Sentencia Civil Nº 92/2007, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 3, Rec 54/2007 de 23 de Febrero de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

BURGOS

SENTENCIA: 00092/2007

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

BURGOS

Sección 003

Domicilio : SAN JUAN 2

Telf : 947274394

Fax : 947279452

Modelo : SEN00

N.I.G.: 09059 38 1 2007 0000112

ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000054 /2007

Juzgado procedencia : JDO.DE 1A.INSTANCIA N.6 de BURGOS

Procedimiento de origen : PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000921 /2005

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Burgos, integrada por los Ilmos. Sres.

Magistrados don JUAN SANCHO FRAILE, Presidente, DOÑA MARÍA ESTHER VILLÍMAR SAN SALVADOR, y DON MAURICIO MUÑOZ FERNANDEZ ha dictado la siguiente.

SENTENCIA Nº 92

En Burgos a veintitrés de Febrero de dos mil siete.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003 de la Audiencia Provincial de BURGOS, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000921 /2005, procedentes del JDO.DE 1A.INSTANCIA N.6 de BURGOS, a los que ha correspondido el Rollo 0000054 /2007, en los que aparece como parte apelante doña Eva representada por la procuradora doña MARIA TERESA PALACIOS SAEZ, y asistida por el Letrado D. JUAN CARLOS GARCIA BAÑUELOS, y como apelada ADRYUNO, S.L representada por la procuradora doña LUCIA RUIZ ANTOLIN, y asistida por el Letrado D. FERNANDO DANCAUSA TREVIÑO. Siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. doña MARÍA ESTHER VILLÍMAR SAN SALVADOR que expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

1º: Los de la resolución recurrida, que contiene el siguiente FALLO: " Que debo estimar y estimo la demanda; en ejercicio de acción personal, declarativa de porcentaje de obras de reparación necesarias repercutibles en contrato de alquiler de la L.A.U.; formulada por la Procuradora de los Tribunales, Sra. Dª Lucia Ruiz Antolín en nombre y representación de "Adryuno, S.L." en la persona de su legal representación; contra la demandada, Sra. Eva ; representada en autos por la Procuradora de los Tribunales, Sra. Dª Mª Teresa Palacios Sáez. Y en consecuencia; debo declarar y declaro la obligación de la demandada de ver incrementada la renta en 35,26 euros/mes desde julio del 2005, por repercusión legal de obras necesarias. No haciendo especial pronunciamiento sobre costas procesales causadas en esta instancia dadas las dudas de derecho".

2º: Notificada la anterior resolución a las partes por la representación de doña Eva , se presentó escrito preparando recurso de apelación, que posteriormente formalizó, mediante otro escrito, dentro del término que le fue concedido al efecto. Y dado traslado a la otra parte, presentó escrito de oposición a dicho recurso dentro del plazo que le fue concedido, acordándose por el Juzgado, la remisión de los autos a la Audiencia Provincial de Burgos, habiendo correspondido en el reparto general de asuntos, a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial.

3º: Recibidos los autos y formado el correspondiente Rollo de Sala, se turnó de ponencia, señalándose para votación y fallo el día 22-2-2007 en que tuvo lugar.

4º: En la tramitación del presente recurso se han observado las formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO- La parte actora, ADRYUNO SL, formuló demanda frente a la arrendataria Dª Eva al amparo de lo dispuesto en la Disposición Transitoria Segunda, apartado 10.3 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 en relación a los artículos 107 y 108 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , alegando haberse realizado, a instancia de la Comunidad de Propietarios del inmueble nº NUM000 de la C/ DIRECCION000 de Burgos, obras de conservación consistentes en arreglo del portal y ascensor, arreglo de fachadas y patios , reparación de la cubierta e impermeabilización de patios y antena comunitaria, lo que le supuso abonar por la vivienda ocupada por la arrendataria ( 2ª A) la suma de 5.323,22 € , por lo que solicitaba se declarase la obligación de la demandada de soportar un incremento en la renta de 35,26 € mensuales desde el mes de julio de 2005, por repercusión legal de obras, o en su defecto la suma que proceda.

La sentencia de instancia estimó la pretensión de la demanda declarando una repercusión por obras en el recibo mensual de renta en 35,26 € resultado de considerar aplicable la cláusula contractual prevista en el contrato que ligaba a las partes (concertado con fecha 1 de septiembre de 1970 ) que establece que el inquilino se compromete al abono del 8% del capital invertido en todas las obras de reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda en estado de servir para su uso, en lugar del 12% previsto en el artículo 108 de la LAU 1964 , además entendió incluido el importe de las obras correspondientes a la relativas a la instalación de antena parabólica y equipos en cabeceras para Digital + y asimismo descontó el importe de 4,45 € de repercusión por antiguas obras.

Recurre la parte demandada que, en primer lugar reitera la excepción de falta de legitimación activa de la entidad ADRYUNO ya que no consta la cesión del contrato de arrendamiento por parte del primitivo arrendador, D. Juan María ; en segundo lugar aduce la incongruencia de la sentencia ya que la aplicación de diferentes criterios a los utilizados por la demandante deben llevar a obligar a ésta a la presentación de una nueva liquidación y, finalmente, que la sentencia comete un error aritmético dado que al aplicar el limite del 50% de la renta anual, la repercusión correspondiente es de 33,03 €/ mes y no de 35,49 €/mes como refleja la sentencia.

SEGUNDO.- El primer motivo del recurso que plantea la parte demandada es la falta de legitimación pasiva (quiere decir activa) porque la parte actora la empresa Adryuno SL no está legitimada activamente para entablar el presente pleito, ya que el contrato de arrendamiento firmado por la arrendataria lo fue con una persona particular y no con la mercantil.

El motivo debe desestimarse. Aparte de que en el propio recurso se admite por la demandada que paga la renta a la mercantil referida, entre las mismas partes y con base en el mismo contrato de arrendamiento se ha seguido un juicio anterior en el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Burgos y a propósito de la presente reclamación se formuló acto de conciliación previo, sin que en ninguna de los dos casos se cuestionase la legitimación activa de la mercantil demandante, por lo conforme a reiterada doctrina jurisprudencial cuya cita es innecesaria por conocida, que en el juicio presente no puede negarse la legitimación de la demandante anteriormente reconocida.

El segundo motivo denuncia incongruencia de la sentencia ya que se dice que en el escrito de contestación a la demanda se solicitó la desestimación por completo de la demanda presentada, debiendo obligar a la parte demandante a la presentación de una nueva liquidación respetando el porcentaje del 8% de repercusión con un máximo 33,03 €/mes y excluyendo la partida de instalación de parábolas y equipos en cabeceras para Digital + .

En modo alguno, puede estimarse vicio de incongruencia porque la parte demandada no ejercitó ninguna pretensión, únicamente se opone a la formulada por la demandante en su escrito de demanda por las razones que expone en su contestación, según las cuales el incremento debe ser de 33,03 € / mes. Además, no puede exigirse a la demandante que presente una nueva liquidación a través de un nuevo juicio, cuando en el suplico de la demanda se pedía que " se declarase la obligación de la demandada de incrementar la renta en 35,26 €/ mes desde el mes de julio, por repercusión legal - por aplicación de los criterios que estimaba procedentes y desarrollaba en los fundamentos jurídicos- , " o en su defecto la suma que proceda".

En tercer lugar, el recurso persigue que se descuente del importe de las obras ejecutadas la partida correspondiente a la antena parabólica y equipos en cabeceras para Digital +, ya que las mismas no pueden considerase obras de mantenimiento del inmueble. La sentencia apelada incluye estas obras como necesarias, interpretando las normas conforme a la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, articulo 3.1 del C.civil , entendiendo que esos avances tecnológicos complementos de los extendidos y casi indispensables televisores hacen necesarias las obras para ser visionada, redundando en la necesaria aplicación de las viviendas a las exigencias propias del nivel de desarrollo existente en la actualidad, no siendo meras mejoras.

Aun siendo discutible la naturaleza de obras necesarias de la instalación de una antena parabólica en el edificio acordada por la Comunidad de Propietarios, la discusión carece de importancia practica , ya que el importe que se impugna es del de 240 € mas el 16 % del IVA supone 278,4 € ( folio 70 de las actuaciones), por lo que aplicado el coeficiente de propiedad correspondiente a la vivienda arrendada ( 3,04%) supone 8,46 € de un total por obras de 5.323,22 a cargo de la demandante, con lo que tanto si para el cálculo del incremento por repercusión se aplica el criterio que sostiene la demandante ( 12%) como el que sostiene a demandada ( 8%), en ninguno de los dos casos el resultado final se ve modificado.

TERCERO.- El contrato de arrendamiento de vivienda que liga a las partes de fecha 1 de septiembre de 1970, por ser un contrato celebrado con anterioridad al 9 de mayo de 1985, tiene como régimen normativo el contemplado en la Disposición transitoria 2ª de la LAU de 1994 y en lo referente al derecho de incremento de renta por ejecución de obras , los apartados 10.3 y 10.4 de la misma, que permiten al arrendador como derecho reconocido por la disposición transitoria el poder repetir en el arrendatario el importe de las obras necesarias para mantener la vivienda en el estado de servir para el uso convenio, derecho que puede ejercitar de dos maneras, a elección del propio arrendador, en los términos resultantes del articulo 108 de la LAU de 1964 o de acuerdo con las propias reglas contempladas en el apartado 10.3.

En el presente caso, es indiscutible que el arrendatario en uso de ese derecho de elección del régimen normativo, lo que hizo fue someterse a los términos del artículo 108 de la LAU de 1964 .

Se plantea si por aplicación del principio de la autonomía de la voluntad debe prevalecer la aplicación de la cláusula del contrato de arrendamiento de 1.9.1970 que establece que el inquilino se compromete al abono del 8% anual del capital invertidos en las obras de reparación necesarias a fin de conservar la vivienda en estado de servir para su uso, o la aplicación del porcentaje legal del 12% que estable el artículo 108 de la LAU de 1964 ( modificado por el articulo 1.2 de la Ley 46/1980 de 1 de octubre que eleva el porcentaje inicial del ocho por ciento establecido en el mismo al doce por ciento anual de capital invertido en obras, sin que en ningún caso pueda exceder el aumento que resulte procedente del cincuenta por ciento de la renta anual) .

La sentencia se inclina por aplicar el porcentaje pactado en la cláusula contractual, sin embargo dicho criterio no se comparte porque cuando la Disposición transitoria 2ª , C), apartado 10.3 de la LAU de 1994 , en el marco de los derechos del arrendador, reconoce el derecho de repercusión por obras, no está manteniendo un derecho que el arrendador tuviere establecido en el artículo 108 citado, sino que, por ampliación, se ha creado un derecho ex novo, concretamente la repercusión de ciertas obras, llevadas a cabo dentro del marco de aquellos contratos de arrendamiento que, concertados con posterioridad a la entrada en vigor de la LAU de 1964 , continúan en vigor, arrendamiento que, con la normativa anterior, quedaban al margen del citado articulo 108 , en base a la expresa remisión que el mismo hacía al artículo 95 de la propia Ley de 1964 . En consecuencia, si nos hallamos ante un contrato de arrendamiento concertado en 1970, el derecho de repercutir, como se ha indicado no dimana de la situación creada por la promulgación de la LAU de 1964 , sino por la entrada en vigor de la LAU de 1994 , con independencia de que las partes hubiesen pactado el derecho de repercusión.

Se trata, pues, de un derecho legal que la LAU de 1994 reconoce al arrendador, posibilitándole una doble alternativa, bien seguir los términos resultantes del artículo 108 de la LAU 1964 , o bien seguir las reglas que dicha disposición transitoria establece seguidamente. Es cierto que conforme al articulo 6.3 de la LAU de 1964 - vigente al ser un contrato concertado en 1970 - los beneficios que la Ley concede al arrendador son renunciables, renuncia inexistente en el presente caso ya que el contrato es de fecha anterior al reconocimiento legal y porque el arrendador opta expresamente en su escrito de demanda por la aplicación de su derecho de repercusión " en los términos del artículo 108 de la LAU de 1964 ".

A efectos polémicos, si como señala la demandada fuera procedente la repercusión convencional o pactada , resultaría que no operaria el limite del 50% de la renta anual, ya que esta limitación no viene recogida en la cláusula contractual y no resulta aplicable tal limitación legal prevista en el artículo 108 de la LAU de 1964 por cuanto la misma se refiere " a las viviendas y locales de negocio relacionados en el artículo 95" - anteriores a la LAU de 1964 -, mientras que al arrendador, al ser el contrato del año 1970, no se le reconocía la facultad o derecho legal de repercusión por obras.

Por otra parte, en esta alzada ya no se discute si procede o no computar como renta la cantidad de 4,45 €/ mes por repercusión de obras anteriores, pues como señala la sentencia apelada no procede porque no tiene la consideración de renta propiamente dicha sino de asimilada a la renta, según dispone el articulo 108 de la LAU de 1964 , a lo que cabe añadir que nada se ha alegado y acreditado sobre si dicho cantidad ha podido quedar absorbida por actualización de la renta conforme al apartado 11.3ª de la misma Disposición transitoria 2ª .

En resumen, la repercusión legal que corresponde a la demanda es: 5.323,22 x12%= 638,79: 12 meses = 53,23 €/ mes. Teniendo en cuenta que viene abonando una renta de 66,07 €/ mes, siendo el limite de la repercusión el 50% de la renta, la repercusión procedente se limita al 50% de la renta que es 33,03 €/mes.

CUARTO.- Al estimarse el recurso de apelación, no se hace expresa imposición de las costas de esta alzada (artículo 398.2 de la LEC ), pero tampoco de las de primera instancia por la existencia de dudas de derecho sobre la aplicación del porcentaje legal o convencional e incluso sobre la naturaleza de ciertas obras necesarias, conforme al articulo 394.1 de la LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimado el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora doña Mª Teresa Palacios Sáez, en nombre y representación de doña Eva , contra la sentencia de fecha 31 de julio de 2006 del JPI nº 6 de Burgos , en el juicio ordinario nº 921/2005, procede su revocación parcial y declarar la obligación de la demandada Dª Eva , de incrementar la renta en 33,03 €/ mes desde la fecha de estar resolución, por repercusión legal de obras y todo ello sin expresa imposición de las costas procesales en ninguna de las dos instancias.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, notificándose legalmente a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.