Sentencia CIVIL Nº 95/2020, Juzgado de Primera Instancia e Instrucción - Vendrell (El), Sección 9, Rec 1192/2019 de 13 de Octubre de 2020

Encabezamiento

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 9 DE EL VENDRELL (TARRAGONA)

JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 1192/19.

SENTENCIA NÚM 95/2020

El Vendrell, a 9 de octubre de 2020.

Dª Patricia Sandra del Barrio López, Juez en sustitución del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 9 de El Vendrell, habiendo visto los autos seguidos en este Juzgado, tramitados como Juicio Verbal número 1192/2019, a instancia de FRIGURAMA RESIDENCIAL S.L. representada por la Procuradora de los Tribunales Dª. Montserrat Borrell Felix y con la asistencia letrada de D. Vicenç Marión Inglès contra Dª Virtudes representada por el Procurador de los Tribunales Raúl Segura Díez y asistida por la Letrada Dª Laura de las Heras Capote, D. Roman, Dª María Esther y D. Samuel en situación de rebeldía procesal.

Antecedentes

PRIMERO.-El presente procedimiento se inició por demanda presentada en los Juzgados del Vendrell en fecha 3 de febrero de 2020, siendo admitida por decreto. Emplazada la parte demandada para contestar, Dª Virtudes presentó escrito de contestación en fecha 20 de agosto de 2020, no presentando los demás demandados, D. Roman, Dª María Esther y D. Samuel, escrito de contestación por lo que fueron declarados en situación de rebeldía procesal.

SEGUNDO.-La vista se celebró el 8 de octubre de 2020 en la que compareció la parte actora y la demandada Dª Virtudes, que comparecieron ambos asistidos de Letrado y representados por Procurador. A la vista no comparecieron D. Roman, Dª María Esther y D. Samuel, declarados en situación de rebeldía procesal.

El letrado de la parte actora propuso como prueba la documental por reproducida, más documental y el interrogatorio de las demandadas Dª Virtudes y Dª María Esther.

La letrada de la parte demandada propuso la documental por reproducida.

Admitida la prueba propuesta y practicada la misma, quedaron las actuaciones vistas para dictar sentencia.

TERCERO.-En la tramitación de la presente causa se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-En lo que respecta a la reclamación entablada, se ejercita la acción de desahucio por expiración del plazo contractual (1.100, 1.101, 1.124, 1.254 CC) y acción acumulada de reclamación de rentas.

El presente procedimiento trae causa del contrato de arrendamiento celebrado entre el 29 de julio de 2013 entre la parte actora Frigurama y los demandados Dª Virtudes y D. Roman; y del Anexo de 9 de octubre de 2018 en el que se incluyen como arrendatarios a los demandados Dª María Esther y D. Samuel.

El citado contrato de arrendamiento recaía sobre el inmueble situado en la CALLE000 NUM000 de El Vendrell. La titularidad del inmueble cuyo desahucio se pretende resulta acreditada mediante el documento consistente en nota simple expedida por el Registro de la Propiedad que se acompaña como DOC. nº 1 a la demanda.

En el contrato de arrendamiento que se aporta como DOC. nº 3 de la demanda, la duración estipulada era de un año, prorrogable hasta un máximo de 3 años de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente en fecha del contrato, es decir, hasta el 30 de julio de 2016. Dicho contrato se fue prorrogando por periodos anuales de forma verbal.

En el seno de dichas prórrogas, el letrado de la parte actora indicó en la demanda que, en fecha 9 de octubre de 2018 mediante el Anexo que se aporta como DOC. nº 4 de la demanda, las partes acordaron:

* Que el 28 de mayo de 2018 el arrendador comunicó fehacientemente a la parte arrendataria su deseo de no prorrogar el arrendamiento y en consecuencia, debían proceder a la devolución de la vivienda y sus llaves en fecha 29 de julio de 2018.

* Que a petición de los arrendatarios y ante la necesidad de D ª María Esther, hija de los titulares actuales del contrato de arrendamiento, de disponer de la vivienda durante un año más para poder tramitar el cambio de escuela de su hijo, solicita de la parte arrendadora prorrogar el contrato un año más e incluirse en el arrendamiento como titular.

* Que FRIGURAMA accede a dicha prórroga e inclusión de nuevo titular y a tal efecto acuerdan incluir a D ª María Esther y Samuel como arrendatarios, prorrogar el contrato hasta 30 de septiembre de 2019 acordando poner fin al contrato en esta fecha sin posibilidad de prórrogas ni necesidad de requerimientos e incrementar la renta a 450 euros.

Llegado el 30 de septiembre de 2019, los demandados no entregaron la posesión del inmueble de conformidad con lo que se había pactado en el Anexo.

La parte actora además del desahucio interesa la reclamación de rentas por importe de 4.500 € devengadas entre los meses de febrero a noviembre de 2019 a razón de 450 euros al mes. La demandante aporta como DOC. nº 5 de la demanda certificado de recibos impagados a fecha 17 de diciembre de 2019. Asimismo, el letrado de la parte actora en acto de juicio actualizó la cantidad adeudada por los demandados a 9.000 euros, mensualidades que se corresponden con los meses de febrero de 2019 hasta septiembre de 2020, a razón de 450 euros al mes.

Frente a ello, la parte demandada Dª Virtudes alega que el Anexo de fecha 9 de octubre de 2018 aportado con la demanda como DOC. nº 4 no fue firmado por la demandada Dª Virtudes, sino únicamente por la hija de ésta sin haber acreditado apoderamiento o representación que la hija de la demandada debería haber ostentado en el momento de la firma de dicho Anexo, por lo que la parte demandada considera que este documento carece de validez alguna. Asimismo, en cuanto a la reclamación de cantidad esgrime la parte demandada que si el contrato expiró el 30 de septiembre de 2019 no se deberían reclamar rentas con posterioridad a dicha fecha.

Respecto a los otros demandados D. Roman, Dª María Esther y D. Samuel, aunque han sido declarados en rebeldía, siendo la rebeldía una situación procesal que no implica la conformidad con las pretensiones de la parte actora ( art. 496.2 de la LEC), subsiste en la parte actora, la obligación de probar la acción planteada, ya que conforme al artículo 217.2 del citado texto, corresponde al actor la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda, como así ha hecho.

Pues bien, conforme a lo dispuesto en el artículo 217 LEC, corresponde a la parte actora acreditar los hechos de los que se desprende el efecto jurídico de sus pretensiones y a la demandada probar aquellos hechos que impiden, enerven o extingan la eficacia jurídica de las pretensiones de la actora. El citado precepto también establece que, debemos estar ante la facilidad y disponibilidad de cada una de las partes en aras a determinar a quién debe perjudicar la falta de prueba.

En el presente caso y en cuanto al desahucio interesado por expiración del plazo, se advierte la concurrencia de los requisitos necesarios para que se repute válida la notificación de voluntad de no renovar el contrato efectuada en el Anexo de 9 de octubre de 2018, Acuerdo segundo, según el cual las partes acordaron: 'prorrogar de forma excepcional el contrato de arrendamiento hasta el30 de septiembre de 2019, fecha en la cual quedará definitiva e irrevocablemente resuelto a todos los efectos, debiendo devolver la posesión de la vivienda y sus llaves en esa fecha sin necesidad de ningún otro requerimiento, entregándole la misma libre, vacua y expedita, así como en perfecto estado de limpieza y con los electrodomésticos y las instalaciones en buen estado de funcionamiento'.En este sentido, la parte actora aporta como DOC. nº 4 de la demanda el Anexo en el que consta dicho acuerdo, por lo que la notificación de voluntad de no renovar el contrato se realizó por el arrendador con más de 30 días de antelación, requisito exigido de conformidad con el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente en el momento de la firma del contrato de arrendamiento, quedando por tanto probado por la parte actora el efecto jurídico pretendido por la misma.

Respecto a lo aducido por la parte demandada en cuanto a que la Sra Virtudes no era conocedora de dicho Anexo y por tanto desconocía que el 30 de septiembre de 2019 debía abandonar el inmueble, pues no consta en el mismo su firma y tampoco poder de representación por parte de su hija, única firmante del mismo, cabe poner de manifiesto el artículo 1259 del CC que dispone: 'Ninguno puede contratar a nombre de otro sin estar por éste autorizado o sin que tenga por ley su representación legal. El contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación legal será nulo, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la otra parte contratante'.En el caso de autos, debe entenderse que el Anexo firmado por la Sra María Esther, hija de la parte demandada y arrendataria, fue ratificado tácitamente por la demandada Sra Virtudes, entendiendo que la ratificación es el acto mediante el cual la persona representada manifiesta su conformidad con la actuación del mandatario verbal y la acepta. Entiende esta Juzgadora que el Anexo de 9 de octubre de 2018 en el que se hacía patente la notificación de no renovar el contrato de arrendamiento ha quedado ratificado tácitamente por la Sra Virtudes pues ésta realizó actos concluyentes que presuponen dicha ratificación, concretamente empezó a pagar la suma de 450 euros mensuales que había sido pactada en el Anexo por lo que empezó a cumplir las obligaciones que se había estipulado en el Anexo, quedando constancia de que era conocedora del mismo. A mayor abundamiento en el acto de juicio, la Sra Virtudes depuso en el acto de juicio manifestando que era conocedora del aumento de la renta.

Por todo lo expuesto procede decretar el desahucio de los arrendatarios por expiración del plazo contractual.

En cuanto a las rentas reclamadas, se indica por la parte actora, que el deudor ha dejado de abonarlas por el periodo comprendido entre febrero de 2019 y septiembre de 2020, ascendiendo el importe total reclamado a 9.000 €, a razón de una cuota de 450 € mensuales.

En cuanto a la carga de la prueba, me remito a lo dispuesto en la Sentencia dictada el 4 de marzo de 2016 por la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Tarrgona: "S'ha de recordar, com ja dèiem a la nostra Sentència de 25-2-2008 , entre moltes, que en els contractes de lloguer, correspon a l'arrendador provar l'existència del contracte i la seva vigència, i correspon a l'arrendatari provar haver pagat les rendes i les demés despeses assimilades quan oposi tal pagament. Com diu l' AP Madrid, sec. 10ª, S 26-2-2007, nº 110/2007 , 'en este proceso la demandante tiene la carga de acreditar la existencia del contrato de arrendamiento y la vigencia del mismo en el período a que ciñe su reclamación, en tanto que a la demandada le incumbe, en su caso y su derecho conviene, alegar y probar el pago de las rentas devengadas en dicho período, sin que el hecho extintivo del pago pueda ser introducido en el pleito de oficio y sin que quepa imponer al arrendador la carga de acreditar la falta de pago de rentas -máxime cuando esa prueba de un hecho negativo resultaría cuasi diabólica-, sino que recae sobre el inquilino demandado probar el pago, en el supuesto de que lo haya aducido al contestar'."

A la vista de lo expuesto, y partiendo de lo dispuesto en el artículo 217 LEC, correspondía a la parte demandada haber alegado y probado el pago de la renta, y ello, por cuanto, el pago es un hecho extintivo de la obligación. El citado precepto establece que el demandado es quien debe probar aquellos hechos que impiden, enervan o extinguen la eficacia jurídica de las pretensiones que se ejercitan en la demanda.

La parte demandada no ha acreditado haber abonado el importe de las rentas que constituyen el objeto de la reclamación si bien ha alegado que, si el contrato finalizó el 30 de septiembre de 2019, las rentas posteriores reclaman no debieran reclamarse pues el contrato ya había sido resuelto. Respecto a ello, cabe hacer mención a la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, Sentencia 22/2018 de 18 Ene. 2018, Rec. 1231/2016: 'En este caso, únicamente resulta de lo actuado que la parte arrendadora ha seguido cobrando al arrendatario la renta mientras éste ha seguido ocupando la vivienda litigiosa, siendo así que es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990 , y 17 de marzo de 1992 ), que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia de la fecha de la resolución del contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000) , referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión. En este sentido, es lo cierto que, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil (LA LEY 1/1889) al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 (LA LEY 1/1889 ) y 1463 del Código Civil (LA LEY 1/1889), entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163, párrafo segundo, del Código Civil . Por lo tanto, en este caso, no habiendo desocupado el demandado la vivienda litigiosa permanece la obligación a su cargo de seguir pagando la renta y cantidades asimiladas, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión, sin que ello suponga una novación del contrato de arrendamiento.'

Por todo lo expuesto procede condenar a la demandada a abonar el importe de 9.000 €en concepto de rentas devengadas hasta la resolución del contrato el 30 de septiembre de 2019 y posterior uso de la vivienda.

SEGUNDO.-En otro orden de cosas, la parte actora (en el punto tercero) solicita la condena a las rentas que se devenguen desde la presentación de la demanda hasta la restitución de la posesión del inmueble. En el presente caso, procede acceder a lo peticionado.

Así pues, establece el artículo 220 LEC que '2. En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia, el auto o el decreto incluirán la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.'

TERCERO.-La cantidad objeto de condena generará intereses desde la fecha de la sentencia, en los términos establecidos en el artículo 576 LEC.

CUARTO.-Las costas causadas en este procedimiento, se imponen a la parte demandada al estar ante un supuesto de estimación de la demanda.

Por todo cuanto antecede;

Fallo

Que, ESTIMANDO la pretensión de FRIGURAMA RESIDENCIAL S.L. frente a Dª Virtudes, D. Roman, Dª María Esther y D. Samuel,

* DECLARO resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 29 de julio de 2013 por expiración del término contractual.

* DECLARO procedente el desahucio del inmueble objeto de arrendamiento sito en la CALLE000 NUM000 de El Vendrell.

* CONDENO a la parte arrendataria a que deje libre, vacua expedita y a disposición de la parte actora el inmueble objeto de desahucio.

* CONDENO a Dª Virtudes, D. Roman, Dª María Esther y D. Samuel a abonar el importe de 9.000 €. La cantidad objeto de condena generará intereses desde la fecha de la sentencia, en los términos establecidos en el artículo 576 LEC.

* CONDENO a Dª Virtudes, D. Roman, Dª María Esther y D. Samuel a abonar las rentas que se devenguen a partir de octubre de 2020 (incluido) hasta la restitución de la posesión del inmueble a la actora, a razón de 450 € mensuales.

En caso de que los demandados no desalojen de forma voluntaria el inmueble, se procederá al lanzamiento en la fecha que se determine con posterioridad al dictado de la sentencia si no se hubiera determinado con anterioridad.

Las costas causadas en este procedimiento, se imponen a la parte demandada.

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber que frente a la misma cabe RECURSO DE APELACIÓN que deberá presentarse en el plazo de VEINTE DÍAS en el Juzgado para su conocimiento por la Audiencia Provincial con advertencia de que para poder interponerlo la parte condenada tiene que acreditar tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas(449 LEC).

Así por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada fue la anterior sentencia por la Sra. Juez que suscribe estando celebrando audiencia pública en el día de la fecha de que certifico. Doy fe.