Sentencia Civil Nº 94/2015, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 92/2015 de 24 de Abril de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

Rollo 92/15

SENTENCIA: 00094/2015

S E N T E N C I A Nº 94

ILMOS. SRES.

Presidente:

D. MATEO RAMÓN HOMAR

Magistrados:

DÑA. COVADONGA SOLA RUIZ

DÑA. ARÁNTZAZU ORTIZ GONZÁLEZ

En Palma de Mallorca a veinticuatro de abril de dos mil quince

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de Baleares, los Autos de JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 738 /2014, procedentes del Juzgado de Primera Instancia N. 2 de PALMA DE MALLORCA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION 92 /2015, en los que aparecen como parte demandante apelante, DÑA. Encarna y DÑA. Fidela , representadas por el Procurador de los tribunales, Sr. LUIS ENRIQUEZ DE NAVARRA MURIEDAS, asistido por el Letrado D. FELIPE ENRIQUEZ DE NAVARRA, y como parte demandada apelada, D. Daniel , representado por el Procurador de los tribunales, Sr. ANTONIO SEBASTIAN COMPANY CHACOPI NO ALEMANY, asistido por el Letrado D. PEDRO MUNAR ROSSELLO.

Es Ponente la Magistrado Ilma. Sra. Dª Mª ARÁNTZAZU ORTIZ GONZÁLEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de PALMA DE MALLORCA, se dictó sentencia con fecha 12 de noviembre de 2014 , en el procedimiento juicio ordinario 738/14 cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Se DESESTIMA ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por DOÑA Fidela Y DOÑA Encarna , representadas por el Procurador de los Tribunales D. Luis Enríquez de Navarra, contra Don Daniel , representado por el Procurador de los Tribunales D. Antonio S. Company-Chacopino, y, en su virtud, SE ABSUELVE al demandado de todas las pretensiones ejercitadas en su contra, sin hacer expresa condena en costas a ninguna parte.'

SEGUNDO.- Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandante DÑA. Encarna y DÑA. Fidela , se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 14 de abril del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La demanda instauradora de la presente litis trae causa del ejercicio de la pretensión formulada por la propiedad y arrendadoras del inmueble DOÑA Fidela Y DOÑA Encarna , que pretendían en primera instancia, y reitera ante esta Sala, la obtención de un pronunciamiento judicial por el que se declare resuelto por falta de pago el contrato de arrendamiento suscrito el 1 de enero de 1945 por el demandado, DON Daniel , que se subrogó en el contrato de su madre Doña Raquel , sobre un inmueble propiedad del actor sito en la CALLE000 , n° NUM000 de Palma de Mallorca, por entender, que ha dejado de satisfacer las rentas correspondientes a las mensualidades de mayo y junio de 2014 por importe de 542,80 euros, así como la cantidad del recibo de Residuos sólidos por importe de 1.046,52 euros. Al mismo tiempo, se ejercita una acción de reclamación de cantidad por las rentas y cantidades asimiladas al pago, por el importe total de 1.589,32 euros así como a las rentas que venzan sucesivamente hasta el lanzamiento, todo ello, mas intereses legales y costas del procedimiento.

La representación procesal de la parte demandada, DON Daniel , impugnó la acción alegando inicialmente una excepción procesal de inadecuación del procedimiento, por exceder la reclamación del estrecho margen del procedimiento de desahucio, con alegación de cuestión compleja, por entender que se trata de una cuestión que no puede ventilarse en los estrechos márgenes del proceso de desahucio.

Por otro lado, la representación de la demandada se opuso, igualmente, en cuanto al fondo, por considerar que la falta de pago de la renta obedece a la imposibilidad de satisfacerla dada la existencia de un corte de suministro de energía eléctrica a instancia del arrendador por cuanto se trata de la única fuente de ingresos del demandado; por ultimo, manifiestó que conforme dispone el articulo 107 de la LAU de 1964 corresponde al arrendador la realización de las obras necesarias para adecuar el local a los fines a que ha sido destinado; de igual forma considera que es causa de resolución la no realización de las reparaciones o las obras necesarias a fin de conservar el inmueble a los fines pactados. Al amparo de tales premisas solicitó se dicte sentencia desestimatoria de la demanda con expresa condena en costas al actor.

Tras realizar los trámites procesales propios de este tipo de procedimiento, se celebró el juicio:

El actor se ratificó en la demanda y expuso sus argumentos a favor de su posición.

La parte demandada se opuso a la demanda, solicitando en primer lugar, la suspensión del proceso civil por la existencia de una cuestión prejudicial penal, que tras oír a la parte actora, fue desestimada.

Respecto a los hechos en los que fundaba su oposición a la demanda, solicitó que se dictara sentencia desestimatoria de la misma, con expresa condena en costas.

Recibido el pleito a prueba, fue practicada la que, propuesta, fue declarada pertinente, en concreto:

La documental aportada por el demandante, el interrogatorio del demandado, las testificales del legal representante de la entidad 'Cia. Balear de Construccions' y de don Mario , y por la demandada; la documental, el interrogatorio de los actores, mas documental consistente en librar oficio a la Cia 'Gesa-Endesa', a la Conselleria de Industria y al Ayuntamiento de Palma así como la testifical de don Mario y de don Víctor , admitiéndose todas ellas, a excepción de una documental consistente en librar oficio a la Conselleria de Turismo, el reconocimiento judicial y la testifical de la empresa constructora que resulte del oficio del Ayuntamiento de Palma propuestas por el demandado por no ser pertinente en relación con el objeto del procedimiento.

La sentencia desestimó la demanda tras un minucioso análisis de las cuestiones fácticas y jurídicas razonando la consideración de cuestión compleja respecto a la reparación de la instalación eléctrica del edificio arrendado (de 4 plantas) por lo que no entró a resolver la causa de resolución de contrato invocadas.

Contra ella se alza la parte actora recurrente reclamando como cuestión previa y para el caso de que no se estime el recurso que, cuando menos, se corrija el fallo porque, a pesar de que no entra en el fondo del asunto, el fallo absuelve al demandado; ante ello razona el recurrente: - 'El hecho de la ABSOLUCIÓN provoca indefectiblemente que esta parte en el proceso declarativo posterior, no podría ejercitar acción de reclamación de cantidad al haberse absuelto al demandado ya que la acción de reclamación de cantidad si que tiene efectos de cosa juzgada. La distinción no es mínima. Lo que debiera haber resuelto el juzgador de instancia es la DESESTIMACION DE LA DEMANDA reservando a las partes el derecho a reproducir sus pretensiones a antes del juicio ordinario correspondiente, pero NUNCA UNA ABSOLUCIÓN.

Así pues, esta parte entiende que el fallo de la sentencia debe ser corregido (en el supuesto de no prosperar el recurso de apelación) en el sentido de eliminar la absolución ya que la sentencia no ha entrado en el fondo del asunto y deja imprejuzgada la cuestión, remitiendo a las partes al declarativo correspondiente.'

En cuanto al fondo del asunto y en síntesis el recurso discrepa de la sentencia dictada en el procedimiento de referencia, desestima la demanda interpuesta al entender que la cuestión debatida es compleja al alegarse por el demandado la no realización de reparaciones necesarias y que de ahí no pueda ventilarse en los estrechos márgenes del juicio de desahucio.

Segundo.-Centrados los términos objeto del debate en la apreciación o no de la cuestión compleja en la obligación de reparación /mantenimiento como obstativa al pago de la renta, la sentencia parte de los siguientes hechos relevantes:

En fecha 1 de enero de 1.945, las partes litigantes -o los causantes de estos- suscribieron un contrato de arrendamiento de local de negocio, sito en la CALLE000 n° NUM000 de Palma de Mallorca. Quedando la renta fijada actualmente en 271,40 e mensuales.

El destino del local era la explotación de un negocio de hospedería - ver cláusula primera del contrato-.

- Queen fecha 27/5/2013la Dirección General de Industria i Energíarequirió al Hotel Central, como titular de la instalación de baja tensión, para que en el término de un mes aportase un certificado de inspección periódica de la propia instalación, acordando mediante Resolución de la Conselleria d' Economia i Competitivitat de la Dirección General de Industria i Energía de fecha 30 de septiembre de 2013 la medida cautelar de suspensión del suministro eléctrico de la finca objeto del presente contrato de arrendamiento, actuación que se lleva a cabo el 13 de abril de 2014 por parte de la entidad 'Endesa Distribución Eléctrica SLU'.

- Que igualmente consta incoado un expediente de ejecución de obras de intervención para la resolución de deficiencias de la ITE la propia finca objeto del contrato de arrendamiento sito en la CALLE000 n° NUM000 de Palma, en el que figura como promotoras las actoras Doña Fidela y Doña Encarna , en el que consta concedida licencia de obra mayor por parte del Ayuntamiento de Palma de Mallorca al objeto de resolver las diferentes patologías habidas en el inmueble derivadas de la Inspección Técnica de Edificios con un presupuesto de 37.099,96 euros y una duración máxima de 6 meses en el que conforme al Estudio Básico de Seguridad y Salud del arquitecto don Mario se trata de una reparación, rehabilitación, refuerzo y/o sustitución de diferentes componentes y elementos constructivos de los forjados de la estructura, agrietamientos y figuraciones de paramentos y fachadas; deterioros y desvinculaciones de guarnecidos superficiales; desprendimientos mortero de revestimientos y defectos de sujeción de elementos de cubierta superior. El propio informe indica que los suministros de material y las bajadas de escombros se realizaran de manera manual utilizando la escalera de la propia edificación. Igualmente, se prevén demoliciones de falsos techos, realización de catas, repicado de apoyos de viguetas, apertura de fabricas, demolición y saneado de figuraciones en viguetas y demás elementos estructurales en el interior de las plantas. De la misma forma, las obras de adecuación a la ITE prevén reconstrucciones de la sección de las armaduras, mediante el use de morteros especiales y resinas epoxi mediante aplicación manual, realizándose estos trabajos en el interior de las plantas principalmente sobre las viguetas de los forjados y en elementos estructurales de la planta baja. También se prevé la colocación de perfiles IPN y UPN bajo viguetas de hormigón o madera respectivamente en el interior de las plantas, montándose a tal efecto una plataforma de trabajo con ancho mínimo de 60 cm. y toda la longitud de los elementos a reforzar. De la misma forma se prevé el repaso general de la cubierta y sustitución de tejas deterioradas por zonas, arreglos pretiles, grietas en los muros, cajas de escalera, etc. Y la colocación de falso techo interior de placas de yeso atornillado a perfiles al forjado en el interior de las plantas- ver expediente del Ayuntamiento de Palma NUM001 e informe del Arquitecto director Sr. Mario -.

- Consta informe por parte del arquitecto director del proyecto y autor de las obras de intervención para subsanación de deficiencias derivadas de la orden de ejecución municipal basada en informe ITE de fecha 20/7/11 que en el mes de junio de 2014 ya se habían abordado las medidas cautelares relativas a la retirada de elementos inestables de fachadas y/o del interior y a la revisión del apuntalamiento existente y apuntalamiento en su caso de los forjados del edificio que lo requirieron, a las que se refiere el escrito municipal del Departamento de Disciplina y Seguridad de los Edificios de fecha 22/4/2012, y que las obras de reparación -a dicha fecha de 2 de junio de 2014- se encontraba en fase de ejecución, si bien paralizadas, se dice, como consecuencia de la negativa de acceso por parte de los inquilinos ocupantes del edificio.

- El Arquitecto Sr. Mario aclaró en el acto del juicio que fue contratado por la propiedad, que se trabajó en el edificio 'de arriba a abajo' intentando no interferir en el trabajo del hostalhasta que quedaron finalmente paralizadas por una discusión con el arrendatario sobre quien debía sufragar la instalación eléctrica. En cualquier caso, matiza, en relación con el apartado segundo del informe de 2 de junio de 2014, que a el no le impidieron entrar a acabar las obras sino que esto se lo comunica el contratista.

- Del conjunto de fotografías aportadas por los demandados como bloque documental n° 3 se advierte el estado en que se encuentra el inmueble durante la ejecución de las obras que lo hace inservible o parcialmente inservible para la finalidad de hospederia que era en definitiva el objeto del contrato de arrendamiento.

-En fecha 27 de febrero de 2.014,el demandado remitió burofax del arrendador haciéndole saber que como consecuencia de la obligatoria inspección técnica de la edificación (ITE) se ha comprobado por la dirección técnica de las obras el lamentable estado de la instalación eléctrica del inmueble y que precisa urgente intervención para continuar con las obras y que conforme dispone la cláusula VII del contrato, la 'conservación de la instalación eléctrica' se trata de una obligación del arrendador , requiriéndole para que en el plazo de 15 días se procediera a su arreglo.

- En fecha 17 de marzo de 2.014, el demandado remitió otro burofax al arrendador en el que ponía de manifiesto que en ningún momento dio la orden de paralizar las obras de ejecución, sino todo lo contrario; que fueron los operarios del arrendador los que ocasionaron danos en el bien arrendado y llevado a cabo actuaciones que, al no haber finalizado, evitan la normal explotación del negocio; y que se desconoce el pacto concreto a que hace referencia en relación con la instalación eléctrica.

- Por último, es un hecho no discutido que los demandados han dejado de satisfacer las rentas correspondientes a las mensualidades de mayo y junio de 2014, -así como todas las sucesivas devengadas-, fechas en las que no solo existía vigente ya la suspensión de suministro eléctrico -desde el 13 de abril de 2014- sino igualmente se encontraba el local arrendado en estado inservible o parcialmente inservible para el funcionamiento de hospedaje, sin que conste que se hayan subsanado a fecha de la demanda todas las deficiencias que provocaron la apertura del expediente de obras de intervención para subsanación de deficiencias derivadas de la orden.

TERCERO.-La acción ejercitada como principal es el desahucio por falta de pago de la renta, a ella se acumula acción de reclamación de cantidades debidas.

De las alegaciones de las partes colegimos que el contrato se hubiera extinguido el 31 de diciembre de 2014 por transcurso del tiempo, en aplicación de la disposición transitoria tercera apartado b) de la vigente ley de arrendamientos urbanos (20 años a contar desde la entrada en vigor de la misma).

Ello no obstante debemos analizar si concurría la causa de resolución invocada y en su caso si era oponible el art 107 LAU en su redacción de 1964 tal y como argumenta el juez a quo.

Las respuestas a estas dos cuestiones son diversas. Respecto a la concurrencia del impago de las rentas no ha sido negado por lo que existe la causa de resolución invocada.

En cuanto a la aplicación de la causa de suspensión del contrato mientras duren las obras con igual suspensión de la obligación de pago de las rentas la Sala estima que no resulta aplicable al supuesto de autos.

Como reiteradamente tiene declarado la jurisprudencia menor, el pago de la renta y las reparaciones necesarias son obligaciones autónomas y cada parte puede ejercitar las suyas. El momento del cumplimiento es esencial en los contratos de arrendamiento en los que el precio es la contraprestación a la cesión del uso, de manera que cuando no se paga la renta estipulada, el arrendatario está disfrutando de la cosa arrendada sin contraprestación, produciéndose automáticamente una situación de desequilibrio. Al no abonar la renta en el plazo estipulado el arrendatario se halla incurso en incumplimiento y, en cierta manera, impone una situación de hecho al arrendador a quien no se puede privar de su derecho a reaccionar inmediatamente a través de la interposición de la correspondiente demanda resolutoria.

En idéntico sentido la sección tercera de esta audiencia provincial resolvió la procedencia del desahucio por falta de pago y en sentencia dictada de 28 octubre de 2010( JUR 201122520 ) razonó: 'SEGUNDO.-Como ha tenido ocasión de señalar esta Sala en reiteradas Sentencias, de las que son muestra las de 30 de octubre de 1997 , 6 de marzo de 2007 y 14 de julio de 2008 , 'Cierto es que bajo la vigencia de la LEC de 1881 que limitaba los medios de prueba en el juicio sumario de desahucio por falta de pago de la renta, la doctrina jurisprudencial venía manteniendo la inadecuación de dicho juicio para resolver cuestiones complejas , eso sí, exigiendo que la complejidad invocada de las relaciones jurídicas fuera real y efectiva para que pudiera ser apreciada, sin posibilidad de aplicación extensiva a situaciones en que tal complejidad no pasaba de ser mero argumento defensivo de la parte que lo alegaba, y ello con la finalidad de dilatar la resolución de cuestiones que la ley, por razones de urgencia y simplicidad, encuadraba dentro de la tramitación procesal de un procedimiento sumario. De ahí que la invocación por un demandado de ser compleja la cuestión debatida no podía producir de forma directa y automática, sin más, su remisión al juicio declarativo ordinario ( SSTS de 14 de abril de 1992 y 10 de mayo de 1993 , entre otras), pues no bastaba, obviamente, con la sola alegación de complejidad u oscuridad o el simple desacuerdo por parte de la arrendataria con las cuantías en cuya inefectividad se sustentaba la demanda de desahucio para apreciar que la cuestión excedía del ámbito de conocimiento propio de esta clase de juicios, cuando era manifiesta la falta de fundamento de la oposición, ya que la invocación de la excepción de inadecuación del procedimiento con la simple alegación de complejidad supondría acabar con el juicio sumario establecido por la ley para los casos por ella previstos, como lo tiene proclamado el Tribunal Supremo en sentencias de 25 Mar . y 10 Jun. 1993 y 16 Feb. 1994 .

Pues bien, tras la entrada en vigor de la LEC de 2000, la inadecuación del juicio verbal para recuperar la posesión de la finca dada en arrendamiento con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, sigue de aplicación por cuanto se configura como un juicio sumario cuya sentencia no produce cosa juzgada y en el que sólo se permite al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación (artículos 444.1 y 447.2 ), aunque sin la restricción de medios de prueba sino de hechos alegables, a la que sigue siendo de aplicación la doctrina jurisprudencial sobre la complejidad en el juicio de desahucio por impago de la renta,reservando para el proceso declarativo la resolución de las cuestiones complejas que exijan una previa declaración de derechos, salvo que guarden relación directa e inmediata con el objeto del contrato, puesto que el juicio verbal especial y sumario para recuperar la posesión del inmueble cedido en arrendamiento por impago de la rentase contrae a determinar si el arrendatario se halla en falta de pago de la renta, incumpliendo su obligación esencial del contrato de arrendamiento como es el pago de la renta como causa de resolución, quedando fuera de su ámbito la falta de reparaciones por parte del arrendador que afecten a la habitabilidad o normal uso del inmueble arrendado, que debe dilucidarse en el juicio ordinario correspondiente'.

También la Audiencia Provincial de Barcelona en sentencia de 30 abril. JUR 2014178580/ sección 13) resolvió:'QUINTO.- Comenzando por la primera de las cuestiones planteadas por la parte apelante, debe señalarse que no concurre la infracción de la cosa juzgada en el sentido indicado y de la acumulación del desahucio y reclamación de cantidad fueron adecuados para dilucidar las pretensiones ejercitadas por hoy la parte actora sin que quepa hacer aplicación, en el supuesto de autos, de la doctrina sobre la cuestión compleja.

Solo reseñar en este sentido, que la cuestión referente a la alegación de cuestiones complejas en el juicio de desahucio por falta de pago, tras la entrada en vigor de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil ( RCL 2000, 34 , 962 y RCL 2001, 1892) , ha sido tratada por la denominada 'jurisprudencia menor', siendo exponente de ese tratamiento, entre otras, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 10.ª) de 5 de febrero de 2.010 , en la que se señala, textualmente, lo siguiente: 'Igualmente convine poner de manifiesto que existe un único juicio de desahucio, establecido en la LEC, en los arts. 437 y ss (juicio verbal 'ordinario', con especialidades procedimentales), aunque con relevantes modificaciones, siendo sus características: a) Se trata de un sumario, con conocimiento limitado (respecto de las posibilidades de alegación),pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación (art. 444.1), así, el arrendatario no puede justificar el impago alegando una perturbación de hecho o de derecho imputable al arrendador, como pueda ser la falta de reparación de desperfectos que afecten a la habitabilidad ; aunque -a diferencia del art. 1579.2Ley de Enjuiciamiento Civil 1881 - no se limitan los medios de prueba utilizables; con ello, y con fundamento en los arts. 217.2 y 6 en relación con dicho 444.1 LEC , parece atribuirse la carga de la prueba del pago al demandado (es quien se encuentra con la disponibilidad y facilidad probatoria en tanto que está en posesión de los recibos o de las acreditaciones del pago). Consecuentemente se excluyen las cuestiones 'complejas' derivadas, no de las alegaciones o argumentos defensivos del demandado, sino del contenido o de la propia naturaleza del contrato o estén íntimamente relacionadas con el vínculo arrendaticio afectando directamente a los derechos y obligaciones que deriven del mismo, lo que impondrá en no pocas ocasiones atender a las circunstancias concretas ( STC 136/96 de 28 de octubre , SSTS 10.2.62 , 9.12.72 , 26.3.1979 , 12.3.85 , 27.11.92 , 14.12.92 , 10.5.93 , 29.7.93 , 16.6.94 ...); y si ciertamente permite un plenario posterior, en éste no puede pretenderse una mera reproducción o renovación del desahucio (entre otras STS 7.11.80 ) y conviene en este punto recordar la jurisprudencia del Tribunal Supremo ( SSTS 19.12.61 , 5.6.87 , 28.2.91 , 23.3.1996 ) que atribuye al desahucio, sumario, al menos 'en parte' excepción de cosa juzgada: habrá determinados aspectos del primer proceso que proyecten su eficacia sobre el segundo, máxime cuando no existe limitación de prueba, sólo de hechos (motivos de oposición). Se reserva solo aquellas cuestiones 'complejas' que requieran una previa declaración de derecho. Respecto a la complejidad de las cuestiones litigiosas que pueden plantearse en un juicio de desahucio existe doctrina jurisprudencial reiterada en el sentido que esta clase de procesos, dada su naturaleza sumaria y privilegiada, es manifiestamente inidónea para resolver cualquier cuestión compleja que rebase o exceda de su específico y reducido ámbito de aplicación. Ello implica que sólo pueden ser discutidas en el juicio de desahucio las cuestiones que afectan al derecho del arrendador a desalojar al arrendatario del objeto arrendado y al derecho de éste a permanecer usando y disfrutando del objeto arrendado sin ser lanzado del mismo, sin que puedan discutirse cuestiones complejas, como las que se plantean cuando la causa invocada sea ambigua, complicada u oscura o cuando aparece como discutible la verdadera naturaleza jurídica del contrato en el que se basa la demanda'.

La doctrina de la complejidad de las relaciones jurídicas requiere la concurrencia real y efectiva de la misma, en el caso concreto de que se trate, sin que sea recomendable su aplicación extensiva a aquellas situaciones en que tal complejidad no pase de ser un mero argumento defensivo de la parte que la alega, a fin de dilatar la resolución de cuestiones que la Ley, por razones de urgencia y simplicidad, encuadra dentro de la tramitación procesal de un procedimiento sumario ( SS TS 16-2-1994 , 15-6-2000 y 3-12-2001 ). Por otra parte, conviene puntualizar que en la vigente LEC de 2000, el juicio de desahucio no está sujeto a la restricción de los medios de alegación y prueba a que estaba constreñido en la antigua Ley Procesal de 1881.

Por lo demás concordamos con la parte apelante que la causa de suspensión apreciada por la sentencia no resultaría aplicable porque no están acreditados los presupuestos exigidos legalmente.

Entre otros elementos probatorios, de las declaraciones del acto de juicio se infiere que la arrendataria no comunicó la primera visita de Industria, al min. 39 consta declaración al respecto en la que 'afirmó que la propiedad habría recibido la misma carta que el' y no contestó a la pregunta sobre si requirió por escrito a la propiedad.

Casi un año después de estos hechos, cuando la interrupción del suministro era inminente requirió para que en 15 días se procediera a la reparación de la instalación eléctrica del edificio.

Desde el mes de mayo de 2013 hasta febrero de 2014 no consta acreditado requerimiento alguno, ni tampoco la actividad de la requerida-la arrendataria-.

Por lo que además de no ser causa de impago de la renta la discusión sobre a quien compete la reparación, la pretendida inhabilidad del objeto arrendado se debe en buena medida a la pasividad del arrendatario, titular de la instalación de baja tensión .La orden de suspensión de suministro se acordó en septiembre de 2013 y se llevó a cabo el abril de 2014: desde mayo no se pagó la renta, hecho no controvertido que justifica la resolución del contrato por falta de pago.

Como corolario de lo anterior y ante la duda que plantea la sentencia respecto de a quien compete reparar la instalación eléctrica del inmueble en un supuesto en el que la renta mensual de un edificio de cuatro plantas asciende a 271, 40 euros, respecto a las reparaciones necesarias, procede citar la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2009Roj: STS 2897/2009 - ECLI:ES:TS:2009:2897.

En cuanto a la aplicación del art 107 Lau de 1964 la Audiencia Provincial de Vizcaya en Sentencia núm. 13/2001 de 5 enero . AC 2001131 resolvió que: 'fundamento jurídico segundo...

El régimen jurídico aplicable a las obras derivadas de contrato de arrendamiento de vivienda anterior al 9 de mayo de 1995 está contenido en el TR de la LAU de 1964, con la única especialidad incluida en el artículo 24 de la LAU de 1994 para las relacionadas con la adaptación de accesos para minusválidos; el arrendador está obligado a mantener al arrendatario en el goce y uso pacífico de la cosa como señala el párrafo tercero del art. 1554 del Código Civil , goce pacífico que quebrará cuando no se realicen «ex» arts. 107 y siguientes del Texto Refundido de 1964 de la LAU las obras necesarias, las reparaciones necesarias, a fin de conservar la vivienda arrendada en estado de servir para el uso convenido. Estas reparaciones necesarias, concluye el art. 107 ya citado, correrán a cargo del arrendador con los propios matices que establece el Texto Refundido a que acabamos de hacer mención; pero hasta tal punto es importante esta obligación del arrendador que el propio Texto Refundido de 1964 permite al arrendatario resolver el contrato con las consecuencias que recoge el art. 1124 del Código Civil y como se infiere de la regla segunda del propio art. 115. También se ha matizado al respecto: a) Es reiterada la Jurisprudencia que establece que la obligación contemplada en el art. 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no tiene un alcance tal que obligue a reconstruir edificios en ruina patente y manifiesta, debiendo entenderse por ruina a tales efectos los desperfectos cuyo coste de reparación supere el cincuenta por ciento del valor del inmueble, excluido el valor del suelo ( art. 118 de la LAU de 1964 ), lo que aquí no ha sido traído al procedimiento. b)La referida obligación de soportar las obras de conservación del inmueble ha de entenderse íntimamente relacionada con la correlativa obligación del arrendatario de comunicar al mismo la existencia de los desperfectos necesitados de aquélla, pues resulta contrario a la buena fe que ha de presidir el cumplimiento del contrato ( art. 9 de la LAU de 1964 ) el no informar al arrendador de la existencia de desperfectos precisados de reparación, para exigir posteriormente del cumplimiento de la obligación prevista en el art. 107 cuando la reparación resulta ya antieconómica o muy gravosa para el mismo.'

LaAudiencia Provincial de Tarragona en sentencia de 21 octubre 2014 . JUR 201544227 respecto a la doctrina general sobre los arrendamientos urbanos de renta antigua y reparaciones necesarias en el inmueble resolvió:'Debemos partir como premisa básica de que el contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, oneroso y conmutativo, por lo que no puede desconocerse la equivalencia de las prestaciones que debe de regir en toda relación jurídica bilateral, de modo que no cabe cargar de un modo continuado las obligaciones de una de las partes exclusivamente sin contraprestación acorde de la otra, pues con ello se rompe el equilibrio básico de las obligaciones.

Esta Audiencia Provincial, sección 1ª , ya se pronunció sobre la cuestión señalando en la sentencia de 15-octubre-1999 (ROJ: SAP T 1386/1999) que en interpretación del art. 107 de la LAU ( RCL 1994, 3272 ) debe señalarse, en primer termino, que resultan de aplicación los principios de equidad del art. 3 del Código Civil ( LEG 1889, 27 ) [ artículo 111-9 de la Ley 29/2002, de 30 de diciembre ( LCAT 2003, 14 ) , primera ley del Código civil de Cataluña ] , el pº de la buena fe recogido en el art. 7 del Código Civil y en el art. 9 de la misma LAU [ artículo 111-7 de la Ley 29/2002, de 30 de diciembre , primera ley del Código civil de Cataluña ] , y el rechazo que los mismo artículos hacen en sus respectivos apartados 2º del abuso de derecho, principios cuya aplicación al objeto presente de debate viene admitido por el Tribunal Constitucional que en su Auto de fecha 22 de mayo de 1995 nos dice: 'Así planteado el problema, no se trata tanto de que la Audiencia haya 'derogado' o no aplicado la ley -los arts. 1554,2 CC y 107 LAU - al caso concreto enjuiciado, en una suerte de 'insumisión judicial', que estaría prohibida por el art. 117,1 CE ( RCL 1978, 2836 ) que somete a los Jueces y Magistrados al imperio de la ley, ni de que haya dejado de aplicar la ley ordinaria por ser contraria a algún principio constitucional sin haber planteado previamente la cuestión de inconstitucionalidad ( art. 163 CE ). Simplemente ha acudido a un concepto 'válvula', o concepto jurídico indeterminado, como es el principio general de la buena fe, expresamente contemplado en el art. 7,1 CC y, específicamente en el art. 9 LAU (recuérdese, en este sentido que la 'buena fe' se introduce en el plano legislativo en nuestro Derecho positivo por primera vez en el ámbito de los arrendamientos urbanos), para considerar que en el caso concreto enjuiciado la pretensión de la inquilina no podía ser estimada por ser 'inciviliter o contraria a las exigencias de la buena fe. O, en otras palabras, porque atendidos los valores éticos imperantes en la conciencia jurídica actual, no resulta admisible que un arrendador que prácticamente no recibe ninguna utilidad del contrato de arrendamiento que le vincula forzosamente al inquilino, tenga que sufragar los gastos cuantiosos de unas reparaciones que le exige el inquilino que satisface una renta ínfima en el momento actual'.

O como expresa la SAP de Cádiz, sección 8, de 14-octubre-2002 (ROJ: SAP CA 2622/2002 ), la Sala considera que a la hora de determinar si las obras son de cargo del arrendador no cabe realizar una aplicación meramente automática de los citados preceptos, ha de imperar la equidad y la buena fe, manteniendo la proscripción de situaciones en las que se detecte abuso del derecho, de manera que no se produzca una ruptura de la equivalencia entre las prestaciones de ambas partes.En casos como el que nos ocupa, en que las obras son de un coste muy elevado, y la renta antigua, de baja cuantía, el arrendador se vería obligado a recibir una desajustada contraprestación, sin posibilidad alguna de concluir el contrato, al tratarse de arrendamientos en situación de prorroga legal. Es totalmente contrario a la equidad la imposición de un desembolso patrimonial importante, sin expectativa sinalagmática por parte del arrendatario, que continuaría pagando una renta íntima. No se trata, sin embargo, de exonerar, en cualquier caso al arrendador de la obligación de reparar, sino de aplicar al caso concreto, y de forma ponderada el artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . Este criterio ha sido mantenido par otras Audiencias como la Audiencia Provincial de Orense en sentencias de 6 de octubre de 1997 y 9-11-1998 y por otras Audiencias como SAP de Pontevedra de 20 de febrero de 1996 , así como por el Tribunal Supremo S. de 11 noviembre 1993 .

En idéntico sentido se han pronunciado más recientemente la SAP de Burgos, sección 3, de 18-noviembre-2013 (ROJ: SAP BU 924/2013 ) y la SAP de Madrid, sección 25, de 19-octubre-2010 (ROJ: SAP M 15073/2010 ).

Aplicando lo expuesto al supuesto ahora enjuiciado, este Tribunal comparte los acertados razonamientos de la Juzgadora de instancia en el sentido de que atendida la renta abonada (9,32 euros el mes de febrero del 2.012 -folio 44-), choca con las exigencias de la buena fe que el demandado que percibe una renta ínfima tenga que acometer unas obras por un importe que necesitaría 415 mensualidades de renta para satisfacer el coste de la reparación sin IVA. De ello resulta patente la ruptura del sinalagma contractual, por ser la reclamación objetivamente desproporcionada y contraria a la equidad y a la función social del derecho instado; lo que permite calificarla de abusiva, aun admitiendo la falta de intención de perjudicar, pues la inmoralidad o 'antisocialidad' del daño que el abuso de derecho requiere, puede manifestarse de forma subjetiva - intención de dañar-, u objetiva -anormalidad en el ejercicio del derecho-, según se ha configurado dicha figura por la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo, como recoge, entre otras, su sentencia de 5 de marzo de 1996 .

Por todo lo expuesto, el recurso de apelación debe ser desestimado.'

Es por ello, que procede la estimación del recurso y la estimación de la sentencia.

QUINTO.-Con respecto a las costas y de acuerdo con lo previsto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede imponer las costas de la primera instancia a la parte demandada, sin que, con respecto a las de esta alzada, proceda hacer especial pronunciamiento en virtud de lo establecido en el artículo 398 del mismo texto legal , al estimarse el recurso.

Fallo

1º Se estima el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Luis Enríquez de Navarra Murieras en nombre y representación de DÑA. Encarna y DÑA. Fidela contra la sentencia de fecha 12 de noviembre de 2014 dictada por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de PALMA DE MALLORCA en los autos de juicio de desahucio por falta de pago de que deriva el presente rollo y, en consecuencia, se revoca la expresada resolución.

2º Se estima la demanda deducida por el Procurador D. Luis Enríquez de Navarra Murieras en la antes indicada representación, contra D. Daniel y se declara la resolución del contrato de arrendamiento que une a las partes, condenando a D. Daniel por falta de pago, al desalojo del local bajo apercibimiento de lanzamiento.

Se condena a D. Daniel a abonar a la parte demandante la suma de 542,80 euros correspondientes a las rentas vencidas y pendientes de pago, más las que venzan sucesivamente a razón de 271,40 euros mensuales, hasta la puesta en disposición ó el lanzamiento, más la suma de 1.046,52 euros en concepto de Taxa de Resdius Sòlds del año 2014 y más los intereses legales.

3º Se imponen a la parte demandada las costas de la primera instancia.

4º No se hace expresa imposición de las costas de esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.