Sentencia Civil Nº 98/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 316/2008 de 20 de Febrero de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 316/2008-C

JUICIO ORDINARIO Nº 1051/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 41 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 98

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª.ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

Dª.Mª ANGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veinte de Febrero de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 1051/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 41 de Barcelona, a instancia de D. Antonio contra D. Everardo ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 11 de Enero de 2008, por el Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por Don Antonio , representado por la Procuradora Sra. Suñé, fenre a Don Everardo , representado por el Procurador Sr. Badia, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda sita en c/ DIRECCION000 NUM000 - NUM001 , NUM002 - NUM003 . de Barcelona suscrito y vigente entre los litigantes por incumplimiento imputable al arrendatario, condenándose al demandado a dejar dicha vivienda libre, vacua y expedita a disposición del actor en legal plazo, con apercibimiento de lanzamiento en caso contrario, e imponiendo al demandado las costas causadas".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso mediante escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día DIEZ DE FEBRERO DE DOS MIL NUEVE.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- Se insta la resolución y consiguiente desahucio por incumplimiento contractual, respecto del contrato de arrendamiento de 29.4.2004 sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 NUM000 - NUM001 , NUM002 , NUM003 de Barcelona; a dicha pretensión se opuso el demandado alegando (a) excepción de falta de acción, al no concurrir la causa de resolución alegada; (b) falta de litisconsorcio pasivo necesario (respecto del arrendatario original que además estaba dedicado a una actividad comercial, y cuyo contrato no se resolvió, de forma que no se ha variado el destino de la vivienda arrendada), a cuya excepción renunció el demandado en la audiencia previa.

La sentencia de instancia partiendo de que se insta la resolución del contrato original aunque subjetivamente novado, manteniéndose el resto de condiciones de aquél, considera que al no existir prueba alguna de que el arrendatario original desarrollase actividad profesional o comercial alguna en la vivienda, y estar ésta excluida expresamente en el contrato, estima la demanda, resolviendo el contrato por incumplimiento imputable al arrendatario con expresa imposición de las costas al demandado. Frente a dicha resolución se alza éste, reiterando la excepción de "falta de acción" por no concurrir la causa de resolución alegada (variación del objeto inicialmente pactado), e implícitamente, parece reiterar la falta de litisconsorcio pasivo necesario, a cuya excepción renunció en la instancia y que no puede formar parte de este debate, aunque insiste en que - por percibir "dos" dentas, del demandado y del arrendatario original - el actor conocía que el demandado era un autónomo dedicado a la informática, insistiendo en el pacto verbal y que su actividad es compatible con el objeto del contrato (vivienda como objeto primordial, ex art. 2.1 LAU ), pernoctando en la misma y donde tiene todas sus ropas y enseres, sin que, por razones de su actividad, tenga empleados. Prácticamente, pues, queda el debate planteado en los mismos términos que en la instancia, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio.

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La existencia de un contrato inicial de arrendamiento, concertado entre D. Antonio (actor/propietario/arrendador) y D. Luis Pedro (arrendatario), de 29.4.2004, entre cuyas clúsulas está la 2ª conforme a la cual de que "se alquila exclusivamente, para el destino a vivienda permanente del arrendatario, no pudiendo instalar en él comercio, industria, ni siquiera manual, ni oficina o despacho profesional" (f. 15 y ss). 2) En mayo 2006 el referido arrendatario se vio obligado a abandonar la referida vivienda, a fin de asistir a su madre por enfermedad de la misma, en el domicilio de ésta; dicho arrendatario comunicó al arrendador el interés que su compañero de piso D. Everardo y su pareja Dª Ángela . (a quienes ofreció una habitación, compartiendo la vivienda durante unos meses) se subrogasen en dicho arrendamiento, lo que se aceptó por el arrendador, suscribiéndose un nuevo contrato, autodenominado "Contrato de arrendamiento de vivienda" (f. 19 y ss), con la misma fecha que el anterior y con idénticas condiciones y obligaciones (f. En relación con la testifical del arrendatario original). 3) En 31.7.2006, el nuevo arrendatario propuso al arrendador que, al haber instalado con su pareja su negocio profesional (creación y diseño de páginas web, elaboración de book fotográficos, incluso de contenido erótico, f. 31 y ss), el precio del alquiler constase en dos recibos, uno por la vivienda y otro como local de negocio, con un porcentaje del 50% cada uno, y con una nueva cláusula en el contrato reflejando dicha circunstancia, que redactó el arrendatario en una tarjeta de presentación de la referida empresa (f. 25), propuesta que no fue aceptada por el actor. Consta que el alta de la declaración censal del demandado, en la referida actividad, y en la vivienda arrendada fue en 7.2.2005 (apareciendo pues como domicilio fiscal y profesional), es decir, anterior a la novación subjetiva, sin que en el contrato se hiciera referencia alguna a dicha circunstancia, manteniéndose por el contrario la referida cláusula prohibitiva de cualquier actividad distinta al uso como vivienda (f. 97 y ss) y sin que exista ningún otro domicilio afecto a la referida actividad; no consta que el arrendador conociera dicha circunstancia (por contra el Sr. Luis Pedro manifestó que al concertarse el "nuevo" contrato, el demandado no ejercía ninguna actividad). 4) La renta de agosto se abonó mediante domiciliación bancaria, en una c/c designada al efecto, si bien, mediante dos ingresos diferenciados, uno de 485'50 ? y otro de 398'11 ?, faltando la suma de 87'39 ? (f. 27 y ss). 5) Ante esta forma de pago y ante el negocio instalado, el arrendador reiteró su oposición; y en 31.8.2006 remitió al arrendatario, vía burofax, comunicación manifestando su voluntad de resolver el contrato por el cumplimiento de las obligaciones del contrato, en concreto el impago de la totalidad de la renta de agosto y el uso indebido de la vivienda (f. 44 y ss); a lo que se opuso el demandado, partiendo de la regularidad en el pago, comunicando la existencia de un depósito por una mensualidad, así como que el arrendador conocía las actividades profesionales del arrendatario aceptándolas en presencia del anterior arrendatario, interesando la entrega del recibo del mes de agosto, la cédula de habitabilidad, la reparación de la calefacción y una indemnización de 30.000 ? por la resolución unilateral (f. 48 y ss). 6) En 7.9.2000, el demandado ingresó en la referida cuenta, la citada cantidad pendiente de agosto y toda la de septiembre. 7) El demandada formuló demanda de conciliación frente al actor (autos 774/2006 del Juzgado de 1ª Instancia 57 de Barcelona), a fin de que se reconociese que existió un pacto verbal autorizando al aquí demandado a domiciliar y ejercer su actividad como industrial autónomo en la vivienda arrendada que, no obstante los requerimientos al respecto, no se ha formalizado por escrito, que se aviniese a autorizar el ejercicio de su actividad en dicho domicilio, continuando como vivienda del arrendatario, y que el recibo debe formalizarse, según el referido pacto, en un 50% como vivienda y otro 50% como despacho con el correspondiente IVA (f. 54 y ss); en el acto de conciliación, el actor alegó el contenido de la cláusula 3ª del contrato así como que nunca se había autorizado el ejercicio de la actividad profesional, y que no lo consentía (f. 59). 8) La demanda se formuló en 13.12.2006. 9) Por contra - respecto del debate efectivamente planteado por el demandado - éste manifestó en el interrogatorio, que se limita a vivir en el piso sin desarrollar actividad profesional alguna, coincidiendo con la testifical del arrendatario original, en el sentido de que el demandado ni trabajaba en la vivienda ni se reunía con clintes, ni realizaba actividad profesional alguna; y no consta la más mínima actividad probatoria de que el arrendador autorizase el ejercicio de la actividad antedicha.

TERCERO.- La legitimación activa para el ejercicio de la acción resolutoria, se deduce de los arts. 249 y 250 LEC : "..dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca ...urbana" , lo que nos da una amplia legitimación que se concreta en la titularidad de un derecho sobre la finca que autorice a disfrutarla (dueño, usufructuario, o cualquier otro análogo, titular registral, poseedor real, heredero en beneficio de la herencia, cualquier comunero -desde la STS 21.4.1904 hasta, entre otras muchas, las de 9.2.1991, 22.5.1993, 18.3.1994 - administradores, herencia yacente, comprador, adjudicatario en procedimiento judicial o extrajudicial, subarrendador frente a subarrendatario...); como ya se ha dicho, puede ser el administrador del arrendador si figura como parte contractual (STS 14.6.1991, 10.4.1995, 10.6.1995 : no se le puede negar legitimación cuando se le ha reconocido contractualmente o extrajudicialmente, así, con el abono de la renta o la aceptación de recibos), máxime cuando el pleito sobre resolución del contrato de arrendamiento no es un juicio de propiedad, dado que se ejercita un derecho personal derivado del contrato que le dio vida; la pasiva, la ostenta el arrendatario en general : ex contractu y quien de él traiga causa (subrogado, cesionario...); de existir varios se configura un litisconsorcio pasivo necesario por lo que todos han de ser demandados, así como en situaciones de crisis matrimonial o de parejas de hecho estables (cuya situación viene regulada en el art. 15 LAU ) pero no en supuestos de "unidad familiar" ("cotitularidad arrendaticia" a efectos de subrogación). Consecuentemente, concurre manifiestamente en el presente caso legitimación, activa y pasiva, para el ejercicio de la acción y para soportarla (arrendador y arrendatario), en base a las cláusulas del contrato cuya resolución se insta, y de conformidad con lo establecido en el art. 27 LAU en relación con el 1124 CC.

CUARTO.- En la LAU 94, se establecen dos supuestos generales de resolución el art. 27 para vivienda y el art. 35 uso distinto, y uno de extinción contractual, en el art. 28 ; pero existen otros dispersos (así, indirectamente losarts. 13, 14, 16,...o el 7 de la LPH). La modificación más importante es la introducción en el texto legal de la aplicación directa del art. 1124 CC , a través del art. 27.1 LAU (con lo que resulta deaplicación toda la doctrina sobre la resolución contractual, y los requisitos de dicho precepto), resultando asimismo de aplicación el art. 1556 CC ("Si el arrendador o arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los arts. anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios o solo esto último, dejando el contrato subsistente"). Respecto de la resolución contractual ex art. 1124CC , la acción resolutoria viene configurada como una medida (desvincularse o poner fin a la relación) que la ley concede a las partes de la relación obligatoria (que ha cumplido) como protección de su interés, como consecuencia del incumplimiento en que incide la otra parte, con la posibilidad (a manera de sanción al incumplidor) del resarcimiento de los daños. Dicha facultad (más que "condición") se entiende implícita (tácita o sobreentendida) en las obligaciones recíprocas, con fundamento en la equidad contractual y entronque con el deber de fidelidad y acatamiento a la palabra dada (pacta sunt servanda).. Y son sus presupuestos (SSTS. 21.3.1986, 28.2.1989, 27.11.1992, 21.3.1994 17.11.1995, 16.5.1996, 16.11.1998 ): 1 ) La existencia de una relación obligatoria sinalagmática (obligaciones recíprocas, excluyéndose en las obligaciones incorporadas a un contrato unilateral), en la que el cumplimiento ha de ir referido a la obligación principal u objeto principal (no a los deberes accesorios o complementarios, así. STS 4.10.1983, 23.1.1996, 6.10.1997 ). 2) La exigibilidad de las obligaciones puestas en juego, al no estar sujetas a condición o término. 3) Ha de existir un incumplimiento "resolutorio": grave, sustancial, sobre los elementos esenciales del contrato; inicialmente identificado como una "voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de lo convenido" (lo que supone un factor etiológico subjetivo, que impone una valoración del comportamiento del demandado que ha de llevar las notas de deliberación y rebeldía, así las SSTS. 5 y 9.7.1941, 12.4.1945, 27.2.1989 ,...) hasta identificarlo, abandonándose el marcado matiz subjetivista, no exigido por el precepto (y que sería tanto como exigir el dolo, dicen las SSTS. 18.11.1983, 24.2.1990, 18.3.1991 ,...), con "un hecho obstativo que, de modo absoluto, definitivo e irreformable impida el cumplimiento", con lo que se abarcan no solo las conductas dolosas, sino también las negligentes derivadas de tal hecho obstativo, es decir incumplimiento culposo unido a la imposibilidad posterior, absoluta y definitiva de la prestación o a la imposibilidad de alcanzar el fin del contrato (así las STS 23.11.1964 ) llegándose a declarar que basta la frustración de las legítimas aspiraciones de los contratantes y el fin normal del contrato o la finalidad económica-jurídica, o el fin objetivo, (SSTS. 27.10.1981, 7.3.1983, 13.11.1985, 1.12.1989, 2.7.1992, 10.6.1996, 8.11.1997, 4.12.1998 ), a salvo los supuestos de imposibilidad sobrevenida "fortuita", que pertenecen al campo de la teoría de los riesgos (arts. 1156 en relación con los arts. 1182 y 1184, y 1452 para la compraventa). Dicho incumplimiento puede ser incluso "parcial" (STS. 24.4.1951 ), o simplemente "defectuoso" pero relevante (STS. 23.11.1964 ) e incluso "tardio" si el término era esencial, si se frustra la finalidad perseguida (SSTS 30.3.1992 ).. 4) La legitimación para ejercitar la facultad resolutoria, corresponde en exclusiva a la parte perjudicada por el incumplimiento, que ha cumplido aquello que le incumbía, a no ser que el incumplimiento del "incumplidor" sea consecuencia del incumplimiento anterior de la otra parte (SSTS. 5.6.1981, 22.10.1985, 3.2.1989, 20.6.1990, 20.11.1991, 3.12.1992, 15.11.1993, 9.5.1994, 27.12.1995, 26.1.1996, 15.7.1999 )

La prueba de las causas del incumplimiento corresponde al que las alega, debiendo interpretarse restrictivamente, en aras al mantenimiento del vínculo contractual (por todas la STS. 18.11.1994 ).

La resolución determina la extinción de la relación obligatoria, con efecto retroactivo, volviéndose al estado jurídico preexistente (así, SSTS. 20.6.1980, 23.10.1995 ,...aunque, por regla general, ello no se aplica cuando la resolución afecta a relaciones obligatorias duraderas, que, total o parcialmente se encontraban ya consumadas, como por ej., el suministro, en cuyos casos el vínculo se extingue con efectos "ex nunc", es decir, produciendo solo efectos liquidatorios de la situación existente al tiempo de la resolución contractual, a no ser que el correspectivo no se haya producido, así la STS. 10.7.1998 ), surgiendo específicos deberes de liquidación y de restitución (in natura, si es posible, con sus frutos e intereses; en otro caso, a través del equivalente pecuniario); ello, con independencia de la indemnización de daños y perjuicios.

Pero es que, al margen de ello, se establecen, en dicho precepto de la LAU, causas de resolución concretas, similares a las del art. 114 TRLAU 64 , y, entre ellas la " e) cuando la vivienda permanezca deshabitada o deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el art. 7 (era la no ocupación o no uso, ahora sin el plazo de 6 meses en el curso de un año, lo cual significa establecer un plazo razonable para entenderla desocupada, aunque el período de cierre no parece contar, sino que haya perdido la condición de vivienda permanente del arrendatario o de las personas que allí residen en virtud de lo dispuesto en el art. 2 y 7 LAU ; o la transformación de la vivienda en local)

QUINTO.- De los referidas hechos básicos resulta, inequívocamente, la concurrencia de la causa resolutoria, a pesar de las diversas posturas del demandado (a veces contradictorias), antes, durante y después del desarrollo del procedimiento en la instancia, y el manifiesto incumplimiento de la cláusula contractual: a) En mayo 2006 el demandado se "subroga" en el arrendamiento oroginal del 2004, con las condiciones del contrato original; al concertarse ese "nuevo" contrato, el demandado no ejercía ninguna actividad, a pesar de la manifestación del demandado de que el arrendador conocía las actividades profesionales del arrendatario aceptándolas en presencia del anterior arrendatario, que éste niega en el juicio (ni ejercía, ni, por ello, el arrendador podía conocer y, menos, consentir). b) En 31.7.2006, el nuevo arrendatario propuso al arrendador que, al haber instalado con su pareja su negocio profesional, el precio del alquiler constase en dos recibos, uno por la vivienda y otro como local de negocio, con un porcentaje del 50% cada uno, y con una nueva cláusula en el contrato reflejando dicha circunstancia, que redactó el arrendatario en una tarjeta de presentación de la referida empresa (f. 25), propuesta que no fue aceptada por el actor. c) No obstante los términos del contrato, y sin la voluntad del actor, el demandado se había de alta de la declaración censal, en la referida actividad, y en la vivienda arrendada en 7.2.2005 (apareciendo pues como domicilio fiscal y profesional), es decir, anterior a la novación subjetiva, sin que en el contrato se hiciera referencia alguna a dicha circunstancia, manteniéndose por el contrario la referida cláusula prohibitiva de cualquier actividad distinta al uso como vivienda (f. 97 y ss) y sin que exista ningún otro domicilio afecto a la referida actividad; no consta que el arrendador conociera dicha circunstancia (por contra el Sr. Luis Pedro manifestó que al concertarse el "nuevo" contrato, el demandado no ejercía ninguna actividad), y - según se ha expuesto - al proponerlo, el actor se opone. d) no obstante dicho voluntad contraria, el demandado, de hecho, pretende imponer el ejercicio de la actividad en la vivienda, no obstante la cláusula prohibitiva y la voluntad contraria del actor, mediante el pago de la renta de agosto en dos ingresos diferenciados, uno de 485'50 ? y otro de 398'11 ?, faltando - respecto de ese mes - la suma de 87'39 ? (f. 27 y ss), ante lo cual, el arrendador reiteró su oposición; y en 31.8.2006 remitió al arrendatario, vía burofax, comunicación manifestando su voluntad de resolver el contrato por el cumplimiento de las obligaciones del contrato, en concreto el impago de la totalidad de la renta de agosto y el uso indebido de la vivienda. e) el demandado insiste en su interés de que se reconociese que existió un pacto verbal autorizandole a domiciliar y ejercer su actividad como industrial autónomo en la vivienda arrendada así como que se aviniese a autorizar el ejercicio de su actividad en dicho domicilio, continuando como vivienda del arrendatario, y que el recibo debía formalizarse, según el referido pacto, en un 50% como vivienda y otro 50% como despacho con el correspondiente IVA (demanda de conciliación frente al actor, autos 774/2006 del Juzgado de 1ª Instancia 57 de Barcelona), y el actor alegó el contenido de la cláusula 3ª del contrato así como que nunca se había autorizado el ejercicio de la actividad profesional, y que no lo consentía. f) el demandado, cambia su postura en el interrogatorio, en el sentido de que se limita a vivir en el piso sin desarrollar actividad profesional alguna, para después mantener que, siendo así, ello el compatible con el ejercicio de la referida actividad, sin que suponga el incumplimiento de la cláusula prohibitiva. g) es palmario que la cláusula prohibitiva ha permanecido intanta, confirmándose por la voluntad del arrendador, sin que exista la más mínima prueba sobre pacto verbal en contra. h) Y toda esa actuación es manifiestamente contraria a la asunción de las condiciones del contrato, pues si el arrendatario quería desarrollar la actividad en la vivienda, debió hacerlo constar expresamente en el contrato.

SEXTO.- Consecuentemente, con desestimación del recurso procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por D. Everardo contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.