Sentencia CIVIL Nº 92/2021, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 474/2020 de 10 de Febrero de 2021

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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FAX: 935672169

EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0826642120178089944

Recurso de apelación 474/2020 -M

Materia: Juicio verbal

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 8 de Vilanova i la Geltrú

Procedimiento de origen:Juicio verbal (250.2) (VRB) 579/2018

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0650000012047420

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0650000012047420

Parte recurrente/Solicitante: Cesareo, Lorena

Procurador/a: Anthony Angelo Sabattini , Daniel Gonzalez Gonzalez

Abogado/a: Margarita Rami Castillon

Parte recurrida: ALCAR VALLES SL

Procurador/a: Mª Teresa Mansilla Robert

Abogado/a: MARIA CRISTINA PUIG MÉNDEZ

SENTENCIA Nº 92/2021

Magistrados:

Vicente Conca Perez

Marta Dolores del Valle Garcia Jordi Lluís Forgas Folch

Barcelona, 10 de febrero de 2021

Ponente: Marta Dolores del Valle Garcia

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 23 de julio de 2020 se han recibido los autos de Juicio verbal (250.2) (VRB) 579/2018 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 8 de Vilanova i la Geltrú a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Anthony Angelo Sabattini y Daniel Gonzalez Gonzalez, en nombre y representación de Lorena y Cesareo, respecticamente, y contra Sentencia - 02/01/2020 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Mª Teresa Mansilla Robert, en nombre y representación de ALCAR VALLES SL.

SEGUNDO.- El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'SE ESTIMA la demanda presentada por la representación procesal de la mercantil ALCAR VALLÉS, S.L. y en consecuencia, DEBO CONDENAR Y CONDENO a D. Cesareo y Dª. Lorena al pago de 4.448 euros, más los intereses legales pertinentes, y todo ello con expresa imposición de costas.'

TERCERO.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 10/12/2020.

CUARTO.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Marta Dolores del Valle Garcia.

Fundamentos

PRIMERO.- Por parte de los demandados, D. Cesareo y Dña. Lorena, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda presentada en su contra por ALCAR VALLÈS, S.L.

En la demanda, la actora partió de ser propietaria de la vivienda sita la AVENIDA000 nº NUM000 ' URBANIZACION000' de Olivella (Barcelona), así como de que, en fecha22 de julio de 2016, arrendó dicha finca a los demandados por el plazo de tres años a cambio de una renta de 850 euros mensuales, y de que, en fecha 8 de octubre de 2016, los demandados abandonaron voluntariamente la vivienda e hicieron entrega de las llaves a la agencia inmobiliaria. Alegó que reclamaba en virtud de tres conceptos: rentas adeudadas, desistimiento del contrato antes del período mínimo establecido e indemnización pactada ex art.11 LAU. En cuanto a las rentas, tras alegar que los demandados habían abonado solo 246 euros, reclamó la suma de 1.700 euros (parte proporcional de julio, así como la renta de los meses de agosto, septiembre y octubre de 2016). En cuanto al desistimiento del contrato antes del período mínimo establecido, tras alegar que era consciente de que, aunque se pactó un plazo mínimo de un año, cuando el art.11 LAU, en la redacción vigente al tiempo de ser suscrito el contrato, prevé que el arrendatario pueda desistir una vez transcurridos seis meses, con la indemnización pactada, alegó que, para evitar oposiciones innecesarias, reclamaba únicamente el cumplimiento del contrato durante los seis primeros meses, en concreto, 2.323,33 euros (850 euros de noviembre de 2016, 850 euros de diciembre de 2016 y 623 euros de la parte proporcional de enero de 2017). En cuanto a laindemnización prevista en el art.11 LAU , teniendo en cuenta que el contrato se pactó por tres años, reclamó la suma de 2.125 euros (425 euros de la parte proporcional del primer año, 850 euros del segundo año y 850 euros por el tercer año). De la suma total resultante (6.148,33 euros), dedujo la cantidad entregada en concepto de fianza arrendaticia (1.700 euros), por lo que la cantidad reclamada en la demanda ascendía a 4.448,33 euros.

Los demandados contestaron a la demanda en forma separada, si bien en virtud de los mismos argumentos. Se mostraron disconformes con la cláusula segunda, de rescisión anticipada, al ser nula de pleno derecho, por tratarse de un contrato de adhesión del que no fueron informados. Alegaron que el art.11 LAU, en la redacción vigente al tiempo de ser suscrito el contrato, prevé que el arrendatario podrá desistir del contrato una vez transcurrido el plazo de seis meses, no de un año, como por el contrario se recoge en el contrato suscrito, lo cual confirma que se trata de un contrato de adhesión. Por otro lado, la indemnización por desistimiento no es obligatoria y debe ser expresamente pactada por las partes, lo cual no existió, pues los demandados se limitaron a firmar el contrato. Los demandados reconocieron adeudar las rentas de los meses de septiembre y octubre de 2016 (1.700 euros), y, puesto que la actora hizo suya la fianza (1.700 euros), alegaron que no debían finalmente nada. Añadieron que hicieron entrega de las llaves el 8 de octubre de 2016, lo cual conllevaba la rescisión del contrato, por lo que no podían reclamarse los meses de noviembre y diciembre de 2017 y parte de enero de 2018.

La sentencia es estimatoria de la demanda. Se parte de que se está en presencia de un arrendamiento de vivienda, por lo que es imperativamente aplicable el art. 4.1 y 2 de la LAU ('1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.

2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil'), y resulta de obligado cumplimiento lo dispuesto en el art. 11 LAU, que establece el derecho del arrendatario a desistir del contrato una vez que hayan transcurridos al menos seis meses, siempre que lo comunique al arrendador con al menos treinta días de antelación. Se señala que, aunque las partes hubieran pactado una duración más larga del contrato, el arrendatario podrá, en dichas condiciones, desvincularse de este anticipadamente, contemplando el artículo citado la posibilidad de que las partes pacten que en esos casos que el arrendatario indemnice al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Si no se hubiera pactado indemnización alguna, el arrendatario podrá desistir libremente, siempre que hayan transcurrido seis meses de contrato y preavise al arrendador con treinta días de antelación. Si la indemnización que permite la Ley está prevista en el contrato, será exigible al arrendatario, pero teniendo en cuenta que, por mor de lo dispuesto en el art. 6 de la LAU ('Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice'), para los arrendamientos de vivienda será nulo el pacto de indemnizar por una cantidad superior a la que la propia ley establece. Se señala que la cláusula segunda del contrato de arrendamiento establece: 'DURACIÓN.- La duración de presente contrato de arrendamiento será de TRES AÑOSa contar desde el 22 de JULIO de 2016, pudiendo prorrogarse anualmente, salvo que alguna de las partes manifieste por escrito y de forma fehaciente a la otra, con sesenta días de antelación a la finalización del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo. El periodo mínimo del arrendamiento se establece por un año. En caso de desistimiento del contrato por parte del arrendatario antes de que se hubiera cumplido la permanencia de un año, dará lugar a una indemnización equivalente a los meses que falten por cumplirla (...) A tenor de lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , el arrendatario podrá desistir del contrato, una vez que hayan transcurrido al menos un año del arrendamiento y siempre que se lo comunique al arrendador con un mínimo de treinta días. Llegado este caso, el arrendatario indemnizará al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, prorrateándose los periodos inferiores al año e indemnizando en proporción al prorrateo resultante'.Se señala que, puesto que los arrendatarios devolvieron las llaves el 8 de octubre de 2016, no respetaron el plazo mínimo de un año que les permitía desistir del contrato, por lo que quedaban vinculados a esa duración mínima, sin que se haya acreditado esa supuesta falta de negociación de la cláusula a la que se refieren en sus respectivos escritos de contestación. Se añade que, si bien pudiera alegarse la posible nulidad de la cláusula al amparo del artículo 11 de la LAU, al prever un plazo mayor para desistir del contrato, por la actora únicamente se reclaman las rentas hasta cumplir los seis meses de vigencia del contrato y a tenor del precepto invocado, la indemnización prevista en el mismo y que además fue expresamente pactada por las partes. Se concluye que las cantidades a abonar son las reclamadas en la demanda y por los conceptos reclamados en la demanda.

Los apelantes interponen recurso de apelación en forma separada, donde solicitan la revocación de la sentencia recurrida, con desestimación de la demanda, y, de modo subsidiario, que sea revocada en cuanto a la condena al pago de las sumas de 2.323,33 euros y de 2.125 euros.

La apelada se opone al recurso y solicitan la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Los apelantes aducen que la juez 'a quo' hace una incorrecta valoración de cómo se produjeron los hechos y de la normativa legal aplicable al caso, puesto que, de entrada, considera que existe un desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento por los demandados basándose solo en el documento nº 4 de la demanda, que se aprecia ha sido realizado por la administradora 'Fincas la Masía' y que se titula 'Devolución de llaves', cuando dicho documento nunca puede ser considerado un desistimiento del contrato, porque no reúne formalidad alguna tendente a asegurar que refleja la voluntad de desistir del contrato; en todo caso, la vaguedad de dicho documento no puede perjudicar a los arrendatarios, que no son expertos en derecho, por lo que, cobrada la fianza, debe desestimarse la demanda. De modo subsidiario, alegan que en la sentencia recurrida se admite la subsanación de una cláusula nula 'contra legem' (cláusula segunda, segundo y cuarto párrafos), que establece un período mínimo de un año para rescindir el contrato por parte del arrendatario y establece una indemnización de los meses que falten por cumplir el plazo de un año y de la parte proporcional del total del contrato, cuando el art.11 LAU establece el plazo de seis meses, y el art.6 LAU es claro y contundente cuando dispone que 'Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice', hecho implícitamente reconocido por la parte actora, quien solo reclamó seis meses de indemnización. A ello se añade que la actora ha cobrado la fianza, lo que es reflejo de la aceptación de la extinción bilateral del contrato, por lo que no procede dar lugar a las indemnizaciones reclamadas.

TERCERO.- El argumento relativo a que el documento de devolución de llaves nunca puede ser considerado un desistimiento del contrato, porque no reúne formalidad alguna tendente a asegurar que refleja la voluntad de desistir del contrato, no puede ser acogido.

Consideramos que el abandono de la finca arrendada por parte de los arrendatarios, acompañada de un acto expreso de entrega de las llaves a la arrendadora -a través de su administradora de fincas-, con puesta a su disposición de la posesión, lleva implícito el desistimiento del contrato, es decir, el deseo de los arrendatarios de poner fin, unilateralmente, a la relación arrendaticia. De hecho, en el documento de 8 de octubre de 2016, consta que el arrendatario hizo entrega de las llaves 'alegando que ha dejado la vivienda y rescindido el contrato de alquiler firmando en breve la renuncia del contrato'. Y, aunque no consta esa firma, lo cierto es que, al tiempo de contestar a la demanda, en fecha 6 de junio de 2019, no alegaron que residiesen en la finca ni que tuviesen intención de recuperar su posesión.

Cabe añadir que la mera aceptación de las llaves, a través de la administradora de fincas, no supone un acto expreso de extinción bilateral del contrato y no un desistimiento unilateral por parte de los arrendatarios. La STS, Sala 1ª, de 16 de febrero de 2015, entre otras, señala al respecto lo siguiente:

'conforme a la sentencia de esta Sala, de 7 de noviembre de 2012 (núm. 639/2012 ), debe señalarse que el mutuo disenso constituye una figura jurídica claramente diferenciable de la facultad resolutoria del contrato. En efecto, no se trata de consentir la ineficacia del contrato por razón del incumplimiento observado, sino de un auténtico acuerdo de las partes y, por tanto, un nuevo negocio jurídico dirigido a dejar sin efecto una relación obligacional preexistente plenamente válida y eficaz.

El mutuo disenso, como negocio jurídico, requiere de su propia y autónoma existencia, con sus presupuestos de validez y eficacia, de forma que precisa su plasmación expresa o su constatación inequívoca a través de la doctrina de los actos propios llevado a cabo por las partes, sin que pueda inferirse, directamente, de la interpretación o integración del contrato principal que nada contempló al respecto'.

De hecho, la actora reclama en la demanda las rentas adeudadas y la indemnización por desistimiento.

CUARTO.- En relación con la petición subsidiaria, debemos partir de la regulación legal.

El art.4 LAU, en la redacción vigente al tiempo de ser suscrito el contrato, dispone:

'1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.

2.Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil (...)'.

El art.9.1 LAU, en la redacción vigente al tiempo de ser suscrito el contrato, dispone:

'La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.'

El art.10.1 LAU, en la redacción vigente al tiempo de ser suscrito el contrato, dispone:

'Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.'

Y el art.11.1 LAU, en la redacción vigente al tiempo de ser suscrito el contrato, dispone:

'El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.'

En este caso, con independencia de que el hecho de que la actora sea un persona jurídica y de que los demandados sean personas físicas no convierte, sin más, el contrato en un contrato de adhesión, sino que se trata de un supuesto de contratación civil entre particulares, en concreto, de un contrato de arrendamiento, lo cierto es que las partes deben sujetarse a lo dispuesto en el art.4 LAU.

En su virtud, consideramos que, en el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes, se observa una duplicidad de indemnizaciones por desistimiento, siendo nula ex art.6 LAU, cuando menos, la pactada en la cláusula segunda párrafo segundo, en cuanto que, tras estipularse que 'El periodo mínimo del arrendamiento se establece porun año', se estipula que ' En caso de desistimiento del contrato por parte del arrendatario antes de que se hubiera cumplido la permanencia de un año, dará lugar a una indemnización equivalente a los meses que falten por cumplirla'. Ese concreto pacto va contra lo dispuesto en el art.4 LAU, que obliga a sujetarse en los pactos a 'lo establecido en el título II de la presente ley'; en concreto, va contra el art.11 LAU (título II LAU), que solo prevé la posibilidad de pactar una indemnización por desistir antes de los seis primeros meses de contrato, la cual sí sería válida, pues se ajusta al art.11 LAU.

En Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 26 de noviembre de 2020 (ECLI:ES:APB:2020:11823), señalamos ya lo siguiente:

'Ello deriva de que el art. 4.2 LAU , en la redacción vigente al tiempo de ser suscrito por ambas partes el documento de 21 de noviembre de 2018 ('Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil'), posibilita, en efecto, que, como dispone el art.1255 CC , las partes pudieran 'establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público', pero siempre que lo hagan 'en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley'.

Y es en el título II de la LAU donde están enmarcados los arts.9 y 10 LAU , que regulan la duración del arrendamiento de vivienda.

Por lo demás, el hecho de que los arrendatarios no lo hayan alegado expresamente no evita la aplicación de lo dispuesto en el art.6 LAU '.

En el caso del párrafo cuarto de la cláusula segunda del contrato, se prevé que ' A tenor de lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , el arrendatario podrá desistir del contrato, una vez que hayan transcurrido al menos un año del arrendamiento y siempre que se lo comunique al arrendador con un mínimo de treinta días. Llegado este caso, el arrendatario indemnizará al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, prorrateándose los periodos inferiores al año e indemnizando en proporción al prorrateo resultante'. Consideramos que, puesto que la actora ha corregido en su demanda el error relativo al tiempo de contrato que ha de transcurrir para tener derecho a la indemnización que prevé - seis meses en lugar de un año-, y, sobre todo, puesto que los arrendatarios demandados no abandonaron la vivienda después de transcurridos los seis primeros meses del contrato de 22 de julio de 2016, sino antes, incluso, de esos seis meses (octubre de 2016), la actora ostenta derecho a ser indemnizada. Si se tiene derecho a una indemnización cuando se respeta el plazo de seis meses, con mayor motivo si no es respetado dicho plazo.

Por tanto, se acoge el motivo de apelación subsidiario y, en su consecuencia, no procede la condena a los demandados a abonar a la actora la indemnización solicitada por importe de 2.323,33 euros. Procede mantener la condena al abono de las rentas adeudadas, cuyo pago no consta, y al de la indemnización prevista en el párrafo cuarto de la cláusula segunda, por importe de 2.125 euros. Ello sin hacer un pronunciamiento expreso en cuanto a las costas procesales de primera instancia, al ser estimada en parte la demanda ( art.394.2 LEC), de modo que cada parte habrá de abonar las causadas a su instancia.

Por consiguiente, se estima en parte el recurso.

QUINTO.- Por imperativo del art.398 LEC, dada la estimación en parte del recurso, no procede hacer un pronunciamiento expreso en cuanto a las costas procesales de segunda instancia, de modo que cada parte habrá de abonar las causadas a su instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con estimación en parte del recurso de apelación interpuesto por D. Cesareo y Dña. Lorena contra la sentencia dictada en fecha 2 de enero de 2020 por la Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 8 de Vilanova i la Geltrú, SE REVOCA EN PARTE dicha resolución y, en su consecuencia, el importe a cuyo pago a la actora son condenados los demandados asciende finalmente a la suma 2.124,67 euros, más los intereses legales pertinentes, ya impuestos en la resolución recurrida.

No se hace especial pronunciamiento en cuanto a las costas procesales de primera ni de segunda instancia.

Se acuerda la devolución, en su caso, del depósito para recurrir.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

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