Sentencia Civil Nº 95/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 11/2012 de 07 de Febrero de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00095/2013

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 11 /2012

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ANTONIO GARCÍA PAREDES

Dª. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

D. CESAREO DURO VENTURA

En MADRID, a siete de febrero de dos mil trece.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 2308/2010 del JUZGADO PRIMERA INSTANCIA N. 3 de ALCALA DE HENARES seguido entre partes, de una como apelante Doña Sonsoles , representado por el Procurador Sr. Granda Alonso, José Luis y de otra, como apelados Doña Andrea , representada por el Procurador Sr. Esteban Sánchez, Antonio, y Don Urbano y Doña Fermina , representados por el Procurador Sr. Pérez Fernández-Turegano, José y Don Adrian , representado por la Procuradora Sra. Soberon García De Enterria, Isabel sobre acción reivindicatoria, nulidad de escritura de préstamo.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 3 de ALCALA DE HENARES, por el mismo se dictó sentencia con fecha 30 de junio de 2011 , cuya parte dispositiva dice:"Estimo parcialmente la demanda formulada por la Proc. Sra. Baena Najarro en nombre de doña Sonsoles frente a don Adrian y doña Andrea , representados por la Proc. Sra. Sánchez Muñoz y frente a don Urbano y doña Fermina , representados por la Proc. Sra. García Marino, y en su virtud:

Condeno a los codemandados don Adrian y doña Andrea a que de forma solidaria abonen a la actora la cantidad que se fije por perito designado en la forma determinada en el art. 638 LEC como correspondiente al valor del inmueble sito en CALLE000 , NUM000 de Camarma de Esteruelas, y en caso de que las partes no se mostrasen de acuerdo con la valoración que realice el perito, se seguirán los trámites de los arts. 712 y siguientes de la LEC . Y se les absuelve del resto de las pretensiones formuladas con carácter principal y subsidiario, sin hacer expresa condena en costas.

Absuelvo a los demandados don Urbano y doña Fermina de las pretensiones formuladas frente a los mismos con carácter principal y subsidiario, sin hacer expresa condena en costas.

En la pieza de medidas cautelares se acordará respecto de las mismas".

Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de Doña Sonsoles se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria. La representación procesal de Don Urbano y DOÑA Fermina presento escrito formulando oposición. También la representación procesal de Don Adrian presento escrito formulando oposición. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 6 de febrero de 2013, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO GARCÍA PAREDES.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento de la apelación.

En la demanda que da inicio a este procedimiento la demandante ejercitaba unas acciones principales (nulidad de escritura de préstamo, de ejecución hipotecario y de adjudicación, así como de inscripciones registrales) y dos acciones subsidiarias (una declarativa de dominio y otra de indemnización por enriquecimiento injusto cifrada en el valor del inmueble).

La sentencia de primera instancia estimó la última de las acciones (subsidiaria), condenando al pago de una cantidad a determinar en ejecución de sentencia.

Frente a dicha resolución, la demandante interpuso recurso de apelación. Del extenso escrito de recurso, es a partir de la página 12 del mismo donde la apelante inicia la exposición de los motivos de impugnación que ciñe, prácticamente, a uno solo: el error en la interpretación de las pruebas. Expresión que debe entenderse como error en la 'valoración' de las pruebas. Y ello en relación sobre todo con el hecho de la mala feque, a su entender, ha existido en los codemandados tanto al celebrar el contrato de préstamo con garantía hipotecaria como al adjudicarse el bien en el juicio de ejecución hipotecaria. Considera la apelante que esa mala fe se deduce 'atendiendo a los signos externos de la finca hipotecada que ha tenido a la vista y conocido antes de suscribir la escritura de préstamo hipotecario, entre ellos los que acreditan las fotografías aportadas, junto con otros documentos también aportados. Por otro lado ha quedado acreditado que el Sr. Urbano conocía que la vivienda de la CALLE000 nº NUM000 era propiedad de la actora, por los signos externos que reflejaba la realidad plasmada en las fotografías aportadas, pues él fue a ver la finca, como declaró la testigo Dª Rebeca ). Asimismo la firma de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria refleja ciertas irregularidades, como el hecho de que se fijase el valor de la finca por debajo de su valor registral, y que induce a pensar que se trató de una operación ficticia para cubrir deudas no garantizadas con hipoteca.

SEGUNDO.- Sobre la valoración de la prueba.

De la lectura del escrito de recurso es fácil comprobar que la parte apelante pone el énfasis principal en la existencia de mala feen el hipotecante y en los prestatarios. Con la pretensión de que sean estimadas las acciones ejercitadas con carácter principal, y no la subsidiaria estimada en la sentencia apelada.

Ella parte de la idea de que el inmueble objeto de ejecución hipotecaria era suyo desde 1995( en que se celebró el contrato de compraventa) y que, sabiendo como sabían los vendedores que ya no les pertenecía, no obstante solicitaron un préstamo y ofrecieron en garantía el inmueble (que todavía estaba a su nombre en el Registro de la Propiedad).

Sin embargo, cabe preguntarse cuál era la situación jurídica del inmueble en la fecha en que fue hipotecado ( 2007).

Aunque partamos de la idea de que la propiedad se transmite y adquiere -entre otras formas- ' por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición' ( art. 609 CC ), por los datos que hemos expuesto anteriormente cabe considerar que la transmisión no estaba consolidada, porque aunque es cierto que había por medio un contrato de compraventa, éste no había sido cumplido en su integridad por ninguna de las partes. La parte vendedora había cumplido con la entrega de la cosa y la puesta en posesióna la compradora y esta, en el momento de la celebración del contrato, había entregado parte del precio(200.000 pesetas de los 5.500.000 pesetas en que había sido fijado el precio total). Pero faltaba que los vendedores elevasen el contrato a escritura pública y que la compradora abonase el precio que aún restaba por pagar. Pero se da la circunstancia de que la compradora -a pesar de haber planteado una demanda judicial para la elevación del contrato a escritura pública y haber obtenido sentencia favorable- no procedió a su ejecución, ni tampoco consignó el precio para que, en su caso, fuese el juez quien realizase, de forma sustitutoria, la firma de la escritura pública si es que los vendedores no acudían a ello.

Son más de diez años de silencio o de pasividad, en los que la compradora no hace nada por consolidar el derecho de propiedad sobre un inmueble del que ni había pagado el precio ni había conseguido inscribir en el Registro de la Propiedad. De modo que puede decirse que es la propia compradora la que por su propia voluntad permite que se prolongue esa situación de incertidumbre sobre su derecho de propiedad al no proceder a la ejecución de la sentenciaque obtuvo ni al pago del precio que aún quedaba por abonar, pues mientras ella se consideraba ya propietaria, el inmueble seguía inscrito en el Registro a nombre de los vendedores, por lo que a los ojos de todos los demás los propietarios seguían siendo los propietarios registrales.

En esa situación se llega al año 2007 en que tiene lugar la firma de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria entre los codemandados. Garantía que el prestamista intentó hacer efectiva -ante el hecho de la no devolución del importe del préstamo por parte de los prestatarios en el tiempo pactado, año 2008- a través del correspondiente proceso de ejecución de bienes hipotecados, que no pudo detener la interposición de una demanda de tercería de dominio por parte de la hoy actora. Y en ese proceso de ejecución le fue adjudicado el inmueble al prestamista acreedor que inscribió su derecho en el Registro.

Tenemos delante, por tanto, una situación en la que la demandante pretende considerarse propietaria de un inmueble cuando ni ha elevado a escritura pública el contrato ni ha abonado el precio del mismo, a pesar de haber obtenido incluso una sentencia favorable que condenaba a los vendedores al otorgamiento de la escritura pública previo abono -lógicamente- del precio de la compraventa por parte de la compradora.

Por otro lado, es cierto que los vendedores -que sólo habían recibido de la compradora 200.000 pesetas frente a los 5.500.000 pesetas en que se fijó el precio del inmueble- tampoco pidieron la resolución del contrato, ni requirieron a la compradora al pago en el modo previsto en el artículo 1.504 CC . Con lo que el contrato de compraventa quedó sin cumplir su función plena por la inactividad o desidia de los propios contratantes.

En esa situación de incertidumbrees en la que se obtiene el préstamo con garantía hipotecaria. En cuyo otorgamiento cabe presumir la buena fe de los prestatarios (los vendedores) que veían cómo la compradora ni ejecutaba la sentencia de otorgamiento de escritura ni abonaba o consignaba el precio de la venta. Y cabe presumir también la buena fe ( art. 434 CC ) del prestamista que, aunque fuese conocedor de la circunstancia de que la finca estaba siendo ocupada por una anterior compradora, el contrato de compraventa no se había consumado, si es que los propietarios registrales le pusieron al tanto de todos los detalles. Y desde luego los prestatarios, que tenían su derecho inscrito en el Registro de la Propiedad aparecían frentes a todos con capacidad para gravar o enajenar el bien.

Existe, pues, por un lado una situación de inseguridad o incertidumbre jurídica en cuanto a la consolidación del derecho de propiedad de la demandante. (Que podría dar lugar tanto a la apreciación de una doble venta como a la apreciación de una venta de cosa ajena en este caso a través de la ejecución de la hipoteca constituida sobre el bien).

Pero, por otro lado, existe otra situación de certeza jurídica que es a la que fundamentalmente alude la sentencia de instancia y que es perfectamente explicada, desde la perspectiva jurisprudencial, por la juzgadora de primera instancia en el Fundamento de Derecho Quinto, a partir de la idea (recogida en la STS de 5 de marzo de 2007 ) de que el artículo 34 de la Ley Hipotecaria ' ampara las adquisiciones a non domino precisamente porque salva el defecto de titularidad o de poder de disposición del transmitente que, según el Registro, aparezca con facultades para transmitir la finca' y que ' el mismo artículo no supone necesariamente una transmisión intermedia que se anule o resuelva por causas que no consten en el Registro, ya que la primera parte de su párrafo primero goza de sustantividad propia para amparar a quien de buena fe adquiera a título oneroso del titular registral y a continuación inscriba su derecho, sin necesidad de que se anule o resuelva el de su propio transmitente'.

Y este segundo aspecto o dimensión es el que prevalece en la sentencia de instancia, por encima de aquella situación de inseguridad que en lo que abunda es la concurrencia de factores que impiden apreciar en los codemandados mala fe al otorgar el contrato de préstamo con garantía hipotecaria y al adjudicarse a través del proceso de ejecución hipotecaria el bien que, inicialmente, fue objeto de contrato de compraventa, pero que no culminó ni en el cumplimiento pleno del contrato (escritura y pago del precio) ni en su inscripción en el Registro de la Propiedad (eficacia erga omnes). Como también dice la ya citada Sentencia del Tribunal Supremo

'la doctrina de la Sala es que si se produce una venta, que no se inscribe en el Registro de la Propiedad y más tarde, por el titular registral que ya no es propietario, una segunda transmisión (por venta o embargo) que sí se inscribe -venta de cosa ajena- se da lugar a una adquisición a non domino por este segundo comprador y una pérdida de la propiedad por el primero.

En el presente caso, el titular registral (los codemandados beneficiarios del préstamo con garantía hipotecaria) transmitieron la propiedad al otro codemandado (prestamista) al través del proceso de ejecución hipotecaria, quien inscribió su derecho en el Registro de la Propiedad.

No hubo, pues, error alguno en la valoración de la prueba por parte de la juzgadora de instancia a los efectos de poder apreciar una posible mala fe en los demandados que fuera base para declarar la nulidad de la escritura de préstamo y de la adjudicación en el proceso de ejecución hipotecaria, que como pretensiones principales se contenían en la demanda.

Y por ello el recurso debe ser desestimado y la sentencia confirmada.

TERCERO.- Costas procesales.

La desestimación del recurso lleva consigo la imposición de las costas procesales de la segunda instancia a la parte apelante, según establece el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos, además de los citados, los artículos de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por Doña Sonsoles frente a Don Adrian , Doña Andrea , Don Urbano y Doña Fermina , contra la sentencia de fecha treinta de junio de dos mil once , dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Alcalá de Henares, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la referida resolución, con imposición de las costas procesales de la segunda instancia a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.