Sentencia CIVIL Nº 900/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 164/2020 de 30 de Noviembre de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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N.I.G.: 0812142120198014816

Recurso de apelación 164/2020 -4

Materia: Juicio verbal desahucio

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Mataró

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 144/2019

Parte recurrente/Solicitante: Gustavo

Procurador/a: Dolors Javier Gonzalez

Abogado/a: Jordi Costilla Merino

Parte recurrida: Pilar, Raimunda

Procurador/a: Mª José Sarrionandia Chacon, Rosalia Cristina Otero Carrillo

Abogado/a: Gemma Maltas Orriols, XAVIER ZARCO SILGADO

SENTENCIA Nº 900/2020

Magistrados:

M dels Angels Gomis Masque Juan Bautista Cremades Morant Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez Juan León León Reina

Barcelona, 30 de noviembre de 2020

Ponente: M dels Angels Gomis Masque

Antecedentes

Primero. En fecha 20 de febrero de 2020 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 144/2019 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Mataró a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aDolors Javier Gonzalez, en nombre y representación de Gustavo contra Sentencia - 08/11/2019 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Mª José Sarrionandia Chacon, Rosalia Cristina Otero Carrillo, en nombre y representación de Pilar, Raimunda.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

Estimar sustancialmente la demanda interpuesta por Doña María José Sarrionandia Chacón, en nombre y representación de Pilar y declarar la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda sita en CARRETERA000, NUM000 de Mataró que unía a las partes por falta de pago, acordando el desahucio de Raimunda, apercibiéndole de lanzamiento si no abandona la misma antes del día 15 de enero de 2020, a las 12:30.

Raimunda Y Gustavo deberán abonar a Pilar la cantidad de 7.453,76 €, cantidad debida en concepto de rentas hasta noviembre de 2019 incluido; Raimunda deberá abonar además las rentas que se devenguen hasta la entrega de la posesión de la finca a razón de 575 € mensuales en concepto de rentas que se devenguen hasta la entrega de la posesión y costas del procedimiento.

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 11/11/2020.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada M dels Angels Gomis Masque .

Fundamentos

1º.-Con la demanda inicial la actora, Pilar, propietaria de una vivienda se dirige contra Gustavo y Raimunda, coarrendatarios de la misma en virtud de contrato de arrendamiento de fecha 15.6.2018 en ejercicio de una acción de desahucio por falta de pago a la que acumula la de reclamación de rentas, alegando que los demandados le adeudan la suma de 1.416'37€ en concepto de rentas devengadas e impagadas desde octubre -impago parcial- de 2018 hasta diciembre del mismo año, a razón de 575€ mensuales. Por todo ello, solicita que se dicte sentencia que declare la resolución del contrato de arrendamiento y condene a la demandada al desalojo así como al pago de la suma de adeudada más las rentas que se devenguen hasta el efectivo reintegro de la posesión.

La codemandada Sra. Raimunda basa su oposición en su precaria situación económica, alegando emergencia habitacional.

El codemandado Sr. Gustavo alega que el mismo no reside en la vivienda, y que comunicó oportunamente mediante burofax su desistimiento del contrato, una vez cumplido el plazo de 6 meses, de conformidad a una justa causa (denuncia de malos tratos por parte de Dª Raimunda) y en aplicación de lo dispuesto en los arts. 11 y 12 LAU 29/1994, comunicación respecto de la que no recibió respuesta alguna por parte de la arrendadora. En cuanto a la reclamación dineraria, el demandado manifiesta asumir las pendientes hasta el 31.12.2018, por aplicación de los citados preceptos, pero no las devengadas con posterioridad.

Seguido el juicio por sus trámites, recayó sentencia íntegramente estimatoria de la demanda, por la que se declara la resolución del contrato y se condena a la Sra. Raimunda al desalojo y a ambos demandados a pagar solidariamente la suma de 7.453'76€, cantidad debida en concepto de rentas hasta noviembre de 2019, incluido, más las que se devenguen hasta la efectiva entrega de la posesión a razón de 575€ mensuales.

Frente a dicha resolución se alza el codemandado Sr. Gustavo e impugna exclusivamente el pronunciamiento relativo a la condena dineraria, alegando que la sentencia incurre en error en la valoración de la prueba e infringe las disposiciones de los arts. 11 y 12 LAU y reiterando los argumentos en los que basó su oposición.

En definitiva, el debate es esta segunda instancia queda limitado a la cuestión indicada, habiendo quedado firmes, por consentidos y, por ello, excluidos del objeto del recurso, todos los pronunciamientos relativos a la resolución del contrato, el desalojo de la vivienda y la condena al pago de la Sra. Raimunda.

Para la resolución del recurso se dispone del mismo material probatorio que en la primera instancia.

2º.-Atendida la cuestión objeto de debate en esta instancia, la argumentación del demandado apelante decae al no tener en consideración un hecho que resulta determinante para la resolución del litigio, esto es, que ambos demandados ostentan la condición de coarrendatarios de los demandados, al suscribir ambos en tal condición el contrato.

Como ya razonamos en nuestra reciente sentencia de 6.10.2020, el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , en su redacción aplicable al contrato de autos,reconoce el derecho de la 'parte arrendataria' a desistir del contrato de arrendamiento de vivienda ' una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días'; dicho derecho podría reputarse como absoluto o incondicionado (solo mediante estipulación contractual expresa podrían establecerse consecuencias indemnizatorias para la arrendataria por razón del ejercicio de dicho derecho y, en todo caso, la meritada indemnización no podría exceder de los parámetros que el propio precepto indica).

Sin embargo, el precepto transcrito, que regula un modo de extinción o terminación del vínculo contractual vigente entre las dos partes del contrato (arrendadora y arrendataria), no está pensado para (ni ha previsto) aquellos casos en los que, como en el que nos ocupa, la posición contractual de 'la arrendataria' está ocupada por más de una persona y es sólo uno de los integrantes de la misma el que manifiesta su voluntad de desistir del contrato.

En estos casos, en los que no es la 'parte arrendataria' la que desiste, sino solo una de las personas que integran dicha parte contractual, la voluntad del coarrendatario, que desea poner fin (exclusivamente) a su condición de parte en el contrato, no encaja en el supuesto de hecho previsto en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , pues no implica realmente la extinción de la relación contractual sino (únicamente) una novación impropia o meramente modificativa de los elementos personales de la misma ( apartado 2º del artículo 1203 del Código Civil ), ' en la que la prior obligatio subsiste, si bien afectada por la modificación, lo que implica el mantenimiento no sólo del vínculo principal sino también la conservación de su antigüedad y de las garantías accesorias' ( STS 261/2020, de 08 de junio).

Es por ello por lo que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1205 del Código Civil , la novación subjetiva consistente en el cambio de la persona del deudor no puede hacerse ' sin el consentimiento del acreedor'; y como recordamos en nuestra reciente sentencia 455/2020, de 2 de julio : 'hemos indicado que (...) el abandono de la finca por parte de uno de los cotitulares arrendaticios, no le desvincula de las obligaciones asumidas frente al arrendador (...) con la excepción de que tal abandono haya sido comunicado al arrendador y aceptado - consentido - por éste. Ello por cuanto supone una modificación subjetiva en la situación arrendaticia que comporta cambios en el derecho de uso con las obligaciones que del mismo se derivan, que no pueden hacerse sin consentimiento de la propiedad, por ser facultades inherentes al dominio'. No en vano, la identidad, la cualidad y el número arrendatarios (obligados solidariamente, como se verá, al cumplimiento de la obligación de pago de la renta) constituyen elementos esenciales para la propiedad a la hora de valorar la oportunidad de celebrar un determinado contrato de arrendamiento y pactar las condiciones del mismo, sin que resulte lícita la imposición de una modificación de dichos elementos del contrato a la que no haya prestado expreso consentimiento.

Desde esta perspectiva, es necesario probar que la actora no sólo conocía sino también consentía la desvinculación del contrato por parte del Sr. Gustavo; y en el caso de autos, si bien ha quedado probado el conocimiento (el demandado aporta un burofax de fecha 28.11.2018 dirigido a la administración de la finca, cuya recepción además se admite), no se acredita el consentimiento, ya que este no puede inferirse sin más de su (negado) silencio. Ciertamente, se ha admitido en algunos casos el consentimiento tácito del arrendador, pero éste ha de derivar de actos concluyentes e inequívocos de su aceptación (' conocer no es consentir '), actos que no se dan en este caso.

Por otra parte, no resulta de aplicación al caso el art. 12 LAU, que no regula la facultad de desistimiento de uno de los arrendatarios cuando lo son los dos miembros de un matrimonio o pareja de convivientes, sino la facultad de cónyuge o conviviente no arrendatario de subrogarse en la posición de su pareja si éste desistiese del contrato sin su consentimiento.

Por último, no es óbice para esta conclusión que la marcha de la vivienda del ahora apelante derivara de una denuncia por actos de violencia de género, pues ello se enmarca en el ámbito de las relaciones internas entre los coarrendatarios, sin que pueda surgir efecto o comportar una carga frente a terceros (res inter alios acta, nec nocet nec prodest).

En definitiva, debe concluirse que el abandono (de hecho) de la vivienda por parte de este codemandado no le desvinculó de las obligaciones asumidas frente a la demandante por razón del contrato de autos.

3º.- La misma suerte desestimatoria debe correr el motivo de recurso esgrimido por este codemandado en relación a la improcedencia de ser condenado solidariamente con la Sra. Raimunda al abono de las rentas devengadas a partir del día 1.1.2019 (como sostiene en su contestación a la demanda y ya manifestó en el burofax remitido a la administración de fincas en noviembre de 2018, y de manera acorde con las previsiones del art. 11 LAU) y hasta la completa recuperación de la posesión por parte de la propiedad.

Efectivamente, en relación a las rentas devengadas hasta la extinción del vínculo contractual, baste con tener por reproducido lo expuesto en el fundamento jurídico anterior. Y en relación a las cantidades que se reclaman por razón del lapso temporal transcurrido desde dicho momento y hasta la efectiva recuperación de la vivienda por parte de la propietaria, entiende el tribunal que siguen siendo responsabilidad solidaria de todos aquellos que constan como arrendatarios del inmueble.

Partiendo de la reiterada doctrina jurisprudencial conforme a la que la obligación por parte del arrendatario del pago de la renta (bien sea propiamente como renta bien en concepto de contraprestación por el uso en el supuesto de que el arrendatario se mantenga en la posesión a pesar de la extinción del contrato) se mantiene en tanto no se reintegra al arrendador en la posesión de la finca, poniéndola a su disposición (normalmente mediante la entrega de las llaves), no bastando para poner fin a dicha obligación el mero abandono de la finca, de modo que es innegable la obligación de la arrendataria de seguir abonando la renta en tanto se mantenga en la posesión de la finca arrendada; ydada la posición del Sr. Gustavo como arrendatario del inmueble, según se ha razonado en el fundamento precedente, debe concluirse que asiste a la actora el derecho de obtener de la parte arrendataria (integrada por ambos codemandados) el importe de la renta vigente a fecha de interposición de la demanda multiplicado por el número de meses transcurridos hasta la efectiva recuperación de la vivienda. Y ello en régimen de solidaridad, pues de los términos del contrato se desprende la intención de los hoy demandados de obligarse ' in solidum'frente a la arrendadora (queriendo y comprometiéndose a prestar un resultado conjunto, por existir entre ellos una comunidad jurídica de objetivos, cual era dotarse de una vivienda para convivir), lo que permite entender que estamos ante un supuesto de solidaridad tácita (no presumida), evidenciada por la actuación concluyente de las partes.

Así, la actora cedió el uso de la vivienda por un precio unitario (no a razón del número de personas que adquirían la condición de arrendataria), mientras que los hoy demandados adquirieron de a la arrendadora el derecho (oponible frente a ésta) al uso de la totalidad de la cosa arrendada (no a una parte proporcional al número de arrendatarios), lo que implicaba también la obligación de cada uno de ellos de responder frente a la propiedad por la totalidad de la renta (lo contrario implicaría la posibilidad de que si sólo uno de los coarrendatarios abonase la mitad del importe de la misma, la propiedad hubiera de mantenerlo en la posesión de la vivienda a pesar de recibir solo la mitad del precio estipulado por su uso).

En esta línea se ha pronunciado la jurisprudencia del Tribunal Supremo en reiteradas ocasiones, pudiendo citarse la sentencia de 30.5.2006 , que declara: 'En efecto aunque el principio de la mancomunidad de las deudas es el general en nuestro derecho de obligaciones, no se puede olvidar que en el presente caso es perfectamente aplicable la excepcionalidad a dicho principio, ya que el contexto en el presente caso de los arrendatarios como firmantes del arrendamiento en cuestión no deja lugar a dudas. Y así es porque en el presente caso - pluralidad de arrendatarios- no se puede olvidar que cada uno de los deudores-arrendatarios tiene por sí solo el deber de cumplir íntegramente la prestación objeto de su abandono, y aquí hay unidad de objeto y de prestación. Por otra parte hay que decir que existe un posible derecho de repetición a favor del deudor solidario que paga'.

También la STS 535/2010, de 30 de julio , a cuyo tenor: ' aunque la solidaridad 'no se presume, como dice el artículo 1137 del Código Civil , (...) tampoco impide que pueda ser aplicable la solidaridad tácita, cuando entre los obligados se da una comunidad jurídica de objetivos manifestándose una interna conexión entre todos ellos a partir de las pruebas que en autos se practiquen o de la interpretación que los Tribunales puedan hacer de un determinado contrato, de tal forma que en lo sustancial, es decir, en lo que aquí se cuestiona, la jurisprudencia es pacífica al interpretar el artículo 114.5 de la LAU de 1964 , en función de que pueda darse o no esta situación que se crea a partir de la aceptación por ambas partes de la solidaridad en las obligaciones, sin presumirla en ningún caso (...)' ( Sentencia de 26 de noviembre de 2008, recurso 2417/2003 ). Este concepto de ' solidaridad tácita ' ha sido reconocido en otras sentencias de la Sala incluso anteriores a la anteriormente mencionada, declarando que existe cuando el vínculo obligacional tiene comunidad de objetivos, con interna conexión entre ellos ( sentencia de 28 de octubre de 2005, recurso 233/1999 ), sin que se exija con rigor e imperatividad el pacto expreso de solidaridad, habiéndose de esta manera dado una interpretación correctora al artículo 1137 del Código Civil para alcanzar y estimar la concurrencia de solidaridad tácita pasiva, admitiéndose su existencia cuando del contexto de las obligaciones contraídas se infiera su concurrencia, conforme a lo que declara en su inicio el artículo 1138 del Código Civil , por quedar patente la comunidad jurídica con los objetivos que los recurrentes pretendieron al celebrar el contrato ( sentencia de 17 de octubre de 1996, recurso 1887/1993 ), debiéndose admitir una solidaridad tácita cuando aparece de modo evidente una intención de los contratantes de obligarse 'in solidum' o desprenderse dicha voluntad de la propia naturaleza de lo pactado, por entenderse, de acuerdo con las pautas de la buena fe, que los interesados habían querido y se habían comprometido a prestar un resultado conjunto, por existir entre ellos una comunidad jurídica de objetivos ( sentencia de 23 de junio de 2003, recurso 3247/1997 )'.

En el presente caso, dado que el contrato de arrendamiento fue suscrito por ambos demandados en calidad de arrendatarios, ambos responden solidariamente frente a la parte arrendadora del cumplimiento de las obligaciones dimanantes del mismo, entre ellas, la del pago de la renta, pues el art.1555.1º CC dispone que ' El arrendatario está obligado: 1.º A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos' , por lo que ambos demandados deberán abonar solidariamente las rentas que se devenguen hasta la recuperación de la posesión por la actora.

En definitiva, por todo cuanto antecede, el recurso no puede prosperar.

4º.-La desestimación del recurso conlleva la imposición de las costas de esta segunda instancia a la apelante ( art. 394.1 por remisión del 398.1 LEC ).

Fallo

DESESTIMANDOel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Gustavo contra la sentencia de fecha 8 de noviembre 2019 dictada en el juicio verbal núm. 144/2019 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 8 de Martorell , SE CONFIRMA dicha resolución, con imposición de las costas a la apelante.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación si concurre interés casacional, así como, conjuntamente con el mismo, recurso extraordinario de infracción procesal, si concurren los requisitos legales para ello de acuerdo con la DF 16ª LEC , que deberán interponerse ante este tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de ésta, debiendo constituirse el oportuno depósito conforme a la D.A. 15ª de la LOPJ .

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

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