Sentencia Civil Nº 97/2011, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 3, Rec 209/2010 de 25 de Febrero de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

A CORUÑA

SENTENCIA: 00097/2011

Rollo: RECURSO DE APELACION 209/2010

S E N T E N C I A

Presidente:

Ilmo. Sr. don Juan Ángel Rodríguez Cardama

Magistrados:

Ilma. Sra. doña

Ilmo. Sr. don Rafael Jesús Fernández Porto García

En La Coruña, a veinticinco de febrero de dos mil once.

Visto el presente recurso de apelación tramitado bajo el número 209 de 2010 , por la Sección Tercera de esta Ilma. Audiencia Provincial , constituida por los Ilmos. señores Magistrados que anteriormente se relacionan, interpuesto contra la sentencia dictada el 15 de diciembre de 2009 en el procedimiento ordinario , procedente del Juzgado de Primera Instancia número 11 de La Coruña , ante el que se tramitó bajo el número 892/2008 , en el que son parte, como apelante , DOÑA Antonieta , mayor de edad, vecina de As Pontes de García Rodríguez (La Coruña), con domicilio en RUA000 , NUM000 - NUM001 , provista del documento nacional de identidad número NUM002 , que se personó como sucesora procesal del inicialmente demandante reconvenido don Pedro Francisco , que tuvo asignado el documento nacional de identidad número NUM003 , que falleció durante la tramitación del procedimiento en la instancia, representada por la procuradora doña María-Teresa Pita Urgoiti, y dirigida por la abogada doña María de las Mercedes Pedreira Fandiño; y como apelado , el demandado reconviniente DON Eliseo , mayor de edad, vecino de La Coruña, con domicilio en la CALLE000 , NUM004 , portal NUM001 , NUM005 izquierda, provisto del documento nacional de identidad número NUM006 , representado por la procuradora doña Laura Carnero Rodríguez, y dirigido por el abogado don Alfonso Freire Picos; versando la apelación sobre indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento de contrato de arrendamiento de industria, y reconvención por daños ocasionados al negocio.

Antecedentes

PRIMERO.- Aceptando los de la sentencia de 15 de diciembre de 2009, dictada por la Sra. Juez sustituta del Juzgado de Primera Instancia número 11 de La Coruña , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «FALLO: Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la procurador de los tribunales Sra. Pita Urgoiti en nombre y representación de D. Pedro Francisco , sucedido procesalmente por su fallecimiento por doña Antonieta contra D. Eliseo , debo absolver y absuelvo a la demandada de todas las pretensiones ejercitadas por la actora frente a ella, y estimando parcialmente la reconvención de la demandada frente a la actora, condeno a esta última a abonar a la demandada cuatro mil doscientos noventa euros con cuarenta y dos céntimos (4.290,42 euros) , más los intereses legales del artículo 576 LEC desde esta sentencia. Se condena en costas a la demandante en cuanto a la demanda principal, sin hacer pronunciamiento especial en materia de costas sobre la reconvención» .

SEGUNDO.- Presentado escrito preparando recurso de apelación por doña Antonieta , se dictó providencia teniéndolo por preparado, emplazando a la parte para que en término de veinte días lo interpusiera, por medio de escrito. Deducido en tiempo el escrito interponiendo el recurso, se dio traslado por término de diez días, presentándose por don Eliseo escrito de oposición. Con oficio de fecha 29 de marzo de 2010 se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, previo emplazamiento de las partes.

TERCERO.- Recibidas las actuaciones en esta Audiencia con fecha 6 de abril de 2010, fueron turnadas a esta Sección, donde se registraron bajo el número 209/2010, y se dictó providencia admitiendo el recurso, mandando formar el correspondiente rollo, designando ponente, y acordando esperar el término del emplazamiento. Se personó en esta alzada la procuradora doña María-Teresa Pita Urgoiti en nombre y representación de doña Antonieta , en calidad de apelante; y efectuando de igual modo su personamiento la procuradora doña Laura Carnero Rodríguez, en nombre y representación de don Eliseo , en calidad de apelado. Se tuvo por personadas y parte a las citadas procuradoras, con quienes se entenderían sucesivas diligencias como en las representaciones que acreditaban, quedando el recurso pendiente de señalamiento para votación y fallo cuando por turno correspondiese. Por providencia de 4 de octubre de 2010 se señaló para votación y fallo el pasado día 22 de febrero de 2011.

CUARTO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones legales; y, siendo ponente el Ilmo. Sr. magistrado don Rafael Jesús Fernández Porto García, quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- No se aceptan los de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- La cuestión litigiosa planteada puede resumirse en los siguientes términos:

1º.- Don Eliseo es propietario de un bajo sito en la calle Bella Avenida de esta ciudad, donde desde el año 1985 venía desarrollando personalmente la actividad de hostelería y restauración, girando en el tráfico con el nombre comercial de "Parrillada Os Leones". El 9 de diciembre de 1986 el Ayuntamiento de La Coruña había expedido licencia 878/1986, que al parecer amparaba exclusivamente la actividad de cafetería, no constando que ostentase autorización para desarrollar la actividad de restaurante.

2º.- Don Eliseo no mantenía buenas relaciones con la comunidad de propietarios a causa de la explotación del negocio. Existían quejas por el excesivo ruido, principalmente por los ocupantes de las primeras plantas, y porque se habían producido tres incendios en el local.

3º.- El 16 de enero de 2003 don Eliseo y don Pedro Francisco suscribieron un documento en el que se mencionaba que este abonaba a aquel la cantidad de 6.000 euros, «como señal de entrega de arrendamiento del local de negocio» , aunque en realidad lo que recogía era un «compromiso de alquiler del mencionado local de negocio será de tres meses a partir de la fecha...» , fijándose algunas condiciones básicas como la duración y renta mensual, añadiéndose que se hacía una «entrega inicial de treinta y seis mil euros, deduciendo la cantidad entregada en este momento de seis mil euros, lo que da un saldo de treinta mil euros» , cantidad que al parecer se abonaba en concepto de "traspaso".

La razón de firmar este documento parece radicar que don Pedro Francisco estaba interesado en arrendar, pero tenía que conseguir financiación para poder hacer frente a la cantidad que se le solicitaba como entrega inicial a fondo perdido.

4º.- Datado a 28 de febrero de 2003, don Pedro Francisco y don Eliseo suscribieron un contrato que titularon como "arrendamiento de local de negocio" y "arrendamiento para uso distinto del de vivienda", por el que se arrendaba un bajo «referente a un establecimiento de Hostelería denominado Parrillada "Os Leones"» , haciendo constar que don Eliseo arrendaba la finca a don Pedro Francisco «y suscribe los derechos subyacentes de la misma (sic)... para desarrollar aquellas actividades que guarden relación con la Hostelería» ; añadiéndose que «el arrendamiento comprende también el mobiliario, dependencias y servicios accesorios de la finca descritos en la cláusula primera» . Se fijó la renta en 1.200 euros mensuales más la repercusión del Impuesto sobre el Valor Añadido, constituyéndose una fianza de otros 1.200 euros. En cuanto a esta se aclaró que debía ser restituida al final del arrendamiento, y que devengaría el interés legal a partir de un mes desde la entrega de las llaves. Se prohibió expresamente el cambio de destino, así como la realización de obras.

5º.- El 1 de marzo de 2003 don Pedro Francisco entregó a don Eliseo un cheque por importe de 42.000 euros. Aparentemente se pretendían abonar los 30.000 euros que faltaban del "traspaso", no concretándose a qué obedecía el exceso, aunque en recurso se aduce que era para pago de la mercancía existente.

6º.- El 19 de noviembre de 2003 don Pedro Francisco solicitó del Ayuntamiento de La Coruña el cambio de la titularidad de la licencia de apertura. El 17 de febrero de 2004 el Ayuntamiento requirió a don Pedro Francisco que aportase copia de la licencia que decía ostentar. Don Pedro Francisco solicitó reiteradamente a don Eliseo que le facilitase copia de la licencia, y como este pretextase que tenía que estar en el local, se pidió su colaboración para acudir al Ayuntamiento y pedir un duplicado, pues no era lo mismo tramitar un cambio de titularidad que una solicitud de licencia nueva. Igualmente se trasladó a don Eliseo reiteradas quejas sobre el estado de las instalaciones, las recurrentes averías que sufría la maquinaria (pues era la primitiva de la inauguración del negocio), etcétera. Don Eliseo no atendió ninguna de las pretensiones.

7º.- En fecha no concretada del año 2005 se produjo otro incendio en la parrillada. La comunidad de propietarios se dirigió al Ayuntamiento de La Coruña, quejándose de las molestias que ocasionaba el negocio, y la reiteración de incendios. Realizada visita de inspección, el técnico municipal hizo constar que el sistema eléctrico y de salida de gases se habían quedado obsoletas, siendo precisa una reparación y puesta a punto urgente, debiendo realizarse obras bajo dirección técnica, previa confección de un proyecto al efecto, para adaptarse a la normativa vigente.

8º.- El 23 de noviembre de 2005 el Ayuntamiento de La Coruña notificó a don Pedro Francisco la orden de cierre del local, que se llevaría a efecto el 28 de noviembre siguiente por la Policía Local. Resolución que el arrendatario trasladó al arrendador.

9º.- El 30 de mayo de 2006 el Ayuntamiento procedió al desalojo y precinto del local. La Policía Local exigió que se desconectase el cuadro eléctrico y se cerrase el suministro de agua.

10º.- El 1 de junio de 2006 don Pedro Francisco entregó a don Eliseo las llaves del local por conducto de un notario, dando por resuelto el contrato, y requiriéndole para que le devolviese los 36.000 euros abonados al suscribir el contrato, por haber sido inviable el negocio arrendado.

11º.- El 18 de junio de 2008 don Pedro Francisco dedujo demanda en juicio ordinario por razón de la cuantía, contra don Eliseo , en la que tras exponer su versión de los hechos acaecidos, y fundamentándose en que la actividad de parrillada carecía de la preceptiva licencia municipal, lo que había derivado en el precinto del local y cese de la actividad, invocando los artículos 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y 1101 y 1124 del Código Civil, terminaba reclamando se le indemnizase en la cantidad total de 40.167,28 euros, según el siguiente desglose: 36.000 euros por la cantidad inicial entregada, 1.200 euros de la fianza constituida, y 2.967,28 euros por las indemnizaciones abonadas al despedir a los trabajadores; intereses legales desde el emplazamiento y costas.

12º.- El 28 de junio de 2006 don Eliseo instó un acta de presencia notarial, a fin de analizar el estado en que había quedado el negocio, al que entraron una vez retirados los precintos con autorización municipal. El notario hizo constar el mal olor y que el local tenía 5 frigoríficos, así como, a instancia del requirente, que el microondas existente en el local no era el original, faltaba la cava de puros, una cafetera, cuatro bombonas, y una mantelería, entre otros efectos. Se aportó un informe pericial y fotografías. El técnico recogió daños en el rótulo de la entrada, en una cerradura de un frigorífico y en el equipo de música, y que la pintura presentaba humedades y desconchones, entre otros.

13º.- Admitida a trámite la demanda y emplazado el demandado, se personó en tiempo y forma, contestando la demanda en base a que lo arrendado era un local de negocio, no un arrendamiento de industria, por lo que el incumplimiento de normas administrativas era imputable exclusivamente al arrendatario; que los 42.000 euros eran en pago de la venta de las existencias del local cuando se cedió; que el demandante, en el tiempo que medió entre el precontrato y el contrato se cercioró de la situación de las licencias; que no era necesaria la realización de obras, sino una mera "puesta a punto"; para terminar solicitando la desestimación de la demanda.

14º.- Formuló reconvención contra el actor, fundamentándola en que cuando se recogieron las llaves, visitó el local acompañado de un notario y un perito, advirtiéndose un fuerte hedor procedente de sustancias orgánicas en descomposición en las cámaras frigoríficas, así como daños; por lo que solicitaba que se condenase al demandante a pagarle las cantidades de: (a) 29.232 euros por las rentas no percibidas desde mayo de 2006 hasta el fin del contrato en febrero de 2008. (b) 7.770 euros por los daños en la maquinaria; (c) 928 euros por la limpieza del local. Y (d) 162,42 euros por el acta notarial de presencia.

15º.- El reconvenido se opuso a las pretensiones reconvencionales, insistiendo en que era un arrendamiento de industria, que la licencia municipal que tenía amparaba actividades de cafetería, pero no de restaurante, que el contrato autorizaba a la resolución anticipada con preaviso, que siempre pagó la renta, y que los daños no le eran imputables.

16º.- Habiendo fallecido don Pedro Francisco durante la tramitación, le sucedió procesalmente su viuda doña Antonieta .

17º.- Tras la correspondiente tramitación, se dictó sentencia por la que se desestimó la demanda y se estimó parcialmente la reconvención. Según argumenta la resolución, el contrato no deja lugar a duda alguna que debe ser calificado como de arrendamiento de local, como se deduce de su claro tenor literal; que la cláusula 6ª del contrato autorizaba al arrendatario para la resolución unilateral del contrato por lo que no se debía renta alguna; que debía considerarse acreditada la existencia de daños, si bien en parte eran imputables a la tardanza de don Eliseo a la hora de acudir al local una vez que le entregaron las llaves, por lo que fijó una indemnización por este concepto en 3.200 euros; que sí procedían los gastos de limpieza y los del acta notarial. Pronunciamientos frente a los que se alza doña Antonieta .

TERCERO.- Dejando al margen las vehementes invocaciones contenidas en el escrito interponiendo el recurso, en cuanto carecen de todo contenido jurídico, siendo intrascendentes para la resolución del litigio, e intentando poner orden en el recurso, la primera cuestión que debe analizarse es cuál es la calificación que debe darse al contrato, pues se menciona una vulneración del artículo 1281 del Código Civil .

El motivo debe ser estimado:

1º.- Las normas o reglas de interpretación de los contratos, contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, con rango preferencial o prioritario entre los preceptos. Es por ello que debe acudirse en primer lugar a la interpretación literal; si ésta ofreciese dudas, se acudirá después a intentar indagar cuál era la verdadera voluntad de las partes; y si persistiese la dificultad de interpretar la cláusula contractual, posteriormente, y por su orden, se irán aplicando los distintos criterios interpretativos que establecen las normas siguientes; de tal forma que no puede acudirse a las reglas ulteriores cuando ya se ha interpretado conforme a las preferentes [ sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 17 de diciembre de 2010 (Roj: STS 7555/2010, recurso 649/2007 ) (La numeración corresponde a la base de datos del Fondo Documental del Centro de Documentación Judicial, dependiente del Consejo General del Poder Judicial, que puede ser consultada en la página web de dicho Consejo, apartado Tribunal Supremo, jurisprudencia, base de datos), 5 de noviembre de 2010 (Roj: STS 6057/2010, recurso 428/2006 ), 23 de enero de 2003 (RJ Aranzadi 567), 18 de julio de 2002 (RJ Aranzadi 6255) y 13 de diciembre de 2001 (RJ Aranzadi 9355) entre otras muchas].

El objeto de la interpretación contractual se desdobla en dos partes: la fijación de hechos o «quaestio facti» [cuestión de hecho], y la aplicación de las normas valorativas o interpretativas o «quaestio iuris» [cuestión de Derecho]; el punto de partida de la interpretación es la letra del contrato, tal como dispone el primer párrafo del artículo 1281 del Código Civil , por consiguiente, debe estarse al sentido literal de las cláusulas cuando no dejan dudas sobre la intención de los contratantes. El artículo 1282 Código Civil solo entra en juego cuando por falta de claridad de los términos del contrato no es posible aclarar, a través de ellos, cuál sea la verdadera intención de los contratantes, ya que la norma que el referido artículo contiene es complementaria de la del párrafo segundo del 1281 del Código Civil , no de la del primero, que prevalece cuando los términos contractuales son suficientemente claros o precisos y no dejan lugar a dudas sobre la verdadera intención de los contratantes [ Ts. 21 de diciembre de 2010 (Roj: STS 6956/2010, recurso 491/2007 ), 17 de diciembre de 2010 (Roj: STS 7555/2010, recurso 649/2007 )].

Es por ello que debe acudirse en primer lugar a la literalidad del contrato, en la que podrá cuestionarse cuál es la interpretación que debe darse a los vocablos empleados en la redacción; pero si no existe ambigüedad en la redacción, no cabe cuestionar cuál era la voluntad: la expresada textualmente [Ts. 10 de junio de 1998 (RJ Aranzadi 3714) y 21 de mayo de 1997 (RJ Aranzadi 3871)]. Sin olvidar que en nuestro Derecho prima la investigación de lo que las partes convinieron, con independencia de que la literalidad de lo expresado no se ajuste literalmente a lo convenido, pero teniendo en consideración que cuando los términos del contrato son claros e inequívocos, lo razonable es que lo convenido por los dos contratantes suele coincidir con lo que los dos declararon consentir [ Ts. 21 de septiembre de 2010 (Roj: STS 4620/2010 )]. La lectura del artículo 1281 del citado Código conduce necesariamente a la conclusión contraria, pues según dicha norma sólo se estará al sentido literal de las cláusulas cuando los términos del contrato sean claros y no dejen duda sobre la intención de los contratantes, añadiéndose que «si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas» ; lo que pone de manifiesto que es la intención de las partes y no la literalidad del contrato el elemento de interpretación prevalente [ Ts. 3 de noviembre de 2010 (Roj: STS 5774/2010, recurso 187/2007 )]. Y sólo podrá acudirse a los otros criterios interpretativos cuando, o bien las palabras utilizadas resultan insuficientes o contradictorias entre sí y por lo tanto los términos no son claros [Ts. 24 de febrero de 1998 (RJ Aranzadi 991)], o bien se contradicen abiertamente con la propia actuación de los contratantes en sus actos coetáneos y posteriores al otorgamiento (los actos anteriores también han de tenerse en consideración, en cuanto se supone que están recogidos en el propio contrato) [Ts. 28 de noviembre de 1997 (RJ Aranzadi 8273), 24 de abril de 1964 (RJ Aranzadi 1978)]; o bien se pretende atacar una falsa literalidad (supuesto de la simulación) [Ts. 29 de febrero de 1996 (RJ Aranzadi 1613)]. Y desde luego siempre analizando el contrato en su conjunto, como un todo armónico que debe ser, y no por una cláusula aislada, como recuerda la regla recogida en el artículo 1285 del Código Civil [Ts. 24 de junio de 2002 (RJ Aranzadi 8062), 18 de diciembre de 2000 (RJ Aranzadi 10448 ) y 20 de febrero de 1996 (RJ Aranzadi 1261)].

2º.- Conforme a una constante y reiterada jurisprudencia [ sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2009 (ROJ: STS 1179/2009 ), 7 de julio de 2006 (RJ Aranzadi 5384 ), 24 de mayo de 2006 (RJ Aranzadi 3117 ), 21 de febrero de 2000 (RJ Aranzadi 1239 ), 8 de junio de 1998 (RJ Aranzadi 4284), entre otras muchas] puede establecerse que:

a) En el arrendamiento de local de negocio, sometido a la ley arrendaticia urbana, lo cedido, a cambio de la renta, es el elemento inmobiliario; el local. Es decir, un espacio construido y apto para que en él se explote un negocio. Negocio que tendrá que instalar el arrendatario; incluso haciendo las obras de adaptación necesarias para ello, tramitar las oportunas licencias administrativas, concertar con los distintos suministradores, etcétera.

b) A diferencia del anterior, en el contrato de arrendamiento de industria el objeto del arrendamiento está determinado por una doble composición integradora: (1) Por una parte, el local de negocio propiamente dicho, el habitáculo, el inmueble en que se desarrollará la actividad negocial, como soporte material. (2) Y por otra, el negocio o empresa instalada. La actividad negocial que se desarrollaba en ese local; por lo que no sólo se transmite el uso del local, sino además todos los elementos necesarios para su explotación; sin perjuicio de que algunos elementos se transfieran por medio de compraventa, normalmente los bienes fungibles (bebidas, comida, materias primas, etcétera). Se arrienda el negocio en sí (la empresa, sus instalaciones, clientela, fondo de comercio, etcétera), para que pueda ponerse en marcha de forma más o menos inmediata, y sin perjuicios de que el arrendatario tenga que cumplir con formalidades administrativas. Lo que caracteriza el arrendamiento de industria es que se arrienda un todo patrimonial, una unidad patrimonial con vida propia determinante del concepto jurídico de industria, con elementos necesarios para su subsiguiente explotación.

Lo anterior no conlleva que deba exigirse que el arrendador aporte necesariamente todos los enseres y menaje para la reanudación o continuidad de la actividad negocial que se venía desarrollando. Nada impide que pueden ser ampliados o mejorados con los que añada el arrendatario, incluso ser sustituidos. No afecta a la calificación del contrato que el arrendatario adquiera elementos para desempeñar su trabajo, bien como complemento, bien por utilidad, o bien por mera conveniencia o comodidad. Siendo práctica habitual la inclusión de un inventario anexo al contrato, en el que se detallan esos útiles que se ceden.

Cuando lo alquilado es «una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlo de meras formalidades administrativas» , el contrato no está sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos; de cuyo artículo 3º se desprende que no cabe equiparar el arrendamiento para una actividad industrial, que crea el arrendatario en el local objeto de la locación, con el hecho de arrendar una industria en pleno funcionamiento y con los elementos precisos para ello.

3º.- Frente a la mención de que resulta "cristalino" que el contrato de arrendamiento concertado el 28 de febrero de 2003 debe calificarse como arrendamiento de industria, la Sala debe discrepar. El tenor literal no es claro, y en parte resulta contradictorio. Pese a que se dice que fue redactado por un profesional, es fácil advertir las carencias jurídicas de su autor, entremezclando preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, e incluso incurriendo en elementales falta de ortografía. Más parece que se partió de un modelo de contrato de arrendamiento de local de negocio, y se realizaron cambios en el mismo, pero sin un desarrollo y estudio pleno de cuál era el objeto del contrato. Anómala mezcla en la que también se incurre en la demanda, pues inicialmente parece aceptarse que se trataría de un contrato sometido a la ley locaticia, e incluso se invoca el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

El juez debe resolver los asuntos que se sometan a su consideración de acuerdo con la calificación que proceda atribuirse a los actos y negocios jurídicos realizados por las partes y no necesariamente de acuerdo con la naturaleza que las partes les imputan, porque los contratos son lo que son, no lo que las partes les atribuyen. La calificación no depende de las denominaciones que le hayan dado los contratantes. Para la calificación, que constituye una labor insertada en la interpretación, habrá de estarse al contenido real, al contenido obligacional convenido y el protagonismo que las partes adquieren [ sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 2010 (Roj: STS 7196/2010, recurso 1275/2007 ), 10 de noviembre de 2010 (Roj: STS 6117/2010, recurso 456/2007 ), 3 de noviembre de 2010 (Roj: STS 6115/2010, recurso 261/2007 ), 13 de octubre de 2010 (Roj: STS 6119/2010, recurso 1941/2006 ), 18 de junio de 2010 (Roj: STS 3272/2010 ), entre otras muchas].

Siguiendo las reglas de interpretación de los contratos que se mencionaron, y atendiendo en primer lugar al tenor literal, se observa que si bien el contrato se titula como de arrendamiento de local de negocio, y se citan en varias ocasiones la Ley de Arrendamientos Urbanos, sin embargo al describir el objeto arrendado, y tras aludir al local, se matiza que comprende «un establecimiento de Hostelería denominado Parrillada "Os Leones"» , añadiéndose que con el arrendamiento se ceden también «los derechos subyacentes de la misma» , y que «el arrendamiento comprende también el mobiliario, dependencias y servicios accesorios de la finca descritos en la cláusula primera » . Es decir, pese a las referencias que hacen pensar en un arrendamiento de un local para uso distinto de vivienda, se introducen matizaciones que conducen a la idea de un arrendamiento de industria. Si lo arrendado fuese el local, carece de sentido la referencia al negocio «Parrillada "Os Leones"»; o que se añada que se transfieren igualmente «los derechos subyacentes de la misma» (es decir, a la "Parrillada", pues se usa el femenino, por lo que no puede vincularse con "local", que es un vocablo de género masculino). Local que se cedía con mobiliario, dependencias y servicios. Todo lo cual representa una unidad de explotación en marcha. El contrato no es claro en sus términos, sino que hasta cierto punto es contradictorio. Pero de su interpretación conjunta la Sala deduce que se trataba de un arrendamiento de industria.

Ante las divergencias de la interpretación literal debe averiguarse la intención de los contratantes, mostrada por los actos coetáneos y posteriores:

(a) Como actos coetáneos deben tenerse en cuenta:

1) El contenido del documento de enero de 2003, que las partes califican como precontrato, y que realmente es una opción de alquiler, en el que se recoge la mención «entrega inicial de treinta y seis mil euros, deduciendo la cantidad entregada en este momento de seis mil euros, lo que da un saldo de treinta mil euros» , cantidad que al parecer se abonaría en concepto de "traspaso"; así como la entrega de un cheque por 42.000 euros. Obviamente no se trata de un "traspaso" en sentido técnico jurídico. El arrendador no traspasa, ya que el traspaso es la cesión del contrato por parte de un arrendatario a un tercero, a cambio de un precio. Pero el abono de esa cantidad sí se corresponde con la idea que subyace en la prima del traspaso. En un traspaso lo que se adquiere no es solo el derecho arrendaticio, sino especialmente, al menos en su idea primitiva, un negocio en explotación, con una actividad, clientela y mercado. Se cede el arrendamiento y lo que contablemente se conoce como "fondo de comercio". Y eso es lo que cobra don Eliseo cuando percibe los 36.000 euros: su fondo de comercio. No solo arrienda el local, sino su explotación industrial en marcha, con su clientela, su fama comercial, instalaciones, etcétera. Como describió gráficamente un testigo: don Eliseo salió de la barra, y entró don Pedro Francisco . Eso es lo pagado. Luego, si se paga un "fondo comercial", es obvio que es porque se transfiere un negocio en pleno funcionamiento, no un mero local para instalar «ex novo» un negocio de hostelería que no sea heredero del anterior.

2) Que el arrendatario compra al arrendador la mercancía existente en el local. Obviamente es inasumible la pretensión del demandado de que los 42.000 euros correspondían a la mercadería existente en el local. Es imposible que un restaurante de esa categoría, en el mes de enero o febrero, tenga perecederos por tal importe. Sería un estocaje anómalo. Lo que sí parece compadecerse es que los seis mil euros entregados a mayores de los 36.000, sí fuesen para pago de la mercancía. Pero si compro perecederos o consumibles, es porque lo arrendado no es un mero local vacío para que instale yo mi negocio. Máxime cuando en el propio contrato se me está prohibiendo la realización de obras de adaptación.

3) En la contestación a la demanda se afirma que una de las razones del plazo entre el "precontrato" y el contrato obedecía a que el arrendatario se cerciorase de que se tenían las correspondientes licencias administrativas. Si arriendo un local, no se me cede ninguna licencia; y resulta indiferente si la actividad desarrollada con anterioridad tenía o no licencias. Tengo que obtener unas nuevas para la actividad que vaya a desarrollar. Luego se transmitían las licencias ( «los derechos subyacentes de la misma» ); y por lo tanto un negocio en marcha.

(b) Y como actos posteriores deben resaltarse, por tener relevancia jurídica:

1) El contenido del acta notarial y del informe pericial que acompañan a la demanda hablan por sí mismos. Reflejan claramente que don Eliseo arrendó una industria, no un local. Así se observa que el local tenía mesas, sillas, manteles, despensas, etcétera. Es decir, todos los elementos propios de una industria en marcha. El notario hace constar que existen hasta cinco espacios destinados a la refrigeración. Pero, sobre todo, resulta llamativo que el propietario haga constar en el acta detalles como que el microondas existente en el local no era el original (luego entre el mobiliario cedido hasta se comprendía ese aparato), faltaba la cava de puros, una cafetera, cuatro bombonas, y una mantelería (luego las tenía contadas). A lo que debe añadirse que el perito mencione daños en el rótulo de neón exterior, o en el equipo de música. Se cedió el local con el nombre comercial y todas las instalaciones.

2) La propia reconvención. Se están reclamando daños en mobiliario propio de una explotación industrial. Contradicción evidente (negar el arriendo de industria, y reconvenir por no devolver las instalaciones en perfecto estado de uso) en la que también incurre la sentencia. Por una parte se afirma que lo arrendado fue el local, pero acto seguido se hace referencia a una suerte de mobiliario que se supone que sería propiedad del arrendatario, si solo alquiló el local.

En síntesis, aunque el tenor literal del contrato claramente deja traslucir que estamos ante un arrendamiento de industria, la voluntad de las partes, mostrada por los actos coetáneos y posteriores que se mencionaron, coadyuvan a la conclusión incuestionable de que el negocio jurídico concertado entre don Eliseo y don Pedro Francisco fue un arrendamiento de industria.

CUARTO.- Aunque se trata muy someramente en el recurso, la siguiente cuestión que debe analizarse es la relativa a la resolución contractual. Los términos del debate, enrarecidos por las cambiantes posturas durante el litigio, son: (a) Don Pedro Francisco , en el acta notarial de entrega de llaves, dio por resuelto el contrato, por incumplimiento del arrendador, ante la imposibilidad de destinar el local (realmente "el negocio") al fin convenido; requiriéndole para que le devuelva los 36.000 euros. (b) Don Eliseo aceptó la resolución y recogió las llaves, pero entendiendo que la causa de la resolución era imputable al arrendatario. (c) Este formuló demanda invocando el artículo 1124 del Código Civil para justificar la reclamación de daños y perjuicios. (d) Y don Eliseo insiste en la exclusiva responsabilidad del demandante, formulando una reclamación de daños (lucro cesante) que no prosperó porque la cláusula sexta del contrato (invocada por el reconvenido para oponerse) facultaba al arrendatario para "desistir" del contrato siempre que avisase con antelación.

Para enjuiciar la cuestión debe tenerse en consideración:

1º.- No es aplicable la cláusula 6ª del contrato. No puede confundirse el derecho a desistir en un contrato de tracto sucesivo y la resolución. No son conceptos jurídicos equivalentes. Deben distinguirse los conceptos de resolución y desistimiento. La resolución, que es una modalidad de ineficacia del contrato por causa sobrevenida con posterioridad a su perfección, se produce cuando alguna de las partes incumple sus obligaciones, incurriendo así bien en las causas resoluciones previstas contractualmente, bien en la implícita de todo negocio jurídico sinalagmático conforme al artículo 1124 del Código Civil . Es decir, la resolución del contrato siempre es causal: yo he cumplido o estoy en disposición de cumplir con mis obligaciones, y la otra parte se niega a cumplir las suyas. El desistimiento, que constituye una excepción al régimen general de los contratos, no tiene carácter causal. Se fundamenta exclusivamente en la soberana voluntad de uno de los contratantes, que no desea continuar con el desarrollo del vínculo negocial. Figura que se admite plenamente para supuestos de contratos de tracto sucesivo y duración no determinada (porque al cabo del tiempo puede no seguir interesando continuarla), o aquéllos en que se fundamenta en una relación especial de confianza o «intuito personae» (contrato en atención a la confianza que tengo en una persona, si ésta desaparece, o pierdo la confianza, no me interesa continuar). Si se invoca como causa el incumplimiento de lo acordado, estamos ante un supuesto de resolución, no de desistimiento. Desistimiento que puede conllevar el deber de indemnizar, como por ejemplo en el supuesto contemplado en el artículo 1594 del Código Civil [ sentencias del Tribunal Supremo de 13 de noviembre de 2008 (RJ Aranzadi 5918 ), 1 de diciembre de 2006 (RJ Aranzadi 8157 ), 7 de febrero de 2006 (RJ Aranzadi 670 ) y 15 de noviembre de 1999 (RJ Aranzadi 8865)].

Don Pedro Francisco no desistió del contrato porque no le interesase continuar en la explotación del negocio. Sí quería hacerlo. Resuelve por no serle posible continuar, por considerar que don Eliseo incumplió la obligación de mantenerlo en el goce pacífico, infringiendo así lo previsto en el artículo 1544.3º del Código Civil . Razón por la que pide la indemnización de daños y perjuicios al amparo del artículo 1124 del Código Civil . Y lo que plantea don Eliseo es que si se cerró el local fue por la falta de diligencia administrativa del arrendatario, dando por resuelto el contrato, pero no por su culpa.

2º.- Lo anterior obliga a analizar quién incurrió en causa de resolución, pues sólo determinando a quién es imputable el incumplimiento resolutorio podrá establecerse quién está obligado a indemnizar al otro contratante por los daños y perjuicios.

El artículo 1124 del Código Civil regula lo que doctrinalmente se conoce como "cláusula resolutoria tácita implícita en las obligaciones recíprocas", al establecer que «La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.- El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos» .

Como es sabido, para la prosperabilidad de una acción resolutoria se requeriría, según reiterada doctrina jurisprudencial [ sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 14 de febrero de 2007 (RJ Aranzadi 1379 ), 5 de noviembre de 1999 (RJ Aranzadi 8052 ), 30 de abril de 1998 (RJ Aranzadi 3459 ), 20 de diciembre de 1977 (RJ Aranzadi 4837 ), 20 de noviembre de 1991 (RJ Aranzadi 7973 ), 15 de febrero de 1991 (RJ Aranzadi 1271 ) y 1º de diciembre de 1989 (RJ Aranzadi 8782), entre otras muchas], la concurrencia de cuatro requisitos:

(a) Que las obligaciones sean realmente recíprocas. En este caso, del contrato surge una obligación de don Eliseo de entregar y mantener a don Pedro Francisco en el goce pacífico del negocio de parrillada; y el arrendatario se comprometía al pago de las rentas.

(b) Que al tiempo que se ejercite la acción sean exigibles las mismas. Las recíprocas obligaciones son exigibles durante toda la vida del contrato arrendaticio.

(c) Que el reclamante haya cumplido las obligaciones que le incumbieren, ya que no puede prosperar la acción si quien la ejercita no ha cumplido plenamente lo que le incumbe o han incumplido ambos contratantes [ sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 27 de octubre de 2010 (Roj: STS 5537/2010, recurso 1880/2006 ), 4 de octubre de 2010 (Roj: STS 4789/2010, recurso 1777/2006 ), 8 de octubre de 2008 (RJ Aranzadi 6690 ) y 7 de octubre de 2005 (RJ Aranzadi 7700 ), 27 de octubre de 2004 (RJ Aranzadi 7196 ), 8 de abril de 2000 (RJ Aranzadi 2354 ), 14 de enero de 1991 (RJ Aranzadi 145 ), 27 de diciembre de 1990 (RJ Aranzadi 10376 ) y 15 de octubre de 1984 (RJ Aranzadi 4867)], o que con su actitud impida a la otra parte el cumplimiento del contrato [ sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 1993 (RJ Aranzadi 2030)]. Pese a las afirmaciones de la contestación sobre algunas mensualidades, al final no fue objeto de cuestión que se pagaron todas las rentas.

Y (d) La actual doctrina del Tribunal Supremo no exige que, para acceder a la resolución, concurra el matiz subjetivo que se venía conociendo como «una voluntad en el demandado deliberadamente rebelde al cumplimiento de su obligación contractual», ni tampoco se requiere que el incumplimiento tenga un carácter doloso, ni la denominada como «tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento», que vino caracterizando la exigencia jurisprudencial de tiempo atrás. La realidad económica y social actual (artículo 3.1 del Código Civil ), en base a que ni en la letra ni en el espíritu del artículo 1124 del Código Civil aparece como requisito que el incumplimiento del deudor haya obedecido a esa voluntad "deliberadamente rebelde", genera que se atienda a la existencia de una mera pasividad morosa, una persistente desatención de las obligaciones. Y más modernamente, que se afecte o bien a la economía de la parte que insta la resolución, que impida la satisfacción económica de las partes; o bien que genere la frustración del fin del contrato que a veces se expresa con otras fórmulas, como la frustración de las legítimas expectativas o aspiraciones, o la quiebra de la finalidad económica o frustración del fin práctico [ sentencias del Tribunal Supremo de 3 de noviembre de 2010 (Roj: STS 5774/2010, recurso 187/2007 ), 6 de septiembre de 2010 (Roj: STS 4573/2010, recurso 1362/2006 ), 17 de febrero de 2010 (Roj: STS 907/2010, recurso 2579/2005 ), 13 de febrero de 2009 (Roj: STS 270/2009, recurso 1416/2004 ) y 3 de diciembre de 2008 (Roj: STS 6859/2008, recurso 2919/2002 )]. Que es donde discrepan las partes: quién fue el causante del cierre del local.

El análisis de la prueba practicada pone de manifiesto que don Eliseo adoptó en todo momento una actitud obstativa para que don Pedro Francisco pudiera mantener la actividad negocial. Obstáculos que tenían su origen en la situación irregular en que se encontraba la industria, pues el restaurante no estaba autorizado, ni cumplía con los requisitos exigidos para este tipo de negocios. Irregularidades administrativas que fueron las que a la postre originaron el cierre del local.

3º.- El artículo 1556 del Código Civil permite a cada parte del contrato arrendaticio pedir a la otra su rescisión (realmente resolución), con indemnización de daños y perjuicios, si esta no cumple las obligaciones relacionadas en los artículos precedentes al comentado. Entre las obligaciones básicas del arrendador se incluye la de hacer en la cosa arrendada las reparaciones necesarias a fin de conservar la cosa arrendada en estado de servir para el uso a que ha sido destinada. Concepto que comprende la realización de las obras necesarias para conseguir la satisfactoria utilización del local arrendado, conforme al uso convenido. Incluyendo las exigidas por la autoridad administrativa para el desempeño de la actividad industrial o negocial que constituye el fin contractual. Se afirma que es una especialización del principio más general que contiene el artículo 1124 del Código Civil , lo que es cierto, pero incompleto, porque el contenido del precepto va más allá: la acción resolutoria tácita de las obligaciones sinalagmáticas del 1124 atiende únicamente al incumplimiento pleno, o sea, cuando el acreedor no recibe nada desde el principio del contrato; pero el artículo 1556 también contempla el incumplimiento relativo o parcial (siempre que impida, como ocurrió en este caso, la realización del fin del contrato: la completa y satisfactoria utilización del local arrendado), y sobre todo el incumplimiento posterior: cuando pese a haberse cumplido con las obligaciones contractuales, a partir de un determinado momento, se deja de cumplir, lo que frustra el fin contractual en un contrato de tracto sucesivo como es el arrendamiento [ sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 15 de octubre de 2003 (RJ Aranzadi 258 ), 18 de octubre de 1993 (RJ Aranzadi 7615 ), 22 de marzo de 1993 (RJ Aranzadi 2530 ) y 29 de enero de 1983 (RJ Aranzadi 400), entre otras].

Por lo que don Eliseo incumplió su obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico, infringiendo así lo previsto en el artículo 1544.3º del Código Civil ; surgiendo el débito indemnizatorio, como expresamente autoriza el artículo 1556 del Código Civil .

4º.- Es más, incluso al margen del deber indemnizatorio surgido por la aplicación de los preceptos mencionados, también nacería de la actuación dolosa de don Eliseo . Aunque el Código Civil menciona en varias ocasiones el "dolo", lo hace con distintos significados y funciones. En todo caso debe tenerse presente que no puede equipararse el dolo civil al concepto de dolo en el ámbito del Derecho Penal. Según el artículo 1269 del Código Civil, «Hay dolo cuando, con palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes, es inducido el otro a celebrar un contrato que, sin ellas, no hubiera hecho» . En éste y en el artículo 1270 , se contempla el dolo desde una doble perspectiva: como vicio del consentimiento que permite pedir la anulabilidad del contrato (artículos 1269 y 1270-1 ); y como «culpa in contrahendo» , que da origen a la responsabilidad (artículo 1270-2 ). A diferencia de lo que acontece en cuanto al dolo como vicio de la voluntad, que afecta al consentimiento prestado al celebrar un contrato, el Código Civil no da una definición de dolo en el cumplimiento de una obligación. El artículo 1101 del Código Civil establece que «Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas» . Pero así como define qué es la culpa o negligencia en el cumplimiento contractual, al disponer en el artículo 1104 que «La culpa o negligencia del deudor consiste en la omisión de aquella diligencia que exija la naturaleza de la obligación y corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar.- Cuando la obligación no exprese la diligencia que ha de prestarse en su cumplimiento, se exigirá la que correspondería a un buen padre de familia» ; en ningún momento menciona qué es un incumplimiento doloso del contrato. Ello pese a que diferencia las consecuencias en el artículo 1107 : «Los daños y perjuicios de que responde el deudor de buena fe son los previstos o que se hayan podido prever al tiempo de constituirse la obligación y que sean consecuencia necesaria de su falta de cumplimiento.- En caso de dolo responderá el deudor de todos los que conocidamente se deriven de la falta de cumplimiento de la obligación» .

Jurisprudencialmente se ha establecido, siguiendo la contraposición de este último precepto, que mientras el culpable o negligente es un incumplidor de "buena fe", el incumplidor doloso es quien actúa de "mala fe". Y define el dolo en el cumplimiento de un contrato (o mejor incumplimiento), como «la voluntad consciente de incumplir deliberadamente el contrato» ; «el propósito consciente, intencionado de eludir el cumplimiento de las obligaciones» , o «el quebrantamiento voluntario de la obligación, sustrayéndose a su cumplimiento con total conciencia de realizar un acto antijurídico» . No se requiere que exista una voluntad, expresa o tácita, de causar un perjuicio al otro contratante ( «animus nocendi» ). El contrato genera la obligación de cumplir lo convenido. Si uno de los contratantes rehúsa de forma consciente cumplir con su deber obligacional en debida forma, ocasiona un daño a la contraparte; surgiendo así el débito indemnizatorio que sustituye a la obligación incumplida. El dolo en el incumplimiento de un contrato no se presume, por lo que debe probarlo quien lo alega (artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ). Basta con no querer cumplir. En tal sentido se pronuncian, entre otras, las sentencias del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 1999 (RJ Aranzadi 8439 ), 23 de octubre de 1984 (RJ Aranzadi 4971 ), 15 de julio de 1983 (RJ Aranzadi 4233 ), 21 de junio de 1980 (RJ Aranzadi 2726 ), y 15 de marzo de 1934 (RJ Aranzadi 462).

QUINTO.- Establecido lo anterior, debe analizarse la procedencia de las concretas pretensiones resarcitorias ejercitadas en la demanda.

1º.- Se solicita la devolución de los 36.000 euros entregados en su día en concepto de "traspaso" o cesión del fondo de comercio. Es evidente que cuando don Pedro Francisco abonó esa suma era con la esperanza de poder recuperarla por la explotación del negocio durante cinco años (duración del contrato, según la cláusula 5ª ). En la práctica ha estado poco más de dos años, por lo que aparentemente debería condenarse a la devolución de 3/5 de dicha cuantía. Sin embargo, en el contrato se estableció el deber indemnizatorio previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . Por lo que se considera correcto que condenar al reintegro de la totalidad de la suma abonada.

2º.- Debe considerarse daño emergente las cantidades abonadas en concepto de indemnizaciones a los trabajadores que tuvo que despedir como consecuencia del cierre decretado por la autoridad municipal. Si no se hubiese producido, no habría incurrido en ese coste; pudiendo haber finalizado la relación laboral por otras múltiples causas.

3º.- Tratamiento diferenciado merece la fianza. En la cláusula 14ª del contrato se estableció una fianza de 1.200 euros. Aunque no se especifica expresamente, debe presumirse que su finalidad era garantizar el cumplimiento del contrato. Para resolver sobre la procedencia de su devolución a quien fue arrendatario debe analizarse primero si existen daños en la cosa arrendada. En este particular, debe igualmente resaltarse la contradicción en la que incurre la sentencia apelada, en cuanto no descuenta la fianza de la reclamación efectuada por el arrendador en la reconvención. Es decir, procederá la devolución de la fianza en tanto no sea susceptible de compensación con los daños reclamados.

SEXTO.- En relación con la petición de abono de interés, debe diferenciarse:

1º.- En cuanto a las dos primeras partidas de la reclamación, debe recordarse que la actual doctrina jurisprudencial sobre la correcta interpretación de los artículos 1100, 1101 y 1108 del Código Civil , permite establecer que entre los principales efectos de derecho material de la demanda se encuentra la constitución en mora del deudor, conforme a lo establecido en el artículo 1100 del Código Civil , por lo que el inicio de la mora debe situarse a la presentación de la demanda, y no al emplazamiento o citación para juicio, interpretación sobre el momento en que debe entenderse producida la reclamación judicial, debe ser mantenida y completada con lo que dispone el artículo 410 de la Ley de Enjuiciamiento Civil con respecto al comienzo de la litispendencia, que tiene lugar con la interposición de la demanda, siempre que la misma sea después admitida [ Ts. 24 de noviembre de 2010 (Roj: STS 6366/2010, recurso 94/2007 ), 20 de enero de 2009 (Roj: STS 157/2009, recurso 2693/2003) del Pleno de la Sala , 20 de enero de 2009 (RJ Aranzadi 1623 ), 29 de junio de 2004 (RJ Aranzadi 4434 ), 5 de noviembre de 2003 (RJ Aranzadi 8259 ), 30 de diciembre de 1994 (10242 ), 7 de junio de 1989 (RJ Aranzadi 4351 ), 10 de octubre de 1986 (5512 ), 20 de diciembre de 1985 (RJ Aranzadi 5090 ) y 9 de junio de 1981 (RJ Aranzadi 2518)]. El interés se devenga desde la interposición de la demanda aunque en sentencia se condene a menor cantidad de la inicialmente solicitada, siempre que la resolución no declare la constitución del derecho que se impone al demandado, sino que se limite meramente a declarar derechos que asistían al acreedor; y que sólo se concreta en su extensión cuantitativa, existiendo ya el derecho [Ts. 6 de julio de 2009 (RJ Aranzadi 4454), 15 de junio de 2004 ( RJ Aranzadi 3844), 20 de mayo de 2004 ( RJ Aranzadi 2760), 20 de julio de 1995 (6194 ), 21 de marzo de 1994 (RJ Aranzadi 2561 ) y 18 de febrero de 1994 (RJ Aranzadi 1097)].

La tradicional rigidez en la interpretación del principio (en realidad regla, o aforismo) «illiquidis non fit mora» (sin base histórica ni de derecho positivo), vino manteniendo un criterio muy riguroso al requerir, prácticamente y de modo general, coincidencia de la suma concedida con la suplicada para que pudiera condenarse al pago de los intereses legales desde la interpelación judicial. Interpretación replantada desde hace años. El Acuerdo adoptado por los Magistrados de la Sala Primera del Tribunal Supremo, en Junta General celebrada el día 20 de diciembre de 2005, establece que «No debe aplicarse de forma absoluta y como principio el brocardo jurídico "in illiquidis non fit mora", sino contemplar la razonabilidad de la discusión del deudor; si ésta no es razonable, ello implicará la imposición de intereses moratorios al deudor estándose al canon de razonabilidad» . Canon de razonabilidad que estudia la sentencia de 10 de marzo de 2009 (RJ Aranzadi 2386), al indicar que debe tenerse en consideración la «razonabilidad el fundamento de la reclamación, las razones de la oposición, la conducta de la parte demandada en orden a la liquidación y pago de lo adeudado y las demás circunstancias concurrentes» así como la «diferencia entre lo reclamado por el acreedor... y la cantidad finalmente fijada como debida en la sentencia» . Se atiende fundamentalmente a la certeza de la deuda u obligación aunque se desconociera su cuantía. Doctrina reiterada en las sentencias del Tribunal Supremo de 9 de diciembre de 2010 (Roj: STS 7204/2010, recurso 1433/2006 ), 22 de octubre de 2010 (Roj: STS 5778/2010, recurso 2147/2006 ), 24 de septiembre de 2010 (Roj: STS 5320/2010, recurso 1913/2006 ), 10 de junio de 2010 (Roj: STS 3053/2010 ) y 20 de abril de 2010 (Roj: STS 1896/2010 ), entre otras]. Este moderno criterio, que da mejor respuesta a la naturaleza de la obligación y al justo equilibrio de los intereses en juego, y en definitiva de la tutela judicial, toma como pautas de la razonabilidad el fundamento de la reclamación, las razones de la oposición, la conducta de la parte demandada en orden a la liquidación y pago de lo adeudado, y demás circunstancias concurrentes, por lo que la solución exige una especial contemplación del caso enjuiciado [ Ts. 8 de octubre de 2010 (Roj: STS 5471/2010, recurso 1742/2006). Resulta prudente y justificado atender a un criterio de racionalidad en la oposición cuando hay una contradicción respecto de la totalidad de la suma reclamada; por lo que si no ofrecen duda los supuestos de cantidades indiscutibles o reconocidas, igualmente deben admitirse aquéllos en que, tratándose de deudas de cantidad, la reducción de la reclamada resulte de compensaciones, exclusión de partidas o contingencias más o menos inicialmente inciertas pero que no justifican o explican la oposición total, pues de otro modo no se evitarían los grandes abusos por parte de los deudores morosos, a los que bastaría discutir, aún infundadamente, sobre la existencia o cuantía de la deuda, para exonerarse del pago de intereses moratorios [ Ts. 26 de octubre de 2010 (Roj: STS 5873/2010 , recurso 866/2006) y 28 de junio de 2007 (RJ Aranzadi 3653)].

En los supuestos de reclamaciones por culpa, la doctrina jurisprudencial clásica establecía que las cantidades reclamadas siempre tienen la consideración de ilíquidas hasta sentencia, aunque la concedida coincidiese con la pedida en la demanda, por lo que sólo devengaría intereses procesales, pero nunca los moratorios [Ts. 14 de julio de 2003 (RJ Aranzadi 4629), 12 de mayo de 2003 (RJ Aranzadi 3901), 16 de mayo de 2001 (RJ Aranzadi 6210), 15 de junio de 2000 (RJ Aranzadi 6885), 20 de junio de 1994 (RJ Aranzadi 6026), 21 de febrero de 1994 (RJ Aranzadi 1108) y 11 de febrero de 1992 (RJ Aranzadi 977)]. Sin embargo, a raíz del acuerdo de la Junta General de los Magistrados de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 20 de diciembre de 2005, establece que «No debe aplicarse de forma absoluta y como principio el brocardo jurídico "in illiquidis non fit mora", sino contemplar la razonabilidad de la discusión del deudor; si ésta no es razonable, ello implicará la imposición de intereses moratorios al deudor estándose al canon de razonabilidad» , se produce una variación en el criterio jurisprudencial, y especialmente en el planteamiento. El interés legal desde el emplazamiento ya no se contempla como el resultado de aplicar la mora en el cumplimiento de las obligaciones, sino desde la perspectiva de alcanzar una indemnidad total en la reparación del daño. Así en las sentencias del Tribunal Supremo de 13 de octubre de 2010 (Roj: STS 5147/2010, recurso 776/2006 ), 11 de septiembre de 2009 (RJ Aranzadi 4586 ), 26 de abril de 2007 (RJ Aranzadi 2402 ), 3 de octubre de 2006 (RJ Aranzadi 6508 ) y 12 de julio de 2006 (RJ Aranzadi 4508) establecen que «en orden a salvar el principio de indemnidad, nada impide que se puedan señalar intereses legales (concepto no vinculado exclusivamente a los moratorios)... no porque sea de aplicación el artículo 1108 del Código Civil , sino porque el abono de dicho incremento permite aproximar el resarcimiento a la total reintegración económica del daño causado, sin dar lugar con ello a ninguna situación de enriquecimiento injusto» . Ahora bien, no puede concluirse sin más que en todo supuesto de culpa se devengarán intereses moratorios desde la interposición de la demanda, sino que, atendiendo al canon de razonabilidad, debe tenerse en consideración: (a) Debe partirse de la certeza de la deuda u obligación resarcitoria, aunque se desconociera su cuantía. (b) No debe existir una considerable diferencia entre lo solicitado en la demanda y lo finalmente concedido. (c) Lo que persiguen estos intereses es la integra la reparación mediante la atribución al acreedor de la indemnización del lucro cesante, ya que, en definitiva, la indemnización de daños es una obligación de valor, y ese valor no llegaría íntegro al acreedor si no se completara la prestación de capital con los intereses, en cuanto frutos o rendimientos que se entienden haber podido ser obtenidos con el empleo de los capitales [Ts. 12 de febrero de 2009 (RJ Aranzadi 1485), 20 de febrero de 2008 ( RJ Aranzadi 2671), 29 de noviembre de 2007 ( RJ Aranzadi 8432), 14 de junio de 2007 (RJ Aranzadi 5120 ) y 6 de octubre de 2006 (RJ Aranzadi 8688)]. Máxime cuando, aun siendo menor el importe de la condena impuesta, el nulo interés de la parte demandada en cumplir sus obligaciones, y el transcurso del tiempo desde la formulación de la demanda, no abonar el interés supondría un evidente desajuste entre la posición de una y otra parte en orden a la disposición de la suma resarcitoria derivada del daño [Ts. 19 de mayo de 2008 (RJ Aranzadi 3545 )]. Requisitos que concurren en el presente caso, e incluso podría afirmarse que todo el problema jurídico generado deriva de la actitud de don Eliseo , al arrendar como restaurante un negocio que carecía de tal condición. Es más, apurando la cuestión, podría tratarse de un contrato con causa torpe, con las consecuencias previstas en el artículo 1306.2 del Código Civil .

2º.- En cuanto a la fianza, las partes pactaron expresamente (cláusula decimosexta del contrato) que se devengaría el interés legal a contar desde el mes siguiente a la recepción de las llaves.

3º.- No obstante, habiendo solicitado expresamente el demandante que se condenase al pago del interés a contar desde el emplazamiento, la vinculación que genera al Juzgador civil las pretensiones de las partes (artículos 216 y 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), la indemnización devengará el interés legal a contar desde el 9 de julio de 2008; con aplicación del interés previsto en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil a contar desde la presente resolución.

SÉPTIMO.- En el penúltimo motivo del recurso se muestra la discrepancia con la sentencia apelada, en cuanto condenó a pagar parte de los gastos de reparaciones reclamados en la demanda, si bien incluyendo la totalidad del coste de la limpieza del local, así como el coste del acta notarial de presencia. Se argumenta que no se ocasionaron daños, sino que era el estado normal del negocio, que tienen su origen en la antigüedad del mismo, en el retraso en volver a abrirlo, y en la necesidad de cortar el suministro eléctrico. Y el acta notarial no es coste ocasionado por el arrendatario, sino un medio de asegurarse la prueba por parte del arrendador.

El motivo debe ser estimado.

1º.- En el informe pericial acompañado con la reconvención se recogen los siguientes conceptos e importes a valorar:

Rótulo 450,00 €

Cuadro eléctrico 175,00 €

Pintura por humedades y desconchones 1.008,00 €

Plaquetas 80,00 €

Retirada material orgánico 300,00 €

Cámara frigorífica 4.814,00 €

Arcón congelador 900,00 €

Cerradura 46,00 €

Equipo de música 200,00 €

Limpieza local 500,00 €

Desinfección 400,00 €

Total 8.873,00 €

Pero la limpieza se hizo aparte, por lo que se reclama por ese concepto la cantidad de 928,00 euros. Se supone que suprime las partidas correspondientes a retirada de material orgánico, limpieza y desinfección. Aunque el sumatorio no coincide (como acontece con el plasmado en la cuantía en la demanda reconvencional), lo cierto es que don Eliseo limita su reclamación por estas partidas a 7.770 euros.

El artículo 1554.2º del Código Civil establece que es obligación del arrendador realizar las reparaciones necesarias para que el objeto del contrato sirva para el uso al que se destina. Siendo obligaciones del arrendatario la de usar la cosa arrendada con diligencia (artículo 1555.2 ), por lo que responde del deterioro o pérdida que tuviese la cosa arrendada, salvo que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya (artículo 1563 ) o que tienen su origen en el paso del tiempo o por otra causa inevitable (artículo 1561 ). En consonancia con lo anterior, en el contrato se pactó que el arrendador se obligaba a realizar las obras necesarias (cláusula vigésima ), si bien las "pequeñas reparaciones" que fuesen consecuencia del desgaste del uso diario serían a cargo del arrendatario (cláusula vigésima segunda ). Aplicando dichos criterios, deben rechazarse la totalidad de los conceptos reclamados: (a) No consta que el rótulo exterior se rompiese como consecuencia de una actuación culposa de don Pedro Francisco . Mas parece que, o bien el deterioro procede de su propia antigüedad, o bien es fruto de un acto vandálico de terceras personas, mientras el local permaneció cerrado. (b) El cuadro eléctrico aparentemente es el preexistente, sin que don Pedro Francisco hubiese introducido modificaciones o cambios. En todo caso, es obvio que no se acomoda al Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión. (c) La humedad en la pintura no es un problema atribuible a un acto del arrendatario, sino que obedece a la existencia de filtraciones (al parecer desde el patio de luces, según la testigo vecina del inmueble); y los desconchones son fruto del paso del tiempo y del uso ordinario. (e) Aparentemente sólo está dañada una plaqueta, lo que debe achacarse también al paso del tiempo y un deterioro normal en un local que desde 1985 no sufrió reforma alguna. (f) La cámara frigorífica y el arcón se deterioraron por el retraso de don Eliseo a la hora de acceder al local, y por la orden de la Policía de cortar el suministro de energía eléctrica. (g) No consta la existencia de una cerradura en la cámara bajo mostrador. Y (h) se ignora cuál es la avería que presenta el equipo de música, y por lo tanto si su origen es debido a un maltrato o simplemente al deterioro propio del paso del tiempo.

2º.- Los gastos de limpieza obedecen principalmente a la descomposición de materia orgánica existente en las cámaras, al cortase el suministro de energía eléctrica. Concepto no imputable al arrendatario, como se dijo. Y no parece que fuese precisa una operación de limpieza especial cuando hasta el día anterior al cierre se estuvo trabajando al público en el local.

3º.- El coste del acta notarial, aunque pueda considerarse conveniente para asegurar los intereses de don Eliseo , no es un gasto repercutible en la otra parte.

En consecuencia, no procede la indemnización por los motivos acogidos en la sentencia apelada.

OCTAVO.- El último motivo hace referencia a las costas, que ha perdido virtualidad en cuanto se han alterado los pronunciamientos.

NOVENO.- La pretensión del apelado de que se eleve la cuantía de la indemnización fijada a su favor en la sentencia recurrida no puede ser siquiera analizada. Al oponerse al recurso no impugnó la sentencia apelada, por lo que estimarla supondría una «reformatio in peius» . La Sala, al conocer del recurso de apelación, tiene dos límites: a) La prohibición de la «reformatio in peius» o reforma peyorativa, esto es la modificación de la sentencia apelada en perjuicio del apelante. Impide que este Tribunal pueda modificar la resolución apelada en perjuicio del recurrente, aunque se estimase más acertado jurídicamente, en cuanto la reforma peyorativa vulnera el derecho a la tutela judicial efectiva por incongruencia «extra petita» (ir más allá de lo pedido por las partes). La única excepción es que esa reforma peyorativa provenga de la estimación de la impugnación del inicialmente apelado. A él se refiere la última frase del artículo 464.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , cuando establece que «La sentencia (de apelación) no podrá perjudicar al apelante, salvo que el perjuicio provenga de estimar la impugnación de la resolución de que se trate, formulada por el inicialmente apelado» , o de la estimación de un recurso de apelación interpuesto por la otra parte. b) El deber de constreñirse a los extremos y peticiones concretas planteadas por el recurrente. Cuando el recurrente limita su pretensión a extremos concretos y determinados, la Sala debe limitar su conocimiento y pronunciamiento a lo apelado, por aplicación del principio «tantum devolutum quantum apellatum» , se transfiere lo que se apela. Y así se recoge en el artículo 465.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al preceptuar que «la sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso...» . Supone una proyección del principio dispositivo que inspira el proceso civil, y como han mantenido las sentencias del Tribunal Constitucional 84/1985 y 15/1987 , se inserta tal prohibición en la tutela judicial que consagra el art. 24.1 de nuestro Texto Fundamental. Principio que tiene en la actualidad plasmación expresa en el art. 465.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Rige, por tanto, para la segunda instancia, lo que se conoce como efecto devolutivo del recurso con arreglo al cual la apelación se concreta por la materia que, efectivamente, ha sido objeto de apelación. El tribunal de apelación no puede resolver otras cuestiones que aquellas que le han sido trasladadas. Los pronunciamientos de la sentencia de primera instancia a los que no se extiende la pretensión impugnatoria deben entenderse consentidos por las partes, devienen firmes y no pueden ser modificados en la segunda instancia [ Ts. 25 de noviembre de 2010 (Roj: STS 6688/2010, recurso 1572/2006 ), 5 de noviembre de 2010 (Roj: STS 5877/2010, recurso 1898/2006 ), 29 de octubre de 2010 (Roj: STS 5524/2010, recurso 1077/2006 ), 20 de octubre de 2010 (Roj: STS 5566/2010, recurso 180/2007 ), 13 de octubre de 2010 (Roj: STS 5784/2010, recurso 745/2005 ), entre otras muchas].

DÉCIMO.- Consecuencia de lo anterior es que debe estimarse la demanda, y desestimarse la reconvención, por lo que las costas devengadas en la instancia deben imponerse al demandado, siguiendo el criterio del vencimiento objetivo consagrado en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Al estimarse el recurso, no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada (artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

UNDÉCIMO.- Conforme a lo dispuesto en el ordinal octavo, de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial 6/1985, de 1 de julio , en la redacción dada por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , al estimarse el recurso, deberá devolverse a la parte el depósito constituido, debiendo expedirse el correspondiente mandamiento de pago.

DUODÉCIMO.- Al haberse tramitado el litigio por el cauce procesal del procedimiento ordinario, en atención exclusivamente la cuantía litigiosa fijada en la instancia (artículo 249.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), y no como cauce obligado por razón de la materia para el ejercicio de este tipo de acciones (artículos 249.1 ó 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), y al no ser aquélla superior a ciento cincuenta mil euros, contra la presente resolución no cabe recurso de casación, ni extraordinario por infracción procesal para ante el Tribunal Supremo [Autos de la Excma. Sala Primera del Tribunal Supremo de 18 de enero de 2011 (Roj: ATS 342/2011), 11 de enero de 2011 (Roj: ATS 81/2011), 30 de noviembre de 2010 (Roj: ATS 14678/2010), 23 de noviembre de 2010 (Roj: ATS 14368/2010), 16 de noviembre de 2010 (Roj: ATS 14363/2010), 10 de noviembre de 2010 (Roj: ATS 13534/2010), 2 de noviembre de 2010 (Roj: ATS 13451/2010), 26 de octubre de 2010 (Roj: ATS 12940/2010), 19 de octubre de 2010 (Roj: ATS 12937/2010), 13 de octubre de 2010 (Roj: ATS 12863/2010), 5 de octubre de 2010 (Roj: ATS 12395/2010), 28 de septiembre de 2010 (Roj: ATS 11841/2010), 14 de septiembre de 2010 (Roj: ATS 10723/2010), 7 de septiembre de 2010 (Roj: ATS 10469/2010), 13 de julio de 2010 (Roj: ATS 9210/2010), 6 de julio de 2010 (Roj: ATS 9108/2010), 22 de junio de 2010 (Roj: ATS 7847/2010), 15 de junio de 2010 (Roj: ATS 7634/2010), 1 de junio de 2010 (Roj: ATS 7296/2010), 25 de mayo de 2010 (Roj: ATS 6500/2010), 4 de mayo de 2010 (Roj: ATS 5469/2010), 23 de marzo de 2010 (Roj: ATS 3336/2010), 23 de febrero de 2010 (Roj: ATS 2235/2010), 16 de febrero de 2010 (Roj: ATS 1623/2010), entre otros muchos].

Vistos los artículos citados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación,

Por lo expuesto,

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto en nombre de doña Antonieta , contra la sentencia dictada el 15 de diciembre de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia número 11 de La Coruña, en el procedimiento ordinario tramitado con el número 892/2008 , a instancia de su causante, al que sucedió procesalmente, contra don Eliseo , debemos revocar y revocamos dicha resolución, y en su virtud:

1º.- Estimando la demanda, debemos declarar y declaramos que don Eliseo deberá indemnizar a doña Antonieta en la cantidad de cuarenta mil ciento sesenta y siete euros con veintiocho céntimos (47.167,28 €); condenando al demandado al abono de la citada cantidad, que devengará el interés legal a contar desde el 9 de julio de 2008, con aplicación del interés previsto en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil a contar desde la presente resolución.

2º.- Desestimando la reconvención deducida por don Eliseo contra don Pedro Francisco , sucedido procesalmente por su fallecimiento durante la tramitación por doña Antonieta , debemos absolver y absolvemos al demandante reconvenido de las pretensiones contra él ejercitadas.

3º.- Se imponen las costas ocasionadas en la instancia a don Eliseo ; sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las devengadas por el recurso; debiendo devolverse a doña Antonieta el depósito constituido.

Procédase por el Sr. secretario del Juzgado de instancia a expedir mandamiento de devolución a favor de doña Antonieta por el importe del depósito constituido.

Notifíquese la presente resolución a las partes, con indicación de que contra la misma no cabe ulterior recurso, al haberse tramitado el procedimiento por el cauce del juicio ordinario por razón de la cuantía, no de la materia, no superando los ciento cincuenta mil euros. No obstante, si se pretendiese preparar algún tipo de recurso, deberá acreditarse que previamente se constituyó un depósito por importe de cincuenta euros (50 €) por cada recurso en la "cuenta de depósitos y consignaciones" de esta Sección, en la entidad "Banco Español de Crédito, S.A.", con la clave 1524 0000 12 0209 10.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior sentencia por los Ilmos. señores magistrados que la firman, y leída por el Ilmo. Sr. magistrado ponente don Rafael Jesús Fernández Porto García, en el mismo día de su fecha, de lo que yo, secretario, certifico.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la no tificación de la anterior resolución. Doy fe.