Sentencia CIVIL Nº 95/2022, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 536/2021 de 07 de Marzo de 2022

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA SECCIÓN SEXTA

Rollo nº 000536/2021

SENTENCIA Nº 95

Ilmos. Sres.: Presidente:

DON JOSÉ ANTONIO LAHOZ RODRIGO

Magistrados:

DOÑA MARÍA MESTRE RAMOS

DOÑA MARÍA-EUGENIA FERRAGUT PÉREZ

En la ciudad de Valencia, a siete de marzo de dos mil veintidós.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados anotados al margen, han visto el presente recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 23 de abril de 2021 dictada en AUTOS DE JUICIO ORDINARIO 785-2020 tramitados por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE VALENCIA.

Han sido parte en el recurso, como demandante-apelante LA ENTIDAD GRANT CONSULTING SL, representada por el Procurador D. RAFAEL FRANCISCO ALARIO MONT y dirigida por el Letrado D. VÍCTOR SAVAL ROMANÍ; como demandada- apelada

D. MERLÍN PROPERTIES SOCIMI S.A. representada por la Procuradora Dª PURIFICACIÓN GINER LÓPEZ y dirigida por el Letrado D. JOSÉ MANUEL PASTOR ZACARES.

Es Ponente la Ilma. Sra. DOÑA MARÍA MESTRE RAMOS.

Antecedentes

Fallo:

PRIMERO.-La Sentencia de fecha 23 de abril de 2021 contiene el siguiente

'QUE DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda interpuesta por GRANT

CONSULTING S.L contra MERLIN PROPERTIES SOCIMI S.A, por carencia sobrevenida del objeto, y, en consecuencia, declaro no haber lugar a la misma y absuelvo a la citada demandada de todos los pedimentos cursados en su contra. Todo, con expresa imposición de costas procesales a la entidad demandante.'.

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SEGUNDO.-Notificada la Sentencia, interpuso recurso de apelación alegando, en síntesis, en primer lugar, errónea determinación de concurrencia de carencia sobrevenida del objeto.

En segundo lugar, del interés en obtener la tutela judicial pretendida pues para el caso de estimarse la demanda, se produciría una adecuación de las rentas ya devengadas y posteriores a la declaración del Estado de Alarma, de manera que se distribuyera equitativamente el riesgo imprevisible y no previsto contractualmente, en términos, sentido y alcance interesados en nuestro escrito de demanda inicial. Ello conllevaría ineludiblemente a una adecuación del Informe de la Administración Concursal de Grant Consulting disminuyendo considerablemente su pasivo, lo que redundaría en un interés innegable del propio procedimiento concursal, que no es otro que el del conjunto de los acreedores concurrentes.

En tercer lugar, respecto a la supuesta situación de mora de Grant Consulting SL. En fecha de 19 de junio de 2020, la entidad Merlin Properties procedió a la ejecución de los avales por importe correspondiente a cuatro mensualidades de renta siendo el importe de 38.751,20.-€(.Documento 19 de la demanda), por lo que no se debe ningún importe correspondiente al periodo anterior a la declaración del estado de alarma, ni tampoco gran parte de los periodos posteriores.

En cuarto lugar y respecto al fondo del asunto, la actora está en situación de promover la modificación de aquellos contratos de tracto sucesivo que deviene innecesarios o sustancialmente inconvenientes en las circunstancias actuales.

Informe pericial emitido por el Sr. Felipe. Además, no es posible que, con una simple moratoria de 4 meses de renta, prevista en el RDL 15/2020 se haya subsumido cualquier acción tendente a restablecer el equilibrio en el contrato.

Auto APValencia 43-2021 de 10 de febrero.

Referencia a la Ley 3/2020 de 28 de septiembre sobre medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en su Disposición Adicional Séptima.

En quinto lugar, se alega interpretación errónea del concepto de imposición de costas en casos de carencia sobrevenida de objeto. Auto APValencia 330/2020 de 23 de noviembre de 2020.

TERCERO.-El Juzgado dio traslado a la parte contraria que presentó escrito de oposición.

CUARTO.-Las pruebas que se han practicado en primera instancia y que son objeto de nueva valoración por el Tribunal han sido:

1.-Documental. 2.-Pericial.

QUINTO.-Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló el día 26 de enero de 2022 para deliberación y votación, que se verificó quedando seguidamente para dictar resolución.

SEXTO.-Se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

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Se aceptan los fundamentos de derecho de la resolución apelada en lo que no se oponga a los contenidos en esta.

PRIMERO.-La parte apelante, ENTIDAD MERCANTIL GRANT CONSULTING SL vía interposición del recurso de apelación solicita se revoque la sentencia, dictándose otra en su lugar por la que:

1º) Se declare que no se ha devengado y por tanto existido obligación de pagar la renta (ni variable ni mínima garantizada) correspondiente al período en que hubo imposibilidad de abrir los locales objeto de arrendamiento, como consecuencia de la orden de cierre imperativa decretada por el Gobierno, esto es, desde el día 14 al 31 del mes de marzo, y los meses de abril y mayo, todos ellos del 2020.

2º) Se declare que a partir del día 1 de junio de 2020 y hasta la finalización natural de los contratos de arrendamiento, inicialmente prevista para el 1 de abril de 2021 (con más sus prórrogas), momento ahora concretado en el 16 de febrero con el lanzamiento de los locales, procede el ajuste de la renta arrendaticia, fijándose una renta mensual equivalente al resultado de aplicar un tipo del SIETE (7%) sobre la cifra o volumen de ventas verificada en dicho período en los locales objeto de arrendamiento, y sobre la base de las partidas pactadas en los contratos de arrendamiento, con más las partidas correspondientes por gastos de comunidad, IBI y terraza.

3º) Y se condene a la entidad demandada a estar y pasar por dicha declaración con condena en costas procesales.

SEGUNDO.-El juzgador de instancia considero:

'PRIMERO. -Objeto de la controversia.

En la presente relación jurídica procesal, por el Procurador de los Tribunales, Sr. Alario Mont, en representación de Grant Consulting S.L, se ejercita acción personal de revisión contractual fundamentada en la aplicación de la denominada cláusula rebus sic stantibus contra Merlin Poperties Socimi S.A, ello, respecto de los dos contratos de arrendamientos suscritos entre Grant Consulting S.L y Metrovacesa, S.A, en fecha 1 de abril de 2016, a los que se subrogó en la posición de arrendadora la demandada, recayentes estos sobre los locales ubicados en el Centro Comercial El Saler de la localidad de Valencia y explotados, respectivamente, bajo las denominaciones '100 Montaditos' (local número 14) y 'La Sureña' (local número 12-13), y ello sobre la base de los siguientes hechos que lo sustentan:

Los indicados inmuebles objeto de los contratos de arrendamiento se hallaban destinados al sector de restauración, actividad que se suspendió por medio de RD 463/2020 para la gestión de la crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19, desde el día 14 de marzo, y que no se pudo reanudar hasta el mes de mayo, aunque con las restricciones de desplazamiento existentes. Ello provocó toda una serie de pérdidas en el negocio, y que, dada la situación imprevisible y extraordinaria, sostiene la actora, justifican un restablecimiento del equilibrio en las obligaciones de las partes, al no contener los citados contratos previsión alguna de atribución de los riesgos derivados de una situación como la existente. Tan solo se contempló que la renta que sería la resultante de aplicar un porcentaje del ocho por ciento de la cifra o volumen de ventas verificada en los locales arrendados y se pacta una renta mínima garantizada de tal magnitud, que hace que el importe efectivo de la renta fuera muy superior al que resultaría del pactado 8% de la cifra de ventas.

Finalmente, adujo la demandante que pagó con puntualidad los recibos de renta y demás cantidades asimiladas hasta el mes de marzo de 2020, mes en el que la arrendadora le comunicó que le propusiera un plan de pagos de recibos del mes de marzo que vendrán devueltos, para que fueran pagados 'en un período de no más de tres meses, fraccionados los pagos en transferencias a realizar mensualmente'. Posteriormente, y una vez declarado el Estado de alarma, Merlin

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Properties S.A le comunicó la posibilidad de aplicar una bonificación total de la renta pagadera por el arrendatario d hasta que se levantara la suspensión de apertura al público.

Indica la actora, en síntesis, que la suspensión de la actividad de hostelería y restauración había imposibilitado la explotación del negocio arrendado al no haber mantenido el arrendador en el goce pacífico y útil al arrendatario en la explotación del negocio arrendado, frustrando así la causa de los contratos de arrendamiento suscritos por las partes, motivo por el que postula que no existía obligación de pagar la renta (ni variable ni mínima garantizada) correspondiente al período en que hubo imposibilidad de abrir los locales. Por lo expuesto, pide el dictado de una sentencia por la que:

A) se declare que no se ha devengado y por tanto existido obligación de pagar la renta (ni variable ni mínima garantizada) correspondiente al período en que hubo imposibilidad de abrir los locales objeto de arrendamiento, como consecuencia de la orden de cierre imperativa decretada por el Gobierno, esto es, desde el día 14 al 31 del mes de marzo, y los meses de abril y mayo, todos ellos del 2020.

B) Se declare que a partir del día 1 de junio de 2020 y hasta la finalización natural de los contratos de arrendamiento, inicialmente prevista para el 1 de abril de 2021 (con más sus prórrogas), procede el ajuste de la renta arrendaticia, fijándose una renta mensual equivalente al resultado de aplicar un tipo del SIETE (7%) sobre la cifra o volumen de ventas verificada en dicho período en los locales objeto de arrendamiento, y sobre la base de las partidas pactadas en los contratos de arrendamiento, con más las partidas correspondientes por gastos de comunidad, IBI y terraza. Todo, con imposición de costas a la parte demandada.

Frente a tal pretensión, por la parte demandada se opone, y alega en síntesis que, 1) los contratos de arrendamientos suscritos entre las partes finalizaban el día 30 de marzo de 2021, según estipulación cuarta, sin que sea aplicable prórroga alguna hasta diciembre de 2021 como pretende la actora. 2) Niega que en fecha 3 de febrero de 2020 llegaran a un acuerdo para fijar nuevas condiciones. 3) Reconoce haber ofrecido a la arrendataria la bonificación del total de la renta durante el período comprendido entre el día 14 de marzo y hasta que se levantara la suspensión de la apertura del centro comercial, y una bonificación de las rentas posteriores que llegaban hasta el mes de diciembre, aproximadamente, al 40% de la renta anual. 4). El RDL 15/2020, establece las consecuencias para el restablecimiento del equilibrio contractual y equivalencia de las prestaciones, con la moratoria en el pago de rentas durante un máximo de cuatro meses, sin que la actora lo solicitara en los términos que contempla el texto normativo. 5). La demandante, solicita la disminución del cálculo de la renta al 7% de forma absolutamente voluntarista. 6). Y, finalmente, aduce, no puede operar la cláusula porque la actora, antes de la crisis sanitaria ya tenía pérdidas en su negocio, y que al interponer la demanda se encontraba en situación de mora por las rentas correspondientes a períodos anteriores al estado de alarma, como ocurre con la renta del mes de marzo que debió pagar antes del día 5 de marzo. Por tal motivo, en fecha 13 de mayo la demandada interpuso demanda de juicio verbal de desahucio con acumulación de reclamación de cantidad respecto del local de 100 Montaditos, cuya tramitación correspondió al Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Valencia, en Juicio verbal nº 565/2020, que finalizó por Sentencia nº 114/2020, de 24 de julio por el que se declaró resuelto el contrato por falta de pago y se ordenó el lanzamiento señalado para el 21 de septiembre. (doc. núm. 14 contestación).

En la misma fecha, se interpuso demanda de juicio verbal de desahucio y reclamaci ón de cantidad respecto del local la Sureña, cuya tramitación correspondió al Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Valencia, Juicio verbal nº 564/2020. Por todo lo expuesto, solicitaba la íntegra desestimación de la demanda con expresa imposición de costas a la parte actora.

En el acto de la Audiencia Previa, la demandada puso de manifiesto el advenimiento de hecho nuevo, al amparo del artículo 426.4 LEC, con motivo de la declaración de la resolución contractual del local de la Sureña, por medio de Decreto n.º 509/2020, por lo que, solicitó se apreciara la carencia sobrevenida del objeto del proceso.

Desde lo expuesto, constituyen cuestiones controvertidas: Si existe carencia sobrevenida del objeto del proceso.

De no apreciarse, si procede la revisión contractual y consiguiente reajuste de las

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prestaciones en los términos propuestos por la actora.

SEGUNDO.- Sobre la carencia sobrevenida del objeto.

Por cuestiones de lógica procesal, resulta oportuno resolver, en primer término, lo invocado por el demandado sobre la posible carencia sobrevenida del objeto. Así, sostiene Merlin Properties, S.A, en síntesis, que deja de haber interés legítimo en obtener la tutela pretendida de Gran Consulting, S.L al sostener esta última la revisión de contratos que fueron declarados resueltos con el consiguiente pronunciamiento de lanzamiento. La parte actora, en el acto del juicio, se opuso a tal petición, y argumentó, en síntesis, que la declaración de resolución contractual tuvo lugar en el seno de un proceso de desahucio, proceso que por su naturaleza tiene reducidas las causas de oposición y en el que, por tanto, no puede articularse la solicitud de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, por lo que debe analizarse en el presente procedimiento declarativo.

Sentado lo anterior, y respecto a la carencia sobrevenida del objeto, el artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que '1. Cuando, por circunstancias sobrevenidas a la demanda y a la reconvención, dejare de haber interés legítimo en obtener la tutela judicial pretendida, porque se hayan satisfecho, fuera del proceso, las pretensiones del actor y, en su caso, del demandado reconviniente o por cualquier otra causa, se pondrá de manifiesto esta circunstancia y, si hubiere acuerdo de las partes, se decretará por el Letrado de la Administración de Justicia la terminación del proceso, sin que proceda condena en costas.

2. Si alguna de las partes sostuviere la subsistencia de interés legítimo, negando motivadamente que se haya dado satisfacción extraprocesal a sus pretensiones o con otros argumentos, el Letrado de la Administración de Justicia convocará a las partes, en el plazo de diez días, a una comparecencia ante el Tribunal que versará sobre ese único objeto.

Terminada la comparecencia, el tribunal decidirá mediante auto, dentro de los diez días siguientes, si procede, o no, continuar el juicio, imponiéndose las costas de estas actuaciones a quien viere rechazada su pretensión.

3. Contra el auto que ordene la continuación del juicio no cabrá recurso alguno. Contra el que acuerde su terminación, cabrá recurso de apelación'.

Ha de tratarse, pues, de circunstancias 'sobrevenidas', esto es, ocurridas fuera del proceso y, lógicamente, después de la demanda, ya que de producirse con anterioridad determinarían su articulación como excepciones materiales que impedirían el éxito de la pretensión del actor; por tanto, estos 'hechos nuevos' han de determinar una alteración sustancial de la situación existente en la demanda de forma que determinen la carencia del objeto o la pérdida del interés. Como señaló la Audiencia Provincial de Barcelona en Sentencia nº 444/2014, de 27 de octubre de 2014, dicho interés ha de considerarse desaparecido cuando, 'a la luz de las nuevas circunstancias, el proceso haya dejado de ser necesario, esto es, cuando ya no es susceptible de reportar al actor la utilidad que inicialmente de él se esperaba y a la que a través de él se aspiraba, de tal modo que el actor ya no tiene la necesidad de ver tutelada su posición jurídica a través del proceso'.

El mencionado precepto deja la puerta abierta a cualesquiera otras causas que hagan innecesario el proceso, dependan o no de la voluntad de las partes -y, por tanto, como sucede en el presente supuesto, aun cuando la actora sostenga lo contrario-, y que, en definitiva, hacen que ya no exista interés legítimo en la prosecución del mismo. Y es, precisamente al amparo de dicha previsión normativa que, celebrado el acto del juicio, se entiende procedente analizar si concurre interés legítimo o se aceptan los restantes argumentos esgrimidos por el actor.

De los documentos aportados por la demandada (doc. núm. 14 contestación y más documental aportada en Audiencia Previa) se extrae que lo que se plantea en este procedimiento no puede tratarse como un compartimento estanco respecto de las resoluciones contractuales y lanzamientos de los locales nº 12 y nº 13-14 objeto de autos, que fueron acordados en el curso del procedimiento por otros órganos judiciales. Es más, este hecho constituye un punto clave del que partir en el presente procedimiento, como es que, declarada la resolución contractual, el mismo no surte más efecto, siendo imposible que la parte actora reclame un reajuste de la renta con causa a la pandemia sufrida, pues los procedimientos indicados recaen sobre cuestiones que guardan una conexión y constituyen un antecedente lógico del que aquí nos ocupa, debiéndose observar en tal sentido lo dispuesto en el artículo 222.4 de la LEC, a cuyo tenor 'Lo resuelto con fuerza de cosa

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juzgada en la sentencia firme que haya puesto fin a un proceso vinculará al tribunal de un proceso posterior cuando en éste aparezca como antecedente lógico de lo que sea su objeto, siempre que los litigantes de ambos procesos sean los mismos'.

No puede, en este sentido, desvirtuarse el efecto de cosa juzgada con la tesis que postula el actor respecto de la naturaleza sumarial del proceso de desahucio, pues, como declaró nuestra Audiencia Provincial, sección 6ª, en Sentencia de 21 de diciembre de 2016, por remisión a la de 11 de junio de 2013, la acción de reclamación de cantidades acumulada a la de desahucio mantiene su carácter plenario y no le será de aplicación el artículo 447.2 LEC, por lo que, la resolución contractual debe ser vinculante en el proceso que aquí nos ocupa. La citada Sentencia declaró que:

... 'cuando se ejercita acumuladamente dicha acción de desahucio junto con la de reclamación de rentas impagadas, de manera que el petitum de la demanda no es tan solo la recuperación de la finca, sino que incluye también la condena a la demandada a pagar una cantidad determinada de dinero, no existe limitación ninguna del derecho de alegar y probar en juicio cuanto convenga a la defensa del arrendatario demandado. Por ello el juicio verbal de desahucio por falta de pago de las rentas o expiración de plazo, inicialmente sumario, se convierte en un juicio plenario en el que las partes pueden alegar todas las vicisitudes que hayan afectado al contrato de arrendamiento y, por lo tanto, a la existencia o no de la deuda que se reclama, con plenas facultades de alegación y prueba en general, para el pleno ejercicio del derecho de defensa bajo el criterio general del artículo 217 LEC , al no existir ningún precepto que establezca una limitación similar de los medios de defensa que puede ejercitar el arrendatario demandado en estos supuestos de ejercicio acumulado ambas acciones, y sin que quepa hacer una interpretación extensiva de la prohibición de medios de defensa para casos distintos de los expresamente previstos en la ley.

... sin necesidad, en consecuencia, de acudir a plenario distinto, por lo que se le dota de esta cualidad en el caso de acumulación al verbal en el que se ejercitan ambas, de tal modo que siendo factible articular cualquier defensa frente a la acción de reclamación de rentas y cantidades asimiladas, por extensión lo que se resuelva sobre ellas podrá afectar a la de la resolución contractual y desahucio

Tal es el criterio mayoritario en las sentencias de las Audiencias Provinciales (por ejemplo, SAP, Civil sección 3 del 19 de abril del 2007, SAP, Civil sección 1 del 18 de febrero del 2008, SAP, Civil sección 7 del 07 de abril del 2008, SAP, Civil sección 3 del 03 de noviembre del 2009, SAP, Civil sección 3 del 18 de enero del 2011, SAP, Civil sección 3 del 18 de abril del 2011, SAP, Civil sección 9 del 07 de julio del 2011, SAP, Civil sección 1 del 26 de octubre del 2011, SAP, Civil sección 2 del 08 de mayo del 2012)'.

Asimismo, cabe entender que, sería completamente ilógico que se discutiera en otro proceso la cuestión relativa al pago de cantidades, o más concretamente, la modificación de las mismas, si en la sentencia y decreto recaídos en los procedimientos de desahucio sustanciados ya ha habido una resolución contractual y se han declarado las cantidades como debidas.

Pero, es más, lo verdaderamente relevante en el caso de autos es que dicha resolución contractual de ambos locales vino motivado por un incumplimiento del pago de la renta previo a la declaración del estado de alarma, y, por tanto, previo a la situación fáctica imprevisible y extraordinaria que postula como sustentadora para la operatividad de la cláusula rebus sic stantibus, hecho que no puede perderse de vista para postular la inutilidad del examen del fondo del asunto pretendido. De este modo, en la Sentencia n.º 114/2020, de 24 de julio, dictada por el Juzgado de primera instancia n.º 5 de Valencia, que conoció sobre la acción de desahucio relativa al local n.º 14, explotado bajo el nombre '100 Montaditos', se indicó en el fundamento de derecho tercero: 'Es digno de significar como el contrato de arrendamiento suscrito por las partes establece que el pago del tramo fijo de la renta se efectuará por meses adelantados en los cinco primeros días de cada mes, por lo que la mensualidad de marzo debió estar abonada antes de que se declarase el estado de alarma y la paralización general de actividades, no pudiendo encontrar justificación alguna el impago en tal circunstancia, antes de que comenzara la crisis sanitaria, por lo que bastaría ello para decretar el desahucio'. A la misma situación fáctica se hallaba el local explotado bajo la denominación 'La Sureña'.

En línea con lo expuesto, considero que el proceso que nos incumbe deja de ser necesario, pues ya no es susceptible de reportar al actor la utilidad que inicialmente de él se

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esperaba y a la que a través de él se aspiraba, al partir Grant Consulting S.L de un previo incumplimiento contractual (existente en el momento de interposición de la demanda) y que conllevó, con posterioridad a la misma, la declaración de la resolución contractual y condena de desahucio de ambos contratos de arrendamiento. Por tanto, su posición jurídica a través de este proceso decae.

A mayor abundamiento, es necesario sentar, brevemente, que la propia cláusula rebus sic stantibus- que literalmente significa 'mientras duren las cosas'- es una moderación del principio 'pacta sunt servanda' (los contratos están para cumplirse). En este sentido, tanto la jurisprudencia del Tribunal Supremo que ha configurado la doctrina sobre la cláusula rebus sic stantibus como la legislación que la regula (ver, por ejemplo, Ley 498 de la Compilación Navarra, o el artículo 6:111 de los PEDC) contemplan la resolución del contrato o su modificación como consecuencias jurídicas ante la alteración extraordinaria de las circunstancias que se tuvieron en cuenta al firmar el contrato, acudiendo a términos de equidad, y ello, a fin de reequilibrar sus prestaciones. Pues bien, como es lógico, ninguna de estas consecuencias jurídicas puede llevarse a cabo respecto de contratos que, en el curso del presente procedimiento, fueron declarados resueltos y por tanto, en los que extinguieron las obligaciones recíprocas de las partes y dejaron de producir los efectos que le son propios, dando lugar, por tanto, a una carencia sobrevenida del objeto del proceso.

Por consiguiente, el análisis del fondo del asunto, que no era otro que el relativo a si se podía aplicar, ante la situación creada por la pandemia, una consecuencia jurídica distinta de la mora en el pago de renta previstas en el RDL 15/2020 para lograr el reequilibrio contractual pretendido, deviene innecesario.

TERCERO.-Costas.

En materia de costas, y por aplicación del principio de vencimiento objetivo proclamado en el artículo 394.1 de la LEC, procede efectuar expresa condena en costas a la parte actora, que ha visto desestimadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación'

TERCERO.-Como primer motivo del recurso la parte demandante apelante, ENTIDAD MERCANTIL GRANT CONSULTING SL alega la errónea determinación de concurrencia de carencia sobrevenida del objeto cuando no cabe apreciar que la acumulación de la acción de reclamación de cantidades a la de desahucio convierte dicho juicio sumario en plenario; cuándo no resulta posible formular reconvención y por tanto no poder el juez a quo moderar la cuantía de la renta. Artículo 447- 2 LEC y apreciar que la SAPValencia mencionada en la resolución apelada es anterior al acaecimiento de la situación imprevisible de pandemia.

Es necesario establecer el iter procesal tanto de este procedimiento ordinario que nos ocupa como el de los distintos procedimientos de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas instados por la entidad arrendataria, hoy demandada frente a la demandante-apelante para determinar si debe ser confirmada la decisión de nos encontramos ante una 'causa sobrevenida que dejare de haber interés legitimo en obtener la tutela judicial pretendida.

En primer lugar: la ENTIDAD MERCANTIL GRANT CONSULTING SL

interpuso demanda de juicio ordinario 785-2020 en fecha de 15 de julio de 2020 contra la ENTIDAD MERCANTIL MERLIN PROPERTIES SOCIMI SL solicitando respecto a los locales arrendados '100 M', 'LA SUREÑA' que se declarara

1º)Se declare que no se ha devengado y por tanto existido obligación de pagar la renta (ni variable ni mínima garantizada) correspondiente al período en que hubo imposibilidad de abrir los locales objeto de arrendamiento, como consecuencia de la orden de cierre imperativa

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decretada por el Gobierno, esto es, desde el día 14 al 31 del mes de marzo, y los meses de abril y mayo, todos ellos del 2020.

2º)Se declare que a partir del día 1 de junio de 2020 y hasta la finalización natural de los contratos de arrendamiento, inicialmente prevista para el 1 de abril de 2021 (con más sus prórrogas), momento ahora concretado en el 16 de febrero con el lanzamiento de los locales, procede el ajuste de la renta arrendaticia, fijándose una renta mensual equivalente al resultado de aplicar un tipo del SIETE (7%) sobre la cifra o volumen de ventas verificada en dicho período en los locales objeto de arrendamiento, y sobre la base de las partidas pactadas en los contratos de arrendamiento, con más las partidas correspondientes por gastos de comunidad, IBI y terraza.'

Y en segundo lugar la ENTIDAD MERCANTIL MERLIN PROPERTIES SOCIMI SL interpuso tres demandas de juicio de desahucio por falta de pago más reclamación de rentas que dieron lugar

1)565/2020 sustanciado en 1ª Instancia Cinco de los de Valencia recayendo Sentencia en fecha de 24 de julio de 2020 estimatoria de la demanda. Local '100 MONTADITOS'

2)546/2020 sustanciada en 1ª Instancia 21 de los de Valencia recayendo Decreto en fecha de 30 de noviembre de 2020 estimando la demanda. Local 'LA SUREÑA'.

Si a tenor de las resoluciones firmes dictadas en los distintos juicios de desahucio por falta de pago y reclamaciones de renta quedo resuelto que en cuanto a la acción de reclamación de rentas se desestimaban los motivos de oposición esgrimidos por la parte arrendataria, motivo de oposición que vinieron a coincidir con lo que hoy es objeto de su demanda del procedimiento ordinario, es decir la exención de pago de rentas en el periodo del estado de alarma desde 14 de marzo hasta 30 de mayo 2020 y fijar como importe de las rentas a partir de 1 de junio de 2020 del 7% de ventas; y respecto al juicio de desahucio 546/20 no formulo contestación.

Hemos dicho en Sentencia dictada en fecha de 11 de junio de 2013 en el rollo de apelación 163/2013, numero 317 :

'CUARTO.-El motivo no puede prosperar. Este Tribunal comparte el criterio del juez a quo referente a las posibilidades de defensa del demandado en esta clase de procedimientos, ya que la limitación probatoria se impone cuando únicamente se ejercita la acción de desahucio por falta de pago, que es un procedimiento especial y sumario ( artículos 444.1 y 447.2 LAU) cuyo ámbito de conocimiento se encuentra legalmente limitado, pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación (artículo 444.1); aún así, la SAP, Civil sección 4 del 26 de Julio del 2012 ( ROJ: SAP GC 1555/2012) declara que 'el demandado podía oponer en el desahucio por falta de pago de las rentas, el acuerdo de suspensión del contrato, que conlleva la suspensión de dicha obligación de pago, ( art. 26 LAU ), tal como entendió el Juzgador, por tratarse de cuestión directamente vinculada a la obligación de pago de la renta'. Pero en cualquier caso, cuando se ejercita acumuladamente dicha acción de desahucio junto con la de reclamación de rentas impagadas, de manera que el petitum de la demanda no es tan solo la recuperación de la finca, sino que incluye también la condena a la demandada a pagar una cantidad determinada de dinero, no existe limitación ninguna del derecho de alegar y probar en juicio cuanto convenga a la defensa del arrendatario demandado. Por ello el juicio verbal de desahucio por falta de pago de las rentas, inicialmente sumario, se convierte en un juicio plenario en el que las partes pueden alegar todas las vicisitudes que hayan afectado al contrato de arrendamiento y, por lo tanto, a la existencia o no de la deuda que se reclama, con plenas facultades de alegación y prueba en general, para el pleno ejercicio del derecho de defensa bajo el criterio general del artículo 217 LEC, al no existir ningún precepto que establezca una limitación similar de los medios de defensa que puede ejercitar el arrendatario demandado en estos supuestos de ejercicio acumulado ambas acciones, y sin que

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quepa hacer una interpretación extensiva de la prohibición de medios de defensa para casos distintos de los expresamente previstos en la ley. Tal es el criterio abrumadoramente mayoritario en las sentencias de las Audiencias Provinciales [por ejemplo, SAP, Civil sección 3 del 19 de Abril del 2007 ( ROJ: SAP T 1348/2007), SAP, Civil sección 1 del 18 de Febrero del 2008 ( ROJ: SAP TF 635/2008), SAP, Civil sección 7 del 07 de Abril del 2008 ( ROJ: SAP O 1511/2008), SAP, Civil sección 3 del 03 de Noviembre del 2009 ( ROJ: SAP T 1530/2009), SAP, Civil sección 3 del 18 de Enero del 2011 ( ROJ: SAP T 87/2011), SAP, Civil sección 3 del 18 de Abril del 2011 ( ROJ: SAP T 680/2011), SAP, Civil sección 9 del 07 de Julio del 2011 ( ROJ: SAP M 10145/2011), SAP, Civil sección 1 del 26 de Octubre del 2011 ( ROJ: SAP LE 1239/2011), SAP, Civil sección 2 del 08 de Mayo del 2012 ( ROJ: SAP J 270/2012), y SAP, Civil sección 9 del 16 de Noviembre del 2012 ( ROJ: SAP A 3616/2012)].'

Cierto que el articulo 477.2 LEC establece que la Sentencia recaída en juicio de desahucio por falta de pago carece de efecto de cosa juzgada, pero olvida el apelante que la carencia sobrevenida considerada en la sentencia apelada no lo es por el ejercicio de la acción de desahucio sino por la acción de reclamación de rentas;las alegaciones de la parte apelante en cuanto a que frente al ejercicio de la acción de reclamación de rentas no nos encontremos ante un juicio plenario, no es así y de hecho como hemos dicho anteriormente la parte hoy apelante, en calidad de arrendataria ejercito su derecho de defensa como tal juicio plenario.

Por otra parte, tampoco resulta estimable la alegación de que lo resuelto en la SAPValencia de 11 de junio de 2013 no pueda ser aplicable por ser anterior a la situación de pandemia acontecida a partir de marzo de 2020 dado que jurídicamente ello resulta insostenible.

CUARTO.-Determinado lo anterior, carácter plenario de la sustanciación relativa a la acción de reclamación de rentas en los distintos juicios de desahucio con ejercicio de la acción aludida, procederemos a resolver si lo resuelto en los mismos puede conllevar la aplicación del articulo 22 LEC en relación con el articulo 222-4 LEC.

Nos dice el articulo 22 LEC regulador de la Terminación del proceso por satisfacción extraprocesal o carencia sobrevenida de objeto:

' Cuando, por circunstancias sobrevenidas a la demanda y a la reconvención, dejare de haber interés legítimo en obtener la tutela judicial pretendida, porque se hayan satisfecho, fuera del proceso, las pretensiones del actor y, en su caso, del demandado reconviniente o por cualquier otra causa, se pondrá de manifiesto esta circunstancia y, si hubiere acuerdo de las partes, se decretará por el Letrado de la Administración de Justicia la terminación del proceso, sin que proceda condena en costas.

2. Si alguna de las partes sostuviere la subsistencia de interés legítimo, negando motivadamente que se haya dado satisfacción extraprocesal a sus pretensiones o con otros argumentos, el Letrado de la Administración de Justicia convocará a las partes, en el plazo de diez días, a una comparecencia ante el Tribunal que versará sobre ese único objeto.

Terminada la comparecencia, el tribunal decidirá mediante auto, dentro de los diez días siguientes, si procede, o no, continuar el juicio, imponiéndose las costas de estas actuaciones a quien viere rechazada su pretensión.

3. Contra el auto que ordene la continuación del juicio no cabrá recurso alguno. Contra el que acuerde su terminación, cabrá recurso de apelación'

Indudablemente la carencia sobrevenida como nos dice la Sentencia de la Audiencia Provincial de La Rioja de 14 de febrero de 2013, implica al amparo del precepto

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mencionado que presupone la existencia objetiva de una situación de hecho extraprocesal determinante de la pérdida de interés legítimo en obtener la tutela judicial pretendida en la demanda o en la reconvención por cualquiera de dichas circunstancias sobrevenidas a su interposición, y que produce como consecuencia el archivo o terminación del procedimiento, sin que proceda la condena en costas. Para que se dicte esta resolución es en todo caso necesario que se ponga de manifiesto al tribunal la concurrencia de esa situación extraprocesal sobrevenida que implica la pérdida de interés de quien acciona en la continuación del litigio. Si hay acuerdo de todas las partes en la conclusión del proceso por la causa indicada, se decreta por el Letrado de la Administración de Justicia la terminación del proceso, sin que proceda la condena en costas ( art. 22.1 LEC). De no haber conformidad, por sostener alguna de las parte la subsistencia de interés legítimo, se les convocará a una comparecencia tras la cual el tribunal decidirá si procede o no continuar el juicio e impondrá las costas de estas actuaciones, esto es del incidente, a quien viere rechazada su pretensión ( art. 22.2 LEC). Si bien la Ley alude, como supuesto típico, a la satisfacción extraprocesal de las pretensiones del actor o de la demanda reconvencional, se admite la posibilidad de que concurran otras causas que, acaecidas en el ámbito jurídico sustantivo, produzcan ese mismo efecto de privar al actor o al reconviniente del interés legítimo en obtener la tutela jurisdiccional. Se trata, pues, de una lista abierta, que recoge cuantos acaecimientos se produzcan en la realidad, susceptibles de hacer desaparecer el objeto del proceso y de privar al actor de su interés legítimo en obtener la tutela judicial que inicialmente demandó. La Ley se limita a prever un cauce procedimental para reconocer eficacia dentro del proceso a esta realidad extraprocesal que antes sólo podía hacerse valer a través de los demás actos dispositivos o de las excepciones materiales del demandado. En cuanto al momento procesal en que esta situación de carencia sobrevenida de objeto o de interés legítimo puede concurrir, del juego de los dos preceptos citados resulta que puede suceder en cualquier momento posterior a la demanda y a la reconvención, y antes de recaer sentencia firme.

En consecuencia si la parte apelante demandante pretendía que se declarara que a partir del día 1 de junio de 2020 y hasta la finalización natural de los contratos de arrendamiento, inicialmente prevista para el 1 de abril de 2021 (con más sus prórrogas), momento ahora concretado en el 16 de febrero con el lanzamiento de los locales, procede el ajuste de la renta arrendaticia, fijándose una renta mensual equivalente al resultado de aplicar un tipo del SIETE (7%) sobre la cifra o volumen de ventas verificada en dicho período en los locales objeto de arrendamiento, y sobre la base de las partidas pactadas en los contratos de arrendamiento, con más las partidas correspondientes por gastos de comunidad, IBI y terraza,

Difícilmente dicha pretensión puede tener futuro cuando los contratos de arrendamiento han sido declarados resueltos e incluso se ha producido el lanzamiento de la parte arrendataria, hoy demandante apelante, de los mismos.

La pretensión se ha quedado sin futuro ni viabilidad jurídica de resolución por

el Tribunal.

En cuanto a la pretensión por la que se solicitaba que se declarara que no se ha devengado y por tanto existido obligación de pagar la renta (ni variable ni mínima garantizada) correspondiente al período en que hubo imposibilidad de abrir los locales objeto de arrendamiento, como consecuencia de la orden de cierre imperativa decretada por el Gobierno, esto es, desde el día 14 al 31 del mes de marzo, y los meses de abril y mayo,

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todos ellos del 2020, la respuesta debe ser también de aplicación de la carencia sobrevenida por vía de que la misma concurre cuando ya interpuestos los juicios de desahucio por falta de pago y acción de reclamación de rentas la parte demandante interpuso la demanda de juicio ordinario y cuando en dichos juicios en que se ejercitó la acción de reclamación de rentas, la parte arrendataria en los que compareció y contestó, alegó su oposición al pago de rentas por la situación del estado de alarma y se desestimó.

La condena a abonar las cantidades en concepto de renta que se impuso a la parte arrendataria, hoy apelante, impide en este procedimiento entrar a conocer de la pretensión de exención de pago de renta sustanciada por la parte demandante- apelante cuando dicha declaración de condena nace de una declaración de incumplimiento de la parte arrendataria, incumplimiento, iniciador de las reclamaciones, que tuvo lugar con anterioridad a la situación del estado de alarma y que desde luego no puede quedar estéril y sin ejecución como pretende la parte apelante cuando no podemos olvidar que el articulo 222-4 LEC nos dice:

'...4. Lo resuelto con fuerza de cosa juzgada en la sentencia firme que haya puesto fin a un proceso vinculará al tribunal de un proceso posterior cuando en éste aparezca como antecedente lógico de lo que sea su objeto, siempre que los litigantes de ambos procesos sean los mismos o la cosa juzgada se extienda a ellos por disposición legal...'.

QUINTO.-La desestimación del primer motivo del recurso y confirmación de la sentencia conllevan la desestimación de segundo motivo sustentado en la alegación del interés en obtener la tutela judicial pretendida dado que si el contenido constitucionalmente protegido del derecho a la tutela judicial efectiva se plasma en la exigencia de que no se produzca indefensión, lo que significa que en todo proceso debe respetarse el derecho a la defensa contradictoria de las partes contendientes mediante la oportunidad de alegar y probar lo que a sus derechos e intereses convenga ( SSTC 4/1982 [RTC 19824], 48/1984 [RTC 198448], 237/1988 [RTC 1988237], 6/1990 [RTC 19906], 57/1991 [RTC 199157]

y 124/1994 [RTC 1994124]), pues ello es una consecuencia inescindible que se deriva de los principios de contradicción y audiencia bilateral, que son básicas manifestaciones del derecho consagrado en el artículo 24.1 CE ( SSTC 112/1987 [RTC 1987112], 191/1987 [RTC 1987191 y RTC 198711/1995 [RTC 199511]). Obvio corolario de lo anterior es la afirmación, tan constantemente reiterada por el Tribunal Constitucional, según la cual no puede justificarse una resolución judicial dictada inaudita parte más que en el caso de incomparecencia por voluntad expresa o tácita, o por negligencia imputable a la parte que pretende hacer valer este derecho fundamental ( SSTC 151/1987 [RTC 1987151], 114/1988 [RTC 1988114], 31/1989 [RTC 198931], 102/1990 [RTC 1990102], 57/1991 [RTC 199157], 196/1992 [RTC 1992196], 234/1993 [RTC 1993234], 300/1994 [RTC

1994300] y 10/1995 [RTC 199510]).

Entre sus múltiples manifestaciones, aquel derecho reconocido en el art. 24.1 de la C.E. implica no sólo el derecho de acceso al proceso y a los recursos legalmente previstos, sino también un ajustado sistema de garantías para las partes, entre las que se encuentra el adecuado ejercicio del derecho de defensa, para que puedan hacer valer en el proceso sus derechos e intereses legítimos. El acceso al proceso, en todas y cada una de sus instancias, y la realización, dentro de ellas, del principio de contradicción, que constituye una exigencia ineludible vinculada al derecho a un proceso con todas las garantías, tienen como lógico presupuesto el deber de los órganos judiciales de posibilitar la actuación de las partes a través de los actos procesales establecidos en la Ley.

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Desde luego la parte apelante demandante ha obtenido la resolución a su pretensión por vía de los procedimientos de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas; resolución que como hemos dicho fue desestimatoria.

SEXTO.-En tercer lugar, respecto a la supuesta situación de mora de Grant Consulting SL. En fecha de 19 de junio de 2020, MERLIN PROPERTIES procedió a la ejecución de los avales por importe correspondiente a cuatro mensualidades de renta, esto es, TREINTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y UN EUROS (38.751,20.-

€).Documento 19 de la demanda inicial, por lo que no se debe ningún importe correspondiente al periodo anterior a la declaración del estado de alarma, ni tampoco gran parte de los periodos posteriores.

Dándose por reproducidas las consideraciones jurídicas y valorativas contenidas en los Fundamentos de Derecho anteriores, el Tribunal debe desestimar las alegaciones relativas a la 'supuesta' mora de la Grant Consulting SL y debe rechazarse por cuanto lo que se esta debatiendo en esta litis es si son estimables dos pretensiones ,una si debe declararse no obligación de pago de renta desde 14 de marzo de 2020 y si procede disminuir el importe de la renta a partir de junio de 2020 y a dicha pretensión no le afecta el tema de si se han ejecutado avales o no sino lo que afecta es si la estimación de la acción de reclamación de rentas que es firme produce la carencia sobrevenida o resolución de las mismas y ello ya ha quedado determinado que así ha sido. Declarada la obligación de pago y resueltos los contratos de arrendamiento el motivo no tiene finalidad alguna.

SÉPTIMO.-Alega la parte la interpretación errónea del concepto de imposición de costas en casos de carencia sobrevenida de objeto. Auto APValencia 330/2020 de 23 de noviembre de 2020.

Desde la apreciación de que cuanto se interpone la presente demanda de juicio ordinario, julio de 2020 ya se encontraba iniciado, por lo menos, el juicio de desahucio 565-20 (fue objeto de petición de medida cautelar solicitada en la demanda la suspensión del mismo);ya se había dejado de abonar las rentas y que la demanda que nos ocupa ha sido desestimada por consideración a que los contratos de arrendamiento quedaron resueltos así como por la declaración de adeudo de cantidades en concepto de renta y habiéndose realizado el lanzamiento de la parte arrendataria.

No nos encontramos con una carencia sobrevenida por satisfacción extraprocesal, ni por acuerdo entre las partes en virtud del principio dispositivo, sino que nos encontramos que la carencia sobrevenida implica una desestimación de la demanda respecto del fondo del asunto por lo que procede mantener el pronunciamiento condenatorio en costas procesales de conformidad con el articulo 394 LEC.

OCTAVO.-En materia de costas procesales, y en virtud del art. 394 en relación con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede su imposición a la parte apelante.

NOVENO.-La Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ establece que la interposición de los recursos ordinarios y extraordinarios, la revisión y la rescisión de sentencia firme a instancia del rebelde, en los órdenes jurisdiccionales civil, social y contencioso-administrativo, precisaran de la constitución de un depósito.

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Si se estimare total o parcialmente, o la revisión o rescisión de la sentencia, en la misma resolución se dispondrá la devolución de la totalidad del depósito.

Cuando el órgano jurisdiccional inadmita el recurso o la demanda, o confirme la resolución recurrida, el recurrente o demandante perderá el depósito, al que se dará el destino previsto en esta disposición.

Vistos los preceptos legales aludidos y demás de general y concordante aplicación al caso de autos, en nombre de S.M. EL Rey y por la autoridad conferida por la Constitución aprobada por el pueblo español.

Fallo

1º) Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la ENTIDAD MERCANTIL GRANT CONSULTING SL.

2º) Confirmar la Sentencia de fecha 23 de abril de 2021. 3º) Imponer a la parte apelante las costas procesales.

4º) Con pérdida del depósito.

Esta sentencia no es firme y contra ella podrán interponer recurso de CASACIÓN ante la Sala de lo Civil del TRIBUNAL SUPREMO, si se acredita interés casacional. El recurso se interpondrá por medio de escrito presentado en este Tribunal en el plazo de VEINTE DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículos 477 y 479 de la LECn ).

También podrán interponer recurso extraordinario por INFRACCIÓN PROCESAL ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo por alguno de los motivos previstos en la LECn. El recurso habrá de interponerse mediante escrito presentado ante este Tribunal dentro de los VEINTE DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículo 470.1 y Disposición Final decimosexta de la LECn ) recurso extraordinario por infracción procesal o recurso de casación por interés casacional.

Así por ésta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

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