Sentencia CIVIL Nº 97/2017, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6, Rec 638/2016 de 27 de Febrero de 2017

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00097/2017

N10250

C/LALÍN, NÚM. 4 - PRIMERA PLANTA - VIGO

-Tfno.: 986817388-986817389 Fax: 986817387

MG

N.I.G.36057 42 1 2015 0008266

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000638 /2016

Juzgado de procedencia:XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 3 de VIGO

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000450 /2015

Recurrente: PAZO DE CONGRESOS DE VIGO, S.A.

Procurador: GISELA ALVAREZ VAZQUEZ

Abogado: FRANCISCO JAVIER IZQUIERDO JIMENEZ

Recurrido: CARRIS HOTELES SL

Procurador: MARIA JESUS NOGUEIRA FOS

Abogado: MARIA JESUS VIEITO MAYO

LA SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE VIGO,compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados DON JAIME CARRERA IBARZÁBAL, Presidente, DON JULIO PICATOSTE BOBILLO y DOÑA MAGDALENA FERNÁNDEZ SOTO han pronunciado la siguiente:

SENTENCIA núm. 97/17

En Vigo, a veintisiete de febrero de dos mil diecisiete.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006, de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000450 /2015, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 3 de VIGO, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000638 /2016, en los que aparece como parte apelante, 'PAZO DE CONGRESOS DE VIGO, S.A.', representado por el Procurador de los tribunales, DOÑA GISELA ALVAREZ VAZQUEZ, asistido por el Abogado DON FRANCISCO JAVIER IZQUIERDO JIMENEZ, y como parte apelada, 'CARRIS HOTELES SL', representado por el Procurador de los tribunales, DOÑA MARIA JESUS NOGUEIRA FOS, asistido por el Abogado DOÑA MARIA JESUS VIEITO MAYO.

Siendo Ponente el Ilmo. Magistrado DON JAIME CARRERA IBARZÁBAL, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 3 de Vigo, se dictó sentencia con fecha 16-06-2016 , en el procedimiento del que dimana este recurso, cuyo fallo textualmente dice:

'Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda presentada por la representación procesal de Carris Hoteles, SL frente a Pazo de Congresos de Vigo, SA, condeno a la parte demandada a abonar a la actora la suma total de70.998,03euros, con el incremento en el interés legal del dinero a computar desde el día 1 de noviembre del año 2013.

Sin expresa imposición de las costas del procedimiento a ninguna de las partes.

La presente resolución no es firme y contra ella cabe RECURSO DE APELACIÓN a interponer directamente en este Juzgado para ante la Ilma. Audiencia Provincial de Pontevedra (Sección 6ª) en el plazo de 20 DÍAS desde su notificación, previa acreditación del depósito de la cantidad de50 eurosen la cuenta de depósitos y consignaciones de este mismo Juzgado, domiciliada en la Entidad Santander. La falta de correcta consignación supondrá la inadmisión a trámite del recurso. La desestimación o inadmisión del mismo supondrá la pérdida del depósito.'

SEGUNDO.-Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de PAZO DE CONGRESOS DE VIGO S.A. que fue admitido a trámite y, conferido el oportuno traslado, se formuló oposición al mismo por la parte contraria.

Cumplimentados los trámites legales y elevadas las actuaciones a esta Sección Sexta de la Audiencia Provincial para la resolución el recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala. Se señaló el día 23-02-2016 para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO.- La denuncia de error en la valoración de la prueba abarca diversos aspectos en el escrito de formalización del recurso.

1. Se afirma que la sentencia incide en error valorativo al no considerar el dictamen pericial de D. Maximo como el verdadero documento para determinar los daños causados en el hotel, en contravención con lo expresado en el escrito de contestación a la demanda.

Es difícil entender este alegato crítico. La parte demandada formalizó en su contestación a la demanda, la excepción de compensación judicial, al amparo del art. 408. 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según el que: 'Si, frente a la pretensión actora de condena al pago de cantidad de dinero, el demandado alegare la existencia de crédito compensable, dicha alegación podrá ser controvertida por el actor en la forma prevenida para la contestación a la reconvención, aunque el demandado sólo pretendiese su absolución y no la condena al saldo que a su favor pudiera resultar'.

Y expresamente señalaba al respecto (Fundamento de Derecho I Segundo): '...mi representada solicita la compensación de los gastos en los que ha incurrido con el importe de la fianza que Carris pretende recobrar'. Y al objeto de determinar aquellos gastos compensables, acompañaba una relación de los mismos (en un cuadro del escrito de contestación) que amparaba en un grupo de facturas que se aportaban con aquel escrito bajo el núm. 12 de la prueba documental y cuya suma se elevaba a 101.631,10 euros, cuya compensación se reclamaba.

En tales términos quedaba perfilado el motivo de oposición a la pretensión del demandante, respecto a la que, en el suplico de la contestación y de forma subsidiaria, se postulaba su íntegra desestimación.

De ningún modo se fundamentaban los daños en un dictamen pericial (el del arquitecto Sr. Maximo ), sino en los diversos conceptos que recogían las facturas. Y ello, porque con independencia de lo manifestado en la contestación, esta no podía fundarse en un dictamen que todavía no se había confeccionado, hasta el punto de que, a medio de otrosí digo, en el propio escrito de contestación, se anunciaba la futura presentación del informe, matizando que se encontraba entonces en fase de elaboración.

2. Se denuncia, igualmente error en la valoración de la prueba en relación con el acta notarial. Se vincula el error imputado a la consideración por la sentencia, del otorgamiento de un acta de manifestaciones de la inspección visual efectuada en el inmueble (es decir el acta notarial de fecha 27 de septiembre de 2013), como verdadero documento liquidatorio de los daños.

Evidentemente la sentencia no considera el acta notarial como documento liquidatorio de los daños cuyo importe integra la suma compensable. Ese documento liquidatorio, como ya se dijo lo refiere, siguiendo la propia exposición del escrito de contestación de la demanda, a las facturas que describen las partidas cuyo importe se reclama a título de compensación. La sentencia valora el acta notarial, como lo que es, un documento público ( arts. 1216 del Código Civil y 317 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) que, en cuanto contiene una relación o nómina de los diferentes desperfectos, se utiliza como punto de partida para la determinación del estado del inmueble al tiempo de su desocupación por el arrendatario y, por tanto, como instrumento de cotejo con las facturas.

Y conviene recordar, que el acta de requerimiento notarial se hace a instancia de la Sra. Aurelia , legal representante de la entidad 'Pazo de Congresos de Vigo S. A.'. Se realiza el 30 de septiembre de 2013 , como acto previo a la entrega y correlativa toma de posesión por la arrendadora. Y tiene por finalidad el que el fedatario público, acompañado del personal técnico que se designe, y como acto previo a la toma de posesión de las instalaciones del 'Hotel Carris' sito en la Avenida Beiramar núm. 57, proceda a realizar una inspección ocular del referido inmueble en su integridad y dejar constancia tanto de las manifestaciones que se realicen sobre el estado del inmueble, como de las fotografías que se realicen de cualquier estancia, accesorio o elemento del mismo. Matizar, además, que durante la inspección se encuentran presentes la Sra. Aurelia (representante legal de 'Pazo de Congresos de Vigo S. A.') y D. Jose Augusto , que, además de encargado de mantenimiento del complejo, es ingeniero apoderado de la empresa 'Valoriza Facilities S. A.' (que, curiosamente, es una de las que emite parte de las facturas). La propia Sra. Aurelia matiza y se recoge en el acta, que se va a realizar una inspección ocular del estado aparente del inmueble, sin perjuicio de su revisión ulterior por auditores independientes. Lo que ha de interpretarse, lógicamente, en el sentido de que, como no podía ser de otro modo, se trataba de hacer una inspección de lo que se hallare a la vista, dejando los eventuales vicios o defectos ocultos para una revisión ulterior por técnicos independientes, que, sin embargo no se hizo (no puede calificarse de tal un informe pericial de parte que se hace transcurrido más de un año, desde la fecha en que había tomado posesión e iniciado la explotación el nuevo arrendatario). Precisar también, que tanto la Sra. Aurelia como el Sr. Jose Augusto , tuvieron intervención, durante el desarrollo de la inspección, aportando incluso apreciaciones subjetivas que, obviamente, carecen del más mínimo valor. Finalmente la comprobación se hace planta por planta, consignando los desperfectos que, según el requirente existen en zonas comunes, algunas puertas de acceso a las habitaciones y privado u office.

En definitiva, se trata de una inspección cabal y completa con designación detallada de desperfectos (el acta tiene 38 páginas y se acompañan 185 fotogramas), hasta el extremo de que se recogen aspectos nimios (la manilla de la puerta no tiene resbalón (fotos 19 y 20); mancha en moqueta en la zona de salida de los ascensores; arañazos en una puerta; ausencia de filtro en un grifo de un lavabo; office de la planta 4ª falta un embellecedor; en la cocina la tapa de la freidora no cierra correctamente, etc.), que en atención a su fecha, a la intervención de fedatario público, a la participación de representantes del arrendador y a su exhaustivo contenido, ofrece un rigor objetivo que no puede reconocerse a ningún informe pericial posterior, realizado cuando hay que entender que los defectos ya han sido subsanados, en la medida en que se viene desarrollando la actividad por el nuevo arrendatario. Y tal documento puede ser valorado por el tribunal, en los términos del art. 319. 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en cuanto hace prueba plena del hecho, acto o estado de cosas que documenta, de la fecha en que se produce esa documentación y de la identidad del fedatario y de las demás personas que intervinieron en ella.

Y, en fin, habría de recordarse, en relación con la valoración de la prueba pericial, los dos concretos principios que rigen en nuestro ordenamiento: el de la libre valoración y el de sujeción a la sana crítica. Respecto del primero enseña la sentencia de 5 enero 2007 : 'Como doctrina general, la jurisprudencia tiene reiteradamente declarado que la valoración de la prueba pericial corresponde a las facultades del tribunal de instancia, por lo que sólo puede ser impugnada en casación cuando concurre la vulneración de alguna de las normas que integran el régimen de este medio probatorio o cuando la valoración efectuada arroja un resultado erróneo, arbitrario o ilógico contrario a las reglas de la sana crítica, pero no cuando se trata de sustituir el criterio de valoración seguido razonablemente por el tribunal de instancia por el que la parte recurrente estima más adecuado o acertado ( sentencias, entre las más recientes, de 27 julio 2005 , 23 mayo 2006 , 18 mayo 2006 , 15 junio 2006 , 21 julio 2006 y 15 diciembre 2006 ). No puede atribuirse un valor inconcuso a las conclusiones de los dictámenes, puesto que la función del perito es la de auxiliar al juez, ilustrándolo sobre las circunstancias del caso, pero sin privar la juzgador de la facultad de valorar el informe pericial, la cual está sujeta a los límites inherentes al principio constitucional de la proscripción de la arbitrariedad, al mandato legal de respetar las reglas de la lógica que forman parte del común sentir de las personas y a la obligación de motivar las sentencias'. Y, en relación con el segundo de los indicados principios, la sentencia de 22 febrero 2006 recuerda lo siguiente: 'esta Sala tiene declarado que el dictamen de peritos no acredita irrefutablemente un hecho, sino simplemente el juicio personal o la convicción formada por el informante con arreglo a los antecedentes suministrados, sin vincular en absoluto a los Jueces y Tribunales, ya que estos, conforme previene el art. 632 de la Ley de Enjuiciamiento Civil pueden apreciar las pruebas según las reglas de la sana crítica, sin estar obligados a sujetarse al dictamen de peritos ( sentencia de 16 octubre 1980 ) y también que las pruebas periciales son de estimación discrecional según las reglas de la sana crítica, hasta el punto de que los jueces pueden prescindir de las mismas ( sentencia 10 febrero 1994 )'. Y, en efecto, aunque no existen reglas generales preestablecidas que rijan el criterio estimativo de la prueba pericial, lo cierto es que la sentencia de instancia contiene una motivación acerca de las expresas razones que llevan al tribunal a conceder preferencia a determinado dictamen y aunque tampoco las reglas de la sana crítica están codificadas, han de ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana, sin que pueda aceptarse, tras el análisis de aquellos informes, que las conclusiones que la sentencia acoge en base a ellos sean contrarios a la racionalidad o conculquen elementales principios de la lógica.

3. Se ha dicho ya que la demandada formalizó en su contestación a la demanda, la excepción de compensación judicial y que como crédito compensable invocaba los gastos en que había incurrido, materializados en un conjunto de facturas.

La sentencia del Tribunal Supremo de 14 de marzo de 2012 , señala: 'Distingue generalmente la doctrina entre la compensación legal, convencional, facultativa y judicial. En este sentido, la legal es la que regula el propio Código Civil en los artículos 1195 a 1202 y actúa aunque no tengan conocimiento de ella los acreedores y los deudores (artículo 1202). La convencional se da cuando las partes pactan la extinción recíproca de las obligaciones, pero sin concurrir los requisitos legales de la compensación (artículo 1255)). La facultativa tiene lugar cuando los obstáculos que impiden la compensación legal, son salvados de forma unilateral por aquel a quien favorece. Y, por último, la judicial tiene lugar cuando es el juez el que la determina en cuanto pronuncia una sentencia que contiene una condena dineraria a favor de cada una de las partes y en contra de la otra, según las pretensiones de las mismas formuladas en el proceso; supuesto en el que lo que procede es fijar el saldo resultante a favor de una u otra parte tras desaparecer los respectivos créditos en la cantidad concurrente, de modo que tal extinción viene ordenada por el propio órgano jurisdiccional en sentencia y como resultado de un proceso ( sentencias, entre otras, de 7 junio 1983 ; 17 mayo 1984 ; 31 mayo y 24 octubre 1985 ; 11 octubre y 21 noviembre 1988 ; 2 febrero 1989 ; 30 enero y 2 julio 1991 ; 19 febrero , 12 junio y 16 noviembre 1993 ; 9 abril y 30 diciembre 1994 ; 1 febrero , 8 junio y 27 diciembre 1995 ; 8 junio 1998 , 18 enero 1999 , 17 julio 2000 y 12 marzo 2004 )'.

Y la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 2009 , precisa: 'El motivo se desestima porque obvia la realidad de la compensación judicial, que es la producida en el presente caso. Ésta es la que se da como resultado del proceso y la decreta el órgano jurisdiccional en la sentencia. Siendo los presupuestos de la compensación la exigibilidad de las deudas, que estén vencidas y que sean líquidas, tal como exige el art. 1196 del Código Civil , en la compensación judicial puede no concurrir en el momento de plantearse el proceso y sí darse en el curso del mismo, por lo que es ordenada en la sentencia. 'La doctrina de esta Sala no impone para la compensación judicial que las deudas compensables sean líquidas y exigibles en el momento de plantearse el litigio...' dice la sentencia de 26 de marzo de 2001 , sino que 'la ordena el órgano jurisdiccional en sentencia' añade la de 21 de septiembre de 2001 y matiza, con profusión de citas de sentencias anteriores, la de 15 de febrero de 2005 que 'admite la llamada compensación judicial, la cual se produce cuando no procede la legal solicitada por falta de alguno de sus requisitos y éste se logra durante la tramitación del proceso' , doctrina que reitera y resume la sentencia de 5 de enero de 2007 '.

Pues bien, si el crédito compensable - como se dice - se identifica con el importe de las facturas que consignan los gastos efectuados por la demandada, para que tal crédito deba tenerse por líquido y exigible en este procedimiento (y, en consecuencia declarar la efectiva compensación) ha de acreditarse que esos devengos, que pretenden repercutirse a la parte actora, son consecuencia de daños o deterioros, para excluir la posibilidad de que, en atención a la naturaleza de los conceptos y partidas que integran las facturas (limpieza, sustitución de elementos [visillos, cortinas, fundas de sofá y colchones, rótulos], televisor, pintura, reparación filtraciones de agua, suministro y colocación de vidrios, reparación climatizadores, reparación de grietas y desconchados, etc.), tales dispendios, obedezcan a un menoscabo propio del paso del tiempo y del uso (la actividad del hotel se desarrolló durante dos años y medio, aproximadamente) o, simplemente, respondan a la necesidad de remozar y dar un nuevo aspecto al inmueble ante las lógicas exigencias del nuevo arrendatario que va a comenzar la explotación.

4. Se denuncia igualmente error en cuanto a la apreciación de los diversos conceptos que la sentencia rechaza como susceptibles de compensación, lo que obliga a examinar tales partidas.

a) La reclamación que se formaliza por el concepto 'cerraduras habitaciones' por importe de 537,24 euros, no aparece justificada a medio de factura alguna, ni el supuesto expedidor ha venido a confirmar los trabajos y se trata de una partida cuya valoración no se incluye en el informe del arquitecto Sr. Maximo , que lo confecciona a instancia de la propia demandada.

b) Factura de 'Networt Solutions' de fecha 12 de febrero de 2014, por el concepto de 'WI-FI coste de la instalación fijo+variable' y por importe de 7. 483,85 euros.

Existe un pedido de fecha 3 de noviembre de 2010, de la sociedad 'Testa Inmuebles en Renta S. A.' a la empresa 'Cero' y para la entidad 'Pazo de Congresos de Vigo S. A.' relativo a la instalación, configuración y puesta en marcha de acceso Wifi Buffalo WHR-HP-G54.

No consta la menor prueba de que la nueva instalación o la reparación respondan a desperfectos en la originaria, relacionados con el funcionamiento de la misma, que sean imputables a la entidad arrendataria.

Ni siquiera el informe de 'Eurostars Hotels' que se aporta por la demandada hace referencia a ningún tipo de disfunción o anomalía del sistema WiFi (último inciso del informe).

c) Factura de 'Externa Team S. L.' de fecha 28 de febrero de 2014, por el concepto de 'Limpieza de obras' y por importe de 12.705 euros.

La sentencia de instancia viene a reducir el importe de esta factura, fijándolo en la suma de 1.500 euros. La crítica que la parte recurrente refiere a este extremo, parece vincularse con la ausencia de motivación ('... sin que haya sido posible encontrar en la sentencia justificación alguna que ampare tal decisión' - dice el escrito de recurso -).

La sentencia cuestiona el contenido del documento, en relación con la causa de pedir, por una serie de razones que describe con toda claridad: ni en la contestación a la demanda ni la propia factura, describen los concretos conceptos a los que se refiere; no consta cuando o en que periodo fueron realizadas las labores de limpieza; no se ha acompañado presupuesto previo o detalle que permita vincular el importe con operaciones concretas; no se ha traído al emisor de la factura a fin de ratificarla y aclarar su contenido y, en fin, se desconocen cuales son las obras a que se refiere la limpieza y, por tanto, si tales obras son asacables a actuaciones del arrendatario para exigir tal responsabilidad.

Por lo demás, no se cuestiona la necesidad del gasto, ni que el mismo se haya materializado. Lo que se debate es sí toda la labor de limpieza que se factura y pretende repercutirse a la actora, se corresponde con obras que haya sido preciso realizar y excedan del uso ordinario y, por ello, que sean imputables a la misma. Ciertamente el informe del arquitecto Sr. Maximo (que lo confecciona a instancia de 'Pazo de Congresos de Vigo S. A.') incluye una partida de 'limpieza general o final de obra' (es decir, una limpieza que se hizo precisa para la recepción por el nuevo arrendatario), con remisión al informe emitido por el departamento de aperturas de la cadena 'Eurostars Hotels' de fecha 14 de noviembre de 2013. Pero en forma alguna se refiere este informe a una supuesta responsabilidad del arrendatario anterior.

d) Factura de 'Gastón y Daniela' de fecha 1 de abril de 2014, por el concepto de 'Visillos y medios visillos' y por importe de 5.221,27 euros.

La sentencia de instancia valora el que no aparezca recogida en el acta notarial de 27 de septiembre de 2013 ninguna referencia a los visillos. Y en efecto, no debe olvidarse - como ya se dijo - que el fedatario interviene a requerimiento de la entidad 'Pazo de Congresos de Vigo S. A.', que la inspección ocular tenía por objeto verificar el estado del inmueble, planta por planta, así como de sus estancias, accesorios o elementos y, en fin, que en la inspección verificada se hallaba presente la representante de la sociedad requirente. De suerte que, si a pesar, de ello, el acta notarial, ciertamente detallada y exhaustiva, no incluye como desperfectos los visillos (ni tampoco lo consideran así las personas que representaban al arrendador) habrá que convenir que no existían tales anomalías.

Tampoco el informe técnico general del inmueble que emite la entidad 'Testa Inmuebles en Renta' de fecha 22 de octubre de 2013, que se confecciona a instancia de la demandada y destinado a consignar todas las incidencias detectadas, no incluye la menor referencia a los visillos.

Ciertamente, el informe emitido por el departamento de aperturas de la cadena 'Eurostars Hotels' de fecha 14 de noviembre de 2013, señala, en términos generales, que en gran número de habitaciones los visillos han sido remendados. Sin embargo y según resulta de la factura, los visillos adquiridos están destinados a habitaciones concretas: los medios visillos a las habitaciones 318, 402, 405, 407, 409, 412, 417, 419, 42, 421, 505, 506, 512, 607 y 608; los visillos de habitación estándar a las habitaciones 201, 604, y 708 y los visillos habitación estándar grande a las 523, 601 y 623. Pues bien, en ese informe, solamente consta que en la habitación 201 los visillos están remendados. En todas las demás, a la que se destinan tales elementos, no se consigna tal defecto. Y aún en la 201, se excluye que la recomposición responda a un mal uso. Y es que, al describirse los defectos de cada habitación, el informe precisa los que son producto del mal uso, guardando silencio respecto a los que no considera como tales.

En definitiva, no está acreditado que sean repercutibles al arrendatario.

e) Factura de 'Indusal Rias Baixas S. A.' de fecha 28 de febrero de 2014 , por el concepto de 'fundas sofá, cortinas, funda colchón individual y funda colchón matrimonio' por importe total de 3.133,23 euros.

Basta considerar el número de artículos a que se refiere la factura (484 unidades de fundas de sofá, 551 unidades de cortinas, 98 unidades de fundas de colchones individuales y 73 unidades de fundas de colchones matrimonio), para colegir que se trata de una renovación general de tales elementos, como lógica exigencia del nuevo arrendatario.

f) Facturas de 'Linorsa Limpiezas del Noroeste S. A. U.' de fecha 28 de febrero de 2014 , por importes de 145,20 euros, 387, 20 euros y 6.584, 90 euros, respectivamente.

Todas ellas, consignan trabajos de limpieza. La primera se refiere a servicios de 'champuneado' de butacas en recepción, la segunda a fregado mecánico de suelos de granito y la última a servicios de limpieza extraordinaria por inicio de actividad.

No existe la menor actividad probatoria que permita vincular esas labores de limpieza con la existencia de desperfectos o ausencia de reparaciones imputables al arrendatario. Es más, la última de las facturas excluye cualquier posibilidad al respecto, al precisar que la limpieza se hace en función del inicio de actividad.

g) La partida 'Rotulación. Retirar logotipos existentes y limpiar' se ampara en una factura de la empresa 'Lumigal S. L.' de 27 de febrero de 2014, por importe de 1.611,04 euros.

La mayoría de las partidas que describe la factura se refieren a la colocación de diversas placas rotuladas en exterior e interior para adecuarlas a la nueva actividad. La única partida que alude a la retirada de logotipos existentes y limpiar, es la primera ('Resto: exterior para placas parking. 18 uds. De su propiedad. Retirar logotipos existentes y limpiar') por importe de 54 euros. Y como bien precisa la sentencia de instancia, la retirada de los anteriores logotipos es una consecuencia de la conclusión del negocio a que se dedicaba el establecimiento y los gastos de acomodación a la nueva situación no han de recaer sobre el anterior arrendatario.

h) Factura de 'Mera Chantada S. L.' de fecha 18 de marzo de 2004, se refiere a la partida 'Pintura', por importe de 17.507,94 euros.

Incluye los siguientes apartados: 'Trabajos a realizar en pintura en paramentos verticales; pintar techo salón; techos cuartos de baño y bajada escaleras clientes'.

La sentencia de instancia rechaza el carácter compensable de esta partida, admitiéndola tan solo parcialmente, invocando varias razones: no cabe exigir al inquilino un pintado general del inmueble, por cuanto la necesidad de pintura puede provenir del menoscabo debido al tiempo y no se acredita que los deterioros de pintura excedan del mero uso, teniendo en cuenta el tiempo de servicio del hotel (que superó los dos años y medio).

La parte recurrente se limita a solicitar la estimación de esta partida en su integridad, porque entiende acreditado que la entidad demandante 'hizo entrega de un hotel nuevo, tardando solo dos años Carris en desgastarlo'. Evidentemente no es este un argumento impugnatorio mínimanente consistente. Con independencia de que existe un manifiesto desfase entre la superficie a que afecta la necesidad de pintura (la factura del 'Mera Chantada S. L.' incluye 4.421.70 metros cuadrados de paramentos verticales, en tanto que el 'informe técnico del estado general del inmueble' de 22 de octubre de 2013, de la entidad 'Testa Inmuebles en Renta', aportado por la demandada, solamente consigna 2.420 metros cuadrados), debe insistirse en que no se acredita que la necesidad de pintado se justificare por algo más que el uso cotidiano y ordinario del inmueble.

Y respecto a la valoración que hace la sentencia (que reduce la factura, por este concepto, a la suma de 2.000 euros), denuncia la parte recurrente que la resolución no recoge indicación alguna respecto a esa minoración. Sin embargo, la sentencia describe los desperfectos que consigna el acta notarial de 27 de septiembre de 2013: daños de pintura en techos de baño de habitaciones, arañazos y manchas en pared de pasillo de acceso a salón 'Lodeiro', humedades en techo de lobby de 2ª planta y rayazos y manchas en paredes de acceso a zona de frío. Y, con tal antecedente, en atención a los mínimos datos que la factura proporciona (la factura no contiene una descripción detallada, que permita una mayor aproximación valorativa), señala ponderadamente la cantidad a compensar, sin que incluso fuere censurable que la sentencia optare por no reconocer cantidad alguna ante la falta de elementos decisorios al respecto (que habría de aportar la demandada). En todo caso, claro es que en la suma reconocida, ha de entenderse ya computado el Impuesto sobre el Valor Añadido.

i) Factura de la entidad 'Valoriza Facilities' de fecha 24 de octubre de 2013 y por importe de 2.613,60 euros.

Se refiere a la partida 'Desmontaje de toda la cartelería exterior e interior (parking) del hotel'.

La sentencia incidía en el hecho de que la retirada de tales elementos, para acomodar el establecimiento a la nueva situación no corresponde al arrendatario. Y por ello tal importe no se incluye en la valoración de los informes periciales que aporta la demandada.

j) Factura de 'Valoriza Facilities' de fecha 28 de marzo de 2014, por importe de 40.205,58 euros y que se refiere a 'trabajos realizados en el edificio de referencia'.

i) Instalación de conducción ventilación secadora lavandería.

No existe la menor prueba de que nos hallemos ante un daño asacable al arrendatario. No se recoge en ninguno de los informes técnicos ni en el acta notarial. Y ni siquiera el recurso dice algo en relación con este extremo.

ii) Climatizadores.

La sentencia se refiere a los certificados emitidos el día anterior a la entrega de la posesión del inmueble, que constatan el correcto estado y funcionamiento de los equipos de climatización e instalación de baja tensión. Lo que excluye que los trabajos de revisión y reparación de climatizadores a que se refiere la factura pudieren imputarse a la actividad del arrendatario.

iii) Vidrios.

La parte recurrente insiste en el informe pericial emitido a su instancia.

El informe del arquitecto Sr. Maximo se remite al acta notarial de 27 de septiembre de 2013, trascribiendo algunas referencias de la misma relativas a la rotura de vidrios situados en el salón 'Lodeiro' y en la cafetería. Respecto al salón 'Lodeiro', reproduce: 'Cree que es debido a la instalación de las cortinas que concentran calor y por choque térmico estas se rompen' y 'esta rotura es por impacto'. Y en relación con la cafetería, remeda: '[la rotura]es debida a laproximidad de una estufa de gas y no a la presión del dintel superior'. Lo que ocurre, es que el perito oculta que tales manifestaciones no corresponden, como es lógico, al fedatario público, sino al Sr. Jose Augusto que acompañaba a la representante de 'Pazo de Congresos de Vigo S. A.' y que es ingeniero de la entidad 'Valoriza Facilities S. A. U.', al tiempo que encargado del mantenimiento del complejo y, por ello, con manifiesto interés en el resultado del litigio. Y, además, para aclarar el origen de la rotura de los vidrios el perito consulta a un supuesto fabricante de vidrios, cuyos conocimientos técnicos se ignoran, que no consta haya visitado personalmente las instalaciones y que, por supuesto, no ha comparecido al juicio. De igual modo, el informe del Sr. Maximo , reproduce, en cuanto a la valoración, la factura de la empresa 'Valoriza Facilities S. A. U.', factura que responde a un presupuesto que, sospechosamente, se confecciona después de que ya ha tomado posesión de la instalaciones hoteleras el nuevo arrendatario y se expide dos días antes de la propia factura, ello además que ni siquiera se corresponde con la valoración que en su momento presentó la entidad 'Testa Inmuebles en Renat' también a petición de 'Pazo de Congresos de Vigo S. A.' (el de 'Testa Inmuebles en Venta' de 22 de octubre de 2013 lo fija en 7.780 euros, en tanto que la factura de 'Valoriza Facilities S. A. U.' que viene a asumir el perito, se eleva a 16.659,39 euros).

Con tales antecedentes, las conclusiones de este informe pericial resultan inaceptables por escasamente fiables.

Inversamente, consta una comunicación de 'Carris Hoteles S. L.' de fecha 19 de diciembre de 2011, dirigida a 'Testa Inmuebles en Renta S. A.', en la que se ponen de manifiesto una serie de deficiencias detectadas en el inmueble, entre ellas la correspondiente a 'vidrios rotos', en la que se describe la rotura de cristales tipo 'Climalit' con cámara de aire en medio, pero sin ningún tipo de tratamiento para soportar elevadas temperaturas, añadiendo que las fisuras y posteriores roturas se produjeron por diferencias térmicas. Y, de acuerdo con este antecedente, el dictamen pericial de los arquitectos Sres. Heraclio y Lorenzo , vincula las deficiencias con un origen térmico y la inadecuada colocación y carga del dintel sobre el perfil de la cabecera del vidrio, así como coincidencia con galce o cuña inadecuados.

En definitiva se entiende y se estima correcta la motivación que contiene la sentencia acerca de las expresas razones que llevan al tribunal a conceder preferencia a un determinado dictamen.

5. Se denuncia, finalmente, la incorrecta aplicación de los intereses legales, invocando la doctrina delilliquidis non fit mora.

La sentencia del Tribunal Supremo de 15 de abril de 2005 , señala: 'Conviene recordar la jurisprudencia que ahora se reitera; dicen las sentencias de 13 de octubre de 1997 , 1 de abril de 1997 , 2 de abril de 1997 , 22 de octubre de 1997 y 8 de noviembre de 2000 : 'el brocardo in illiquidis non fit mora supone o indica, que para cuando la cantidad adeudada no sea liquida, es decir cuando para determinarla es preciso una contienda judicial, el abono de intereses solo procederá desde el instante procesal de firmeza de la sentencia que resuelve dicha contienda judicial. Y así se proclamaba en una antigua doctrina jurisprudencial plasmada en numerosas sentencias de esta Sala. Sin embargo a partir de la sentencia de 5 de abril de 1992 , recogida, asimismo, en la de 18 de febrero de 1994 , esta Sala ha atenuado y modificado el automatismo del expresado principio, cuando en la misma se dice que 'junto a la consideración de la condena de abono de intereses por las cantidades debidas como una indemnización o sanción que se impone el deudor moroso, precisamente por su conducta renuente en el pago que da lugar a la mora, cabe también concebir que si se pretende conceder al acreedor a quien se debe una cantidad, una protección judicial de sus derechos, no basta con entregar aquello que, en su día, se le adeudaba, sino también lo que, en el momento en que se le entrega, debe representar tal suma, y ello, no por tratarse de una deuda de valor, sino también y aunque no lo fuera, porque si las cosas, incluso fungibles y dinerarias, son susceptibles de producir frutos - léase frutos civiles o intereses - no parece justo que los produzcan en favor de quien debió entregarlas ya con anterioridad a su verdadero dueño, es decir, el acreedor'. Es más, sigue afirmando dicha sentencia que 'la completa satisfacción de los derechos del acreedor exige que se le abonen los intereses de tal suma, aunque fuere menos de la por él reclamada, desde el momento mismo en que se procedió a su exigencia judicial'. Doctrina, esta, mantenida, entre otras, por la sentencia de 21 de marzo de 1994 . Y ello es lógico, pues el no devengo de intereses a partir de la interpelación judicial de una cantidad adeudada y declarada así a través del proceso, aunque fuera inferior en su 'quantum' a la solicitada en la demanda iniciadora de una pretensión de reclamación de cantidad, podría configurar, incluso, una situación de enriquecimiento injusto, figura odiosa en relación a los principios de igualdad y seguridad jurídica, y que no precisa partir de un acto ilícito o de mala fe, sino simplemente del dato de obtener una ganancia indebida, lo que conseguiría el deudor moroso al que no se le obligara desde el momento mismo de ser requerido judicialmente a través de un proceso, a pagar los frutos civiles o intereses de una cantidad que esta obligado a pagar, sea cual sea el montante definitivo de la misma''.

En idéntico sentido, la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 2011 , precisa: 'También es cierto que el demandante reconvencional, ahora recurrente en casación, reclamó una cantidad superior a la que efectivamente le ha determinado la sentencia de instancia. Lo cual es intranscendente para la condena al pago de intereses, ya que el principio in iliquidis non fit mora no lo impide, pues la jurisprudencia, de años ha, entiende que la concesión de una cantidad inferior a la reclamada no impide la de intereses, siendo así que era una cantidad realmente debida, aun inferior a la reclamada, que sufre la depreciación monetaria que se intenta corregir con la aplicación de intereses. Hay que tener en cuenta, como dicen las sentencias de 6 de octubre de 2006 y 30 de enero de 2007 , la consideración de la preexistencia del crédito reclamado aunque su cuantificación final no coincida exactamente con la estimada por el demandante. Son, por otra parte, innumerables las sentencias que rechazan el automatismo del principio mencionado: sentencias de 9 de febrero de 2007 , 2 de julio de 2007 , 8 de noviembre de 2007 , 25 de marzo de 2008 e insisten en el canon de la razonabilidad en la oposición al pago, que no se da si se niega totalmente siendo así que se debía realmente una cantidad aunque fuera inferior a la reclamada, las sentencias de 16 de noviembre de 2007 , 5 de mayo de 2010 '.

Tal doctrina justifica el criterio de la sentencia de instancia en cuanto a la aplicación de intereses, máxime cuando tampoco no hay una diferencia sensible entre la suma que se reclamaba y la que concede la sentencia, pues frente a la suma de 80.666,66 euros, la sentencia ha reconocido la cantidad de 70.998,03 euros.

Además, debe precisarse que la cláusula Octava del contrato de arrendamiento de 3 de diciembre de 2009, señalaba: 'La arrendataria abonará a la arrendadora, en la fecha de inicio del devengo de la renta, la cantidad equivalente a dos mensualidades de la renta fija o mínima garantizada inicial, como fianza en metálico a que se refiere el art. 36. 1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 ' y que 'La mencionada fianza en metálico se liquidará a la finalización por cualquier causa del contrato de arrendamiento'.

El art. 36. 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone: 'El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución'. Pues bien, el precepto no se refiere a todo el importe de la fianza, sino al 'saldo que deba ser restituido', de modo que la recta exégesis de la norma, acogiendo el término 'saldo' en su acepción de cantidad que resulta tras una liquidación, lleva a entender que el devengo de interés se aplica, en todo caso, sobre la cantidad que en definitiva haya de ser restituida ('deba', dice la norma) al arrendatario, una vez que se haya producido la oportuna liquidación, a la finalización del contrato, como prevé el propio contrato en su cláusula Octava. Y en el presente caso, la cantidad que, en concepto de fianza, debía devolver el arrendador a la fecha de terminación del arrendamiento, era la que ahora se establece en la sentencia y sobre al que se aplica el interés.

SEGUNDO.-De conformidad con lo prevenido en el art. 398. 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394.

En atención a lo expuesto, en nombre del Rey y en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos confiere la Constitución Española,

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D.ª Gisela Álvarez Vázquez, en nombre y representación de la entidad 'Pazo de Congresos de Vigo S. A.' contra la sentencia de fecha trece de junio de dos mil dieciséis, dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Vigo , confirmamos la misma con imposición a la parte apelante de las costas procesales del recurso.

Se decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino legal.

Contra esta resolución cabrá recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, que habrá de interponerse ante este tribunal, en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de aquélla.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.