Sentencia Civil Nº 90/2009, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 980/2008 de 16 de Febrero de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION NOVENA

ELCHE

Rollo de apelación nº 980/08

Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Torrevieja

Autos de Juicio Ordinario nº 446/08

SENTENCIA Nº 90/09

Iltmos. Srs.

Presidente: D. Julio Calvet Botella.

Magistrado: Dª Encarnación Caturla Juan.

Magistrado: D. Domingo Salvatierra Ossorio

En la Ciudad de Elche, a dieciséis de febrero de dos mil nueve.

La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario nº 446/08 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Torrevieja, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte apelante Desarrollos Inmobiliarios Alvadalejo, S.L., habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr. Tormo Moratalla y dirigida por el Letrado Sra. Galiano Segovia, y como apelada la parte demandada Asociación Virgen del Rocío de Torrevieja, representada por el Procurador Sra. Húngaro Favieri y defendida por el Letrado Sra. Ruiz Aranda.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia número 3 de Torrevieja en los referidos autos, tramitados con el número 446/08, se dictó Sentencia con fecha 5/6/08, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando parcialmente la demanda formulada por "Desarrollos Inmobiliarios Albadalejo , S.L.",representado por el procurador de los Tribunales D. Jaime Martinez Rico, contra la "Asociación Virgen de Rocío de Torrevieja", representada por el Procurador de los Tribunales D. Vicente Jiménez Viudes, debo condenar y condeno a la demandada a abonar a la actora la cantidad de cuarenta euros y veinticinco céntimos (40,25 euros) absolviendo al demandado del resto de pretensiones instadas frente a él; sin condena en costas."

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte actora en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 980/08 , tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la Sentencia dictada y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 11/2/09.

TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo ponente la Iltma. Sra. Dª Encarnación Caturla Juan.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la Sentencia de instancia que estima en parte la demanda , solo respecto de la obligación de pago de la Asociación demandada del 50% de los gastos de cuotas de la comunidad de propietarios durante el tiempo en que entiende el citado Juzgador que la demandada ocupó el local objeto de arrendamiento; se alza en apelación la parte demandante, impugnando las conclusiones que alcanza el Juzgador de instancia, sobre la base de un pretendido error en la apreciación de las pruebas, tanto respecto a la entrega de las llaves del local de negocio, lo que le lleva a considerar que la Asociación demandada se encontraba en posesión de local con posterioridad a la fecha de su desistimiento unilateral, como sobre la fecha de la Resolución del contrato, concluyendo que la no entrega de las llaves determinó que el contrato que se había resuelto fue rehabilitado por la permanencia en el local del arrendatario, operando la tácita reconducción del art. 1566 del CC . Alegando igualmente que el subsiguiente desistimiento unilateral sin preaviso del nuevo arrendamiento, que fija el día 20 de septiembre de 2007 , por causa no imputable al arrendador, es susceptible de ser indemnizado. Se impugna igualmente el fundamento jurídico tercero de la Sentencia, sobre la base del mismo error en cuanto a la valoración e interpretación de las cláusulas del contrato de arrendamiento, en relación con la obligación del arrendatario de ejecutar una obra en el local arrendado (cláusula séptima del contrato). Impugna por último el importe a abonar en concepto de cuotas comunitarias, pues entiende que éste ha de ser incrementado con la correspondiente al mes de septiembre de 2007, en la suma de 15'45 ?. Concluye la parte apelante su recurso interesando la estimación del recurso , la revocación de la sentencia de instancia y desestime la demanda, con imposición de las costas a la demandante. Ante el citado recurso presentó la parte demandada el oportuno escrito de oposición al mismo en los términos que obran en el mismo.

En primer término se ha de indicar , que el suplico del escrito de apelación contiene un error material que al entender de esta Sala resulta evidente y que entendemos es directamente subsanable, puesto que visto el contenido del citado escrito y la condición de demandante de la recurrente , es evidente que lo que quiso decir es que se estimase la demanda y se impusiesen las costas a la parte demandada, entender lo contrario sería un claro contrasentido.

SEGUNDO.- Subsanado lo anterior, funda la parte apelante todo su recurso en el error en que incurre el Juzgador de instancia al valorar la prueba practicada en el procedimiento y fundamentalmente, la relativa a la interpretación y extensión de las cláusulas del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes con fecha 1 de abril de 2007, así como respecto de la entrega de las llaves del local, la aplicación de la tácita reconducción y el desistimiento unilateral e injustificado del contrato efectuado por el arrendatario con fecha 20 de septiembre de 2007, si bien en el escrito de demanda manifestó que la arrendadora acepto el desistimiento en el mes de noviembre y se pone a su disposición las llaves del local.

En el presente caso debemos de partir que ambas partes suscribieron con fecha 1 de abril de 2007 contrato de arrendamiento de local de negocio sito en la C/ Villa Madrid nº 18, bajo de Torrevieja , por un plazo de cinco años, fijándose una renta de 1000 ?/mes, pactándose que el pago se iniciaría a partir del momento en que finalizasen las obras de mejora del local comercial con un límite máximo de cinco meses a contar desde el inicio del contrato (estipulaciones segunda y tercera). En la cláusula séptima del referido contrato se pactó que "La arrendataria realizará una reforma del local comercial objeto del presente contrato, cuyo contenido y extensión es conocido por el arrendador, el cual autoriza expresamente su ejecución.", en la cláusula undécima se pactó "En el caso de que el arrendatario abandone el local objeto de arrendamiento con anterioridad a la finalización del contrato, éste deberá notificarlo al arrendador con dos meses de antelación al abandono." Y en la cláusula decimoquinta se pactó que "El incumplimiento del arrendatario de cualquiera de las obligaciones estipuladas en el presente contrato dará derecho al arrendador a resolverlo de pleno Derecho, todo ello sin perjuicio de las demás causas establecidas en la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos . Donde la fianza obligatoria es de dos meses.". Ha quedado acreditado que el arrendatario entregó a la mercantil arrendadora la suma de 2000 ? en concepto de fianza , como reconoce el mismo arrendador en el hecho cuarto de su demanda y doc. nº 2 que acompaña a la misma.

El arrendatario "Asociación Virgen del Rocío de Torrevieja", haciendo uso de la facultad que le confería la cláusula undécima citada , por escrito fechado el día 26 de junio de 2007 y remitido por burofax a la arrendadora el día 29 de junio de 2007, le comunicó su deseo de concluir la relación arrendaticia que les ligaba, así como que a finales del mes de agosto se le haría entrega de las llaves y se daría por concluida la citada relación arrendaticia. Dicho burofax fue contestado por la letrado del arrendador en el sentido de que la anunciada Resolución del contrato en nada obstaba a la ejecución de las obras a las que se había comprometido el arrendatario. A la fecha de la Resolución del contrato de arrendamiento (finales de agosto) instada por el arrendatario haciendo uso de la facultad conferida en el contrato, éste tras dejar de ocupar el mismo, trató de hacer entrega de las llaves del local al arrendatario que se negó a recibirlas, indicándole que se pusiese en contacto con su letrada (confesión del presidente de la asociación arrendataria), procediendo a hacer entrega de las citadas llaves en el despacho de la letrada de la asociación quien las puso en septiembre a disposición de la mercantil arrendadora (documental aportada con la demanda), sin que nunca acudiese a recogerlas.

Sobre la base de lo expuesto , debemos concluir al igual que hizo el Juzgador de instancia, que el arrendatario se limitó a resolver el contrato de arrendamiento suscrito el día 1 de abril de 2007, haciendo uso de una facultad que el mismo contrato le concedía y cumpliendo estrictamente su contenido, pues el aviso de resolución se efectuó con dos meses de antelación, sin que el uso de dicha posibilidad fuese sancionada en el contrato con ninguna cláusula penal. Si a ello unimos que consta acreditado que el arrendatario intentó a la fecha de extinción escogida (finales de agosto) entregar las llaves del local negándose el arrendador a recibirlas e indicándole que se pusiese en contacto con su letrada. Sobre tal base tampoco podemos aceptar la tesis de la apelante de entender que la Asociación demandada se encontraba en posesión de local con posterioridad a la fecha de su desistimiento unilateral, lo que a su entender determinó que el contrato que se había resuelto fue rehabilitado por la permanencia en el local del arrendatario, operando la tácita reconducción del art. 1566 del CC ; por cuanto si bien es cierto que el arrendatario se encuentra obligado a devolver la finca al finalizar el arriendo (art. 1561 del CC ), como precisa la ST.S. de 24.1.75, no toda demora en la devolución de la cosa arrendada ha de dar lugar a la indemnización al arrendador , sino solo aquella que revela una conducta culpable del arrendatario, que en el presente caso, como hemos visto no concurre; mas cuando el arrendador en su burofax de julio de 2007 no se opone a la Resolución, sino que tan solo reclama la ejecución de las obras a las que se había obligado el arrendatario en el contrato suscrito. Por lo que no existiendo una auténtica posesión del inmueble por parte del arrendatario, nunca pudo operar la tácita reconducción del art. 1566 del CC, que precisa la mutua aquiescencia de arrendador y arrendatario en cuanto a la pervivencia del arriendo; sin que se pueda diferir a un momento posterior el desistimiento unilateral del contrato como pretende la mercantil arrendadora, cuando aquel ya había quedado resuelto por voluntad de las partes el día 29 de agosto de 2007, fecha en que se cumplió el plazo de dos meses indicado en el escrito comunicando la decisión de resolver. Lo que determina la desestimación de la pretensión indemnizatoria de la demandante arrendadora.

TERCERO.- Se impugna igualmente el fundamento jurídico tercero de la Sentencia , sobre la base del mismo error en cuanto a la valoración e interpretación de las cláusulas del contrato de arrendamiento, en relación con la obligación del arrendatario de ejecutar una obra en el local arrendado (cláusula séptima del contrato). Funda el Juzgador de instancia la desestimación de la pretensión de la demanda consistente en condenar al arrendatario a "ejecutar las obras de adecuación del local de conformidad con las obligaciones contraídas a fin de que quede en condiciones de ser apto para su uso", en el hecho de que teniendo su base en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento , su contenido obligacional de hacer no es exigible de forma independiente del mismo. Efectivamente, como resulta del contenido del referido contrato, las obras de reforma iban dirigidas a poder ejercer en el mismo la actividad propia de la asociación. Reconoce la parte apelante que el local se encontraba diáfano, por lo que difícilmente en el mismo se podía ejercer actividad sin realizar obras, lo que viene a confirmar que efectivamente los problemas económicos aducidos por la Asociación apelada para desistir unilateralmente del contrato de arrendamiento de conformidad con su contenido, tan solo tres meses después de la suscripción, pese a que se había pactado un plazo de cinco años; fueron la causa tanto del referido desistimiento como de la no ejecución de las obras y la no ocupación efectiva del local. En consecuencia, la cláusula séptima del contrato, de conformidad con los dispuesto en los art. 1.281 y siguientes del CC , ha de ser objeto de una interpretación sistemática; resultando evidente que la referida cláusula no tiene un contenido obligacional como pretende la parte apelante, en el sentido de constituir una contraprestación por el contrato de arrendamiento suscrito, sino mas bien una autorización a la realización de obras de mejora en el local , para que se pudiese efectuar un uso adecuado del mismo, eximiendo con ello al arrendatario de una causa de extinción del contrato; no pudiendo ser entendido de otro modo, en la medida en que igualmente se facultó al arrendatario a desistir unilateralmente del contrato en cualquier momento. En consecuencia, debemos concluir que la realización de obras en el local no era consustancial al contrato de arrendamiento, mas cuando no se especificaba en el referido contrato el alcance de las mismas.

CUARTO.- Impugna por último el importe a abonar en concepto de cuotas comunitarias, pues entiende que éste ha de ser incrementado con la correspondiente al mes de septiembre de 2007, en la suma de 15'45 ?. Sin embargo en la medida en que no se ha admitido la pretensión de la tácita reconducción y la prolongación del desistimiento hasta el 20 de septiembre de 2007, no procede acceder a la referida pretensión.

QUINTO.- Las costas procesales de esta alzada debe soportarlas la parte apelante por disposición del artículo 398, en relación con el artículo 394 , de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

FALLAMOS: Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la parte demandante, contra la Sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia número 3 de Torrevieja , de fecha 5 de junio de 2008, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha Resolución , imponiendo expresamente las costas procesales de esta alzada a la parte apelante.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y , en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente Resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente resolución, cabe, en su caso, recurso en los supuestos y términos previstos en los Capítulos IV y V del Título IV del Libro II y Disposición Final 16ª de la L.E.C. 1/2000 .

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva que , fallando en grado de apelación, lo pronunciamos , mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Iltmo Sr. ponente, estando la Sala reunida en audiencia Pública, doy fé.