Sentencia Civil Nº 914/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 829/2012 de 12 de Diciembre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL CIVIL DE MADRID

SECCIÓN DUODÉCIMA

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 91493383737007740

N.I.G.:28.079.00.2-2012/0013683

Recurso de Apelación 829/2012

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 02 de Alcalá de Henares

Autos de Juicio Verbal 1463/2011

APELANTE/DEMANDADO:Dª. María Antonieta

PROCURADOR: D. JOSÉ RAMÓN PÉREZ GARCÍA

APELADO/DEMANDANTE:WILL MAN SON S.L.

PROCURADORA: Dña. MARÍA ELVIRA ENCINAS LORENTE

APELADO/DEMANDADO: Dña. Covadonga (REBELDE/NO COMPARECIDA)

SENTENCIA Nº 914

ILMOS SRES. MAGISTRADOS:

D. JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN

D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

Dña. ANA MARÍA OLALLA CAMARERO

En Madrid, a doce de diciembre de dos mil trece.

La Sección Duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Juicio Verbal 1463/2011 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 02 de Alcalá de Henares a instancia de Dª María Antonieta apelante-demandado, representado por el Procurador D. José Ramón Pérez García contra WILL MAN SON S.L. apelado-demandante, representado por la Procuradora Dª María Elvira Encinas Lorente y Dª Covadonga apelado-demandado en rebeldía y que no comparece en esta instancia, sobre reclamación de cantidad por impago de rentas; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 29/05/2012 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 02 de Alcalá de Henares se dictó Sentencia de fecha 29/05/2012 , cuyo fallo es el tenor siguiente: ' Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Ubaldo Cesar Boyano Adánez, en nombre y representación de Will Man Son S.L., frente a Dª María Antonieta , representada por la Procuradora Dª María Jesús Martínez Roja, y frente a Dª Covadonga , en situación procesal de rebeldía, debo condenar y condeno a las referidas demandadas a que solidariamente abonen a la parte actora la cantidad de 2.991,06 €, en concepto de rentas y cantidades asimiladas, más intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, todo ello con imposición a las demandadas de las costas causadas'.

SEGUNDO.-Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de Dª María Antonieta se interpuso recurso de apelación que fue admitido, dándose traslado a la otra parte que se opuso y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para deliberación, votación y fallo el pasado día 11 de diciembre, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Los hechos básicos, a tener en cuenta para resolver sobre el recurso de apelación que interpone una de las demandadas, son los siguientes:

1º Entre la entidad WILL MAN SON, S.L. y Doña María Antonieta se concluyó arrendamiento de vivienda, en fecha 1 de mayo de 2.009, teniendo por objeto el inmueble sito en C/ DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 - NUM002 , de Alcalá de Henares.

La renta pactada fue de 525 euros mensuales, actualizables conforme al IPC, de modo que para el año 2.011 se elevó a 534,45 euros, estando pendientes de pago, al terminar el contrato, por atrasos referidos a la actualización, 18,90 euros.

En el contrato Doña Covadonga , avalaba las obligaciones asumidas por la arrendataria.

Como fianza, se entregó al arrendador la cantidad de 525 euros.

2º El contrato quedó extinguido el 31 de enero de 2.011, con entrega de llaves y devolución de la posesión al arrendador (hecho tercero de la demanda).

3º A esa fecha quedaron pendientes las siguientes cantidades: por rentas, 2.691,15 euros, y por consumo de agua, 299,91 euros.

4º En fecha de 14 de septiembre de 2.011 la arrendadora requirió a la fiadora la cantidad de 2.991,06 euros (suma de las cantidades antes expresadas), sin mencionar ningún otro concepto.

SEGUNDO.-Sobre esta base, en el juicio, la arrendataria, única demandada comparecida, reconoció la cantidad adeudada pero estimó que de la misma debía ser descontada la fianza.

El Juez de Primera Instancia no entró a examinar tal petición, pues consideró que entrañaba compensación, que debía haber sido anunciada previamente a la vista.

Contra tal sentencia recurre la arrendataria con la misma alegación, siendo impugnado el recurso por la demandante sosteniendo la inexaminabilidad de la devolución o aplicación de la fianza a la deuda reclamada. En el juicio, la demandante adujo que existían daños o desperfectos que iban a ser objeto de reclamación en demanda separada, que aún no se había presentado ante los Tribunales.

TERCERO.- Pues bien, la examinabilidad de la oposición de la demandada surge de la adecuada calificación de la defensa utilizada, que no entraña alegación de compensación en sentido técnico jurídico.

En los contratos en que, por su reciprocidad, pueden surgir obligaciones para las dos partes, cuando concluyen, las partes pueden exigir las prestaciones pendientes de la contraria, sin que ello signifique más que la liquidación del contrato.

Con tal planteamiento no se ejercita compensación alguna, sino que es pura y simple operación de liquidación de una única relación jurídica.

Como exponíamos en nuestras Sentencias de 12 de julio de 2.012 y 20 de octubre de 2.011 , 'no se puede confundir el concepto técnico y preciso de compensación, a que se refiere el Código Civil en los artículos 1.156 y 1195 a 1.202 , con la significación más amplia e imprecisa que en no pocas ocasiones se da en la práctica forense a situaciones jurídicas semejantes pero diferentes.

Así, el presupuesto del que parte la regulación de la compensación en el Código viene constituido por una dualidad de títulos o hechos originadores de los respectivos créditos que entran en liza para extinguirse en la cantidad concurrente, produciéndose esa extinción cuando se dan todos y cada uno de los requisitos expresados en el artículo 1.196, de forma automática o por ministerio de la Ley, de modo que la sentencia que acoge la compensación es meramente declarativa, pues se limita a reconocer un efecto ya producido, y por lo mismo, la eficacia de la compensación es retroactiva (ex nunc), situándose en el mismo momento de operar la concurrencia de los dos créditos, líquidos y exigibles, aunque lo ignoren los interesados (artículo 1.202).

Frente a ello, hay otras situaciones en las que el término compensación se usa en sentido impropio, pues de lo que se trata es de fijar el saldo que arroje una determinada relación jurídica, de la que, por su bilateralidad, se derivan derechos y obligaciones, créditos y deudas, para las dos partes. En este último caso, la sentencia no tiene el puro efecto declarativo, sino de condena, en su caso, al abono del saldo resultante.

Esta diferencia tiene su aspecto más visible en el orden procesal pues mientras la compensación en sentido propio supone el aumento del objeto procesal ya que no solo se discute sobre el crédito del actor sino también sobre el que opone el demandado, en esas otras situaciones, el objeto procesal es único, como única es la relación jurídica deducida en juicio. En el orden sustantivo, esa diferencia, expuesta por la Sala 1ª del Tribunal Supremo en Sentencias de 27 de mayo y 7 de junio de 1.983 , 17 de mayo de 1.984 , 31 de mayo de 1.985 y 25 de mayo de 1.993 , al negar la posibilidad de compensación cuando hay un contrato único sin dualidad de créditos, conlleva consecuencias diferentes, pues si para apreciar la compensación propia o legal, originada por la dualidad de créditos es preciso que concurran todos y cada uno de los requisitos exigidos en el artículo 1196 y serían de aplicación, caso de cesión de uno de los créditos, las disposiciones del artículo 1.198, cuando se contempla una situación distinta, nacida de una única relación, tales preceptos y sus concordantes no son de aplicación, sino los específicos que regulen la única relación jurídica que se ventila y las diversas y sucesivas vicisitudes por las que atraviese y se desenvuelva'.

CUARTO.- Esta última situación -mera liquidación de una relación jurídica única- es la planteada en este proceso.

No se añade ninguna otra relación jurídica que la del arrendamiento, y lo único que se pretende por la demandada es exigir un deber que, conforme a ese único contrato, entiende pesa sobre el demandante.

Así pues no hay compensación, ni es aplicable, por tanto, el régimen procesal que, para el juicio verbal, establece el artículo 438.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , pues no se aumenta con la defensa material planteada el objeto procesal.

Por lo demás, examinada la cuestión desde la óptica del derecho de defensa, que es al que obedece el artículo citado, no puede seriamente alegar el demandante que, al oponérsele un obligación por él asumida en virtud del mismo contrato en base al que actúa, se vea sorprendido o se vea mermado en sus posibilidades de organizar su defensa en juicio, pues si reclama con base el contrato, con base al mismo también tendrá que responder de su propio cumplimiento.

QUINTO.-En cuanto al régimen de la fianza arrendaticia, este mismo Tribunal en Sentencia de 24 de octubre de 2.013 consideró que 'la fianza en el contrato de arrendamiento, constituida por el depósito, en poder del arrendador o de un tercero, de una determinada cantidad de dinero ( artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ), tiene la naturaleza de una verdadera prenda irregular, constituida por el arrendatario, en cuanto esa suma está en función de garantía de una obligación principal asumida por éste.

Esta obligación garantizada es la deuda que pueda mantener el inquilino al cesar el arrendamiento, por cualquier concepto que le sea imputable. Se extiende, por tanto, la garantía no sólo al débito surgido por rentas insatisfechas o por cantidades asimiladas a la renta, sino también a la reparación de daños y desperfectos que sean de cuenta del arrendatario'.

Aun siendo una obligación accesoria, y aunque la propia Ley de Arrendamientos Urbanos no haya desarrollado todo el régimen jurídico de la misma al finalizar el arrendamiento, se puede éste extraer de la parca disposición contenida en el artículo 36.4 .

Conforme al mismo, 'el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al fin del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución'.

De tal precepto, se derivan las siguientes consecuencias:

1ª Como la entrega de llaves es un acto liquidativo del contrato, mediante la devolución de la efectiva posesión, es a ese momento al que han de referirse las obligaciones que, siendo de cargo del arrendatario, queden pendientes.

2ª Por eso, a ese momento, debe el arrendador tomar posición respecto a la fianza. Para ello dispone del plazo de un mes, para poder examinar con detalle el inmueble arrendado, para determinar los daños que puedan ser imputados al inquilino y para determinar los suministros u otros conceptos que estuvieran a cargo del arrendatario.

3ª Al retener, como prenda irregular, una cantidad destinada a un determinado fin, habrá de comunicar al arrendatario el destino que considere deba darse la fianza, detallándole los conceptos a los que, en su caso, la aplica.

4ª Si excede de ese mes, guardando silencio al respecto, la cantidad que representa la fianza devenga intereses, lo que revela, como dijimos en la citada Sentencia de 24 de octubre de 2.013 , que se convierte en directamente exigible la restitución.

5ª Ello no es incompatible con los plazos de prescripción para reclamar por las cantidades adeudadas, sino que, por contra, se infiere un régimen armónico: el plazo del mes, lo es para comunicar la posible existencia de deudas del inquilino para el arrendador; si se comunican éstas, la fianza queda afecta, por todo el tiempo que dure el plazo de ejercicio de la acción, a la reclamación de los conceptos adeudados; si no hay tal comunicación, decae la razón de retención de la fianza.

Y ello, en suma, porque no se puede sustentar que el arrendador pueda, a pretexto de unos indeterminados daños en el inmueble, retener sine die la fianza, sin proceder, por otro lado, a liquidar la obligación principal.

SEXTO.-Estas ideas estaban ya implícitas en la Sentencia de esta Sala de 12 de junio de 2.013 , cuando se señalaba que 'es anómalo y contrario al normal acontecer de los hechos (ver Sentencias del Tribunal Supremo de 20 julio 2006 , 14 de mayo de 1994 y de 11 de diciembre de 1995 ) que transcurran cuatro meses para hacer saber al arrendatario la existencia de los variados y notorios desperfectos a los que se alude por el hoy recurrente en la comunicación de 15 de diciembre de 2009, como es la existencia de gran cantidad de basura, desechos informáticos, placas del techo rotas y placas metálicas con la imagen corporativa de la demandante'.

Y, el mismo razonamiento lo encontramos en la Sentencia de la Sección 25ª de esta Audiencia Provincial, de 5 de junio de 2.013, que reiterando la de 16 de Marzo de 2012, expone que 'en cuanto a la detracción de las cantidades deducidas de la fianza, hemos de precisar que en principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( artículo 1555 del Código Civil : responde del cuidado y conservación ex artículos 1555.2 , 1559 y 1563 del Código Civil , 21 y 30 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , de la restitución de la posesión - artículos 1561 y siguientes del Código Civil - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, artículos 1255.1 del Código Civil , 17 y 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex artículo 6.2 y 3 del Código Civil ), que deberá ser en metálico ( artículos 36.1 en relación con los artículos 4.1 y 27.2.b) de la Ley de Arrendamientos Urbanos , que incluye como causa de resolución de pleno derecho 'la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización'), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (artículo 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (artículo 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza).

La restitución viene regulada en el artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza ) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia'.

SÉPTIMO.-Estas consideraciones llevan a estimar el recurso.

La arrendadora se limita a protestar por unos posibles daños, que su representante legal no supo precisar en su interrogatorio en el juicio, y a remitirse a una posible demanda que se dice de presentación próxima, pero que tampoco se ha acreditado.

Además, en el requerimiento a la fiadora (único acreditado) para nada se mencionan esos otros posibles conceptos que pudieran fundar una mayor deuda de la arrendataria, pese a que dicha fiadora tenía el carácter de solidaria y abarcaba cualquier obligación que derivase para la inquilina en virtud del contrato.

Por ello, sin perjuicio de las acciones que pueda ejercitar la arrendadora, al no existir, por ahora ninguna otra obligación líquida, se debe imputar a la reclamación el importe de la fianza, disminuyendo, pues, la deuda derivada de rentas y suministros insatisfechos.

OCTAVO.-La estimación parcial de la demanda y el acogimiento del recurso llevan consigo la no imposición de costas en ninguna de las instancias ( artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la Autoridad que nos confiere la Constitución de la Nación Española,

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por Dª María Antonieta contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Alcalá de Henares en juicio verbal nº 1463/11, revocamosdicha sentencia, y en su lugar, estimando en parte la demanda interpuesta por WILL MAN SON, S.L., contra Dª María Antonieta y Dª Covadonga , condenamos a las demandadas a abonar a la demandante, con carácter solidario, la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y SEIS EUROS CON SEIS CÉNTIMOS (2.466,06 euros), así como al pago del interés legal de dicha suma desde la interposición de la demanda hasta la de la presente sentencia, a partir de cuyo momento, habrán de satisfacer las demandadas a la demandante el interés previsto en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

No hacemos imposición de las costas causadas en ninguna de las instancias.

Contra esta resolución no cabe recurso alguno.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Remítase testimonio de la presente Resolución al Juzgado de procedencia para su conocimiento y efectos.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe