Sentencia Civil Nº 91/2015, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 1098/2012 de 26 de Febrero de 2015

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 91

AUDIENCIA PROVINCIAL MALAGA

Sección 5ª

PRESIDENTE: ILMO. SR.

D. HIPOLITO HERNANDEZ BAREA

MAGISTRADOS, ILTMAS. SRAS.

Dª. INMACULADA MELERO CLAUDIO

Dª. MARIA TERESA SAEZ MARTINEZ

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZG. Nº 8 DE MALAGA

ROLLO DE APELACION Nº 1098/12

JUICIO Nº 2185/11

En la ciudad de Málaga, a veintiséis de febrero de dos mil quince.

Visto, por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el Juicio Verbal nº 2185/11 seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso la Procuradora Doña Laura Fernández Fornés, en nombre y representación de DOÑA Emma .

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 10 de abril de 2012, en el juicio antes dicho, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: ' DESESTIMANDO la demanda formulada por la Procuradora Doña Laura Fernández Fornés en nombre y representación de DOÑA Emma contra DOÑA Lucía DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la demandada de las pretensiones deducidas en su contra.

Sin hacer especial pronunciamiento en costas'.

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado la ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 24 de febrero de 2015, quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrado DOÑA INMACULADA MELERO CLAUDIO quién expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la resolución pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia Número Ocho de los de Málaga, se alza la apelante DOÑA Emma , alegando que se ha producido un error en la valoración de la prueba por parte de la Juzgadora de instancia; y ello porque la sentencia valora los documentos 3 y 4 de la demanda argumentando que no resulta acreditada la recepción de la comunicación por parte de la arrendataria y, además, dichos documentos no revisten los requisitos exigidos legalmente, ya que no se adjuntan operaciones de cálculo ni tampoco se da información al arrendatario de que puede oponerse a la renta fijada, en qué condiciones y en qué plazo, así como las consecuencias de la falta de oposición.

SEGUNDO.- Un renovado examen de las actuaciones y el visionado del soporte audiovisual conducen a la Sala a estimar que el recurso de apelación en modo alguno puede tener favorable acogida.

Que los arrendamientos de viviendas anteriores al 9 de mayo de 1985 (el que nos ocupa es de 1 de mayo de 1985), se rigen por las normas de la LAU de 1964, con algunas modificaciones contenidas en la Disposición Transitoria Segunda de la LAU/1994 , especialmente referidas, en lo que aquí interesa, a la actualización de la renta. Al respecto, la previsión legal contenida en la D.T.2º LAU 1994 de 24 de noviembre, es la de establecer una fecha a partir de la cual se puede hacer el primer requerimiento de actualización y las sucesivas notificaciones anuales, fecha que está determinada por el día en que se cumple cada año de vigencia del contrato, sin que el legislador imponga la necesidad de que el requerimiento o notificación se realice precisamente en el día de la anualidad o en un plazo limitado a partir de la misma, de ahí que siendo ello así, la actualización puede ser notificada al arrendatario después de la fecha de anualidad, pero con vigencia no retroactiva, es decir, únicamente a partir de la fecha del requerimiento o notificación, sin carácter retroactivo y siempre desde la notificación. Asimismo, el único plazo previsto en la Disposición Transitoria 2ª de la LAU/1994 para formalizar el arrendatario oposición al requerimiento de actualización de rentas por el arrendador es el de treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de éste, (regla 6ª del apartado 11).

Como es sabido uno de los requisitos esenciales del contrato de arrendamiento es la determinación de un ' precio cierto'Es esencial que las partes hayan querido fijar uno, aunque su concreción presente o futura pueda depender de ciertas condiciones. No ofrece duda la libertad de pacto que media para fijar la renta; así el principio de la autonomía de la voluntad que permite reconocer la legitimidad de aquellas cláusulas que contienen una previsión para garantizar la equivalencia entre las prestaciones de las partes en los contratos onerosos.

No obstante, el ejercicio de esa facultad (de elevación de la renta) está sujeto a determinadas reglas predeterminadas por la Ley ( art. 101 de la L.A.U .)

1.- El arrendador notificará por escrito al inquilino la cantidad que, a su juicio, deba pagar éste como aumento de renta y la causa de ello.

2.- Dentro de los treinta días siguientes, el inquilino comunicará al arrendador, también por escrito, si acepta o no la obligación de pago propuesta, interpretándose su silencio como aceptación tácita.

3.- Caso de aceptación expresa o tácita el arrendador, al siguiente período de renta que proceda, podrá girar el recibo incrementándole con la cantidad que hubiera propuesto y su pago será obligatorio para el inquilino. El importe de la elevación habrá de figurar separadamente de la cantidad constitutiva de la renta anterior.

La sentencia del Tribunal Supremo de fecha 5 de marzo de 2009 dice al respecto lo siguiente: ' El derecho de las partes a actualizar la renta de una forma facultativa que, de hacerse efectiva, resultará procedente a partir de una declaración de voluntad recepticia del arrendador al arrendatario por escrito haciéndole saber el incremento, que es insoslayable para que la elevación tenga lugar 'a partir del mes siguiente' a aquél en que se produce y recibe la declaración modificativa, dado el carácter necesario y no dispositivo de la norma, que impide cualquier pacto en contrario para que sea eficaz. La actualización así hecha supone modificar uno de los elementos esenciales de la relación arrendaticia como es la renta, y autoriza al arrendador a cobrar las diferencias a partir del mes siguiente a la notificación, que podrá hacer al arrendatario por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente, como dispone el último párrafo del artículo 18, tal y como venía sosteniendo con reiteración esta Sala en aplicación de la Ley de 1964 ( SSTS 23 de junio de 1986 ; 21 de marzo de 1995 ; y 31 de enero de 1998 ).

TERCERO.- Y descendiendo al supuesto enjuiciado, la ahora recurrente basaba su demanda en los siguientes hechos: a) Que el día 1 de mayo de 1985 Doña Emma suscribió contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la Calle PASAJE000 , NUM000 - NUM001 , con Don Adrian ; b) que se fijó como renta la cantidad de 144.000 pesetas, es decir, 865,46 euros, pagaderas por mensualidades anticipadas a razón de 12.000 pesetas, esto es, 72,12 euros; c) que igualmente se determinó que el alquiler de la vivienda era por doce mees, si bien se podría prorrogar por otro doce meses más, fijándose para dicho caso una renta anual de 180.000 pesetas, esto es, 1081,82 euros anuales, en mensualidades de 90,15 euros; d) que con fecha 12 de mayo de 2006 la Sra. Emma formuló demanda de juicio ordinario contra la Sra. Lucía , solicitando la resolución del contrato de arrendamiento por cesión de la vivienda sin autorización del arrendador, demanda que fue íntegramente desestimada; e) que con fecha 3 de octubre de 2008 la Sra. Emma vuelve a interponer demanda, esta vez por expiración del plazo contractual, no siendo tampoco estimada esta pretensión; f) que con fecha 29 de abril de 2009, la demandada fue requerida mediante burofax ' a que actualizase la renta',incumpliendo la demandada de forma sistemática dicho requerimiento; g) que con fecha 9 de mayo de 2011, nuevamente es requerida para la actualización de la renta, mediante burofax, el cual en un primer momento no le fue entregado, por hallarse ausente, si bien con posterioridad lo recogió, no contestando al mismo.

De las pruebas obrantes en las presentes actuaciones no ha quedado acreditado en modo alguno que la arrendataria recibiera el burofax de fecha 29 de abril de 2009, pues ninguna constancia documental consta al respecto; por el contrario, está probado documentalmente que con fecha 9 de mayo de 2009 la parte actora cursó burofax por el que se comunicaba la actualización de la renta. La utilización del burofax para esa comunicación es totalmente correcta porque permite asegurar la fehaciencia de la notificación. Pero las obligaciones y cargas no recaen sólo sobre el arrendador; el arrendatario debe colaborar en esa recepción en casos como el presente, en que se encuentra ausente y le es dejado aviso de la comunicación (folio 15). Si no acude a recogerla, se entenderá efectuada la comunicación. Esto es, aun admitiendo la naturaleza recepticia que corresponde al requerimiento actualizador, no puede desconocerse que dicha notificación ha de reputarse válida y eficaz, si la no recepción de la misma es debida a causas exclusivamente imputables a su destinatario.

En efecto ambas partes han de adecuar su conducta a las exigencias de la buena fe, según dispone el artículo 1258 CC y el 9 TRLAU . 1994. Por lo que probado, como antes se ha dicho, que se cursó el burofax por el que se comunicaba la actualización de la renta, y que fue dejado aviso al destinatario a fin de que pasara a recogerlo por el servicio de Correos, la cuestión se reduce a comprobar si la parte demandada recibió ese aviso y, en caso afirmativo a concretar los efectos de la no retirada. Debemos partir de una presunción de normalidad de funcionamiento del servicio de Correos, y cuando se aporta la comunicación de este servicio de que el destinatario de la comunicación estaba ausente y se le ha dejado aviso, hemos de partir de que así es. Es entonces el demandado el que incumple con su deber de contratante diligente, al no acudir a recoger la comunicación. No hay duda alguna acerca de la corrección de la dirección a que fue enviado el burofax (efectivo domicilio de la demandada) por lo que, a salvo de mejor prueba, hemos de entender que sólo a la demandada es imputable la no recepción efectiva de la comunicación. Lo contrario equivaldría a dejar prácticamente en manos del arrendatario la decisión sobre el particular, pues bastaría su negativa a ser notificado para eludir la acción planteada por el arrendador.- Este criterio es el que se sigue en la mayoría de Audiencias, habiéndose adoptado en otras ocasiones por este mismo tribunal. Podemos citar la de Navarra de 31.5.01, Málaga de 3.12.04, Vizcaya de 15.6.00 en materia de arrendamientos, y con carácter más general, en materia de juicios ejecutivos o de propiedad horizontal, siguen la misma orientación en cuanto a la eficacia de los requerimientos que en esos ámbitos se exigen, la de Santa Cruz de Tenerife de 2.12.04, Barcelona (Sección 13) de 6.9.04, Barcelona (Sección 16) de 4.2.00 y 2.1.01, Madrid de 10.2.01, Sevilla de 5.4.00, etc. En todas ellas se viene a insistir en el argumento ya apuntado de que sólo al demandado es imputable la falta de conocimiento de la comunicación cuando hace caso omiso del aviso que le deja el servicio de Correos, no siendo exigible al actor mayor diligencia en la materia. Por tanto es únicamente imputable a la conducta, si no dolosa, cuando menos negligente, de la destinataria de dicha carta la no recepción de la misma, al no haber probado la existencia de causa razonable alguna que se lo impidiera, por lo que ha de entenderse que la demandante cumplió correctamente con el antecitado requisito, cuya notificación, por tanto, ha de tenerse por plenamente válida y eficaz.

Ahora bien, es preciso resaltar que el requerimiento es un requisito ineludible ( SSTS. 19.6.1985 , 25.11.1987 , 9.3.1988 , 19.4.1990 , 21.3.1995 ), debiendo hacerse de forma precisa y concreta, en términos claros ' sin reticencias ni ambigüedades', señalando su motivo, la fecha inicial del contrato y su renta inicial, el importe y los diferentes conceptos del recibo, los índices (del mes anterior al contrato y del mes anterior a la actualización) y las operaciones llevadas a cabo para el cálculo correspondiente, la renta actualizada máxima resultante, el período de duración del proceso de actualización, el tramo aplicable, y en su caso la información sobre las reglas 5,6 y 7 y también en su caso, el importe de los nuevos IBI, servicios y suministros, obras,... para que el arrendatario pueda adoptar una postura, con la información adecuada, incluida la de poder oponerse a lo notificado (por defecto de forma, por actualización extemporánea, por disentir del cálculo , sea por error en la notificación o en cuanto al fondo, oponerse de forma pura y simple de la regla 6ª, o por insuficiencia de recursos de la regla 7ª o improcedencia de la actualización); y en el presente supuesto, dando por supuesto que la arrendataria recibió el burofax de fecha 9 de mayo de 2011, resulta que el mismo adolece de todos los requisitos que se han señalado, toda vez que se limita a decir que hace dos años recibió la arrendataria un burofax en el que se le advertía de la obligación que tenía de actualizar la renta, burofax que no consta que se recibiese, para concluir afirmando que ' adeuda usted la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS ONCE EUROS Y SETENTA Y SEIS EUROS (2.711,76€), resultante de los dos años en que ha ignorado la actualización de renta requerida, más el presente mes de mayo, ya iniciado.

Por ello, me veo obligado a advertirle de que, de no satisfacer esta deuda ni actualizar la renta exactamente el DOBLE de lo que está pagando usted, ignorando el requerimiento antedicho, siguiendo las instrucciones de mi cliente, interpondrá una demanda de DESAHUCIO por este motivo....'.

CUARTO.- Que al desestimarse el recurso de apelación, a tenor de lo previsto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas de esta alzada se impondrán a la parte recurrente.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación formulado por la Procuradora Doña Laura Fernández Fornés, en nombre y representación de DOÑA Emma , contra la sentencia dictada en fecha 10 de abril de 2012 por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de los de Málaga , en los Autos Civiles de Juicio Verbal nº 2185/11, y en su consecuencia se confirma íntegramente la sentencia, imponiendo expresamente a la recurrente las costas de esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes personadas haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales con testimonio de ella al Juzgado de procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION. - Leída y publicada fue la anterior resolución por la Iltma. Sra. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.