Sentencia CIVIL Nº 90/2017, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 6, Rec 5657/2016 de 11 de Mayo de 2017

Encabezamiento

Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla
REFERENCIA: ORDINARIO
JUZGADO DE ORIGEN: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº20 DE SEVILLA
ROLLO DE APELACIÓN Nº 5657/2016
JUICIO Nº 415/2015
S E N T E N C I A Nº 90/17
PRESIDENTE ILMO SR :
D MARCOS ANTONIO BLANCO LEIRA
MAGISTRADAS ILMAS SRAS :
Dª ROSARIO MARCOS MARTIN
Dª FRANCISCA TORRECILLAS MARTINEZ
En la Ciudad de SEVILLA a once de mayo de dos mil diecisiete.
La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla, ha visto y examinado el recurso de apelación
interpuesto contra Sentencia de fecha 30/03/16 recaída en los autos número 415/2015 seguidos en el
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº20 DE SEVILLA promovidos por DÑA. María Milagros , DÑA. Elena
, D. Eleuterio , DÑA. Natalia , D. Jaime , DÑA. Agueda , LACIANA SL y D. Romeo representados
por la Procuradora Sra MARIA DEL ROCIO POBLADOR TORRES , contra la entidad mercantil EMSARE
SL representada por el Procurador Sr. JAVIER OTERO TERRON , pendientes en esta Sala en virtud de
recurso de apelación interpuesto por la representación de la parte demandada, siendo Ponente del recurso la
Magistrada Iltma. Sra. Doña FRANCISCA TORRECILLAS MARTINEZ .

Antecedentes

PRIMERO .- Que seguido el juicio por sus trámites se dictó sentencia por el Ilmo Magistrado- Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº20 DE SEVILLA cuyo fallo es como sigue: 'Que estimando de forma sustancial la demanda interpuesta por la Procuradora DOÑA MARÍA ROCÍO POBLADOR TORRES en nombre y representación de DOÑA María Milagros , DOÑA Elena , D. Eleuterio , DOÑA Natalia , D.

Romeo , D. Jaime y DOÑA Agueda y LACIANA, S.L., contra EMSARE, S.L.,
PRIMERO.-Declaro que el contrato de arrendamiento urbano de 18 de febrero de 1.988 quedó extinguido el 31 de diciembre de 2.014 por finalización del plazo fijado legalmente.

SEGUNDO.- Condeno a la demandada a dejar libre y expedita y a disposición de los actores la finca objeto del arrendamiento, apercibiéndola de lanzamiento en caso contrario

TERCERO.-Condeno a la demandada a abonar a los actores la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CINCO (145.000) EUROS.

CUARTO.- Asimismo condeno a la demandada a abonar a la actora un interés anual igual al interés legal del dinero, que se incrementará en dos puntos desde la fecha de esta resolución, computado sobre la suma objeto de condena desde el 26 de febrero de 2.015 hasta su completo pago.

QUINTO.-Condeno a la demandada a abonar a los actores la suma de CUATRO MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y TRES EUROS CON DIECIOCHO CÉNTIMO (4.433, 18), por cada mes transcurrido desde el mes de octubre de 2.015 inclusive, o la parte proporcional que corresponda si el periodo fuera menor, hasta que la actora recupere la posesión efectiva del inmueble arrendado.

SEXTO.- Absuelvo a la demandada de todos los demás pedimentos formulados contra ella. SÉPTIMO.- Todo ello se entiende con expresa imposición a la demandada de las costas procesales.'.



SEGUNDO .- Que contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la entidad mercantil EMSARE SL que fue admitido en ambos efectos, oponiéndose al mismo la parte contraria, remitiéndose los autos a este Tribunal y dándose al recurso la sustanciación que la Ley previene para los de su clase, quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución, tras la deliberación y votación de este recurso.



TERCERO .- Que en la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- En la demanda que dio inicio a las actuaciones se ejercitaban las siguientes acciones: una acción dirigida a obtener la declaración de extinción del contrato de arrendamiento que existía entre las partes, por finalización del plazo fijado legalmente, una acción de resolución por incumplimiento por parte del arrendatario de las obligaciones contractuales de conservación y mantenimiento; acción de reclamación del importe de obras de reparación por daños causados en el inmueble arrendado cifrada en 145.000 euros, y acción de condena al pago de la cantidad mensual de 4.433, 18 euros, equivalente al importe de la última renta vigente, desde enero de 2015 hasta la fecha en la que fuera desalojado el inmueble objeto del arrendamiento y recuperada la posición por parte de la actora.

Expresaba la parte actora que el contrato de arrendamiento que unía a los demandantes con la entidad demandada EMSARE SL, había sido suscrito con fecha 18 de febrero de 1988 y tenía por objeto una parte de la finca propiedad de aquellos, en concreto la que constituía el antiguo patio de butacas del Cine Llorens de esta ciudad, con su vestíbulo de entrada por CALLE000 , número NUM000 y las plantas superiores correspondientes a dicha parte, teniendo su entrada exclusivamente por CALLE000 y encontrándose independizada del resto de la finca.

Con fecha 17 de febrero de 2014 los demandantes habían remitido burofax a la demandada poniendo en su conocimiento que con fecha 31 de diciembre de 2014 finalizaría el plazo y la vigencia del contrato, requiriéndole de desalojo, requerimiento que no había sido atendido, por lo que habían interpuesto la demanda a fin de que se declarase extinguido el arrendamiento por expiración del plazo legalmente establecido, en virtud de lo dispuesto en la Disposición Transitoria 3ª de la LAU de 1994 . Por otra parte, solicitaban la resolución contractual por incumplimiento del arrendatario de las obligaciones de conservación, dado que a efectos de presentar informe para la Inspección Técnica de Edificios habían tomado conocimiento del estado de abandono en el que se encontraba el inmueble arrendado, informe que se aportaba y del que resultaba que era preciso realizar obras de reparación con un presupuesto estimado total de 145.000 euros. Los daños cuya reparación se solicitaba no habían sido causados por el mero transcurso del tiempo sino por el total abandono y falta de la mínima diligencia en el uso, conservación y mantenimiento del edificio, habiendo sido requerida la arrendataria para la realización de las obras de reparación, requerimiento que tampoco había sido atendido, por lo que procedía la resolución del contrato. A lo anterior había de unirse el hecho de que la arrendataria había permanecido en el local sin abonar la renta por lo que solicitaba como indemnización de daños y perjuicios el importe de la renta vigente al tiempo de requerir para desalojo, 4.433, 18 euros mensuales hasta que se produjese la recuperación de la posesión por parte de la actora.

La entidad demandada se personó y contestó a la demanda oponiéndose a la misma alegando que no procedía la extinción por finalización del plazo, ni la resolución por incumplimiento de la obligación de conservar y mantener el inmueble, ya que las reparaciones que la actora pretendía se realizasen a costa de la arrendataria no eran a su cargo sino que corrían de cuenta de la propiedad, excediendo del concepto de obras de reparación. Por otra parte alegaban que no era posible reclamar la renta si a la vez se pretendía la resolución y/o extinción del contrato, por todo lo cual solicitaban se desestimara la demanda con imposición de costas a la parte actora.

En la sentencia dictada se estimó sustancialmente la demanda declarando extinguido el contrato por finalización del plazo legalmente establecido, condenando a la demandada al pago de 145.000 euros e intereses legales, y la suma de 4.433, 18 euros por cada mes transcurrido desde octubre de 2015 inclusive hasta la recuperación de la posesión por parte de la actora, e imponiendo a la demandada las costas causadas.

Contra dicha sentencia se ha interpuesto recurso por la representación de la parte demandada interesando la revocación de la misma en cuanto a la condena al pago de cantidad correspondiente a obras y a la indemnización de daños y perjuicios por importe de 4.433, 18. La parte contraria se ha opuesto al recurso y ha solicitado la confirmación de la resolución recurrida.



SEGUNDO. - La apelante se opone al pronunciamiento relativo a las obras que deben ejecutarse en el inmueble que en la sentencia dictada se han entendido de cargo de la arrendataria por aplicación del art 111 del Texto Refundido de la LAU aprobado por Decreto 4104/1964 de 24 de diciembre, según el cual, las obras de reparación que tuviesen su origen en daño doloso o negligentemente producido por el arrendatario o por las personas que con él convivan, serán de su cargo, pudiendo el arrendador reclamarles su importe, sin perjuicio de ejercitar, cuando los daños fueran dolosos, la acción que autoriza la causa 7ª del art 114. Además en la sentencia se ha estimado, a tenor del informe del perito judicial y del interrogatorio del mismo en el acto del juicio, que el deterioro de las plantas superiores del edificio, tiene su origen en filtraciones procedentes de la cubierta por defectuosa conservación y mantenimiento de ésta y de otros elementos constructivos como los muros de fábrica de ladrillo y los revestimientos, dando lugar a un estado de abandono generalizado de las plantas superiores, que resulta imputable a la demandada tanto por el incumplimiento de su obligación de sus obligaciones de reparación, establecidas en la cláusula décima del contrato como por infracción de lo dispuesto en el art 1559 del C. Civil que obliga a poner en conocimiento del arrendador la necesidad de reparaciones, siendo responsables los arrendatarios por los daños y perjuicios que por su negligencia se les ocasionaren.

La recurrente sostiene que en el razonamiento anterior se ha producido infracción del art 110 de la LAU de 1964 , este precepto establece la obligación del arrendador de realizar las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio en estado de servir para su uso y fuera requerido al efecto por la autoridad competente. Por lo tanto, dado que según el informe pericial, los vicios de los que adolece el inmueble afectan a la cimentación y la estructura, las fachadas y las medianeras, la estanqueidad, instalaciones generales, y la seguridad, salubridad y ornato, es la arrendadora la obligada a su reparación tanto por venir establecido legalmente, art 107 de la LAU , como contractualmente, ya que en el contrato se autorizaba a la arrendataria a realizar las obras necesarias o convenientes para el desarrollo de la actividad negocial siempre que no afectasen a la estructura del edificio.

Siendo cierto que la obligación de conservar la finca en estado de servir al fin pactado es obligación del arrendador, la condena a pago de cantidad que viene impuesta en la sentencia recurrida, se fundamenta, como ha quedado expuesto, en el estado de abandono en el que se encuentran las plantas superiores del edificio, abandono que revela un doble incumplimiento, el primero relativo a la dejación por parte del inquilino tanto de la obligación de reparación que asumió en el contrato, ya que en la cláusula décima se pactó expresamente que: 'Serán de cuenta de la arrendataria cuantas obras de reparación sean necesarias en la parte de finca objeto del arrendamiento, sean de la clase que fueren'. El segundo y fundamental, es el que referido a la obligación de poner en conocimiento del arrendador la necesidad de acometer reparaciones que pusieran fin a un deterioro que se ha ido agravando con el paso del tiempo, esa falta de comunicación y de actuación teniendo la posesión inmediata de la finca arrendada equivale a actuación negligente, incursa tanto en el previsión del art 1559 del C. Civil como en la del art 111 de la antigua LAU los cuales obligan al arrendatario a indemnizar los daños y perjuicios causados. Es decir, la ausencia de cualquier tipo de comunicación dirigida a la propiedad durante todo el tiempo en el que el contrato ha permanecido en vigor, visto que el edificio superó favorablemente la anterior ITE realizada en 2003, denota por sí la negligencia en la que ha incurrido el inquilino, por lo que no se aprecia la infracción de éste último precepto que también se denuncia en el recurso.

En este sentido, la STS de 20 de junio de 1980 establece: ' ..la obligación positiva exigible al arrendador de hacer en la cosa arrendada las reparaciones necesarias en adecuado estado de uso, conforme a lo preceptuado en el artículo 1.554, número segundo, del Código Civil , del que es trasunto el artículo 107 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos , según esta Sala tiene señalado (sentencias de 20 y 28 de febrero de 1975 ), alcanza a cuantas sean precisas para lograr tal finalidad con sujeción al destino pactado en el contrato de arrendamiento, y proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la cosa (con solución diversa a la del Derecho navarro, donde la Ley 590 de la Copilación o Fuero Nuevo pone a cargo del arrendatario el pago de 'las reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la cosa'), de su utilización correcta conforme a lo estipulado, o en definitiva provenga de suceso con las notas del caso fortuito o de la fuerza 1964), a no ser que el desperfecto sea debido a culpa del arrendatario (artículo 1.563) o que en virtud de lo acordado haya asumido éste dicha obligación ( sentencia de 2 de diciembre de 1972 ), ya que en tal supuesto 'conductor omnia secumdumlegem conductionis faceré debet', como expresan los textos históricos (Digesto ley 25, párrafo tres, título dos, libro 19), por cuanto se trata de aspectos disciplinados por derecho dispositivo; y en caso de incumplimiento por no ejecución o retraso en la efectividad de tales reparaciones, claro está que el arrendador resultará responsable de los daños ocasionados por su culposo proceder, evidenciado en este aspecto subjetivo por la conciencia de la necesidad de las reparaciones y la negativa o el retraso en al realización a pesar de haber sidoconstituido en mora por requerimiento del arrendatario u otro acto equivalente, como dispone el artículo 1.556 del citado Código , en relación con el párrafo segundo del 1.559..' La Sala comparte por ello la apreciación de la prueba del Juzgador de Instancia, por no existir error de valoración, así como los razonamientos jurídicos en los que se fundamenta la condena a pago de cantidad, debiendo ponerse nuevamente de manifiesto, como ya se hizo en la sentencia recurrida, que en relación con dicha condena, según ha resultado del informe del perito judicial, la reparación supera con creces la cantidad de 145.000 euros que fue la reclamada en la demanda, alcanzando la suma de 273.149, 55 euros. De esta prueba se extrae además otra conclusión y es que no se está repercutiendo sobre la arrendataria el importe total de una obra que efectivamente supera la mera reparación por lo que tampoco se infringe el precepto invocado por la recurrente.

Sobre el pago de la indemnización equivalente a renta la demandada denuncia que se ha solicitado el pago del IVA, sin embargo, esta alegación ha de ser rechazada porque, como se ha puesto de manifiesto por la parte apelada no se ha aplicado el IVA ni tampoco la retención por IRPF, por lo que la indemnización debe mantenerse en la cantidad fijada en la sentencia.

La desestimación de los motivos de recurso suponen el mantenimiento de la condena en costas de la primera instancia.



TERCERO. - Las costas derivadas de esta alzada deben ser impuestas a la parte apelante al resultar desestimadas todas las pretensiones de su recurso, tal como se prevé en el núm. 1 del artículo 398 en relación con el 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos citados y demás concordantes de general y pertinente aplicación al caso.

Fallo

En atención a lo expuesto, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla acuerda: 1.- Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de la entidad 'EMSARE SL' contra la sentencia dictada el por el Juzgado de Primera Instancia nº 20, en el procedimiento núm. 415/2015 del que este rollo dimana.

2.- Confirmamos íntegramente la resolución recurrida.

3.- Imponemos a la apelante las costas derivadas de su recurso.

Dada la desestimación del recurso, la parte recurrente pierde el depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino previsto en la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Esta sentencia no es firme. Contra la misma cabe interponer, en el plazo de 20 días, recurso de casación por interés casacional y, conjuntamente, extraordinario de infracción procesal, a partir del siguiente al de su notificación, y al que deberá acompañar resguardo de ingreso, por la suma de 50 € por cada uno de ellos en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección Y a su tiempo, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con copia autentica de la presente resolución remitida vía telemática y oficio para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos los Ilustrísimos Señores Magistrados integrantes de este Tribunal.

PUBLICACIÓN .- La anterior sentencia ha sido publicada en el día de su fecha. Doy fe.