Encabezamiento
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6
CEUTA
SENTENCIA: 00097/2021
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6
CEUTA
SENTENCIA: 00097/2021
Modelo: N10250
C/PADILLA S/N. EDIFICIO CEUTA CENTER 2ª PLANTA
UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO
Teléfono:956510905 Fax:956514970
Correo electrónico:
Equipo/usuario: YMM
N.I.G.51001 41 1 2020 0000886
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000121 /2020
Juzgado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de CEUTA
Procedimiento de origen:JVB JUICIO VERBAL 0000145 /2020
Recurrente: EMPRESA MUNICIPAL DE LA VIVIENDA DE CEUTA SA (EMVICESA)
Procurador: JUAN CARLOS TERUEL LOPEZ
Abogado: MARIO GIL PACHECO
Recurrido: Jose Francisco
Procurador: LUISA SORAYA TORO VILCHEZ
Abogado: GUILLERMO MARTINEZ MIGUEL
SENTENCIA
PRESIDENTE:Ilmo. Sr. Fernando Tesón Martín.
MAGISTRADOS:Ilmos. Srs. doña Rosa María de Castro Martín y don Emilio José Martín Salinas.
PONENTE:Ilmo. Sr. don Emilio José Martín Salinas.
En Ceuta, a veintinueve de octubre de dos mil veintiuno.
La sección sexta de esta Audiencia Provincial, constituida por los magistrados más arriba señalados a los efectos del citado rollo de apelación, ha examinado sus actuaciones, dimanantes del recurso interpuesto por la Empresa Municipal de la Vivienda de Ceuta, S.A.frente a la sentencia que, condenándole a abonar las costas procesales, desestimó la demanda solicitando el desahucio de una vivienda que formuló contra Jose Francisco, con el objeto de que se revoque y se estime aquélla íntegramente.
La presente resolución se dicta, EN EL NOMBRE DE S.M. EL REY, teniendo en cuenta lo siguiente:
Antecedentes
PRIMERO.-Presentación de una demanda de juicio verbal. Peticiones formuladas en ella y alegaciones sustanciales en las que se apoyaron:El procurador Juan Carlos Teruel López presentó el día 27/04/2020 en representación de la Empresa Municipal de la Vivienda de Ceuta, S.A. una demanda de juicio verbal contra Jose Francisco. Solicitó en ella que se declarase extinguido el contrato de arrendamiento sobre la vivienda que se indicará a continuación y hubiere lugar a desahuciarlo de la misma. Alegó en apoyo de ello, en lo esencial, lo siguiente:
a) Era una sociedad de titularidad pública, cuyas acciones pertenecían por completo a la Ciudad Autónoma de Ceuta.
b) Era la propietaria de la vivienda sita en la Calle DIRECCION000 NUM000, piso NUM001, letra NUM002 (Promoción 45 VP) de Ceuta.
c) La vivienda antes indicada ' ...había sido adjudicada en régimen de alquiler a la demandada por EMVICESA en contrato privado de fecha 22 de Marzo de 2010...En la Cláusula Segunda se establece la duración del contrato (un año), así como las prórrogas obligatorias por plazos anuales hasta una duración mínima de cinco años...'.
d) ' ...Con fecha 14 de noviembre de 2019 se le envió comunicación a la parte demandada informando de la voluntad de EMVICESA de no renovar su contrato al término del mismo (20 de enero de 2020)...'.
e) Había dejado de pasar al cobro los recibos de alquiler desde la finalización del contrato de arrendamiento.
f) ' ...todas las gestiones extrajudiciales y amistosas realizadas tendentes al desalojo voluntario de la vivienda por la arrendataria una vez finalizado el contrato han resultado infructuosas...'.
SEGUNDO.-Contestación a la demanda oponiéndose a la misma. Alegaciones esenciales en las que se sustentó tal posición:La procuradora Luisa Soraya Toro Vílchez presentó un escrito el día 29/06/2020 en representación de Jose Francisco en el que contestó a la demanda y se opuso a ella alegando, en resumen, lo que sigue:
a) Estaba conforme con lo indicado en las letras a) y b) del antecedente de hecho previo.
b) El acuerdo de no renovar el contrato no se habría adoptado por el órgano que habría de decidirlo, que era el Consejo de Administración de la demandante, o, cuando menos, se habría hecho por quien no ostentaba tal competencia (su presidente) si es que se le deba tal valor a la comunicación acompañada con la demanda y rubricada por el mismo, en la que se afirmaba que esa era la voluntad de la sociedad municipal.
c) ' ...En efecto, el contrato se fijó con un plazo de un año, prorrogable hasta un mínimo de 5, y sin fijar un número máximo de prórrogas y ello por la razón de que el plazo máximo del contrato se hizo coincidir con el plazo de protección del inmueble, esto es, 25 años, cuestión sobre la que volveremos en los fundamentos de derecho de este escrito de contestación a la demanda.
Así, de esta forma, por Decreto del Sr. Consejero de fomento y Medio Ambiente, publicado en el Boletín Oficial de la Ciudad de 17 de abril de 2.012, cuya copia se adjunta como documento nº 2, se pone de manifiesto que el citado régimen de plazos se consideraba alterado, pasando de una renovación sucesiva e ilimitada a un plazo mínimo de vigencia igual al periodo que durase el régimen de protección del inmueble, momento en el que se procedería a su enajenación al arrendatario en los términos que señale la legislación vigente en ese instante. De esta forma, lo que era un contrato de arrendamiento anual, prorrogable año a año, pasa a considerarse un contrato de alquiler cuyo plazo de vigencia coincide con el de protección del edificio, periodo en el que actualmente nos encontramos.
En el mismo sentido se pronuncia el gerente de EMVICESA en comunicación escrita de 11 de abril de 2.012 que acompañamos como documento nº 3 y de esta forma entendemos que el contrato de arrendamiento está plenamente vigente sin posibilidad de acudir al régimen de prórrogas inicialmente pactado al haberse modificado el mismo con posterioridad por la Ciudad de Ceuta para hacerlo coincidir con el previsto en la normativa administrativa que le era de aplicación. Todo ello se informa a los vecinos 'para su total tranquilidad' (sic.)...'.
d) No se habría intentado comunicar la voluntad de no renovar el contrato con la antelación prevista en la ley de arrendamientos urbanos, prorrogándose automáticamente, más allá de que no se había recibido. ' ...Si observamos con detención el documento nº 4 de los que se acompañan al escrito de demanda comprobamos que además de la carta en cuestión se adjunta documentación del servicio de correos en la que no consta firma alguna que acredite que la misma haya sido debidamente entregada a mi mandante, lo que redunda en que en este caso no es que se haya incumplido el plazo de 'preaviso' legalmente exigible sino que ni siquiera se llegado a informar al arrendatario de forma fehaciente dicha decisión, por lo que a fecha 22 de enero Página 5 de 22 de 2.020, el contrato de arrendamiento quedó prorrogado automáticamente un año más de acuerdo con su cláusula segunda. En el citado documento de Correos se puede comprobar cómo la firma que se estampilla es del empleado, y posteriormente se consigna el nombre de mi mandante y una firma que desde este mismo instante negamos sea la suya. En la casilla correspondiente se dice que se notifica a ' Jose Francisco', si bien se observa una firma extraña, que además corresponde a alguien con 'DNI nº..., cuando al arrendador le consta que el DNI correcto de mi representado es el nº..., tal y como consta tanto en el contrato de arrendamiento como en el propio encabezado del escrito de demanda. De esta forma se desconoce qué persona, haciéndose pasar por Jose Francisco, pudo estampar su firma, si bien figura la identificación no conocida de un documento nacional de identidad que objetivamente es evidente no es el del destinatario. ...'.
e) ' ...Si la actora ha dejado de 'emitir y pasar al cobro los recibos' obedece a una voluntad unilateral, obligando a mi mandante a asumir los gastos de la correspondiente consignación judicial o notarial, pero en ningún caso esta forma de obrar puede tener consecuencia alguna sobre la extinción de los plazos contractuales y su régimen jurídico...'.
f) No había abandonado la vivienda porque el contrato aún seguía vigente.
g) La actuación de la demandante atentaba contra ' ...las más elementales reglas de la buena fe, actuando con abuso de derecho y fraude de ley, contrariando sus propios actos y vulnerando el principio de confianza legítima de los arrendatarios...' por lo siguiente:
g.1) El contrato de arrendamiento de vivienda que nos ocupa se había suscrito en un ' ...en un régimen de protección pública, con unos requisitos y condicionantes que cumplieron todos los arrendatarios...'.
g.2) ' ...Por Resolución de 21 de diciembre de 2.009 la Consejería de Hacienda de la Ciudad de Ceuta otorgó la calificación definitiva de viviendas protegidas de nueva construcción para alquiler a 25 años...'.
g.3) Esa ' ...inicial calificación fue alterada por razones de interés público mediante Resolución de 10 de octubre de 2.013, procediendo la modificación indicada, pasando de régimen de alquiler a régimen de venta...', la cual devino firme, sin que se llegara a producir la enajenación a pesar de que se le había comunicado incluso el precio individual.
g.4) ' ...Hasta el año 2.016 EMVICESA mantenía ante los inquilinos la firme voluntad de enajenación, les informaba de que estaban acometiendo los trámites necesarios, sabiendo hoy que todo era una treta perfectamente orquestada y que consistía en una técnica de dilación cuya única finalidad era expulsar de las viviendas a los actuales arrendatarios. Como decimos el 31 de octubre de 2.016 se notificaba a los inquilinos que 'EMVICESA está llevando a cabo las actuaciones necesarias para iniciar el proceso de venta' para lo que cita al interesado para comparecer en sus dependencias en el plazo de diez días y ser así debidamente informado de los 'términos y condiciones' de la anhelada futura enajenación. (Se acompaña como documento nº 8, carta del Gerente de EMVICESA en este sentido).
Incluso se llegó más lejos, ante la duda de si se podría enajenar la vivienda a aquellos arrendatarios que en el momento de la venta superaran el límite de 35 años de edad, se llegó a firmar propuesta por parte del Consejero de fomento de fecha 20 de septiembre para su completa eliminación para no 'limitar el acceso de los actuales arrendatarios a la compraventa'... Esta parte tiene entendido que la Comisión Informativa de Fomento aprobó la propuesta firmada por el Consejero de Fomento en sesión celebrada el día 13 de octubre de 2.016, si bien no disponemos del citado documento que debe estar en los archivos de la Ciudad de Ceuta...'.
g.5) Las expectativas de adquirir la vivienda se frustraron como consecuencia de la ' ...Resolución de la Sra. Consejera de Fomento de la Ciudad de Ceuta, de fecha 16 de agosto de 2.018...' en la que ' ...se procedió a alterar nuevamente el régimen de protección del inmueble, retornando a un sistema de alquiler y orillando el de venta, y con ello EMVICESA ya no tendría que depurar física y jurídicamente el bien, no tendrá que restituir las ayudas recibidas y no tendría que enajenar las viviendas a sus arrendatarios, consiguiendo enervar su derecho a la adquisición preferente...Esta resolución, nunca notificada oficinal y formalmente a los interesados fue conocida de forma casual por una de las inquilinas lo que motivó que se interpusiera recurso de reposición contra la misma, siendo presentado en el Registro general el día 23 de diciembre de 2.019, y que aún no se ha resuelto por el órgano competente pese haber transcurrido sobradamente los seis meses desde su interposición...'.
g.6) ' ...Ante el silencio administrativo de la Administración, los inquilinos del inmueble interponen recurso contencioso administrativo, que actualmente se tramita en el Juzgado de lo contencioso administrativo nº 2 de Ceuta, como procedimiento ordinario nº 122/2020 . En el seno de este procedimiento se ha solicitado como medida cautelar la suspensión del acto impugnado que a la fecha de elaborar este escrito aún está pendiente de resolución...'.
g.7) ' ...Finalmente, y tras consumar el cambio de régimen de protección de las viviendas y con ello exonerando a EMVICESA a llevar a cabo el proceso de enajenación que prometió de forma recurrente a los arrendatarios, se procede a la presentación sorpresiva de demandas de desahucio como las que nos ocupa, con la indisimulada pretensión de enervar el derecho de adquisición preferente que tendría el inquilino si se estimara el recurso contencioso administrativo interpuesto y con ello retornaran las viviendas de DIRECCION000 al régimen de protección pública por el sistema de venta...'.
TERCERO.-Desarrollo de la vista:Las partes ratificaron lo alegado con ocasión de su demanda y contestación a la misma. No se les dio la palabra para fijar los hechos controvertidos ni para impugnar los documentos aportados de contrario, mostrándose pasivas ante ello, declarándose visto para sentencia tras admitirse la prueba documental propuesta.
CUARTO.-Sentencia de primera instancia:El día 28/09/2020 se dictó una sentencia en la que se desestimó la demanda y se condenó a la demandante a abonar las costas procesales. Dicha decisión se fundó en lo relativo al fondo del asunto en lo siguiente:
'...FALTA DE ADOPCION DEL ACUERDO POR EL ORGANO COMPETENTE.
Como motivo de oposición a la demanda planteada por EMVICESA dice la demandada que no existe por EMVICESA acuerdo alguno en el que se decida no prorrogar el contrato de arrendamiento alegando 'entre líneas' una falta de legitimación activa de EMVICESA, al no estar autorizada a tomar la decisión de desalojar a los inquilinos de la Calle DIRECCION000. A tales efectos, merece especial atención el documento 4 de los incorporados junto a la demanda que no es otra cosa que una simple comunicación de una decisión previa del presidente del Consejo de Administración de EMVICESA que debía haberse adoptado por el órgano competente de dicha sociedad municipal, algo que no se ha producido sin que puedan desvirtuar la falta de documentación los acuerdos de la Asamblea de la Ciudad aportados a raíz de la contestación y ello porque analizados todos los documentos citados esta juzgadora no observa que se haya tomado la decisión de no proceder a la renovación de los contratos de la promoción de DIRECCION000 de Ceuta por el órgano competente de EMVICESA. En el Acuerdo de 23.08.2019 se propone por el Consejo de Administración de EMVICESA la adopción de delegar 'en el Presidente todas las facultades del mismo, a excepción de la referida a la autorización de toda clase de contratos' pero no se observa en los acuerdos posteriores que la voluntad de la arrendadora (EMVICESA) sea la de no renovar los arrendamientos de la Calle de DIRECCION000, por haberse tomado por el órgano al que estatutariamente le corresponde adoptar tal decisión. Por lo anterior estimamos, al ser apreciable de oficio, falta de legitimación activa de EMVICESA, sin entrar en el fondo del asunto...'.
QUINTO.-Recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia:El procurador Juan Carlos Teruel López interpuso el día 02/11/2020 en representación de la Empresa Municipal de la Vivienda de Ceuta, S.A. un recurso de apelación contra la sentencia anteriormente indicada, en el que solicitó que se revocara y se estimara la demanda. Alegó en apoyo de ello, en síntesis, lo siguiente:
a) No podía sostenerse que no hubiera acuerdo de no renovación por el órgano competente, sino que se había acreditado que tal decisión se había adoptado por su Consejo de Administración, que era al que le correspondía, remitiendo la carta a los inquilinos su presidente como representante del mismo.
b) La duración del contrato era la pactada, no la de 25 años que se esgrimía por el demandado, no pudiendo confundirse viviendas de protección oficial con viviendas protegidas. ' ... Mientras que las viviendas de protección oficial se deben a lo dispuesto en el Decreto 2114/1968, de 24 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas de Protección Oficial y otras disposiciones que hagan referencias a ellas como es el caso la DA 1ª.8ª de la LAU; las viviendas protegidas como las de DIRECCION000, se deben al Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo del Plan 2002-2005.
En concreto, la calificación de las viviendas de DIRECCION000 (documento nº 4 de la contestación a la demanda) es la de 'viviendas protegidas de nueva construcción para alquiler a 25 años' en base -según el propio decreto de calificación definitiva -al Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, y el Real Decreto 1721/2004, de 23 de julio que lo modifica...'.
c) Tratándose de un ' arrendamiento para jóvenes', se confundía la protección de la vivienda con la de los inquilinos, sin que pudiera entenderse que su juventud durase 25 años, sino que habría de dejarse paso a otras personas que ahora tuvieran tal condición.
d) No era racional mantener los arrendamientos por 25 años ni se extraía ello del contrato con toda claridad.
e) ' ... Puede haberse hecho gestiones para intentar la venta de las viviendas, puede haberse anunciado una licitación en la que se respete a los inquilinos en arrendamiento 25 años (BOCCE de 17 abril de 2012 aportado como documento nº dos en la contestación a la demanda, que no viene sino a confirmar que ese arrendamiento inicial por 25 años no existía y que los inquilinos a sabiendas de dicha circunstancia presionaron para conseguirlo ante una posible venta del solar por parte de la Ciudad), puede haberse cambiado la calificación de la vivienda en arrendamiento para venta (documento nº 7 de la contestación a la demanda) y revocarse dicho cambio (documento nº 10 de la contestación a la demanda)... puede haberse hecho un sinfín de trámites pero ninguno de ellos desemboca en el derecho que los inquilinos se atribuyen; sino que todos ellos se han hecho dentro de las competencias y derechos que cualquier propietario tiene sobre su inmueble, sin que una negociación de venta lo obligue a vender y sin que esté obligado a permitir a un tercero a permanecer en su inmueble más tiempo del que le ley le obliga, en este caso, el artículo 9 de la LAU...'.
SEXTO.-Posición de la parte contraria frente al recurso de apelación con proposición de prueba:La procuradora Luisa Soraya Toro Vílchez presentó un escrito el día 18/11/2020 en representación de Jose Francisco en el que se opuso al recurso de apelación alegando, en extracto, lo siguiente:
a) Este Tribunal debía resolver la apelación teniendo en cuenta todas las alegaciones realizadas al contestar la demanda, aunque la sentencia de primera instancia no las hubiera abordado.
b) Frente a lo alegando de contrario, se había acreditado que la decisión de no renovar los contratos no se había adoptado por el órgano competente, dado que no se llegó a someter a votación acuerdo alguno en ese sentido por el Consejo de Administración.
b) No se discutía el régimen en sí de la vivienda, sino que su posicionamiento sobre que el arrendamiento finalizaba el 16/12/2034 se fundaba en la propia documentación emitida por la demandante, que hacía coincidir el período del mismo con el de protección del inmueble, llegándose a exigirse que un eventual nuevo propietario lo respetase.
c) Aun cuando se tuviera como tal acuerdo el de 27/01/2020, no se había realizado el preaviso en el plazo de 4 meses, que era el que se había asumido por la propia demandante con su actuación previa.
d) No se había acreditado, al margen de lo anterior, que se le hubiera notificado fehacientemente el preaviso por lo expuesto en la contestación a la demanda. '...No tiene justificación sencilla que sin asegurarse de que el arrendatario haya recibido el preceptivo preaviso se acuda a los Tribunales de Justicia, máxime cuando nos encontramos ante una sociedad pública, plena de recursos de todo tipo, y que con la completa información telefónica y personal que tiene de cada uno de los arrendatarios podría haberlos citado telefónicamente en las dependencias de EMVICESA y haber procedido a la notificación individual que procediese, o, de manera más formal, haber procedido a un requerimiento notarial comprobado que no ha existido ninguna dificultad para la localización de los interesados por cuanto todas las demandas han sido notificadas sin dificultad a los inquilinos de las viviendas que cada uno ocupa...'.
e) Tras frustrarse la venta de las viviendas no se quería asumir, contradictoriamente, lo que se pretendía imponer a quien las adquiriera.
f) No eran de aplicación las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que si sólo hacía referencias a las viviendas de protección oficial y no a todas las de protección pública era por ser las primeras la única categoría existente en el momento de redactarse, sin que tuviera sentido que unas y otras tuvieran una regulación diferente. Conforme a ello, el ' ...arrendamiento de viviendas públicas, cualquier que sea el régimen de protección al que se sometan...' se regirán por sus normas administrativas concretas.
h) Se remitió a lo expuesto en la contestación sobre que la actuación de la demandante contra ' ...las más elementales reglas de la buena fe, actuando con abuso de derecho y fraude de ley, contrariando sus propios actos y vulnerando el principio de confianza legítima de los arrendatarios...', añadiendo sólo que el juzgado de lo contencioso administrativo nº 2 de Ceuta había dictado un auto el día 02/10/2020 en el que se adoptó la medida cautelar de suspensión del decreto de la Ciudad Autónoma de Ceuta que modificaba el régimen de protección de la vivienda.
Con el escrito de oposición se aportó una copia del auto antes referido, el cual se admitió por este Tribunal mediante un auto dictado el día 10/02/2021, sin que fuera impugnado de contrario.
Fundamentos
PRIMERO.-Sentencia desestimatoria de una demanda de desahucio de vivienda por expiración del plazo recurrida en apelación. Existencia del contrato de arrendamiento base de la misma:Como se ha expuesto con más detalle en los antecedentes de hecho de la presente resolución, la Empresa Municipal de la Vivienda de Ceuta, S.A. ejercitó lo que, utilizando como base el artículo 1.569 del Código Civil y usándose una terminología clásica, podría denominarse una ' acción de desahucio', dado que se vino a solicitar que se condenara al demandado a entregarle un inmueble de su titularidad fundándose en la expiración del plazo de uso atribuido al mismo en virtud de un contrato de arrendamiento. Desestimada en la sentencia de primera instancia, la demandante ha formulado contra la misma un recurso de apelación con el objeto de que se revoque y se estime en su integridad. Como premisa básica para que pudiera accederse a ello tendríamos que encontrarnos ante un negocio jurídico del tipo indicado. A este respecto, aunque, como se ha indicado en el antecedente tercero, no se concedió a las partes la palabra en la vista para que se pronunciasen sobre los hechos que consideraban controvertidos, como impone el artículo 443.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, resulta evidente por lo que alegaron en la primera y segunda instancia que la hoy recurrente convino con el demandado, a grandes rasgos, que éste usaría un inmueble propiedad de aquélla como su hogar por un tiempo determinado a cambio de una cantidad de dinero periódica, como se documentó por escrito el día 22/03/2010. Partiendo de ello nos encontramos, tal como calificaron los contendientes y se extrae de los artículos 1.254, 1.542 y 1.543 del Código Civil y el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, frente a un contrato de arrendamiento urbano para uso de vivienda.
SEGUNDO.-Incorrecta apreciación de una inexistencia de voluntad por parte de los órganos competentes de la demandante de poner término al contrato de arrendamiento:Tal como se ha indicado en los antecedentes de hecho segundo y sexto, el demandado mantuvo en la contestación a la demanda e insistió al oponerse al recurso de apelación que el acuerdo de no renovar el contrato no se habría adoptado por el órgano que habría de decidirlo, que era el Consejo de Administración de la demandante, o, cuando más, se habría hecho por quien no ostentaba tal competencia (su presidente) si es que se le podía dar tal valor a la comunicación acompañada con la demanda y rubricada por el mismo, en la que se afirmaba que esa era la voluntad de la sociedad municipal. En la sentencia recurrida se le dio la razón a ese respecto, como se ha indicado con más detalle en el antecedente cuarto. No puede estarse de acuerdo con ello, como ha mantenido este Tribunal en casos similares, por las siguientes razones:
a) Tal como se extrae de los artículos 25 a 27 de los estatutos societarios de la demandante, respecto de cuyo contenido no existe tampoco controversia alguna entre las partes, corresponde a su Consejo de Administración, en principio, decidir sobre el mantenimiento del contrato de arrendamiento antes indicado o manifestar su voluntad de poner término al mismo, así como ejercitar las acciones correspondientes derivadas de ello.
b) Según el artículo 13 de los estatutos de la demandante, su Junta General, órgano supremo de la misma, está constituido por el Pleno de la Asamblea de la Ciudad Autónoma de Ceuta. Como es igualmente incontrovertido, esta última, en su reunión de 30/07/2019, acordó por mayoría absoluta '... Tomar las medidas oportunas, para que antes de que finalice el año, la Promoción de DIRECCION000 cumpla con su finalidad, la de facilitar el acceso a la vivienda a nuestros jóvenes...'.
c) No se delegó en el presidente del Consejo de Administración la facultad de decidir por sí mismo sobre las cuestiones antes indicadas en la sesión ordinaria de dicho órgano que también es incontrovertido que se celebró el día 23/08/2019, al igual que el contenido de la misma, según consta en el acta en el que se documentó y que fue aportada. Ahora bien, en ella se reflejó cómo sus miembros, partiendo del acuerdo del pleno antes referido y basándose en él, asumen que se estaban haciendo las gestiones necesarias para dar cumplimiento a aquél y poner fin a la relación jurídica con determinados arrendatarios y que por su presidente se empezarían a remitir las comunicaciones a los mismos en fechas próximas.
d) A mayor abundamiento de lo expuesto en la letra anterior, en la sesión del Consejo de Administración de la demandada de 27/01/2020 se redunda más en ello, acordándose, como también es incontrovertido, el ejercicio de acciones legales contra determinados inquilinos de la edificación en la que se encuentra la vivienda que nos ocupa para que desalojaren los inmuebles tras remitírseles una comunicación fechada el 14/11/2019, que es a la que se refirió la demanda, en la que les informaba de su voluntad de no prorrogar el contrato y que no habían atendido.
TERCERO.-Deber de comunicar la voluntad de no continuar con el arrendamiento. Plazo en el que debía efectuarse:A fin de que los arrendatarios puedan organizar su proyecto de vida de forma adecuada, buscando un nuevo inmueble en el que habitar, el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aplicable en este caso con independencia de la naturaleza de la vivienda que nos ocupa, establece el deber de los arrendadores de comunicarles ' ...su voluntad de no...' renovar el contrato con una antelación determinada, prorrogándose obligatoriamente en caso contrario. En la contestación a la demanda y en la oposición al recurso de apelación el demandado incidió en que, más allá del plazo de duración del contrato de arrendamiento y de si efectivamente pudiera entenderse que se le hiciera saber ello, sobre lo que se ahondará más adelante, dicho lapso temporal habría de ser de 4 meses. No puede estarse de acuerdo con tal argumento. Sólo tenía que ser de 30 días. Así se establecía en el momento en el que se celebró el negocio jurídico y a lo que exigía atender la disposición transitoria primera del Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que fue el que lo amplió hasta 4 meses, tal como ha entendido también este Tribunal en otros casos similares al que nos ocupa.
CUARTO.-Comunicación tempestiva de la voluntad de no continuar con el contrato de arrendamiento en el presente caso:Como se argumentó también en la contestación a la demanda y en la oposición al recurso de apelación, el demandado sostuvo que no podía entenderse correctamente efectuada la comunicación de la voluntad de no renovar el contrato, dado que no constaba su recepción por el mismo, en lo que no se adentró la resolución recurrida. Se trata de un argumento con el que no puede coincidirse. El artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no exige una determinada forma de comunicación, aunque por su propia finalidad, sí que deba ser recibida por su destinatario. Ahora bien, atentaría contra las exigencias más elementales de la buena fe a la que exige atender el artículo 7 del Código Civil si se prorrogase el contrato debido a que esa falta de conocimiento efectivo se deba a la propia actuación obstativa del destinatario o por cualquier otra razón imputable al mismo. En el caso que nos ocupa es aportó con la demanda una carta remitida mediante correo certificado haciendo saber la demandante su voluntad de que no continuara el arrendamiento a partir del 20/01/2020, fecha en la que entendía que se extinguía el mismo por razón del tiempo. En el mismo documento se indica que se intentó entregar sin éxito el día 28/11/2019 a las 19:41 horas y que se entregó a una persona identificada como ' ... Jose Francisco...' en la vivienda objeto del procedimiento, recogiéndose un número de documento nacional de identidad y una firma atribuida a esa persona. No se impugnó en cuanto a su autenticidad en la vista. Ello acredita conforme con los artículos 319 y 326 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la entrega a una persona que dijo llamarse así y tener ese documento nacional de identidad en dicho inmueble en tal fecha. Frente a esto, lo que ha venido sosteniendo el demandado desde su contestación a la misma ha sido que se desconocía quién pudiera ser ese sujeto que se hacía pasar por él y que refirió un documento nacional de identidad que no era el suyo. No obstante, cumplía la arrendadora con alegar y acreditar que realizó los actos que de ordinario habrían de lograr que la información llegara al arrendatario y a este último oponer las razones por las que ello no hubiera tenido lugar, así como acreditarlo en virtud del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se partió de una especie de conjura, orquestada por no se sabe quién, para suplantarlo no se sabe tampoco en qué circunstancias ni con qué finalidad, que hacen que las consecuencias del vacío probatorio al respecto deben recaer sobre el mismo, puesto que ninguna actividad acreditativa se practicó en tal sentido. Debe entenderse, por lo tanto, que se desplegaron todos los efectos de una notificación tempestiva al tener lugar la entrega de esa misiva con 30 días de antelación incluso a la fecha que con más o menos acierto en función de la de celebración del contrato se indicó en ella que se entendía extinguido el mismo.
QUINTO.-Duración del contrato de arrendamiento durante 25 años:Para determinar si procede el desahucio solicitado por la propietaria del inmueble en este caso debe determinarse, finalmente, cuál es el período que el contrato de arrendamiento permitía su uso por el arrendatario. Gran parte de los argumentos esgrimidos por las partes, como se ha reflejado en los antecedentes de hecho de la presente resolución, giraron en torno a ello. La demandante sostiene que era de 1 año en principio, prorrogable anualmente de manera forzosa hasta los 5 años conforme con el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. El demandado, por su parte, que era de 25 años. Son varios los aspectos que tienen que ser tomados en consideración al respecto:
a) Normativa aplicable en general al contrato en materia de duración del arrendamiento. Ausencia de entrada en juego del artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos : La recurrente ha tratado de sostener que resulta de aplicación exclusiva en materia de plazo de duración del contrato de arrendamiento que celebró con el demandado lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos. No le asiste la razón en ello, como ha tenido ocasión de analizar ya este Tribunal en varias sentencias relativas a viviendas ubicadas en la misma edificación y en idénticas circunstancias a la que nos ocupa, por lo siguiente:
a.1) La disposición adicional primera, número 8, de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece lo siguiente:
'El arrendamiento de viviendas de protección oficial de promoción pública se regirá por las normas particulares de éstas respecto del plazo de duración del contrato, las variaciones de la renta, los límites de repercusión de cantidades por reparación de daños y mejoras, y lo previsto respecto del derecho de cesión y subrogación en el arrendamiento, y en lo no regulado por ellas por las de la presente ley, que se aplicará íntegramente cuando el arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones particulares.
La excepción no alcanzará a las cuestiones de competencia y procedimiento en las que se estará por entero a lo dispuesto en la presente ley'.
a.2) La recurrente sostiene que no cabe remisión a normativa alguna ajena a la Ley de Arrendamientos Urbanos en materia de duración del contrato, puesto que el inmueble usado por el demandado no tiene la condición formal de vivienda de protección oficial, como es indiscutido igualmente entre las partes, sino de ' vivienda protegida de nueva construcción para alquiler a 25 años'. El argumento no puede compartirse. La disposición adicional se aplica a todas las viviendas de protección pública o protegidas sin más, sea cual sea la forma en la que se hiciera y su denominación, aludiendo sólo a las 'protección oficial', no como una categoría concreta y excluyente, sino de manera genérica como a todas a las que se dispensa el mismo trato y que han ido proliferando a lo largo de los años desde que dicho cuerpo legal vio la luz y que presentan un régimen muy diverso en las diferentes comunidades autónomas. En realidad, lo único que hace dicha norma es plasmar algo tan elemental como que la posible concurrencia de diversos cuerpos legales habrá de resolverse por el principio de especialidad, de manera que la regulación específica de carácter administrativo habrá de prevalecer sobre la general de arrendamientos de viviendas, sobre todo cuando las disposiciones de esta última, en tanto que favorezcan a los arrendatarios, no tienen un carácter esencialmente imperativo.
b) Interpretación que debe realizarse del contrato de arrendamiento en materia de duración del mismo: Más allá del marco normativo que hubiese de regular el contrato de arrendamiento celebrado y, por lo tanto, su duración, limitada siempre en cuanto a los plazos mínimos con carácter supletorio conforme a lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos en virtud de su disposición adicional primera, número 8, lo verdaderamente importante en este caso es qué se pactó al respecto. Así lo ha tomado en consideración este Tribunal en los diferentes casos similares que ya ha tenido ocasión de examinar. Sobre esta cuestión debe tenerse en cuenta lo que sigue:
b.1) El artículo 1.281 del Código Civil, primero de sus preceptos destinados a regular la interpretación de los contratos, establece que ' Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas.
Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas'.
b.2) Concordando con el precepto antes citado, el artículo 1.282 del Código Civil establece, por su parte, que ' Para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato' y su artículo 1.289.parr.2º añade que 'Si las dudas de cuya resolución se trata en este artículo recayesen sobre el objeto principal del contrato, de suerte que no pueda venirse en conocimiento de cuál fue la intención o voluntad de los contratantes, el contrato será nulo'. Estos tres preceptos ponen de relieve que el legislador opta por un criterio subjetivo de interpretación de los contratos. Conforme al mismo, la finalidad de dicha actividad es la búsqueda de la intención común de los contratantes, si es que la hubo realmente. No obstante, parte de la base de que lo que es claro coincidirá normalmente con ella. Este es el sentido que debe atribuirse al artículo 1.281 citado.
b.3) La literalidad de las estipulaciones que es incontrovertido que se alcanzaron entre las partes parece atribuir la razón a la recurrente, dado que se pactó que ' ...La vivienda se arrienda por el plazo de 1 año. El presente contrato entrará en vigor el día 22/01/2010 y, de conformidad con el artículo cuarto de la Ley 29/1.994 de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos , su vigencia se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años...'. Frente a ello, recogido en lo que parece más bien un modelo adaptado al caso concreto, nos encontramos con tres hechos que contradicen la claridad de lo aparentemente convenido:
1º.-Como acto anterior al contrato, en el decreto del Consejero de Hacienda de la Ciudad Autónoma de Ceuta de fecha 16/12/2009 se aprobó la '...calificación definitiva...' de las viviendas entre las que se encuentra la que nos ocupa como '... protegidas de nueva construcción para alquiler a 25 años...', como también es claramente incontrovertido entre las partes. Los términos empleados apuntan, no a que se dispensase una protección de 25 años, sino a que los arrendamientos habrían de durar dicho lapso temporal.
2º.-En el decreto de 13/04/2012 del Consejero de Fomento y Medio Ambiente de la Ciudad Autónoma de Ceuta (datado por los demandados el 17/04/2012, que es su fecha de publicación en el boletín de la misma) se recogió en sus antecedentes hecho, como también es incontrovertido entre las partes, tras explicar cómo se había aprobado un expediente de enajenación de la totalidad de le edificación y terminaba el plazo para las licitaciones el 18/04/2012, lo siguiente:
'...En el transcurso de este tiempo se han mantenido conversaciones entre los responsables de Vivienda de la Ciudad y los vecinos de la promoción de las 45 viviendas protegidas en la parcela NUM003 del PR DIRECCION000, en régimen de alquiler, ya que éstos últimos entendían no tener salvaguardados sus derechos a seguir disfrutando de sus alquileres en caso de que la promoción pasara a manos de un nuevo titular, mediante la enajenación prevista. Estas conversaciones han finalizado con el siguiente acuerdo entre ambas partes:
1°.- Redacción de un nuevo Decreto del Excmo. Sr. Consejero de Fomento y Medio Ambiente dejando sin efecto la licitación en curso.
2°.- Iniciar una nueva licitación para llevar a cabo la citada enajenación, introduciendo en el Pliego de Cláusulas administrativas Particulares una nueva cláusula en la cual quede recogido que 'el nuevo propietario del inmueble tendrá la obligación de mantener a los adjudicatarios originales en régimen de arrendamiento durante los años que dura la protección del inmueble, estando los mismos obligados a ofrecerle la venta a dichos adjudicatarios de forma preferente, siempre que éstos cumplan los requisitos establecidos en la ley y en el Plan de Vivienda'...' ante lo cual se dispuso , en efecto, dejar sin efecto '...la licitación en curso...' e '... Iniciar una nueva licitación para llevar a cabo la citada enajenación, introduciendo en el Pliego de Cláusulas administrativas Particulares una nueva cláusula en la cual quede recogido que ' el nuevo propietario del inmueble tendrá la obligación de mantener a los adjudicatarios originales en régimen de arrendamiento durante los años que dura la protección del inmueble, estando los mismos obligados a ofrecerle la venta a dichos adjudicatarios de forma preferente, siempre que éstos cumplan los requisitos establecidos en la ley y en el Plan de Vivienda vigente en el momento...'.
3º.-Como también es incontrovertido, el Gerente de la demandante remitió a los arrendatarios en la edificación una comunicación, fechada el 11/04/2012, en la que les indicaba lo siguiente:
'...Con referencia a la próxima enajenación del edificio de 45 Viviendas del que Vd. es adjudicatario, y cuyo contrato de alquiler se encuentra suscrito con esta Empresa Municipal...ponemos en su conocimiento que se mantendrán las mismas condiciones pactadas e incluidas en cada una de las cláusulas del referido contrato, siendo de obligatorio cumplimiento por parte de la empresa o persona física que resulte adjudicataria del inmueble. Así como la obligación una vez transcurridos los años fijados por la Ley de ofrecer la venta de dichas viviendas a los inquilinos y siempre por el precio que se establezca en el Plan de Viviendas en vigor en ese momento.
Todo ello se le comunica para su total tranquilidad...'.
A tenor de lo expuesto, tanto de los actos anteriores como posteriores de la demandante y de la propia Administración que, como es también indiscutido, ostenta la titularidad de la misma y la utiliza, como empresa municipal que es, como instrumento para cumplir sus fines, se extrae que la verdadera voluntad de los contratantes pasaba por convenir los arrendamientos por un plazo de 25 años. Si ello fue absurdo, como se apunta en el recurso, u obedeció a otras razones ocultas, más o menos turbias, es irrelevante o por completo ajeno a este procedimiento. Esto determinaría de por sí la desestimación de la demanda y, por lo tanto, también del recurso, en tanto que, al margen de otras razones, cuando se interpuso aquélla no había transcurrido aún dicho lapso temporal.
SEXTO.-Aplicación de la doctrina de los actos propios:Al margen de a lo que, según en el fundamento de derecho anterior, se extendía la duración del arrendamiento, existe otra razón que, en cualquier caso, impondría desestimar igualmente la demanda aunque no se llegara a la conclusión de que la verdadera voluntad inicial de las partes fuera que se prolongase durante 25 años. Ello encontraría razón de ser en la propia conducta de la demandante, como se alegó por el demandado, que habría conculcado la buena fe a la que exige atender con carácter general el artículo 7.1 del Código Civil y, particularmente en el tracto negocial, su artículo 1.258, entrando en juego la doctrina de los actos propios, como también ha tomado en consideración este Tribunal en los supuestos similares al que nos ocupa que ya ha examinado. Conforme a la misma, según lo acertadamente postulado por el Tribunal Supremo en sentencias como las ya antiguas de 20/02/1997, 22/10/2002 o 09/04/2007, no cabría que ' ...una persona contradiga con su conducta posterior una actuación anterior de claro significado, susceptible de generar la confianza en quienes con ella se relacionan...'. Ello se produciría ante comportamientos '...solemnes, precisos, claros, determinantes y perfectamente delimitados...', que '...vinculan y configuran inalterablemente la situación jurídica...' o, al menos, '...causan estado definiendo inalterablemente la situación jurídica de su autor...'. Dicho de otro modo, se requeriría la presencia de '...actos inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin duda alguna una determinada situación jurídica afectante...' a de quien emanan, por lo que no tienen tal virtualidad los que sean fruto de un error, la ignorancia o de la mera tolerancia. No nos encontraríamos ante ninguno de estos tres últimos casos, sino ante una claro posicionamiento de la demandante sobre cuál habría de ser el destino de las relaciones jurídicas entre las partes como consecuencia del contrato de arrendamiento cuando el 11/04/2012 trasmite a los arrendatarios '...para su mayor tranquilidad...' lo que dos días después se dispuso por el Consejero de Fomento y Medio Ambiente de la Ciudad Autónoma de Ceuta y que supondría asumir, en todo caso, con vocación de futuro, que la duración de aquél se extendería los 25 años de la protección, si es que no se considerase sin más que ello no era otra cosa que reconocer que esa era la intención inicial de ambas partes al celebrarse el negocio jurídico, como ya se ha analizado.
SÉPTIMO.-Costas procesales de la primera instancia:A tenor de lo expuesto en los fundamentos de derecho anteriores tiene que confirmarse la decisión adoptada en la sentencia recurrida sobre las costas procesales de la primera instancia. No concurren serias razones de hecho o de derecho que justifiquen un pronunciamiento diferente conforme con los artículos 394.1 y 397 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
OCTAVO.-Costas procesales del recurso de apelación:Al proceder desestimar el recurso de apelación tiene que condenarse a la apelante a abonar las costas procesales que se hubieran podido generar como consecuencia del mismo conforme con los artículos 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Lo expuesto en el fundamento de derecho anterior sobre la inexistencia de serias dudas de hecho o de derecho es extensible a las mismas.
Vistos los preceptos legales citados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación, procede resolver lo siguiente:
Fallo
1) Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por el procurador Juan Carlos Teruel López en representación de la Empresa Municipal de la Vivienda de Ceuta, S.A. contra la sentencia que, condenándole a abonar las costas procesales, desestimó la demanda que formuló contra Jose Francisco.
2) Condenamos a Empresa Municipal de la Vivienda de Ceuta, S.A. a abonar las costas procesales que se hubieran podido generar con su recurso de apelación.
Esta sentencia no es firme, pudiendo interponerse contra la misma mediante la presentación de un escrito a tal fin en el plazo de 20 días desde el siguiente a su notificación un recurso de casación, que habrá de fundarse en la existencia de un interés casacional en su resolución, sólo o conjuntamente con otro extraordinario por infracción procesal.
Así lo resuelven los magistrados indicados en el encabezamiento de esta resolución, cuyas firmas constan a continuación.
PUBLICACIÓN:Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado ponente, estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha. Doy fe.
La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutelar o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.
Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.
