Sentencia CIVIL Nº 96/2021, Juzgado de Primera Instancia e Instrucción - Tafalla, Sección 2, Rec 425/2020 de 22 de Julio de 2021

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 000096/2021

En Tafalla, a 22 de julio del 2021.

Antecedentes

PRIMERO.-El 13 de noviembre de 2020 el Procurador de los Tribunales Sr. Irujo Amatria presentó, en nombre y representación de HOSPEDERÍA CASMON S.L., demanda de juicio ordinario frente a ANA DE NAVARRA 2018 S.L. y D. Fernando, en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó convenientes, terminó solicitando a este Juzgado que ' dicte sentencia por la que estimando íntegramente la demanda, acuerde:

A) Condenar a la parte demandada al pago de 33.880 euros en concepto de rentas e IVA.

B) Condenar a la parte demandada al pago de 21.699'99 euros en concepto de indemnización por renta excesiva.

C) Condenar a la parte demandada al pago de 62.909'50 euros en concepto de daños y falta de mantenimiento de la finca arrendada.

D) Condenar a la parte demandada al pago de 5.974'65 euros en concepto de IBI y de agua, sin perjuicio de que dicha cantidad pueda ser superior por los recargos de los recibos impagados del Ayuntamiento de Miranda de Arga, y que se determinarán en ejecución de sentencia.'

SEGUNDO.-Una vez emplazada la parte demandada, el 5 de marzo de 2021 la Procuradora de los Tribunales Sra. Laplaza Aysa presentó, en nombre y representación de D. Fernando, escrito de contestación a la demanda, en el que, tras invocar los hechos y razonamientos jurídicos que consideró oportunos, terminó solicitando que ' dicte sentencia desestimando en su integridad la demanda interpuesta contra don Fernando, le absuelva de todos los pedimentos de condena contra él deducidos, siempre con expresa condena en costas a la parte actora.'

La entidad Ana de Navarra 2018 S.L. no presentó escrito de contestación, siendo declarada en rebeldía mediante Diligencia de Ordenación de 2 de marzo de 2021.

TERCERO.-El 15 de abril se celebró el acto de la audiencia previa, en la que se admitió la correspondiente prueba y se señaló fecha para la vista.

CUARTO.-El 17 de junio de 2021 se celebró el acto del juicio, al que comparecieron las partes debidamente asistidas y representadas, practicándose la prueba admitida, salvo la declaración testifical de Dª Estrella, quien no compareció a la vista a pesar de encontrarse debidamente citada.

Quedando pendiente esta diligencia de prueba, se acordó su práctica como diligencia final, señalándose para la misma el 15 de julio de 2021. Al no comparecer nuevamente la testigo, la parte demandada renunció a la práctica de esta prueba, y los letrados de ambas partes plantearon sus conclusiones, quedando los autos vistos para sentencia.

QUINTO.-En el presente procedimiento se han observado todas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Hechos y objeto del pleito.

1.-La parte demandante ejercita acción de reclamación de cantidad derivada del incumplimiento contractual imputado a la parte demandada como consecuencia del impago por esta última de varias rentas del arrendamiento, el IVA de todas ellas, el IBI y el suministro de agua. Asimismo, reclama otras cantidades en base a una cláusula indemnizatoria del contrato de arrendamiento y una indemnización por daños causados en la finca arrendada como consecuencia de la falta de mantenimiento de la misma. Específicamente, solicita el pago de las siguientes cantidades:

- Rentas de febrero a junio de 2020 (5 meses x 3.500 euros): 17.500 euros.

- IVA de las rentas desde julio de 2018 a junio de 2019, y desde julio de 2019 a junio de 2020: 16.380 euros.

- Indemnización por permanencia excesiva desde la resolución del contrato el 22 de marzo de 2020 hasta la entrega de llaves el 23 de junio de 2020 (cláusula 10ª del contrato): 21.699'99 euros

- Indemnización por daños y perjuicios derivados de la falta de mantenimiento de la finca arrendada: 62.909'50 euros.

- IBI desde 2018 a 2020: 2.955'69 euros.

- Agua desde 2018 a 2020: 3.018'96 euros.

En total, la parte actora reclama la cantidad de 124.464'14 euros.

2.-La parte actora expone que el 1 de julio de 2018 Hospedería Casmon S.L. celebró un contrato de arrendamiento del hotel sito en la calle Daoiz nº 5 de la localidad de Miranda de Arga, del que es propietaria, con la entidad Ana Navarra 2018 S.L., como arrendataria, y con D. Fernando, como avalista solidario de aquella.

A pesar de que el arrendamiento se pactó por cinco años, la actora afirma que la demandada dejó de pagar las rentas del alquiler en febrero de 2020, habiendo también dejado de abonar el IVA de las mismas desde el inicio del contrato.

Asimismo, en base a la cláusula 10ª del contrato, reclama cierta cantidad por permanencia excesiva de la demandada tras la resolución del contrato, ya que ésta se produjo el 22 de marzo de 2020 y la entrega de llaves, el 23 de junio del mismo año.

Por último, reclama a la demandada una cantidad en concepto de indemnización por los daños que sufrió la finca arrendada durante el tiempo en el que la demandada estuvo en posesión y uso de la misma como consecuencia, al menos en cierta parte, de la falta de mantenimiento necesario, al tratarse de un edificio del siglo XVI.

3.-El Sr. Fernando se alza en oposición alegando, en primer lugar, la falta de capacidad procesal de la entidad actora, ya que carece de actividad desde hace años, habiendo fallecido su administradora única en 2017, sin ser sustituida. En la audiencia previa se consideró subsanado este defecto, teniendo por administrador a D. Juan Enrique, marido de la fallecida, al haber aportado éste en dicho acto la escritura de cese y nombramiento de administrador único y declaración de unipersonalidad otorgada por la sociedad Hospedería Casmon S.L.

En segundo lugar, y con carácter principal, alega la parte demandada la falta de legitimación pasiva del Sr. Fernando, al haberse constituido en el contrato como avalista solidario de la administradora única de Ana de Navarra 2018 S.L. (su madre, Dª Sacramento), y no de la propia entidad.

Subsidiariamente a lo anterior, el demandado manifiesta desconocer el impago de la renta de febrero de 2020, alegando respecto de los demás impagos reclamados que, debido a la pandemia de COVID 19, el hotel no pudo abrir sus puertas y funcionar normalmente, por lo que no ha percibido ingresos suficientes para hacer frente a la renta de alquiler.

Por otra parte, en relación con la indemnización por daños, afirma que el inmueble ya se encontraba ' en mal estado' antes del contrato.

Con respecto al IBI, considera que no debe abonarlo, al no tratarse de un suministro propiamente dicho, cuyo pago por la arrendataria sí fue pactado en el contrato.

En último lugar, por lo que respecta a la cantidad reclamada por IVA, manifiesta que la actora ha sumado el IVA sin descontar la cuota de IRPF.

En atención a los anteriores datos, los hechos controvertidos en este pleito quedaron fijados en la audiencia previa como los siguientes: a) Falta de legitimación pasiva del Sr. Fernando, b) Responsabilidad de los demandados por incumplimiento contractual y daños en la finca arrendada.

SEGUNDO.- Falta de legitimación pasiva de D. Fernando.

El demandado comparecido, Sr. Fernando, se opone principalmente a la demanda invocando su falta de legitimación pasiva. Indica en su escrito de contestación a la demanda que ' la intervención de mi representado en el proceso como demandado, lo es en su condición de avalista solidario de la Administradora de Ana de Navarra S.L. siendo reiterada la jurisprudencia menor que establece que la legitimación pasiva, cuando una sociedad es la arrendataria, la ostenta la propia sociedad y no su administrador.'

En el encabezamiento del contrato celebrado el 1 de julio de 2018 se puede leer lo siguiente:

' REUNIDOS

(...)

DONA Sacramento (...) en representación de ANA DE NAVARRA 2018 S.L. (...) (en adelante ARRENDATARIO).

DON Fernando (...) como AVALISTA SOLIDARIO Dde DONA Sacramento, con las obligaciones inherentes al presente contrato.

Ambas partes intervienen en su propio nombre y derecho, reconociéndose capacidad legal para formalizar este contrato de arrendamiento (...)'

La parte demandada aboga por una interpretación literal de este encabezamiento, considerando que, al ser arrendataria la sociedad, y no su administradora única, y siendo el Sr. Fernando avalista solidario de la segunda y no de la primera, el codemandado carece de legitimación pasiva en el presente procedimiento.

La parte actora, por el contrario, considera que el hecho de que el Sr. Fernando conste como avalista solidario de su madre, y no de la empresa de la que ella es administradora única, es un simple error, invocando una interpretación intencional de los términos del contrato.

En relación con la interpretación de los contratos, el artículo 1281 del Código Civil (CC) establece que ' Silos términos de un contrato son claros y no dejan dudasobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas.

Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas.'

Seguidamente, el artículo 1282 determina que ' Para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato.'

En relación con la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo sobre la interpretación de los contratos, la sentencia nº 82/2014, de 20 de febrero de la Sección 1ª de su Sala de lo Civil expone lo siguiente:

' 1.- Mientras que la interpretación de las normas jurídicas tiene un carácter esencialmente objetivo, destinada a liberarlas de dudas y oscuridades para hallar su 'ratio' general, la interpretación del contrato combina ambos aspectos. En primer lugar, el subjetivo, que busca indagar cuál ha sido la intención real de los contratantes, esto es, la voluntad común que presidió la formación y celebración del contrato. A continuación, el aspecto objetivo, dirigido a atribuir un sentido a la declaración de las partes, eliminando dudas y ambigüedades.

2.- Las reglas contenidas en los arts. 1281a 1289 del Código Civil, aun contemplando estos dos aspectos diferentes, subjetivo y objetivo, forman un conjunto armónico entre sí. Pero están subordinadas al párrafo primero del art. 1281, que tiene rango preferencial y prioritario. Como declaró este tribunal en la sentencia núm. 214/2010, de 12 de abril , cuando la literalidad de los términos contractuales es clara la misma debe prevalecer, y lo mismo sucede aunque cupiera alguna duda cuando no se deduzca que sea otra la verdadera intención de los contratantes, una vez contemplados los actos de los mismos, u otro criterio hermenéutico, como el denominado 'canon de la totalidad'.

3.- En la indagación de cuál fuera la intención común de las partes, para comprobar si las palabras utilizadas en la redacción del contrato parecen contrarias a tal intención, reviste especial importancia cuáles han sido los actos anteriores y coetáneos a la formación del contrato. Asimismo, habida cuenta de la especial complejidad de la materia sobre la que versa el contrato, son importantes las cualidades de las partes, puesto que permiten precisar cuál ha sido la real intención de las mismas, íntimamente relacionada con la correcta comprensión del alcance real de las declaraciones de voluntad que emitían.

(...)

4.- Otro elemento relevante es que para interpretar el contrato no pueden tomarse en consideración expresiones aisladas del mismo, descontextualizadas del conjunto, como pretende el recurrente. Como afirma la sentencia de este tribunal núm. 979/2005, de 30 de noviembre , 'la intención común de las partes, de cuya indagación realmente se trata ( artículo 1281 del Código Civil y Sentencia de 2 de febrero de 1975 ), no se puede encontrar en una cláusula aislada de las demás, sino en el todo orgánico que constituye el contrato ( Sentencia de 30 de noviembre de 1964 ), lo que obliga a utilizar otros medios hermenéuticos, como el denominado de la totalidad expresamente reconocido en el artículo 1285 del Código Civil [...]'.'

Otra sentencia que resume la doctrina del Alto Tribunal en esta materia es la nº 610/2016, de 7 de octubre, la cual indica:

'Con relación a las directrices y criterios de interpretación de los contratos esta Sala, con carácter general, en las SSTS de 29 de enero de 2015, núm. 27/2015 y de 25 de abril de 2016, núm. 274/2016 , tiene declarado lo siguiente:

'[...] Una síntesis de estas directrices puede quedar expuesta de la siguiente manera:

' i) En primer lugar, debe destacarse queen el proceso interpretativo de los contratos la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes se erige como principio rector de la labor interpretativa, de forma que las demás reglas confluyen a su alrededor bien complementándola, bien supliéndola, pero nunca limitándola o alterándola.

' La aplicación de este principio rector comporta una delimitación del proceso interpretativo que también interesa puntualizar. En efecto,en primer término, debe señalarse que la búsqueda o averiguación de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas; de modo que el análisis o la interpretación sistemática constituye un presupuesto lógico-jurídico de todo proceso interpretativo (también denominada canon hermenéutico de la totalidad, artículo 1286 [sic, 1285] del Código Civil). En segundo término, y en estrecha relación con la anterior, debe señalarse el carácter instrumental que presenta la interpretación literal del contrato que se infiere del criterio gramatical del mismo ( párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil); de forma que no puede ser valorada como un fin en sí misma considerada, o como un dogma del proceso interpretativo, pues la atribución del sentido objeto de la interpretación, y de ahí la unidad lógica del artículo citado, conforme a su segundo párrafo, sigue estando en la voluntad realmente querida por partes contratantes.

' Esta consideración, ha sido especialmente destacada por la doctrina jurisprudencial de esta Sala, entre otras, STS de 18 de junio de 2012 (número 294/2012 ), precisándose el hecho del necesario proceso interpretativo aunque los términos resulten claros, pues dicha claridad no determina, por ella sola, que dichos términos resulten literalmente unívocos en el contexto interpretativo del contrato celebrado. En este sentido, profundiza la citada sentencia declarando, entre otros extremos, que: 'el sentido literal, como criterio hermenéutico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual.

En este contexto, y en tercer término, debe señalarse que esta valoración subjetiva del contrato celebrado es la que se sigue con la denominada interpretación integradora del mismo ( artículos 1282y 1283 del Código Civil).ç

De la doctrina jurisprudencial expuesta, llevada al caso objeto de enjuiciamiento, no puede sustentarse que la sentencia recurrida haya infringido las directrices y criterios normativos sobre interpretación del contrato, ni que su interpretación resulte ilógica, absurda o arbitraria. Por el contrario, la sentencia de la Audiencia, conforme a la jurisprudencia expuesta, parte del carácter instrumental que presenta la interpretación literal del contrato, que se infiere del criterio gramatical ( párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil), para llegar a la conclusión de que, en el presente caso, la interpretación literal de los términos empleados por las partes no resulta clara y precisa, ni literalmente unívoca en el tenor del contrato celebrado respecto de las cuestiones planteadas. De forma que continúa su labor de interpretación con arreglo a los restantes criterios de interpretación para la determinación de la voluntad realmente querida por las partes, auténtico principio rector de la labor interpretativa ( párrafo segundo del artículo 1281 del Código Civil).'

De la doctrina jurisprudencial expuesta en las anteriores -y en otras muchas- sentencias se desprende claramente que el objeto, y principio rector, de la labora interpretativa de los contratos es 'la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes'.

En el presente caso, es cierto que, si me atuviese a una interpretación literal y aislada del encabezamiento del contrato que nos ocupa, llegaría a la misma conclusión que la parte demandada, ya que en el mismo se designa al Sr. Fernando como avalista solidario de Dª Sacramento, y no de Ana de Navarra 2018 S.L.

Sin embargo, si atendemos a la totalidad del contrato como una unidad lógica -como establece el TS-, así como al contexto en el que se celebró, no puedo sino compartir la tesis expuesta por la parte actora.

En primer lugar, resulta relevante el hecho de que el aval o fianza es un contrato accesorio cuya función es la de reforzar una garantía en cumplimiento del contrato principal (en este caso, un contrato de arrendamiento). Por lo tanto, el avalista o fiador se encontrará siempre ligado al deudor u obligado con carácter principal, respondiendo de sus obligaciones en el caso de que éste no lo hiciera.

En este caso, el obligado principal es la arrendataria, la empresa Ana de Navarra 2018, quien adquiere una serie de obligaciones en virtud del contrato; obligaciones de las que, en caso de incumplimiento, y en el contexto habitual, respondería el fiador o avalista. Por ello, carece de sentido que el Sr. Fernando se constituya intencionadamente en avalista solidario, no de la citada entidad, sino de la administradora única de la misma, su madre, y más teniendo en cuenta que Dª Sacramento únicamente consta en este procedimiento como administradora de la sociedad codemandada, ni siquiera como socia de la misma. Y es que, al menos si fuese socia (lo que se desconoce), respondería ante sus acreedores hasta el límite de su aportación de capital, lo que no ocurre con el cargo de administrador, quien no se encuentra obligado personalmente al cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato y que responde por los daños causados por actos u omisiones contrarios a la ley o a los estatutos, o por los realizados incumpliendo los deberes del cargo que desempeña, siempre y cuando haya intervenido dolo o culpa.

En segundo lugar, es imprescindible tener en cuenta, a la hora de comprender el contexto en el que se fraguó la celebración del contrato, las declaraciones testificales practicadas en el acto del juicio oral, de las que se desprende indudablemente que era el Sr. Fernando quien dirigía el hotel a todos los efectos. Y es que, como establece el TS, el proceso interpretativo resulta necesario, aunque los términos sean o puedan parecer claros, pues dicha claridad no determina, por ella sola, que dichos términos resulten literalmente unívocos en el contexto interpretativo del contrato celebrado.

En este sentido, el testigo Luis Carlos, trabajador del hotel desde febrero hasta septiembre de 2019, afirmó en el acto del juicio que 'le contrató Fernando de palabra', realizando funciones de cocinero, mantenimiento y recepcionista. Asimismo, manifestó que la gestión del hotel 'la llevaban Fernando y su pareja'.

En idéntica dirección declaró Jesús Luis, asesor tanto de la demandante como de la codemandada, quien expuso que el contacto con la parte arrendataria siempre había sido Fernando, a pesar de que la arrendataria era la sociedad Ana de Navarra.

De la misma manera declararon Juan Enrique, representante de la demandante, y su hijo, Ángel Jesús. El primero de ellos aseguró que 'negoció todo con Fernando', al que conoció a través de su hijo. Asimismo, explicó que tuvieron una reunión (padre, hijo y el Sr. Fernando) en el domicilio del primero en San Sebastián, en la que el Sr. Fernando le manifestó que era ertzaina, y que 'ponía a la madre' porque, por razón de su trabajo, en él concurría una causa de incompatibilidad para desempeñar el negocio de hostelería. De esta manera, afirmó que, en todo momento de las negociaciones, la posición de Fernando estuvo siempre dirigida a ser fiador de la arrendataria y responder por el posible incumplimiento de ésta.

Por su parte, Ángel Jesús, quien conocía al Sr. Fernando porque era amigo de la hermana de éste, recordó que 'le llamó la hermana de Fernando porque a Fernando le podía interesar explotar el hotel'. Así, Ángel Jesús puso en contacto a Fernando con su padre, en cuyo domicilio se reunieron para llevar a cabo las negociaciones oportunas. Este testigo corroboró lo manifestado por su padre, cuando dijo que el Sr. Fernando les explicó que tenía una incompatibilidad por ser ertzaina y que, por eso, la titular del arrendamiento iba a ser su madre, aunque 'lo iba a gestionar él'.

Por último, contamos con la testifical de Cesareo, agente comercial de una correduría de seguros en relación con compañías eléctricas y que mantuvo relaciones profesionales con ambas partes. El Sr. Cesareo explicó que el primer contrato de suministro de electricidad lo celebró 'con Juan Enrique)', pero que en 2018 fue Fernando quien firmó un contrato para el cambio de titularidad del citado suministro. Asimismo, expuso que, para esa firma, le pidió toda la documentación necesaria a Fernando, quien se la proporcionó sin ningún problema.

La posición y voluntad real del Sr. Fernando con respecto al contrato de arrendamiento ha quedado asimismo corroborada por los documentos aportados por la parte actora en el acto de la audiencia previa. En primer lugar, el contrato de suministros energéticos y cambio de titularidad del suministro por parte del Sr. Fernando, quien figura como gerente del hotel y titular del negocio en nombre de Ana de Navarra 2018. En segundo lugar, el precontrato celebrado entre el Sr. Juan Enrique y el Sr. Fernando, de fecha 14 de junio de 2018, para la cesión del inmueble, en el que el Sr. Fernando actúa como representante de la sociedad Ana de Navarra 2018. En último lugar, la fotografía que apareció en Diario de Navarra el 30 de octubre de 2019, en la que se puede observar al Sr. Fernando como ganador del premio del pimiento en nombre de Ana de Navarra.

En cuanto a la valoración de las declaraciones del representante legal de la demandante y de su hijo, por tratarse de personas que puedan aparecer como parciales en cuanto a sus testimonios, ambas me parecieron congruentes y rotundas, siendo que, además, su versión de los hechos ha quedado corroborada, tanto objetivamente -con la documentación aportada por la parte actora- como subjetivamente -con las declaraciones de los demás testigos-.

Así pues, atendiendo tanto al propio contenido literal del encabezamiento -el cual, por las razones expuestas, da lugar a ciertas dudas sobre la posición contractual del Sr. Fernando-, como los actos anteriores, coetáneos y posteriores de las partes, ha quedado acreditada la verdadera intención de las partes en relación con la posición del Sr. Fernando con respecto a la obligada principal, la arrendataria, debiendo prevalecer la misma. Por ello, considero al Sr. Fernando avalista solidario de la arrendataria, debiendo responder de las obligaciones por ella contraídas cuando aquella las incumpla y, consecuentemente, desestimando la excepción de falta de legitimación pasiva alegada por el codemandado.

TERCERO.- Responsabilidad de los demandados por incumplimiento contractual y daños en la finca.

Como ya he expuesto, reclama la parte actora a los demandados la cantidad de 124.464'14 euros, en base a un incumplimiento contractual.

En cuanto al incumplimiento de los contratos, el artículo 1101CC determina lo siguiente: 'Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas'.

Concretamente en el presente caso, el artículo 1544CC establece que 'En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto.'

Concretamente, reclama las siguientes cantidades:

- Rentas de febrero a junio de 2020 (5 meses x 3.500 euros): 17.500 euros.

- IVA de las rentas desde julio de 2018 a junio de 2019, y desde julio de 2019 a junio de 2020: 16.380 euros.

- Indemnización por permanencia excesiva desde la resolución del contrato el 22 de marzo de 2020 hasta la entrega de llaves el 23 de junio de 2020 (cláusula 10ª del contrato): 21.699'99 euros

- Indemnización por daños y perjuicios derivados de la falta de mantenimiento de la finca arrendada: 62.909'50 euros.

- IBI desde 2018 a 2020: 2.955'69 euros.

- Agua desde 2018 a 2020: 3.018'96 euros.

Analizaré cada una de estas partidas por separado, puesto que todas ellas son discutidas por la parte demandada.

Rentas de febrero a junio de 2020

Reclama la parte actora las rentas impagadas por la arrendataria de febrero a junio de 2020 (mes en el que el Sr. Fernando devolvió las llaves del hotel al Sr. Juan Enrique).

La arrendataria no ha realizado alegaciones al respecto de esta reclamación, y el codemandado Sr. Fernando invoca el estado de alarma y confinamiento para justificar la falta de actividad del hotel y, por tanto, el impago de las rentas reclamadas.

En relación con este punto, el artículo 1 del Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria otorga la posibilidad a las partes de un arrendamiento de local de negocio de alcanzar algún tipo de acuerdo para la reducción temporal de la renta o una moratoria en caso de que el arrendador sea un gran tenedor. El citado precepto establece lo siguiente:

'1. En ausencia de un acuerdo entre las partes para la reducción temporal de la renta o una moratoria en el pago de la misma, la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o de industria, que cumpla los requisitos previstos en el artículo 3 de este real decreto-ley, podrá antes del 31 de enero de 2021 solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, una de las siguientes alternativas:

a) Una reducción del 50 por ciento de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, y sus prórrogas y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.

b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y sus prórrogas, y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia al fin del plazo señalado en el apartado 3. El pago aplazado de las rentas se podrá realizar durante un periodo de dos años a contar desde la finalización de la moratoria, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas, repartiéndose los importes aplazados de manera proporcional a lo largo del período.

(...)

3. La persona arrendadora comunicará expresamente su decisión a la arrendataria, en el plazo máximo de siete días hábiles, desde que la arrendataria le haya formulado su solicitud por un medio fehaciente. A partir de la siguiente mensualidad arrendaticia al fin de ese plazo, se aplicará automáticamente la medida elegida por el arrendador de entre las descritas en los apartados a y b del apartado 1, o, en defecto de comunicación expresa en plazo, la solicitada por el arrendatario'.

Por su parte, el artículo 2 del mismo texto legal se refiere a los casos en los que el arrendador es distinto de los definidos en el artículo 1 (se desconoce en este pleito si Hospedería Casmon tiene o no la condición de gran tenedor), diciendo que '1. La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, o de industria, cuyo arrendador sea distinto de los definidos en el artículo 1, y cumpla los requisitos previstos en el artículo 3, podrá solicitar de la persona arrendadora, antes del 31 de enero de 2021, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

2. Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refiere el apartado anterior, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.'

A pesar de que la situación de la hostelería ha sido, y sigue siendo, crítica como consecuencia de la pandemia, la posibilidad que regulan los anteriores preceptos es voluntaria para ambas partes, no excusando la citada norma (ni ninguna otra) al arrendatario del pago de la renta pactada. Así, no consta en el procedimiento que las partes hubiesen alcanzado ningún tipo de acuerdo en este sentido.

Por otra parte, se desprende de la documentación aportada al procedimiento que la demandada no cumplió con la obligación que le vinculaba. La parte actora ha aportado las facturas correspondientes a la renta que se debía abonar (documentos nº 8 a 31 de la demanda).

El artículo 217.2 de la LEC, en cuanto a la carga de la prueba correspondiente al demandante, establece que 'Corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención'.

En el presente caso, se considera prueba suficiente del incumplimiento obligacional la documental presentada por la parte actora, puesto que obligarle a probar un hecho negativo (la ausencia de pago) por otros medios supondría someterla a la denominada 'prueba diabólica'.

Si bien es cierto que no debemos confundir rebeldía procesal con allanamiento -el art. 496.2 de la LEC lo establece claramente al decir que 'La declaración de rebeldía no será considerada como allanamiento ni como admisión de los hechos de la demanda, salvo los casos en que la ley expresamente disponga lo contrario'- también es cierto que, en los casos de rebeldía procesal se produce una rebaja en la exigencia de la carga de la prueba para el demandante. Se da en mayor medida en el caso que me ocupa, pues, como he dicho, no resultaría justo imponer al demandante la obligación de probar de otra manera un hecho negativo. Asimismo, considero que la parte actora ha aportado al procedimiento toda la prueba posible en cuanto a este hecho, y a la que me he referido en párrafos anteriores.

Todo ello unido al hecho de que el otro codemandado no ha negado el impago alegado por la parte actora, sino que ha tratado de justificarlo, me conducen a estimar la pretensión de la demandante con respecto a esta partida, por lo que procede condenar a los codemandados a abonar la cantidad reclamada de 17.500 euros.

IVA de las rentas

Reclama en segundo lugar la actora las cantidades correspondientes al IVA impagado de las facturas de rentas, con el siguiente desglose:

-IVA desde el 1/07/2018 hasta el 5/06/2019 (12 meses por la cantidad correspondiente al IVA sobre 3.000,00 euros de renta, esto es 630,00 euros); 7.560,00 euros.

-IVA desde el 1/07/2019 a 5/06/2020 (12 meses por la cantidad correspondiente al IVA sobre 3.500,00 euros de renta, esto es 735,00 euros); 8.820,00 euros.

La parte demandada manifiesta al respecto, en el hecho 6º de su contestación, que ' En ningún caso, se adeuda la cantidad que se indica en concepto de IVA, ya que junto al incremento del 21% correspondiente a dicho impuesto, se practica por Ana de Navarra 2018, sl, la retención del 19%, como consta en las facturas que se acompañan como documentos 8 a 31 de la demanda, por tanto siendo la renta de 3000 euros el saldo IVA menos IRPF es de 60 euros mensuales, y siendo la renta de 3500 euros, correspondería un incremento de 70 euros'. En este mismo sentido, en los razonamientos jurídicos expone que 'En la demanda existe el error de sumar el IVA sin descontar la retención de IRPF, pese a que figura en los documentos aportados por la propia actora con la demanda, docs. 8 a 31 ambos inclusive, por lo que de existir algún saldo este sería de la diferencia entre el IVA menos el IRPF, es decir 60 euros/mes del año 2018 y 70 euros mes año 2019, en lugar de 630 y 735 como consta en el hecho sexto de la demanda.'

No procede acoger la oposición de la parte demandada. Si nos remitimos a lo pactado en el contrato, la cláusula 3ª determina que 'La renta MENSUAL a satisfacer (...) en la cantidad de TRES MIL EUROS (3.000 €), más el IVA correspondiente, o impuesto que lo sustituya (...)'. Por lo tanto, la obligación de la arrendataria es el pago de la renta, más el correspondiente IVA -en este caso, del 21%-.

La cantidad correspondiente a la retención del IRPF debe ingresarla el arrendatario en Hacienda, pero esto se realiza en cumplimiento del contrato, sino de la normativa fiscal correspondiente. Para descontar esa cantidad por IRPF, la arrendataria tendría que haber acreditado (y no lo hecho) que ha efectuado esos pagos a Hacienda. Lo que no puede pretender el arrendatario es descontarlas sin haberlas abonado directamente al arrendador, o indirectamente, a través de Hacienda. Ello sin perjuicio de los 'ajustes' que deba realizar el arrendador con Hacienda con respecto al IVA.

Indemnización por permanencia excesiva

La cláusula 10ª del contrato indica lo siguiente: ' Se establece que resuelto el presente contrato por cualquier causa o simplemente finalizado el tiempo pactado, el arrendatario deberá desalojar inmediatamente la finca, debiendo abonar a la arrendadora como indemnización, la cantidad proporcional del duplo de la renta vigente por cada día de exceso en la permanencia.'

En virtud de la misma, la parte actora reclama a la demandada la cantidad de 21.699'99 euros, dado que la resolución el contrato se produjo el 22 de marzo de 2020 y la entrega efectiva de la finca (llaves), el 23 de junio de 2020.

La parte demandada se opone alegando la imposición del confinamiento domiciliario en esas fechas, que las llaves se tuvieron que entregar en San Sebastián por petición de la parte actora, y que el codemandado estaba 'esperando' a que la arrendadora fuese a tomar posesión del local para visitar la finca y comprobar su estado.

Pues bien, a pesar de la imposibilidad de abandonar el domicilio, con determinadas excepciones, entre marzo y mayo de 2020, lo cierto es que este hecho no impide el desalojo de la finca por la parte demandada tras la resolución del contrato (que es lo que se pactó en el mismo), dejándola a disposición de la parte actora.

Por lo que se refiere a la entrega de llaves, existen testimonios contradictorios de las partes, reprochándose recíprocamente que las llaves se entregaron en Donostia por petición expresa de la otra parte, no pudiendo deducir una conclusión clara al respecto, aunque tampoco parece una opción descabellada, dado que el domicilio del Sr. Juan Enrique se encuentra en dicha ciudad, y el del Sr. Fernando, en la vecina Tolosa.

En cuanto a la comprobación conjunta de la finca, nada se pacta en el contrato al respecto, por lo que tampoco parece motivo suficiente para retrasar el desalojo del inmueble.

En resumen, la parte demandada incumplió la obligación que, en virtud de la cláusula 10ª del contrato, se le imponía tras la resolución del mismo, es decir, el inmediato desalojo. Previendo la citada cláusula un mecanismo para resarcir este exceso de permanencia por parte de la demandada, procede la ejecución de la misma, y el abono por ésta de la cantidad pactada (116'66 euros/día x 2 x 93 días: 21.699'99 euros).

Indemnización por daños y perjuicios derivados de la falta de mantenimiento de la finca arrendada

La parte actora solicita de la demandada el abono de 62.909'50 euros por este concepto.

Extrae la citada cantidad del informe pericial aportado por el arquitecto técnico D. Narciso sobre el estado del edificio.

El codemandado comparecido se opone alegando que el edificio es muy antiguo y que ya se encontraba en mal estado en el inicio del arrendamiento. Se apoya esta parte en que en el certificado registral de la finca (aportado como documento nº 1 de la demanda) se hace constar que ' es una construcción antigua y se encuentra en regular y mediano estado de conservación.'

Por lo que se refiere al mantenimiento del edificio, la cláusula 3ª, en su tercer párrafo, lo imputa al arrendatario.

Respecto de la prueba practicada en este sentido, en primer lugar, contamos con la declaración testifical del D. Luis Carlos, quien afirmó que él mismo se encargaba de realizar un mantenimiento mínimo de las instalaciones, aunque era consciente, y así se lo comunicó al Sr. Fernando, de que el edificio requería mucho más trabajo de conservación que el que se llevaba a cabo durante el arrendamiento que nos ocupa. Literalmente, el Sr. Luis Carlos fijó el mantenimiento del hotel diciendo que se hacía 'el 20% de lo que se necesitaba'. Asimismo, reconoció que, en un momento que no supo situar en el tiempo, entró agua en las habitaciones, causando daños en las mismas, como manchas en las paredes y suelos, e inutilización de sábanas y otras ropas de cama, y que los mismos no fueron reparados, ya que el seguro no respondió por ello. Por otra parte, reconoció haber pintado 'alguna dependencia', arreglado 'alguna mosquitera' y que 'las plantas se podaban'.

Por su parte, el Sr. Juan Enrique manifestó que antes del arrendamiento, el hotel se encontraba en perfectas condiciones, habiéndole comunicado al Sr. Fernando que el mismo requería de unos 1.000 euros mensuales de mantenimiento, aunque después no se incluyó esa concreta cantidad como cláusula contractual.

Corroboró esta aseveración el perito Sr. Narciso, quien afirmó haber estado en el hotel durante su preparación y en su apertura y que el mismo se encontraba 'en perfecto estado', habiendo incluso conseguido una estrella más alrededor de 2014, lo que implica, naturalmente, el cumplimiento de la serie de características que el órgano concedente de dicha distinción exige para reconocerlas.

También en este punto asiste la razón a la parte actora. Y es que es notable la diferencia en el estado de las instalaciones del hotel anterior a la entrada de la arrendataria, y la posterior a su paso por el hotel. Así se puede constatar en las fotografías que obran en el informe pericial del Sr. Narciso.

A pesar de tratarse de un edificio antiguo (el Sr. Narciso dijo que databa del siglo XVI), y sin perjuicio de que la estética típica del mismo, tanto en su interior como en su exterior, corresponda a esta circunstancia, antes del paso de Ana de Navarra S.L y el Sr. Fernando, el inmueble se encontraba en perfectas condiciones de conservación (fotografías páginas 5 y 6 del informe).

El Sr. Narciso enumera los desperfectos hallados en el hotel de la siguiente manera:

'Pintura, mantenimiento de contraventanas que se encuentran resecas sin ningún tipo de protección ante la humedad y el sol, las mosquiteras se encuentran deterioradas estando la mayor parte de ellas rotas y faltando alguna de ellas, en el patio central (público).

Se observa en el patio público crecimiento de hierbas en el suelo y los árboles sin podar y troncos dañados.

Las paredes del interior del edificio (habitaciones, salas, pasillos), se encuentran con golpes y arañazos, demostrando la falta de mantenimiento, en algún caso en la visita realizada se ha visto que había varias habitaciones que se habían usado y no se han adecentado, falta de bombillas en las habitaciones, así como una cantidad de ellas que se encuentran fundidas y no funcionaban.

En los baños de las habitaciones faltaban algunas bandejas de cristal que servían para posavasos, algunas duchas de hidromasaje están rotas no funcionando el resto de forma correcta, en algún caso en la habitación nº 29 la mampara de la ducha estaba arrancada, en la habitación nº 29 faltaba el número indicativo de la misma.

En cuanto a humedades, se detectan algunas en la bajocubierta de varias habitaciones que afectan a pintura de paredes, así mismo se detectan varias en los falsos techos del pasillo del primer piso y del salón del mismo piso.

En el sótano se aprecia un abandono total con excrementos de perros, baldosas del suelo levantadas, así como una gran humedad en la pared que proviene de la arqueta del piso superior.

Otro ejemplo de abandono es el solar de acceso al depósito de gasóleo que en el cual está impracticable suministrar el mismo por zarzas y maleza cuando según el propietario se entregó limpio para que se accediera por dicho solar al suministro de gasóleo (depósito).

Desd eeste solar se aprecia que el falso techo de madera del balcón correspondiente a la habitación nº 14, se encuentra desprendido con posibilidad de caída.

En el cuarto denominado taller-almacén me encontré con las herramientas fuera de su sitio, tiradas por el suelo, faltando muchas llaves y complementos estando algunos aparatos electrodomésticos deteriorados o rotos.

En el patio general o de acceso público los baños existentes no se pueden cerrar las puertas por deterioro de las mismas, encontrando uno de los urinarios colgados que no desaguaba.

Dentro del equipamiento propio del hotel se ha visto que faltaban sábanas, toallas y edredones.

En cuanto al equipamiento industrial referente a maquinaria de hostelería no funciona la mayoría de los aparatos, faltando diversos aparatos y estando rotos algunos de ellos (Thermomix, tostadora, un microondas, así como los dos equipos de lavado de vajilla).

Se observa los soportes de extintores faltando los mismos.'

Todos estos desperfectos pueden verse claramente en las fotografías que constan en las páginas 8 a 31 del informe, de las que se desprende no solo una total ausencia de mantenimiento mínimo de las instalaciones y su contenido, sino una absoluta dejadez de las mismas.

El testigo Sr. Luis Carlos, como ya he adelantado, quien se encargaba de (entre otras tareas) el mantenimiento que se le permitía, afirmó que llevaba a tareas de conservación 'a su propuesta', no ordenadas por el Sr. Fernando, y que le comentó a éste que 'hacía falta reparaciones en muchas cosas: electricidad, etc'. El Sr. Luis Carlos afirmó haber pintado 'alguna estancia' y reparado 'alguna mosquitera', confirmando las filtraciones en las habitaciones y asegurando que no fueron arregladas porque el seguro no se hizo cargo.

Por su parte, D. Juan Carlos, quien residió en el hotel desde septiembre de 2018 hasta junio de 2020 por mediación de la Sra. Sacramento, corroboró que el Sr. Luis Carlos 'siempre estaba haciendo cosas: reparar, limpiar...' y que hubo humedades en las habitaciones, además de afirmar que él también hizo alguna tarea de mantenimiento, como 'pintura, etc', y que cuando él dejó el hotel, éste se encontraba en buenas condiciones. La declaración del Sr. Juan Carlos fue relativamente vaga e imprecisa, no concretando ni explicando ninguna de sus afirmaciones, y debiendo tener en cuenta respecto de la misma que la Sra. Sacramento permitió al Sr. Juan Carlos y a su mujer residir en el hotel a cambio de su ayuda en limpieza, cocina, etc., por lo que el agradecimiento por ese favor puede haber parcializado su testimonio.

Pues bien, puede que hasta que se marchó el Sr. Luis Carlos (septiembre de 2019), éste se hubiera ejecutado, siquiera de forma mínima o básica, tareas de mantenimiento del hotel (recordemos que fijó el nivel de mantenimiento en ejecutado por él en un 20% del que requeriría la instalación para encontrarse en perfectas condiciones), pero posteriormente, ningún cuidado, mantenimiento o conservación se ha realizado en el mismo.

Los daños que se presentan en el informe pericial del Sr. Narciso poco o nada tienen que ver con la antigüedad del edificio (electrodomésticos inutilizados, mampara arrancada, maleza, falta de poda...), sobre todo si tenemos en cuenta el correcto estado anterior al arrendamiento. Especialmente grave es la existencia de una mampara arrancada, suciedad y trastos en las habitaciones y excrementos de perro en el sótano, mayor exponente de la dejadez y negligencia de la parte demandada en el cuidado de un edificio que se destina a alojar a turistas y visitantes.

En cuanto a las cuantías de reparaciones que constan en el informe, manifiesta la parte demandada que algunas ('cuatro o cinco') son demasiado genéricas. Sin embargo, se limita a realizar dicha afirmación, sin haber practicado prueba que pueda desvirtuar el contenido del informe pericial aportado, el cual valora detallada y proporcionalmente las reparaciones o sustituciones de los daños y elementos dañados o inutilizados. Descuenta 6.000 euros la parte demandante al presupuesto otorgado por el Sr. Narciso, al haberse quedado con la fianza (consistente en la anterior cantidad) entregada al inicio del contrato por el Sr. Fernando.

Por todo lo anterior, procede estimar esta pretensión de la parte actora.

IBI

La cláusula 4ª del contrato de arrendamiento determina lo siguiente:

'Todos los consumos (electricidad, agua, basuras, IBI, teléfono, etc) que se produzcan en el local mientras dure la ocupación del mismo, correrán a cargo de la parte arrendataria (...)'.

Con base en la misma, reclama la parte demandante 830'47 euros en concepto de Impuesto sobre Bienes Inmuebles del segundo semestre del año 2018, 710'08 euros por el año 2019, y 705'06 euros, por el primer semestre de 2020. En total, 2.955'69 euros (doc. 33 demanda). Ello sin perjuicio de que dicha cantidad pueda ser superior por los recargos de los recibos impagados del Ayuntamiento de Miranda de Arga, y que se determinarán en ejecución de sentencia.

Se alza el codemandado alegando que el IBI 'no es un suministro' y, subsidiariamente, que el objeto del arrendamiento no era la totalidad de la parcela propiedad de la actora, por lo que no resulta procedente reclamar el total de la cantidad girada por dicho concepto.

No se sostiene el argumento de la parte demandada, y es que el pago del IBI por parte de la arrendataria se pactó expresamente en el contrato, como hemos visto. El hecho de que se denomine genéricamente 'consumos' a todos los conceptos que se incluyen en el paréntesis, y que el IBI sea un impuesto municipal y no un consumo (como el agua o la luz) propiamente dicho, no puede ser óbice ni excluye el pacto alcanzado por las partes en la cláusula 4ª. Tampoco parece tan erróneo o absurdo que se haya incluido en una cláusula con los demás suministros habituales, puesto que el IBI se devenga también de forma periódica. En definitiva, no puede ampararse la parte demandada en una denominación genérica y no del todo desacertada para rechazar el pago pactado de este impuesto, y más teniendo en cuenta que el IBI se indica expresamente entre los pagos a los que debe hacer frente el arrendatario. Tampoco puede escudarse la parte demandada en el hecho de que la parte actora se reservase el derecho de uso de una edificación de 180 metros cuadrados, y más cuando el Sr. Juan Enrique aseguró (y nada se rebatió al respecto) que, a pesar de esta reserva contractual, le entregó las llaves del citado edificio al Sr. Fernando, quien lo estuvo utilizando, para 'quitárselas' posteriormente por un uso indebido del mismo por parte del codemandado. A mayor abundamiento, no se prevé ninguna excepción al pago total del impuesto en la cláusula que lo regula.

Agua

Con base en la misma cláusula 4ª antes transcrita, reclama la parte demandante 932'33 euros en concepto de suministro de agua de los trimestres tercero y cuarto del año 2018, 1.608'39 euros por el año 2019, y 478'24 euros, por el primer semestre de 2020. En total, 3.018'96 euros. Ello sin perjuicio de que dicha cantidad pueda ser superior por los recargos de los recibos impagados del Ayuntamiento de Miranda de Arga, y que se determinarán en ejecución de sentencia.

Nada opone a esta reclamación la parte demandada, por lo que, habiendo quedado acreditada el origen de la cantidad reclamada con el justificante de cantidades adeudadas emitido por la Comunidad de Valdizarbe (doc. 34 demanda), y habiendo afirmado el Sr. Juan Enrique que ha respondido por la totalidad de la deuda, procede condenar a la parte demandada al abono de la citada cantidad, a cuyo pago se comprometió en virtud del contrato de arrendamiento.

CUARTO.- Intereses.

Al ser solicitados por la parte demandante los 'intereses legales' de la cantidad reclamada, la citada cuantía devengará los intereses previstos en el artículo 576.1 de la LEC. Este precepto establece que 'Desde que fuere dictada en primera instancia, toda sentencia o resolución que condene al pago de una cantidad de dinero líquida determinará, en favor del acreedor, el devengo de un interés anual igual al del interés legal del dinero incrementado en dos puntos o el que corresponda por pacto de las partes o por disposición especial de la ley.'

QUINTO.- Costas.

El artículo 394.1 de la LEC determina que 'En los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.

Para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares.'

Por lo tanto, habiendo estimado íntegramente la demanda de la parte actora, procede la imposición de las costas procesales a la parte demandada.

Por todo lo que antecede, y demás preceptos que resulten de aplicación,

Fallo

ESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda presentada porel Procurador de los Tribunales Sr. Irujo Amatria, en nombre y representación de HOSPEDERÍA CASMON S.L., frente a ANA DE NAVARRA 2018 S.L. y D. Fernando, y:

A) CONDENO a ANA DE NAVARRA 2018 S.L. y D. Fernando, de forma solidaria, al pago de TREINTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA EUROS (33.880 €) en concepto de rentas e IVA.

B) CONDENO a ANA DE NAVARRA 2018 S.L. y D. Fernando, de forma solidaria, al pago de VEINTIÚN MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y NUEVE EUROS CON NOVENTA Y NUEVE CÉNTIMOS DE EURO (21.699'99 €) en concepto de indemnización por renta excesiva.

C) CONDENO a ANA DE NAVARRA 2018 S.L. y D. Fernando, de forma solidaria, al pago de SESENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS NUEVE EUROS CON CINCUENTA CÉNTIMOS DE EURO (62.909'50 €) en concepto de daños y falta de mantenimiento de la finca arrendada.

D) CONDENO a ANA DE NAVARRA 2018 S.L. y D. Fernando, de forma solidaria, al pago de CINCO MIL NOVECIENTOS SETENTA Y CUATRO EUROS CON SESENTA Y CINCO CÉNTIMOS DE EURO (5.974'65 €) en concepto de IBI y de agua, sin perjuicio de que dicha cantidad pueda ser superior por los recargos de los recibos impagados del Ayuntamiento de Miranda de Arga, y que se determinarán en ejecución de sentencia.

Se imponen las costas, de forma solidaria, a ANA DE NAVARRA 2018 S.L. y D. Fernando.

MODO DE IMPUGNACIÓN: Contra esta resolución cabe interponer recurso de apelación en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación, presentando escrito ante este Tribunal en el que deberá exponer las alegaciones en que se base la impugnación además de citar la resolución que recurre y los pronunciamientos que impugna.

Así por ésta mi Sentencia, de la que se expedirá testimonio para su unión a los autos, lo pronuncio, mando y firmo.

EL/LA JUEZ

DEPOSITO PARA RECURRIR: Deberá acreditarse en el momento del anuncio haber consignado en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano abierta en Banco Santander 3178000004042520 la suma de 50 EUROS con apercibimiento que de no verificarlo no se admitirá a trámite el recurso pretendido; salvo que el recurrente sea: beneficiario de justicia gratuita, el Ministerio Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local u organismo autónomo dependiente de alguno de los anteriores.