Sentencia Civil Nº 93/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 904/2009 de 12 de Febrero de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA

SECCION SEXTA

NO CABE RECURSO

Rollo de apelación nº 904/2009

Procedimiento Ordinario nº 785/2008

Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Xátiva

SENTENCIA Nº 93

ILUSTRISIMOS

PRESIDENTE

DON VICENTE ORTEGA LLORCA

MAGISTRADOS

DOÑA MARÍA EUGENIA FERRAGUT PÉREZ

DON JOSÉ FRANCISCO LARA ROMERO

En la ciudad de Valencia a doce de febrero del año dos mil diez.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Magistrados anotados al margen, ha visto el presente recurso de apelación que se ha interpuesto contra la sentencia de fecha 15 de Julio de 2.009 que ha recaído en los autos cuya referencia se ha hecho constar.

Han sido partes en el recurso, como apelante, la parte codemandada Promociones La Avenida 2.000 S.L. representada por don Pascual Pons Font Procurador de los Tribunales y asistida por don Javier Medina Valverde Letrado, y, como apelado la parte demandante D. Marco Antonio , representada por don Joaquín-Francisco Funes Grácia Procurador de los Tribunales y asistida por don Pablo Martín Sanchís Letrado y PROMOCIONES LA AVENIDA, 2000, S.L. como rebelde.

Es Ponente Dña. MARÍA EUGENIA FERRAGUT PÉREZ, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la resolución impugnada, dice:"Estimando parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. María José Diego Vicedo en nombre y representación de Marco Antonio contra Eloy , Promotora Canalense de Viviendas y Promociones la Avenida 2000 S.L., debo declarar y declaro la nulidad de la aportación por Eloy a Promotora Canalense de Viviendas S.L., en cuanto a la mitad indivisa perteneciente a Marco Antonio de la finca registral NUM000 de Canals contenida en la escritura de fecha 12 de marzo de 1999 del Notario José Corbi Coloma (protocolo 776), así como la nulidad de la compraventa de dicha mitad indivisa por Promotora Canalense de Viviendas S.L., a Promociones la Avenida 2000 S.L., contenida en la escritura de fecha 4 de junio de 1999 del notario José Corbí Coloma. Asimismo acuerdo la rectificación registral de la rectificación del registro en el sentido de rectificar las inscripciones registrales 5ª y 6ª de la finca registral NUM000 de Canals, en el sentido de que quede constancia de la pertenencia a Marco Antonio de la mitad del inmueble, condenando a los demandados a llevar a cabo cuantas actuaciones fueren necesarias para que en el Registro de la Propiedad de Canals conste la pertenencia a Marco Antonio de la mitad indivisa de la finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad de Canals.

No procede hacer especial condena en costas debiendo abonar cada una de las partes las causadas a su instancia y las comunes por mitad."

SEGUNDO.- Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación la parte codemandada Promociones La Avenida 2.000 S.L. que, en síntesis alegó que incurre en grave error la sentencia porque la acción de nulidad entablada no tiene acogida porque concurren en el contrato suscrito entre ella y la promotora codemandada, los requisitos del artículo 1261 del Código Civil y solo cabía peticionar la anulabilidad.

El criterio aplicado por la Juzgadora fue en seguido en su día por el Tribunal Supremo que modificó su línea jurisprudencial a partir de su sentencia de 5 de marzo de 2.007 estableciendo la valide de la venta de cosa ajena.

Que no resulta incompatible el hecho de que D. Eloy compareciera únicamente a otorgar las escrituras cuya nulidad se insta, con que posteriormente su hermano compareciera a formalizar una escritura posterior en la que consintió expresamente los negocios jurídicos llevados a cabo por su hermano. El negocio ha sido posteriormente ratificado. Y también es relevante el documento de notificación por parte del Ayuntamiento del Decreto que concede licencia para la segregación del terreno objeto del PAI en el que se hacía constar entre otras, el pleno dominio de la finca NUM000 , que recibió el demandante que conocía la situación y ubicación de las fincas al ser titular con su hermano de la práctica totalidad de las fincas existentes en ese emplazamiento.

Resulta de aplicación el principio de los actos propios por tratarse de hechos conocidos y expresamente consentidos por el demandante.

No cabe duda de la condición del apelante de tercero de buena fe y que adquirió dicha condición desde el momento en que se inscribió la aportación realizada por D. Eloy a la promotora en el Registro, lo que necesariamente tuvo que tener lugar antes de que se inscribiera la compraventa efectuada por el apelante.

La parte apelada presentó escrito por el que se opuso al recurso y pidió su desestimación.

TERCERO.- El recurso se tramitó por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma prevista en los artículos 457 y siguientes de la LEC , después de lo cual se remitieron los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente rollo de apelación y se señaló para deliberación y votación el 8 de Febrero de 2.010 en que ha tenido lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de esta.

PRIMERO.- Dijo la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de febrero de 2.008 que:

"El art. 399 CC dispone que todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños estará limitada a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad; precepto que se completa, a estos efectos litigiosos con los arts. 397, 1460 y 1515 del mismo Cuerpo Legal, en el sentido que ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos, añadiéndose por la mejor doctrina que si bien la venta de cosa común hecha por uno de los condueños no transmite los derechos de los demás que no consintieron sigue siendo una venta válida aunque sea de cosa propia y por la cuota que le corresponda en la comunidad. Por ello, es correcta la tesis que preconiza que será el comprador quien podrá resolver o reclamar la parte existente, abonando su precio en proporción al total convenido (art. 1460.II CC )."

"la enajenación de una cuota en el condominio superior a la que corresponda a los vendedores es un caso de enajenación de cosa ajena (respecto a ese plus), y como tal debe ser tratada jurídicamente. La doctrina reiterada de esta Sala (S. de 20 de abril de 2007 y las que cita) es la de que la misma es válida y eficaz como tal compraventa, aunque existirá un incumplimiento de la obligación de entrega por le vendedor al haber recaído sobre cosa respecto a la cual carece de poder de disposición (art. 1.160 ), lo cual legitima la acción del comprador por incumplimiento contractual, o se convierte en un título hábil para usucapir. Por otra parte, el verdadero titular podrá reivindicar del comprador lo que le pertenece, dando lugar ello a la evicción de éste frente al vendedor, aunque no pierde dicho comprador la facultad de alegar contra el reivindicante la prescripción adquisitiva (arts. 1962 y 1963 )."En consecuencia, es erróneo considerar que la venta de cosa ajena es un contrato nulo por falta de alguno de sus elementos esenciales, al no existir norma que exija para su perfección que el vendedor posea capacidad de disposición de lo que vende, y mucho menos un contrato con causa ilícita. Otra cosa es que el comprador pueda, demostrándolo, alegar que ha sufrido un error o que ha sido objeto de dolo. Pero esos son vicios del consentimiento, no ausencia del mismo, que tienen su tratamiento especial en la acción de anulabilidad, incardinada en los preceptos del Código civil dedicados a la nulidad de los contratos (arts. 1.300-1.315 )."

Pero la más reciente de 23 de Junio de 2.009 señaló:

"Prescindiendo de otros casos próximos pero no similares como son los de venta por un comunero arrogándose la representación de los demás sin tenerla en realidad, hipótesis a resolver aplicando el art. 1259 CC como hace la reciente STS 9-10-2008 (rec. 3636/2001) en uno de sus razonamientos, o la venta de una finca en proindiviso pero obligándose expresamente el vendedor a adquirir las participaciones ajenas antes del otorgamiento de escritura pública, hipótesis típica de venta indudablemente válida de cosa ajena como resuelve la aún más reciente STS 3-2-2000 (rec. 1440/2003 ), lo cierto es que no hay un criterio de decisión absolutamente uniforme.

Así, la STS 9-5-1980, citando como precedentes las SSTS 28-12-1932, 31-1-1963 y 20-10-1954, se decanta por la nulidad de la venta por carencia de objeto, tesis próxima a la de la sentencia de apelación ahora recurrida, mediante el argumento de que, sin confundir objeto con poder de disposición sobre el objeto, el de la compraventa está integrado no sólo por la cosa sino también "por los derechos que radicando sobre la misma son materia de la transmisión que se pretenda operar"; la STS 27-5-1982, citando como precedente la STS 1-3-1949 y resolviendo un caso de venta de cosas determinadas de la herencia por un solo coheredero antes de la partición, opta decididamente por la validez del contrato desde el principio general de la validez de la venta de cosa ajena en nuestro ordenamiento, aun cuando no deja de matizar que la eficacia de la compraventa será "puramente condicional, o sea subordinada en todo caso al hecho de que la cosa vendida le sea adjudicada en todo o en parte en las operaciones divisorias"; el mismo principio general de la validez de la venta de cosa ajena preside los razonamientos de la STS 31-1-1994 (rec. 1231/91 ), que sin ajustarse literalmente a lo pedido por las partes litigantes declara "la validez del contrato como simplemente generador de obligaciones..., pues todos tienen interés en la decisión"; y como no podía ser menos, tampoco faltan sentencias que, dadas las circunstancias del caso, singularmente la creencia de buena fe del comprador e incluso la creencia común de comprador y vendedor de que la cosa era propia de éste, resuelven el problema declarando la anulabilidad del contrato por error en el consentimiento (p.ej. SSTS 11-4-1912, 26-6-1924, 8-3-1929, 7-4-1971, 15-10-1973, 15-2-1977 y 6-7-1992 ).

4ª.- Ahora bien, la solución generalmente adoptada por esta Sala en sus sentencias de las últimas décadas coincide con la de la sentencia de primera instancia de este litigio, es decir nulidad de la compraventa por aplicación combinada de los arts. 397 y 1261 CC al implicar la disposición de la cosa común por uno solo de los partícipes una alteración que requeriría el consentimiento de los demás. Es el criterio seguido por las SSTS 19-12-1985, 8-7-1988, 25-5-1990, 23-10-1990, 30-6-1993, 24-7-1998 y 13-11-2001, así como también por la STS 9-10-2008 , ya citada, en otro de sus fundamentos.

5ª.- Por consiguiente no es cierto que la sentencia recurrida vulnere la jurisprudencia de esta Sala más específica sobre casos similares al aquí examinado, pues la nulidad por cambio de objeto, fundamento explícito de la misma, cuenta a su favor con los precedentes ya citados de 1932, 1963, 1954 y 1980, y la nulidad por aplicación del art. 397 CC , fundamento de la sentencia de primera instancia no rechazado expresamente por la de apelación, se ajusta al criterio de decisión indudablemente mayoritario en las sentencias de esta Sala.

6ª.- Aun cuando se siguiera el camino propuesto por la parte recurrente, es decir el de la validez de la venta de cosa ajena , validez que la jurisprudencia (p.ej. SSTS 11-5-2004 y 7-9-2007 ) también admite aunque no se dé el caso de la ya citada STS 3-2-2009 de expresar la ajenidad en el propio contrato, con la consecuencia de ser la compraventa título válido a efectos de usucapión si la finca poseída por el vendedor llegara a entregarse al comprador, que en tal caso también tendría a su favor el saneamiento por evicción, no cabría sin embargo el cumplimiento pretendido en la demanda con carácter previo a la entrega de la finca y al otorgamiento de escritura pública:

En primer lugar porque de los términos del contrato, que imponía a los vendedores la inscripción de su dominio en el Registro de la Propiedad antes de la entrega y otorgamiento de escritura pública de compraventa, ya se desprendía tanto una cierta conciencia común de incertidumbre acerca de que los vendedores tuvieran el pleno dominio de la finca vendida como que el vendedor no perseguía una mera entrega de la parte de tierra poseída por los vendedores sino la adquisición de su propiedad;

En segundo lugar, porque al no haber sido posible tal inscripción, ni por tanto la entrega y el otorgamiento de escritura pública, la acción que habría podido ejercitar el comprador era la de resolución del contrato, como contrato válido, por incumplimiento de los vendedores, no la de su cumplimiento, por más que en abstracto el art. 1124 CC reconozca al contratante cumplidor la opción por una u otra acción e incluso faculte a pedir la resolución después de haber optado por el cumplimiento, pues precisamente esta alternativa es la contemplada para cuando el cumplimiento resulte imposible, imposibilidad sobradamente conocida por el hoy recurrente al interponer su demanda en el año 2002 si se recuerda que la fecha límite para la entrega de la finca y el otorgamiento de escritura pública, previa inscripción registral del pleno dominio sobre la finca a favor de los vendedores, era el 31 de diciembre de 2000;

Y en tercer lugar, porque el cumplimiento pretendido en la demanda supone un pago o cumplimiento de una obligación de dar que no sería válido con arreglo al art. 1160 CC (STS 11-5-1992 en rec. 501/1990 ) al carecer los vendedores de la libre disposición de la totalidad de la finca vendida o, si se quiere, no ser suficientes sus facultades de disposición para entregarla.

7ª.- Así las cosas, la solución de la sentencia recurrida, confirmando el fallo de la de primera instancia, acaba satisfaciendo el interés del actor-recurrente que ampara el ordenamiento jurídico, ya sea desde la perspectiva de la nulidad, ya desde la de la resolución, pues acaba recuperando la parte entregada a cuenta del precio con sus intereses, sin que proceda indemnización de daños y perjuicios porque la demanda los refirió únicamente al deterioro de la finca y éste ya es irrelevante para el comprador dada la improcedencia de su entrega."

SEGUNDO.- Cualesquiera contratos, no sólo los de compraventa, requieren para la validez y eficacia de su celebración el otorgamiento del consentimiento de las personas que les afecta, ya prestándolo de manera personal y explícita a través de su presencia física en el contrato, ya por mediación de un tercero a través del mecanismo de la representación. Pero también por actos posteriores dirigidos a la confirmación o ratificación de lo realizado por otro, y de aquí, que, salvo supuestos especiales, no es preciso que el negocio jurídico a que dé vida el contrato sea convenido o concluido materialmente por el sujeto en él interesado, siempre que medie su consentimiento por alguna de las formas admitidas en derecho. Se admite así la eficacia vinculante de la figura del consentimiento y de la confirmación tácita en punto a la perfección y consentimiento de todo contrato, cuya concurrencia, al igual que acontece con la interpretación de los contratos, es una cuestión de hecho a apreciar por los Juzgados y Tribunales, como se desprende claramente de la doctrina jurisprudencial recaída sobre la materia (STS citadas y de fechas 26 marzo y 15 julio 1992; 28 junio 1993; 3 marzo 1994; 29 diciembre 1995 y 26 mayo 1996 ). Y para ello se exige la apreciación y existencia de una constancia inequívoca o, al menos, que la misma resulte de un razonamiento ajustado a los hechos y a la lógica, obtenida en base al material probatorio valorado en su conjunto.

La sentencia argumentó que en ninguna de las dos escrituras aparece que Eloy compareciera en nombre de su hermano y con poderes de este sino en su propio nombre y no se puede entender que el actor prestara su consentimiento.

Se está refiriendo a la escritura de 4 de febrero de 2.000 en la que el demandante y otros tres comparecientes (por el Ayuntamiento de Alcudia de Crespins, por Promociones la Avenida S.L. y el demandante D. Marco Antonio en su propio nombre y derecho) exponían que dicha promotora es dueña de una serie de fincas y de otras el Ayuntamiento que afectadas por el PAI eran objeto de reparcelación y se efectuaba su adjudicación.

Entre las fincas que se describían como de propiedad de Promociones La Avenida figura en el apartado primero 9 (folio 152 de los autos y 11 de la escritura) la finca NUM000 objeto de este pleito con una extensión de ocho áreas y 31 centíáreas (831 m2) por compra a "Promotora Canalense de Viviendas S.L." mediante la escritura de 4 de Junio de 1.999.

La propiedad de esta última consta adquirida en la escritura de 12 de marzo de 1.999 por aportación por parte de D. Eloy a dicha mercantil de varias fincas, entre ella la NUM000 descrita como propiedad de D. Eloy con carácter privativo de la mitad indivisa por adjudicación al disolverse la sociedad de gananciales y la otra mitad por donación de sus padres hecha en escritura de 1.977.

Esta descripción de la titularidad no se correspondía con la realidad jurídica y registral, y así en la escritura de 4 de febrero de 2.000 dicha finca aparecía como propiedad de Promociones la Avenida 2.000 S.L., y el demandante al adjudicarse las parcelas resultantes de la reparcelación, no estaba ratificando en modo alguno los actos llevados a cabo por su hermano, es decir, la aportación a la sociedad de la totalidad de una finca que pertenecía a los dos, ni se deduce tampoco de la notificación de la licencia para el PAI por parte del Ayuntamiento, puesto que al igual que en el caso anterior, el mero conocimiento de la titularidad de un bien que se afirma por alguien y se documenta en escritura, no implica consentimiento expreso por parte del demandante, sino tan solo conocimiento de algo que se expresa, pero que con sus actos posteriores no ha demostrado tampoco que consintiera en la venta de su parte del terreno, más bien al contrario, consta en el documento 6 de la demanda que en el año 2.006 promovió ante el Registro de la Propiedad la rectificación del dominio de dicha finca.

TERCERO.- Sobre la condición de tercero de buena fe del artículo 34 de la Ley Hipotecaria que alega el apelante, la sentencia apelada ya señaló que Promociones la Avenida es tercero hipotecario porque no intervino en el contrato inscrito, pero cuando el demandado llevó a cabo la compraventa la finca todavía aparecía a nombre de los dos hermanos.

En efecto, según aparece en el folio 88 por certificación del Registro de la Propiedad y de las inscripciones relativas a la finca NUM000 , la mercantil Promociones la Avenida 2.000 S.L. compró dicha finca por escritura de 4 de junio de 1.999 y a esa fecha, la finca aparecía inscrita a favor de D. Eloy en cuanto a la mitad indivisa de la misma.

La inscripción en cuanto a la aportación de la finca a la mercantil Promotora Canalense y la relativa a la compra por Promociones La Avenida, son de fecha 2 de Diciembre de 1.999, por tanto, a la fecha de la compra por esta última, lo que aparecía en el Registro era la titularidad de la mitad indivisa a favor de D. Eloy , y el error en el registro se cometió en fecha posterior cuando ya había comprado la apelante.

CUARTO.- Por todo ello, el recurso ha de ser desestimado y conforme a los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer las costas de esta alzada al apelante.

Fallo

Desestimamos el recurso interpuesto por Promociones La Avenida 2.000 S.L.

2. Confirmamos la sentencia impugnada.

3. Imponemos al recurrente las costas de esta alzada.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo acordamos y firmamos.