Sentencia Civil Nº 93/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 380/2012 de 07 de Febrero de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00093/2013

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 380/2012

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ANTONIO GARCÍA PAREDES

Dª. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

D. CESÁREO DURO VENTURA

En MADRID, a siete de febrero de dos mil trece.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de JUICIO VERBAL 1790/2010 del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 67 de MADRID seguido entre partes, de una como apelante DÑA. Elsa , representada por la Procuradora Dña. María José Millán Valero, y de otra, como apelados DÑA. Inocencia , representada por la Procuradora Dña. Ruth María Oterino, y DÑA. Milagrosa , sobre desahucio por falta de pago.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 67 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 21 de diciembre de 2010 , cuya parte dispositiva dice: 'Que estimando parcialmente la demanda presentada por Dª. Elsa contra Dª. Milagrosa y Dª. Inocencia , todos ellos con la representación y asistencia ya citadas,

1º.-Debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 NUM003 de esta capital que ligaba a las partes.

2º.-Debo condenar y condeno a las demandadas a que abonen solidariamente a la demandante el importe de las rentas y cantidades asimiladas adeudadas devengadas hasta la fecha de 30 de junio de 2010.

3º.-Debo condenar y condeno a las demandadas a abonar a la demandante los intereses de las cantidades debidas calculados desde la fecha de sus respectivos vencimientos.

4º.-No se hace imposición del pago de las costas del procedimiento.'

TERCERO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de DÑA. Elsa se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a las partes contrarias. Por la representación procesal de DÑA. Inocencia se formuló oposición al recurso. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 6 de febrero de 2013, en que ha tenido lugar lo acordado.

CUARTO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO GARCÍA PAREDES.

Fundamentos

PRIMERO. Planteamiento de la apelación.

La demandaque encabeza estas actuaciones integra dos acciones, la de desahucio por falta de pago y la de reclamación de cantidad de rentas atrasadas impagadas hasta el momento de la demanda.

La sentencia de instanciaestimó la acción de desahucio y estimó en parte la acción de reclamación de cantidad al considerar que se había probado el impago de renta, pero no en el tiempo y cuantía que se decía en la demanda.

Contra dicha resolución, la demandante interpuso recurso de apelaciónbasado en dos motivos de impugnación: 1) Error en la valoración de la prueba respecto del hecho de la entrega o puesta a disposición del piso a la arrendadora, que la sentencia asienta en la entrega de llaves por su depósito en el buzón del correo por parte de la inquilina; y 2) Infracción de los preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y del Código Civil que imponen al arrendatario la obligación de abonar puntualmente el importe de la renta al arrendador.

SEGUNDO. Sobre la valoración de la prueba.

Tras el examen de las pruebas aportadas al proceso y las practicadas en el acto del juicio resulta acreditado que entre la demandante y las demandadas se firmó un contrato de arrendamiento por un año (de septiembre de 2009 hasta septiembre de 2010), del cual se apartó una de las arrendatarias a los pocos meses (marzo de 2010) con la anuencia de la arrendadora a la que se le comunicó por burofax, quedando en el piso la codemandada Inocencia , que a su vez abandonó el piso el 5 de julio de 2010 dejando las llaves en el buzón de correo de la arrendadora, que habitaba en el mismo inmueble.

A partir de estos hechos la arrendadora formula demanda de desahucio y de reclamación de cantidad, al entender que el contrato sigue vigente, que las arrendatarias siguen utilizando el piso y que no han pagado las rentas desde marzo desde 2010 hasta septiembre de 2010 en que se presenta la demanda.

Como las demandadas no han acreditado el pago de los meses de marzo, abril, mayo y junio, es procedente la acción de desahucio por falta de pago y la resolución del contrato. Y asimismo procede estimar la acción de reclamación de cantidad en esas cantidades.

Eso es lo que hace la sentencia de instancia.

Sin embargo, la arrendadora demandante se muestra disconforme con la desestimación de la reclamación de cantidad del resto de los meses reclamadosinsistiendo en la alegación de que no le fue entregada la posesión del piso, pues no puede considerarse así la entrega de uno de los tres juegos de llaves que ella dio a las arrendatarias al principio del contrato. Y por ello manifiesta que hubo error en la valoración de la prueba al considerar el juzgador de instancia que con el piso quedó a su disposición una vez que las arrendatarias dejaron las llaves en el buzón del correo de la arrendadora.

A la vista de ello, este tribunal de segunda instancia estima que no existe tal error de valoración si se analizan los hechos a la luz del principio de buena fe contractual que debe inspirar las relaciones entre los contratantes en el ejercicio de sus respectivos derechos ( art. 7 del Código Civil ).

Debe tenerse en cuenta, en primer lugar, que estamos ante un contrato de arrendamiento suscrito con estudiantes, cuya duración, por lo general, abarca la extensión de un curso escolar (septiembre-junio), y en los que la posibilidad de financiación se asienta sobre el hecho de que sean dos o más personas las que utilicen la vivienda y así contribuyan al pago de la renta. Lo que no elimina la obligación de pago, pero si la interpretación que pueda darse al hecho de la ocupación efectiva del piso. Lo que hace creíble la versión de la parte demandada de que abandonó el piso a finales de junio o primeros de julio, como así indica el hecho de haber depositado las llaves en el buzón de la arrendadora, que las recogió.

Y también conforme a ese principio de buena fe la arrendadora podía haber pensado en buena lógica que las estudiantes habían dejado definitivamente el piso. Si ella tenía facultad para entrar en el piso para la realización de obra o de otros menesteres perentorios (como se pactó en la Cláusula Novena), nada le impedía haber entrado a primeros de julio y comprobar que el piso ya había sido desalojado. Con lo que no tendría por qué haber entablado una acción de desahucio para desalojar a quien ya no estaba allí; aunque pudiese reclamar cantidades que le fueran debidas. Y, por otro lado, si el contrato se terminaba en septiembre, y no se le había solicitado que asintiese a una prórroga (por escrito, como establece la cláusula segunda), no había obstáculo alguno para tener por extinguido el contrato y proceder a su recuperación.

Sin dejar de reconocer que el comportamiento de las arrendatarias, sobre todo de la que permaneció más tiempo, no fue totalmente correcto desde el punto de vista jurídico (pues, podría haberse puesto en contacto directo con la arrendadora y comunicarle su decisión de no seguir en el piso y que podía compensar, en su caso, el importe de las mensualidades vencidas con el importe de la fianza) , la arrendadora -que además vivía en el mismo inmueble- tenía medios para comprobar que a finales de curso el piso quedaba a su disposición. Por lo que no parece justo reclamar las mensualidades derivadas de una ocupación que no tuvo lugar.

En ese sentido, no se aprecia error alguno en la valoración de la prueba por parte del juzgador de instancia y el motivo de recurso debe ser desestimado.

TERCERO. Sobre las posibles infracciones legales.

Desde el momento en que, tras la valoración de la prueba, hemos visto que no hubo ocupación del piso más allá de los meses cuyas rentas han sido estimadas en la sentencia y condenadas las demandadas a su pago, no se puede decir que en la desestimación del resto de las peticiones se ha infringido la obligación legal de pago de la renta, derivada de la suscripción de un contrato de arrendamiento, ni la de tener por terminado el arrendamiento el día pactado para su conclusión ( artículo 27 LAU y artículos 1.565 CC ).

CUARTO. Costas procesales.

La desestimación del recurso lleva consigo la imposición de las costas procesales de la segunda instancia a la parte apelante, según establece el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En cuanto a las costas de primera instancia, cuya no imposición también impugna la apelante, estuvo ajustada a derecho la decisión del juez de instancia puesto que, según establece el artículo 394 LEC ; no cabe imponer las costas cuando no se han desestimado totalmente las pretensiones de la otra parte, como ha pasado aquí al haber sido estimada parcialmente la demanda.

Vistos, además de los citados, los artículos de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por DÑA. Elsa frente a DÑA. Inocencia y DÑA. Milagrosa contra la sentencia de fecha veintiuno de diciembre de dos mil diez dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número Sesenta y Siete de Madrid, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la referida resolución, con imposición de las costas procesales de la segunda instancia a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.