Sentencia CIVIL Nº 941/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 1442/2017 de 24 de Julio de 2019

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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FAX: 935673531
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N.I.G.: 0827942120168065631
Recurso de apelación 1442/2017 -2
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Terrassa
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 336/2016
Parte recurrente/Solicitante: Erasmo , Valle , ABAC ASSESSORS S.L.
Procurador/a: Anna Albalate Dalmases, Maria Isabel Perez Torrent, Maria Isabel Perez Torrent, Faustino
Igualador Peco, Faustino Igualador Peco
Abogado/a:
Parte recurrida:
Procurador/a:
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 941/2019
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Barcelona, 24 de julio de 2019

Antecedentes

Primero . En fecha 5 de diciembre de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 336/2016 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Terrassa a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Anna Albalate Dalmases, en nombre y representación de ABAC ASSESSORS S.L y el Procurador FAUSTINO IGUALADOR PECO en nombre y representción de Erasmo y Valle , contra Sentencia - 10/04/2017 .

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: '1.- Que DEBO ESTIMAR Y ESTIMO parcialmente la demanda presentada por Erasmo y Dña.

Valle frente a Abac Assessors SL y, en consecuencia, CONDENO a la parte demandada a abonar a los demandantees la cantidad de 21.539,9 euros a incrementar con el interés legal a computar desde la interpelación judicial, sin especial imposición de las costas procesales derivadas de la demanda principal.

2.- Que DEBO DESESTIMAR y DESESTIMO íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por Abac Assessors SL frente a Erasmo y Dña. Valle , ABSOLVIENDO a la parte demandada respecto de las pretensiones articuladas contra ella, e imponiendo a la demandante reconvencional las costascorrespondientes.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 10/04/2019.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Maria del Pilar Ledesma Ibañez .

Fundamentos

PRIMERO.- Las actuaciones de las que dimana el presente rollo de apelación se iniciaron en virtud de demanda interpuesta por la representación procesal de por la representación procesal de D. Erasmo y DÑA.

Valle contra la entidad 'ABAC ASSESSORS,S.L.'.

Mediante dicha demanda se ejercitaba acción de reclamación de la suma de 82.604,43.-euros en concepto de indemnización por reparación de daños y perjuicios, resultantes de la liquidación del contrato de arrendamiento suscrito por las partes (los actores como arrendadores y la demandada como arrendataria) el día 1 de febrero de 2007 y cuyo objeto era el local sito en la CALLE000 nº NUM000 de Matadepera, que se convino había de destinarse a oficinas de gestoría, asesoramiento y consultoría. Dicho contrato fue pactado por un plazo de duración de siete años, habiéndose producido la tácita reconducción hasta que, en fecha 3 de febrero de 2016, la arrendataria desistió de proseguir el contrato y devolvió su posesión a los actores.

En sustento de su reclamación los actores alegan, en síntesis, de un lado, que la demandada ha sido negligente en el cumplimiento de su obligación de cuidar el local arrendado y, en particular, un árbol existente en el jardín del mismo cuyo mantenimiento tenía especialmente encomendado. De otro lado, sobre la base del informe pericial que aportan junto a su escrito de demanda ( doc. nº 9-bis; ff. 53 y ss.) emitido por el arquitecto Sr. Apolonio , se reclaman daños que se pretenden precisados de reparación, que se imputan a la demandada por haber llevado a cabo obras sin el consentimiento de los arrendadores.

El perito valora lo que denomina 'las deficiencias que imposibilitan el uso de la vivienda como tal' y relaciona daños, que se desglosan en 44 partidas, y cuyo coste global de ejecución material, incluidos los gastos generales, el beneficio industrial de la empresa reparadora y el IVA, se presupuesta por dicho perito en la suma de 82.216,05.-euros.

Por último se reclama un importe en concepto de gastos notariales, otro por lucro cesante por el tiempo sin posibilidad de obtener rendimiento del finca por causa de la realización de las obras de reparación de daños y el importe de reposición y colocación de una mosquitera.

Para el cálculo de la suma finalmente reclamada, los actores detraen la cantidad de 2.400.-euros entregada como fianza por la demandada al inicio dela relación contractual.

La demandada, ABAC ASSESSORS, S.L., se opuso a la demanda y formuló demanda reconvencional.

En oposición a la demanda alegó que efectivamente llevó a cabo obras al inicio de la relación, pero que se trató de obras aprobadas por los propietarios, que supervisaron el proyecto de reforma, por resultar necesarias para adaptar la finca al uso convenido, que era el de local con actividad de oficinas, quedando las modificaciones como mejora de la finca, que ha sido entregada en mejores condiciones de las que tenía cuando fue recibida por la arrendataria. En este sentido, analizando cada una de las partidas reclamadas de las recogidas en el informe pericial apartado de contrario, se oponen a su procedencia indicando, en general, que lo que en realidad se pretende en la demanda, so pretexto de liquidar el arrendamiento, es reponer la finca al estado de vivienda, que tenía antes del arriendo, pero con elementos nuevos, lo que constituiría un enriquecimiento injusto.

Además, en lo que se refiere a los gastos derivados del árbol caído se alega que dicho árbol ya estaba muerto al comienzo del arriendo, y que fueron los propietarios quienes no lo retiraron pese a la existencia de requerimientos a tal fin.

También se oponen a la reclamación concerniente a la mosquitera por falta de acreditación, y a la relativa al lucro cesante.

Por vía de reconvención, se reclama la devolución de la fianza entregada invocando el art. 36.4 LAU .

Seguido el juicio por sus trámites, por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de los de Terrassa se dictó sentencia en fecha 10 de abril de 2017 por la que: (i) se estimó parcialmente la demanda presentada por los actores y se condenó a la parte demandada a abonar a los demandantes la cantidad de 21.539,90 euros a incrementar con el interés legal desde la interpelación judicial, sin especial imposición de las costas procesales derivadas de la demanda principal, y (ii) se desestimó la demanda reconvencional imponiendo a la demandante reconvencional las costas derivadas de la misma.

En sustento de esta resolución, el juzgador de primer grado tras revisar y analizar pormenorizadamente los diferentes conceptos que integraban la reclamación de la demanda, concluye aceptando los siguientes: n suma, en atención a los anteriores fundamentos, la cantidad que ha de abonar la parte demandada asciende, salvo error u omisión, a 21.539,90 euros, conforme a los siguientes conceptos: a) 711,48 euros de reparación de daños caída de árbol; b) 250 euros de extracción árbol caído y c)? 22.978,42 euros por obras de reparación (15.958,35 euros por las partidas aceptadas+13 % gastos, +6% de beneficio industrial+21% de IVA).

Del importe en junto de las partidas reconocidas deduce los 2400 euros correspondientes a la fianza arrendaticia, lo que le lleva, como hemos apuntado, a estimar parcialmente la demanda con condena a ABAC ASSESSORS al pago de la suma de 21.539,90 euros de principal, una vez ya deducida la fianza, lo que, consecuentemente, comporta la desestimación de la demanda reconvencional.

Dicha resolución es objeto de apelación por ambas partes.

Los actores parten de la base de que el contrato era de local de negocio y que, por lo tanto, conforme a lo dispuesto en el art. 4.3 de la vigente LAU , se rige en primer término por los pactos concertados entre las partes. Sobre esta premisa señalan que el pacto 11º el contrato exigía autorización escrita para la realización de obras correspondientes y, aunque admiten que se le presentaron proyectos de obras de adecuación por la arrendataria, niegan haber concedido el permiso por escrito para las mismas. De este modo impugnan la falta de concesión de todas las partidas reclamadas, esto es, tanto las recogidas en la pericial aportada que no son reconocidas por el magistrado de primera instancia, que insisten en que se trata de desperfectos imputables a la arrendataria, como las sumas reclamadas en concepto de gastos notariales y lucro cesante, solicitando que por este tribunal se reconozca la procedencia de su abono por ABAC ASSESSORS. Sin embargo, ya no reclaman la partida relativa a la mosquitera.

Por su parte, ABAC ASSESSORS también recurre en apelación la sentencia y lo hace en los siguientes términos que pasamos a enunciar siquiera esquemáticamente: (i) denunciando que la sentencia incurre en incongruencia por conceder cantidades que no tiene naturaleza indemnizatoria, ni de restitución del bien a su estado inicial o a un buen estado de conservación, como lo son las partidas que se conceden en concepto de 'gastos generales' y 'beneficio industrial' de en esta alzada la partida correspondiente a la reposición de la mosquitera; (ii) aduciendo que también recurre en incongruencia extrapetita pues los importes objeto de condena implican la imposición a la arrendataria de restituir la finca a su estado inicial, cuando dicha petición no ha sido objeto del proceso; (iii) aduce que la sentencia incurre también en vicio de incongruencia interna al apreciar la existencia de consentimiento tácito para unas partidas de obra y para otras no, defendiendo que, en realidad, todas las obras de adaptación se deben estimar conocidas, conocidas y aprobadas por la propiedad, invocando en este sentido la teoría delos actos propios; (iv) mantiene la arrendataria que ha acreditado el cumplimiento de sus obligaciones de mantenimiento de la finca para el uso convenido, que era el local, con lo que la condena no puede suponer que se les obligue a restituir la finca a su primitivo uso de vivienda, y (v) se opone a la indemnización que se le impone por cada una de las partidas reconocidas en sentencia, analizándolas al detalle.

Así las cosas, solicita que en esta alzada se revoque la sentencia apelada y se dicte otra por la que se desestime íntegramente la demanda principal y se estime la demanda reconvencional, con las correspondientes condenas en costas.

Cada una de las partes se opone al recurso interpuesto por su contraria.



SEGUNDO.- Los recursos interpuestos determinan que la controversia se plantee en esta alzada casi en los mismos términos que en la primera instancia, contando este tribunal con el mismo material probatorio.

Por lo que se refiere a los conceptos que integran la reclamación contenida en la demanda principal, como quiera que los recursos de ambas partes se refieren a los mismas, estando profundamente imbricados aunque postulando soluciones antitéticas, consideramos que para una mejor claridad y por evitar reiteraciones innecesarias se deben examinar conjuntamente pormenorizando, una vez revisada la prueba practicada, nuestra posición acerca de cada una de las partidas objeto de reclamación.

Ahora bien, antes de ello, realizaremos ciertas consideraciones generales en relación al régimen jurídico aplicable y en respuesta a las alegaciones de carácter procesal que realiza la representación de ABAC ASSESSORS en su recurso.

Comenzando por esta últimas, en cuanto a los pretendidos vicios de incongruencia extrapetita que la representación de la que fuera arrendataria denuncia, sin perjuicio de analizar posteriormente el denunciado vicio de incongruencia interna que remite más bien a un problema de motivación, debemos señalar que constituye doctrina jurisprudencial consolidada la que establece que, para determinar la congruencia, se ha de acudir al examen comparativo de lo postulado por las partes, y los términos del fallo, estando autorizado el órgano jurisdiccional para hacer un ajuste razonable y sustancial con los pedimentos de los que litigan, siempre que no se produzca una alteración de la causa de pedir, ni una sustitución de las cuestiones debatidas por otras, guardando el suficiente acatamiento de la sustancia de lo solicitado, sin que ello requiera una exacta identidad, ni una literal concordancia, ni mucho menos alcance a los razonamientos empleados por las partes, aplicando adecuadamente el derecho pertinente, sin necesidad de someterse a una rigurosa literalidad.

Además, el Tribunal Supremo se ha encargo de precisar al respecto que no se produce incongruencia por el cambio de punto de vista del tribunal respecto al mantenido por los interesados, siempre que se observe absoluto respeto para los hechos, que son los únicos elementos que pertenecen a la exclusiva disposición de las partes, si bien con la facultad del juzgador de fijar los alegados de modo definitivo según el resultado de las pruebas, de modo que la armonía entre los pedimentos de las partes con la sentencia no implica necesariamente un acomodo rígido a la literalidad de lo suplicado, sino que ha de hacerse extensiva a aquellos extremos que la complementen y precisen o que contribuyan a la fijación de sus lógicas consecuencias, bien surjan de los alegatos de las partes, bien sean precisiones o aportaciones en su probanza.

En atención a estas consideraciones, de una simple lectura de la sentencia apelada resulta que la acción ejercitada era de reclamación de cantidad, que se estima en parte, sin que en ello pueda apreciarse falta de congruencia alguna. Por otra parte, el juzgador a quo realiza una exhaustiva y minuciosa valoración de la prueba practicada en las actuaciones, anudando a cada uno de los hechos o circunstancias que va considerando justificadas las consecuencias jurídicas que estima procedentes y se ciñe a la revisión de los conceptos indemnizatorios que reclama la parte actora, entre los que, por cierto, se incluyen los relativos a gastos generales y a beneficio industrial en tanto la cuantificación de la reclamación interesada en la demanda se fija a partir de la pericial adjuntada por los actores que incluye dichas partidas de gasto. De este modo, de los fundamentos se infieren claramente las razones que le llevan al fallo estimatorio parcial de la demanda principal y desestimatorio de la reconvención, sin que, en ningún caso, pueda apreciarse falta de congruencia e indefensión.

Cuestión distinta, pero irrelevante a los efectos de entender debidamente cumplidos tanto el deber de congruencia como el de motivación, es que la recurrente no comparta los argumentos del juzgador.



TERCERO.- Por lo que se refiere al régimen jurídico legal y convencionalmente aplicable, suscribimos, y a ellos nos remitimos, los argumentos que expone el juzgador en el fundamento jurídico segundo de su resolución, con invocación de sentencias dictadas por este mismos tribunal.

En resumen y en líneas generales, baste ahora con apuntar que el artículo 1.562 del CC establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del mismo texto legal hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1.555.2º del CC al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del CC , existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable. En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa.

Por otra parte, de acuerdo con el artículo 4.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos , en la redacción anterior a la Ley 4/2013, de 4 de junio, los arrendamientos para uso distinto de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, y sólo en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

En el supuesto de autos, es un hecho indiscutido, y en todo caso resulta del tenor del propio contrato adjuntado como doc. nº 1 a la demanda, que las partes suscribieron el arriendo el día 1 de febrero de 2007, en principio por un plazo de siete años, que se prolongó hasta nueve años, de modo que se extinguió el 3 de febrero de 2016. Tampoco resulta indiscutido que el objeto de dicho contrato venía constituido por el local sito en la planta baja del inmueble radicado en la CALLE000 de Matadepera conviniéndose que se destinaría por la demandada a uso de oficinas.

Además de la introducción contenida en el informe pericial acompañado a la demanda ( vid. f. 55), elaborado después de una única asistencia a la finca el día 3 de marzo de 2016, resulta que el local objeto del arriendo era una vivienda ubicada en la planta baja de un edificio plurifamiliar rodeado de patios, denominado 'Can Marcet' que data del año 1.900 proyectado por el arquitecto modernista Claudio , y ampliado posteriormente por el también arquitecto, Sr. Desiderio , declarado como bien cultural de interés local por el Ayuntamiento de Matadepera.

Así las cosas, antes de su uso como oficinas consta que todo el inmueble había sido destinado a vivienda, y el propio perito manifiesta en esa nota introductoria, tras advertir que observa claras deficiencias que imposibilitan el uso como vivienda por modificación de instalaciones y síntomas de deterioro de algunos elementos arquitectónicos por falta de mantenimiento, que los propietarios le encargan que haga una recensión de los desperfectos ocasionados por los inquilinos (la demandada) y que valore el coste económico y el plazo de ejecución que supondría la reposición de la vivienda a su estado original.

En este punto, no resulta ocioso recordar que la LAU, en su redacción aplicable, distingue tres tipos de obras ,que son: 1.- Obras de conservación, a las que se refiere el artículo 21, en relación con los artículos 107 , y 115.2 ª, y 116,2º del Texto Refundido de 1964, y con el artículo 1554.2º del Código Civil , consistentes en las reparaciones necesarias a fin de conservar el local en las condiciones de servir al uso convenido, y que, en principio, salvo que otra cosa se pactase, son obligación y a cargo del arrendador; 2.- Obras de mejora, a las que se refiere el artículo 22, en relación con el artículo 112 del Texto Refundido de 1964, que, en defecto de pacto, son facultad del arrendador y a su cargo; y 3.- Obras de modificación de la configuración de la vivienda o sus accesorios ( ex. ar. 2.2 de la propia LAU), a las que se refiere el artículo 23, en relación con el artículo 114.7 ª del Texto Refundido de 1964, que son facultad del inquilino y a su cargo, en determinadas condiciones, con el consentimiento del arrendador o autorización judicial.

Y al respecto de los diferentes tipos de obra, por su trascendencia para resolver el recurso conviene trascribir las estipulaciones 11ª, 12ª y 13ª del contrato suscrito por las partes, que rezan como sigue: ' 11º.- El arrendatario podrá practicar obras (instalaciones, techo, aire acondicionado, lavabos, cocina, jardín) siempre y cuando lo autorice por escrito y firmado por la propiedad. Las obras que realice el arrendatario no durarán más de 3 meses a partir de la fecha de autorización firmada por la propiedad. En todo caso, las obras así autorizadas serán de cargo y cuenta del arrendatario, y quedarán en beneficio de la finca, sin derecho a indemnización o reclamación, en momento alguno. El permiso municipal será, también, de cuenta y cargo del arrendatario, así como la dirección técnica o facultativa en su caso. Queda expresamente pactado que las baldosas ubicadas en el suelo y la pared de la casa no se podrán manipular bajo ningún concepto a excepción de las modificaciones que sean necesarias para que el WC actualmente existente puede dividirse en dos espacios o estancias independientes. También el arrendatario se compromete a cuidar los árboles que están en el jardín.

12º.-El arrendatario se obliga a hacer a su cargo en el local objeto del contrato, todas las reparaciones necesarias a fin de conservarlo en estado de servir para el uso convenido y sin que durante la ejecución en las mismas tenga derecho suspender el contrato o desistir del mismo ni a indemnización alguna, así como tampoco a disminuir o paralizar el pago de la renta. Con ello renuncia expresamente prevenido el artículo 30, En relación con el artículo 21 de la LAU de 1.994 .

13º.-En el caso de que el arrendador deseara efectuar obras de mejora del local, deberá notificarlo por escrito, con tres meses de antelación como mínimo, al arrendatario, quien no podrá oponerse las mismas sin perjuicio del derecho que le asiste a ejercitar dentro del plazo de un mes desde dicha notificación de rescindir el contrato si las obras le afectan de modo relevante.

Asimismo el arrendatario tendrá derecho la reducción de renta por razón de la parte de local de la que sea privado a causa de aquellas .'

CUARTO.- A partir de elementos fácticos y normativos anteriormente expuestos podemos enunciar ya unas bases o pautas de conclusión que determinarán los criterios con los que analizaremos cada una de las partidas que integran la reclamación de la actora, y de cuyo resultado depende también la resolución de la demanda reconvencional, partidas que pasaremos a analizar pormenorizadamente en el fundamento jurídico siguiente.

Tales bases o premisas de conclusión son las siguientes: 1.-En ningún caso corresponde repercutir en la demandada las obras necesarias para devolver al local su primitivo uso de vivienda, habida cuenta que es claro, y no precisa de mayores interpretaciones, que el objeto del arrendamiento fue un local destinado a oficinas.

2.-Precisamente porque, pese a que la finca había venido siendo la planta baja de un edificio residencial, es decir, destinado a vivienda, y sin embargo se arrendó a ABAC ASSESSORS como local de negocio, consideramos que las obras de adaptación naturalmente requeridas para tal cambio de uso estaban necesaria e implícitamente autorizadas con la firma del propio contrato de arrendamiento, es decir, con el acuerdo de voluntades (expresas) que el mismo entrañaba, de modo que no precisaban un consentimiento expreso ulterior. Ello no es más que una consecuencia de las normas generales en materia de obligaciones y contratos y, más precisamente, de lo dispuesto por el art. 1.258 del Código Civil cuando establece que, desde que se perfeccionan, los contratos obligan 'no sólo al cumplimiento del expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley', norma que en el caso de los contratos de arrendamiento, se debe poner en relación con lo dispuesto en el art. 1.554 del propio Código Civil que obliga al arrendador, con carácter principal, a entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato, obviamente en condiciones de utilidad para el uso convenido, y a mantener al arrendatario en el goce pacífico del objeto del contrato durante toda su duración.

En este sentido, como hemos tenido ocasión de exponer en resoluciones precedentes de este mismo tribunal (por ejemplo, en sentencias de 22 de junio y de 13 de noviembre de 2018 ), conforme a doctrina jurisprudencial consolidada, la autorización del arrendador puede ser expresa o tácita, y aún implícita en las denominadas obras de adaptación, considerándose implícitamente autorizadas las obras de adaptación cuando la fecha de su realización sea muy próxima a la del contrato ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 1995 y 20 de junio de 1996 ; RJA 9098/1995 , y 5078/1996 ), si bien, constituye igualmente doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 1997;RJA 1653/1997 ), que la autorización para las obras de adaptación no puede tener vigencia indefinida, y que ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de abril de 1963 , y 4 de julio de 1991 ; RJA 1992/1963 , y 5323/1991 ), la autorización para realizar obras otorgada por el arrendador al celebrarse el contrato no tiene vigencia indefinida y para cualquier obra, porque ello supondría una renuncia de los cercenados derechos dominicales sobre la finca arrendada.

En este caso, resulta de las prueba documental que muchas de las obras fueron ejecutadas contemporáneamente a la suscripción del contrato de arrendamiento, por lo que es posible entender en este caso que las obras ejecutadas fueron obras de adaptación o acondicionamiento necesarias del local, en cuanto su finalidad fue la de dar cierta condición o calidad a la finca, disponiéndola y preparándola de manera adecuada a la finalidad pactada en el contrato de arrendamiento de servir de local destinado a oficinas.

En esta línea de pensamiento, a nuestro juicio, las previsiones recogidas en el pacto undécimo del contrato están orientadas a regular las posibles futuras obras modificativas de la configuración de la vivienda o sus accesorios a las que se refiere el artículo 23 LAU , sometiéndolas a ciertos vetos (baldosas) y admitiendo su genérica posibilidad facultativa para el inquilino y a su cargo, en determinadas condiciones y con el consentimiento del expreso y escrito de la parte arrendadora, pero esta norma, por las razones expuestas y en una interpretación orgánica y sistemática del contrato, y ordenada a que el mismo produzca sus efectos, no es de aplicación a las obras de adaptación llevadas a cabo para posibilitar el cambio de uso y con ello la utilización pactada del local por parte de la arrendataria. Esta interpretación se ve abonada por los actos propios de la propiedad que admite haber supervisado los planos para llevar a cabe esas obras adaptativas y que, devolvió el aval dado en garantía para el plazo del contrato inicialmente pactado sin efectuar reserva u objeción alguna.

3.-Las partes, con renuncia al régimen legal aplicable por defecto antes expuesto que dimana de las previsiones de los arts. 21 y 30 de la LAU , destinan su pacto 12ª a regular las obligaciones de conservación del local, haciendo recaer sobre la arrendataria la carga de efectuar ' todas las reparaciones necesarias a fin de conservarlo en estado de servir para el uso convenido '.



QUINTO.- Sentado lo anterior, corresponde ahora, a la luz de los parámetros básicos establecidos, examinar pormenorizadamente las partidas que comprende la reclamación planteada por los arrendadores (a excepción de la suma que se reclamaba por la mosquitera) siguiendo para ello el mismo esquema y orden seguido por la resolución recurrida.

(I) Reparación de daños derivados de caída de árbol. Con relación a esta pretensión debemos remitiros a los argumentos que detalladamente se exponen en la resolución apelada, que enteramente suscribimos, habida cuenta que, al igual que el juez a quo, no consideramos acreditado que en el momento en que comenzó el arriendo el árbol en cuestión ya estuviera muerto o en riesgo de caída inminente, y, de haber sido así, lo debió especificar la arrendataria al suscribir el contrato formulando la oportuna reserva, en lugar de aceptar, como así hizo, el compromiso específico de ' cuidar los árboles que están en el jardín' ( pacto 11ª in fine). Queda acreditada, por indiscutida, tanto la caída del árbol como la existencia de daños a terceros, y los gastos que se reclaman (de reparación de esos daños y de retirada del árbol se justifican con la documental adjuntada a la demanda). Por ello debemos ratificar en esta alzada la obligación de abono de estas partidas por la arrendataria que ascienden a 711,48.-euros por la reparación de daños derivados de la caída de árbol? y otros 250.- euros como coste de retirada del árbol caído? (II) Gastos notariales. Por lo que se refiere a esta partida, relativa al coste de las actas de notariales que se aportan como documentos 6 y 7 de la demanda, suscribimos enteramente el criterio del juzgador de primer grado por tratarse de gastos voluntarios por los que ha optado la parte actora para la preparación de su reclamación. Nos remitimos a los fundamentos expuestos en la sentencia.

(III) Importe de obras de reparación .?Por el concepto referido se reclaman 82.216,05 euros a la luz del dictamen pericial antes reseñado (doc. 9 bis de la demanda).

Además de las consideraciones generales efectuadas en los fundamentos precedentes mediante las que poníamos de manifiesto que el encargo que se efectúa a este perito, esto es, las obras que se le pide que identifique y presupueste, excede con mucho de las responsabilidades que son exigibles a la arrendataria en méritos de la liquidación del contrato de arrendamiento, debemos efectuar, aplicando los criterios antes expuestos ciertas matizaciones, en los casos en que no estemos conformes con los argumentos expuestos por el magistrado de primera instancia.

D1.- Verja exterior : Suscribimos el criterio del juzgado dado que la sustitución de la puerta, que no se niega, se hizo para reparar la inhabilidad de la existente, luego se trataría de una obra de conservación, no estaba dentro de los elementos que por su singularidad la arrendataria tuviera vetada su actuación, y no se puede considerar un elemento deficiente o que entrañe un perjuicio al no acreditarse, como bien dice el juez a quo, demérito alguno para la finca .

D2.-Sustitucion de cristal exterior . También suscribimos el criterio del juzgador en este punto, puesto que no se trata de cobrar un nuevo cristal sino la reposición del existente, que no era un elemento necesario para el cambio de uso, sino potestativo para la arrendataria quien, como bien se advierte en la sentencia apelada, no puede imponer a la propiedad el mantenimiento de un cristal rotulado con el nombre comercial de la empresa, siendo su sustitución imprescindible. Por esta partida procede que la actora abone la suma de 61,64.-euros .

D3.- Timbre exterior . También suscribimos el criterio del juzgador y debemos aplicar a este elemento las mismas consideraciones señaladas con respecto al cambio de la verja exterior.

D4.- Puerta exterior . Al igual que concluye el juzgador, se debe imponer a la arrendataria la obligación de abonar el coste de reparación de esta partida, dado el evidente deterioro de la puerta, visible en las fotografías aportadas, y la obligación contractualmente asumida por la arrendataria de conservación del local y sus elementos, conservación que no necesariamente había de comportar su sustitución o configuración, que es lo que realmente prohíbe la normativa municipal dada la singularidad de la vivienda. El importe asciende a 685,08.-euros .

D5, D10, D13, D16 y D25.- Modificaciones concernientes a la instalación eléctrica.

En relación a estas partidas, discrepamos del criterio del juzgador, pues entendemos que efectivamente no deben ser sufragadas por la arrendataria, ya que en realidad su necesidad resulta de la intención de devolver a la finca su primitivo uso residencial, y las modificaciones necesarias para adaptar la finca a un uso mercantil (oficinas) las entendemos contractualmente autorizadas.

D6.- Deterioro de pared . Procede condenar a la actora al abono de esta partida, por ser un daño cuya realidad se objetiva a partir de la documentación grafica aportada, siendo que la obligación de mera conservación no es incompatible con la normativa municipal. Su importe asciende a la suma de 431,70.-euros .

D7.- Lámpara decorativa . Suscribimos enteramente el criterio del juzgador, que accede a la reclamación de los actores en este caso. El importe de esta partida asciende a la suma de 318,31.-euros .

D8.- Cristales de ventanas . Con respecto a este punto suscribimos enteramente el criterio del juzgador, al que nos remitimos, sin que quepa acceder a la pretensión por venir la actuación en las ventanas impuesta dentro de la obligación de conservación asumida por la parte arrendataria.

D9.- Persianas . También ratificamos el criterio del juzgador ante la falta de prueba de su existencia en el momento de conclusión del contrato.

D11 y 12.- Aire acondicionado .

En relación a estas partidas discrepamos del criterio del juzgador, pues entendemos que efectivamente no deben ser sufragadas por la arrendataria. Ello por cuanto su instalación, que entendemos necesaria para un local de oficinas, debe estimarse autorizada con la propia firma del contrato y, a nuestro juicio, la instalación en sí (conducciones) supone una mejora que queda en beneficio de la propiedad.

D14.- Falso techo del recibidor . A nuestro juicio, apartándonos del criterio sostenido en la sentencia recurrida, no procede imponer a la arrendataria el pago de esta partida, ya que la misma vino impuesta por la necesidad de canalizar la nueva instalación eléctrica y se debe estimar consentida por la firma del contrato como obra necesaria para la adaptación del local al uso convenido.

D15.- Desperfectos derivados de la retirada de una lámpara de pared.

Ratificando la decisión que viene adoptada en la sentencia, procede condenar a la arrendataria demandada al abono del importe de esta partida, que asciende a 588,99.-euros , pues, como señala el magistrado, mediante esta reclamación se pretende afrontar la necesidad de dejar en correcto estado la pared, cuyos daños constan en las fotografías adjuntas (foto 15 del dictamen), lo que viene impuesto por el deber de conservación asumido contractualmente por la arrendataria. portadas , no reponer una lámpara, y ello cuya existencia inicial es incierta.

D17, D18, D19, D20 , D21 y D22.- Modificaciones en el baño .

Suscribimos enteramente los razonamientos del juez a quo en cuanto a estos extremos que vienen todos ellos referidos a modificaciones verificadas en el baño del inmueble. Además de que dichas obras parecen expresamente autorizadas incluso en la cláusula 11 del contrato, antes transcrita, estimamos, manteniendo el criterio que venimos sosteniendo que estas modificaciones resultaban naturalmente derivadas del uso pactado para la finca como local destinado a oficinas, pues los paños preexistentes eran los propios de una vivienda de cierta antigüedad.

D23, D24 y D26.- Deterioro de puerta interior, deterioro de ventanas y rotura de cristal .

Todas estas partidas vienes referidas a daños por deterioro y se objetivan también en los documentos gráficos, y se debe condenar a la demandada al pago de su reparación, sobre la base de la obligación que, reforzando el régimen legal, asume la arrendataria durante toda la vida del contrato a hacer todas las reparaciones necesarias a fin de conservar el local ( ex. pacto 12, que no precisa de autorización de la propiedad mientras las obras tuvieran una mera finalidad conservativa), y que, con tal alcance, en todo caso se debían haber acometido.

Los importes de estas partidas ascienden a las siguientes sumas: 140,46.-euros para la reparación del deterioro de puerta interior; 655,48.-euros para la reparación del deterioro de las ventanas, y otros 65,85.- euros por la reposición del vidrio roto.

D27, D28, D29 y D30.- Deterioros y modificaciones en elementos de cocina, despensa y lavadero .

La sentencia concluye que procede al abono de las partidas. La parte arrendataria negó su procedencia argumentando, con alegaciones que reitera en esta alzada, que de que se alude a modificaciones autorizadas mediante el proyecto de reforma en su día presentado a la propiedad. En refrendo de esta tesis se remite a la testifical del Sr. Gabriel . Consideramos que este testimonio debe ser valorado con reserva dada la vinculación profesional del destino con ABAC ASSESSORS mientras estuvo vigente el contrato y su implicación personal en los hechos.

No obstante, aunque no asumimos todas las alegaciones del recurso de la demandada, sí que debemos efectuar, en aplicación de los criterios que hemos expuesto, ciertas matizaciones y modificaciones sobre el pronunciamiento contenido en la sentencia sobre estas partidas, cuyo abono se impone a la demandada con el argumento de que no consta que gozaran de la autorización expresa a la que obligaba la cláusula 11 del contrato.

A nuestro juicio se debe diferenciar entre unas y otras. Así, la partida D27, relativa al coste de reparación del deterioro de la puerta (visible en las fotografías 78 y 79 del informe pericial), debe condenarse a la demandada a su abono por ser una consecuencia de la inobservancia del repetido deber de conservación y reparación asumido por la arrendataria en el contrato. El importe de esta partida asciende a la suma de 655,48.-euros.

Por el contario, las partidas D28, D29 y D30 se refieren a reformas (extracción de mobiliario y encimeras o mármoles) necesarias para inhabilitar el uso de una de las estancias, de tamaño no desdeñable, como cocina, propia de un uso residencial, y adaptar la finca al uso de local de oficinas pactado, y, por consiguiente, la autorización para llevar a cabo estas modificaciones, con el alcance que tuvieran ya que hay cierta imprecisión acerca de cuál era el mobiliario existente al tiempo del contrato, se debe estimar abarcada con la firma del contrato de arrendamiento, conforme al criterio que venimos siguiendo.

D31. Reposición de ducha . Coincidimos con el juez a quo en que esta partida no puede ser repercutida en la arrendataria, pues se pretende la reposición de la cosas al estado originario, como expresamente admiten los actores en su escrito de recurso, y no es ese el fundamento de la condena a la arrendataria que no tiene la obligación de reponer la finca en condiciones de ser utilizada para uso de vivienda.

D32.- Reposición de los grifos (aixetes) del lavadero . Discrepamos del criterio del juzgador y nuevamente estimamos que el cegamiento de la canalización del agua y la retirada de los grifos es una modificación consustancial derivada de la necesidad de adaptar la finca al uso de local de oficinas pactado, que no debe repercutirse en la arrendataria.

D33.- Reposición del termo eléctrico . No suscribimos en este punto el criterio del juzgador. Ciertamente, como se indica en la resolución apelada, lo que se cuantifica es la reposición de un termo eléctrico que instaló la parte arrendataria (doc. 22 de la contestación).A nuestro juicio, acogiendo en este punto el criterio que sostienen los actores en su escrito de apelación, si la instalación de agua caliente existente (al parecer de gas) se sustituyó por la arrendataria por esta eléctrica, ABAC, en cumplimiento de su obligación de conservación y mantenimiento en condiciones de uso, debió, bien reponer la instalación anterior, bien dejar en favor de la propiedad la nueva instalación. De así imponerse a la arrendataria el pago de esta partida cuyo coste asciende a la suma de 579,98.-euros D34.- Instalación de telecomunicaciones . No podemos ratificar la decisión del juez a quo en cuanto a este extremo. Las instalaciones de telecomunicaciones se derivaban otra vez de la derivada de la necesidad de adaptar la finca al uso de local de oficinas pactado, autorizada por el contrato según lo expuesto, suponen una mejora que queda, si así lo quiere la propiedad, en beneficio de la finca, y si no la quiere mantener corresponde a los actores sufragar su retirada, pues, insistimos, la arrendataria que no tiene la obligación de reponer la finca en condiciones de ser utilizada para uso de vivienda.

D35,D36, D37 y D38.- Destrozo de barandilla y jardineras de piedra, puerta y deterioros de pavimento en patio.

La sentencia apelada rechaza la repercusión en la arrendataria del coste de reparación de estas partidas por no considerar acreditado cuándo se produjeron esos deterioros atendiendo, sobre todo, a los testimonios del vecino Sr. Hernan y del instalador del aire acondicionado, Sr. Imanol . Ratificamos enteramente la detalladas valoración probatoria y la conclusión alcanzada por el juzgador de primer grado a la que, en aras a la brevedad y para evitar reiteraciones innecesarias, nos remitimos.

D39, D40 y D41.- Reposición de placa cerámica, reposición de luces exteriores y reparación de fachada consistente en modificación de dintel y jambas de ventanal en fachada .

Coincidimos con el juzgador de instancia cuando concluye que no se puede condenar a la arrendataria al abono de dichas partidas acceder a las referidas partidas, pues, no se acredita su preexistencia al tiempo de otorgarse el contrato, y, para acreditar dicha preexistencia, como bien se afirma en la sentencia, no consideramos bastantes las fotografías históricas que se aportan, por no ser de fecha fehaciente próxima a la entrega.

D42 y D43.- Pintado general de la vivienda y de carpintería .

No cabe repercutir estas partidas en la arrendataria, de conformidad con el régimen jurídico expuesto en el fundamento jurídico tercero de esta resolución y ratificando los argumentos expuestos por el juez a quo.

Ello, en síntesis, por estimar que la necesidad de pintar se deriva del desgaste propio del uso (en este caso durante 9 años) consustancial al arrendamiento y que la obligación de acometer esta partida excede del deber de conservación en estado de servir al uso convenido que el pacto 12º del contrato impone al arrendatario.

D44.- Imprevistos . Con respecto a esta pretensión consideramos, al igual que el juzgador de instancia, que carece de amparo jurídico *Gastos generales. Tampoco consideramos procedente otorgar cantidad alguna en concepto de gastos generales. Primero, por su imprecisión teniendo en cuenta que se reclama sobre la base de un presupuesto, y, segundo porque lo que se solicita es una indemnización y este sería un daño emergente eventual, no actual ni que haya de presentarse necesariamente, máxime teniendo en cuenta la escasa envergadura, muy por debajo de lo solicitado, de las obras/reparaciones que se reconocen, lo que implica que no conste acreditado la necesidad de otros gastos que los ya contemplados. reparción in natura *Beneficio industrial e IVA . Por el contrario, sobre el precio total de las reparaciones reconocidas, que se especificará a continuación, sí que se deben aplicar los porcentajes reclamados en concepto de beneficio industrial e IVA, que son gastos que necesariamente se han de producir en la reparación de dichas partidas.

A modo de recapitulación, la suma de todas los conceptos integrados en la pericial aportada por la actora en sustento de su reclamación por daños que admitimos que deben ser abonados por la arrendataria (partidas D2, D6, D7, D15, D23, D24, D26, D27 y D33) ascendería a la suma (s.e.u.o.) de 4.486, 39.-euros euros (por obras de reparación (3.497,89.-euros por las partidas aceptadas+6% de beneficio industrial+21% de IVA). ? (IV) Lucro cesante.

La parte actora reclama en concepto de lucro cesante el importe correspondiente a la renta anteriormente pactada durante el tiempo de 40 días que pericialmente se calculan para la ejecución de obras de reparación. Suscribimos los argumentos expuestos por el juzgador de instancia en cuanto a este extremo cuando, en síntesis y de conformidad con la doctrina general que expone y a la que nos remitimos, indica que, en el caso de autos, la concurrencia de un perjuicio por lucro cesante repercutible en la arrendataria se derivaría de la imposibilidad de concertar un potencial arriendo de la misma naturaleza, lo que no queda supeditado a la reposición del uso original de la finca como vivienda. Indica también, con cita de resoluciones de este mismo tribunal, que la indemniación por este concepto exigiría algún indicio probatorio de que la a rrendadora se ha visto en la tesitura de rechazar la existencia de ofertas de compra o arrendamiento por razón de la conducta ilícita e incumplidora de la arrendataria. Por otra parte, dada la relativamente escasa entidad, en contrataste con las pretensiones interesadas en la demanda principal, de las partidas que finalmente han sido acogidas como debidas por la arrendataria, no se sostiene siquiera la necesidad de un lapso temporal de 40 días para ejecutarlas, que es el módulo contemplado para el cálculo del lucro cesante.



SEXTO.- Manteniendo, para mayor claridad, la estructura seguida por la sentencia apelada, debemos concluir estableciendo la cantidad que ha de abonar la parte demandada en la suma, nuevamente s.e.u.o., de 3.047,87.-euros , conforme a los siguientes conceptos: -711,48 euros de reparación de daños caída de árbol? -250 euros de extracción árbol caído? - 4.486, 39.-euros euros, por obras de reparación (3.497,89.-euros por las partidas aceptadas+6% de beneficio industrial+21% de IVA). ? -reducción de 2400 euros de fianza.

La cantidad reconocida como principal objeto de condena habrá de incrementarse con el interés legal desde la interpelación judicial conforme a los arts. 1100 , 1101 y 1108 CC .

Ello supone en la práctica la desestimación del recurso interpuesto por los actores, pues, aunque se mantiene la estimación parcial de la demanda principal, se reduce en esta alzada el principal a cuyo pago se condena a la arrendataria, y, correlativamente, una estimación parcial del recurso interpuesto por la representación de BAC ASSESSORS,S.L..

SÉPTIMO.- Por lo que atañe a las costas de primera instancia, se ratifican los pronunciamientos que vienen acordados, dado que (i) se mantiene la estimación parcial de las pretensiones de la demanda principal, aunque por una cuantía sensiblemente menor, y (ii) se mantiene la íntegra desestimación de la demanda reconvencional al no haber saldo de la fianza a favor de la arrendataria que deba ser objeto de devolución.

Y, en lo que respecta a las costas causadas en esta alzada, los actores deberán pechar con las costas derivadas de su recurso, que se ve desestimado, y no se hace expresa imposición de las costas derivadas del recurso interpuesto por la arrendataria demandada habida cuenta su estimación parcial (ex art. 394 y 398 de la LEC ).

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de D. Erasmo y Dª. Valle y estimando en parte el recurso de apelación formulado por la representación de la entidad 'ABAC ASSESSORS,S.L', ambos contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Terrassa en fecha 10 de abril de 2017 en los autos de Juicio Ordinario nº 336/2016 de los que dimana el presente rollo de apelación, REVOCAMOS PARCIALMENTE dicha resolución y, en su lugar acordamos: 1.-Mantener LA ESTIMACIÓN PARCIAL de la demanda presentada por la representación de D. Erasmo y de Dª. Valle contra la entidad ABAC ASSESSORS SL y, en consecuencia, CONDENAR a la parte demandada a abonar a los demandantes la cantidad de 3.047,87.-euros que se verá incrementada con el interés legal a computar desde la interpelación judicial, sin especial imposición de las costas procesales derivadas de la demanda principal.

2.- Ratificar la DESESTIMACIÓN ÍNTEGRA de la demanda reconvencional interpuesta por ABAC ASSESSORS SL contra D. Erasmo y Dª. Valle , ABSOLVIENDO estos últimos de las pretensiones que contra ellos se interesaban en dicha demanda reconvencional e imponiendo a la demandante reconvencional las costas correspondientes.

3.- D. Erasmo y Dª. Valle deberán pechar con las costas derivadas de su recurso, con pérdida del depósito consignado para recurrir, y no se hace expresa imposición de las costas derivadas del recurso interpuesto por ABAC ASSESSORS SL. a quien se devolverá el correspondiente depósito.

La presente sentencia no es firme y contra ella caben recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo o el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya , a interponer por escrito presentado ante este tribunal en el término de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con copia de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, que se unirá al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :