Sentencia Civil Nº 94/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 251/2008 de 20 de Febrero de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN TRECE

ROLLO Nº 251/08-B

JUICIO ORDINARIO Nº 42/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 12 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 94

Ilmos. Sres.

D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

Dª. Mª ÁNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veinte de febrero de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Trece de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 42/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Barcelona, a instancia de Dª. Joaquina , contra Dª. Visitacion ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 11 de Noviembre de 2007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por D. Demetrio , en nombre y representación de Dña. Joaquina , contra Dña. Visitacion , DEBO CONDENAR Y CONDENO a la demandada a abonar a la actora la suma de NUEVE MIL CIENTO CUARENTA Y DOS euros CON CUARENTA Y CUATRO céntimos, más los intereses desde la interpelación judicial, con imposición a la demandada de las costas procesales causadas".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 3 de Febrero de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPÍN.

Fundamentos

PRIMERO.- Ciertamente en la LAU de 24 de noviembre de 1994 , el legislador no incluyó para los arrendamientos para uso distinto del de vivienda un artículo equivalente al 56 de la LAU de 1964 , en el que se imponía al arrendatario que unilateralmente desistía del contrato el deber de abonar al arrendador la renta correspondiente al período que quedase por cumplir del mismo. Es decir, el rigor con el que el Legislador del 64 requería al arrendatario para compensar sin duda los amplios derechos que la Ley de entonces otorgaba a éste frente al arrendador no se ha perpetuado en la Ley de 1994 , pues no existe ahora el privilegio de la prórroga obligatoria a favor del arrendatario de local de negocio, por lo que el desistimiento de éste no merece la misma compensación para el arrendador que mereció antes.

En el presente caso hay que partir de la existencia de un contrato de arrendamiento de un local, que sería destinado a peluquería y estética, concertado entre el demandante y la demandada con fecha 1 de septiembre de 1999, con un plazo de vigencia de ocho años. En consecuencia, dicho contrato está regido por los preceptos contenidos en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 noviembre 1994 , y más concretamente por las normas que en la misma se establecen para los denominados arrendamientos para uso distinto del de vivienda, los cuales, conforme al artículo 4.3 , de la misma, se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de dicha Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

En el referido contrato de arrendamiento solo se contempló la posibilidad del arrendatario de rescindir el contrato, cumpliendo los requisitos pactados, en caso de que el arrendador realizara obras de mejora que afectaran al local de manera relevante (cláusula 17 ), pero no se precisó ni expresa ni tácitamente la posibilidad de finalización del mismo por la mera voluntad de una de las partes.

Tampoco en la referida Ley de Arrendamientos Urbanos se contiene disposición al respecto, por cuanto el artículo 11 de la misma únicamente es aplicable a los arrendamientos de vivienda, y exclusivamente a aquellos contratos de duración pactada superior a cinco años, en los cuales el arrendatario podrá desistir siempre que el mismo hubiera durado, al menos, cinco años, diere el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses y abonara, en su caso, a éste la cantidad correspondiente como indemnización, si se hubiere pactado en tal contrato.

La doctrina científica, por su parte, ha entendido con carácter general que cabe admitir la denuncia o desistimiento unilateral como causa de extinción de la relación obligatoria en los exclusivos supuestos siguientes: a) cuando la ley expresamente atribuye a uno de los sujetos, o a ambos, la facultad de desistir; b) cuando dicha facultad se encuentra expresamente establecida por el negocio jurídico constitutivo de la obligación; y c) cuando se trate de relaciones obligatorias duraderas o de «tracto sucesivo», que no tengan previsto un plazo de duración temporal, y que se encuentran fundadas en la recíproca confianza que las partes se merecen.

La jurisprudencia referente a los contratos de arrendamiento igualmente ha señalado la ineficacia del desistimiento unilateral para producir la finalización o extinción del arrendamiento. Así se tiene dicho que, si el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse respecto a otra u otras a dar alguna cosa o a prestar algún servicio (artículo 1254 del Código Civil ) y se perfeccionan por el mero consentimiento, obligando desde entonces a todas las consecuencias pactadas y a las que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley (artículo 1258), teniendo también, como dice el artículo 1091, sus obligaciones fuerza de Ley entre las partes contratantes, es obvio que deben ser cumplidas por ellas, pues la validez y el cumplimiento de los contratos, y, por ende, sus obligaciones no pueden dejarse al arbitrio o voluntad de uno solo de los contratantes (artículo 1256 ); por lo que es evidente que ni el arrendador puede obligar al arrendatario a desalojar el local antes del término pactado, o sus prórrogas, en su caso, ni éste dar por finalizado el arrendamiento entregándole el local antes de la fecha final.

Por consiguiente, hay que concluir que, al no haberse pactado expresamente en el contrato ni hallarse previsto en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, sobre la posibilidad de desistir unilateralmente del contrato, deba estarse a la regulación establecida en el Código Civil, que no contempla tal posibilidad, sino que, con relación al arrendamiento de fincas rústicas y urbanas establece que si se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado (art. 1565) y que si alguno de los contratantes falta al cumplimiento de lo estipulado se observará lo dispuesto en los arts. 1101 y 1124 (art. 1568 ), preceptos que contemplan el derecho que asiste al perjudicado de escoger entre la acción de cumplimiento o la de resolución, siendo doctrina jurisprudencial pacífica la dictada en aplicación del art. 1124 en el sentido de que el contratante que ha incumplido sus obligaciones no puede interesar la resolución frente al contratante que sí las ha cumplido.

Por tanto, la manifestada voluntad unilateral de la arrendataria de dar por resuelto el contrato y abandonar el local antes de finalizar el plazo pactado, carece de eficacia para producir la automática extinción del arrendamiento, pues la resolución del mismo únicamente puede producirse por acuerdo de ambos contratantes o por declaración judicial por concurrencia de alguna de las causas legalmente establecidas.

Entre tanto, el contrato ha de considerarse que estuvo plenamente vigente y vinculante para las partes hasta su resolución por sentencia de fecha 20 de octubre de 2006 , recaída en el juicio de desahucio por falta de pago nº 565/06 del Juzgado de Primera Instancia nº 57 de Barcelona, en el que finalmente la arrendataria entregó las llaves el día 16 de noviembre de 2006 .

En consecuencia, el desistimiento manifestado por la arrendataria a la parte actora por carta de 30 de noviembre de 2005 no tenía por qué vincular a la propiedad, no estando ésta obligada a aceptarlo, máxime cuando la rescisión contractual se basaba en una cláusula del contrato no aplicable y en tal fecha no se estaba realizando obra alguna en el inmueble arrendado pues hasta el 31 de mayo de 2006, la Comunidad de Propietarios de la finca no acordó la realización de obras necesarias en la misma consistentes en la sustitución del colector general y arqueta de la meritada finca.

SEGUNDO.- No existe inconveniente en aceptar que la prueba practicada acredita que en junio de 2005 sí hubo una inundación del local motivada por el mal estado de los bajantes de la finca, según reconoció en el juicio el Presidente de la Comunidad de Propietarios en aquel tiempo. Y también se acepta que se practicaron en el local unos agujeros y aparecieron algunas humedades, pero se ignora su intensidad e importancia y no se acredita que tales daños hicieran inservible el local litigioso, por lo que no puede compartirse la postura de la arrendataria.

En primer lugar, se constata que el origen del daño radica en un bajante comunitario, por lo que no responde el arrendador de esta avería, sino que el arrendatario tiene acción directa contra la Comunidad de Propietarios. El artículo 1.560 del Código Civil prevé que el arrendador no responde de las perturbaciones de hecho, confiriendo al arrendatario acción directa contra el perturbador (STS. 24 de enero de 1992, 10 de noviembre de 1992 y 10 de mayo de 1993 entre otras). Es por ello que la arrendataria tenía acción directa contra la Comunidad de Propietarios para obligar a ésta a reparar los daños, y en su caso exigirle la correspondiente responsabilidad por los perjuicios que se le hubiesen ocasionado. Pues corresponde a la Comunidad de Propietarios llevar a cabo las reparaciones necesarias para el adecuado mantenimiento de las instalaciones (art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal , y dada la urgencia puede acometerla el administrador directamente (artículo 20 , c) del mismo texto legal).

Por otra parte, nada impedía que el propio arrendatario acometiese la obra de reparación de sus daños, sin perjuicio de su posterior resarcimiento económico, bien frente a la Comunidad de Propietarios, como gestión de negocios ajenos (artículo 1887 y siguientes del Código Civil ), bien contra el arrendador (si fuere procedente) conforme a lo establecido en el artículo 21.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 1994 .

TERCERO.- De lo expuesto se infiere que lo único constatado es la voluntad de la demandada de dar por terminado el contrato sin que se haya demostrado la concurrencia de causa alguna que justifique contractualmente su decisión, causa que tampoco fue invocada en la comunicación de 30 de noviembre de 2005 en la que desistía del contrato.

Finalmente es de señalar que tampoco puede la arrendataria amparar su postura en el art. 26 de la LAU -al que se remite el art. 30 del mismo texto legal-, según el cual, el arrendatario tendrá la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, si en el inmueble arrendado se realizan obras de conservación o autorizadas por una autoridad competente que la hagan inhabitable, ya que en el presente caso la demandada no ejercitó la citada opción, la cual exige su alegación, el traslado de dicha pretensión a la otra parte en el contrato, la arrendadora, y de haber desacuerdo por no coincidir los criterios sobre la concurrencia de las circunstancias que legalmente se establecen, su planteamiento por vía judicial, sin olvidar que el desistimiento unilateral a que se refiere el precepto debe estar basado en una justa causa cual es la inhabitabilidad del inmueble arrendado, lo que, como antes, se ha dicho, no ha sido probado en autos.

CUARTO.- Lo expuesto comporta la desestimación del recurso y la ratificación de la sentencia apelada en todos sus extremos, incluido el pronunciamiento sobre costas, al ser plenamente conforme con el art. 394 LEC , y no apreciarse en el caso serias dudas de hecho o de derecho que justifiquen otro pronunciamiento.

Asimismo deben imponerse a la recurrente las costas de su apelación por imperativo del art. 398 LEC .

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación de DÑA. Visitacion contra la sentencia de fecha 11 de noviembre de 2007, dictada en el juicio ordinario nº 42/07 del Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Barcelona, SE CONFIRMA dicha resolución con expresa imposición a la parte recurrente de las costas de la apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.