Sentencia Civil Nº 91/2016, Audiencia Provincial de Lugo, Sección 1, Rec 62/2016 de 23 de Febrero de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LUGO

SENTENCIA: 00091/2016

DON JOSÉ ANTONIO VARELA AGRELO

DOÑA MARIA ZULEMA GENTO CASTRO

DON DARIO ANTONIO REIGOSA CUBERO

En Lugo, a veinticuatro de febrero de dos mil dieciséis.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 001, de la Audiencia Provincial de LUGO, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000037/2015, procedentes del XDO.1A.INST.EINSTRUCIÓN N.1 de VILALBA,a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000062/2016, en los que aparece como parte apelante, Pelayo , Ruth y María Purificación , representado por el Procurador de los tribunales, Sr. LUIS OSCAR HUMBERTO PALACIOS VILA, asistido por el Letrado D. BENJAMIN BAAMONDE IBAÑEZ, y como parte apelada, Consuelo , representada por la Procuradora de los tribunales, Sra. ANALITA MARIA CUBA CAL, asistida por el Letrado D. ALEJANDRO FERNANDEZ PUMARIÑO, sobre extinción o resolución de contrato de arrendamiento, siendo el Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. DARIO ANTONIO REIGOSA CUBERO.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el XDO.1A.INST.E INSTRUCIÓN N.1 de VILALBA, se dictó sentencia con fecha 23 de noviembre de 2015 , en el procedimiento RECURSO DE APELACION (LECN) 0000062/2016 del que dimana este recurso.

SEGUNDO.-La expresada sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento: ESTIMO LA DEMANDA formuladapor Consuelo (por derecho propio y en beneficio de la comunidad que constituye con los hermanos D. Pedro Francisco y D. Artemio ) contra D. Pelayo , Dª Ruth y Dª María Purificación se declara resuelto el contrato de arrendamiento existente sobre el local de negocio, sito en el número 9 de la Plaza Mayor de Muimenta, por expiración del plazo legal, y en consecuencia, se decreta el desahucio de la parte demandada de dicho inmueble, condenándola a dejarlo libre, vacío y expedito, poniéndolo a disposición del actor, con el apercibimiento expreso de lanzamiento, si no lo desalojare en el plazo que le señale el Juzgado, y con imposición de las costas de esta instancia.

TERCERO.-Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial para la resolución del recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala, y personadas las partes en legal forma, señalándose la audiencia del día 24 de febrero de 2016, a las 10,30 horas, para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de derecho de la resolución impugnada.

PRIMERO.-La sentencia de instancia acoge la pretensión principal de la demanda, declarando por ello extinguido el contrato de arrendamiento por expiración del plazo legal, sin necesidad de analizar la petición subsidiaria de resolución contractual por cesión no consentida.

Los demandados interponen recurso de apelación, que sustentan, en esencia, en que la actualización de la renta pretendida por la parte arrendadora en la suma de 494,85 euros quedó minorada a 238 en virtud de un acuerdo verbal, como lo demostrarían los justificantes de pago por esta última cantidad durante trece años, de modo que al haberse actualizado el importe de una sola vez, el plazo mínimo de duración del contrato se incrementó en cinco años, conforme al apartado 7 de la regla C) de la disposición transitoria tercera de la LAU 29/1994, por lo que el contrato se extinguiría el 31 de diciembre de 2019.

SEGUNDO.-Comparte la Sala tanto el análisis jurídico que efectúa la Sra. Juez de Instancia de la normativa aplicable al caso enjuiciado, como la valoración probatoria que le lleva a concluir que se produjeron ya dos subrogaciones; y que no se acreditó el acuerdo para no actualizar la renta alegado por la parte demandada, de modo que lo único que consta es que el arrendatario, debidamente requerido al efecto, no actualizó el importe de la renta tal como dispone la ley y tal como correctamente se le explicaba en el requerimiento notarial. También compartimos lo atinente a la desestimación de la falta de legitimación que se invocaba respecto de Doña María Purificación , cuestión sobre la que no se ha vuelto en el recurso de apelación, considerando también la Sala que la misma ostenta legitimación en tanto directamente interesada en que las acciones ejercitadas no prosperen, y ello con el fin de conceder siempre las mayores medidas de defensa de todos los intereses que pudieran verse afectados.

Pues bien, no parece existir discrepancia sobre que a la relación litigiosa le resulta de aplicación la legislación especial de arrendamientos urbanos.

Y al respecto la disposición transitoria tercera de la LAU de 1.994, referente a los contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985, establece, en lo que aquí interesa, lo siguiente:

A) Régimen normativo aplicable.

1. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.

B) Extinción y subrogación.

2. Los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente ley se encuentren en situación de prórroga legal, quedarán extinguidos de acuerdo con lo dispuesto en los apartados 3 a 4 siguientes.

3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.

En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley.

La primera subrogación prevista en los párrafos anteriores no podrá tener lugar cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo previsto en el artículo 60 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos . La segunda subrogación prevista no podrá tener lugar cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60.....'.

Pues bien, como ya adelantamos, no parece existir controversia sobre el régimen jurídico aplicable a la relación arrendaticia. Tampoco sobre la realidad del contrato de arrendamiento concertado el 12 de mayo de 1.947, siendo arrendatario Don Iván , a cuyo fallecimiento continuó en el mismo su viuda, Doña María Rosario , y a su óbito, en 1.997, su hijo, el ahora demandado Don Pelayo .

Por tanto al aprobarse la LAU 29/1994 la cónyuge del inicial arrendatario ya se había subrogado en el arrendamiento, y al fallecer en 1.997 y dado que no habían transcurrido veinte años desde que se aprobó dicha Ley, pudo subrogarse Don Pelayo , supuesto en el cual la disposición transitoria indicada señala que el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley, de modo que la extinción aconteció el 31 de diciembre de 2014.

Y la posibilidad de ampliar (en cinco años) dicho plazo es la previsión al efecto contenida en el apartado 7 de la letra C) de la disposición transitoria tercera, que dispone que 'El arrendatario podrá revisar la renta de acuerdo con lo dispuesto en las reglas 1.ª, 5.ª y 6.ª del apartado anterior en la primera renta que corresponda pagar, a partir del requerimiento de revisión efectuado por el arrendador o a iniciativa propia. En este supuesto, el plazo mínimo de duración previsto en el apartado 3 y los plazos previstos en el apartado 4, se incrementarán en cinco años. Lo dispuesto en el párrafo anterior será también de aplicación en el supuesto en que la renta que se estuviera pagando en el momento de entrada en vigor de la ley fuera mayor que la resultante de la actualización prevista en el apartado 7'.

Y lo cierto es que ni la arrendataria, al tiempo de entrada en vigor de la LAU 1994, ni su hijo, al subrogarse, tuvieron la iniciativa de actualizar la renta.

Y lo único que consta al respecto es que fue la parte arrendadora quien requirió notarialmente al arrendatario en el mes de octubre de 2001, para, entre otras cuestiones, revisar la renta, que pasaría a ser de 494,85 euros anuales, si bien conforme a los porcentajes y plazos previstos en la LAU, sería de 346,39 euros (70%) ese año; 395,88 euros para el año iniciado en mayo de 2002; 445,36 euros para el año iniciado en mayo de 2003; y, a partir de entonces, los 494,85 euros ya indicados.

El arrendatario, pese que no consta acreditada su disconformidad ni con la revisión de la renta, ni con sus consecuencias (véase que en el requerimiento notarial se le hacía saber que al haberse subrogado, el arrendamiento finalizaría el 31 de diciembre de 2014), sin embargo no satisfizo aquellas sumas, sino que lo que consta es el abono de 238 euros al año, de modo que no puede beneficiarse de la dilación del plazo de cinco años que pretende, dado que ni contestó al requerimiento de revisión, ni procedió a revisar la renta, ni tampoco lo hizo de conformidad con reglas 1.ª, 5.ª y 6.ª ya indicadas, de modo que, como se dice en el escrito de oposición al recurso, la parte arrendataria conocía que para tener derecho al incremento de cinco años debía haber actualizado la renta, y además fue requerida al efecto, sin hacerlo.

Por tanto el arrendatario podía haber revisado la renta, de acuerdo con lo dispuesto en las reglas 1ª, 5ª y 6ª indicadas, en la primera renta que le correspondía pagar a partir del primer requerimiento de revisión efectuado por el arrendador o a iniciativa propia, supuestos en los que el plazo mínimo de duración se hubiera incrementado en cinco años, y dicha actualización no ha tenido lugar dado que lo que se ha venido satisfaciendo ascendió a 238 euros frente a los 494,85 euros a los que ascendía la renta en virtud de la actualización, por lo que no concurre el supuesto de hecho necesario para aplicar el incremento de duración del contrato pretendido, de modo que considera la Sala que se ha producido ya la extinción de dicho contrato de arrendamiento, tal como establece la sentencia impugnada.

Los supuestos en que con arreglo a la normativa cabe la posibilidad de que el arrendatario pueda beneficiarse de la dilación del plazo del arrendamiento en cinco años serían: 1.- Cuando el arrendatario revise la renta conforme expusimos, en la primera renta que corresponda pagar, a partir del requerimiento de revisión efectuado por el arrendador o a iniciativa propia; y, 2.- Cuando la renta que estuviese pagando el arrendatario en el momento de entrada en vigor de la Ley fuese mayor que la resultante de la actualización prevista en el apartado 7.

Excluido este segundo supuesto, que ni siquiera ha sido planteado, el primero de los referidos alude a aquellos casos en los que el arrendatario procede a revisar la renta mediante una única actualización, renunciando pues a los porcentajes y plazos que establecen las reglas anteriores, opción que al ser más gravosa para el arrendatario viene a compensarse 'ex lege' con la concesión de un plazo de duración suplementario de cinco años a sumar a la duración máxima establecida legalmente, siendo claro que para que el arrendatario pueda acogerse a esta opción debe comunicar la misma al arrendador, bien a iniciativa propia, bien en la contestación al requerimiento de revisión que le sea hecho por la parte arrendadora, debiendo estar dispuesto a revisar totalmente y de una sola vez la renta en la primera que corresponda pagar.

Y en nuestro caso el arrendatario ni ha instado unilateralmente la actualización de la renta, ni ha satisfecho de una vez la renta actualizada, ya que lo que consta, como decimos, es el pago de 238 euros, de modo que ni siquiera el primer año satisfizo los 346,39 euros a los que venía obligado en virtud de la actualización.

Siendo así, parece claro que lo procedente era, tal como así hizo la sentencia, declarar extinguido el arrendamiento por expiración del plazo legal, compartiendo también los argumentos de la resolución de instancia respecto de que no consta acreditado un acuerdo verbal para no actualizar la renta. Es cierto que obran los recibos bancarios en cuantía de 238 euros, pero poco o nada sabemos de la razón de ser de tal importe, y a la parte demandada incumbía al respecto una exhaustiva carga de la prueba ex- artículo 217 de la LEC en tanto pretende amparar en ello la prolongación por otros cinco años del arrendamiento, y lo cierto es que no consta acreditado en absoluto que aquella suma traiga causa y razón de ser de un acuerdo (verbal) entre las partes de actualización en una sola vez de la renta para ampliar la duración del arrendamiento otros cinco años, ni de un pacto para aminorar a 238 euros los 494,85 pretendidos en el requerimiento, lo que no consta probado.

Se trata tan solo de hipótesis, frente a un hecho que resulta inobjetable: que el inquilino no procedió a revisar la renta con los requisitos al efecto previstos en el apartado 7, letra C) de la Disposición transitoria tercera de la LAU de 1.994, única actuación que le hubiera legitimado a exigir la continuidad en el arrendamiento otros cinco años más.

Pero además hemos de añadir dos circunstancias más que refuerzan lo expuesto: 1.- Que choca con la lógica que la parte arrendadora aceptara como actualización 'de una sola vez' una cantidad anual que, además de ínfima y antieconómica, resultaba muy inferior a la que le correspondía en virtud del requerimiento de actualización (494,85 euros), consintiendo, además, con ello, prorrogar el arrendamiento otros cinco años, cuando sin embargo su voluntad de darlo por terminado es clara e inequívoca (véase el juicio de cognición que promovió, o el acta notarial en que ya indica al arrendatario la finalización del mismo el 31/12/14, o la carta recordatoria del fin del contrato que se acompañó como documento 33, o, en fin, la rápida interposición de su demanda -febrero de 2015- instando la extinción del arrendamiento); 2.- Que como se explica en el escrito de oposición al recurso de apelación, el que la parte arrendadora no haya reclamado judicialmente la materialización de la revisión de la renta requerida en 2001 no significa que haya existido al respecto un acuerdo verbal ni conformidad, sino haber decidido la opción consistente en que el arrendamiento se extinga el 31 de diciembre de 2014 frente a prolongar el plazo, una vez actualizada la renta, otros cinco años más.

Lo expuesto ha de conllevar al decaimiento del recurso de apelación planteado, dado que tampoco se aprecia vulneración de la teoría de los propios actos respecto de los ingresos bancarios, pues, pese a los mismos, lo cierto es que no consta un acto concluyente e indubitado por la parte arrendadora expresivo de su aquiescencia a no actualizar la renta o a entenderla actualizada con el pago de los repetidos 238 euros, consintiendo con ello una prolongación de la duración del arrendamiento otros cinco años más.

No obstante también habremos de decir, aunque tan solo lo sea a efectos dialécticos y de forma breve, que parece, valorando en su conjunto toda la prueba practicada, que igualmente debiera prosperar la demanda conforme a la segunda pretensión que se articulaba en la misma, tendente a declarar resuelto el contrato por cesión inconsentida a favor de Doña María Purificación , pretensión a la que ninguna referencia se hace en el recurso de apelación interpuesto,

Ya dijimos, al igual que la sentencia de instancia, que ya se produjeron dos subrogaciones en el contrato, de modo que tras la jubilación de Don Pelayo ya no cabe, sin anuencia de la parte arrendadora, nueva subrogación.

Pero es que de lo actuado se infiere que Doña María Purificación es la que estaría al frente del negocio. Al efecto nos remitimos a la página 5 del escrito de oposición al recurso en que la parte apelada relata los extremos que conducen a dicha conclusión (tarjetas de concursos de tapas, entrevista a la TVG, informe municipal justificativo de la actividad desarrollada en el local arrendado, que Doña María Purificación se encuentra dada de alta en la actividad de Bares Categoría Especial, mientras que Don Pelayo no se encuentra dado de alta en el impuesto de actividades económicas y Doña Ruth lo está pero en la actividad de servicios de pompas fúnebres, o el informe pericial de Doña Lucía , etc).

Y la mejor doctrina al respecto y constante jurisprudencia vienen afirmando que sin duda puede tener efectividad, tal como pretende la parte actora con su petición subsidiaria, la resolución del arrendamiento del local de negocio por haberse efectuado el traspaso sin cumplir todos y cada uno de los requisitos necesarios para ello, conforme el art. 32 de la LAU de 1.964, requisitos que no concurrirían en nuestro caso, tal como correctamente se explica en las páginas 12 y 13 de la demanda, a las que nos remitimos en aras de la brevedad.

TERCERO.-Se imponen las costas al apelante al haber sido desestimado el recurso ( artículo 398.1 de la LEC ).

VISTOS los artículos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

SE DESESTIMAel recurso de apelación planteado por el Procurador Don Luis Oscar Palacios Vila, en nombre y representación de DON Pelayo , DOÑA Ruth Y DOÑA María Purificación .

Se confirma íntegramente la sentencia de instancia de 23 de noviembre de 2015 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Vilalba .

Se imponen las costas a la parte apelante.

Procédase a dar al depósito el destino previsto de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J , si se hubiera constituido.

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que pueda interponerse el recurso extraordinario por infracción procesal o de casación, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en cuyo caso el plazo para la interposición del recurso será el de veinte días, debiendo interponerse el recurso ante este mismo Tribunal.

Así por esta nuestra sentencia, de la que en unión a los autos originales se remitirá certificación al Juzgado de procedencia para su ejecución y demás efectos, juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.