Sentencia Civil Nº 92/2015, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 37/2015 de 07 de Abril de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Valencia Sección Sexta ROLLO nº 37/2015.

Audiencia Provincial

de Valencia

Sección Sexta

ROLLO nº 37/2015

SENTENCIA Nº 92

ILUSTRÍSIMOS

PRESIDENTE

Don Vicente Ortega Llorca

MAGISTRADA

Doña María Mestre Ramos

MAGISTRADO

Don José Francisco Lara Romero

En la ciudad de Valencia, a siete de abril de 2015.

La Sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 11 de septiembre de 2014, recaída en autos de juicio verbal nº 90/2014, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia nº Tres de los de Gandía , sobre reclamación de cantidad.

Han sido partesen el recurso, como apelante, la parte demandada SIGRIS MEDITERRÁNEA S.L.,representada porD. José María Frau Zocar, Procurador de los Tribunales, y asistido de Dª . Eva de Haro García, y, como apelada, la parte demandante MIAMI PARK S.L.,representada por D. Juan Francisco Fernández Reina, Procurador de los Tribunales, y defendida por Dª . María José Frasquet Pastor, Letrado, no habiendo comparecido en esta instancia el Demandado- Apelado D. Adolfo .

Es Ponente Don José Francisco Lara Romero, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:

"ESTIMAR LA DEMANDA interpuesta por MIAMI PARK SL, representada procesalmente por el Procurador Sr. Nogueroles Peiró, contra SIGRIS MEDITERRANEA SL, y contra Adolfo , y DECLARO el incumplimiento del contrato de arrendamiento de autos por la mercantil SIGRIS MEDITERRANEO SL, y CONDENO a los demandados al pago de la cantidad de 8.091,17 euros a la parte actora, más intereses legales, CONDENÁNDOLES asimismo al pago de las costas.."

Dicha sentencia fue aclarada por el Auto de fecha 22 de septiembre de 2014, que aunque desestimó la petición de aclaración del hoy recurrente, no obstante razonó en relación a la petición de que fuera estimada parcialmente la demanda y que cada parte abonara las costas causadas a su instancia; razonó que la estimación sustancial de la demanda, justificaba la condena en costas a la parte demandada, hoy recurrente.

SEGUNDO.-La parte demandada interpuso recurso de apelación, alegando que:

MOTIVOS DE IMPUGNACIÓN:

1) Error en la valoración de la prueba de existencia de perturbación en la pacífica posesión del local que impidió a la arrendadora destinarlo al uso previsto en normales condiciones.

2) Error en la interpretación del contrato de arrendamiento habido entre las partes en relación con el error en la valoración de la prueba practicada sobre la concurrencia de la causa contractual de extinción o resolución del contrato.

3) Error aritmético en la cantidad deducida de la reclamada en concepto de gastos pagados.

4) Y, subsidiariamente, aplicación indebida del artículo 394 LEC con indebida condena en costas a esta parte.

PRIMERO.- Error en la valoración de la prueba de existencia de perturbación en la pacífica posesión del local que impidió a la arrendadora destinarlo al uso previsto en normales condiciones.

De los términos del contrato, y de las pruebas practicadas, ha quedado probado que el local se arrendó para explotarlo como tienda de productos de artesanía a modo de 'mercadillo', es decir, lo previsto era subarrendar pequeños espacios del local a distintos artesanos a modo de 'mercadillo'. Y para dicho fin era de fundamental importancia la terraza del local adyacente al paseo marítimo, de grandes dimensiones y configuración estratégica respecto al edificio y el interior del local, en la que se preveía instalar el mayor número de puestos de venta de artesanía, pues es el lugar ideal para la concepción de 'mercadillo' como reclamo directo a la eventual clientela que pasa por el paseo marítimo de la playa de Gandía.

Y así se recogió en el contrato -que quedó aportado a autos como documento nº 1 de la demanda- en el que en la descripción de la finca arrendada se indica que el local lo conforma la terraza, además de la planta sótano, la planta baja y una plaza de garaje, y en la Estipulación Novena, expresamente se indica que:

'Es intención de la arrendataria subarrendar y/o ceder pequeños espacios del local para que en ellos puedan ejercer su actividad de venta al público distintos artesanos, lo que se autoriza expresamente por la propiedad por ser la causa del contrato para la arrendataria, y sin que por ello tenga derecho alguna la propiedad a elevar la renta.'

Por otro lado, los testigos igualmente declararon que el mayor atractivo del local lo conformaba su terraza, cuyas dimensiones eran prácticamente iguales a las de la planta baja del interior del local.

Sin embargo, desde el inicio los vecinos del edificio se empeñaron en obstaculizar la normal explotación del negocio, quizás por temor a molestias, pero lo cierto es que lo consiguieron pues fueron continúas las intromisiones maliciosas y las múltiples denuncias indebidas formuladas ante el Ayuntamiento, hasta el punto de ahuyentar a los artesanos e impedir su normal actividad de venta. Ello constituye un incumplimiento previo por parte de la propiedad de su obligación principal en su condición de arrendadora, como es entregar y mantener a la arrendataria en la pacífica

posesión del local para que pueda dársele el uso previsto en el contrato.

A lo que se unió el hecho de que se rompiera por aquél entonces una de las bajantes generales del edificio y produjera goteras y filtraciones en el local que también impedían su normal uso, pues debían colocarse recipientes para recoger el agua, teniendo en cuenta que se trataba de un local abierto al público con stands de venta de productos artesanales, y la avería tardó en repararse más de 20 días.

Y si bien estos hechos son difíciles de probar en un juicio, lo cierto es que quedaron acreditados con la prueba testifical practicada y la documental, ésta última consistente en las reclamaciones efectuadas por la arrendataria a la propiedad durante el contrato y cuando sucedían los hechos, y en el certificado del Ayuntamiento de las injustificadas denuncias de los vecinos.

No obstante, la Juez ad quo considera que lo que existieron fueron únicamente 'quejas de los vecinos por ruidos y molestias procedentes del mercadillo ubicado en la terraza del local arrendado, y por dormir algunos de los artesanos en sus tenderetes o en el local', pero erróneamente considera que no se ha acreditado que ello impidiera el normal uso del local y del mercadillo ubicado en su terraza, y concluye que 'no consta que dichas quejas afectaran el ejercicio de la posesión arrendaticia'. Y esta parte se pregunta ¿dónde debe de constar? Lo cierto es que se ha probado la existencia de multitud de quejas y denuncias provenientes de los vecinos, desde el primer día de explotación de negocio, que resultaron todas ellas improcedentes o injustificadas según la autoridad competente -Ayuntamiento y Policía Local- y actuaciones de los mismos, como increpar e insultar a los artesanos, tirarles agua, etc. cuyas consecuencias no pueden ser otras que entorpecer la normal actividad de venta.

Impide la normal actividad de venta que te insulten o increpen. Las discusiones, las peleas -aunque sean verbales- y los disturbios en general espantan a la eventual clientela que pasea, pues le disuaden de acercarse a un puesto a ver si le agrada algún producto para comprarlo. Y las asiduas visitas de la Policía Local para verificar los hechos de una denuncia -todas ellas injustificadas- y si todo está en regla, cuando menos, obstaculizan la normal actividad.

El certificado del Ayuntamiento de Gandía, aportado por esta parte como documento n2 2, demuestra que se formularon por los vecinos del edificio numerosas denuncias injustificadas, de la que certifica hasta 6 6 denuncias injustificadas del 6 de julio hasta el 29 de agosto, es decir, en escasos 2 meses, además de otras muchas efectuadas telefónicamente que no constan en el certificado porque no conllevaron actuación policial pero de las que dieron razón los testigos que depusieron en juicio: Sr. Felipe , el Administrador de fincas y el conserje del edificio. Y los motivos de las quejas y denuncias que se certifican son los siguientes:

Llamada por queja de ubicación de un cartel: los agentes comprobaron que estaba todo correcto, conforme a normativa y documentación.

Denuncia por ruidos y denuncia por carecer de licencia. Estas dos denuncias fueron posteriormente anuladas por presentar la documentación pertinente y acreditar que todo estaba en regla (así lo indica el certificado in fine).

Llamada de que en el bajo hay personal y animales viviendo sin cédula de habitabilidad. Los agentes se desplazan y comprueban que no es cierto.

Y otra llamada de que en la antigua cafetería, que ahora se utiliza para otra cosa, aprovechan para vivir sin cédula de habitabilidad.

Del contenido de las denuncias puede comprobarse el ánimo de obstaculizar la normal actividad del local, pues se denuncian hechos que, además inciertos, difícilmente pueden molestar o perjudicar a los vecinos, como el hecho de que pudiera pernoctar alguien en el local.

Lo cierto es que esta intromisión ilegítima de los vecinos, obstaculizó la venta y perjudicó la actividad comercial, y lo explica muy bien uno de los artesanos, que ha declarado por exhorto a Toledo, D. Marcelino , que contesta que hubieron múltiples incidentes con los vecinos que obstaculizaron la actividad de venta y explica:

- Que los vecinos presentaban denuncias falsas, montaban escándalos, les insultaban e incluso les tiraban agua.

- Dice que él eligió instalar su puesto en la terraza y que tuvo que cambiarse al interior del local para evitar enfrentamientos con los vecinos.

- Que la obstrucción de los vecinos perjudicó la actividad del local.

- Que tuvo que abandonar el local antes de lo previsto por el boicot de los vecinos (el 30 de agosto o el 1 de septiembre), y, como él, otros artesanos.

- Que es cierto que se rompió una tubería que provocó goteras en el local que impedían el normal uso del mismo, por tener que poner recipientes que impedían el paso, y que la Comunidad tardó muchos días en reparar la avería.

Y las distintas comunicaciones efectuadas por la arrendataria a la propiedad, así lo corroboran:

En el burofax de fecha 26 de junio de 2013 remitido al Administrador de fincas del edificio, es decir, cuando ni si quiera había transcurrido un mes desde la celebración del contrato -de fecha 1 de junio-, aportado por esta parte en el acto de la vista como documento nº 1, se denuncia que desde el inicio de la actividad se estaban recibiendo inspecciones municipales a consecuencia de las injustificadas quejas vecinales, comprobándose por los inspectores y técnicos de Ayuntamiento el cumplimiento de la normativa de aplicación y de todos los requisitos legales exigidos para ejercer la actividad en el local. Igualmente se requiere la reparación inmediata de la bajante por estar causando perjuicios al bajo, puesto que su fuga de agua afectaba directamente al negocio; y el cese de los actos obstruccionista de los vecinos que increpaban al personal del local durante su trabajo con únicos fines intimidatorios y de molestar y amilanar a la clientela, con el objetivo de boicotear la actividad comercial.

- Con ocasión de uno de los altercados con los vecinos, en una de las ocasiones la Policía desalojó la terraza del local. Véase el contenido de la comunicación efectuada por la arrendataria a la propiedad, en fecha 7 de agosto, aportado por esta parte como documento n9 3, del siguiente tenor:

'Buenas tardes Teofilo , como te comenté telefónicamente, el pasado lunes 5 de agosto y en vista del cariz que ha tomado la situación con la comunidad tras la última denuncia que hemos sufrido y, como consecuencia de la misma, el desalojo de la terraza por parte de la Policía, me pongo en contacto contigo para comunicarte que no te voy a hacer efectivo el próximo pagaré con vencimiento el 16 de agosto de 2013 hasta que no se aclare la situación con el uso de la terraza puesto que la comunidad asevera que el uso de la misma va unido a su consentimiento, afectándonos muy directamente en el desarrollo de nuestra actividad, le he solicitado a la Policía un listado de las denuncias para poder tomar acciones legales...

- Así como el correo de fecha 8 de agosto, aportado como documento nº 4: ' Buenas tardes Teofilo , adjunto te remito la póliza de seguro solicitada, el documento de la última denuncia referente a la terraza al igual que el resto de denuncias han sido solicitadas al Ayuntamiento por Registro de Entrada, siendo ésta la única forma por mi parte de tener acceso a ellas, en cuanto yo las reciba te lo haré llegar, pero de momento aún no las tengo físicamente en mi poder, en cuanto al tema del pago, como te comenté anteriormente, insisto en que hasta que no se aclare esta situación no lo haré efectivo.'

Y los testigos que declararon en la vista de juicio dieron razón de las numerosas denuncias injustificadas efectuadas por parte de los vecinos, y de los altercados que impidieron la normal actividad de venta, como eran los enfrentamientos, insultos, les tiraban agua desde las ventanas... E incluso la propiedad intentó mediar con los vecinos como reconoce el hecho Cuarto de su demanda aunque también dice haber dado solución a los problemas, sin que ello fuera cierto.

Por lo demás, es irrefutable que una gotera en el local durante casi un mes, obstaculiza, si no impide, su normal uso del mismo para destinarlo a la actividad de venta al público.

En conclusión , el impago de la renta pactada hasta el fin del arrendamiento tuvo como causa el previo incumplimiento de la parte arrendadora de su deber de mantener a la arrendataria en la posesión pacífica y legal del inmueble arrendado, conforme dispone el art. 1.554 CC , dada la finalidad y objeto del contrato que no es discutida, dado que quedó obstaculizada la actividad comercial para cuyo desarrollo se alquiló el local y finalmente el Ayuntamiento retiró la licencia, lo que daba derecho a la parte arrendadora a poner fin al contrato de conformidad con lo estipulado, y que fue alegado como segundo motivo de oposición, y que ahora se desarrolla en el siguiente motivo de apelación.

Y no es de aplicación el art. 1.560 CC ., alegado por la actora, que dispone que 'el arrendador no responde de la perturbación de mero hecho que un 3Q causare en el uso de la finca arrendada, pero el arrendatario tendrá acción contra el perturbador', pues si bien el propietario no responde del resarcimiento de los daños y perjuicios que pueda ocasionar la perturbación, ello no le exime de su principal obligación como arrendador de entregar y mantener a la arrendataria en la pacífica posesión del local para darle el destino previsto en el contrato.

La Jurisprudencia es clara, constante y reiterada, así la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 7 de junio de 2006 (EDJ 2006/80774 ), 18 de noviembre de 2004 ( EDJ 2004/174132), 30 de mayo de 1994 ( EDJ 1994/4936), 21 de noviembre de 1988 (EDJ 1988/9149 ), 14 de abril de 1979 (EDJ 1979/669), entre otras, en el sentido de que la obligación que impone el artículo 1554-1Q del Código Civil no solamente supone la entrega material del objeto arrendado, sino que dicha entrega sea con la posibilidad de cumplir el destino pactado. No es el mero desplazamiento de la posesión (la entrega en arriendo), sino que exista una posibilidad real de que el arrendatario pueda destinar el objeto a lo que se hubiese convenido, pues el motivo esencial del contrato es precisamente el destino que piensa darse al local arrendado.

Durante la vigencia del contrato el arrendador tiene la obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, conforme establece el artículo 1554-3Q del Código Civil . Y como- se menciona en las Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de enero de 2002 , 26 de septiembre de 2000 (EDJ 2000/28960 ) y 10 de diciembre de 1963 , su estado arrendaticio debe ser mantenido durante toda la vigencia del contrato; y su derecho de arrendamiento, en toda su plenitud, ha de defenderse en lo que sea imputable al arrendador y también por éste en lo que provenga de la acción de tercero cuando, yendo más allá de las perturbación de hecho (artículo 1560), no pueda ser contestada por el arrendatario.

La posibilidad del arrendador de reclamar el pago de las rentas está vinculada a que previamente haya cumplido perfectamente su obligación de entregar al arrendatario el objeto arrendado en situación de servir para el uso previsto.

Como es común a todo contrato recíproco, para poder reclamar a la otra parte el cumplimiento de su obligación es preciso que el reclamante haya cumplido previamente las que a él le incumben, ya que no puede prosperar la acción si quien la ejercita no ha cumplido plenamente lo que le incumbe, conforme a lo establecido en el artículo 1124 del-Código Civil . Por lo que si no hizo entrega del objeto arrendado en los términos expuestos no puede el arrendador exigir el pago de la renta ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 1987 -EDJ 1987/1865 - y 16 de marzo de 1944 ).

Lo hasta aquí alegado se anuda con el siguiente motivo de impugnación.

SEGUNDO.- Error en la interpretación del contrato de arrendamiento habido entre las partes en relación con el error en la valoración de la prueba practicada sobre la concurrencia de la causa contractual de extinción o resolución del contrato.

Los términos de la Estipulación Sexta de contrato de arrendamiento que unía a las partes son claros, del siguiente tenor literal:

' SEXTA. DESTINO. El inmueble arrendado se destinará a TIENDA DE COMERCIO MINORISTA. Para el supuesto que el Ayuntamiento no concediese la licencia de actividad o la revocase una vez concedida, el presente contrato quedará automáticamente extinguido, abonando únicamente el arrendatario los meses que, en su caso, efectivamente hubiera podido ejercer la actividad de comercio minorista en el local, sin que la propiedad pueda reclamar pago alguno.'

Con ello, en fecha 26 de septiembre de 2013 el Ayuntamiento realiza al inquilino la 'notificación de deficiencias subsanables',entre las que se encuentra que el local trabaje con los cerramientos de fachada (puertas y ventanas] cerrados para cumplir con los valores de aislamiento acústicos, y que se justifique la repercusión acústica del uso comercial de la terraza y medidas correctoras a adoptar, lo que se traduce en la práctica en el cerramiento de la terraza. La notificación municipal quedó aportada como documento nº 7 de la demanda, en la que puede leerse:

'En la justificación de los valores de aislamiento acústico del local, apartado 3.10.1 del proyecto, se indica que el local trabajará con los cerramientos de la fachada (puestas y ventanas) abiertos, incumpliéndose los valores de aislamiento acústico exigidos en el documento básico DB-HR (protección contra el ruido) del CTE.

Deberá justificar la repercusión acústica que podrá tener el uso comercial de la terraza del local en las viviendas colindantes, y en su caso indicará las medidas correctoras a adoptar'

De su lectura se comprueba que el Ayuntamiento exige que en el local se trabaje con los cerramientos de la fachada, puertas y ventanas, cerrados, pues de otro modo se incumple la normativa de aislamiento acústico. Y si el trabajo realizado en el interior del local (venta minorista) es el mismo que el realizado en la terraza, requiriendo la justificación de la repercusión acústica de la terraza y las medidas correctoras en caso de que los niveles de ruido exijan un cerramiento, está claro que lo exigido es el cerramiento de la terraza, y que dicho cerramiento es incompatible con el uso de la misma previsto en el contrato, pues queda desvirtuado el atractivo del local y se impide la previsión de uso que de la misma se tuvo al contratar el arrendamiento.

Así fue explicado en el acto del juicio por el técnico que elaboró el proyecto para la solicitud de la licencia de actividad por parte de la arrendataria, D. Casimiro , aunque su testimonio fuera contradictorio con el de D. Jesús María , testigo propuesto por la parte demandante, que aunque fuera también profesional técnico es totalmente ajeno a los hechos objeto de enjuiciamiento y ni elaboró ni intervino en el proyecto realizado para la solicitud de la licencia de actividad del local, ni en su expediente municipal.

Sin embargo, la Juzgadora de Primera Instancia entiende que la arrendataria resolvió anticipadamente el contrato cuando no tenía amparo en lo previsto en la Estipulación Sexta del mismo, pues considera que el Ayuntamiento no denegó la licencia de actividad sino que únicamente requirió la subsanación de deficiencias y que la deficiencia que afectaba al ruido de la terraza y sus medidas correctoras era fácilmente subsanable, dando mayor valor al testimonio del testigo Sr. Jesús María y que al del técnico que realizó el proyecto para solicitar la licencia, Sr. Casimiro , al resultar ambos testimonios contradictorios. Y discrepa esta parte con dicha valoración probatoria al considerarla errónea, y, por ello, impugna el pronunciamiento que estima la demanda y condena a mi parte al pago íntegro de la renta durante todo el plazo contractual, en especial en el valorar positivamente como prueba la declaración testifical de D. Jesús María , y despreciar el valor probatorio de la declaración testifical de D. Casimiro .

Debemos partir de que es un hecho no controvertido el contenido del contrato de arrendamiento y su Estipulación Sexta, así como que el motivo fundamental de su celebración fue el poder explotar la terraza del local para ubicar en el ella el mayor número de puestos de artesanía.

Y habida cuenta que este Tribunal de apelación puede revisar íntegramente el proceso y valorar el material probatorio de distinto modo que el Juez de Instancia, ya que tiene competencia plena para revocar, adicionar, suplir y enmendar las sentencias inferiores y dictar respecto de las cuestiones debatidas el pronunciamiento que proceda (según reiterada doctrina del Tribunal Supremo, entre otras, Sentencia de 3 de julio de 1997, Rj 1997/6149 , y 28 de julio de 1997 , Rj 1997/6309], se alza esta parte frente a la valoración de dichas pruebas testificales que realiza el Juez de 1- Instancia por los motivos que a continuación se exponen: La Juez concluye, acogiéndose al 'criterio' del testigo Sr. Jesús María , que la resolución del Ayuntamiento no exige el cerramiento de la terraza, sino que solo exige que se justifique la repercusión acústica de su uso comercial, pero debe tenerse en cuenta que mientras el Sr. Jesús María ostenta el status jurídico- procesal de testigo y no perito, con independencia de que profesionalmente se dedique la realizar proyectos para la solicitud de licencias de actividad puesto que no ha emitido Informe pericial alguno sobre la cuestión en el presente procedimiento sometido a las reglas de contradicción para evitar indefensión a esta parte; el Sr. Casimiro ostenta la condición de testigo-perito habida cuenta que además de ser Arquitecto técnico, experto en la materia, intervino en los hechos objeto de enjuiciamiento por cuanto fue el autor del Proyecto elaborado para la solicitud de la licencia ante el Ayuntamiento de Gandía y, precisamente, el profesional encargado de determinar lo necesario para subsanar las deficiencias indicadas por el Ayuntamiento. Y el Sr. Jesús María fue claro en tu declaración, y dio una explicación justificada y razonada de por qué no era posible subsanar la deficiencia relativa a la repercusión acústica de la terraza y las medidas correctoras necesaria para evitar dicha repercusión.

Y considera esta parte, con todos los respetos, que no es necesario ser técnico o experto en la materia, para saber que si se exige que la actividad de venta en el interior del local se realice con sus puertas y ventanas cerradas para dar cumplimiento a la normativa sobre el ruido, la misma actividad de venta realizada en el terraza, es decir, con idéntica repercusión acústica, requerirá iguales medidas correctoras de cerramiento o aislamiento.

Y sin que a dicha lógica conclusión obste el hecho de que el técnico Sr. Casimiro acudiera al Ayuntamiento a tratar el asunto con los técnicos municipales y verificara que la subsanación precisaría del cerramiento de la terraza, y que la Juzgadora considere no probada dicha entrevista por no haberse practicado otra prueba sobre la misma, y haberse producido, según manifestaciones- del testigo, con posterioridad a que comunicara a su cliente que conforme a su criterio, la deficiencia supondría cerrar la terraza. Pues aunque se obviara dicha entrevista, el contenido de la resolución del Ayuntamiento no puede tener otra interpretación, además de ser suficiente la clara explicación del testigo para dar por probado dicho extremo, y, en última instancia, porque es sabido la difícil prueba que puede tener una mera asistencia a una Administración pública para informarse verbalmente o corroborar los términos de una resolución, disponiendo el número 7 del art. 217 LEC , que establece la carga de la prueba que debe asumir cada parte litigante, que los Tribunales deberán tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponde a cada una de las partes del litigio a la hora de valorar las pruebas.

Cuando la Juzgadora desprecia la prueba pericial del Sr. Casimiro , y da prevalencia al testimonio del Sr. Jesús María , ante la divergencia de ellos, entiende esta parte que incurre en error en la valoración de la prueba infringiendo, con ello, la doctrina de nuestros Tribunales sobre el valor probatorio de la prueba testifical, en relación con la resolución del Ayuntamiento que requiere la subsanación de deficiencias, al realizar una valoración que se aparta de la lógica y la razonabilidad..

Y ello aun cuando el art. 376 LEC que al regular la valoración de las declaraciones de los testigo establece la libertad del tribunal para valorarlo según las reglas de la sana crítica, por cuanto como se ha dicho este Tribunal de apelación tiene plenas facultades para- revisar y valorar la totalidad de la prueba practicada.

La declaración del Sr. Casimiro tiene un indudable valor probatorio, no sólo por su especialización profesional sino por la razón de ciencia que dio en su explicación de los hechos controvertidos; y, en todo caso, no son atendibles los motivos de porqué la Juzgadora ad quo se aparta del resultado de su prueba al dudar de su entrevista con los funcionarios municipales para verificar los efectos de las deficiencias que el Ayuntamiento requirió subsanar para no revocar la licencia. Y sin que sea dable que se acoja a la presunción gratuita del testigo Sr. Jesús María de que, aunque el defecto fuera insubsanable, agotando el plazo de contestación y lo que tarda el Ayuntamiento en resolver, daría tiempo a agotar el plazo contractual, pues ello infringe frontalmente el principio del ' pacta sunt servanda' respecto a lo convenido libremente por las partes.

Téngase en cuenta también, que al día siguiente de recibir las notificación de las deficiencia por- parte del Ayuntamiento, el 27 de septiembre, la arrendataria comunica a la propiedad el cese de la actividad por dicho motivo, es decir, por la retirada de la licencia, y con ello y lo expresamente pactado en la Estipulación Sexta, se tenía que dar por extinguido el contrato, sin obligación de pagar renta sino hasta que se pudo ejercer la actividad. Esta comunicación la realiza la arrendataria por correo electrónico, que es el documento nº 7.1 de la propia demanda, en el que dice:

'Buenos días Teofilo , me pongo en contacto contigo para comunicarte el cese de la actividad en el local del Paseo de Neptuno nº 90 en la playa de Gandía, por parte de SIGRIS MEDITERRANEA, S.L. debido a la retirada de la licencia por parte del Ayuntamiento, documento que te adjunto, alegan, entre otras cosas, que se debe insonorizar la terraza, he consultado con mi técnico que hizo el proyecto y me ha dicho que es imposible de hacer, no se puede insonorizar un espacio abierto, entiendo, y esto es una suposición mía, que debido a la presión vecinal, en caso de que necesites alguna otra información házmelo saber y te la facilitaré si está en mi mano'.

A la hora de interpretar el contenido obligacional de la Estipulación 6- del contrato de arrendamiento, deben tenerse en cuenta las siguientes reglas hermenéuticas, de conformidad con los arts. 1.281 a 1.289 del Código Civil :

Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas.

Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas.

Para juzgar la intención de los contratantes, debe atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato.

Las cláusulas de los contratos deben interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas.

Los contratos obligan no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe.

Unánime Jurisprudencia, en aplicación de la norma contenida en el art. 1.281 del Código Civil , impone la prevalencia de la interpretación literal cuando los términos de una cláusula o pacto con claros, sin ofrecer duda racional de la intención de las partes contratantes, sin que sea procedente aplicar otra norma de hermenéutica, ni otros argumentos interpretativos que desvirtúen las expresiones claramente reveladoras de la voluntad de quienes contrataron (vid. Por todas la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de junio de 1.990 , Rj 4788).

Y citamos por su claridad la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 12 de diciembre de 2012 , en la que en un caso similar al aquí tratado, proclamó:

'OCTAVO: Con respecto a que la parte demandante ha venido desarrollando su actividad, debe tenerse en cuenta que el arrendador no sólo se encuentra obligado a transmitir la posesión física y material de la cosa. Debe transmitir un posesión pacífica de la misma, tal y como con claridad determina el art. 1554.3 del Código Civil . La posesión pacífica no sólo implica una posesión que se ejercite sin violencia, abarcando claramente el término posesión pacífica la posesión del bien con arreglo a derecho, tal y como se desprende de los artículos 1559 y 1560 del Código Civil , de los que se deduce que el arrendador debe responder de las perturbaciones que se le ocasionen al arrendatario durante el arrendamiento, salvo que se trate de perturbaciones de hecho. Pero obviamente no se entenderá cumplida la obligación de mantener al arrendatario en la posesión pacífica del bien, cuando el objeto del arrendamiento no haya podido obtener la legalización correspondiente a la actividad que se pretende desarrollar en él. El arrendatario tiene derecho a disfrutar de su posesión sin infringir por ello la normativa administrativa al carecer de las preceptivas licencias.'

En definitiva, si se atiende a una valoración conjunta y armónica de la totalidad de la prueba practicada, de forma crítica, racional y lógica, a juicio de esta parte, debe llegarse a la conclusión de la desestimación de la demanda, por los motivos expuestos.

TERCERO.- Error aritmético en la cantidad deducida de la reclamada en concepto de gastos pagados.

En el presente proceso la parte actora reclama 7.470 € en concepto de rentas, 271,04 € por gastos de devolución de los pagarés librados para el pago de las rentas, más otros 616,75 € en concepto de cantidades asimiladas a rentas, en concreto por consumo de agua, luz y tasa de basuras, y esta parte acreditó el pago parcial de los gastos reclamados por estos gastos en la cantidad de 382,44 € como pagada por la arrendataria a Iberdrola por cuenta de la propiedad (suma del importe de dos de las facturas pagadas, ascendentes a 345,32 € y 37,12 €)., mediante la domiciliación de los mismos en la cuenta bancaria de su titularidad, por lo que del importe de 616,75 €, habría que deducir lo pagado por la arrendataria por dicho importe de 382,44 €.

Si bien la Juzgadora de Primera Instancia, después de dar por probado el pago parcial, únicamente deduce de la cantidad reclamada el importe de 248,62, es decir, 253,82 € más otros 12,80 € por ser los reclamados indebidamente por la propiedad por dichos conceptos, cuando debería tener en cuenta en la liquidación la deducción de los totales importes pagados por la arrendataria y aquellos otros que no le corresponden por no ocupar en el momento de su devengo el local y de los que se dio explicación en la oposición formulada por esta parte en el acto de la vista, y que a continuación se relacionan:

- De la 1- factura de Iberdrola, de la que se reclaman 12,80 €, no se acepta su reclamación, al haber pagado la arrendataria su totalidad de 37,12 €

- De la 2- factura de Iberdrola por importe de 253,82 €, no se acepta su reclamación por haber pagado la arrendataria la sustituida por mayor importe ascendiente a 345,32 €,

- De la 3a factura de Iberdrola por importe de 24,02 €, se acepta el importe de 18,22 € devengado hasta el cese de la actividad, es decir, hasta el 26 de septiembre de 2013.

De la 4e factura de Iberdrola por importe de 74,61 €, no se acepta su reclamación por haberse devengado con posterioridad al cese de actividad.

- De la factura por consumo de agua, acompañada a la demanda como documento nº 11.A, por importe de 72,62 €, se acepta el importe de 44,95 € devengado hasta el cese de la actividad.

- Y se acepta el pago de la tasa de basura por importe de 51,43 €.

Lo endeble de la pretensión actora la llevó a reclamar un cantidad inferior con carácter subsidiario, como muestra el suplico de su demanda.

CUARTO.- Aplicación indebida del artículo 394 LEC con indebida condena en costas a esta parte.

Se articula este motivo de impugnación de manera subsidiaria, para el caso de que no fueran estimados los anteriores motivos de apelación, al haber sido denegada la aclaración de la Sentencia solicitada al respecto.

La Sentencia dictada en su fallo 'estima íntegramente' la demanda, cuando de la cantidad reclamada deduce por indebido el importe de 358,12 €; dice la Sentencia que 'asciende el importe pagado a 345,32 €, al igual que consta pagada la factura de luz por importe de 37,12 €, de la que la actora sólo reclama 12,8 €. Y ello acogiendo el motivo de oposición alegado por esta parte demandada, y así la Sentencia, en el último párrafo de su Fundamento Jurídico Segundo motiva: '... si bien en este punto asiste la razón a la parte demandada'.

Aun cuando la Juzgadora al desestimar la aclaración interesada motiva el haber aplicado el criterio de la estimación sustancial lo cierto es que no debe primar el criterio cuantitativo sino la improcedencia de la reclamación efectuada por falta de diligencia de la parte demandante, sino por negligencia o temeridad.

Por lo que considera esta parte que la estimación de la demanda, en caso de que no se estimen los anteriores motivos de apelación alegados, no puede ser íntegra sino parcial debiendo aplicar, en cuanto a las costas procesales, el artículo 394 LEC al disponer que las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, y que si fuera parcial la estimación o desestimación de las pretensiones cada parte abonará las costas causadas a su instancia, a no ser que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad, dado que en el presente caso no se dan serias dudas de hecho o de derecho ni el Tribunal así lo apreciado o razonado.

Terminaba solicitando que, previos los trámites legales, se dictara sentencia por la que se revoque la sentencia recurrida, desestimando sustancialmente la demanda, y con expresa imposición de las costas causadas a la parte actora.

TERCERO.-La defensa de MIAMI PARK S.L., presentó escrito de oposición al recurso, interesando que se dictara sentencia que ratificara íntegramente, en todos y cada uno de sus términos, la dictada por el Juzgado de instancia, condenándose expresamente a la parte recurrente al pago de las costas de la alzada.

CUARTO.-Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para deliberación y votación el día 12 de marzo de 2015, en el que tuvo lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.

PRIMERO.-De las facultades del Tribunal de apelación.Como hemos afirmado en anteriores sentencias (así la en la n° 476 de 2004. de 14 de octubre de 2004 . Rollo de apelación n° 373/2004. ponente el Ilmo Sr. Don Vicente Ortega Llorca), ' Las sentencias del Tribunal Constitucional 152/1998, de 13 de julio ( RTC 1998M52 ) y 212/2000 . de 18 de septiembre (RTC 2000X212) y del Tribunal Supremo de 28 de marzo de 2000 (RJ 2000X2501 ) y 30 de noviembre de 2000 [RJ 2000X9320], entre otras muchas, han destacado que el recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano «ad quem». permitiendo un «novum iudicium», da lugar a un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa y una revisión de la sentencia dictada en primera instancia. extendiéndose a todo el objeto de esta y es un recurso devolutivo utilizado contra sentencias con la finalidad de su sustitución por entender la parte apelante que ha mediado un error en el juicio'.

Así, la amplia facultad revisoria que corresponde a los Tribunales de apelación al conocer de los recursos ante ellos interpuestos sólo 'está limitada por el principio prohibitivo de la «reformatio in peius». quedando vinculados por los pronunciamientos de la sentencia apelada que hayan sido consentidos por las partes' [ Sentencia Tribunal Supremo núm. 550/1999 (Sala de lo Civil), de 19 junio, Recurso de Casación núm. 3129/1994 (RJ 19994614)]. De modo que es doctrina reiterada del T.S. (55 13 de mayo de 1992 , 21de abril y 4 de mayo de 93 , 14 de marzo de 95 y 28 de julio de 1998 . entre otras) la de que los tribunales de alzada tienen competencia no sólo para revocar, adicionar, suplir o enmendar las sentencias de los inferiores, sino también para dictar respecto de todas las cuestiones debatidas el pronunciamiento que proceda, resultando del artículo 456,1 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 que 'En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación' .

SEGUNDO.- Del motivo de recurso de apelación basado en el posible error en la valoración de la prueba, en relación a la posesión pacífica del local.

La sentencia de instancia desestimó el motivo de oposición a la demanda basado en esas afirmaciones razonando, en su fundamento segundo que: '/.../ procede analizar en primer lugar si existió incumplimiento previo por parte de la arrendadora de su obligación de mantener al arrendatario en el uso pacífico de la cosa arrendada, y al respecto diremos que el resultado de la prueba practicada, en cuanto a la realidad de la alegada perturbación por los vecinos del inmueble, es que lo que existieron fueron quejas de los vecinos por ruidos y molestias procedentes del mercadillo ubicado en la terraza del local arrendado, y por dormir algunos de los artesanos en sus tenderetes o en el local, quejas que hicieron llegar al Administrador, que a su vez participó a la policía local y concejal de la playa para que comprobaran si la actividad era legal, tal y como declaró el Administrador de dicha Comunidad de Propietarios en el acto de la vista, y que dijo que recibió muchas quejas de los vecinos; quejas que en algún caso también se hicieron llegar directamente por algunos vecinos a la policía local, tal y como se desprende del informe de seguridad y movilidad aportado por la parte demandada, en el que se recogen un total de 6 actuaciones policiales, pero no se ha acreditado que más allá de la existencia de dichas quejas de vecinos, se impidiera el normal funcionamiento del local y del negocio de mercadillo de puestos de artesanía que se ubicó en la terraza del local, no consta que dichas quejas afectarán al normal ejercicio de su posesión arrendaticia, que dichas denuncias desembocaran en el cierre del local o clausura del mercadillo, sin que se pueda considerar que las denuncias y quejas efectuadas por los vecinos fueran arbitrarias, por puro capricho o por mala fe, pues el Administrador corroboró el fundamento de dichas quejas, manifestando que dicha cuestión dio para ser tratada durante una hora en la Junta que se celebró que aquellas fechas. Por tanto, no resultando acreditado que se diera una perturbación en el normal ejercicio de la posesión arrendaticia, la consecuencia es que el arrendador no incumplió su obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento. Y tampoco incumplió esa obligación cuando se dio el incidente de las filtraciones al local por la avería de una bajante comunitaria, y consideramos que fue comunitaria pues el Administrador manifestó que se dio parte al seguro de la Comunidad, pues en tal caso existe jurisprudencia que dice, STS de 29-2-2012 'TERCERO.-No cabe imputar al arrendador del local comercial los daños derivados de defectos en los elementos comunes. Doctrina jurisprudencial. A)El artículo 1554 CC , en sus números 2 y 3, con carácter general, así como el artículo 21 LAU de 1994 , de forma más específica, obligan al arrendador, por el tiempo del contrato, a hacer en la cosa objeto del contrato todas las reparaciones a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, y a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento, para lo cual el artículo 1559.2 exige al arrendatario poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el número 2º artículo 1.554, señalando el artículo 1556 que si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente ( STS de 26 de noviembre de 2008 [RC n.º 2417/2003 ]). No obstante lo anterior, la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, en aplicación del artículo 1554 CC y del artículo 107 de la LAU de 1964 , en relación con la naturaleza de los elementos e instalaciones objeto de reparación, ha declarado que: «no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual, con las que correspondan a la Comunidad de Propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas a la arrendadora del local'. En cualquier caso, en el presente caso tampoco ha quedado probado de forma plena que la existencia de la gotera en el local afectara al normal funcionamiento del mercadillo de artesanos, que reconoció el Sr. Adolfo que se situaba en la terraza del local, manifestando tanto el Conserje del edificio como el Administrador de la Comunidad que, efectivamente, se tardó en reparar la gotera ante la ausencia de la propietaria de la vivienda del piso superior, pero que se reparó antes de que se establecieran los artesanos subarrendados.

La parte recurrente reconoce la dificultad de acreditar la incidencia de las denuncias y actuaciones de la policía en la buena marcha del negocio, y efectúa una interpretación favorable a sus intereses de las manifestaciones de los testigos y del administrador de la Comunidad.

Revisada la grabación del acto del juicio, no se observa que la sentencia recurrida se aparte de las reglas de valoración de la prueba, o que sus conclusiones fueran incongruentes con el desarrollo del juicio, debiéndose indicar que según dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 2001 , la infracción de las normas valorativas de la prueba se produce, bien porque se atribuya a un determinado medio de prueba una fuerza probatoria que la Ley no le reconoce, bien porque se le niegue la eficacia que la Ley asigna. Y, por lo demás, es criterio autorizado por la Jurisprudencia del Tribunal Supremo el de la valoración conjunta de la prueba (SS de 25 de septiembre de , 8 de febrero , 13 de abril y 25 de junio de 2002 entre otras otras).

Aparte de las actuaciones policiales, y de las quejas de los vecinos que se han referido, no podemos asumir que por la parte arrendadora se faltara a su obligación de facilitar el uso pacífico del local arrendado, efectuando gestiones, y tampoco la incidencia concreta que pudiera haber tenido esa actuación de los vecinos en los contratos concertados con artesanos, o su concreta incidencia sobre la viabilidad del negocio. La cuestión relativa a las goteras también fue razonado debidamente en la sentencia recurrida, y a pesar de los esfuerzos de la parte recurrente, y no se acredita su trascendencia a los efectos del regular funcionamiento del negocio, de la pacífica posesión del local, o de la posible resolución del contrato amparado en tal causa. Entendemos que el motivo de recurso debe ser desestimado.

TERCERO.- El segundo motivo de recurso se fundamenta en un supuesto error en la interpretación del contrato de arrendamiento habido entre las partes en relación con el error en la valoración de la prueba practicada sobre la concurrencia de la causa contractual de extinción o resolución del contrato.

Entendemos que los términos de la Estipulación Sexta de contrato de arrendamiento que unía no ofrecen duda alguna en relación a su tenor literal. ''SEXTA. DESTINO. El inmueble arrendado se destinará a TIENDA DE COMERCIO MINORISTA. Para el supuesto que el Ayuntamiento no concediese la licencia de actividad o la revocase una vez concedida, el presente contrato quedará automáticamente extinguido, abonando únicamente el arrendatario los meses que, en su caso, efectivamente hubiera podido ejercer la actividad de comercio minorista en el local, sin que la propiedad pueda reclamar pago alguno.'

La cuestión debe trasladarse una vez más a los criterios de valoración de la prueba, y a la prueba practicada en el acto del juicio. La sentencia razonó en relación a este punto en el fundamento jurídico primero que: '/.../ , en este punto coincidimos con la parte actora en que la resolución unilateral del contrato por la parte arrendataria no tiene amparo en dicha cláusula, pues la resolución del Ayuntamiento de Gandía, para nada deniega la licencia de actividad, sino que comunica la existencia de deficiencias que en la misma resolución se consideran subsanables, coincidiendo los técnicos de ambas partes, Sr. Jesús María y Sr. Casimiro , en la fácil subsanación de las dos primeros aspectos que se mencionan en dicha resolución, discrepando respecto de la última cuestión, la de la terraza, respecto de la cual nos decantamos por el criterio del Sr. Jesús María , que la considera fácilmente subsanable, pues en dicha resolución nada se dice de que la terraza se tenga que aislar acústicamente, pues sólo exige que se justifique la repercusión acústica que podrá tener el uso comercial de la terraza del local en las viviendas colindantes, y el Sr. Jesús María manifestó que claramente se podía haber hecho el escrito contestando a esos tres puntos cuya subsanación se pedía, y que, aun cuando finalmente se hubiera denegado la licencia por considerar que la subsanación propuesta era insuficiente, entre que transcurren los 10 días para alegar y se contesta por el Ayuntamiento, se habría llegado fácilmente a la fecha de fin del contrato. El técnico Sr. Casimiro interpretaba dicha resolución en el punto referido a la terraza como insubsanable, porque dijo que había acudido al Ayuntamiento y había hablado con técnicos que le habían dicho que lo que venían a exigir era que se cerrara la terraza, si bien, siendo la existencia de esa supuesta entrevista un dato importante para la resolución del litigio, nada de eso se alegó por la demandada en su contestación a la demanda, ni se propuso medio de prueba alguno tendente a corroborar la realidad de esa supuesta visita al Ayuntamiento y el contenido de esa supuesta entrevista con los técnicos, es más, se le preguntó al técnico Sr. Casimiro por cuándo se produjo esa visita, y vino decir que a los 10-15 días de recibir la resolución, si bien en el correo electrónico que el Sr. Adolfo envía el día 27 de septiembre al actor, un día después de recibir la resolución, ya anuncia que su técnico le ha dicho que el tema de la terraza es insubsanable, si bien en dicha fecha no se habría producido aún la referida entrevista con los técnicos del Ayuntamiento, y si la resolución sólo habla de justificar la repercusión acústica de la terraza, no parece lógico que de ello se concluya sin más datos que dicha cuestión es insubsanable, por lo que dichas contradicciones e incongruencias nos hacen dudar sobre la realidad de esa pretendida entrevista'.

La parte recurrente reprocha a la sentencia que se acogiera el criterio del testigo Sr. Jesús María , para llegar a sus conclusiones, sosteniendo la mayor credibilidad del Sr. Casimiro ya que, además de ser Arquitecto técnico, experto en la materia, intervino en los hechos objeto de enjuiciamiento por cuanto fue el autor del Proyecto elaborado para la solicitud de la licencia ante el Ayuntamiento de Gandía y, precisamente, el profesional encargado de determinar lo necesario para subsanar las deficiencias indicadas por el Ayuntamiento.

En relación a la valoración de la prueba pericial, hemos tenido ocasión de indicar en reiteradas ocasiones que:

a) Que la función del perito es la de auxiliar al Juez, ilustrándole sin fuerza vinculante sobre las circunstancias del caso, pero sin negar en ningún caso al juzgador la facultad de valorar el informe pericial ( Sentencias, entre otras, de 30 marzo 1984 y 6 febrero 1987 ).

b) Que según el artículo 348 de la vigente LEC de 2000 , la prueba pericial es de libre apreciación por el Juez.

c) Que el proceso deductivo del juzgador 'a quo' no puede chocar de una manera evidente y manifiesta con el raciocinio humano, sus apreciaciones han de guardar coherencia entre sí, no pueden vulnerar la sana crítica, estableciendo conceptos fácticos distintos de los que realmente se han querido llevar a los autos, o provocando alteraciones que impliquen cambio de la 'causa petendi'.

d) No existen normas legales sobre la sana crítica pues las reglas de la sana crítica no están codificadas y han de ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana en reglas no escritas acomodadas a la racionalidad humana; por tanto, son los criterios de la razonabilidad y de la lógica los que presiden dicha valoración.

e) Y que no puede alterarse tal valoración más que cuando el juzgador a quo tergiverse ostensiblemente las conclusiones periciales, falsee de forma arbitraria sus dictados o extraiga deducciones absurdas o ilógicas ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 1992 y 15 de julio de 1999 ).

En el caso que se nos somete, no podemos compartir las conclusiones de la parte recurrente ni considerar que la sentencia de primera instancia errase en la valoración de las manifestaciones de los testigos, y testigos-peritos, ni tampoco del contenido del documento número 7 que figura al folio 31, y que es una notificación de deficiencias subsanables a los efectos de la solicitud de licencia de actividad, sin que, como recoge la sentencia, se desprenda otras cosa de su contenido en relación a una previsible denegación, como base de la posición adoptada por la arrendataria, y sin que se hayan acreditado, o puedan ser admitidas sin más, las afirmaciones de conversaciones verbales, con técnicos del Ayuntamiento en tal sentido.

Entendemos que el motivo de recurso debe ser rechazado.

CUARTO.-Sostiene, asimismo, la parte recurrente, que se habría producido en la sentencia un error aritmético en la cantidad deducida de la reclamada en concepto de gastos pagados.Según se constata en la demanda, (folio 7 de las actuaciones) la parte apelada, en su demanda, reclamó el importe de 8.357,79 €, que desglosó de la siguiente forma:

- 7.470 euros, cantidad correspondiente a 12.705 euros acordados menos los 5.235 euros que se reconocían pagados.

- 271,04 euros, que se corresponderían a gastos de devolución de los pagarés entregados.

- 616,75 euros, en concepto de importe de los suministros y tasa de basura.

La sentencia de instancia, en pronunciamiento que no combate la parte demandante apelada, razonó respecto a las cantidades reclamadas que: 'Todo lo expuesto nos lleva a concluir que la resolución unilateral del contrato por parte de la arrendatario se hizo sin justa causa, lo que debe llevar a considerar acreditado que la misma , al proceder de dicha forma, incumplió su obligación de pago y plazo del contrato, por lo que, en aplicación de la cláusula décima del contrato, debe ser condenada al pago de la renta pendiente de pago, 7.470 euros, así como a los gastos bancarios por devolución de pagarés, 271,04 euros, gastos que son consecuencia directa del incumplimiento de las obligaciones contractuales de la arrendataria, y del importe de suministros y tasa de basura, si bien en este punto asiste la razón a la parte demandada sobre la improcedencia del pago de la factura de luz por importe de 253,82euros, pues se acredita que se pagó la factura a la que rectifica y sustituye la de 253,82 euros, ascendiendo el importe pagado a 345,32 euros, al igual que consta pagada la factura de luz por importe de 37,12 euros, de la que la actora sólo reclama 12,8 euros, por lo que hay que deducir esas cantidades del total reclamado, adeudando por gastos la cantidad de 350,13 euros, por lo que procede acordar la condena de los codemandados al pago de la cantidad de 8091,17 euros'.

La parte recurrente sostiene el error aritmético de la sentencia porque entiende que se debería tener en cuenta en la liquidación la deducción de los totales importes pagados por la arrendataria y aquellos otros que no le corresponden por no ocupar en el momento de su devengo el local y de los que se dio explicación en la oposición formulada por esta parte en el acto de la vista, y que a continuación se relacionan, y en concreto:

- De la 1ª factura de Iberdrola, de la que se reclaman 12,80 €, manifiesta oponerse a su reclamación, al sostener que ha pagado la arrendataria su totalidad de 37,12 €

- De la 2ª factura de Iberdrola por importe de 253,82 €, manifiesta la parte recurrente que no se acepta su reclamación por haber abonado la arrendataria la sustituida por mayor importe ascendiente a 345,32 €.

- De la 3ª factura de Iberdrola por importe de 24,02 €, manifiesta aceptar el importe de 18,22 € devengado hasta el cese de la actividad; es decir, hasta el 26 de septiembre de 2013.

- En cuanto a la factura de Iberdrola por importe de 74,61 €, indica no aceptar su reclamación por haberse devengado con posterioridad al cese de actividad.

- De la factura por consumo de agua, acompañada a la demanda como documento nº 11.A, por importe de 72,62 €, manifiesta aceptar tan sólo el importe de 44,95 € que entiende devengado hasta el cese de la actividad.

- E indica aceptar el pago de la tasa de basura por importe de 51,43 €.

Entendemos que el planteamiento efectuado por la parte recurrente, de dividir los importes, hasta el momento en que dejó de ocupar el local, no resulta asumible, atendidos los términos del contrato, así como la circunstancia de que se ha desestimado el motivo de oposición que le daría derecho a la resolución del contrato antes del término convenido; de aquí que deba, razonablemente, atender los importes reclamados por el demandante y acogidos en la sentencia.

Debe, por tanto, centrarse la cuestión tan sólo en los dos primeros conceptos, que la parte recurrente manifiesta no deber. En concreto la 1ª Y 2ª factura de Iberdrola, de la que se reclaman 12,80 €, manifiesta oponerse a su reclamación, al sostener que ha pagado la arrendataria su totalidad de 37,12 € (factura recogida al folio 49) constando un asiento contable en la cuenta de SIGRIS MEDITERRANEA de 27,12 euros el 2-7-2013, y otro por importe de 345,32 euros, el 26 de agosto de 2013.

Ahora bien, contrastados con las facturas reclamadas, e indicadas como no aceptadas, se constata que la primera factura de 37,12 euros, de los que ser reclamaban 12,8 euros debe considerarse abonada, a tenor del documento que figura al folio 164 en que figura el apunte contable, y dicha cantidad fue deducida por la sentencia recurrida.

En cuanto a la 2ª factura por importe de 253,82€ (folios 48 y 166), en la misma, como indica la parte recurrente, se indica que sustituye la de 16 de agosto de 2013 de 345,32 euros, que fue asimismo abonada según consta en el antes referido listado y así lo indicó la sentencia. Pero una cosa es que se excluyera del total reclamado, como hizo correctamente la sentencia de instancia, esas dos reclamaciones (12,8 euros y 253,82 euros) de donde resulta la cantidad de 8091,17 € recogida en el fallo de la sentencia, y otra distinta es la pretensión novedosa en esta alzada de que si se ha abonado más de lo reclamado, deba de deducirse el importe total abonado a modo de compensación o reconvención que no fue deducida en primera instancia, y, por tanto, se trata de una cuestión no debatida. Motivo por el que entendemos que el motivo del recurso debe de ser desestimado, al no existir el error aritmético alegado.

QUINTO.-En relación a los criterios de imposición de las costas procesales en primera instancia en los casos de estimación sustancial de la demanda, nos referimos en nuestra sentencia de 3 de abril de 2012, dictada en el rollo de apelación número 875/2011 a la jurisprudencia sobre la materia, indicando las siguientes sentencia:

STS, Civil sección 1 del 05 de Marzo del 2008 ( ROJ: STS 3824/2008 ) « Es cierto que el artículo 523 LEC establece que las costas se impondrán a la parte cuyas pretensiones hubiesen sido totalmente rechazadas, pero esta Sala ha admitido que procede también la imposición de las costas en casos de estimación sustancial de la demanda ( STS de 6 junio 2006 y las sentencias allí citadas). Como afirma la sentencia de 8 marzo 2007 , con cita de las de 9 junio y 21 diciembre 2006 , 'esta especie de 'cuasi vencimiento', que resulta de la estimación sustancial de la demanda, opera únicamente cuando hay una leve diferencia entre lo pedido y lo obtenido, siendo de especial utilidad en los supuestos que se ejercitan acciones resarcitorias de daños y perjuicios en los que la fijación del 'quantum' es de difícil concreción y gran relatividad, no cuando existe una diferencia tannotable como para no poderla equiparar al vencimiento total a que se refiere la norma que se dice infringida'.

La demanda ha sido sustancialmente estimada, porque se estimó la reclamación por la completa cantidad invertida por la demandante en la limpieza de la contaminación provocada por la mala actuación profesional de la empresa demandada, exclusión hecha de una cantidad correspondiente al IVA ... »

STS, Civil sección 1 del 07 de Mayo del 2008 ( ROJ: STS 3116/2008 ) «La jurisprudencia de esta Sala considera que la estimación sustancial de la demanda equivale al rechazo total de las pretensiones del demandado, el cual comporta su condena en costas con arreglo al art. 523 LEC 1881 . Concurre estimación sustancial de la demanda, entre otros supuestos, cuando la concreción de la suma reclamada está sujeta a reglas de ponderación o adecuación que privan de relevancia a la existencia de una diferencia no importante entre lo pedido y lo obtenido para el éxito de la pretensión, demostrando que ésta no fue desproporcionada, o cuando la discrepancia deriva de la aplicación de criterios de actualización del valor de lo reclamado con arreglo a alguna de las modalidades admitidas ( SSTS de 14 de marzo de 2003 , 17 de julio de 2003 , 26 de abril de 2005 , 24 de enero de 2005 , 5 de junio de 2007, rec. 3493/2000 , 15 de junio de 2007, rec. 2643/2000 , 6 de junio de 2006, rec. 3633/1999 , 20 de mayo de 2005, rec. 3868/1998 ).

En el caso examinado la diferencia existente entre lo pedido y lo obtenido deriva de una diferente forma de cálculo del importe de la indemnización que no tiene carácter sustancial para el éxito de la pretensión formulada, dado que deriva de la aplicación por la sentencia recurrida de técnicas de ponderación cifradas en contrastar con el baremo establecido en la póliza casos no previstos en él, por lo que no se aprecia que la sentencia recurrida incurra en la infracción que se le imputa.»

STS, Civil sección 1 del 20 de Julio del 2011 ( ROJ: STS 5086/2011 ) « esta Sala tiene declarado que el principio del vencimiento a que se acoge el artículo 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil -hoy el 394 de la nueva Ley- se completa por los tribunales, con evidente inspiración en la razón del precepto -que es la equidad, como regla de ponderación que debe observarse en la aplicación de las normas del Ordenamiento jurídico- y en poderosas razones prácticas, con la doctrina según la cual es procedente la imposición de costas en casos de estimación sustancial de la demanda ( sentencias de 14 de marzo de 2003 , 17 de julio de 2003 , 24 de enero de 2005 , 26 de abril de 2005 , 6 y 9 de junio de 2006 , y 9 de julio de 2007 ); situación que está presente en el caso pues el extremo a que se refiere la desestimación es mínimo en relación con las pretensiones de la demanda que han sido estimadas. »

En el caso que hoy se nos plantea, la actora reclamaba 8.357,79 euros, y la sentencia recurrida condenó a la demandada al pago de 8.091,17 euros, lo que significa que la desestimación alcanzó a 266,62 euros, esto es, no llega al 4% de lo pedido, lo que impide que podamos estimar la pretensión de la parte recurrente, y, por ello, de acuerdo con el artículo 394 LEC , debemos confirmar la expresa imposición de las costas causadas en la primera instancia.

SEXTO.-Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , las costas de este recurso deben imponerse a la parte recurrente.

SEPTIMO.-Al ser desestimado el recurso de apelación, según lo prevenido en el apartado 9 de la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, debe decretarse la pérdida del depósito que, en su caso, haya efectuado la parte recurrente al interponer recurso.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español,

Fallo

Desestimamos el recurso interpuesto por SIGRIS MEDITERRÁNEA S.L..

Confirmamos la sentencia impugnada.

Imponemos a la parte recurrente el pago de las costas de esta alzada.

Decretamos la pérdida del depósito efectuado en su caso para recurrir.

Contra la presente resolución podrán las partes interponer recurso extraordinario por infracción procesal, o de casación por interés casacional.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.