Sentencia Civil Nº 926/2007, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 569/2006 de 05 de Noviembre de 2007

Encabezamiento

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00926/2007

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº 926/7

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 569/2006

Ilmos. Sres. Magistrados:

DA. LOURDES RUIZ DE CORDEJUELA LÓPEZ

D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ

D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA

En MADRID, a cinco de noviembre dos mil siete.

La Sección 11ª de la Ilma. Audiencia Provincial de Madrid ha visto, en grado de apelación, los autos de Procedimiento Ordinario nº 1383/2004 del Juzgado de Primera Instancia nº 38 de Madrid, seguido entre partes, de una como apelante DA Gabriela , representada por la Procuradora Da. MILAGROS DURET ARGUELLO, y de otra, como apeladas SACYR VALLEHERMOSO, S.A., representado por el Procurador D. GABRIEL DE DIEGO QUEVEDO, Y CONTRA INSTITUTO DE LA VIVIENDA DE MADRID Y CONSEJERÍA DE OBRAS PÚBLICAS Y URBANISMO, representados y asistidos por el LETRADO DE LA COMUNIDAD DE MADRID, sobre obligación de hacer e indemnización de daños y perjuicios.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio ordinario nº 1383/2004 por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia nº 38 de Madrid, por el mismo se dictó sentencia con fecha 13 de febrero de 2006 , cuyo fallo dice: "Uno.- la desestimación de la demanda interpuesta por doña Gabriela , representada por la procuradora da Milagros Duret Argüello, contra Sacyr Vallehermoso SA representada por el procurador don Gabriel de Diego Quevedo, y contra Instituto de la Vivienda de Madrid y Comunidad de Madrid, estos dos representados por el Letrado de la Comunidad de Madrid; Dos.- y absuelvo a los tres demandados de la demanda referida; Tres.- por último, condeno a la demandante al pago de las costas."

Notificada la indicada resolución a las partes, por la representación de Da. Gabriela se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a las partes contrarias se presentaron escritos de oposición.

Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 31 de octubre de 2007, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. SAGRARIO ARROYO GARCÍA.

Fundamentos

La Sala acepta y da por reproducidos los Fundamentos de Derecho de la sentencia de instancia, en los términos de esta resolución.

PRIMERO.- Para la resolución de la presente apelación hemos de partir de los antecedentes que obran en las actuaciones de las que dimana el presente recurso.

La sentencia de instancia desestima la demanda presentada, por cuanto si bien se acredita el contrato de arrendamiento de 23 de julio de 2003 entre la actora y el Instituto de la Vivienda de Madrid, no se acredita que la vivienda contenga elementos integrantes de barrera arquitectónica, pues se trata de una vivienda en planta baja, encontrándose el portal provisto de rampa, en cuanto a la sustitución de la bañera por ducha no se acredita cual sea la limitación de la actora para que precise de la citada sustitución, ni que la actora precise de silla de ruedas, y no se acredita ni la altura de los armarios y tendedero, ni la altura que precise la actora. A su vez, la actora aceptó la vivienda en el estado en que se encontraba en el momento de celebración del contrato, y en todo caso, puede realizar las obras conforme a lo establecido en el artículo 24 LAU . En cuanto a los daños y perjuicios ni tan siquiera se concretan e individualizan, sin que se acrediten los mismos. En todo caso, al no ser partes en el contrato ninguna responsabilidad se podrá derivar con relación a las codemandadas Sacyr y Comunidad de Madrid.

El recurso de apelación se fundamenta, en síntesis, en los siguientes motivos:

1.- En cuanto a las barreras arquitectónicas y defectos constructivos. La vivienda arrendada no se encuentra adaptada a la minusvalía de mi representada, tal y como ella había solicitado a la Comunidad de Madrid, aportando informe médico del que se deriva que padece una enfermedad degenerativa que le llevará a utilizar silla de ruedas (documento 2 de la demanda). La vivienda arrendada presenta barreras arquitectónicas que impiden sirva para el uso convenido, la existencia de bañera en vez de plato de ducha como la actora había solicitado, pues dada su minusvalía lleva sin poder bañarse desde que se le entregó la vivienda, cisterna situada cerca del techo, armarios de cocina que deberían estar situados a la altura de una silla de ruedas; por lo que no basta que la vivienda cumpla las normas de accesibilidad y supresión de barreras desde el exterior al ser un bajo y tener rampa para acceder a la calle, pues también deben suprimirse en el interior de la vivienda, máxime cuando la propia empresa constructora reconoce que la vivienda adaptada para minusválidos es el bajo C, y no el D, que es la vivienda adjudicada a mi representada. La propia codemandada Comunidad de Madrid reconoce las reclamaciones efectuadas por mi representada, pero sin que hasta el momento se le haya dado solución. A su vez, se acreditan las deficiencias constructivas.

2.- Existe un incumplimiento del contrato de arrendamiento al negarse a realizar las reparaciones necesarias en adecuación al estado de uso conforme al artículo 1554 Código Civil y 107 LAU, alegando los demandados excusas para su no reparación.

3.- En cuanto a la falta de legitimación de Sacyr y Comunidad de Madrid, se ha de señalar que la demanda se dirige contra el IVIMA, y con relación a Sacyr Vallehermoso ha de responder por ser la titular del derecho de superficie, y promotora de las viviendas.

Y tras la exposición de los motivos de apelación se solicita se revoque la sentencia de instancia en todos sus pronunciamientos, y se dicte otra por la que se estime la demanda interpuesta, con los pronunciamientos que le son inherentes.

Por las apeladas se solicita la desestimación del recurso, la confirmación de la sentencia, y con condena en costas a la apelante.

SEGUNDO.- Con relación a los motivos de apelación, se ha de establecer que en el presente recurso, tal y como se recoge en la sentencia apelada, se ha de tener por acreditado el contrato de arrendamiento de vivienda y garaje entre Da Gabriela , como arrendataria, y el Instituto de la Vivienda de Madrid, con relación a la vivienda sita en la calle DIRECCION000 nº NUM000 bajo DIRECCION001 y plaza de garaje nº NUM001 , de fecha 23 de julio de 2003, estableciéndose como legislación aplicable la legislación de viviendas de Protección Oficial, así como la Ley de Arrendamientos Urbanos y demás normas aplicables a las relaciones arrendaticias (documento 1 de la demanda, folios 7 y 8).

A partir del citado contrato de arrendamiento, la actora-apelante solicita una serie de obras en la vivienda arrendada, con el fin de adaptar la misma a la minusvalía que padece, por cuanto como se hace constar en el documento 2 de la demanda (folio 9) en la fecha en que se firma el citado documento (23 de noviembre de 2000) "tiene reconocida un grado de minusvalía del 75% por padecer "TRASTORNO DE MECANISMO INMUNOLIGO, LIMITACIÓN FUNCIONAL EN MMII DISMINUCIÓN DE LA EFICIENCIA VISUAL" y es por lo que necesita una vivienda adaptada, carente de barreras arquitectónicas y de acuerdo con las características de su discapacidad motórica u visual".

Como se hace constar en la sentencia apelada, fundamento de derecho tercero, de este documento no se deriva que la actora precise de silla de ruedas, y por tal razón deba de precisar de ducha y no de bañera, o modificaciones en cuanto a la cisterna o que los armarios de la cocina no puedan ser utilizables por la misma, así como adaptaciones en el tendedero.

Y en todo caso, al remitirse el contrato de arrendamiento a la Ley de Arrendamientos Urbanos, y tal remisión se ha de entender a la Ley 29/2004 , la arrendataria podrá realizar las adaptaciones pertinentes en la vivienda, a fin de adaptarlas a la minusvalía que padece, por cuanto como establece el artículo 24 de la citada Ley "1 . El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en la vivienda las obras que sean necesarias para adecuar ésta a su condición de minusválido o a la de su cónyuge o de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, o a la de los familiares que con él convivan. 2. El arrendatario estará obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige el arrendador".

Es decir, con la sola notificación escrita al IVIMA, podrá la arrendataria realizar las obras para adaptar la vivienda a su minusvalía, aunque cabe señalar que, aparte de que el edificio no contenga barreras arquitectónicas, así con acceso al mismo a través de rampa, y encontrarse la vivienda arrendada en planta baja, a su vez, como se manifiesta el testigo D. Luis Andrés , a partir del minuto 16,43 del soporte audiovisual, el cuarto de baño se encuentra dotado de barras, lo que, a su vez, se deriva de la fotografía aportada con la demanda, folio 23 de las actuaciones, y como se deriva del documento 1 de la contestación de la codemandada IVIMA, folio 221, la vivienda se encuentra adaptada para minusválidos, y aunque en el mismo documento (folio 222) se hace referencia al posible cambio de baño por ducha, también se le comunica a la actora que los gastos no serían a cargo del citado Organismo, en definitiva, lo que se comunica a la arrendataria es lo prevenido en el artículo 24 LAU 1994 .

En consecuencia, el motivo ha de ser desestimado, por cuanto a los efectos del artículo 24 LAU 1994 será la actora-apelante la que podrá notificar a la arrendadora la necesidad de realizar obras para adaptar la vivienda a su minusvalía, siendo por cuenta de la arrendataria el coste de tal adaptación, y con la obligación de reponer la vivienda al estado anterior al término de la relación arrendaticia, si así lo exigiera el arrendador.

TERCERO.- Como segundo motivo se alega el incumplimiento del contrato de arrendamiento al negarse la arrendataria a realizar las reparaciones necesarias en adecuación al estado de uso conforme al artículo 1554 Código Civil y 107 LAU, alegando los demandados excusas para su no reparación.

Al respecto, se ha de señalar, tal y como hemos reseñado en el anterior fundamento, la legislación aplicable se ha de entender que es la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994 ) y no la LAU 1964, pues el precepto que cita es de esta última Ley .

En todo caso, es obligación del arrendador realizar en la vivienda arrendada las obras necesarias para su habitabilidad, tal y como establece el artículo 21 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos , al disponer "El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil . La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28 ".

Las reparaciones necesarias, según la doctrina, puede decirse que son aquellas que hacen referencia tanto a las obras u operaciones encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda o local arrendados, cuanto a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada. En definitiva, el concepto de reparación hace referencia a aquel gasto u obra sin la cual quedaría la cosa arrendada inservible para su uso, e incluso llegaría a destruirse. En sintonía con tal criterio, la doctrina jurisprudencial (dictada en interpretación y aplicación del art. 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ) declaró qué reparaciones necesarias son las indispensables para el disfrute de la casa (STS de 7 de noviembre de 1961 ), encaminadas a corregir desperfectos notables en la cosa arrendada que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato (STS de 2 de junio de 1951 ), las de conservación del techo de la casa objeto del arrendamiento en estado de servir para el uso a que se destina, subsanando los defectos de que adolece mediante las obras necesarias con el fin primordial de impedir filtraciones de agua (STS de 5 de octubre de 1951 ), las obras necesarias para que por la chimenea se realice de una manera normal la conducción de los humos producidos por el fogón de la cocina, aunque dichas obras consistan en la construcción de una chimenea nueva (STS de 22 de octubre de 1951 ), las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe (STS de 30 de enero de 1970 ), y las de corrección y adaptación de la instalación de agua caliente y calefacción (STS 4 de diciembre de 1992 ).

Pues bien, de las pruebas aportadas en primera instancia, no pueden derivarse que existan defectos constructivos que impidan el uso ordinario de la vivienda arrendada, por cuanto aparte de las reclamaciones de la propia actora, sólo consta un presupuesto de obras de adecuación de la vivienda (folios 30 y 31 de las actuaciones), emitido por Construcciones GP el 25 de enero de 2005, que ni tan siquiera fue ratificado en el acto del juicio, en el que se hace constar que "el solado de vivienda, presenta el terrazo con manchas en diversas zonas de la vivienda", sin que del mismo se pueda derivar que se precise el cambio total del solado o su sustitución por tarima flotante; es más como se deriva de la testifical practicada en el acto del juicio, el testigo D. Vicente manifiesta que sólo afectaba a 8 o 10 baldosas con pequeñas fisuras, y en concreto respecto de la vivienda objeto del procedimiento no pudieron efectuar las reparaciones por oposición de los vecinos; el testigo D. Humberto manifiesta que existen baldosas manchadas, pero que no provienen de defectos de las baldosas; por último, el testigo D. Luis Andrés manifiesta que el suelo no estaba liso, tiene manchas.

De todas estas pruebas no se puede derivar que los defectos del solado puedan incardinarse dentro de las obras necesarias a las que se refiere el artículo 21 LAU 1994 , máxime cuando el no haberse reparado los defectos sólo se puede imputar a quienes no permitieron el acceso a los operarios encargados de su reparación. Las manchas que puede tener el solado, no acreditado ni tan siquiera si es en toda la vivienda, o si afecta sólo a alguna dependencia, se podría entender que se trata de un defecto estético, sin repercusión en cuanto a la habitabilidad de la vivienda arrendada.

En cuanto a la electricidad, como se deriva del presupuesto aportado por la actora (folio 30) se trata de un mero cambio de llave de luz en pasillo. Las modificaciones en el baño, se trata de una adaptación para la minusvalía de la actora, a las que nos hemos referido en el fundamento anterior, y por lo tanto las podrá realizar la actora a los efectos del artículo 24 LAU 1994 y con los requisitos que este precepto establece. En cuanto a las grietas, como se deriva del presupuesto (folio 30 ) se trata de meros repasos. Y respecto a la colocación de ventanas, se han de incardinar como obras de mejora, que no se pueden entender como obras necesarias del artículo 21 LAU 1994 , y por lo tanto, la colocación de ventanas para su mayor seguridad, con la correspondiente autorización, podrá realizarlas la arrendataria y a su costa.

En consecuencia, de todo ello se ha de derivar que las obras que pretende la arrendataria, no pueden incardinarse en el artículo 21 de la LAU 1994 , y por lo tanto, no puede derivarse un incumplimiento contractual.

En cuanto a la acción de indemnización de daños y perjuicios, que la actora fijó en la cantidad de 12.000 euros en su escrito de 31 de enero de 2005 (folio 29 de la actuaciones), se ha de estar a lo establecido en la sentencia apelada, por cuanto no han sido objeto de la oportuna acreditación, siempre y cuando a los efectos del artículo 1106 Código Civil , ya se soliciten como daño emergente, o como lucro cesante, precisan de su correspondiente prueba (STS 27 de septiembre de 2001 y 23 de marzo 2007 , entre otras muchas), y en el supuesto de las presentes actuaciones, no se ha aportado prueba alguna al respecto.

CUARTO.- Aunque la desestimación de los anteriores motivos, hacen innecesario resolver sobre el tercero, en cuanto a la falta de legitimación pasiva de la codemandadas Sacyr Vallehermoso S.A. y Consejería de Obras Públicas y Urbanismo, por lo que se ha de confirmar la sentencia apelada en este extremo; por cuanto con independencia que la entidad Testa Inmuebles en Renta S.A., tenga un derecho de superficie oneroso, y en virtud del mismo sea la propietaria del inmueble donde se ubica la vivienda objeto de las actuaciones (tal y como se deriva del documento 8 de la contestación, folios 203 y siguientes), ello no conlleva la legitimación de Sacyr Vallehermoso S.A., siempre y cuando se ha de estar a lo establecido en el artículo 1257 del Código Civil y por lo tanto, la relación arrendaticia objeto de las presentes actuaciones, lo es con base al contrato de 23 de julio 2003, y el mismo, tal y como se deriva del documento 1 de la demanda (folios 7 y 8), se concierta entre la actora, como arrendataria, y la codemandada Instituto de la Vivienda de Madrid, como arrendadora, y por lo tanto, sólo las citadas partes del contrato de arrendamiento estarán legitimadas tanto en la parte activa como pasiva en el objeto de las actuaciones, que no son otras sino las responsabilidades de la arrendadora en el citado contrato de 23 de julio de 2003. Pues aunque se alegue que se trata de la promotora, en las presentes actuaciones no nos encontramos ante un supuesto de reclamación por vicios de la construcción, sino ante un contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento se ejercita, por lo que las partes son la arrendataria (la actora) y la arrendadora (IVIMA).

En consecuencia, y de conformidad a lo desarrollado en el presente y anteriores fundamentos, procede desestimar el recurso de apelación formulado, confirmando la sentencia objeto del mismo.

QUINTO.- De conformidad al artículo 398.1 con relación al artículo 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil procede imponer las costas del presente recurso a la apelante.

Vistos los preceptos citados y demás de legal y pertinente aplicación.

Fallo

LA SALA ACUERDA: Que debemos DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por apelante DA Gabriela , representada por la Procuradora Da. MILAGROS DURET ARGUELLO, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 38 de Madrid, de fecha 13 de febrero de 2006 , confirmando la citada resolución en todos sus extremos, y con condena en costas del presente recurso a la apelante.

Esta resolución es firme y no admite recurso ordinario ni extraordinario alguno, en virtud del artículo 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Notifíquese la presente resolución a las partes y devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia con copia certificada de la misma.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.