Sentencia CIVIL Nº 93/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 788/2017 de 07 de Febrero de 2019

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 788/2017 -3
Materia: Juicio verbal desahucio
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 47 de Barcelona
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 1173/2016
Parte recurrente/Solicitante: Joaquín
Procurador/a: Juan-Manuel Bach Ferre
Abogado/a: Jose Manuel Vargas Vargas
Parte recurrida: BANKIA, S.A.
Procurador/a: Maria Luisa Lopez Calza
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 93/2019
Magistrados:
Carlos Villagrasa Alcaide
Juan Bautista Cremades Morant
M dels Angels Gomis Masque
Fernando Utrillas Carbonell
Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Barcelona, 7 de febrero de 2019

Antecedentes

Primero . En fecha 30 de mayo de 2017 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 1173/2016 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 47 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aJuan-Manuel Bach Ferre, en nombre y representación de Joaquín contra Sentencia - 20/03/2017 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Maria Luisa Lopez Calza, en nombre y representación de BANKIA, S.A..

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ' Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Dª. María Luisa López Calza, en nombre y representación de Bankia, SA contra D. Joaquín representado por el Procurador D. Juan Manuel Bach Ferré, se declara el desahucio y resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.

Se condena al Sr. Joaquín al pago a la primera de la cantidad de 28.026'30 euros más los intereses legales desde la fecha de la interposición de la demanda, así como al pago de las costas del presente procedimiento.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Carlos Villagrasa Alcaide .

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora del presente procedimiento verbal fue interpuesta por BANKIA, ejercitando la acción de resolución del contrato de arrendamiento, de conformidad con el artículo 27.2 de la ley de arrendamientos urbanos , por falta de pago de la renta por la arrendataria, acumulando la acción de reclamación de pago de las rentas vencidas y no satisfechas, en virtud del artículo 438.3 LEC y 1555 del código civil .

La parte demandada se opuso a la demanda alegando que se había convertido en propietaria de la vivienda de autos, mediante compraventa otorgada en el mes de febrero de 2017, con la adversa, y negando que le debiera cantidad alguna.

La sentencia, a partir de la valoración judicial de la prueba practicada, considera acreditada la relación contractual de arrendamiento entre las partes y el impago de las rentas arrendaticias hasta la fecha en la que la demandada adquirió la vivienda, por lo que resulta procedente declarar el desahucio interesado y resuelto el contrato de arrendamiento referido, sin detrimento de no acordarse el desalojo de la vivienda por haberse adquirido por la propia demandada, a la que condena al pago de las cantidades devengadas, mediante la estimación de la demanda, y la imposición de las costas a la demandada.



SEGUNDO.- Los motivos de apelación formulados frente a la expresada resolución por la representación de la parte demandada, a través de su escrito de recurso, se concretan exclusivamente, en síntesis, en una pretendida incongruencia de la sentencia, 'extra petitum', al declarar el desahucio y dar por resuelto el contrato de arrendamiento, cuando la actora había desistido de tal pretensión, dictándose decreto de fecha 13 de febrero de 2017, notificado a esta parte en fecha 15 de febrero de 2017, por el que se acordaba declarar finalizado el procedimiento respecto de la acción de desahucio, prosiguiéndose respecto de las rentas impagadas y devengadas con anterioridad a la formalización de la escritura de compraventa, por los trámites del juicio verbal. Por lo demás, considera que al no dársele traslado previo del escrito por el que la actora solicitaba el archivo de la acción de desahucio, supone una vulneración de normas esenciales del procedimiento, que le causan indefensión, especialmente al efecto de oponerse a ser condenada en costas, por lo que debería acordarse la nulidad de lo actuado a partir de la presentación del referido escrito.

Asimismo, insiste la apelante, como hizo en la contestación a la demanda, en afirmar que se produjo una condonación por el arrendador sobre las rentas devengadas a partir del mes de febrero de 2013 a cambio de que el apelante ejecutase una serie de obras sobre la vivienda y se ocupase de su mantenimiento y conservación, extinguiéndose, a su juicio, el contrato de arrendamiento en fecha 14 de noviembre de 2014, y prosiguiendo en la posesión de la vivienda ya no como arrendatario sino a título de precario, sin reclamación alguna por la demandante, destacando que en el contrato de arras no se hizo referencia a deuda alguna en concepto de rentas de alquiler de la vivienda objeto del contrato, lo que, a su parecer, equivaldría a una condonación tácita por parte de la actora sobre la hipotética deuda que pudiese existir en ese momento.

Insiste la apelante que la renta no era de 800 euros mensuales, como se consignaba en el contrato de arrendamiento, sino de 685 euros, como así acredita a través de algunos recibos de pago que presenta con su escrito de oposición al desahucio, y que alega que era una rebaja por las obras de reforma de la cocina que estaba ejecutando, la renovación de la cédula de habitabilidad, la actualización de la instalación eléctrica y la instalación de un aparato de aire acondicionado.

Por último, se alza el apelante contra la imposición de las costas, al considerar que el caso enjuiciado presenta serias dudas tanto de hecho como de derecho que justificarían la no imposición de las costas causadas en ambas instancias.



TERCERO.- Dando respuesta a los motivos de apelación formulados, procede, en primer lugar, atender a la supuesta infracción de las normas de procedimiento que denuncia el apelante, especialmente al referir su incidencia en cuanto al pronunciamiento sobre costas.

De acuerdo con el artículo 22 LEC , se decreta en las presentes actuaciones la terminación del proceso, en cuanto al desahucio, y su continuación en cuanto a la reclamación del pago de rentas, precisamente porque el propio demandado-apelante, al contestar a la demanda, informa ya de la adquisición de la vivienda objeto de autos a título de compraventa, existiendo acuerdo entre las partes, por lo que el decreto de 13 de febrero de 2017, no impugnado por ninguna de las partes, y ya firme, en modo alguno puede afirmarse que generase indefensión y resulta plenamente ajustado a derecho.

Queda acreditado que es durante la tramitación del presente procedimiento, incoado por demanda interpuesta en diciembre de 2016, cuando se vende la vivienda al inquilino, el hoy apelante, en fecha 6 de febrero de 2017, informándose al juzgado cuatro días después, por lo que decae la acción de desahucio, al haberse satisfecho esta pretensión concreta, extrajudicialmente, sin que proceda hacer mención sobre las costas, resultando procedente la continuación únicamente respecto de la reclamación de pago de las rentas devengadas hasta la fecha del contrato de compraventa.

En la propia sentencia se deja claramente expresado que no ha lugar 'a acordar el desalojo de la vivienda al haberla adquirido el propio demandado'.

No obstante, en el momento de interponerse la demanda, habiéndose incumplido por la arrendataria la obligación de pago de las rentas correspondientes, como queda acreditado, no procede otra solución que la contenida en el fallo de la sentencia impugnada, sin que pueda atenderse a la pretendida falta de mención en el contrato de arras sobre tal deuda, al efecto de considerarse una condonación tácita, como pretende el apelante, no solo porque, habida cuenta de la existencia del presente procedimiento, y de su expresa continuación precisamente por esta pretensión, debió conminar a que constase, en su caso, la pretendida condonación, sino porque frontalmente se opone a la conducta seguida por la adversa y a la documental obrante en autos, como el burofax enviado en fecha 30 de mayo de 2016 (folio 105), expresando el número de cuenta y requiriendo claramente al pago de las rentas, certificándose su entrega al día siguiente, además de aceptarse por el propio apelante que la vendedora se reservase el derecho de crédito sobre las rentas impagadas. En la comunicación hecha por la propia entidad bancaria (folio 77) al informar sobre la transmisión del inmueble mediante escritura pública de compraventa, también pone en su conocimiento la persistencia de las obligaciones de pago derivadas frente a la propiedad por la condición arrendaticia subyacente. Es determinante lo estipulado en la cláusula sexta del contrato de compraventa, en los siguientes términos: 'la vendedora se reserva el derecho de crédito sobre las rentas impagadas por la arrendataria que se hayan devengado con anterioridad a la formalización de la escritura de compraventa', con la fuerza probatoria propia del documento público, que se reconoce en el artículo 319 LEC .

La documental practicada en el acto de la vista, en virtud del artículo 426.5 LEC , en relación con el artículo 265.3 LEC , inciden en el requerimiento previo al pago de las rentas que se reclaman con la demanda, a efectos de que el demandado pueda enervar, sin que suponga una cuestión de admisión para el procedimiento, como parece apuntar el recurrente.

De hecho, en la propia escritura de compraventa, de fecha 6 de febrero de 2017, se declara resuelto el contrato de arrendamiento, lo que significa un expreso reconocimiento del demandado de su condición de inquilino, como asimismo se estipula en el contrato de arras otorgado entre las partes, en los siguientes términos: 'punto 7. Condiciones de la compraventa, punto 2 (estado ocupación): el/los inmuebles se encuentran arrendados al interesado con título de arrendamiento', lo que mal casa con su alegación de que estaba en situación de precario, totalmente incongruente con la teoría de los actos propios, consagrada por el tribunal constitucional, con base en el principio general de la buena fe y en la consecuente inadmisión del abuso de derecho, sentencia 73/1988, de 21 de abril , y que el tribunal supremo deja sentada en reiterada jurisprudencia -entre otras, sentencias de 10 de octubre de 1988 , 15 de junio de 1989 , 18 de enero de 1990 , 5 de marzo de 1991 , 30 de diciembre de 1992 , 20 de mayo de 1993 y 30 de octubre de 1995 -.

Tampoco puede oponerse a la demandante, a través de la aportación de seis recibos alternos, una pretendida modificación del importe de la renta, dado que la subrogación que se produjo, y que resulta incuestionada, entre la entidad bancaria y el anterior propietario de la vivienda, a través de la adjudicación formalmente acreditada de la misma, supone hacerlo en su misma posición, en atención al contrato existente, y que en la propia ejecución hipotecaria, se acredita a través del contrato aportado en el que consta una renta pactada de 800 euros, sin que exista prueba de novación modificativa ni de circunstancias, más allá de meras alegaciones carentes de apoyo probatorio, que permitan acreditar que se redujo su importe, puesto que la razón que llevase al inquilino a ingresar menor cantidad de la contractualmente acordada durante ciertos meses, carece de eficacia vinculante para la demandante, toda vez que no consta prueba alguna sobre la supuesta rebaja de la renta.

En definitiva, las rentas adeudadas ascienden a la cantidad reclamada y no cabe otro pronunciamiento que el seguido en primera instancia, en cuanto a la estimación íntegra de la demanda, con imposición de las costas causadas al demandado, sin que concurran serias dudas de hecho ni de derecho, que puedan justificar un criterio distinto del que impone, a tales efectos, el artículo 394 LEC .



CUARTO.- La desestimación del recurso de apelación conlleva que deban imponerse las costas causadas en esta alzada a la parte apelante, de conformidad con los artículos 394 y 398 LEC .

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Joaquín contra la sentencia de 20 de marzo de 2017 dictada por la Sra. Magistrada Juez del juzgado de primera instancia número 47 de Barcelona que confirmamos íntegramente, con imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

La presente sentencia podrá ser susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 LEC ), y se interpondrá, en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Lo acordamos y firmamos.