Sentencia CIVIL Nº 9/2021, Juzgado de Primera Instancia e Instrucción - Tudela, Sección 4, Rec 406/2019 de 22 de Enero de 2021

Encabezamiento

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA

E INSTRUCCION Nº 4 DE TUDELA

ORDINARIO 406/19

SENTENCIA

En Tudela, a 22 de enero de 2.021.

DOÑA BELEN PANIAGUA PLAZA, Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción Nº 4 de Tudela, habiendo visto los presentes autos de Juicio ordinario 406/19 seguidos en este Juzgado, entre partes, de una como demandante DON Valeriano, representado por el Procurador Sra. Gil, y asistido del Letrado Sra.Zuazu, y de otra, como demandado, LURI6 S.A., representada por el Procurador Sra. Ayala y asistida por el Letrado Sr. Sánchez-Casas.

Antecedentes

PRIMERO- En este Juzgado se presentó demanda de Juicio ordinario por el actor frente al demandado, acompañando los documentos que están unidos a autos, alegando someramente los siguientes hechos:

A) Qué el actor con fecha 1 de agosto de 2.012 y 1 de agosto de 2.018 firmó contratos de arrendamiento con la sociedad demandada, relativos a la finca sita en Cintruénigo (Navarra), CALLE000 Nº NUM000, que constituye la vivienda habitual del actor y su hermana.

B) En junio de 2.018 se detectó una avería en el baño por la que comenzó a caer agua por la parte, y se comunicó a la demandada, enviando ésta a un fontanero, sin que con posterioridad a dicha visita se personara ningún otro profesional para arreglar la avería.

C) En fecha 2 de febrero de 2.019 el actor y su hermana salieron de viaje regresando el 17 de febrero de 2.019 y se encontraron que todo el piso estaba inundado. Al día siguiente avisaron al técnico del gas pensando que se había estropeado la caldera, el cual comprobó que había excrementos de roedores. El actor y su hermana lo comunicaron al demandado, personándose uno de sus administradores llamados Pedro Jesús y vinieron un fontanero acompañado de un corredor de seguros y les dijo que la vivienda estaba inhabitable.

D) El demandado no ha procedido a reparar los daños en la vivienda, que está inhabitable, además de habérsele producido daños en los bienes existentes en la vivienda.

Alegando los fundamentos jurídicos que tuvo por conveniente para sustentar la acción ejercitada, el actor terminó solicitando, se dictase Sentencia en la que se condene a la demandada en los términos recogidos en el suplico de la demanda, los cuales se dan aquí íntegramente por reproducidos.

SEGUNDO- Admitida a trámite la demanda, se dio traslado de la misma a la parte demandada, la cual presentó escrito de contestación, en tiempo y forma, y en esencia alegaba:

A) Qué la entrada de roedores a la vivienda no es responsabilidad de la propiedad sino una dejación, prolongada en el tiempo, de estas labores por el arrendatario, correspondiendo al mismo mantener la vivienda en condiciones de conservación y salubridad.

B) En fecha 1 de agosto de 2.018 se acordó una nueva prorroga del contrato sin objeción alguna.

C) La aparición de roedores se debe a la falta de limpieza y abandono de la vivienda, por lo que no son imputables al arrendador. No consta acreditado que el demandado haya tenido conocimiento del problema y cuando lo ha tenido ha realizado la desratización.

Tras alegar los fundamentos jurídicos que tuvo por conveniente, terminó suplicando que se dictase sentencia en la que se desestimasen las pretensiones de la parte actora.

TERCERO.-Celebrada la correspondiente audiencia previa, en el que las partes propusieron prueba, en fecha 18 de enero de 2.021 se celebró el acto de juicio oral, con el resultado que obra en autos y que aquí se da íntegramente por reproducido, quedando seguidamente los autos conclusos para dictar sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.-En la presente litis, el actor ejercitando la acción recogida en el Art.21.1 de la LAU, alegó que en fecha 1 de agosto de 2.012 y 1 de agosto de 2.018 firmó contratos de arrendamiento con la sociedad demandada, relativos a la finca sita en Cintruénigo (Navarra), CALLE000 Nº NUM000, que constituye la vivienda habitual del actor y su hermana. Afirma, que en junio de 2.018 se detectó una avería en el baño por la que comenzó a caer agua por la parte, y se comunicó a la demandada, enviando ésta a un fontanero, sin que con posterioridad a dicha visita se personara ningún otro profesional para arreglar la avería. También alega, que en fecha 2 de febrero de 2.019 el actor y su hermana salieron de viaje regresando el 17 de febrero de 2.019, y se encontraron que todo el piso estaba inundado, avisando al día siguiente al técnico del gas pensando que se había estropeado la caldera, el cual comprobó que había excrementos de roedores. Afirman que lo comunicaron al demandado, personándose uno de sus administradores llamados Pedro Jesús, y vinieron un fontanero acompañado de un corredor de seguros y les dijo que la vivienda estaba inhabitable. Argumenta que el demandado no ha procedido a reparar los daños en la vivienda, que está inhabitable, además de habérsele producido daños en los bienes existentes en la vivienda. Por ello, interesa se dicte sentencia en la que se condene al demandado a realizar las reparaciones a las que se refiere el Art.21 de la LAU, así como a la indemnización de los daños y perjuicios causados al actor en los bienes, enseres, etc que se encontraban en la vivienda, por el incumplimiento de las demandada de sus obligaciones contractuales.

A tales pretensiones se opone la parte demandada, alegando que la entrada de roedores a la vivienda no es responsabilidad de la propiedad sino una dejación, prolongada en el tiempo de estas labores por el arrendatario, correspondiendo al mismo mantener la vivienda en condiciones de conservación y salubridad. Afirma, que en fecha 1 de agosto de 2.018 se acordó una nueva prorroga del contrato sin objeción alguna, así como la aparición de roedores se debe a la falta de limpieza y abandono de la vivienda, por lo que no son imputables al arrendador. Por último, afirma que no consta acreditado que el demandado haya tenido conocimiento del problema, y cuando lo ha tenido ha realizado la desratización.

SEGUNDO.-. Sentado cuanto antecede, del resultado de la prueba practicada, es un hecho no controvertido por las partes que el actor en fecha 1 de agosto de 2.012 firmó con el demandado contrato de arrendamiento de vivienda, sita en Cintruénigo (Navarra), CALLE000 Nº NUM000, así como el 1 de agosto de 2.018 volvieron a firmar contrato de arrendamiento sobre dicha vivienda, en la que las partes eran respectivamente, arrendatario el actor y arrendador el demandado, documentos Nº 3 y 4 de la demanda.

En éste último contrato en su estipulación séptima se establecía: 'el arrendatario ha visitado y conoce el inmueble y manifiesta que el mismo se encuentra en condiciones adecuadas para su uso inmediato como vivienda, cumpliendo todos los requisitos de habitabilidad...'.

Ambas partes también muestran su conformidad con que el actor se encuentra al corriente del pago de rentas y gastos de dicha vivienda.

Por el testigo Sra. Amalia, hermana del actor y conviviente con él en la vivienda litigiosa, puso de manifiesto en el acto de juicio oral, que en febrero de 2.019, tras permanecer un par de semanas fuera de su domicilio, cuando volvieron al mismo se lo encontraron totalmente inundado. Relató todos y cada uno de los pasos que dio en aras de solucionar el problema, como llamar al técnico del gas, pensando que era un problema de la caldera, ir a la oficina que gestiona el arrendamiento de la vivienda, llamar en numerosas ocasiones por teléfono a la persona que le habían indicado que les solucionaría el problema, etc. También relató, que ya el técnico del gas les dijo que no era un problema de la caldera sino era un problema de la existencia de roedores, sin que hasta la actualidad les haya sido resuelto el problema. Declaró que no tienen agua ni calefacción en la vivienda, debido a que los roedores han roto las tuberías y se les ha producido muchos daños materiales de enseres, muebles, etc, teniendo que irse a vivir fuera de dicha vivienda dadas las condiciones insalubres en la que se encontraba, y afirmando que puso veneno para matar a las ratas. Por último, también relató que existió una fuga de agua en junio de 2.018 en el cuarto de baño, sin que hasta la actualidad les haya sido reparada, pese a haber dado aviso, explicando que vino un fontanero sin que lo arreglara, y posteriormente, no volvió ningún otro profesional, y aclarando que la fuga de agua de febrero de 2.019 provenía de origen distinto que la de junio de 2.018.

El Perito Sr. Bernardo, emitió informe pericial, ratificado a presencia judicial, en el que expuso que visitó la vivienda litigiosa en fecha 3 de febrero de 2.020, y que la misma tenía indicios de haber sufrido inundación de agua, y realizó una cata en el falso techo de placas de cartón yeso, concluyendo que la tubería de polietileno reticulado y su coquilla aislante se encuentran roídas, quedando al descubierto la tubería, la cual está perforada por la que se pierde agua, y producido por roedores. También expuso, en relación con el mantenimiento de la vivienda, que no tuvo la sensación de falta del mismo.

El perito Sr. Calixto, realizó informe pericial, ratificado a presencia judicial, y puso de manifiesto que visitó la vivienda litigiosa y que observó perforaciones, agujeros o roturas de mobiliario, ropa y similares, siendo el deterioro coincidente con mordeduras y/o desgarros de materiales propiciados por roedores, así como erosiones superficiales en elementos textiles y/o mobiliario, marcas de humedad, existencia de deposiciones y de orina de animales que han propiciado el deterioro de ropa, etc. En definitiva, afirmó en su informe, que los datos y lesiones revisadas son coherentes y concordantes con la acción de roedores o animales de pequeño tamaño. También puso de manifiesto que los daños no fueron producidos por falta de mantenimiento de la vivienda, sino por lo roedores.

TERCERO.- Sentado cuanto antecede, El Art.21 de la LAU establece que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los Arts. 1563 y 1564 del Código Civil .Pero no cabe desconocer que según el número 3 del mismo artículo: 'el arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda'.

Por lo tanto, la LAU configura aún sin definirlo, el concepto de habitabilidad como un requisito esencial del objeto del contrato de arrendamiento de vivienda ( art 2.1 , 21.1 y 26 LAU ), es decir, los meritados artículos atribuyen a la habitabilidad la condición de elementos determinantes de la idoneidad del objeto. Ya que como es sabido que el contrato de arrendamiento es de naturaleza bilateral y generador por tanto de obligaciones recíprocas, de forma que si al arrendatario corresponde la de pagar la renta convenida, el arrendador debe, a cambio, procurarle el goce de la cosa arrendada durante todo el tiempo del contrato, obligación que se desenvuelve en tres distintas facetas, que pueden deducirse de los art. 21 , 26 y 27 LAU , la primera consistente en la entrega del arrendatario de la cosa objeto del contrato, como condición indispensable para proporcionarle el cese y disfrute de la misma; la segunda, de conservar la cosa un estado de servir para el uso a que se destina y en consecuencia hacer en ella durante el arrendamiento las reparaciones necesarias a tal fin y la tercera, dirigida a mantener el arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato por lo que el arrendador tiene prohibida toda atención en perjuicio del inquilino del estado posesorio útil del objeto arrendado, así como la realización de cualquier acto, incluido el ejercicio de un derecho independiente de la relación arrendaticia y ha de responder de los hechos propios o ajenos que impidan a desmerezcan el pacifico disfrute de la cosa arrendada y de los vicios de la misma que impidan o dificulten ese goce.

En relación con esta obligación cabe hacer las siguientes precisiones: en primer lugar, el alcance de la obligación es el de hacer las reparaciones necesarias durante el arrendamiento, mas no el de reconstruir o reedificar, por que éstas últimas no se pueden confundir con los simples reparos a los que se refiere el precepto; en segundo lugar, se excluyen de ese deber las reparaciones que obedezcan a deterioros, menoscabos o pérdidas que tuviere la vivienda arrendada y que fueran responsabilidad del arrendatario o de las personas de su casa ( arts. 1653 y 1564 CC); y, tercero, la obligación no alcanza a las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda y que serán a cargo del arrendatario, en consonancia con la obligación de éste de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado ( arts. 1555 CC ).

A partir de lo expuesto, resulta plenamente acreditado que la vivienda litigiosa se encuentra en situación de inhabitabilidad, por cuanto la presencia de roedores han dado lugar a la perforación de una tubería, produciendo fugas de agua, lo que impide tener los servicios mínimos, como es el agua corriente. En cuanto a la aparición de los roedores en el falso techo que ha provocado lo anterior, no existe prueba alguna que se deba su aparición a la falta de cuidados, diligencia y / o suciedad, imputable al actor. Por la testigo Sra. Amalia, se explicó con todo lujo de detalles todos y cada uno de los pasos efectuados en aras de poner en conocimiento de la propiedad la existencia de roedores, y las consecuencias de inhabitabilidad que ello conllevaba, sin que conste que por parte del demandado se hubiera efectuado actuación alguna a fin de evitarlos. Ello, sin que existan motivos para dudar de la imparcialidad de la versión dada por dicho testigo.

Si bien por el demandado se ha aportado documento junto con su escrito de contestación a la demanda, consistente en un presupuesto de fecha 27/09/2019 para desratizar la vivienda litigiosa, no consta que dicha actuación se llevara a efecto, negando dicho testigo que se hubiera realizado dicha actuación. Es más en dicho presupuesto consta en la casilla 'aceptado no'.

Si bien se achaca a la parte actora que no haya minorado lo efectos de los roedores, lo cierto es que tal y como declaró dicho testigo, se puso en conocimiento de la propiedad en multitud de ocasiones, sin que hicieran nada, teniéndose incluso que ir a vivir fuera de la vivienda dadas las circunstancias existentes de dicha vivienda, y en fecha 25/10/2019 formuló la correspondiente demanda, teniendo pleno conocimiento de la existencia del problema la propiedad, en cuanto en septiembre de 2.019 pidió un presupuesto para desratizar la vivienda, sin que llegara a efectuarlo.

Sobre tal base probatoria conforme se recoge en la LAu y en el Código Civil, es obligación del arrendador conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad - art. 21.3 LAU- y hacer todas las reparaciones necesarias para conservarla en estado de servir para el uso a que se destina -art. 1.559 en relación con el 1.554.2ª del código sustantivo-, de modo que acreditados los desperfectos y probado asimismo que el arrendatario le comunicó los citados desperfectos, aunque fuera de forma verbal , debió adoptar todas las medidas necesarias para su reparación de forma inmediata, sin pretextos ni dilaciones, para que, de tal forma, exista la necesaria coherencia entre las obligaciones sinalagmáticas de ambos contratantes - el uno de pagar el precio y el otro de ceder la cosa en condiciones de uso- .

En definitiva, el demandado deberá proceder a la desratización de la vivienda, y proceder a realizar las obras necesarias para evitar la fuga de agua existente, debiendo de proceder en los términos recogidos en el informe pericial del Sr. Bernardo, y así sustituir el tramo de tubería de agua dañado. Es decir, las obras habrán de realizarse de forma que no exista ninguna fuga de agua en la vivienda del actor y pueda, por ende, hacer uso de los servicios de aquella, como agua, calefacción, etc..

CUARTO.-Por último, ha de resolverse sobre la indemnización de daños y perjuicios interesada por la parte actora, referentes al valor de los daños ocasionados a enseres personales, muebles, etc propiedad del actor y de su hermana y que han sido dañados por los efectos del agua y los roedores.

De conformidad con lo establecido en el Art.1556 del Código Civil'Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente'.

Por el Perito Sr. Calixto se procedió a realizar valoración de los daños irrogados por los roedores y lo cifró en 15.544,61 euros, y explicó los porcentajes de depreciación que aplicó, en concreto informó que en las prendas de piel es muy difícil determinar el tiempo de la prenda, dado que no le fueron aportadas facturas de compra.

Por lo tanto, consta acreditado en autos que todos y cada uno de los efectos o enseres objeto de pericia fueron examinados por el Perito, y se constató que se encontraban dañados por efectos de los roedores, por lo que procede estar a la valoración realizada por el mismo. Ahora bien, dentro de todos los efectos dañados se encuentran ropas , abrigos, zapatos, botines, sandalias y bolsos de mujer que pertenecen a la hermana del actor, tal y como la misma afirmó en el acto de juicio oral. Pues bien, pese a que ella declaró que vive con su hermano, por cuanto éste por su enfermedad no puede valerse por sí mismo, y pese a que consta que bienes de su propiedad fueron dañados por las razones antes expuestas, no puede obviarse que la demanda se basa en una relación arrendaticia que la formula el actor como arrendatario, relación de la que aquella es ajena, y no puede concederse al actor el abono de una cuantía correspondiente a los daños y perjuicios causados a su hermana, en cuanto se produciría en aquel un enriquecimiento injusto, sin perjuicio de las acciones que en su caso, pueda ejercitar la hermana del actor.

Por ello, el demandado viene obligado a abonar al actor el importe de daños y perjuicios irrogados al actor, y consistentes en los importes recogidos en el informe pericial del Sr. Calixto, descontando de los mismos los importes correspondientes a ropas , abrigos, zapatos, botines, sandalias y bolsos de mujer, a determinar en fase de ejecución de sentencia.

Se impone la estimación parcial de la demanda, habida cuenta que dentro de las pretensiones del actor se encontraban los daños y perjuicios causados a bienes de su propiedad y de su hermana, no habiéndose concedido éstos últimos por los motivos expuestos.

QUINTO.-En materia de costas y de conformidad con lo establecido en el Art.394 de la L.E.C., cada parte abonará las costas causadas a su instancia, satisfaciendo las comunes por mitad.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y necesaria aplicación,

Fallo

ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por DON Valeriano , representado por el Procurador Sra. Gil, contra LURI6 S.A., representada por el Procurador Sra. Ayala, debo CONDENAR y CONDENO al demandado a la desratización de la vivienda litigiosa, y proceder a realizar las obras necesarias para evitar la fuga de agua existente en la misma, debiendo de proceder en los términos recogidos en el informe pericial del Sr. Bernardo, y así sustituir el tramo de tubería de agua dañado, así como a abonar al actor los daños y perjuicios causados y consistentes en los importes recogidos en el informe pericial del Sr. Calixto, descontando de los mismos los importes correspondientes a ropas , abrigos, zapatos, botines, sandalias y bolsos de mujer, a determinar en fase de ejecución de sentencia.

Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Insértese el original de esta resolución en el Libro de Sentencias del Juzgado, y quede en los autos certificación literal de la misma. Notifíquese a las partes y hágase saber que contra la misma puede interponerse Recurso de Apelación ante la Ilma. Audiencia Provincial de Navarra en el plazo de veinte días contados desde el siguiente a la notificación de la presente resolución, debiendo acreditar el depósito establecido legalmente en la cuenta de consignaciones de este Juzgado .

Así por esta mi sentencia que se notificará a las partes en legal forma, lo pronuncio, mando y firmo

PUBLICACION- La sentencia que antecede fue leída y publicada por el Juez que la dictó, hallándose celebrando audiencia pública. Doy fe.