Sentencia Civil Nº 96/2007, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 646/2006 de 23 de Febrero de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA: 00096/2007

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

MADRID

Sección 10

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916

N.I.G. 28000 1 7023255 /2006

Rollo: RECURSO DE APELACION 646 /2006

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 770 /2004

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 9 de MADRID

De: Cornelio

Procurador: ESPERANZA APARICIO FLOREZ

Contra: MUFACE

Procurador: SIN PROFESIONAL ASIGNADO

SOBRE: Procedimiento ordinario. Arrendamientos urbanos. Acción declarativa.

PONENTE: ILMO. SR. DON ÁNGEL VICENTE ILLESCAS RUS

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOAQUIN NAVARRO ESTEVAN

D. ÁNGEL VICENTE ILLESCAS RUS

D. MARIANO ZAFORTEZA FORTUNY

En MADRID, a veintitrés de febrero de dos mil siete.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos Nº 770/2004, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia Nº 9 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante apelante DON Cornelio , representado por el Procurador Dª Esperanza Aparicio Florez y defendido por el Letrado Don Carlos Luis Rubio Soler, y de otra como demandado apelado MUFACE, representado y defendido por el Abogado del Estado, Dª Laura de Rivera García de Leaniz, seguidos por el trámite de Procedimiento Ordinario.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. Don ÁNGEL VICENTE ILLESCAS RUS.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia Nº 9 de Madrid, en fecha 27 de abril de 2.006, se dictó Sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO:

" Que desestimando la demanda interpuesta por Don Cornelio contra la Mutualidad General de Funcionarios de la Adminsitración Civil del Estado, MUFACE, y estimado la reconvención formulada por esta última contra el actor, debo declarar y declaro resuelto el contrato suscrito entre los litigantes en fecha 15/12/1.970 enr elación al inmueble sito en la Cl. DIRECCION000 Nº NUM000 exterior, de Nadrid, por cambio de uso inconsentido, codnenando al actor reconvenido a que desaloje y deje libre el referido inmueble en término legal cone xpreso apercibimiento de lanzamiento, con imposición de las costas tanto de las causadas en la demanda principal como en la reconvención al actor reconvenido".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso Recurso de Apelación por la parte demandante. Admitido el Recurso de Apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los Autos ante esta Sección, para resolver el Recurso.

TERCERO.- La vista pública celebrada el día 15 de Febrero de 2.007, tuvo lugar con la intervención de los Letrados de las partes, quienes informaron en apoyo de sus pretensiones.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida en cuanto no aparezca contradicho o desvirtuado por los que se expresan a continuación.

SEGUNDO.- (1) A través de la demanda rectora de las actuaciones a que se contrae el presente Rollo, con entrada en el Registro General de los Juzgados de Primera Instancia de Madrid en fecha 23 de junio de 2004, la representación procesal de Don Cornelio ejercitaba acción declarativa frente a «Muface» en la que tras invocar los hechos y razonamientos jurídicos que estimaba de aplicación, los cuales se han de dar aquí por reproducidos en gracia a la economía procesal, terminaba solicitando que se dictase «... sentencia declarando la obligación de MUFACE propietaria arrendadora del piso sexto exterior de la Calle DIRECCION000 n.º NUM000 de Madrid a la hora de enajenar al arrendatario-actor dicho inmueble lo haga considerándolo como vivienda y al precio de tal y de sus semejantes, y no como local de negocios. Con costas».

(2) Turnado el conocimiento de la demanda al Juzgado de Primera Instancia núm. 9 de los de Madrid este órgano acordó por proveído de 29 de junio de 2004 requerir a la parte actora a través de su representación procesal para la expresión de la cuantía de la demanda, reiterado por proveído de 6 de septiembre siguiente.

(3) Mediante sendos escritos con entrada en el Registro General en fechas 19 de julio y 18 de septiembre de 2004 se evacuó el requerimiento de méritos, en el sentido de que la cuantía se considerase indeterminada.

(4) Por medio de Auto de 20 de septiembre de 2006 se acordó la admisión a trámite de la demanda y la comunicación de las copias presentadas a la entidad demandada con emplazamiento para que, de convenirle, pudiera comparecer y contestar en tiempo y forma legales.

(5) Mediante escrito con entrada en el Registro General en fecha 28 de diciembre de 2004 compareció en autos la representación procesal de la entidad demandada y formuló declinatoria por falta de jurisdicción.

(6) Tenida por promovida la cuestión y acordada sustanciar por proveído de 13 de enero de 2005, la representación procesal del demandante formuló oposición a su acogimiento mediante escrito con entrada en el Registro General en fecha 26 de enero de 2005.

(7) Por Auto de 14 de febrero de 2005 se resolvió desestimar la declintatoria propuesta.

(8) Por medio de escrito con entrada en el Registro General en fecha 3 de marzo de 2006 la representación de la demandada interpuso recurso de reposición frente al Auto de 14 de febrero anterior.

(9) Mediante escrito con entrada en el Registro General en fecha 18 de marzo de 2005 la representación procesal de la demandada evacuó trámite de contestación en la que tras invocar los hechos y razonamientos jurídicos que estimaba de aplicación, los cuales se han de dar aquí por reproducidos en gracia a la economía procesal, terminaba solicitando que se dictase «...sentencia desestimando la demanda declare que el precio de venta es el correspondiente al valor de mercado de conformidad con lo estipulado en el Plan de Enajenación de 25 de marzo de 1999 y el contrato de arrendamiento de 15 de diciembre de 1970».

Al propio tiempo formulaba demanda reconvencional solicitando que se dictase «...sentencia estimando la presente reconvención declarando resuelto el contrato de arrendamiento de 15 de diciembre de 1970 y subsidiariamente, para el caso de que no se estime la anterior pretensión declarando decaído el derecho del arrendatario a la adquisición del inmueble al no haber aceptado la oferta dentro del plazo otorgado».

(10) Por proveído de 4 de abril de 2005 se acordó convocar a las partes a la celebración de la audiencia previa para el día 4 de octubre de 2005.

(11) Mediante escrito con entrada en el Registro General en fecha 13 de abril de 2005 la representación procesal de la entidad demandada interpuso recurso de reposición frente al proveído de 4 de abril anterior.

(12) Por proveído de 14 de abril de 2005, sin sustanciación alguna, se acordó dejar sin efecto la resolución de 4 de abril anterior y dictar auto para la admisión de la reconvención formulada por la parte demandada, dictándose efectivamente en la misma fecha acordando comunicar la misma a la parte actora principal.

(13) Mediante escrito con entrada en el Registro General en fecha 12 de abril de 2005 la representación de la parte actora evacuó oposición al recurso de reposición interpuesto de contrario frente al Auto de 14 de febrero de 2005.

(14) Por medio de Auto de 15 de abril de 2005 se resolvió desestimar el recurso de reposición interpuesto por la parte demandada frente al Auto de 14 de febrero de 2005.

(15) Mediante escrito con entrada en el Registro General en fecha 17 de mayo de 2005 la representación procesal de la parte actora evacuó contestación a la demanda reconvencional interpuesta de contrario. Tras invocar los hechos y razonamientos jurídicos que estimaba de aplicación, los cuales se han de dar aquí por reproducidos en gracia a la economía procesal, terminaba solicitando que se dictase «... sentencia en la que desestimando las pretensiones de la demanda de reconvención se declare la vigencia y conformidad a Derecho del contrato de arrendamiento controvertido, así como la vigencia y aceptabilidad de la oferta de adquisición dirigida a D. Cornelio por MUFACE...».

(16) Por proveído de 1 de junio de 2005 se acordó convocar a las partes a la celebración de la audiencia previa para el día 4 de octubre de 2005, en que se celebró con el resultado que en autos obra y se expresa.

(17) Celebrado el acto del juicio en la fecha señalada del 21 de abril de 2006 y practicadas las pruebas propuestas y declaradas pertinentes que pudieron tener lugar, la Sra. Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 9 de los de Madrid dictó sentencia en fecha 27 de abril de 2006 íntegramente estimatoria de la demanda reconvencional interpuesta.

(18) Mediante escrito con entrada en el Registro General en fecha 10 de mayo de 2006 la representación procesal de Don Cornelio interesó del Juzgado «a quo» que tuviera por preparado recurso de apelación frente a la sentencia recaída.

(19) Por proveído de 23 de mayo de 2006 se acordó tener por preparado el recurso de apelación intentado y emplazar a la recurrente para su interposición en tiempo y forma legales.

(20) Mediante escrito con entrada en el Registro General en fecha 26 de junio de 2006, la representación procesal de Don Cornelio interpuso el recurso de apelación anunciado fundándolo en las siguientes «... ALEGACIONES

[...]

A. Infracción de normas y garantías procesales

a. Sobre la vulneración del derecho a servirse de los medios de prueba necesarios ( art. 24 C.E .)

I.- En el trámite de la audiencia previa ( art. 414 y ss. LEC) que tuvo lugar el pasado 4 de octubre de 2005, esta parte interesó la práctica de determinados medios de prueba, entre los que se encontraba el interrogatorio de los dos testigos siguientes, que fue aceptado por S.S.ª: -Don Joaquín . -Doña Milagros .

De lo [sic] dos testigos, D. Joaquín debía ser citado judicialmente, a diferencia de D.ª Milagros que esta parte interesó que la aportaría. Llegado el día del juicio, el pasado 21 de abril de 2006, y a diferencia del resto de pruebas propuestas y aceptadas que pudieron practicarse sin ningún problema, la ausencia de ambos testigos determinó que la práctica de esta prueba no pudiera llevarse a cabo. En dicho momento, el Letrado que asistió a la vista en defensa de D. Cornelio , interesó lo siguiente (según puede apreciarse en el vídeo correspondiente al acto del juicio, a partir del minuto 27)): "... interesaría o bien la suspensión a efectos de que se les recibiera testimonio, porque considero que es muy importante para sustentar la tesis del demandante, o, en su caso, por no prolongar este juicio, a efectos de no demorarlo más, instar al amparo del art. 435 como diligencia final para que fuera acordado por Su Señoría ... » En dicha solicitud se hizo constar, expresamente, la necesidad de que la citación de ambos se realizase judicialmente. Por parte de S.S.ª se acordó lo siguiente: "Si fuera necesario se acordaría y se motivaría mediante auto".

II. De tales actuaciones claramente resulta i) que en ningún momento esta parte renunció a ningún medio de prueba, ii) que se hizo constar expresamente, la importancia del testimonio de los dos testigos propuestos, y iii) que se ofrecía una alternativa a la necesaria suspensión del juicio, para evitar la demora en la tramitación del mismo. En efecto, tal y como se aprecia en la grabación de acto del juicio, en ningún momento se renunció a la práctica de la prueba testifical, y en todo caso quedó evidenciado el interés de esta parte en la práctica de la misma, haciéndose constar expresamente la importancia que tenia para el sustento de la prueba del demandante; todo lo que se hizo, en aras a la economía procesal, tratando de evitar la suspensión del acto del juicio hasta que se procediese nuevamente a la citación de los testigos, fue ofrecer que la práctica de la misma se verificase como diligencia final en el caso de que por SSa se considerase insuficiente la prueba practicada en autos.

No es ocioso recordar que el art. 193 LEC establece como causa tasada de interrupción de la celebración de la vista, en su apartado 1.3.º "cuando no comparezcan los testigos o los peritos citados judicialmente y el tribunal considere imprescindible la declaración o el informe de los mismos". En este sentido, la postura mantenida en el acto de la vista por la defensa de D. Cornelio fue poner de manifiesto el interés en la práctica de la prueba testifical, pero ofreciendo una alternativa que permitiese no suspender el acto de la vista, de tal forma que fuese SSa la que, en función de que considerase o no suficientemente probado lo alegado por esta parte, valorase la necesidad de complementar la prueba practicada hasta entonces, mediante el recibimiento de la declaración de D. Joaquín y Dña. Milagros , como diligencia final. Ahora bien, lo que no es en ningún momento admisible es que esa buena fe procesal manifestada por esta parte, facilitando la agilidad en la tramitación del procedimiento y evitando su demora e interrupción, se torne ahora en su contra, al considerar la sentencia que no han quedado probado determinados extremos.

Lo cierto es, y así resulta de la grabación del acto del juicio, que la decisión de SSa de no suspender el acto del juicio para citar nuevamente a los testigos, se justificó -y así lo entendió esta parte en el propio acto para no recurrir la decisión- que sería SSa la que valoraría la necesidad de su práctica, y la acordaría si la considerase necesario, mediante diligencia final es decir, si la prueba ya practicada se consideraba por SSa suficiente para acreditar los hechos alegados por esta parte, la práctica de las declaraciones testificales pendiente seria superflua, y si por el contrario, esa prueba practicada se juzgaba insuficiente, entonces acordaría la práctica de la misma mediante las diligencias finales. Esa era precisamente la petición que se hada por esta parte; para evitar la demora en el procedimiento que pudiera producirse como consecuencia de su suspensión para la práctica de determinados medios de prueba que pudieran resultar superfluos por insistir en extremos que ya hubieran podido quedar acreditados por otros medios de prueba. Precisamente por esto, esta parte considera que su derecho a la tutela judicial efectiva ha quedado vulnerado cuando por SS.ª se acepta el planteamiento realizado por esta parte, no suspendiendo la vista y admitiendo la práctica de esta prueba testifical como diligencia final si lo considerase necesario, y posteriormente, en sentencia, desestima las pretensiones de esta parte, fundamentándose en una falta de prueba.

III. En este orden de cosas es de destacar que la Juzgadora de Instancia incluye en sentencia, y en su Fundamento Jurídico Tercero la afirmación de "...es ocioso precisar que es al actor a quien corresponde acreditar los hechos constitutivos de la pretensión que articula,.." para luego no tomar en consideración que resulta acreditado que el principal testigo de la parte estaba fallecido (el portero funcionario de MUFACE que cobraba los recibos y que es quien sabía prima facie que lo que al caso se discute no era sino un arrendamiento de vivienda desde su inicio, o al menos desde hace mas de 15 años) ni tampoco que el testigo base adicional, su mujer, no había comparecido para culminar reprochándonos una falta de acreditación que fue la Juzgadora a quo quien la impidió

IV. En cuanto a la importancia de los testigos, distinguimos:

* Joaquín , fue durante los años 70 arquitecto del Ministerio de Agricultura, teniendo con el actor una intensa relación profesional durante aquellos años, que permitiría acreditar no solo que MUFACE conocía que el inmueble era destinado a vivienda sino que además el contrato tenía su causa en permitir a D, Cornelio acceder a un inmueble en condiciones preferentes. El testimonio del testigo aporta al proceso elementos originales frente a los ya incorporados, en la medida en que su relación con el actor era más estrecha que la del otro testigo que ya declaró, a lo que se añade la dependencia jerárquica que tiene el que declaró frente al que no declaró.

* Dña. Milagros , viuda del que fue durante un largo periodo de tiempo portero del edificio, residía con su marido en el edificio hasta el año 1991, su testimonio es fundamental a la hora de poder acreditar el carácter notorio del uso que se daba al inmueble. Fallecido su marido, el testimonio de la viuda se hace indispensable.

b. Infracción del articulo art. 209 de la LEC .

I. La Sentencia impugnada en el fundamento de derecho tercero procede a fijar como acreditados determinados hechos, pasando a resolver los hechos controvertidos en el fundamento de derecho cuarto, sin referencia a los elementos de prueba que le llevan a tal conclusión.

II. El artículo 209 de la LEC , fija como reglas especiales sobre forma y contenido de las sentencias que las sentencias se formularán conforme a las siguientes reglas:

"2.ª En los antecedentes de hecho se consignarán, con la claridad y la concisión posibles y en párrafos separados y numerados, las pretensiones de las partes o interesados, los hechos en que las funden, que hubieren sido alegados oportunamente y tengan relación con las cuestiones que hayan de resoluerse, las pruebas que se hubiesen propuesto y practicado y los hechos probados, en su caso". La negrita es nuestra.

La estructura de la Sentencia combatida vulnera el derecho de las partes ha identificar tanto los hechos como los argumentos que llevan al Tribunal a la desestimación, ya que se hace presupuesto de la cuestión e impide a estar parte rebatir hechos que predeterminan el fallo, así se omiten cuestiones fácticas fundamentales, las cuales ponemos de manifiesto más adelante, a través del apartado de error en la valoración de la prueba. Todo lo cual provoca indefensión, sin que hayamos podido denunciar tal vicio con anterioridad a la Sentencia.

c. Infracción del articulo ai8 de la LEC , incongruencia omisiva.

I. La Sentencia impugnada tras la fijación de los antecedentes de hechos procede a través de los fundamentos de derecho a desestimar la pretensión ejercitada en la demanda, procediendo acto seguido y sin solución de continuidad argunnental a estimar la reconvención, sin analizar los argumentos esgrimidos por la parte demandante reconvenida.

Pasamos a analizar detenidamente esta alegación.

II. El artículo 218 de la LEC , con el título de "Exhaustividad y congruencia de las sentencias. Motivación", dispone que:

1. Las sentencias deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito. Harán las declaraciones que aquéllas exijan, condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto del debate. El tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes.

2. Las sentencias se motivarán expresando los razonamientos Tácticos y jurídicos que conducen a la apreciación y valoración de las pruebas, así como a la aplicación e interpretación del Derecho. La motivación deberá incidir en los distintos elementos fácticos y jurídicos del pleito, considerados individualmente y en conjunto, ajustándose siempre a las reglas de la lógica y de la razón.

3. Cuando los La motivación deberá incidir en los distintos elementos fácticos y jurídicos del pleito, considerados individualmente y en conjunto, ajustándose siempre a las reglas de la lógica y de la razón.

La pretensión principal de la demanda ha sido la de que se declarase que a la hora de enajenar el piso NUM000 .º exterior de la C/ DIRECCION000 n.º NUM000 de Madrid, la demandada lo haga a favor del arrendatario-actor como vivienda y al precio de tal, y no como local de negocios, esta pretensión se apoyó en diversos motivos cuyo rechazo llevaba aparejada la estimación de la demanda de reconvención, de manera que la desestimación de la demanda podía llevar consigo la estimación de la reconvención. Ahora bien, la contestación a la demanda de reconvención introdujo diversas cuestiones que impedían ese efecto automático de estimación de la demanda de reconvención por cuanto obligaba al Tribunal a valorarlos separadamente.

En efecto, han quedado sin resolver las siguientes cuestiones:

1) Infracción del principio de confianza legitima en relación con el de actos propios

2) Infracción del principio de litispendencia de la relación jurídica controvertida.

III. Sin perjuicio de un mayor razonamiento de este argumento, lo cierto es que la Sentencia no ha hecho ni una sola consideración sobre este extremo, y ello genera indefensión material al privarnos de la posibilidad de rebatir un argumento no analizado, no se trata de una cuestión de matiz, la aceptación de la oferta y la eficacia temporal de la misma han sido cuestión profundamente abordada a lo largo del proceso que no cuenta con tratamiento en la Sentencia. Conforme al articulo 218 citado la Sentencia debe decidir todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto del debate y la motivación debe incidir en los distintos elementos jurídicos del pleito, considerados individualmente y en conjunto, ajustándose siempre a las reglas de la lógica y de la razón.

Habiéndose producido la indefensión con ocasión de la Sentencia, la oportunidad procesal de poner de manifiesto la infracción es con ocasión de esta apelación.

B. Error en la valoración de la prueba.

a. Consideración preliminar sobre el uso al que se destinó el inmueble y su determinación temporal, como cuestión pacífica.

Gran parte del esfuerzo probatorio desplegado se centró en acreditar que el inmueble se destinó a vivienda, y que tal destino aconteció al poco tiempo de la formalización del contrato, si no desde el momento mismo de su formalización, Respecto de esta cuestión fáctíca consideramos que no hay duda alguna, pues la Sentencia en su fundamento de Derecho cuarto, párrafo 12, página 5 señala que:

"No se discute que pudo estar destinado a vivienda familiar desde poco tiempo después de suscribirse el mismo en igyo; con el paréntesis del traslado del domicilio familiar a Pozuelo, y que tras la separación legal -incluso antes con una separación de hecho- constituyó vivienda del actor pero lo cierto es que la comunicación fehaciente sólo se hace a la arrendadora en noviembre de 1998 y no se acredita conocimiento previo y consentimiento tácito de la demandada con anterioridad a dicha fecha".

Ante esta afirmación hecha en la Sentencia evitamos cualquier discusión sobre si se destinó o no a vivienda, centrándonos en adelante sobre si existió conocimiento de este destino y consentimiento expreso o tácito de esta situación.

No obstante, de discutirse dicha cuestión, nos remitimos a las declaraciones del actor y testigos, absolutamente claras sobre dicho extremo.

b. Error en la valoración de la causa del contrato.

Pese a existir pruebas documentales, declaración del actor y de testigo que evidencian que el contrato tuvo su explicación en permitir a quien no era mutualista disfrutar de una vivienda en los mismo términos que un mutualista, bajo la apariencia de un contrato asimilado al de local, lo cierto es que la Sentencia no contiene ninguna referencia a ello, a pesar de la trascendencia que tiene como veremos más adelante.

En este sentido la lógica debe ser un instrumento básico de exégesis. El actor, ahora recurrente, y ello resulta de sobra acreditado en autos, concluyó en 1970 un arrendamiento asimilado a local de negocios por razón del trabajo que desempeñaba a favor del Ministerio de Agricultura, y eso pese a que resultaba y resulta ilegal conforme a la normativa urbanística que en un sexto piso de la zona exista un a local de negocios, cuestión que reconoció la demandada y se admite en la Sentencia.

Pensemos que el contrato inicial estaba viciado, pero lo cierto es que el mismo se sacralizó como de vivienda ya que después de 1978 ningún nuevo contrato unió al ahora recurrente con Administración alguna. Y a los efectos de conocimiento administrativo de cambio de uso que cosa mas racional que mantener en arriendo a alguien a quien se arrendó por desempeñar cometidos empresariales a favor de la Administración y desde hace casi 30 años no volverle a hacer ningún contrato

Así las cosas, y si un arrendamiento de local resulta ilegal en un sexto piso de la zona, una de dos : 1) El contrato estaba viciado en origen si se considera como de local y toda vez un mal actual administrativo no puede redundar en el perjuicio del actor, conforme a lo dispuesto en el artículo 1289 del Código Civil ha de considerarse desde su origen como de vivienda, aunque en el mismo también tuviera aquel su escritorio, ya que los contratos son lo que son y lo que pueden ser, no lo que parecen o, 2) El contrato no estaba viciado porque lo era desde siempre de vivienda.

Por favor, no Esta última resulta la explicación mas lógica en un supuesto donde desde después de 1978 el ahora apelante jamás volvió a suscribir con ninguna Administración arrendamiento de servicios alguno como decorador.

No se olvide al respecto que MUFACE no tiene como objeto hacer caridad ni arrendar lo que en realidad son viviendas a personal ajeno a la función pública como no sea por una razón válida, que al caso no fue otra sino tener contento a un contratista mientras lo fue tal, y si en 25 años que dejó de serlo se le tolera para que acabé siendo el inmueble su vivienda habitual ha de hablarse de una prescripción de acciones evidente, y mucho mas de una improcedencia de resolución contractual que solo se articula como reconvención, y con evidente conculcación del principio constitucional de tutela judicial efectiva, vía indemnidad, cuando el actor ahora recurrente reacciona judicialmente para intentar lo que cree le corresponde.

Evidencia de lo anterior es que pese a que en 1999 MUFACE comunica al actor, y porque este le había requerido para cambiar formalmente un uso que ya materialmente procedía de 20 años antes, no es sino hasta que esta parte en 2004 interpone la correspondiente demanda civil a efectos diversos que dicha Administración reconviene instando una resolución contractual por cambio indebido de uso.

Cierto es que las acciones están ahí, para ejercitarlas mientras no prescriben, pero también lo es que resulta indiciariamente sorprendente que MUFACE solo reaccione cuando años más tarde le ponen un pleito por extremo diverso, lo que más bien nos lleva a pensar en un aquietamiento tácito de la recurrida hasta que se vio sometida por una demanda que no le interesaba, aquietamiento que no implica prescripción, aunque también, sino simplemente voluntad tácita de un cambio de uso que vía novaci6n ha de determinar la estimación del presente recurso.

C. Error en la valoración de las pruebas que acreditan que MUFACE conocía la situación de vivienda del piso arrendado antes de la comunicación del actor en noviembre de 1998.

Con independencia de la prueba que solicitaremos más adelante, lo cierto es que fueron varios los elementos introducidos en el curso del proceso, y en particular en el juicio que permitían llegar a una conclusión distinta a la alcanzada por el Tribunal. Tales elementos probatorios son,

i) La condición de colindante del inmueble del actor con el del portero empleado de MUFACE.

Tanto las intervenciones de los testigos, como la declaración del actor, planos acompañados y admisión de este extremo por la parte demandada, confirman que se trata de inmuebles que está «pared con pared". Admitiendo como se hace en la Sentencia que el actor ha estado viviendo con sus hijos en un periodo que se prolonga desde el poco tiempo del contrato, año 1970, hasta nuestros días, durante unos 30 años, es de sentido común que esta situación nunca pudo pasar desapercibida al portero. Nos encontramos ante situaciones definibles como notorias y públicas.

2) La condición del inmueble del actor como modo idóneo de acceso a las cubiertas al edificio.

Admitiéndose tal condición del inmueble en la Sentencia, fundamento de derecho cuarto, párrafo 6, página 12, es impensable que el propietario a través de sus "mandatarios" a lo largo de treinta años no haya tenido acceso al inmueble, si bien MUFACE es persona jurídica fueron diversos los representantes que tuvieron acceso al inmueble, sin que se pueda recaer sobre la demandante la prueba imposible de acreditar tras el tiempo transcurrido la identidad de aquellas personas, sobre todo tras las declaraciones de los vecinos que lo confirman.

A propósito de esta circunstancia las declaraciones de los testigos son coincidentes en el acceso frecuente a través del piso de D. Cornelio .

3) Conocimiento de los funcionarios del Ministerio.

Si bien está pendiente de practicarse la prueba solicitada, lo cierto es que los funcionarios del Ministerio conocía el destino del inmueble, en este punto de la única practicada resulta que:

Ante la pregunta:

"Cuando Vd. Accedió a la calle DIRECCION000 n.º NUM000 , que ocupaba D. Cornelio , la impresión que Vd. tenia era que era el domicilio de D. Cornelio .

La respuesta fue:

En alguna ocasión, posiblemente se hablara, bueno hay que ir al estudio de, que nosotros argumentamos, que al mismo tiempo es vivienda"

Merece destacarse que en este punto la Sentencia extracta parcialmente el testimonio del testigo, omitiendo la formulación de la pregunta y la primera parte de la respuesta .

C. Infracción de principios y normas jurídicas sustantivas.

En adelante vamos a distinguir dos grupos de argumentos, el primero que llevan a la estimación de la demanda y los segundos que conducen a la desestimación de la reconvención no obstante la desestimación de la demanda.

a) Argumentos para la estimación de la demanda. i) Causa y motivos del contrato.

Existen diversos documentos incorporados a la causa, así como la declaración del actor y del testigo de la que resulta que a través del contrato se le hizo un "favor" al actor al permitirle trabajar y vivir en la DIRECCION000 , pues el actor tenía vinculación profesional con el Ministerio del que dependía la Mutualidad, sin que fuera asimilable a un tercero ajeno al Ministerio. Se sabía que el Actor corno decorador iba a vivir.

Si bien es cierto que el contrato no contenía previsión respecto de ese destino, es el destino real el que debe primar, ya con apoyo en las reglas de interpretación, ya con fundamento en la simulación relativa, ya con arreglo a la teoría de la causa falsa.

a) Imposibilidad jurídica de destinar el inmueble a uso distinto de vivienda.

Como admitió la parte demanda y confirmó la Sentencia las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, ya las vigentes en 1985, como las actuales disponen en el artículo 7.3.4 Y 7.3.9 que respecto de la Calle DIRECCION000 n° NUM000 , que:

Ninguna actividad industrial ni profesional podrá ser autorizada por encima de la la planta del edificio, sin perjuicio de que un profesional pueda mantener despacho dentro de su domicilio siempre que para aquel uso no supere un total del tercio de la superficie útil de la vivienda.

Resulta indiscutible dado el carácter normativo de las normas urbanísticas que MUFACE conocía por el sometimiento al Derecho que recoge el artículo 103 de la Constitución su vigencia y no podía ignorar la vinculación a tal mandato.

Tanto es así que al valorarse el inmueble se hizo constar en la oportuna valoración que el cuestionado era una vivienda aunque también se dedicara a escritorio, no que se trataba de un local también destinado a vivienda. Lo que no parece razonable es que el Juzgador de Instancia para salir al paso de tal realidad afirme que así se puso porque eran ilegales los locales en un sexto piso. Si eran ilegales desde el inicio de la relación locaticia nunca pudo existir lo que la Administración demandada pretexta para encima pedir una resolución contractual por cambio inconsentido de uso.

3) Vulneración del principio de actos propios.

La oferta de venta hecha por MUFACE el 7 de julio de 2003, pese a conocer desde 1998 que la vivienda está destinada a vivienda conlleva dos efectos distintos, el primero que ahora abordamos supone el consentimiento tácito de aquella situación (tolerancia del uso presuntamente inconsentido) y el segundo que veremos más adelante la renuncia al desahucio pues aceptada con condiciones la oferta no puede MUFACE desahuciar so pretexto del rechazo del precio, caso contrario se vulneraría tanto el principio de actos propios como el de confianza legítima.

MUFACE desde 1998 tuvo a su disposición distintas posibilidades ya resolver el contrato ya tolerar la situación, y optó por ésta cuando en el año 2003, cinco años después ofrece al actor quedarse con el inmueble pese a saber que lo estaba destinando a vivienda. 4) Manifestación del consentimiento tácito: la tácita reconducción de los contratos de arrendamiento al amparo de las disposiciones transitorias de la LAU.

Además de cuanto hemos venido señalando, esta aceptación tácita de MUFACE al cambio de uso operado por D. Cornelio en el inmueble, se deduce de la necesaria extinción ope legis del contrato de arrendamiento y la continuación en el disfrute del inmueble por D. Cornelio por tácita reconducción. según se desprende de lo establecido en las Disposiciones Transitorias de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos .

En efecto, no podemos prescindir de una consideración como es la naturaleza misma del contrato, al tratarse de un contrato de arrendamiento, no de local de negocio -como erróneamente interpreta la sentencia- sino de un arrendamiento asimilado al de local de negocio conforme a lo dispuesto en el art. 5.2.3.º LAU (Texto Refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre ), que se refiere a los "focales destinados a escritorios y oficinas cuando el arrendatario se valga de ellos para ejercer actividad de comercio, de industria o de enseñanza con fin lucrativo, o para el desarrollo de las actividades mencionadas en el apartado 10 de este número, aunque dichos locales no se hallaren abiertos al público". La propia realidad física del inmueble ( NUM000 piso - ático, de un inmueble ubicado en la c/ DIRECCION000 de Madrid, entre el Paseo de la Castellana y María de Molina), la ausencia en todo el contrato de cualquier referencia o mención a que nos encontremos ante un arrendamiento de local de comercio, y, finalmente, el criterio determinante de la diferenciación entre uno y otro como es la principalidad o accesoriedad para el desarrollo de la actividad nos llevan a la conclusión de que se trataba no de un arrendamiento de local de negocio, sino de un arrendamiento asimilado al de local de negocio. Como señala la sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca de 30 de julio de 2004 (JUR 20052026071 :

"La distinción entre uno y otro tipo de locales, según afirma la SAP Asturias. sec. 7.ª de fecha 22-1-04 (JUR 2004. 101336), no resulta diáfana a la luz de la literalidad de la Ley, como ha puesto de relieve la doctrina científica, pues, como se ha visto, el rasgo de la apertura al público del establecimiento (fuera de que su tratamiento no ha de hacerse con rigor aun para los arriendos del art. 1 LAU [RCL 1964, 2885 y RCL 1965, 86 ] so pena de dejar fuera de su ámbito locales cuyo carácter de negocio no se discute) no viene exigido por el art. 5, y por otra parte la vinculación a una actividad comercial o industrial es común a todo local integrado en una explotación. Es por ello, sigue diciendo la referida sentencia, que la peculiaridad del destino es lo que, ajuicio de la doctrina, debe ser tenido en cuenta para decidir, pero tal elemento ponderado en conexión con lo que es el negocio de industria o comercio desarrollado por el arrendatario, y así es como se concluye estableciendo como criterio más seguro, aceptado por la jurisprudencia (por todas la citada de fecha 21-12-96 [RJ 1996, 9120] que la nota diferencial debe basarse en el carácter principal o secundario del local y conforme al cual no debe considerarse local de negocio en sentido estricto y a los efectos de la legislación arrendaticia especial, aquel en que no se realicen actividades económicas industriales o de comercio de carácter básico para la empresa, sino complementarias, de índole meramente administrativa o de régimen interno o de almacenaje o depósito cuando éste no constituya, por sí, la actividad mercantil o industrial de la empresa. Se trata, en suma, de poner en conexión el destino del local con el negocio o actividad industrial o comercial desarrollada para decidir sobre sí la que en aquel se practica debe entenderse o no esencial con respecto a aquella. El recurrente entiende que sí es esencial al ejercicio de su actividad, pues en el local desenvuelve toda su actividad lucrativa, atiende al público, y se sitúa su centro de operaciones; considera, asimismo, que el dato de desarrollar una actividad profesional el recurrente -la propia de graduado social- en el local no es óbice a su consideración como local de negocio, «ex» art. 1 LAU/1964 (RCL 1964, 2885 y RCL 1965, 86], cuando aquella reúna unas determinadas características, tal cual concurren en este supuesto: tiene tres trabajadores, allí acuden sus clientes... Sin embargo, tomando en cuenta todos los factores antedichos, y deforma principal, la actividad desarrollada en el local, se opta en el presente supuesto por adverar la decisión adoptada en la sentencia recurrida. Como afirma la apelada, el fondo de comercio que puede tener la actividad del demandado apelante lo es por su condición de profesional y no por las características de la oficina donde desarrolla la misma, Lo decisivo, ciertamente, cara a la pervivencia de la actividad, tal cual se realiza actualmente en el local discutido, no es éste y su concreta situación en el lugar, sino la cualidad de graduado social que adorna al recurrente arrendatario, de tal modo que la adquisición y mantenimiento de la clientela no viene ligado al local concreto, sino a la capacidad profesional y a la confianza que los clientes depositen en la persona del apelante. Tal matiz es el que aquí se prima, por encima de otras consideraciones, que, evidentemente, se consideran secundarias al caso". A juicio de esta parte, el contrato suscrito entre D. Cornelio , y la Mutualidad de Funcionarios (MUFACE) no era, atendida esta diferenciación, un arrendamiento de local de negocio, sino un arrendamiento asimilado al de local de negocio. En efecto, partiendo de la actividad económica que desarrollaba, la de decorador, no nos cabe ninguna duda, siguiendo el planteamiento jurisprudencia) que citamos, que tenía un carácter eminentemente profesional, en el que prevalecía su cualidad creativa, de forma que -reproduciendo en este punto lo que señala la sentencia citada- "la adquisición y mantenimiento de la clientela no viene ligado al local concreto, sino a la capacidad profesional y a la confianza que los clientes depositen en la persona del apelante".

Atendida esta condición, no cabe ninguna duda de los efectos ope legis, que se derivan de la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos , y en concreto de lo dispuesto en su Disposición Transitoria 4a, apartado 3°, a cuyo tenor

"Los arrendamientos asimilados a los de local de negocio se regirán por lo estipulado en la Disposición Transitoria Tercera para los arrendamientos de local a que se refiera la regla 2a del apartado 4 a los que corresponda una cuota superior a 190.000 pesetas".

Remitiéndonos, por tanto, a lo dispuesto en la Disposición Transitoria Tercera, apartado 4° de la LAU 1994 :

"4. Los arrendamientos de local de negocio cuyo arrendatario sea una persona jurídica se extinguirán de acuerdo con las reglas siguientes. (...). 2a los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades distintas de aquellas a las que se refiere la regla 1.ª a las que correspondan cuotas según las tarifas del IAE: (..,) de más de 19o.ooo pesetas, en 5 años."

Es decir, tratándose de arrendamientos de uso asimilado al de local de negocio, y por la aplicación conjunta de ambas disposiciones transitorias, la duración de los mismos, una vez que se produjo la entrada en vigor de estos contratos, era de cinco años, transcurridos los cuáles se producía su extinción. Esto es, puesto que la LAU de 1994, entraba en vigor el 1 de enero de 1995, la extinción del mismo debería haberse producido el 1 de enero de 2000.

Sin embargo, D. Cornelio siguió disfrutando del inmueble, y haciéndolo con el conocimiento por parte de MUFACE de que el destino que venia dando era de vivienda, y no de local, pues así lo había manifestado mediante comunicación escrita de fecha 3 de noviembre de 1998. Esta actuación, consistente en la continuación en el uso del inmueble por D. Cornelio con la aquiescencia de MUFACE, una vez vencido el plazo de duración del contrato, constituye un supuesto de tácita reconducción, previsto en el art. 1566 del Código Civil .

A juicio de esta parte, la actuación de MUFACE que, conociendo -por habérselo así expresado D. Cornelio - que el uso que se estaba dando al inmueble no era para el desarrollo de ninguna actividad, sino para vivienda, acepta una vez llegado el vencimiento del plazo máximo de duración del contrato (de acuerdo con las Disposiciones Transitorias Tercera y Cuarta de la T.AU de1994) la continuidad del mismo, sólo puede ser interpretada como de aceptación tácita del cambio de uso. Téngase presente que la tácita reconducción no implica prórroga del mismo arrendamiento, sino un nuevo arrendamiento sobre la misma cosa, pactado de modo presunto, por lo que, siendo MUFACE consciente del cambio de uso practicado, su silencio a la finalización del contrato y aquiescencia, por tanto, a la situación, supone una aceptación tácita de ese cambio de uso. El propio Abogado del Estado lo admite expresamente en su escrito de reconvención (fundamento duodécimo), cuando afirma la tácita reconducción como uno de los supuestos en los que del silencio sí que puede inferirse una declaración de voluntad,

b) Argumentos para la desestimación de la demanda de reconvención.

i) Infracción del principio de confianza legitima en relación con el de actos propios. El hecho de que MUFACE ofreciera al actor Cornelio , en el año 2003 quedarse con la vivienda produce y debe producir efectos en la realidad jurídica, pues caso contrario MUFACE con el amparo judicial que supone la Sentencia que impugnamos estarla castigando al arrendatario que discutió el precio ofrecido. Dispone el Tribunal Supremo, Sentencia de 6 de febrero de 1999, RT 19991776, que el principio de la -buena fe implica la exigencia de un deber de comportamiento que consiste en la necesidad de observar de cara al futuro la conducta que los actos anteriores hacían prever y aceptar las consecuencias vinculantes que se desprenden de los propios actos, constituyendo una lesión a la confianza legítima de las partes "venire contra factum propiurn" Téngase en cuenta que el actor Cornelio desde la vía administrativa aceptó la oferta si bien pidió una revisión del precio, pues como era lógico y de esperar llevaba más de 30 años viviendo en la C/Pinar, y lo quería era seguir viviendo como propietario. Cuando Cornelio recibe la oferta lo último que podía esperar de la Administración es que le desahuciarán, ya que si le estaban vendiendo la vivlenaa, io único que podía esperar en el peor de los panoramas es que no se modificara el precio, pero no lo que al final parece que puede suceder, que le desahucien. Pero es más, la sentencia impugnada, y para valorar la procedencia de la reconvención lograda de contrario acude al concurso de un razonamiento que en términos de lógica silogística no podemos compartir. En efecto, la Juzgadora de Instancia, a fuerza de negamos una prueba trascendente so capa de que ya la considerarla a efectos de mejor proveer si no tuviera por acreditadas nuestras afirmaciones, y después de reprocharnos en sentencia esa falta de prueba sin mejor proveer, se permite, a nuestro juicio equivocadamente, fundar su sentencia en una separación judicial que dice no conoció MUFACE, y en ello estamos de acuerdo, cuando lo que al caso se discute no es si MUFACE conoció tal separación sino si el actor venía disfrutando desde antiguo el inmueble como vivienda habitual, Es que da igual al caso cuándo y porqué se separó el actor ahora recurrente. Lo trascendente es cuando conoció o toleró MUFACE que el inmueble era usado por el actor recurrente como vivienda habitual y no como asimilado a local.

a) Vigencia de la oferta de venta de MUFACE.

La discrepancia del actor respecto del precio ofrecido por MUFACE, puesta de manifiesto a través de la reclamación administrativa y ulterior proceso civil, conlleva la suspensión de la relación jurídica controvertida, relación entre oferente y aceptante, en consecuencia y respecto del caso que nos atañe el actor para el supuesto de desestimarse la demanda como ha sucedido puede aceptar la oferta en los términos en que se le planteó inicialmente, ya que en todo momento puso de manifiesto su voluntad de aceptar la oferta para el caso de no revisarse el precio.

En este punto resulta clarificador el telegrama que acompañamos a la contestación a la reconvención, en el que se decía:

"Recibida resolución definitiva en la que se desestima reclamación previa de 7 de octubre de 2003, anuncio inmediata interposición de demanda. A tal fin solicito se suspenda el plazo de so días de la oferta por presentación de la mencionada demanda"

En definitiva la oferta está "viva"... ¡sólo se discute el precio!

Vigente la oferta no puede estimarse la reconvención, pues firme el precio y aceptada la oferta resulta de aplicación el artículo 1451 del Código Civil , por el cual la partes estarían obligadas reclamarse el cumplimiento del contrato, no tiene sentido que MUFACE pueda resolver el arrendamiento.

Facilítala comprensión de este argumento el siguiente supuesto: un arrendador realiza una oferta de venta del inmueble arrendado a su inquilino pese a saber que está incumpliendo el contrato, y en la discusión sobre el precio y a falta de acuerdo desahucia al arrendatario. Sin duda, y perdone el Tribunal la expresión "clama al Cielo", pues no se puede esperar de quien te quiere vender la vivienda sabiendo que incumples el contrato te desahucie.

3) Prescripción de las acciones de desahucio.

Acreditado el conocimiento de MUFACE del uso de vivienda desde los inicios del contrato, la acción de resolución estaría prescrita sobre la base de los argumentos recogidos tanto en la demanda como a lo largo del juicio».

Y terminaba solicitando que se dictase «... Sentencia por la que se revoque la dictada en la instancia y ya resolviendo las cuestiones jurídicas que no se analizaron en la Sentencia, o bien sobre la base de las cuestiones y puntos planteados en el recurso, estime la pretensión ejercitada en la demanda y desestimando la pretensión de la demanda de reconvención».

(21) A través de «otrosí» del escrito de interposición del recurso de apelación, la representación procesal de la parte recurrente solicitaba «.. de conformidad con lo señalado en el articulo 460 de la LEC , solicito la practica en segunda instancia de la prueba testifical siguiente, declaración de:

- Joaquín . Paseo DIRECCION001 , NUM001 - NUM000 .º I 28046 Madrid.

-Dña. Milagros . Plaza DIRECCION002 n.º NUM002 . Lastras de Cuéllar, Segovia, 40352».

(22) Por auto de esta Sección de fecha 27 de diciembre de 2006 se resolvió practicar únicamente la prueba testifical de Don Joaquín .

(23) Mediante escrito con entrada en el Registro General en fecha 20 de julio de 2006 la representación de Muface evacuó oposición al recurso interpuesto de contrario solicitando su desestimación.

(24) En fecha 15 de febrero de 2007 se practicó la prueba testifical en la persona de Don Joaquín , con el resultado que en autos obra y se expresa.

TERCERO.- De conformidad con lo dispuesto en el art. 459 LEC «En el recurso de apelación podrá alegarse infracción de normas o garantías procesales en la primera instancia. Cuando así sea, el escrito de interposición deberá citar las normas que se consideren infringidas y alegar, en su caso, la indefensión sufrida. Asimismo, el apelante deberá acreditar que denunció oportunamente la infracción, si hubiere tenido oportunidad procesal para ello».

De la plural diversidad de peticiones y alegaciones que pueden formularse en el recurso de apelación, ya sea de forma autónoma o agregadas a las de índole material o de fondo, son las relativas a los quebrantamientos de forma en que pretendidamente se hubiera incurrido en la primera instancia y las eventuales contravenciones de las normas rectoras del procedimiento.

Así, puede solicitarse: a) La revocación de las resoluciones dictadas respecto de los actos de dirección procesal con incidencia en el curso del litigio y en el sentido del pronunciamiento definitivo dictado; b) La revocación de las resoluciones que hayan puesto fin al procedimiento al ausencia de presupuestos procesales que el apelante estime concurrentes, o por no haberse corregido faltas susceptibles de subsanación; y, c) La declaración de nulidad de alguna resolución interlocutoria o del pronunciamiento definitivo, con retroacción de lo actuado al momento en que se cometió la falta.

No es, en cambio, requisito sine qua non que la falta cometida haya producido efectiva indefensión, como se desprende del deber de alegar ésta «en su caso».

CUARTO.- Junto a la incongruencia, pero con entidad propia y diferenciada, el art. 218, apdos. 2 y 3 LEC 1/2000 regula la motivación de las sentencias. Nada impide, por identidad de razón, aplicar este mismo precepto a los autos.

Con todo, conviene observar que las sentencias civiles no tienen que contener ni en los hechos ni en los razonamientos jurídicos un apartado singular para expresar los hechos que se consideran probados. A tal efecto, ha de significarse que de la propia redacción del apartado tercero del art. 248 de la LOPJ se desprende que dicho precepto no llega a establecer como exigencia general para toda clase de sentencias la expresión en párrafo o párrafos separados de los hechos que el Juez o Tribunal considere probados, según fácilmente se deduce de la expresión «en su caso» que acompaña a la mención de los mismos dentro de la enumeración de las cuestiones que han de construir el contenido de aquellas resoluciones.

La interpretación en tal sentido del citado precepto viene abonada por la circunstancia de que tan sólo las Leyes de Enjuiciamiento Criminal y de Procedimiento Laboral ordenan expresamente la inclusión del apartado de hechos probados en las sentencias que recaigan en los procesos que regulan, no sucediendo lo mismo con las de Enjuiciamiento Civil y de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, que carecen de tal prevención (SSTS, Sala Primera, de 6 de octubre de 1988 -C.D., 88C1038-; 28 de junio de 1990 -C.D., 90C853-; 5 de octubre de 1990 -C.D., 90C931-; 2 de noviembre de 1990 -C.D., 90C992-; 30 de mayo de 1992 -C.D., 92C697-; 1 de febrero de 1993 - C.D., 93C79-; 13 de diciembre de 1993 -C.D., 93C1105-; 21 de febrero de 1994 -C.D., 94C153-; 7 de marzo de 1994 -C.D., 94C03024-; 17 de marzo de 1994 -C.D., 94C251-; 14 de marzo de 1995 -C.D., 95C241-; 1 de julio de 1996 -C.D., 96C994-; 31 de diciembre de 1996 -C.D., 96C1829-; 13 de junio de 1998 -C.D., 98C784-; 24 de septiembre de 1998 -C.D., 98C1527-; 25 de septiembre de 1999 - C.D., 99C1248-; 12 de junio de 2000 -C.D., 00C1113-; y 6 de febrero de 2001 -C.D., 01C10-, entre otras).

Cuestión diferente es que las sentencias del orden civil han de fijar de modo concreto, aun a través de los distintos fundamentos de derecho de la sentencia cuáles sean los hechos, de entre los alegados por las partes y debatidos en el proceso, que consideran probados, al constituir ellos la premisa fáctica ineludible del juicio mental o silogismo correspondiente para poder obtener, a través del mismo, la conclusión resolutoria adecuada que, dentro de los límites configuradores de la congruencia, decida o resuelva todas las cuestiones de hecho y de derecho debatidas en el proceso.

QUINTO.- De acuerdo con aquel precepto «... 2. Las sentencias se motivarán expresando los razonamientos fácticos y jurídicos que conducen a la apreciación y valoración de las pruebas, así como a la aplicación e interpretación del Derecho. La motivación deberá incidir en los distintos elementos fácticos y jurídicos del pleito, considerados individualmente y en conjunto, ajustándose siempre a las reglas de la lógica y de la razón.

3. Cuando los puntos objeto del litigio hayan sido varios, el tribunal hará con la debida separación el pronunciamiento correspondiente a cada uno de ellos».

Se disciplina así el alcance, extensión y profundidad de que han de estar dotados los razonamientos que sirven de sustento a la parte dispositiva de la resolución, que en éstos se tome en consideración y ofrezca respuesta puntual y cumplida a todos y cada uno de los extremos alegados en apoyo de las pretensiones respectivas.

Ciertamente, es un inexcusable deber de los órganos judiciales el de motivar sus resoluciones como exigencia implícita en el art. 24.1 C.E . --(SS.T.C. 177/1994, 145/1995, 115/1996, 26/1997 y 116/1998, por citar sólo las más recientes)--, el cual, en una exégesis sistemática --que ponga en relación este precepto con el art. 120.3 de la propia Ley Fundamental -- determina que en un Estado de Derecho hay que expresar cuál sea la razón del Derecho judicialmente interpretado y aplicado, exigencia que responde a una doble finalidad:

a) de un lado, la de exteriorizar el fundamento de la decisión, haciendo explícito que ésta corresponde a una determinada aplicación de la Ley; y,

b) de otro, permitir su eventual control jurisdiccional mediante el ejercicio de los recursos.

En este sentido se han pronunciado, entre otras, la STC 155/2001, de 2 de julio (Supl. al «B.O.E.» de 26 de julio de 2001): «Quinto.- [...] Hay que tener presente que el derecho a la tutela judicial efectiva incluye el de obtener de los órganos judiciales una respuesta razonada, motivada, fundada en Derecho y congruente con las pretensiones oportunamente deducidas por las partes, por cuanto la motivación de las resoluciones judiciales, aparte de venir institucionalizada en el art. 120.3 CE , es una exigencia derivada del art. 24.1 CE , que permite conocer las razones de la decisión que aquéllas contienen y que posibilita su control mediante el sistema de los recursos (por todas, TC SS 2/1999, de 25 Ene., FJ 2; 18/1999, de 22 Feb., FJ 2; 39/1999, de 22 Mar., FJ 2; 55/1999, de 12 Abr., FJ 3; 141/1999, de 22 Jul., FJ 5; 171/1999, de 27 Sep., FJ 8; 188/1999, de 25 Oct., FJ 4; 204/1999, de 8 Nov., FJ 4; y 214/1999, de 29 Nov., FJ 5; 37/2001, de 12 Feb., FJ 5; y 47/2001 de 15 Feb., FJ 11), tanto más cuando la exigencia constitucional de motivación entronca de forma directa con el principio del Estado democrático de Derecho ( art. 1 CE ) y con una concepción de la legitimidad de la función jurisdiccional sustentada esencialmente en el carácter vinculante que para todo órgano jurisdiccional tienen la Ley y la Constitución (TC SS 55/1987, de 13 May., FJ 1; 24/1990, de 15 Feb., FJ 4; y 22/1994, de 27 Ene., FJ 2). Si bien, la razón última que sustenta este deber de motivación, en tanto que obligación de exteriorizar el fundamento de la decisión adoptada por el órgano jurisdiccional, reside en la interdicción de la arbitrariedad y, por tanto, en la necesidad de evidenciar que el fallo de la resolución no es un simple y arbitrario acto de voluntad del juzgador en ejercicio de un rechazable absolutismo judicial, sino una decisión razonada en términos de Derecho (TC S 24/1990, de 15 Feb., FJ 4), esta exigencia cumple una doble finalidad inmediata: de un lado, garantizar el eventual control jurisdiccional de los fallos dictados por los jueces y Tribunales a través del sistema de recursos, incluido el de amparo; de otro permitir al ciudadano conocer el fundamento de las decisiones judiciales haciendo explícito que éstas corresponden a una determinada aplicación de la Ley (TC SS 160/1996, de 15 Oct., FJ 4; 47/1998, de 2 Mar., FJ 5; 180/1998, de 17 Sep., FJ 3; 184/1998, de 28 Sep., FJ 2; 187/1998, de 28 Sep., FJ 9; 215/1998, de 11 Nov., FJ 3; 100/1999, de 31 May., FJ 2; y 206/1999, de 8 Nov., FJ 3), constituyendo la esencia del control a desarrollar por este Tribunal la comprobación de la relación directa y manifiesta existente entre la norma que el Juzgador declara aplicable y el fallo de la resolución, exteriorizada en la argumentación jurídica conducente a éste (TC S 22/1994, de 27 Ene., FJ 2)».

SEXTO.- A la luz de una consolidada doctrina constitucional y desde la perspectiva del derecho a obtener una decisión fundada en Derecho amparado en el de tutela judicial efectiva no es exigible un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener de la cuestión que se debate, y se satisface la exigencia de méritos cuando el juzgador expresa las razones jurídicas en las que se apoya para tomar su decisión, abstracción hecha del acierto o yerro que, desde alguna perspectiva, pueda predicarse de sus argumentos.

En consecuencia, pueden considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones judiciales que incorporan la expresión bastante de las razones y criterios jurídicos cardinales en los que se asiente la decisión, esto es, la «ratio decidendi» determinante de la resolución --recuérdese, conforme a la definición clásica, «proposición general de derecho sin la cual el fallo hubiera sido diferente»--, cualquiera que sea su extensión, incluso en supuestos de motivación por remisión (por todas, SS.T.C. 184/1998, de 28 de septiembre, FJ 2; 187/1998, de 28 de septiembre, FJ 9; 215/1998, de 11 de noviembre, FJ 3; 206/1999, de 8 de noviembre, FJ 3; 13/2001, de 29 de enero, FJ 1, entre otras). El Tribunal Constitucional ha apreciado, incluso, la legitimidad constitucional de una fundamentación concisa, y acaso meramente estereotipada, siempre que contenga los criterios jurídicos que fundamentaban la resolución judicial, aun por remisión a otra resolución (SS.T.C. 14/1991, 28/1994 y 66/1996, entre otras, en cuanto a la exigencia de que se exprese la «ratio decidendi»; SSTC 184/1988, 125/1989, 169/1996, 39/1997 y 116/1998, sobre validez de una respuesta estereotipada; SSTC 174/1987 146/1990, 27/1992, 115/1996, 231/1997 y 36/1998, sobre motivación por remisión).

Esta doctrina, empero, ha experimentado alguna inflexión en supuestos particulares. En efecto, se exige una particular carga argumentativa para cumplir las prescripciones del art. 24.1 C.E ., en aquellas hipótesis en las que se ven afectados otros derechos fundamentales (SSTC 86/1995, 128/1995, 62/1996, 170/1996, 175/1997 ó 200/1997); cuando se trata de desvirtuar la presunción de inocencia (SSTC 174/1985, 175/1985, 160/1988, 76/1990, 134/1996 ó 24/1997); cuando la resolución concierne, «de alguna manera a la libertad como valor superior del ordenamiento jurídico» (STC 81/1997, fundamento jurídico 4.º, que cita la STC 2/1997); o, en fin, cuando el Juez se aparta de sus precedentes (SSTC 100/1993, 14/1993 y 116/1998, fundamento jurídico 4.º). En particular, el Tribunal Constitucional ha declarado en las SSTC 177/1994, fundamento jurídico 2.º, y 26/1997, fundamento jurídico 3.º, que la Constitución veda el empleo de «cláusulas de estilo, vacías de contenido preciso, tan abstractas y genéricas que pueden ser extrapoladas a cualquier otro caso» en la resolución de recursos frente a una Sentencia penal condenatoria. De suerte que el derecho a la motivación de las resoluciones judiciales se vulnera cuando éstas carecen de «razonamiento concreto alguno en torno al supuesto de autos que permita, no sólo conocer cuáles han sido los criterios esenciales fundamentadores de la desestimación...».

SÉPTIMO.- La resolución recaída en el primer grado jurisdiccional no carece de la motivación que imponen los arts 120.3 C.E. y 218, apdos. 2 y 3 LEC 1/2000 .

Aunque dicho requisito no supone, como tiene declarado el Tribunal Constitucional en SSTC de 13 de mayo de 1987 y 19 de febrero de 1990, y el Tribunal Supremo en las SS. de 10 de abril de 1984, 11 de diciembre de 1989, 8 de junio de 1990 y 18 de marzo de 1994, ex pluribus, exigir una exhaustiva descripción del proceso intelectual seguido para llegar a resolver en determinado sentido, ni es de suyo opuesto a la parquedad del razonamiento, siempre que ponga de manifiesto que la decisión adoptada responde a una correcta interpretación y aplicación del derecho y suministre al interesado las indicaciones suficientes para valorar la corrección del fallo y la constatación, sobre todo, de que éste no constituye una pura arbitrariedad.

Por su parte, el Tribunal Supremo, Sala 1.ª de lo Civil, tiene declarado --entre otras, en SS. de 2 de noviembre de 2001 [RJ 20019643], 1 de febrero de 2002 [RJ 20022098], 8 de julio de 2002 [RJ 20025902] y la núm. 1082/2004, de 5 noviembre [RJ 20046780]-- el artículo 120.3 C.E ., exige es que las sentencias han de ser siempre motivadas y tanto la jurisprudencia como la doctrina constitucional, suficientemente conocidas, han declarado que se cumple dicho mandato si se lleva a cabo explicación adecuada, dentro de la lógica jurídica y razonar pertinente, de la "ratio decidendi" que determina el fallo, por lo que se da suficiente motivación cuando la decisión judicial viene precedida y apoyada en razones que permiten conocer cuales han sido los criterios jurídicos esenciales que la fundamenten.

En sentido semejante, la STS, Sala 1.ª de lo Civil, núm. 1037/2004, de 4 noviembre [RJ 20046717], ha precisado que «... La más reciente doctrina del Tribunal Constitucional, en plena sintonía con el criterio que viene manteniendo en la materia, declara que el deber de motivar las resolución consiste en dar la razón del porqué de la decisión (STC 32/2004, de 8 de marzo [RTC 200432]), lo que supone expresar los elementos y razones de juicio que permitan conocer cuales han sido los criterios jurídicos que fundamentan la decisión (SS. TC 173/2003, de 29 de septiembre [RTC 2003173]; 42/2004, de 23 de marzo [RTC 200442]); es decir, una fundamentación -decisión razonada- en términos de derecho (SSTC 213/2003, 1 de diciembre [RTC 2003213]; 32/2004, de 8 de marzo [RTC 200432]). Con unas u otras expresiones, la doctrina constitucional es unitaria y de claridad meridiana. Y, así, dice que la motivación consiste «en la exposición razonada de los argumentos que permitan apreciar que la decisión es fruto de una interpretación y aplicación del ordenamiento jurídico» (SSTC 240/2000, de 16 octubre; 129/2003, de 30 junio) y que es suficiente «cuando de su contenido pueden extraerse cuales son las razones próximas o remotas que justifican la decisión» (STC 6/2002, de 14 enero [RTC 20026]), bastando «se exteriorice el motivo de la decisión - ratio decidendi-» (SSTC 165/1999, de 27 septiembre; 33/2001, de 12 febrero; 162/2002, de 16 septiembre), es decir, «las reflexiones o razones que han conducido a la adopción del fallo» (SSTC 47/1998, de 2 marzo; 136/2003, de 30 junio). Y en la misma línea se manifiesta, en absoluta coincidencia con dicha doctrina constitucional, la doctrina jurisprudencial de esta Sala, que viene exigiendo la necesidad de expresar los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión (SS. 26 y 30 junio y 29 septiembre 2003, 14 abril y 3 mayo 2004), y considera motivación suficiente, cualquiera que sea su extensión, la que exterioriza las razones de hecho y de derecho que determinaron la adopción por el juzgador de sus pronunciamientos -resultado o solución del litigio- (SS. 11 junio 2003 [RJ 20035347], 17 marzo [RJ 20041926] y 16 abril 2004)...».

OCTAVO.- Como afirma la S.AP de Valencia, de 10 de diciembre de 1998 "El derecho fundamental a la tutela judicial efectiva que consagra el art. 24.1 CE comprende el de obtener, como respuesta a la pretensión de la parte, una resolución fundada en derecho, es decir, motivada razonada, lejos de la arbitrariedad y razonable, extraña al capricho o puro voluntarismo. En efecto, como dice la S. 325/94, de 12 de diciembre de 1994, de la Sala Primera del Tribunal Constitucional, el derecho a la efectividad de la tutela judicial exige una respuesta, cualquiera que sea su forma, una de cuyas cualidades ha de ser la necesidad de que todas las resoluciones, salvo las providencias, en todos los grados jurisdiccionales y cualquiera que sea su contenido sustantivo o procesal y su sentido, favorable o desfavorable, exterioricen el proceso mental conducente a su parte dispositiva. La argumentación que precede al solemne pronunciamiento judicial dota a la Sentencia de la autoritas y le proporciona la fuerza de le razón."

El ATC 77/1993 señala "La motivación de la sentencia como exigencia constitucional ( art. 120.3 LEC ) ofrece una doble función. Por una parte, la de conocer las reflexiones que conducen al fallo y a la vez facilita su control mediante los recursos que procedan."

Las SSTS de 22 de febrero, 14 de abril, 8 de junio y 17 de julio de 1992 señalan que "Los juzgados de la instancia han de fijar concretamente, cuales son los hechos, de entre los alegados por las partes y debatidos en el proceso, que consideran probados, al constituir ello la premisa fáctica ineludible del juicio mental o silogismo correspondiente.., de tal manera que si la sentencia prescinde en absoluto de la previa e ineludible concreción o fijación de los hechos que considera probados o no probados ha de entenderse que carece de motivación".

De conformidad con cuanto llevamos razonado, puede estimarse motivada la resolución de primer grado, abstracción hecha de que acaso pueda reflejar un razonamiento viciado ora porque se sustente sobre premisas fácticas equivocadas o adopte un punto de vista jurídico desacertado, atendido que el derecho a la tutela judicial efectiva no garantiza el acierto de las resoluciones judiciales.

NOVENO.- No cabe desconocer, sin embargo, que la suficiencia de la motivación no puede ser apreciada apriorísticamente con criterios generales, requiriendo por el contrario examinar el caso concreto para comprobar si, a la vista de las circunstancias concurrentes, la resolución judicial impugnada ha cumplido o no este requisito --entre otras, SSTC 24/1990, de 15 de febrero (FJ 4) [RTC 199024]; 154/1995, de 24 de octubre (FJ 3) [RTC 1995154]; 66/1996, de 16 de abril (FJ 5) [RTC 199666]; 115/1996, de 25 de junio (FJ 2) [RTC 1996115]; 116/1998, de 2 de junio (FJ 3) [RTC 1998116]; 165/1999, de 27 de septiembre (FJ 3); 301/2000, de 11 diciembre [RTC 2000 301]--.

En el caso que nos ocupa, las exigencias mínimas a que se ha hecho mención concurren en la resolución recurrida. El juzgador de primer grado efectúa un desarrollo argumental suficiente de las razones por las cuales entiende que no se ha acreditado el indispensable conocimiento y el consentimiento, ni aún tácito, de la Administración respecto del cambio de destino del inmueble arrendado.

Otra cosa es que el recurrente repute erróneas las conclusiones obtenidas o alcanzadas por el Juzgador pero esta sola circunstancia no permite entender vulnerado el derecho a la tutela judicial efectiva, ya que en éste no encuentra acomodo el derecho al acierto de los órganos judiciales.

DÉCIMO.- En efecto, el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva, en la consideración del Tribunal Constitucional no comprende el derecho al acierto de las resoluciones judiciales ni la correcta aplicación de los preceptos legales: «... Aunque la sentencia judicial pueda ser jurídicamente errónea, y constituir una infracción de ley o de doctrina legal, ello no le da al tema trascendencia constitucional, en cuanto que el artículo 24.1 CE , según reiteradamente viene declarando este Tribunal, no ampara el acierto de las resoluciones judiciales, de modo que la selección e interpretación de la norma aplicable corresponde en exclusiva a los órganos judiciales sin otra excepción que la de aquellos supuestos en que la resolución judicial sea manifiestamente infundada, arbitraria, que no podría considerarse expresión del ejercicio de la justicia, sino simple apariencia de la misma...» (S.T.C. 148/1994, de 12 de mayo Supl. al «B.O.E.» de 13 de junio). En el mismo sentido, vide, entre otras, SS.T.C. 77/1986, de 12 de junio (Supl. al «B.O.E.» de 4 de julio); 126/1986, de 22 de octubre (Supl. al «B.O.E.» de 18 de noviembre); 119/1987, de 9 de julio (Supl. al «B.O.E.» de 29 de julio); 50/1988, de 2 de marzo (Supl. al «B.O.E.» de 13 de abril); 211/1988, de 10 de noviembre (Supl. al «B.O.E.» de 12 de diciembre); 256/1988, de 21 de diciembre (Supl. al «B.O.E.» de 23 de enero de 1989); 127/1990, de 5 de julio (Supl. al «B.O.E.» de 30 de julio); 210/1991, de 11 de noviembre (Supl. al «B.O.E.» de 17 de diciembre); 55/1993, de 15 de febrero (Supl. al «B.O.E.» de 22 de marzo); 24/1994, de 27 de enero (Supl. al «B.O.E.» de 2 de marzo); 199/1994, de 4 de julio (Supl. al «B.O.E.» de 4 de agosto); 211/1994, de 13 de julio (Supl. al «B.O.E.» de 4 de agosto); 5/1995, de 10 de enero (Supl. al «B.O.E.» de 11 de febrero); 13/1995, de 24 de enero (Supl. al «B.O.E.» de 28 de febrero); 47/1995, de 14 de febrero (Supl. al «B.O.E.» de 18 de marzo); 53/1995, de 23 de febrero (Supl. al «B.O.E.» de 31 de marzo); 129/1995, de 11 de septiembre (Supl. al «B.O.E.» de 14 de octubre); 142/1995, de 3 de octubre (Supl. al «B.O.E.» de 10 de noviembre); 2/1997, de 13 de enero (Supl. al «B.O.E.» de 14 de febrero); 81/1997, de 22 de abril (Supl. al «B.O.E.» de 21 de mayo); 136/1997, de 21 de julio (Supl. al «B.O.E.» de 6 de agosto); 207/1997, de 27 de noviembre (Supl. al «B.O.E.» de 30 de diciembre); 68/1998, de 30 de marzo (Supl. al «B.O.E.» de 6 de mayo); y 204/1999, de 8 de noviembre (Supl. al «B.O.E.» de 16 de diciembre).

UNDÉCIMO.- Tampoco es atendible la alegación efectuada por la parte recurrente acerca de la pretendida «incongruencia» en que se dice haber incurrido la resolución de primer grado.

El art. 218 LEC 1/2000 , rector de la resolución recurrida, bajo la rúbrica «Exhaustividad y congruencia de las sentencias. Motivación» precisa que: «1. Las sentencias deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito. Harán las declaraciones que aquéllas exijan, condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto del debate.

El tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes.

2. Las sentencias se motivarán expresando los razonamientos fácticos y jurídicos que conducen a la apreciación y valoración de las pruebas, así como a la aplicación e interpretación del Derecho. La motivación deberá incidir en los distintos elementos fácticos y jurídicos del pleito, considerados individualmente y en conjunto, ajustándose siempre a las reglas de la lógica y de la razón.

3. Cuando los puntos objeto del litigio hayan sido varios, el tribunal hará con la debida separación el pronunciamiento correspondiente a cada uno de ellos».

Así, la incongruencia puede revestir, según unánime sanción doctrinal y jurisprudencial, tres modalidades, denominadas cuantitativa, en sus dos subespecies de concesión de más «ne eat iudex ultra petita partium» o de menos «ne eat iudex citra petita partium» de lo pretendido por los litigantes; e incongruencia cualitativa «ne eat iudex extra petita partium» o concesión de algo distinto de lo que ambas partes hayan pedido, que algunos autores han calificado como incongruencia mixta.

DUODÉCIMO.- De otra parte debe destacarse, con carácter general, que aun cuando el principio de congruencia, limita los poderes del organismo jurisdiccional --constreñido asimismo por los principios de controversia y dispositivo-- y prohíbe, entre otras, toda resolución «extra aut non simile petita», esto es, que se pronuncie sobre extremos distintos o en términos diferentes de los suscitados o propuestos por las partes --v. gr., entre otras muchas, las SS.T.S., Sala Primera, de 10 de junio de 1941; 4 de abril de 1978; 6 de marzo, 20 de junio y 25 de noviembre de 1981; 8 de abril, 10 de mayo; 7, 9 y 17 de diciembre de 1982; 16 de febrero, 6 y 30 de junio, y 8 de julio de 1983; 15 de noviembre y 10 de diciembre de 1984; 9 de abril y 18 de noviembre de 1985; 21 de enero, 17 de marzo, 10 y 30 de mayo, 13 de junio y 17 de diciembre de 1986; 11 de mayo de 1987; 21 de noviembre de 1988; 3 de febrero, 11 de marzo, 5 de junio, 24 de julio y 11 de octubre de 1989; 12 de marzo y 28 de abril, 9 de octubre y 14 de noviembre de 1990; 3 de abril y 13 de mayo de 1991; 20 de enero y 15 de octubre de 1992; 29 de enero, 9 de febrero, 10 y 25 de marzo, 1 de julio y 13 de diciembre de 1993; 25 de abril de 1994; 20 de febrero, 18 de julio y 21 de diciembre de 1995; 20 de enero, 25 y 30 de marzo, 12 y 25 de julio, 11 de septiembre, 30 de octubre, 18 de noviembre, 5 y 21 de diciembre de 1996; 6 y 29 de mayo, 27 de junio, 18 de septiembre, 28 de octubre, 5 de noviembre, 2 y 31 de diciembre de 1997; 11 de febrero, 9, 10, 11, 12, 17 y 24 de marzo, 21 de abril, 13 de mayo, 3 y 23 de julio, 17 y 23 de septiembre y 27 de octubre de 1998--, no puede desconocerse, de una parte, que se impone únicamente una adecuación racional del fallo a las pretensiones de los litigantes oportunamente deducidas en la litis y al fundamento fáctico de las acciones ejercitadas, sin que se exija, empero, una rígida y literal concordancia entre lo suplicado en los correspondientes actos alegatorios y lo decidido en la parte dispositiva de las resoluciones judiciales --v. gr., entre otras, las SS.T.S., Sala Primera, de 17 de julio de 1933; 24 de octubre de 1941; 21 de marzo de 1942; 5 de julio de 1943; 10 de mayo y 17 de diciembre de 1956; 25 de marzo de 1957; 14 de febrero de 1964; 17 de noviembre de 1966; 20 de febrero de 1970; 16 de octubre de 1978; 3 de julio de 1979; 3 de marzo, 9, 12 y 20 de junio, 25 de noviembre, 18 y 21 de diciembre de 1981; 2 de abril, 10, 17, 20 y 26 de mayo, 7 de julio, 9 y 17 de diciembre de 1982; 28 de enero, 25 y 28 de febrero, 20 de abril, 16 de mayo, 6, 29 y 30 de junio, 24 de octubre, 21 de noviembre y 20 de diciembre de 1983; 21 de enero, 3 y 18 de febrero, 15 y 25 de octubre, 15 de noviembre, 17 y 26 de diciembre de 1984; 28 de enero, 9 de abril, 28 de mayo, 2 de julio, 29 de septiembre, 31 de octubre, 12 y 29 de noviembre y 9 de diciembre de 1985; 9 y 10 de mayo, 9, 13 y 27 de junio, 6 de octubre y 7 de noviembre de 1986; 16 y 31 de marzo, 11 de mayo, 17 de junio, 16 de julio, 5 de octubre, 16 y 27 de noviembre y 29 de diciembre de 1987; 21 de enero, 8 de marzo, 24 de abril, 10 y 21 de mayo, 10 y 17 de junio, 19 de septiembre, 8 de octubre y 21 de noviembre de 1988; 4 de enero, 1 de febrero, 27 de abril, 22 y 24 de julio, 11 de octubre y 21 de noviembre de 1989; 12 de marzo y 29 de octubre de 1990; 2, 25 y 28 de enero, 11 de febrero, 3 de abril, 3 y 25 de octubre y 26 de diciembre de 1991; 3 y 10 de enero, 3 de marzo, 8 y 26 de octubre, 4 y 15 de diciembre de 1992; 22 de enero, 24 de junio, 1 y 8 de julio y 19 de octubre de 1993; 15 de marzo, 11 de abril, 16 y 23 de junio de 1994; 4 de mayo, 15 de junio, 27 de noviembre y 15 de diciembre de 1995; 11 de marzo, 13 y 30 de mayo, 26 de junio, 1 de julio, 19 y 31 de octubre, 5, 16, 21 y 23 de diciembre de 1996; 7 y 10 de febrero; 17 de marzo, 7 de mayo, 30 de junio, 3, 26 y 29 de julio, 15 de septiembre, 6 de octubre, 5 y 8 de noviembre de 1997; 9 de febrero, 10, 17 y 21 de marzo, 21 de abril, 4 y 6 de mayo, 10, 17 y 23 de julio, 1, 10, 16 y 24 de octubre de 1998--.

DECIMOTERCERO.- Tampoco le es lícito al Juzgador sustituir las cuestiones debatidas por otras distintas, ya que de lo contrario se contraviene la doctrina establecida en los principios generales del derecho «quod non est in actis, non est in mundo» y «sententia debet esse conformis libelo», pudiendo quedar uno o varios litigantes sin la posibilidad de rebatir esos problemas, con la indefensión que ello llevaría consigo y careciendo, en consecuencia, el órgano judicial de facultades para proceder a acoger pretensiones que las partes no han sometido adecuadamente y en el momento procesal oportuno a discusión y a la decisión del órgano jurisdiccional --SS.T.S., Sala Primera, de 6 de marzo de 1984, 9 de diciembre de 1985, 12 de diciembre de 1986, 23 de enero de 1987, 12 de mayo de 1987, 6 de marzo de 1990, 13 de mayo de 1991, entre otras--.

En parecidos términos se pronuncia el Tribunal Constitucional, así de la Sala Primera, SS. de 14 de enero de 1987, 29 de marzo de 1990, 32/1992, de 18 de marzo, y de la Sala Segunda, de 22 de julio de 1988 y 30 de septiembre de 1991. Precisa la S.T.S., Sala Primera, de 24 de diciembre de 1993 que: «la congruencia exigible a toda sentencia comporta inexcusablemente una adecuada correspondencia o correlación de su parte dispositiva o fallo no sólo con las peticiones oportunamente deducidas por las partes --«petitum»--, sino también con el soporte fáctico --«causa petendi»-- de las mismas, sin que sea lícito al juzgador alterar la causa de pedir o sustituir las cuestiones objeto de debate por otras, pues de hacerlo, incurre en vicio de incongruencia». No obstante se autoriza al Juzgador a señalar las naturales consecuencias derivadas de las cuestiones en disputa, así como las implícitas, de necesaria integración o que estén sustancialmente comprendidas en el objeto del debate --S.T.S., Sala Primera, de 28 de octubre de 1993--, sin que tenga necesariamente que ajustarse a extremos accesorios o complementarios que no alteren las pretensiones principales --S.T.S., Sala Primera, de 5 de febrero de 1990--. La S.T.S., Sala Primera, 779/1993, de 21 de julio, señaló que: «es doctrina constante y reiterada de esta Sala que no se puede apreciar incongruencia de la sentencia cuando concede menos de lo pedido, sin que se requiera que lo concedido hubiera sido solicitado» --en el mismo sentido, SS.T.S., Sala Primera, 1006/1993, de 2 de noviembre, 1 de marzo de 1991, 1 de julio de 1985 y 21 de mayo de 1985--.

DECIMOCUARTO.- La incongruencia «ultra petita», también llamada positiva (STS, Sala de lo Civil, 20 de enero de 1983 -C.D., 83C84-; 21 de noviembre de 1983 -C.D., 83C965-) o por exceso (SSTS, Sala de lo Civil, de 7 de julio de 1982 -C.D., 82C488-; 26 de marzo de 1985 -C.D., 85C253-; 3 de diciembre de 1985 -C.D., 85C981-; entre otras), se circunscribe a otorgar más de lo solicitado (STS, Sala de lo Civil, de 10 de junio de 1941 -C.D., 41C86-; 25 de octubre de 1993 -C.D., 93C10079-; 10 de junio de 1996 -C.D., 96C1123-; 10 de septiembre de 1996 -C.D., 96C1324-; 18 de noviembre de 1996 -C.D., 96C2091-; 29 de mayo de 1997 -C.D., 97C1062-; 18 de septiembre de 1997 -C.D., 97C1819-; 28 de octubre de 1997 -C.D., 97C2469-; 5 de noviembre de 1997 -C.D., 97C2472-; 31 de diciembre de 1997 -C.D., 97C2599-; 11 de febrero de 1998 -C.D., 98C310-; 10 de marzo de 1998 -C.D., 98C46-; 11 de marzo de 1998 -C.D., 98C749-; 17 de marzo de 1998 -C.D., 98C309-; 24 de marzo de 1998 -C.D., 98C150-; 13 de mayo de 1998 -C.D., 98C838-; 23 de septiembre de 1998 -C.D., 98C1410-; 23 de septiembre de 1998 -C.D., 98C1415-; 24 de noviembre de 1998 -C.D., 98C1878-; 30 de noviembre de 1998 -C.D., 98C2041-; 9 de febrero de 1999 -C.D., 99C241-; 15 de febrero de 1999 -C.D., 99C9-; 13 de abril de 1999 -C.D., 99C82-; 4 de mayo de 1999 -C.D., 99C686-; 18 de mayo de 1999 -C.D., 99C764-; 1 de junio de 1999 -C.D., 99C585-; 12 de abril de 2000 -C.D., 00C493-; 31 de octubre de 2002 -C.D., 02C527-; entre otras), desde un punto de vista cuantitativo.

En cambio, si la sentencia concede algo que no ha sido pedido, cosa distinta de la solicitada, o si se aparta de los términos en que la cuestión debatida haya sido planteada por los litigantes, alterando el elemento fáctico de la «causa petendi», nos encontramos con la denominada «incongruencia extra petita» (STS, Sala de lo Civil, de 25 de noviembre de 1981 -C.D., 81C632-; 8 de julio de 1983 -C.D., 83C1073-; 10 de diciembre de 1984 -C.D., 84C1053-; 29 de enero de 1993 - C.D., 93C01033-; 16 de marzo de 1993 -C.D., 93C03075-; 13 de diciembre de 1993 -C.D., 93C1087-; 20 de febrero de 1995 -C.D., 95C199-; 18 de julio de 1995 -C.D., 95C657-; 29 de julio de 1995 -C.D., 95C792-; 21 de diciembre de 1995 -C.D., 95C927-; 30 de marzo de 1996 -C.D., 96C498-; 10 de septiembre de 1996 -C.D., 96C1324-; 18 de noviembre de 1996 -C.D., 96C2091-; 5 de diciembre de 1996 -C.D., 96C20931-; 21 de diciembre de 1996 -C.D., 96C1833-; 29 de mayo de 1997 -C.D., 97C1062-; 27 de junio de 1997 -C.D., 97C1641-; 18 de septiembre de 1997 -C.D., 97C1819-; 28 de octubre de 1997 -C.D., 97C2469-; 5 de noviembre de 1997 -C.D., 97C2472-; 31 de diciembre de 1997 -C.D., 97C2599-; 11 de febrero de 1998 -C.D., 98C310-; 9 de marzo de 1998 - C.D., 98C303-; 10 de marzo de 1998 -C.D., 98C46-; 11 de marzo de 1998 -C.D., 98C749-; 17 de marzo de 1998 -C.D., 98C309-; 24 de marzo de 1998 -C.D., 98C150-; 13 de mayo de 1998 -C.D., 98C838-; 29 de julio de 1998 -C.D., 98C1495-; 23 de septiembre de 1998 -C.D., 98C1410-; 24 de noviembre de 1998 -C.D., 98C1878-; 30 de noviembre de 1998 -C.D., 98C2041-; 28 de enero de 1999 -C.D., 99C130-; 9 de febrero de 1999 -C.D., 99C241-; 15 de febrero de 1999 -C.D., 99C9-; 13 de abril de 1999 -C.D., 99C82-; 4 de mayo de 1999 -C.D., 99C686-; 18 de mayo de 1999 -C.D., 99C764-; 1 de junio de 1999 -C.D., 99C585-; 12 de junio de 1999 -C.D., 99C864-; 13 de julio de 1999 -C.D., 99C971-; 12 de abril de 2000 -C.D., 00C493-; 24 de julio de 2001 -C.D., 01C632-; 4 de febrero de 2003 -C.D., 03C211-; entre otras).

Sin embargo, no han faltado resoluciones que han aunado bajo la calificación de incongruentes «extra petita partium» aquellas que superan los pedimentos de las partes (STS, Sala de lo Civil, de 21 de enero de 1986 -C.D., 86C76-; 17 de marzo de 1986 -C.D., 86C364-; 10 de mayo de 1986 -C.D., 86C326-; 30 de mayo de 1986 -C.D., 86C465-; 9 de febrero de 1993 -C.D., 93C151-); las que han calificado como incursas en incongruencia «ultra petita» la concesión de cosa distinta y mayor que la pedida (STS, Sala de lo Civil, de 26 de octubre de 1990 -C.D., 90C1018-); o las que se refieren de modo indiferenciado a estas dos categorías (STS, Sala de lo Civil, de 3 de julio de 1998 -C.D., 98C1202-; entre otras).

DECIMOQUINTO.- Mal puede alegarse la falta de resolución de una cuestión que, como acaece con la «litispendencia» no aparece oportunamente invocada por la parte actora en primer grado.

Y en relación con el principio de «confianza» se hace preciso recordar que tampoco es prosperable este motivo porque no cabe exigir que la sentencia contenga la totalidad de la argumentación expuesta por las partes, ni que se refiera a todas las cuestiones suscitadas, sino que basta, como acontece en la recaída en la primera instancia, que se fundamente debidamente el fallo.

Con todo y en aras del agotamiento de la fundamentación es conveniente subrayar que mal puede hablarse de infracción de este principio cuando, a tenor de la actividad probatoria desenvuelta, no cabe entender que la administración conociera cabal y formalmente la total y completa mutación del destino del bien arrendado ni siquiera a través de la comunicación efectuada por el actor en 1998. Se sigue de este particular que no pudo crear en el actor la confianza legítima de que no accionaría para el restablecimiento de la situación originaria.

DECIMOSEXTO.- Se alza el apelante contra la resolución de primera instancia que, en cuanto al fondo, con desestimación de la demanda principal y acogimiento de la demanda reconvencional, declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre los litigantes como de local de negocio respecto del inmueble sito en la C/ DIRECCION000 núm. NUM000 , por estimar la concurrencia de la causa de denegación de la prórroga forzosa contenida en el art. 62.3 L.A.U 1964 .

DECIMOSÉPTIMO.- Resueltas las cuestiones de índole adjetivo procede entrar a conocer del fondo del litigio. Nos hallamos ante un contrato de arrendamiento celebrado por escrito el 15 de diciembre de 1970 respecto del «local» ubicado en el piso 6.º derecha del inmueble núm. 6 actual de la Calle Pinar en Madrid. En la «condición 3.ª» del mismo se estipulaba que «El despacho objeto de este contrato será destinado a estudio de decoración, y para cualquier cambio en su dewtino [sic] será indispensable la previa autorización de la propiedad» (doc. 1, segunda hoja; carpetilla foliada con el núm. 45). De modo expreso y formal Don Cornelio participó a «MUFACE- Patrimonio Inmobiliario» haber cambiado el destino a vivienda del local de negocio arrendado mediante comunicación escrita fechada el 3 de noviembre de 1998, al tiempo que interesaba un cambio en la calificación del contrato (doc. 12, carpetilla foliada con el núm. 57).

La contundente dicción del contrato a propósito del uso al que el arrendatario debía destinar el referido inmueble utilizada en la condición 3.ª, y la circunstancia de que el cambio de uso producido no se comunicase de manera expresa y formal hasta el mes de noviembre de 1998, abona el perecimiento del recurso interpuesto. Desde luego, no parece de recibo la interpretación de la hoy apelante que pretende, por el mero hecho de que personal contratado por el entonces Ministerio de Agricultura o de que algún funcionario de éste pudiera conocer ora un uso dual o incluso exclusivo como vivienda del inmueble arrendado determina el conocimiento y el consentimiento de la arrendadora, siquiera sea tácito o presunto a la situación unilateralmente decidida y llevada a cabo por el arrendatario. En particular por cuanto no consta que aquél personal contratado o de estatuto funcionarial lo comunicase a la arrendadora de modo explícito y concreto. Por tanto lo único cierto es que el arrendatario debía destinar el local arrendado a la industria de estudio de decoración.

DECIMOCTAVO.- Así las cosas resulta acreditado que el destino del local fue, al menos inicialmente, el pactado, sin perjuicio de su posterior y progresivo uso como vivienda en proporción variable hasta la admitida sustitución integral, ya que al menos en 1998 se reconoció que dicho local se destinaba exclusivamente a vivienda (vid. docs. núms. 9 y 12 de la demanda).

La cuestión, pues, se circunscribe a determinar si un cambio de destino del local de negocio arrendado operado hace menos de ocho años es causa de denegación de la prórroga forzosa al amparo del art. 62.3 de la L.A.U 64 invocado en la demanda reconvencional.

No puede hablarse de aquietamiento del arrendador, que en modo alguno expresa su aquiescencia en la comunicación de 2 de noviembre de 1999, ya que simplemente se limita a recordar cuál es el estatuto aplicable al bien arrendado tanto en el caso de que la utilización como vivienda sea parcial o total, cuestión que tampoco resulta explicitada en la comunicación remitida por el arrendatario, quien se limitó a decir que «lo he utilizado como vivienda». Nótese que esa utilización tanto puede ser simultánea al uso inicialmente pactado como sustitutiva de este último. No consta que conociera, ni siquiera en ese momento que el destino como local había dejado de tener lugar, y cuando este se ha producido ha ejercitado la pretensión resolutoria del contrato. Y no puede ser interpretado como consentimiento de la situación de hecho, consentimiento tácito que bien pudiera reputarse suficiente para la novación objetiva del contrato (STS 3/3/76 [RJ 19761076]). En todo caso, y porque no consta que el cambio de destino efectivo se produjera con el conocimiento y el consentimiento de la arrendadora no es de aplicación la declaración de la jurisprudencia acerca de que «el transcurso pacífico de un largo período de tiempo..., sin formular reclamación alguna debe producir el efecto de tener por renunciado el derecho, pues no otra cosa exige la seguridad de las relaciones contractuales y del tráfico jurídico, la prohibición de ir contra los propios actos y las normas de la buena fe (STS 16/X/1992 [RJ 19927829]).

DECIMONOVENO.- El único contratante que ha actuado contra la buena fe y ha ejercitado su derecho en contradicción con su anterior conducta en la que hizo confiar a otro es el arrendatario demandante, sin que infrinja el mismo principio quien no puede afirmarse que ha ejercitado el derecho a la resolución de forma tardía, y menos que lo haya sido tan tardíamente que la otra parte pudo efectivamente pensar que no iba a actuarlo (STS 21/V/1982 [RJ 19822588]). Doctrina ésta que no es trasladable al ámbito del arrendamiento litigioso.

VIGÉSIMO.- A propósito del pretendido error en la valoración de la prueba es preciso recordar que al tiempo de dictar la sentencia definitiva en el proceso, los órganos jurisdiccionales han de proceder a valorar las pruebas practicadas para determinar las consecuencias que deben extraerse de ellas y analizarlas comparativamente con las afirmaciones fácticas introducidas -- formal y tempestivamente-- por las partes en las correspondientes oportunidades alegatorias. Sólo de este modo es posible conocer el grado de convicción judicial necesario para concretar si pueden ser fijadas en aquélla, y en qué medida, alguna, todas o ninguna de dichas afirmaciones.

La valoración de las pruebas constituye así un complejo proceso lógico o intelectual en el que acostumbran a diferenciarse conceptualmente, simplificando en extremo, principalmente dos operaciones diferentes: una primera, denominada de apreciación o interpretación; y una segunda, de valoración en sentido estricto.

En el primer estadio --de apreciación-- pueden diferenciarse, a su vez, dos momentos: a) En el primero, el juzgador ha de analizar separadamente todas y cada una de las pruebas aportadas o desenvueltas para establecer con la mayor fidelidad y exactitud cuáles sean los precisos elementos que proporcionan separadamente cada fuente de prueba, y desvelar cuáles sean las afirmaciones que cabe extraer como consecuencia de ese examen en función de su índole: lo declarado por las partes o por los testigos en los correspondientes interrogatorios; el contenido de los documentos u otros soportes aportados al proceso; lo percibido en el reconocimiento; y la información proporcionada por los peritos.

Respecto de estos últimos la interpretación consiste en el examen del dictámen emitido junto, en su caso, con los documentos, materiales o instrumentos complementarios que aquél haya decidido adjuntar y, eventualmente, con las observaciones, aclaraciones o explicaciones complementarias ofrecidas en el acto de la aclaración ( art. 628 LEC de 1881 ). Se agota en una mera labor de constatación y análisis del significado real de los datos, conclusiones y juicios de valor consignados en aquél y en el acto de documentación de la intervención oral de los peritos, en orden a precisar el exacto contenido y alcance de las palabras y expresiones empleadas.

Este cometido ha de realizarse siempre con cualesquiera medios de prueba, pero es particularmente necesario en el caso de la testifical. Se trata de una labor intrincada que excede del simple examen semántico, en cuanto requiere constatar los extremos sobre los cuales se ha pronunciado el testigo y su correspondencia con las afirmaciones de hechos oportuna y tempestivamente introducidas por las partes.

b) En un segundo momento, debe calificar, asimismo de modo individualizado y en atención a las características particulares de cada medio y a las eventuales incidencias acaecidas durante su práctica --tachaduras, raspaduras o enmiendas en los documentos; existencia o no de firmas, sellos u otros medios de autenticación; contundencia, vacilaciones o contradicciones en las partes y los testigos al deponer, etc.--, la idoneidad objetiva y en abstracto de los resultados que arrojen para asentar sobre aquéllos su convicción.

VIGÉSIMO PRIMERO.- Establecido lo que en substancia expresa cada medio de prueba -- o cabe inferir razonablemente de él--, el juzgador debe constatar cuál sea, de acuerdo con las prescripciones del ordenamiento, su concreta eficacia y trascendencia.

A este respecto debe recordarse que la Ley no dispensa a todos los medios de prueba de idénticos vigor y eficiencia; antes bien, asigna a unos un valor reglado o tasado --como acontece con ciertos aspectos de los documentos; o de lo respondido por las partes en confesión--, abstracción hecha de cuál pueda ser el grado de persuasión subjetiva del juzgador; en tanto que, para otros --entre los que se encuentra la prueba testifical-- confía al órgano jurisdiccional la formación discrecional --que no arbitraria-- de su convencimiento.

No obstante, y como quiera que en la práctica difílmente se propone y efectua una única prueba por cada uno de los hechos litigiosos, sea porque respecto de ellos recae la actividad de más de un litigante (de la misma parte o de partes contrapuestas), sea porque sobre los mismos o distintos aspectos de un hecho o conjunto de hechos concurren diferentes medios, es preciso relacionar y poner en combinación el resultado de todos los medios practicados; o dicho en otros términos: es necesario proceder, de verdad, a una apreciación conjunta de la prueba, que en rigor es algo distinto de su mera afirmación formal en las sentencias como tropo o fórmula estereotipada como método para eludir una auténtica valoración o para ofrecer como aparentemente motivada una decisión decretal, apriorística, o producto de simples prejuicios.

En este sentido parece conveniente reparar en que no siempre los distintos medios de prueba practicados arrojan un resultado coincidente o complementario, sino que es harto sólito que existan contradicciones en uno mismo y antítesis entre diversos medios, a pesar de las cuales, o precisamente en virtud de ellas, puede lograrse la fijación del factum sobre el que ha de aplicarse el Derecho. Desde esta perspectiva, es claro que la concreción de la quæstio facti en la sentencia no puede por menos que provenir de la combinación de los distintos medios de prueba, sin perjuicio de que en ella deba también justificarse cumplidamente el por qué de las conclusiones obtenidas y de la preferencia o postergación de los resultados de un medio respecto de otro u otros.

Así, el deber de motivar las resoluciones judiciales enunciado con carácter general en el art. 120, apdo. 3 C.E. se complementa en la LOPJ, art. 248, apdo. 3.

El art. 376 LEC 1/2000 , a este respecto previene que los Jueces y Tribunales apreciarán la prueba testifical según las reglas de la sana crítica.

Este mandato supone no que la Ley rehuya en absoluto indicar a los juzgadores cómo deben apreciar y valorar las declaraciones testificales, sino sola y exclusivamente que, de un lado, renuncia a atribuir a éstos en abstracto una determinada eficiencia, esto es, a someterla a un régimen de prueba tasada; y, de otro, que omite suministrar a aquéllos unos criterios precisos de acuerdo con los cuales formar su convicción, limitándose a fijar unas pautas genéricas de conducta.

Aun cuando algún sector de la doctrina y ciertos pronunciamientos jurisdiccionales aislados "V. gr., la S.T.S., Sala Primera, de 5 de mayo de 1989" han pretendido distinguir el sistema de valoración conforme a las reglas de la sana crítica como un tertium genus, a medio camino entre la prueba tasada y la libre valoración, la doctrina jurisprudencial mayoritaria subraya la íntima vinculación entre apreciación libre --o discrecional-- y valoración realizada según las reglas de la sana crítica, y aun su equiparación, en contraste con el sistema de «prueba tasada»: Vide, SS.T.S., Sala Primera, de 16 de diciembre de 1977 (C.D., 77C69); 9 de octubre de 1981 (C.D., 81C541); 21 de abril de 1982 (C.D., 82C269); 28 de febrero de 1983 (C.D., 83C165); 7 de marzo de 1983 (C.D., 83C160); 8 de noviembre de 1983 (C.D., 83C962); 5 de diciembre de 1984 (C.D., 84C962); 11 de marzo de 1985 (C.D., 85C193); 26 de marzo de 1985 (C.D., 85C246); 11 de junio de 1985 (C.D., 85C614); 9 de febrero de 1987 (C.D., 87C43); 3 de abril de 1987 (C.D., 87C330); 2 de febrero de 1987 (C.D., 87C737); 28 de octubre de 1987 (C.D., 87C891); 2 de noviembre de 1987 (C.D., 87C878); 17 de diciembre de 1987 (C.D., 87C1064); 22 de marzo de 1988 (C.D., 88C304); 22 de junio de 1988 (C.D., 88C539); 16 de septiembre de 1988 (C.D., 88C865); 22 de septiembre de 1988 (C.D., 88C869); 8 de mayo de 1989 (C.D., 89C455); 29 de mayo de 1989 (C.D., 89C606); 30 de mayo de 1989 (C.D., 89C613); 21 de marzo de 1990 (C.D., 90C246); 10 de diciembre de 1990 (C.D., 90C1257); 29 de enero de 1991 (C.D., 91C145); 15 de julio de 1991 (C.D., 91C781); 19 de diciembre de 1991 (C.D., 91C1399); 20 de diciembre de 1991 (C.D., 91C1357); 28 de febrero de 1992 (C.D., 92C242); 3 de diciembre de 1992 (C.D., 92C1247); 16 de diciembre de 1993 (C.D., 93C12055); 28 de julio de 1994 (C.D., 94C07119); 7 de noviembre de 1994 (C.D., 94C838); 30 de noviembre de 1994 (C.D., 94C11113); 22 de mayo de 1998 (C.D., 98C1064); 16 de octubre de 1998 (C.D., 98C1541); 26 de febrero de 1999 (C.D., 99C216); 16 de marzo de 1999 (C.D., 99C345); 28 de junio de 1999 (C.D., 99C557); 16 de noviembre de 1999 (C.D., 99C1385); 21 de enero de 2000 (C.D., 00C5); 10 de junio de 2000 (C.D., 00C1027); 22 de julio de 2000 (C.D., 00C1488); 14 de octubre de 2000 (C.D., 00C1908); 24 de octubre de 2000 (C.D., 00C1793); 27 de febrero de 2001 (C.D., 01C282); y 4 de junio de 2001 (C.D., 01C673), entre otras.

La apelación a las «reglas de la sana crítica» como criterio rector de la valoración de la prueba por los órganos jurisdiccionales "Vide, SS.T.S., Sala Primera, de 16 de diciembre de 1977 (C.D., 77C69); 16 de octubre de 1980 (C.D., 80C133); 14 de febrero de 1981 (C.D., 81C190); 9 de octubre de 1981 (C.D., 81C541); 19 de octubre de 1981 (C.D., 81C567); 22 de diciembre de 1981 (C.D., 81C765); 10 de mayo de 1982 (C.D., 82C267); 14 de junio de 1982 (C.D., 82C476); 11 de enero de 1983 (C.D., 83C20); 10 de febrero de 1983 (C.D., 83C167); 22 de febrero de 1988 (C.D., 88C23); 28 de febrero de 1983 (C.D., 83C165); 6 de febrero de 1984 (C.D., 84C99); 14 de febrero de 1984 (C.D., 84C88); 10 de marzo de 1984 (C.D., 84C188); 20 de noviembre de 1984 (C.D., 84C861); 13 de marzo de 1985 (C.D., 85C165); 26 de marzo de 1985 (C.D., 85C246); 7 de junio de 1985 (C.D., 85C414); 17 de junio de 1985 (C.D., 85C613); 2 de diciembre de 1985 (C.D., 85C999); 25 de abril de 1986 (C.D., 86C354); 8 de mayo de 1986 (C.D., 86C360); 25 de mayo de 1987 (C.D., 87C451); 17 de junio de 1987 (C.D., 87C633); 26 de junio de 1987 (C.D., 87C598); 15 de julio de 1987 (C.D., 87C581); 27 de octubre de 1987 (C.D., 87C850); 28 de octubre de 1987 (C.D., 87C891); 6 de noviembre de 1987 (C.D., 87C854); 20 de noviembre de 1987 (C.D., 87C1013); 30 de noviembre de 1987 (C.D., 87C986); 17 de diciembre de 1987 (C.D., 87C1064); 22 de febrero de 1988 (C.D., 88C23); 29 de febrero de 1988 (C.D., 88C117); 29 de febrero de 1988 (C.D., 88C164); 4 de marzo de 1988 (C.D., 88C310); 14 de amrzo de 1988 (C.D., 88C169); 17 de marzo de 1988 (C.D., 88C314); 22 de amrzo de 1988 (C.D., 88C304); 21 de abril de 1988 (C.D., 88C318); 3 de junio de 1988 (C.D., 88C570); 23 de junio de 1988 (C.D., 88C539); 8 de julio de 1988 (C.D., 88C873); 18 de julio de 1988 (C.D., 88C863); 16 de septiembre de 1988 (C.D., 88C865); 22 de septiembre de 1988 (C.D., 88C869); 5 de octubre de 1988 (C.D., 88C1021); 10 de octubre de 1988 (C.D., 88C870); 27 de octubre de 1988 (C.D., 88C1125); 12 de noviembre de 1988 (C.D., 88C989); 18 de noviembre de 1988 (C.D., 88C1253); 8 de febrero de 1989 (C.D., 89C82); 22 de febrero de 1989 (C.D., 89C250); 27 de febrero de 1989 (C.D., 89C215); 8 de marzo de 1989 (C.D., 89C415); 21 de abril de 1989 (C.D., 89C456); 8 de mayo de 1989 (C.D., 89C455); 10 de mayo de 1989 (C.D., 89C637); 29 de mayo de 1989 (C.D., 89C606); 30 de mayo de 1989 (C.D., 89C613); 12 de junio de 1989 (C.D., 89C663); 20 de junio de 1989 (C.D., 89C798); 25 de septiembre de 1989 (C.D., 89C986); 10 de noviembre de 1989 (C.D., 89C1300); 14 de noviembre de 1989 (C.D., 89C1345); 4 de diciembre de 1989 (C.D., 89C1499); 24 de enero de 1990 (C.D., 90C329); 13 de febrero de 1990 (C.D., 90C183); 23 de febrero de 1990 (C.D., 90C02079); 18 de mayo de 1990 (C.D., 90C821); 30 de mayo de 1990 (C.D., 90C618); 1 de octubre de 1990 (C.D., 90C913); 2 de octubre de 1990 (C.D., 90C875); 20 de febrero de 1991 (C.D., 91C180); 1 de marzo de 1991 (C.D., 91C88); 22 de marzo de 1991 (C.D., 91C218); 15 de julio de 1991 (C.D., 91C781); 15 de octubre de 1991 (C.D., 91C938); 25 de noviembre de 1991 (C.D., 91C1402); 19 de diciembre de 1991 (C.D., 91C1399); 20 de diciembre de 1991 (C.D., 91C1329); 20 de diciembre de 1991 (C.D., 91C1357); 26 de diciembre de 1991 (C.D., 91C1445); 20 de febrero de 1992 (C.D., 92C186); 24 de febrero de 1992 (C.D., 92C217); 10 de junio de 1992 (C.D., 92C595); 10 de junio de 1992 (C.D., 92C638); 17 de junio de 1992 (C.D., 92C641); 22 de junio de 1992 (C.D., 92C903); 30 de julio de 1992 (C.D., 92C845); 28 de noviembre de 1992 (C.D., 92C11129); 17 de diciembre de 1992 (C.D., 92C1357); 28 de abril de 1993 (C.D., 93C384); 4 de mayo de 1993 (C.D., 93C385); 6 de septiembre de 1993 (C.D., 93C762); 16 de diciembre de 1993 (C.D., 93C12055); 7 de marzo de 1994 (C.D., 94C03038); 10 de marzo de 1994 (C.D., 94C144); 23 de abril de 1994 (C.D., 94C04051); 2 de mayo de 1994 (C.D., 94C05001); 28 de julio de 1994 (C.D., 94C07119); 11 de octubre de 1994 (C.D., 94C716); 18 de octubre de 1994 (C.D., 94C10057);28 de octubre de 1994 (C.D., 94C10110); 7 de noviembre de 1994 (C.D., 94C838); 30 de noviembre de 1994 (C.D., 94C11113); 30 de enero de 1995 (C.D., 95C57); 9 de marzo de 1995 (C.D., 95C167); 3 de abril de 1995 (C.D., 95C341); 26 de abril de 1995 (C.D., 95C370); 17 de mayo de 1995 (C.D., 95C423); 3 de julio de 1995 (C.D., 95C1305); 10 de noviembre de 1995 (C.D., 95C862); 12 de febrero de 1996 (C.D., 96C90); 19 de febrero de 1996 (C.D., 96C263); 14 de mayo de 1996 (C.D., 96C599); 1 de julio de 1996 (C.D., 96C995); 26 de julio de 1996 (C.D., 96C887); 8 de noviembre de 1996 (C.D., 96C1824); 31 de diciembre de 1996 (C.D., 96C1819); 27 de febrero de 1997 (C.D., 97C778); 20 de marzo de 1997 (C.D., 97C513); 1 de abril de 1997 (C.D., 97C605); 21 de julio de 1997 (C.D., 97C1396); 21 de julio de 1997 (C.D., 97C1414); 31 de julio de 1997 (C.D., 97C1757); 26 de septiembre de 1997 (C.D., 97C1756); 10 de noviembre de 1997 (C.D., 97C2416); 28 de enero de 1998 (C.D., 98C482); 4 de febrero de 1998 (C.D., 98C399); 11 de aril de 1998 (C.D., 98C618); 11 de mayo de 1998 (C.D., 98C806); 8 de julio de 1998 (C.D., 98C967); 19 de septiembre de 1998 (C.D., 98C1336); 5 de octubre de 1998 (C.D., 98C1343); 16 de octubre de 1998 (C.D., 98C1541); 30 de diciembre de 1998 (C.D., 98C2243); 18 de enero de 1999 (C.D., 99C66); 26 de febrero de 1999 (C.D., 99C216); 16 de marzo de 1999 (C.D., 99C345); 4 de mayo de 1999 (C.D., 99C558); 28 de junio de 1999 (C.D., 99C557); 30 de julio de 1999 (C.D., 99C959); 9 de octubre de 1999 (C.D., 99C1339); 21 de octubre de 1999 (C.D., 99C1338); 16 de noviembre de 1999 (C.D., 99C1385); 21 de enero de 2000 (C.D., 00C5); 6 de abril de 2000 (C.D., 00C541); 12 de abril de 2000 (C.D., 00C1028); 10 de junio de 2000 (C.D., 00C1027); 22 de julio de 2000 (C.D., 00C1488); 24 de julio de 2000 (C.D., 00C1489); 31 de julio de 2000 (C.D., 00C1340); y, 16 de octubre de 2000 (C.D., 00C1596), entre otras" no comporta, pues, y pese a que mayoritariamente se sostiene que la testifical es de apreciación libre, la consagración del más irrestricto albedrío ponderativo.

Antes bien, representa una llamada a la utilización obligada "S.T.S., Sala Primera, de 18 de mayo de 1990 (C.D., 90C821)" de principios y máximas que pese a la amplitud de su noción y a no hallarse tipificadas o delimitadas en precepto alguno que, por lo mismo, pueda aplicarse o infringirse "Cfr., SS.T.S., Sala Primera, de 7 de diciembre de 1981 (C.D., 81C696); 21 de abril de 1982 (C.D., 82C269); 14 de junio de 1982 (C.D., 82C476); 20 de diciembre de 1982 (C.D., 82C769); 10 de febrero de 1983 (C.D., 83C167); 28 de febrero de 1983 (C.D., 83C165); 2 de diciembre de 1985 (C.D., 85C999); 8 de mayo de 1986 (C.D., 86C360); 17 de julio de 1987 (C.D., 87C587); 2 de octubre de 1987 (C.D., 87C737); 7 de diciembre de 1987 (C.D., 87C1014); 29 de febrero de 1988 (C.D., 88C164); 27 de octubre de 1988 (C.D., 88C1125); 20 de junio de 1989 (C.D., 89C798); 23 de febrero de 1990 (C.D., 90C02079); 1 de octubre de 1990 (C.D., 90C913); 20 de diciembre de 1991 (C.D., 91C1357); 28 de febrero de 1992 (C.D., 92C242); 10 de junio de 1992 (C.D., 92C638); 6 de septiembre de 1993 (C.D., 93C762); 11 de octubre de 1994 (C.D., 94C716); 14 de mayo de 1996 (C.D., 96C599); 1 de julio de 1996 (C.D., 96C995); 16 de octubre de 1998 (C.D., 98C1541); 26 de febrero de 1999 (C.D., 99C216); 16 de marzo de 1999 (C.D., 99C345); 16 de noviembre de 1999 (C.D., 99C1385); 22 de julio de 2000 (C.D., 00C1488)", permiten tanto que el órgano jurisdiccional ante el que se presentan y declaran los testigos pueda contrastar los resultados que han de extraerse de las declaraciones, como que otros órganos puedan ejercer un control sobre la valoración efectuada por aquél.

VIGÉSIMO SEGUNDO.- En punto a precisar qué sea en último término qué realidad subyace al modelo, norma, patrón o referencia de conducta valorativa "«... en efecto aun admitiendo la laxitud del concepto "sana crítica" (especie de standard jurídico o concepto jurídico en blanco o indeterminado ) que como módulo valorarivo se introduce en determinados preceptos de la LEC, para que así aprecien la prueba testifical los Tribunales, es evidente que, el margen amplio de discrecionalidad enjuiciadora que ese precepto permite a los órganos judiciales se corresponde con la naturaleza no vinculante de la declaración prestada (SS. de 25 de octubre y 5 de noviembre de 1986, entre otras), y que sólo accedería a un reajuste casacional cuando la "apreciación" practicada contrarie esa "sana crítica" que no es sino, en un lenguaje propio del "logos de lo razonable", si del juicio por el órgano de tal prueba se hubiese alcanzado una afirmación o resultado irrazonable, por ello mismo, o contrario a las más elementales directrices de la lógica humana, y, nada de eso, es evidente, ha acontecido en la función de apreciación del tribunal sentenciador (SS. de 9 de junio, 14 de julio y 5 de octubre de 1988) por lo que el motivo ha de decaer...» (S.T.S., Sala Primera, de 13 de febrero de 1990; C.D., 90C167)" denominado «reglas de la sana crítica», la jurisprudencia ha ofrecido una plural variedad de nociones, aunque en definitiva las vinculan ora a principios lógicos, ora a reglas nacidas de la experiencia.

Así, se han identificado con las «más elementales directrices de la lógica humana» "Vide, SS.T.S., Sala Primera, de 13 de febrero de 1990 (C.D., 90C183), 10 de marzo de 1994 (C.D., 94C144); 11 de octubre de 1994 (C.D., 94C716); 3 de abril de 1995 (C.D., 95C341); 26 de abril de 1995 (C.D., 95C370); y 17 de mayo de 1995 (C.D., 95C423), entre otras"; con «normas racionales» "Vide, S.T.S., Sala Primera, de 3 de abril de 1987 (C.D., 87C330)"; con el «sentido común» "Vide, SS.T.S., Sala Primera, de 21 de abril de 1988 (C.D., 88C318) y 18 de mayo de 1990 (C.D., 90C821)"; con las normas de la lógica elemental o a las reglas comunes de la experiencia humana "Vide, SS.T.S., Sala Primera, de 15 de octubre de 1991 (C.D., 91C938) y 8 de noviembre de 1996 (C.D., 96C1894)"; con el «logos de lo razonable» "Vide, S.T.S., Sala Primera, de 13 de febrero de 1990 (C.D., 90C183)"; con el «criterio humano» "Vide, S.T.S., Sala Primera, de 28 de julio de 1994 (C.D., 94C07119)"; el «razonamiento lógico» "Vide, SS.T.S., Sala Primera, de 18 de octubre de 1994 (C.D., 94C10057) y 30 de diciembre de 1997 (C.D., 97C2223)"; con la «lógica plena» "Vide, S.T.S., Sala Primera, de 8 de mayo de 1995 (C.D., 95C373)"; con el «criterio lógico» "Vide, SS.T.S., Sala Primera, de 24 de noviembre de 1995 (C.D., 95C917) y 30 de julio de 1999 (C.D., 99C959)"; o con el «raciocinio humano» "Vide, SS.T.S., Sala Primera, de 10 de diciembre de 1990 (C.D., 90C1257) --que cita, a su vez, las SS.T.S. de 27 de febrero y 25 de abril de 1986; 9 de febrero de 1987; 23 y 30 de mayo de 1987 y 19 de octubre de 1987--; 29 de enero de 1991 (C.D., 91C145) --con cita de las SS.T.S. de 25 de abril de 19866; 24 de junio y 15 de julio de 1987; 26 de mayo de 1988; 28 de enero de 1989; 9 de abril de 1990--; 22 de febrero de 1992 (C.D., 92C186); 30 de noviembre de 1994 (C.D., 94C11113); 28 de junio de 1995 (C.D., 95C1347); 28 de junio de 1999 (C.D., 99C557); 21 de enero de 2000 (C.D., 00C5); 24 de octubre de 2000 (C.D., 00C1793); y 4 de junio de 2001 (C.D., 01C673), entre otras"..

VIGÉSIMO TERCERO.- En cuanto a la valoración de la prueba testifical hecha por la sentencia aquí recurrida, ha de tenerse en cuenta que es reiterada y uniforme doctrina jurisprudencial (SS.T.S. de 26 de mayo y 9 de junio de 1988, 7 de julio y 8 de noviembre de 1989, 30 de noviembre de 1990, 10 de noviembre de 1994, 10 de octubre de 1995, 12 de noviembre de 1996, 17 de abril de 1997, entre otras), que el art. 1.248 del C.C ., así como el art. 659 LEC de 1881 , sustituidos hoy por el art. 376 LEC 1/2000 --«Valoración de las declaraciones de testigos. Los tribunales valorarán la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica...»--, contiene sólo una norma admonitiva, no preceptiva, ni valorativa de prueba, y el mismo, faculta al juzgador de la instancia para apreciar libremente las declaraciones de los testigos según las reglas de la sana crítica.

A este respecto, ha de tomarse en consderación que la STS de 2 de marzo de 1999, recogiendo la reiterada doctrina del TS contenida, entre otras, en SS.T.S. de 9 de enero de 1985; 16 de febrero y 20 de julio de 1989; 24 de junio y 2 de diciembre de 1997; y 30 de julio de 1998, declaró, en relación al art. 659 de la LEC y, por remisión a él, del art. 1248 del CC, que someten la apreciación de la prueba de testigos a las reglas de la sana crítica, teniendo en consideración la razón de ciencia que hubieren dado y las circunstancias que en ellos concurran, contienen una norma admonitiva, no preceptiva, ni valorativa de la prueba; habida cuenta que, como se ha visto, las reglas de la sana crítica no se hallan consignadas en norma positiva alguna.

No obstante, la circunstancia de que el Tribunal Supremo afirme que la apreciación de la prueba testifical es facultad discrecional de los juzgadores de instancia --SSTS, Sala de lo Civil, de 5 de diciembre de 1940 (C.D., 40C76); 27 de junio de 1941 (C.D., 41C87); 7 de mayo de 1982 (C.D., 82C287); 27 de septiembre de 1983 (C.D., 83C760); 30 de mayo de 1984 (C.D., 84C484); 25 de octubre de 1984 (C.D., 84C885); 30 de abril de 1985 (C.D., 85C266); 14 de noviembre de 1986 (C.D., 86C912); 13 de julio de 1987 (C.D., 87C635); 24 de marzo de 1988 (C.D., 88C354); 2 de diciembre de 1988 (C.D., 88C1163); 19 de junio de 1989 (C.D., 89C786); 22 de enero de 1991 (C.D., 91C2); 27 de septiembre de 1991 (C.D., 91C935); 30 de noviembre de 1991 (C.D., 91C1429); 21 de septiembre de 1992 (C.D., 92C946); 3 de junio de 1993 (C.D., 93C475); 15 de marzo de 1996 (C.D., 96C185); 12 de septiembre de 1996 (C.D., 96C1331); 5 de mayo de 1997 (C.D., 97C1022); 20 de mayo de 1997 (C.D., 97C1623); 1 de septiembre de 1997 (C.D., 97C1927); 27 de mayo de 1998 (C.D., 98C1284); 22 de junio de 1999 (C.D., 99C1047); 30 de octubre de 2000 (C.D., 00C1909); 29 de noviembre de 2000 (C.D., 00C1996), ex pluribus--, se justifica porque los hechos no acceden, como regla a la casación, pero no comporta acríticamente que la misma aseveración pueda ser trasladada al recurso de apelación que como ordinario permite la revisión íntegra de lo decidido por el juzgador de primer grado, particularmente cuando las conclusiones obtenidas se evidencien arbitrarias, irracionales o contrarias a la razón de ciencia y demás circunstancias de los testigos deponentes.

Así, en el marco del referido art. 376 de la LEC , la apreciación de la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos habrá de aparecer conforme a las reglas de la sana crítica, teniendo en consideración la razón de ciencia que hubieren dado y las circunstancias que en ellos concurran, lo que, al no estar formuladas en la ley o doctrina legal estas reglas equivale a remitir a la lógica y sensata crítica y experiencia del Juez, en el marco de la apreciación de las circunstancias concurrentes, proscribiéndose la arbitrariedad, de modo que, en su caso, como se adelantó en párrafos anteriores, tan sólo sería apreciable la valoración de la credibilidad de los testigos, apreciada en función del principio de inmediación, en función de la existencia de vulneración de dichos principios de apreciarse que dicha valoración es ilógica o disparatada, lo que no ocurre en el caso que nos ocupa.

VIGÉSIMO CUARTO.- En todo caso, y teniendo en consideración que el órgano de primer grado asienta sus razonamientos y afirma haber obtenido las conclusiones que sienta en la sentencia merced a una apreciación conjunta de las pruebas practicadas, de acuerdo con una reiterada doctrina jurisprudencial no es admisible desarticular y aislar medios de prueba concretos y acogerse únicamente a lo que pueda favorecerle, invadiendo así facultades propias del órgano sentenciador, cuyo criterio ha de prevalecer como más objetivo y desinteresado a salvo que se acredite la falta de lógica, y ello aún cuando existan dudas sobre ella: SSTS, Sala Primera, de 30 de marzo de 1981 -C.D., 81C392-; 7 de junio de 1982 -C.D., 82C463-; 29 de marzo de 1986 -C.D., 86C348-; 8 de noviembre de 1986 -C.D., 86C913-; 14 de noviembre de 1986 -C.D., 86C912-; 14 de julio de 1987 -C.D., 87C667-; 11 de abril de 1988 -C.D., 88C487-; 26 de septiembre de 1988 -C.D., 88C867-; 13 de marzo de 1991 -C.D., 91C274-; 15 de julio de 1992 -C.D., 92C739-; 20 de noviembre de 2000 -C.D., 00C1544-, entre otras.

A su vez, esta Sala no puede desconocer la reiterada admonición acerca de la inconveniencia de resolver un pleito por la coincidencia de testimonios, y menos aún por la declaración de un único testigo --«testis unus, testis nullus»-- cuanto más si se pretende atribuir a la Administración nada menos que el conocimiento --y el consentimiento vinculante-- de unos hechos por la circunstancia de que tales hechos pudieran ser conocidos por empleados de la Administración o personal funcionario, señaladamente cuando no consta que aquéllos procedieronn a la transmisión (denuncia formal) de ese conocimiento a la Administración arrendadora.

Así, la declaración del testigo deponente ante esta Sala no fue inequívoca y terminante acerca de que el actor viviera en el piso litigioso: «Pienso que sí vivía allí»; «Pienso que no dejó de ocupar el piso...» por el hecho de que en 1982 dejara de trabajar como decorador para el Ministerio de Agricultura. Pero sí fue contundente al afirmar a preguntas de la parte demandada acerca de si comunicó a la Administración el conocimiento que tenía de que el actor vivía en el piso litigioso: «No lo comunicó no tenía porqué». Mal puede atribuirse a la Administración un conocimiento que no consta tuviera y menos aún un consentimiento que en modo alguno aparece exteriorizado.

VIGÉSIMO QUINTO.- Pero aun cuando la administración tomara conocimiento de que el actor estaba usando el bien arrendado como vivienda, y tampoco de modo exclusivo, con la comunicación escrita del demandante (doc. 12), se encuentra ayuna de prueba la alegada existencia de conocimiento y consentimiento. Y la sola pasividad de la demandada no puede válidamente equipararse a unos «facta concludentia» de los que se siga, de forma inequívoca e indubitada que consintió tácitamente la transformación "SS.T.S., Sala Primera, de 3 de marzo y 26 de abril de 1986, 11 de junio y 16 de octubre de 1987, 5 de mayo de 1989 y 23 de octubre de 1990, entre otras", pues hasta la comunicación del actor no existió, propiamente, un principio de conocimiento alguno. A su vez, y que asistiera con igual pasividad a una utilización que en ningún momento se admite y confiesa exclusiva como vivienda tampoco cabe calificarla de «acto propio» que consintiese la tranformación controvertida.

VIGÉSIMO SEXTO.- Repárese en que la máxima «venire contra factum proprium» expresa de forma inmediata la esencia de la obligación de comportarse de acuerdo con la buena fe que a partir de ella se alumbra la totalidad del principio. La inadmisión de la contradicción con una propia conducta precedente se asienta en la misma exigencia de uberrima fides que fundamentalmente impone el mantenimiento de la palabra, el pacta sunt servanda, y la restricción del deber de prestación inicua a través del principio de buena fe, ya fue llevada a cabo por el antiguo concepto romano de la fides a través del elemental entendimiento de que la concepción textual del vínculo debía ser sustituida por una concepción leal del mismo; en otros términos: en lugar de la letra, atender al espíritu de la convención o el pacto. El elemento duradero en este proceso tendencial de cambio ético-jurídico venía constituido por la virtud jurídica de la constantia, de la lealtad, que hace incompatible a la contradicción propia con la responsabilidad jurídica. Así, el principio «venire contra factum proprium» está profundamente arraigado en la justicia personal, a cuyo elemento más interno pertenece la veracidad. Sin embargo, este principio no es idéntico con el deber ético de veracidad, sino «dolus præsens» "tan hipotético como el dolus agit", una figura convencional de la tradición jurídica a causa de la falta de toda imputabilidad, sin conexión garantizada con una infracción personal ético-jurídica. Frente a como lo entiende la juzgadora «a quo», este principio no presupone necesariamente el que, ora de mala fe, ora con negligencia culpable, se cree una expectativa en la otra parte, pues la exigencia de confianza no es obligación de veracidad subjetiva, sino "como en la moderna teoría de la validez de las declaraciones de voluntad" el no separarse del valor de significación que a la propia conducta puede serle atribuido por la otra parte "«Nam quæ facta laedunt pietatem existimationem verecundiam nostram» [Papiniano, en D. 28, 7, 15]". Más simplemente, el brocardo analizado es una aplicación del principio de la confianza en el tráfico jurídico y no una específica prohibición de la mala fe o de la mentira.

La conducta nuclear de la que se predica, en el caso litigioso, la contravención de la conducta precedente es de una parte, omisiva, negativa, un non facere: guardar silencio cuando «a D. Gustavo se le ofrece la posibilidad de ejercitar el derecho de tanteo» "Fundamento de Derecho Cuarto"; asistir impasible al acto en que la Sra. Frutos Zamorano «toma de posesión de tal derecho» "Ibidem"; de otra, un comportamiento positivo: que Don Gustavo «contesta al requerimiento de la Sra. Frutos de 12-julio-89 con una carta de cuatro días después reconociendo su condición de arrendataria...» "Fundamento de Derecho Cuarto".

Si ya se ha argumentado suficientemente en relación con los comportamientos omisivos, ha de hacerse alguna mención suplementaria respecto de la conducta positiva. De los términos literales de la contestación al requerimiento no se desprende que reconozca la condición de arrendataria en la demandante. Admite, en verdad, que ha habido un acto de adjudicación "«...en virtud de la adjudicación realizada por la Magistratura de Trabajo...»", pero redarguye que recaiga sobre el mismo algún deber de realizar reparaciones y, muy particularmente, entre las razones por las que justifica rehusar el pago de las rentas que la requirente le ofrece subraya, que «...el contrato de arrendamiento ha quedado resuelto en virtud de sentencia firme dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 13 de los de Madrid, Apelación 14/88, de fecha 29 de julio de 1988, sin que por otra parte quepa enervar la acción de desahucio mediante el pago de las rentas debidas...». Por ello, no es de aplicación al supuesto controvertido la doctrina de los actos propios. Repárese en que los actos contra los que no es lícito accionar son aquéllos que por su carácter transcendente, o por constituir convención, causen estado, dilucidando inalterablemente la situación jurídica de su autor, o aquéllos que vayan encaminados a crear y modificar o extinguir algún derecho, causando estado y definiendo inalterablemente la situación jurídica del autor de los mismos (Sentencia de 16 de junio de 1989). No merecen, en cambio, la calificación de actos propios los que no dan lugar a derechos y obligaciones o no se realizan con el fin de crear, modificar o extinguir algún derecho (Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de junio de 1984). El principio de que nadie puede ir contra sus propios actos sólo tiene aplicación cuando "lo que no acaece en el caso presente", lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieran creado una relación o situación de derecho que no podría ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligada a respetarlas (Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de junio de 1984).

VIGÉSIMO SÉPTIMO.- A su vez, debe destacarse que la grandeza y la miseria del art. 7 C.C . resultan de las inevitables antinomias del concepto mismo de Derecho. Oportunidad y racionalidad, o mejor justicia del caso concreto y validez general, son elementos necesarios del Derecho y de la Justicia, que frecuentemente se hallan en conflicto en la realidad. En este conflicto, la apelación a las cláusulas generales entraña una aspiración a la Justicia en el caso concreto y una propensión a limitar la igualdad ante el Derecho. Las cláusulas generales son normas jurídicas positivas, esto es, mandatos generales de la Ley dirigidos al Juez, quien, consecuentemente, en el caso de reenvío a la «buena fe», los ejecuta o cumple simplemente mediante un juicio lógico anticipado "hipotético" o subsunción, que se diferencian, empero, de los demás preceptos jurídico- positivos únicamente por dos notas: por su configuración indeterminada; y, de otra parte, por el reenvío que hace a conceptos metajurídicos, objetivos sociales o intereses individuales. Empero hoy ya no se controvierte que la aplicación del Derecho no se limita a la realización de una figura lógica acabada, de un juicio analítico, sino que es siempre interpretación. Rara vez la configuración necesariamente abstracta de la norma jurídica permite, ante las proteicas e inagotables posibilidades que ofrecen los concretos conflictos inter-subjetivos, la concreción que permita considerar suficientes simples juicios analíticos; antes bien, la aplicación judicial del Derecho es, como toda interpretación, realización de valor, id est, una elección entre varias valoraciones posibles hacia cuyos principios se orienta aquélla. Y en la medida en que la aplicación que de la norma se hace en la decisión judicial, considerada como realización de la referida elección, contiene elementos volitivos junto al acto de juicio lógico, cada decisión constituye un elemento de una nueva creación de Derecho (law in making). Sin embargo, la relación entre la cláusula general y el caso concreto no es tan simple como la subsunción lógica de los particular en lo general. La uberrima fides del art. 7 C.C . es una referencia a máximas de experiencia que han de actualizarse in foro; por este motivo, tampoco es paladino que su aplicación haya de hacerse mediante la recepción in complexu de representaciones valorativas de carácter ético-social general, sino que, más bien, ha de procederse a la actualización individual y voluntaria a las circunstancias en presencia. Como se ha llegado a decir con acierto, en las cláusulas generales como la examinada nos hallamos ante directrices que como tales per definitionem remiten a su vez a una significación que ha de averiguarse; esto es, directrices orientadoras y no puntos fijos concretos. Presupone como dada una norma que, en realidad, debe ser primero elaborada, como hipótesis, para la situación conflictiva concreta.

VIGÉSIMO OCTAVO.- No hay en la demandada y actora reconvencional un «inciviliter agere» "o «incivile ac inusitatum»"; no actúa con «abuso de derecho» al solicitar del Juzgado la resolución de contrato de arrendamiento. La S.T.S., Sala Primera, de 10 de febrero de 1998 recoge la doctrina de la de 5 de junio de 1972, la cual sienta, según ha declarado con reiteración la jurisprudencia de la propia Sala Primera, reflejada, entre otras, en la S.T.S. de 28 de noviembre de 1967, que para que el ejercicio de un derecho pueda calificarse de abusivo es menester que en su realización concurran los siguientes elementos esenciales: 1.º uso de un derecho objetivo y externamente legal; 2.º, daño a un interés no protegido por una especifica prerrogativa jurídica; y 3.º, inmoralidad o antisocialidad de este daño, manifestada de forma subjetiva, cuando la actuación de su titular obedezca no a un fin serio y legítimo sino al deseo de producir un perjuicio a un tercero sin obtener beneficios propios "SS.T.S., Sala Primera, de 14 de febrero de 1944, 25 de noviembre de 1960, 10 de junio de 1963 y 12 de febrero de 1964, 30 de mayo de 1995, 5 y 15 de marzo, 20 de julio y 25 de septiembre de 1996, 10 de febrero y 30 de junio de 1998", id est, a un «animus nocendi» o intención dañosa que carezca del correlativo a una compensación equivalente "SS.T.S., Sala Primera, de 17 de febrero de 1958, 22 de septiembre de 1959, 4 de octubre de 1961, 26 de abril de 1976, 2 de junio y 7 de julio de 1981, 22 de abril de 1983, 25 de junio de 1985, 14 de febrero y 30 de junio de 1986, 9 de septiembre de 1987, 12 de noviembre de 1988, 1 y 27 de febrero de 1990, 5 de marzo y 11 de mayo de 1991, 20 de febrero y 3 de noviembre de 1992, 17 de febrero y 5 de abril de 1993, 6 de mayo, 11 de julio y 2 de diciembre de 1994, 13 de febrero de 1995, 5 de marzo y 25 de septiembre de 1996, 4 de julio y 10 de octubre de 1997", no deduciéndose tal resultado cuando sin traspasar los límites de la equidad y la buena fe se pone en marcha el mecanismo judicial con sus consecuencias ejecutivas para hacer valer una atribución que el actor estima corresponderle "SS.T.S., Sala Primera, de 27 de febrero de 1958, 4 de marzo de 1959 y 7 de junio de 1960", por oponerse a ello la máxima «qui iure suo utitur neminen laedit» "SS.T.S., Sala Primera, de 17 de abril y 17 de noviembre de 1965 y 12 de febrero de 1966"; a salvo, claro está, que el Tribunal sentenciador hubiera declarado su culpabilidad, estimando la inexistencia de «iusta causa litigantis» "SS.T.S., Sala Primera, de 4 de abril de 1932, 20 de abril de 1933, 13 de junio de 1942, 14 de febrero de 1944, 17 y 27 de febrero de 1958, 4 de marzo y 22 de septiembre de 1959, 7 de junio y 25 de noviembre de 1960, 4 de octubre de 1961, 10 de junio de 1963, 17 de abril y 17 de noviembre de 1965, 12 de febrero de 1966, 28 de noviembre de 1967 y 5 de junio de 1972, entre otras". Sobre deber acudirse a este expediente sólo en casos patentes "SS.T.S., Sala Primera, de 6 de abril de 1987, 20 de febrero de 1992 y 27 de abril, 11 de julio y 2 de diciembre de 1994", en este caso no concurren los presupuestos determinados en las resoluciones que se acaban de mencionar porque el codemandado Sr. Juan Ramón ejercitó su derecho constitucional a la ejecución en sus propios términos de un pronunciamiento judicial firme, con el objetivo de poner término a una situación jurídica de desposesión de un bien de su copropiedad, con la concurrencia a su favor, por ello, de una «iusta causa litigantis», que excluye todo abuso de derecho, pues no se ha probado la intención de dañar "SS.T.S., Sala Primera, de 20 de febrero de 1992, 27 de abril y 11 de julio de 1994, 5 de marzo de 1996 y 9 de febrero y 30 de mayo de 1998", ni la falta de un interés legítimo, ni de una conducta de mala fe o contra la función social del derecho instado, cuyos límites normales fueron respetados "SS.T.S., de 27 de mayo de 1988, 15 de junio de 1995, 5 de marzo y 30 de octubre de 1996, 3 de julio de 1997".

VIGÉSIMO NOVENO.- Tampoco puede sostenerse que creara con su comportamiento objetivamente una confianza en el demandante de que se hallaba ante una situación de derecho inatacable, y ello tanto porque no llegó a adquirir ningún derecho, cuanto porque la sedicente confianza ha de verse como un producto de su exclusivo y unilateral comportamiento. Resulta así de aplicación a la parte demandante la máxima «turpitudinem suam allegans non auditur». En la intelección de este principio por nuestro Tribunal Supremo, se aplica a la inadmisibilidad del ejercicio de un derecho cuando la posición jurídica alegada ha sido creada mediante una conducta ilegal o contraria al pacto, de forma tal que solamente la propia fidelidad jurídica puede exigir fidelidad jurídica, impidiendo el recurso a normas jurídicas que no se observaron en la propia conducta "«tu quoque»; «equity must come whit clean hands»; «he who wants equity must do equity»". La regla de adquisición del derecho de mala fe se basa en una Ley estructural de las Comunidades jurídicas, según la cual los sujetos crean los criterios conforme a los cuales deben ser juzgados. Las comunidades jurídicas se ven, pues, integradas "creadas y mantenidas" por la conducta de sus miembros; y determinan, por tanto, el standard que uno puede reclamar en cuanto sujeto jurídico. El transfondo último más general es la violación de la exigencia de igualdad que constituye un elemento fundamental de la justicia: quien reclama a pesar de su propia infracción jurídica, está queriendo el tratamiento desigual de su contrincante en beneficio propio. Aquí no pesaba sobre el actor un deber de prestación, pero incurrió en contravención al pacto; no adquirió derecho alguno, pero actuó de mala fe.

Ninguna trascendencia tienen para el negocio civil las eventuales infracciones a la legalidad administrativa en que haya podido incurrirse ni éstas validan por si misma la transformación operada a espaldas de uno de los contratantes ni abonan el conocimiento o consentimiento de éste.

En consencuencia se impone el perecimiento del recurso interpuesto.

TRIGÉSIMO.- De conformidad con lo dispuesto en el art. 398 LEC 1/2000 , han de imponerse a la parte apelante vencida, las costas procesales ocasionadas en esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás disposiciones normativas de general y pertinente aplicación

Fallo

En méritos de lo expuesto y con DESESTIMACIÓN del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Don Cornelio frente a la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 9 de los de Madrid en fecha 27 de abril de 2006 , en los autos de procedimiento ordinario seguidos ante dicho órgano al núm. 0770/2004 procede:

1.º CONFIRMAR la parte dispositiva de la sentencia recurrida.

2.º IMPONER EL PAGO DE LAS COSTAS causadas en la sustanciación de esta alzada a la parte recurrente vencida.

Notifíquese la presente resolución a las partes en forma legal, previniéndoles que contra la misma NO CABE interponer recurso alguno ordinario.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de la Sala, núm. 0646/2006, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.