Sentencia CIVIL Nº 943/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 147/2018 de 25 de Julio de 2019

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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FAX: 935673531
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N.I.G.: 0818442120158227722
Recurso de apelación 147/2018 -2
Materia: Juicio ordinario arrendamiento de bienes inmuebles
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Rubí
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 749/2015
Parte recurrente/Solicitante: Paulina
Procurador/a: ELADIO ROBERTO OLIVO LUJAN
Abogado/a:
Parte recurrida: Mario
Procurador/a: VICTORIA MORALES FRASNEDO
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 943/2019
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Elena Boet Serra
Barcelona, 25 de julio de 2019

Antecedentes

Primero . En fecha 8 de febrero de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 749/2015 remitidos por Sección Civil Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Rubí a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a ELADIO ROBERTO OLIVO LUJAN, en nombre y representación de Paulina contra Sentencia - 27/10/2017 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a VICTORIA MORALES FRASNEDO, en nombre y representación de Mario .

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que DEBO ACORDAR y ACUERDO ESTIMAR la demanda formulada por Mario representado por la Procuradora Dª Victoria Morales Frasnedo, contra Paulina representada por el/la Procurador D. Eladio Roberto Olivo Lujan y, firme que sea la presente sentencia, se condena a la parte demandada al pago de las cantidades de 58.300 euros 7.134,86 euros a la parte actora y al pago de los intereses conforme al fundamento jurídico cuarto de la presente resolución.

Procede la condena en costas procesales originadas en el presente juicio a la parte demandada.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 10/07/2019.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Maria del Pilar Ledesma Ibañez .

Fundamentos

PRIMERO.- Las presentes actuaciones se iniciaron por demanda de juicio ordinario presentada por la representación procesal de D. Mario contra Dª Paulina . El actor actúa como arrendatario que fuera de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de Sant Cugat del Vallès y ejercita acción en liquidación del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, la demandada como arrendadora, en fecha 25 de enero de 2013, contrato cuya vigencia se inició el 2 de febrero de 2013 y que objeto de novación en fecha 22 de marzo de 2013.

Dicho contrato fue resuelto por el desistimiento del arrendatario con efectos desde el día 2 de octubre de 2015.

El actor reclama, por una parte, la suma de 58.300.-euros, que se corresponde con el importe al que ascienden las rentas arrendaticias devengadas después del desistimiento y hasta la finalización del plazo pactado, es decir, de octubre de 2015 a agosto de 2016 (ambos incluidos), a razón de 5.300.-euros mensuales, rentas que el actor satisfizo por adelantado al tiempo de producirse la novación del contrato. Y, acumulada a dicha reclamación, el actor pretende que se le reintegre la fianza arrendaticia en la parte que se estime correspondiente, admitiendo, teniendo en cuenta las aclaraciones llevadas a cabo en la audiencia previa, que de la cantidad entregada en tal concepto al inicio del contrato (10.600.-euros) se debe descontar la suma de 3.465,14.-euros, que se desglosaría del siguiente modo: 3.007,48.-euros se corresponderían con una deuda reconocida relativa a facturas de suministros del principio de la relación; otros 300.-euros sería el importe de reparación de la valla de entrada al recinto en el que se ubica la vivienda, y otros 157,66.-euros se corresponderían con facturas de gas consumido durante el tiempo de vigencia del contrato.

Fuera de estas tres partidas, el actor muestra su disconformidad con la liquidación provisional de la fianza arrendaticia llevada a cabo por la arrendadora, particularmente con las cantidades que se imputan a reparación del jardín, daños en un colchón y sustitución de una lámpara, así como a importe de reparación de daños en la puerta de entrada.

La demandada se personó y se opuso a la demanda alegando, en síntesis, en primer lugar, que las cantidades que se reclaman en concepto de rentas adelantadas no deben ser reintegradas, pues se trataba de pagos obligados por el arrendatario conforme a la novación contractual operada, la cual, según la demandada, eliminó del contrato la facultad de desistimiento unilateral antes del plazo pactado. En segundo lugar, señala que se debe deducir de la fianza la suma de 10.368,98.-euros conforme a la liquidación ya practicada.

Seguido el juicio por sus trámites, por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de los de Rubí se dictó sentencia en fecha 13 de noviembre de 2017 por la que se estimaba íntegramente la demanda interpuesta, condenando a la demandada a abonar al actor la suma de 58.300.-euros, en concepto de devolución de las rentas abonadas por anticipado, y la de 7.134,86.-euros correspondientes al saldo favorable al demandante resultante de la liquidación de la fianza Por la representación de la demandada, Dª. Paulina , se interpone recurso de apelación contra dicha sentencia invocando la concurrencia de error en la valoración de la prueba y alegando, en resumen, en cuanto al reintegro de las rentas adelantadas, que la modificación contractual comportó un nuevo término contractual de obligado cumplimiento para el actor arrendatario. Y, en relación con la liquidación de la fianza, insistiendo en que de la suma entregada en tal concepto se deben deducir las partidas indicadas en la liquidación provisional practicada, antes reseñadas.

Por todo ello pide que se estime el recurso y se revoque la sentencia apelada para que en esta alza se dicte otra en las que se acojan sus pedimentos y se absuelva a la demandada del primero de los pedimentos (el reintegro de las rentas) y se practique la liquidación de la fianza conforme a su propuesta.

El actor, aquí apelado, se opone al citado recurso y, suscribiendo los razonamientos vertidos por la juzgadora de instancia, solicita la confirmación de la sentencia recurrida.



SEGUNDO.- A la vista de las alegaciones anteriormente expuestas, y comenzando por la reclamación que se efectúa en concepto de devolución de rentas adelantadas, constatamos que la controversia se plantea en esta segunda instancia en los mismos términos que en la primera y contamos para su resolución con el mismo material probatorio.

Se trata esencialmente de determinar el alcance de la modificación del contrato que tuvo lugar el día 22 de marzo de 2013.

Para resolver dicha cuestión es preciso enunciar los hechos que al respecto resultan acreditados, bien por no resultar contradichos, bien porque así resulta de la prueba practicada, conforme iremos detallando.

Son los siguientes: 1.-En fecha de 25 de enero de 2013 las partes, el actor como arrendatario y la demandada como arrendadora, suscribieron un contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 número NUM000 de San Cugat del Vallès cuya vigencia se inició el día 2 de febrero de 2013. En dicho contrato, que aparece aportado como doc. nº 1 junto al escrito de demanda (ff. 45 y ss.), se fijó una renta arrendaticia por importe de 5.300.-euros mensuales que incluía también los gastos de comunidad, el IBI, el mantenimiento del jardín y de la piscina, y quince horas semanales de limpieza del hogar (vid. cláusula 10ª).

A la firma de contrato, el arrendatario entregó a la arrendadora la suma de 10.600.-euros en concepto de fianza, así como la suma de 63.600.-euros en concepto de renta adelantada correspondiente al primer año de vigencia del contrato.

2.- Por su relevancia para la resolución de la controversia, pasamos a transcribir en su integridad la cláusula o condición anexa tercera del contrato, en la que se regulaba su duración: ' 3ª.-El presente contrato se pacta por el plazo obligatorio de un año, contado desde la fecha de la firma.

Transcurrido el plazo indicado, se irá prorrogando por periodos anuales, hasta un máximo de dos años más.

Transcurrido el primer año de vigencia del presente contrato EL ARRENDATARIO podrá rescindir el mismo avisando al arrendador con dos meses de antelación. Dicha resolución no conllevará el pago de rentas ni indemnización alguna a favor del ARRENDADOR, salvo rentas vencidas.

En el supuesto de que el ARRENDATARIO resolviera el presente contrato durante el periodo obligatorio de un año, deberá abonar la totalidad de las rentas pendientes hasta el cumplimiento del periodo obligatorio inicial pactado.(1 año) ' 3.-El día 22 de marzo de 2013, es decir, a los casi dos meses de la firma del contrato, las partes firmaron un documento, que se ajunta también a la demanda como doc. nº 2 (f. 50), que, nuevamente por su importancia, pasamos también a transcribir literalmente: ' Yo, Paulina , con DNI número: NUM001 , propietaria de la casa sita en la C/ CALLE000 número NUM000 de San Cugat del Vallès (Barcelona).

Habiendo alquilado dicho inmueble fecha Febrero de 2013, en contrato firmado por el inquilino, Sr.

Mario , y propietaria, por un periodo de un año prorrogable hasta tres ACEPTO a solicitud del Sr. Mario , que el contrato sea por tres años, tiempo máximo reflejado en dicho documento (FEBRERO 2013-SEPTIEMBRE 2016).

Respecto al IPC, cuya subida incrementa el precio del alquiler anual, se valorará a primeros del año en curso, teniendo que pagar el inquilino la cantidad correspondiente, después de haber realizado los cálculos pertinentes.

Y recibo el importe de los dos años del alquiler restantes, por adelantado, cuya cifra es: 5300 euros por 31 meses, que hacen un total: 164.300 euros, por transferencia a mi cuenta bancaria cuyos datos son 'Banco de Sabadell..... ' 4.-Con fecha 15 de junio de 2015 el arrendatario, a través de su letrada, dirigió un requerimiento fehaciente (burofax), que al no ser recibido, se reiteró en fecha 15 de julio de 2015 (vid. documentos. 6 a 8 de la demanda). En dichas comunicaciones, el arrendatario notificó formalmente su desistimiento del contrato que ser haría efectivo con el reintegro de la posesión de la vivienda objeto del arrendamiento en fecha 2 de octubre de 2015.

5.- El día 2 de octubre de 2015 efectivamente se produjo la devolución de la posesión de la finca a la arrendadora. A instancia del arrendatario dicha devolución tuvo lugar ante la Notario, Dª MARIA CONCEPCIÓN ALONSO VASALLO, que levantó acta dando fe de ello y de la correspondencia con la realidad de las dieciséis fotografías adjuntadas por el arrendatario que ilustraban el estado en que se devolvía la finca, quedando anexadas al acta notarial (que también se acompaña como doc. n º 11 de la demanda).



TERCERO.- Pues bien, para la resolución de este motivo del recurso, además de los hechos expuestos debemos tener en cuenta el régimen jurídico aplicable.

(I)Desde un punto de vista normativo y atendida la fecha de celebración del contrato (25 de enero de 2013) resulta de aplicación la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), en particular, en lo que ahora resulta relevante, el art. 11 de dicho texto legal, pero en su redacción original, es decir, antes de la reforma operada por la Ley 4/2013 que entró en vigor el día 6 de junio de 2013, y que disponía: 'Artículo 11. Desistimiento del contrato.

En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización '.

Según se desprende de esta norma, cabe distinguir dos supuestos: (i) en los casos de contratos de arrendamiento de vivienda cuya duración inicialmente pactada fuera de más de cinco años y, además, el contrato ya llevara vigente al menos cinco años, la posibilidad de desistimiento unilateral del arrendatario venía legalmente prevista y por tanto no precisaba pacto al respecto, siempre y cuando el inquilino preavisara al arrendador de su intención de desistir con una antelación mínima de dos meses. Y (ii) en los supuestos de contrato, como lo era el de autos en cualquiera de sus versiones, en que el plazo pactado fuera inferior a cinco años, la posibilidad de desistimiento anticipado en cualquier momento del contrato, incluso antes del quinto año, solo podía establecerse a través de un pacto expreso de las partes al respecto que tenía carácter facultativo. Ese pacto autorizando el desistimiento podía prever o no una indemnización en caso de ejercitarse tal desistimiento por el inquilino, pero, si se establecía, era el mismo art. 11 LAU , en la redacción que señalamos, el que establecía la cuantía indemnizatoria.

(II)Desde un punto de vista jurisprudencial, debemos tomar en consideración las normas de interpretación de los contratos, atendiendo a la doctrina jurisprudencial más reciente en materia de hermenéutica contractual recogida, por ejemplo, en las SSTS núms. 27/2015, de 29 enero , 247/2016, de 25 de abril y 365/2016, de 3 de junio o 651/2016 de 4 de noviembre , entre otras, que sientan ciertas directrices, que sintetizaremos a continuación: 1.-El objetivo rector de la interpretación es la averiguación de la voluntad real de las partes. Así, tomando los términos de la última de las resoluciones citadas, '( E)n primer lugar, debe destacarse que en el proceso interpretativo de los contratos la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes se erige como principio rector de la labor interpretativa, de forma que las demás reglas confluyen a su alrededor bien complementándola, bien supliéndola, pero nunca limitándola o alterándola.

2.- Principio de la interpretación orgánica del contrato. Puntualiza el TS, invocando lo dispuesto en el art.

1.285 CC , que ' la búsqueda o averiguación de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas; de modo que el análisis o la interpretación sistemática constituye un presupuesto lógico-jurídico de todo proceso interpretativo (también denominada canon hermenéutico de la totalidad).

3.- Carácter instrumental que presenta la interpretación literal del contrato . La interpretación gramatical del contrato ( párrafo primero del art. 1281 del CC ) 'no puede ser valorada como un fin en sí misma considerada, o como un dogma del proceso interpretativo, pues la atribución del sentido objeto de la interpretación, y de ahí la unidad lógica del artículo citado, conforme a su segundo párrafo, sigue estando en la voluntad realmente querida por partes contratantes. Afirma el TS que '(D)esde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual. En este contexto, y en tercer término, debe señalarse que esta valoración subjetiva del contrato celebrado es la que se sigue con la denominada interpretación integradora del mismo ( artículos 1282 y 1283 del Código Civil )' 4.- El TS, entre otras, en las SSTS de 26 de marzo de 2013 (núm. 165/2013 ), 12 de abril de 2013 (núm.

226/2013 ) y 18 de noviembre de 2013 (núm. 638/2013 ), también ha resaltado 'la instrumentación técnica de la 'base del negocio' como criterio de interpretación contractual bien con relación a la calificación del contrato, o bien con relación a la determinación del objeto y finalidad del contrato proyectado '.

5.-Y debemos tomar también en consideración el criterio 'contra proferentem' recogido en el art. 1.288 CC y las normas recogidas en dicho precepto en referencia a las cláusulas oscuras, de difícil comprensión o de sentido equívoco.

Sobre la base de los criterios expuestos discrepamos de la interpretación que la juzgadora de instancia realiza del alcance de la modificación contractual operada por el documento suscrito por las partes el día 22 de marzo de 2013 y que, a nuestro juicio, no se limitó a prolongar el plazo máximo contractual (hasta septiembre de 2016, esto es, tres años y siete meses), para lo que hubiera bastado una mera especificación sin otros actos, sino que, además, determinó que todo el término contractual se considerara de obligado cumplimiento, y, consecuentemente, impidió la posibilidad de desistimiento unilateral del contrato por parte del arrendatario durante el nuevo plazo fijado.

Este documento introdujo una novación, no extintiva, sino impropia o modificativa (ex. arts. 1203 y siguientes del Código Civil ), siendo el elemento consustancial a toda novación la sustitución de una relación obligatoria por otra, hecha con el designio bien de extinguir bien de modificar la anterior.

En particular, la novación modificativa se caracteriza por suponer un cambio en el contrato único que permanece subsistente. En este sentido, efectivamente, es doctrina jurisprudencial consolidada la que establece que la novación modificativa o impropia, como su denominación implica, no tiene efectos extintivos, sino únicamente de simple cambio o alteración de alguno de los aspectos no fundamentales en cuanto a su carácter y naturaleza, del negocio u obligación por ella afectado, razón por la cual el contrato en cuestión se mantiene, aun modificado en alguno de sus aspectos, concluyendo que la novación modificativa o impropia ' no extingue las obligaciones sino que las varía únicamente en el aspecto a que afecta la modificación '( SSTS 30 de mayo de 2003 , de 16 de marzo del 2006 , 11 de febrero de 2015 , por todas).

Consideramos que el pacto contenido en el documento modificatorio supone una variación de toda la cláusula tercera del contrato de 5 de enero de 2013, y no solo de su primer párrafo, como sostenía el actor en la interpretación que acoge la sentencia recurrida, porque no podemos desconocer que se firmó, como se especifica en el mismo, a solicitud del propio arrendatario (1.288 CC), que por la razón que fuese quería asegurarse una duración superior a la inicialmente pactada, y lo propuso siguiendo la misma ordenación sistemática y obligacional que la recogida en el contrato primitivo.

Así, es de observar que en el primer contrato se fija un plazo mínimo de un año, aunque se pacte hasta tres, año durante el cual, por ser de obligado cumplimiento, se vetó la posibilidad de desistimiento unilateral del contrato y se garantizó mediante el pago anticipado de la rentas arrendaticias correspondientes a ese primer año obligatorio.

En el documento modificatorio, siguiendo ese mismo patrón o sistemática, y respetando la misma base orgánica del contrato ( 1.285 CC), se amplía el plazo máximo pero, además, se blinda el plazo de duración, convirtiéndolo en un elemento esencial del contrato, que se garantiza también con el pago por adelantado de la renta arrendaticia de esos tres años y siete meses, pues se adelantan todas las mensualidades que restan hasta el término de extinción previsto.

Estos hechos propios del arrendatario coetáneos a la celebración del contrato (1.282 CC), al margen de los equívocos términos del contrato, nos parecen reveladores de la voluntad común de las partes contratantes y resultan incompatibles con el mantenimiento de la posibilidad de desistimiento unilateral tras el primer año de vigencia del contrato, que era una posibilidad que, de aceptarse la tesis del actor, suponía la obligación de la arrendadora de reintegrar (en todo o en parte, en función de cuándo se produjese el desistimiento) las rentas ya cobradas por anticipado y que se apartaba del régimen legal entonces aplicable, por lo que consideramos hubiera exigido una mención expresa en el documento de modificación contractual de subsistencia del pacto que facultaba el desistimiento unilateral.

No se hizo así, pues la única salvedad se dirige a garantizar que, pese al pago anticipado, el inquilino quedaba sujeto a complementar las rentas para actualizarlas conforme al IPC, lo que, insistimos, nos lleva a concluir que durante este nuevo plazo del contrato, precisamente por ser de obligado cumplimiento, quedó vetada la posibilidad de desistimiento unilateral.

Por lo tanto, revocando en este punto la decisión de la juzgadora de primera instancia, consideramos que, pese a la extinción anticipada del contrato a instancia del inquilino, no se deben reintegrar las rentas contractuales cuyo pago éste había avanzado, procediendo la desestimación de este primer pedimento de la demanda inicial de las actuaciones.



CUARTO.- Entrando a examinar la liquidación de la fianza arrendaticia por importe de 10.600.-euros abonada por el arrendatario al inicio de la relación ( vid. condición anexa 11ª del contrato de 25 de enero de 2013), la cuestión se ciñe a establecer cuáles son los conceptos a los que se debe aplicar dicha fianza, si la misma es bastante para cubrir todas las responsabilidades a las que se debe aplicar o, en su caso, cuál es el saldo favorable al inquilino que se le debe reintegrar.

Como punto de partida cabe indicar que la fianza prestada responde no sólo de las rentas impagadas, si las hubiere, que no es el caso, sino también del cumplimiento de las restantes obligaciones del arrendatario, por ejemplo, del buen estado de la finca cuya posesión se reintegra o del consumo de suministros por parte del arrendatario pendiente de facturación).Así, la fianza, prevista en el art. 36 LAU , se presta para garantizar todas las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, significativamente, el pago de la renta y otras cantidades a cuyo pago venga obligado el arrendatario (consumos) y la responsabilidad por los desperfectos que puedan ocasionarse en la vivienda y de los que éste último deba responder. La devolución, total o parcial, de la fianza o su aplicación a la deuda pendiente se enmarca no propiamente en la resolución del contrato sino en su liquidación. Además, conforme al punto 4 del mismo art. 36 LAU , siempre en la redacción aplicable por razones de temporalidad al caso de autos, preveía que: '(E)l saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución'.

Además, por lo que se refiere a las sumas a las que la arrendadora pretende aplicar la fianza en concepto de reparación de daños, es necesario tener en cuenta el régimen jurídico que rige la materia.

Así, en líneas generales, el artículo 1.562 del CC establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del mismo texto legal hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1.555.2º del CC al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del CC , existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable. En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa.

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, solo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Venimos indicando que la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC ), encuentra su correlación en la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC ).

Y precisamos que la expresión 'tal como lo recibió' - en defecto de pacto sobre la devolución - debe entenderse en el sentido de 'tal y como debe entregarla'( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 , ...), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC , STS. 24.9.1983 , entre otros).

Señalamos también que debe devolverse cuanto (identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC ) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste.

Por último cabe precisar que 'recibir en buen estado' no significa recibir 'nueva' sino en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio ( ex. art. 1562 CC . Por ello venimos señalando que ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega del arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución.

De acuerdo con lo expuesto, revisada en esta alzada la prueba practicada, consideramos que deben matizarse los razonamientos que se efectúan por la jueza a quo en este punto, aunque, como veremos, ello nos lleva a conclusiones prácticas muy parecidas. Expondremos nuestros argumentos desglosando las distintas partidas que se reclaman.

Consta probado que la arrendadora remitió una liquidación provisional de la fianza al arrendatario (acompañada como doc. nº 13 junto al escrito de demanda; ff. 86 y 87) conforme a la que resultaba un saldo a favor del Sr. Mario por importe de 231,02.-euros. Dicho importe resultaba de la aplicación a la fianza entregada (10.600€) de las partidas que enunciaremos a continuación con expresión de las que siguen siendo objeto de discusión en esta alzada, efectuando, en caso de tratarse de partidas objeto de recurso, las consideraciones oportunas. Son las siguientes: 1.-En concepto de deuda reconocida por el inquilino correspondiente a facturas de suministros del principio de la relación: 3.007,48.-euros .

2.-Por importe del coste de reparación de la valla: 300.-euros .

3.-En concepto de facturación de gas pendiente de pago al término del contrato: 157,66.-euros.

Estas tres partidas, que son las únicas a las que la sentencia recurrida aplica la fianza, no han sido objeto de discusión en ninguna de las dos instancias y, en consecuencia, de ellas, desde luego, debe responder la fianza.

4.-Se reclamaba también, en concepto de suministros facturados y pendientes de pago, las sumas de 203,64.-euros , correspondientes a las facturas de electricidad (luz) y otros 4.934.-euros , correspondientes a la factura de agua. Al pago de dichos consumos, que se corresponden con los suministros por tales conceptos devengados hasta el reintegro de la posesión de la finca (el 2/10/2015), conforme resulta de los documentos acompañados a la audiencia previa (ff. 199 y ss.), debe ser también aplicada la fianza, y no pueden dejarse de satisfacer por el hecho de que la liquidación sea tardía (que es la tesis que parece mantenerse en la resolución recurrida) sin perjuicio de que, por razón de la retención operada, al saldo resultante eventualmente favorable al inquilino, le sean de aplicación los intereses computados en la forma dispuesta en el artículo 36.4 LAU , antes transcrito.

5.-La arrendadora opone también que se debe deducir de fianza la cantidad de 6.231,50.-euros correspondientes a los trabajos de reparación de los desperfectos del jardín, que la Sra. Paulina atribuye a las limitaciones al consumo de agua impuestas por el inquilino pese a las altas temperaturas habidas en julio de 2015.

Consideramos que al pago de esta partida no debe ser aplicada la fianza. Primero, porque en el contrato suscrito por las partes se especifica que la renta arrendaticia pactada incluye también los gastos de mantenimiento de jardín que, en consecuencia, corren a cargo de la arrendadora. Y, segundo, porque no nos parece que quede acreditado, no bastando para ello las solas declaraciones del jardinero que llevaba a cabo el mantenimiento semanal del jardín por cuenta de la arrendadora, de quien es empleado, ni los pretendidos desperfectos del jardín, ni, caso de existir, cuándo se causaron y por qué causa o causas, para discernir si pueden imputarse o no (y en régimen de exclusividad) a actuaciones del actor aquí apelado, ya que el mismo testigo manifestó que no fueron reparados.

6.-Se reclama también el importe de sustitución de una lámpara (que se evalúa en un coste aproximado de 250€ ) y de un colchón por importe de 580€ . En cuanto a estos conceptos suscribimos el criterio de la sentencia recurrida y consideramos que no procede la aplicación a los mismos de la fianza, porque no consta que su desaparición y/o deterioro pueda imputarse al inquilino actor, dado que no se hicieron constar en el acta notarial levantada en presencia de las partes con ocasión de la devolución de la posesión de la finca, y, en lo que se refiere al colchón, su desgaste o menoscabado debe atribuirse al tiempo, no pudiendo pretender la arrendadora que se reponga en el estado en que ella lo adquirió ( vid. factura del año 2007, f. 151).

7.- Por último, se reclaman 314 € en que se valora el coste de reparación de los desperfectos que presentaba la puerta principal de entrada a la vivienda, los cuales, a nuestro juicio, coincidiendo con el criterio de la juzgadora, no pueden ser imputados al arrendatario al no haber sido señalados en el acta de entrega de la posesión, pese a su obvia visibilidad, y porque lo que se refleja en la fotografía acompañada al escrito de contestación ( vid. f. 172) parecen desperfectos derivados del uso normal y continuado, y no solo por el actor, de la vivienda. Por lo tanto, siguiendo las reglas expuestas no cabe repercutir estos gastos en el arrendatario A modo de recapitulación de lo hasta aquí expuesto en relación con la liquidación de la fianza, al arrendatario, conforme a los razonamientos anteriores, debía a la actora las sumas de 3.007,48.-euros, como importe de la deuda reconocida; 300.-euros como importe del coste de reparación de la valla; 157,66.-euros en concepto de facturación de gas; 203,64.-euros , correspondientes a las facturas de electricidad (luz) y otros 4.934.-euros, correspondientes a las facturas de agua. Es decir, un total de 8.602,78-euros .

A dicha suma se debe aplicar la fianza de 10.600.-euros, quedando un saldo a favor del actor por importe de 1.997,22-euros.

Todo ello conduce a una estimación parcial del recurso interpuesto y a una estimación, también parcial, de la demanda inicial de las actuaciones.



QUINTO.- Como decimos, los anteriores razonamientos conllevan que estimemos parcialmente el recurso de apelación formulado para acordar una estimación parcial de la demanda inicial de las actuaciones lo que determinará, además, que no haya de hacerse especial condena en costas en ninguna de las dos instancias ( ex. arts. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª Paulina contra la sentencia dictada en fecha 27 de octubre de 2017 , posteriormente aclarada por auto de 13 de noviembre de 2017, resoluciones dictadas por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de los de Rubí en autos de Juicio Ordinario número 749/2015 de los que el presente rollo dimana, REVOCAMOS la expresada sentencia y, en su lugar, acordamos ESTIMAR PARCIALMENTE la demanda inicial de las actuaciones interpuesta por la representación procesal de D. Mario contra Dª Paulina y CONDENAMOS a la referida demandada a que abone al actor la suma de 1.997,22-euros, con más sus intereses legales a contar desde el día 2 de noviembre de 2015, ABSOLVIÉNDOLA de los restantes pedimentos que se efectuaban en su contra.

Todo ello sin efectuar expresa imposición de las costas causadas en ninguna de las dos instancias y con devolución a la parte apelante del depósito efectuado para recurrir.

La presente sentencia no es firme y contra ella caben recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo o el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya , a interponer por escrito presentado ante este tribunal en el término de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con copia de la misma para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :