Sentencia Civil Nº 94/2011, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 6, Rec 108/2010 de 15 de Febrero de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN SEXTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO QUINCE DE MÁLAGA.

JUICIO ORDINARIO NÚMERO 35/2008.

ROLLO DE APELACIÓN NÚMERO 108/2010.

SENTENCIA Nº 94/2011

Iltmos. Sres.:

Presidente:

Don Antonio Alcalá Navarro

Magistrados:

Don José Javier Díez Núñez

Doña María Inmaculada Suárez Bárcena Florencio

En la Ciudad de Málaga, a quince de febrero de dos mil once. Vistos, en grado de apelación, ante la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario número 35 de 2008, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Quince de Málaga , sobre eficacia contractual, seguidos a instancia de don Juan Alberto , representado en esta alzada por el Procurador de los Tribunales don Antonio Castillo Lorenzo y defendido por el Letrado don Rafael Medina Pinazo, contra doña Estela y don Bernardino , representados en esta alzada por el Procurador de los Tribunales don Miguel Ángel Rueda García y defendidos por el Letrado don Javier Morales Rico; actuaciones procesales que se encuentran pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia definitiva dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO .- Ante el Juzgado de Primera Instancia número Quince de Málaga se siguió juicio ordinario número 35 de 2008, del que este Rollo de Apelación dimana, en el que con fecha tres de julio de dos mil nueve se dictó sentencia definitiva en la que se acordaba en su parte dispositiva: "FALLO: Desestimando la demanda interpuesta por el Procurador Don Antonio Castillo Lorenzo, en nombre y representación de DON Juan Alberto , contra DON Bernardino y DOÑA Estela , debo dictar sentencia con los pronunciamientos siguientes:1º) Liberar a DON Bernardino y DOÑA Estela de los pedimentos formulados en su contra. 2º) Imponer al demandante las costas procesales devengadas".

SEGUNDO .- Contra la referida sentencia, en tiempo y forma, preparó e interpuso recurso de apelación la representación procesal de la parte demandante, oponiéndose a su fundamentación la adversa demandada, remitiéndose seguidamente las actuaciones originales, previo emplazamiento de las partes, a esta Audiencia en donde al no solicitarse práctica probatoria y considerarse innecesaria la celebración de vista pública, se señaló día para deliberación del tribunal, quedando a continuación conclusas las actuaciones para el dictado de sentencia.

TERCERO .- En la tramitación de este recurso han sido observados y cumplidos los requisitos y presupuestos procesales previstos por la Ley, habiendo sido designado Magistrado Ponente, el Iltmo. Sr. don José Javier Díez Núñez.

Fundamentos

PRIMERO .- Como premisa esencial a los efectos resolutorios de la presente litis se hace necesario partir de la base de que la opción de compra, como contrato atípico e innominado, es figura sui géneris que no aparece suficientemente regulada en las normas del Código Civil, aunque tiene reconocido su aspecto registral en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario , por lo que la fuente de regulación ha de buscarse en la voluntad de las partes, según dispone el artículo 1255 del Código Civil y, subsidiariamente, en la creación jurisprudencial que reconoce su naturaleza, y en este sentido ha sido definida como aquella en la que al optante se le concede la facultad exclusiva de prestar su consentimiento, en el plazo contractual señalado, a la oferta de la venta, que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el concedente-promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, de manera que una vez ejercitada la opción, oportunamente, se extingue y queda perfeccionado automáticamente el contrato de compraventa, ya que basta para ello con que se haya comunicado la voluntad de ejercitar el derecho de opción - T.S. 1ª SS. de 6 de abril de 1987 , 23 de diciembre de 1991 , 13 de noviembre y 22 de diciembre de 1992 , 17 de marzo , 21 de julio y 22 de noviembre de 1993 , 4 de febrero de 1994 y 14 de febrero y 19 de abril de 1995 , entre otras muchas-, de ahí que pueda afirmarse que el referido contrato para que pueda apreciarse exija la concurrencia de los tres siguientes requisitos: 1) Concesión al optante de la decisión unilateral respecto a la realización de la compra; 2) Señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición, y 3) Determinación de plazo para ejercitar la opción, siendo, por el contrario, elemento accesorio el pago de prima - T.S. 1ª SS. de 10 de julio de 1946 , 24 de octubre de 1990 , 24 de enero de 1991 , 22 de diciembre de 1992 y 11 de marzo , 21 de julio y 15 de octubre de 1993 -, encontrándose en el contrato de opción de compra plenamente configurada la compraventa futura, dependiendo únicamente del optante el que se perfeccione, no autorizándose, por tratarse de relación obligacional y a virtud de lo prevenido en el artículo 1256 del mismo Cuerpo legal sustantivo, que su validez y cumplimiento pueda quedar al arbitrio de uno de los contratantes, ya que de esta manera la facultad resolutorio se prorrogaría "sine die" , de manera que mientras se encuentre pendiente el ejercicio del derecho de opción, las partes concedente y optataria quedan vinculadas por el acto y nada pueden hacer para frustrarlo, dependiendo la consumación de modo exclusivo de la decisión del optante - T.S. 1ª S. de 10 de diciembre de 1982 -.

SEGUNDO .- Fijados los parámetros jurídicos de actuación sobre los que habrá de quedar asentada la resolución a dictar por este tribunal colegiado de segunda instancia, procedente es traer a colación como hechos convenientemente acreditados y documentados en las actuaciones que a fecha dieciocho de mayo de dos mil siete se concertó contrato de arrendamiento de local de negocio -uso distinto al de vivienda- entre los codemandados don Bernardino y doña Estela , como arrendadores, hoy demandados-apelados, y don Juan Alberto , arrendatario ahora demandante-apelante, en relación con el inmueble sito en el número NUM000 de la AVENIDA000 (La Villa), por plazo de duración de cinco meses y doce días y renta de nueve mil quince euros con veinte céntimos (9.020Ž15 €), pagaderos por mensualidades anticipadas, a razón de mil ochocientos tres euros con cuatro céntimos (1.803Ž04 €), dentro de los siete primeros días de cada mes en el domicilio de la propiedad (cláusula tercera ), a la vez pactaban que en concepto de fianza el arrendatario abonaba la suma de tres mil seiscientos seis euros con ocho céntimos (3.606Ž08 €) -documento número dos de la demanda- (folios 22 a 25), asimismo, en la misma fecha indicada, dieciocho de mayo de dos mil siete, en documento privado concertaban las mismas partes contrato de opción de compra en relación con el indicado inmueble, siendo de destacar de su clausulado dos estipulaciones, por un lado, la segunda en la que bajo la rúbrica "Plazo y ejercicio de la opción. Formalización del compromiso" literalmente se acordaba "el derecho de opción de compra se concede por el plazo máximo de cinco meses y doce días a contar desde esta fecha por lo que su vigencia terminará el día 31 de octubre del año 2007, debiendo ejecutarse necesariamente antes de este plazo mediante notificación a las oferentes" y, de otro, la quinta en donde bajo el epígrafe "notificación a la oferente" se pactaba que "el ejercicio del derecho de opción de compra de la finca, se notificará, al menos con diez días de antelación a su realización, necesariamente antes del vencimiento del plazo concedido, realizada por el optante por escrito a la oferente y a su domicilio, señalando día y hora para comparecer en la notaría de la capital de Málaga elegida por el optante a fin de perfeccionar la compraventa en las condiciones estipuladas en el presente contrato" , fijándose como precio el de cuatrocientos cuarenta y ocho mil ochocientos veintinueve euros con noventa y tres céntimos -448.829Ž93 €- (cláusula cuarta, apartado c)) -documento número tres de la demanda- (folios 26 a 29), sucediendo que con fecha veintinueve de octubre de dos mil siete, el demandante, arrendatario-optante Sr. Juan Alberto remitió burofax a los arrendadores y al letrado de éstos Sr. Morales Rico por los que reiteraba su intención de ejercitar el derecho de opción de compra, indicando que la escritura de compraventa estaba siendo preparada en la Notaría de los Sres. Carreño Gómez Olivares y Recatalá -documentos números cuatro a seis de la demanda- (folios 30 a 40), fecha ésta en la que, a su vez, el arrendatario acude a la Notaría de don José Ramón Recatalá Molés para que por su conducto entregue la reseñada carta a los arrendadores, actuación que se practica en el domicilio designado por aquél en la persona del Sr. Bernardino -documento número siete de la demanda- (folios 41 a 44), resultando que, finalmente, en el día y hora señalado, treinta y uno de octubre del mismo año, para el otorgamiento de la escritura, no comparecen los arrendadores, ahora demandados-apelados, levantándose acta notarial de manifestaciones por el arrendatario optante, quedando unida fotocopia del cheque bancario en el que se consignaba el precio pactado de compraventa -documento número ocho de la demanda- (folios 45 a 57), constando como a trece de noviembre por conducto del Notario don Juan Antonio Madero García el coarrendador Sr. Bernardino remiten misiva al arrendatario en donde le hace saber que a treinta y uno de octubre de dos mil siete venció el contrato de arrendamiento, requiriéndole para que en plazo de cuarenta y ocho horas lo deje libre, haciendo entrega de las llaves en la Notaría del expresado fedatario público -documento número nueve de la demanda- (folios 58 a 62), requerimiento que por el mismo conducto, a través del Notario don José Graiño Ferreiro se contestó el dieciséis de noviembre del mismo año dos mil siete rechazando lo solicitado al considerarse el requerido propietario del local -documento número diez de la demanda- (folios 63 a 65), antecedentes fácticos éstos con los que la representación procesal del Sr. Juan Alberto , bajo dirección técnica letrada procedió a ejercitar acción judicial del derecho de opción pactado en su favor peticionando en su demanda presentada el veintisiete de diciembre de dos mil siete el dictado de sentencia judicial por la que con estimación de la misma condenara a los demandados, propietarios del local objeto de arriendo, a: 1) Que se declarase la validez y eficacia del contrato de opción de compra suscrito entre las partes el día dieciocho de mayo de dos mil siete, condenando a los demandados a su cumplimiento, así como a reconocer que el mismo ha sido ejecutado válidamente por el demandante dentro del plazo concedido para ello, adquiriendo de esta forma la propiedad del inmueble objeto de dicho contrato, teniéndose por no puesta por su oscuridad la cláusula quinta del mismo; 2) Que, como consecuencia de lo anterior, se condene a los codemandados a estar y pasar por dicha declaración y otorgar a favor del demandante escritura pública de compraventa, sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compra, frente al pago del precio pactado, y 3) Se condene a los demandados al pago de las costas, pretensiones a las que se opusieron, en tiempo y forma, los demandados, dictándose sentencia definitiva por el juzgador "a quo" desestimatoria de la demanda formulada al entender, en síntesis, que el clausulado segundo y quinto del contrato de opción de compra no era incompatible, ya que en su interpretación sistemática debía entenderse que, necesariamente, el optante venía obligado a comunicar a los arrendadores por escrito con diez días antes del vencimiento del plazo pactado, que lo era el treinta y uno de octubre de dos mil siete, que ejercitaría su derecho de opción, lo que no hizo, ya que la comunicación remitida lo fue tan solo dos días antes del término pactado, concretamente el veintinueve de octubre, fallo contra el que viene a alzarse en plena y absoluta disconformidad la parte demandante interesando su íntegra revocación, manteniendo en su defensa idénticos argumentos que los invocados ante el Juzgado de la Primera Instancia y cometerse error en la apreciación de la prueba practicada.

TERCERO .- Planteado el debate en los términos expresados, en principio, sin perjuicio de las matizaciones que posteriormente se expondrán cabe decir que a virtud de lo estipulado en el clausulado segundo del contrato de opción de compra a que anteriormente nos hemos referido, como consecuencia de las comunicaciones que por burofax remitiera el demandante- arrendatario a los coarrendadores y, a mayor abundamiento, al letrado de éstos, junto con la practicada por conducto notarial, todas ellas en fecha veintinueve de octubre de dos mil siete, debe entenderse perfeccionado el contrato de compraventa en relación con el inmueble objeto de litis, aunque el precio pactado en aquél momento no se hubiere entregado, lo que se llevaría a cabo al momento de su consumación mediante la firma de la escritura pública de compraventa, pero, sin lugar a dudas, la controversia en litis se produce como consecuencia del contenido de la estipulación quinta del comentado contrato en el que se recoge que "el ejercicio del derecho de opción de compra de la finca, se notificará, al menos con diez días de antelación a su realización, necesariamente antes del vencimiento del plazo concedido, realizada por el optante por escrito a la oferente y a su domicilio, señalando día y hora para comparecer en la notaría de la capital de Málaga elegida por el optante a fin de perfeccionar la compraventa en las condiciones estipuladas en el presente contrato" , lo que genera la duda de si la tesis correcta interpretativa debe ser la defendida por la recurrente en apelación de ser inoperante ese indicado plazo de diez días por el que no se hace más que entrar en contradicción con el plazo convenido de la estipulación segunda en el que se acordaba la posibilidad de poder ejercitar el derecho de opción hasta el treinta y uno de octubre de dos mil siete, sin que pudiera ser, por tanto anticipado al veintiuno de dicho mes y año, o si, por el contrario, cual defiende la parte adversa y así fuera acogido por el juzgador de primer grado esa incompatibilidad no es tal y es factible armonizar ambas convenciones, pareciendo lógico apuntar, en su consecuencia, que el artículo 1091 del Código Civil sienta como principio básico que reglamenta la contratación el "pacta sunt servanda" que ha de contemplarse dentro de los límites de autonomía de la voluntad que marcan los artículos 1255 y 1258, ambos del Código sustantivo expresado, admitiendo que los contratos se perfeccionan y son obligatorios cualquiera que se ala forma en que se celebren, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez, sin que pueda decretarse su nulidad, si no existen dudas sobre ellas o las existentes pueden solventarse por las normas de interpretación de los contratos que preceden al artículo 1289 , por lo que la controversia deba quedar zanjada, en esencia, atendiendo a lo dispuesto en los artículos 1281 y siguientes del Código Civil , lo que corresponde privativamente a los tribunales de instancia, cuyo resultado exegético ha de ser mantenido a no ser que el mismo sea ilógico, absurda, irracional o conculcador de las normas hermenéuticas, sin que pueda pretenderse sustituir ésta por la realizada interesadamente por las partes - T.S. 1ª SS. de 27 de enero de 1992 , 2 de febrero y 30 de mato de 1995, entre otras muchas-, así, conforme a tales disposiciones, en primer lugar, se debe tener en cuenta que si los términos del contrato son claros, sin que ofrezcan duda racional de la intención de las partes, ha de estarse a su sentido literal, sin que sea posible aplicar otras normas de hermenéutica ni otros argumentos interpretativos que desvirtúen las intenciones claramente reveladoras de la voluntad de quienes contrataron - T.S. 1ª SS. de 16 de diciembre de 1987 , 24 de septiembre de 1991 y 22 de marzo de 1993 , entre otras muchas-, habiendo dispuesto la doctrina jurisprudencial que la interpretación de los contratos viene regulada en un plano de jerarquización en los artículos 1281 a 1289 del Cuerpo legal sustantivo expresado, de manera que la observancia de la regla contenida en el artículo 1281.1 impide la aplicación subsidiaria de las previstas en su segundo apartado y en las posteriores, ya que aquella tiene rango preferencial y prioritario. En este sentido, es reiterada la doctrina jurisprudencial que obliga a interpretar las cláusulas de los contratos las unas en relación con las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas, ya que la intención que es el espíritu del contrato es indivisible, no pudiendo encontrarse en una cláusula aislada, sino en el todo orgánico que constituye, de manera que conforme a este denominado doctrinalmente "canon hermenéutico de la totalidad" , sería contrario a toda lógica admitir que las contradicciones que pudieran aparecer en los términos del contrato han sido realmente queridas por los contratantes, siendo por ello que procede relacionar las diferentes cláusulas del mismo contrato para determinar el sentido unitario del conjunto de todas ellas, y así, una vez practicada dicha labor de conjunto no puede llegarse a ofrecer respuesta dispar de la realizada pro el juzgador de primera instancia, por cuanto que esa colisión frontal que se pretende hacer ver entre los clausulados segundo y quinto del contrato de opción de compra, en absoluto, cabe mantenerlo, ya que el término de treinta y uno de octubre del dos mil siete para el ejercicio del derecho concedido implicaba, necesariamente, con carácter previo, el notificar "por escrito" a la parte optataria la decisión de perfeccionar la compraventa, lo que habría de hacerlo con un margen de diez días antes del vencimiento del plazo pactado, es decir, es decir, diez días antes del treinta y uno de octubre de dos mil siete, pues a esta fecha, como bien cabe colegir de la literalidad del apartado f) de la estipulación cuarta del comentado contrato, queda meridianamente claro que el optante tenía que haber consumado la compraventa mediante la entrega del precio, es decir, una cosa hubiese sido la perfección contractual, producida, dentro del margen temporal pactado de los días antes, cuanto menos, al treinta y uno de octubre de comunicar a los arrendadores que ejercitada su derecho de opción y que, por tanto, aunque el precio no se hubiese entregado, quedaba perfeccionada la compraventa, lo que no se hizo, y otra bien diferente que la consumación, con otorgamiento de escritura pública de compraventa y entrega del precio pactado por el comprador a favor de los vendedores, expresando en la indicada cláusula que "la escritura pública de compraventa se otorgará, necesariamente, y como condición esencial antes del 31 de octubre de 2007 , ante el Notario de la capital de Málaga que el comprador designe" , lo que nos lleva a corroborar la tesis desestimatoria contenida en la sentencia recurrida pro ser ajustada a una interpretación sistemática e integradora del clausulado negocial, conllevando ello la desestimación del recurso de apelación y, por ende, la plena confirmación del fallo judicial de instancia, pues no basta la actuación llevada a cabo por el demandante en la forma que se detallara en el inicio del presente razonamiento jurídico, dado que debe cohonestarse "necesariamente" esa estipulación segunda con las que le siguen a renglón seguido, especialmente, en el particular tratado con la de apartado f) de la cuarta y con la quinta.

CUARTO .- De conformidad con lo establecido en los artículos 394 y 398, ambos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , procederá imponer las costas procesales causadas en esta alzada a la parte apelante.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por don Juan Alberto , representado en esta alzada por el Procurador de los Tribunales Sr. Castillo Lorenzo, contra la sentencia de tres de julio de dos mil nueve, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Quince de Málaga en autos de juicio ordinario número 35 de 2008, confirmando íntegramente la misma, debemos acordar y acordamos imponer las costas procesales causadas en esta alzada a la parte apelante.

Notifíquese la presente resolución a las partes personadas, devolviéndose seguidamente las actuaciones originales, con certificación de esta sentencia, al Juzgado de Primera Instancia de la que dimanan, para que proceda llevar a cabo su cumplimiento y, en su caso, ejecución.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E/

PUBLICACIÓN .- Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública, en la Sala de Vistas de este Tribunal, de lo que yo, la Secretaria, doy fe.