Sentencia Civil Nº 92/2012, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 3/2012 de 22 de Febrero de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00092/2012

ROLLO 3/2012

S E N T E N C I A Nº 92

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

D. CARLOS GOMEZ MARTINEZ

MAGISTRADOS:

Dª Mª ROSA RIGO ROSSELLO

Dª CATALINA Mª MORAGUES VIDAL

En Palma de Mallorca a veintidós de febrero dos mil doce

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Tercera, de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, los Autos de VERBAL DESAHUCIO FALTA PAGO 742/2011, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 24 de PALMA DE MALLORCA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 3/2012, en los que aparece como parte apelante, ES MIRALL DEVELOPMENTS, S.A., representado por el Procurador de los tribunales, Sr. JUAN BLANES JAUME, asistido por el Letrado D. JESUS MANUEL CARRASCO DE SAN EUSTAQUIO, y como parte apelada, FESTIVAL GALLERY, S.L., representado por el Procurador de los tribunales, Sr. SANTIAGO BARBER CARDONA, asistido por el Letrado D. JAIME SAURINA CASTELL.

ES PONENTE la Magistrada Ilma Sra. Dª Mª ROSA RIGO ROSSELLO.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia numero 24 de Palma, se dictó sentencia en fecha 26 Septiembre de 2011, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que desestimando totalmente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Blanes, en nombre y representación de Es Mirall Developments, SA, contra Festival Gallery6, SL; absuelvo a la parte demandada de las pretensiones ejercitadas en su contra.- No se hace especial pronunciamiento en materia de costas procesales.".

SEGUNDO .- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte actora, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo el día de hoy.

TERCERO .- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución de instancia en cuanto no contradigan lo que se dirá a continuación.

PRIMERO .- La entidad Es Mirall Developments SA interpuso la demanda de juicio verbal origen de los autos de que deriva el presente rollo, contra Festival Gallery SL, en solicitud de que se dicte sentencia por la que se declare resuelto el contrato de arrendamiento que vincula a las partes litigantes de fecha 15 de octubre de 2005 , que tiene por objeto el alquiler de determinadas zonas del Centro Comercial para la organización de un mercadillo semanal, condenando a la entidad demandada al total desalojo de dichas zonas, quedando estas totalmente libres, vacuas y expeditas a disposición del actor; todo ello con base en la falta de pago por parte del arrendatario de las rentas correspondientes a los años 2009, 2010 y 2011 hasta la fecha de la interposición de la demanda el 17 de junio de 2011.

Festival Gallery SL se personó en autos y se opuso a las pretensiones articuladas en su contra en aquel escrito inicial, alegando la excepción de inadecuación de procedimiento por cuanto no se está ante un contrato de arrendamiento, sino de participación en beneficios, además, los viales del centro Festival Park son de dominio público y por tanto no susceptibles de arrendamiento. La cuestión litigiosa no está sometida a la Ley de Arrendamientos Urbanos, y se trata de una cuestión compleja que excede el ámbito del juicio verbal. Alega igualmente que la parte actora ha incumplido las obligaciones asumidas por cuanto el día 18 de marzo de 2011 se procedió por la demandante al vallado y encintado de las calles, impidiendo a los mercaderes montar su mercado semanal de artesanía, existiendo causa penal en trámite por la presunta comisión de un delito de coacciones. Considera que las Sentencias de 17 de mayo de 2011 y 15 de octubre de 2010 ya han pronunciado, con efecto de cosa juzgada, que la renta del 50% no es sobre los ingresos, sino sobre los beneficios obtenidos por la actividad de mercado semanal, y que no ha existido incumplimiento de su obligación de pago ya que desde el año 2008 no se han obtenido beneficios, no habiendo existido ningún requerimiento por parte de la demandante reclamando las liquidaciones ni mucho menos reclamando el pago.

En fecha 26 de septiembre de 2011 recayó sentencia por la que se señala que se está ante un contrato de arrendamiento y por tanto se determina la adecuación del juicio de desahucio para la resolución del mismo por falta de pago; ello no obstante decreta la Juez a quo la desestimación de la demanda por considerar que se está ante una cuestión compleja dado que se discute la validez y vigencia del propio contrato de arrendamiento, existiendo además discrepancia sobre la presentación de las liquidaciones semestrales.

La expresada resolución constituye el objeto del presente recurso de apelación, al haber sido impugnada por la entidad demandante Es Mirall Developments.

SEGUNDO .- Como ha tenido ocasión de recordar este Tribunal en su reciente Sentencia de 9 de febrero de 2012 "El juicio de desahucio se trata de un juicio sumario a consecuencia de ello en tanto nos encontremos con cuestiones complejas afectantes al título se debe entender que las mismas salen del ámbito de este procedimiento y se deberá acudir al juicio declarativo correspondiente. Así, "las complejidades capaces de producir la incompatibilidad con los estrictos trámites del juicio de desahucio, son las que surjan de la naturaleza del contrato, no la que crea el propio demandado con argumentos defensivos ( STS 23-6-1970 ); la Sentencia de esta Sala de 25 de octubre de 2004 señala igualmente que: "la complejidad de las actuaciones incompatibles con los trámites del juicio verbal de desahucio no es la que crea o pueda crear artificiosamente el propio interesado, como argumento defensivo, sino la que surge de la naturaleza del contrato -natural y lógicamente del propio contrato en relación a la cuestión debatida- del que dimana el litigio."

También es cierto que dicha complejidad se debe interpretar de forma restrictiva para evitar que de dicho modo las partes puedan dilatar un proceso y la complejidad alegada debe tener una base fáctica suficiente para poder estimar la excepción de inadecuación de procedimiento "lo que no sucederá cuando de la prueba practicada resulte que la complejidad que se denuncia o expone no pasa de ser una mera alegación sin fundamento alguno y que, incluso, en ocasiones se plantea con el único fin de dilatar la resolución de la cuestión litigiosa."

Y tal como concreta la STS de 10 de mayo de 1993 "cuando existan otros vínculos distintos de los locativos cláusulas ajenas o éstas sean de tal naturaleza que presenten sumamente complejas y especiales las relaciones entre las partes y hagan muy poco posible la apreciación de la finalidad y trascendencia de las mismas, se produce un desbordamiento del cauce procesal de los juicios de desahucio y hacen a éstos inadecuados e improcedentes para dilucidar las contiendas planteadas por esta vía sumaria, si no se quiere correr el peligro de producir indefensión o error y, sobre todo, de ocasionar con violencia jurídica la resolución del contrato arrendaticio correspondiente."

En lo que atañe a la acción de resolución del contrato locaticio por impago de rentas, ha de tenerse presente que el Tribunal Supremo entendió ya en antiguas resoluciones (así, sentencias de 14 de mayo de 1955 , 30 de noviembre de 1956 , 1 de junio de 1962 , 25 junio de 1964 y 15 de diciembre de 1971 ) que la acción de desahucio no puede prosperar cuando la cuantía de la renta está sujeta a controversia, doctrina que ha sido reiterada más recientemente en sentencia del Alto Tribunal de 31 de mayo de 1991 , en la que se ha declarado que "los juicios de desahucio son tradicionalmente encuadrados por la doctrina en la clase de juicios sumarios, siendo unánimes los procesalistas al caracterizar la sumariedad por las notas de brevedad en la tramitación, limitación de medios de ataque y defensa y de efectos de cosa juzgada ... Es criterio uniforme que los juicios de desahucio no permiten plantear cuestiones complejas". Por tal razón este mismo Tribunal indicó en sentencia de 5 de mayo de 1997 que "la acción de desahucio por falta de pago requiere, para que pueda alcanzar el éxito la debida determinación del precio convenido y que, como obligación a cargo del arrendamiento, se derive de manera clara de los términos del contrato o que, al menos su realidad se demuestre por los medios de prueba que la Ley establece, sin cuyos requisitos no es posible apreciar si el demandado ha incurrido realmente en falta de pago determinante del desahucio. Cuando para fijar la renta es necesario hacer operaciones de liquidación por discrepar las partes, no es posible resolver estas diferencias dentro del juicio verbal de desahucio por falta de pago ( Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de mayo de 1955 ), no siendo propio de este juicio sumario determinar la cuantía de la renta, lo que habrá de hacerse en otro procedimiento judicial declarativo ( Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de marzo de 1957 y 25 de junio de 1964)". Observando esa misma línea argumental , razonó la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial en sentencia de 25 de junio de 1998 , "para el caso de disconformidad de los contratantes acerca del importe del alquiler, es requisito indispensable la determinación previa del precio cierto y legítimo de la renta, declaración ésta, totalmente impropia del procedimiento de falta de pago, pues se suscita en el juicio de desahucio una cuestión compleja e impropia del mismo (...) que excede del cauce procesal propio del desahucio y que debió haber sido resuelta previamente a este pleito y por los trámites correspondientes, dada la oposición del inquilino".

Aplicando la expresada doctrina al caso de autos y discrepando las partes acerca de la renta que correspondía abonar y sobre la corrección de las liquidaciones aportadas por la parte demandada, para determinar aquella, ya que dicha renta consiste en un 50% de la cifra de beneficios obtenidos, no procede sino concluir que estamos ante cuestiones complejas que exceden del ámbito del juicio de desahuicio.

TERCERO .- De acuerdo con lo prevenido en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se imponen a la parte apelante las costas de esta alzada.

Fallo

1.- Se desestima el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Juan Blanes Jaume en nombre y representación de Es Mirall Developments SA contra la sentencia de fecha 26 de septiembre de 2011 dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 24 de esta ciudad en los autos de juicio verbal de que deriva el presente rollo y, en consecuencia, se confirma la parte dispositiva de aquella resolución.

2.- Se imponen a la parte apelante las costas de esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.