Sentencia Civil Nº 98/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 563/2014 de 05 de Marzo de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Novena

C/ Ferraz, 41 , 914933935 - 28008

Tfno.: 914933935

37007740

N.I.G.:28.080.00.2-2013/0003273

Recurso de Apelación 563/2014 BL

O. Judicial Origen:Juzgado Mixto nº 01 de Majadahonda

Autos de Procedimiento Ordinario 332/2013

APELANTE:D./Dña. Isidora

PROCURADOR D./Dña. JAIME SAN FRUTOS MARTIN

APELADO:D./Dña. Santiaga

PROCURADOR D./Dña. ANTONIO PALMA VILLALON

SENTENCIA NÚMERO:

RECURSO DE APELACIÓN Nº 563/2014

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA

D. JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO

Dª. BEATRIZ PATIÑO ALVES

En Madrid, a cinco de marzo de dos mil quince.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de Juicio Ordinario nº 332/2013, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Majadahonda , a los que ha correspondido el Rollo de apelación nº 563/2014, en los que aparecen como partes: de una, como demandante y hoy apelada-impugnante DÑA. Santiaga , representada por el Procurador D. Antonio de Palma Villalón; y, de otra, como demandada y hoy apelante DÑA. Isidora , representada por el Procurador D. Jaime San Frutos Martín; sobre reclamación rentas, penalización perjuicios arrendamiento.

SIENDO MAGISTRADO PONENTE EL ILMO. SR. D. JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida

Primero.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Majadahonda en fecha cuatro de abril de dos mil trece, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Fallo: Que se estima en parte la demanda presentada por Dña. Santiaga contra Dña. Isidora y debo condenar y condeno a la demandada a pagar la cantidad de 7.322,16 euros más los intereses derivados del art. 1108 del CC desde la fecha de la demanda hasta la fecha de la presente sentencia, en que corresponde el pago de los intereses previstos en el articulo 575 LEC , sin expreso pronunciamiento en costas'.

Segundo.- Notificada la mencionada sentencia y previos los trámites oportunos, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandada Dª. Isidora del que se dio traslado a la contraparte quien se opuso al mismo formulando impugnación, elevándose posteriormente las actuaciones a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones.

Tercero.- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo, que tuvo lugar el día cuatro de marzo del año en curso.

Cuarto.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero .- No se aceptan los Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada.

Segundo .- Las partes celebraron contrato de arrendamiento de local de negocio de fecha 1 de octubre de 2007, siendo la actora arrendadora y arrendataria la demandada. En él se pactó una duración de cinco años, hasta el 30 de septiembre de 2012, pero se prorrogaría por períodos anuales si ninguna de las partes lo denunciaba con una antelación mínima de tres meses a su terminación (cláusula 2.1 del contrato). En la cláusula 2.2 se preveía que la arrendataria podía desistir unilateralmente del contrato con un preaviso de tres meses de antelación a la fecha de desalojo; la falta de notificación con esa antelación dará derecho a la arrendadora a una indemnización equivalente a cinco mensualidades de renta.

En la demanda se reclamaba, una vez extinguido el contrato, la cantidad de 14.581,44 euros, que se desglosaba en 8.011,44 euros por rentas de julio de 2012 a diciembre de 2012 (descontando los 630 euros cobrados); 7.650 euros de penalización por demora en la entrega del local, a razón de 150 euros diarios, desde el 31.12.2012 al 20.02.2013; y 2.520 euros por los perjuicios ocasionados, computando una cantidad equivalente a la renta mensual (1.512 euros) por enero de 2013 y por los primeros veinte días de febrero de 2013. De lo reclamado se descuenta la fianza arrendaticia (3.600 euros).

La sentencia de instancia estimó en parte la demanda. Condenó a la demandada al pago de 7.322,16 euros, que corresponden: 3.645,36 euros a rentas de julio a septiembre de 2012; y 7.276,80 euros a cinco meses de renta por haber incumplido la arrendataria el plazo de preaviso para su desistimiento unilateral (cláusula 2.2 del contrato), si bien con el descuento de la fianza de 3.600 euros esta última partida quedaba en 3.676,80 euros.

Ambas partes han apelado la sentencia.

Tercero .- La arrendataria demandada comunicó a la arrendadora, primero mediante correo electrónico de 5 de septiembre de 2012 y después mediante fax el 24 de septiembre siguiente, que el 30 de septiembre de 2012 finalizaba el contrato de arrendamiento y que en esa fecha procedería a su desalojo y pondría a disposición de la arrendadora las llaves del local.

Ambas partes han estado de acuerdo en que dicha comunicación fue un desistimiento unilateral de la arrendataria de los previstos en la cláusula 2.2 del contrato de arrendamiento, luego la comunicación marcaba el inicio del plazo de preaviso de tres meses. Con ello, finalizaba el contrato de arrendamiento el 31 de diciembre de 2012. El recurso de la arrendataria Dª Isidora incurre en el error de sostener que el contrato finalizó el 30 de septiembre de 2012, ya que olvida que era necesario un preaviso de tres meses, no pudiendo por ello quedar desvinculada del contrato en el mismo mes en que comunica el desistimiento unilateral (septiembre de 2012), sino a los tres meses del mismo (31 de diciembre de 2012).

El juzgador de instancia interpretó que la arrendataria no había cumplido el plazo de preaviso de tres meses para el desistimiento unilateral, y por ello la condenó a pagar una indemnización equivalente a la renta de cinco meses en aplicación del último inciso de la cláusula contractual 2.2. Pero se trata de una decisión equivocada, ya que la parte arrendadora (demandante) aceptó que esa comunicación de desistimiento unilateral de septiembre de 2012 se interpretase como el inicio del plazo de preaviso de tres meses, como se expone en la demanda, luego es claro que no puede tener derecho a esa indemnización por haber aceptado que hubo preaviso (cláusula 2.2). En este aspecto ha de estimarse el recurso de Dª Isidora .

No puede aceptarse, sin embargo, como sostiene la arrendataria apelante, que la sentencia incurra en ninguna clase de incongruencia.

1) No hay incongruencia omisiva por no fijar la fecha hasta la que estuvo vigente el contrato de arrendamiento. De la sentencia se desprende que el juzgador de instancia lo consideró vigente hasta el 30 de septiembre de 2012, de ahí que condene al pago de rentas hasta esa fecha.

2) Y no hay incongruencia extra petitaporque la condena se base en la estipulación contractual 2.2 (incumplimiento del preaviso para el desistimiento unilateral), mientras que la arrendadora actora se basaba en la cláusula 2.4 del contrato, dado que el juzgador es libre de calificar jurídicamente el supuesto de la forma que estime conveniente. Así lo ha hecho al considerar que el derecho a la indemnización equivalente a cinco meses de renta derivaba de no haber cumplido la arrendataria el preaviso para el desistimiento unilateral, sin ser aplicable la penalidad en que se basaba la actora.

Cuarto .- En cuanto al recurso de la arrendadora Dª Santiaga , el primer motivo alega error en la valoración de la prueba por atribuir la sentencia a la comunicación de la arrendataria de 24 de septiembre de 2012 el carácter de denuncia unilateral del contrato de arrendamiento. Es contradictorio el enunciado del motivo con su desarrollo y con lo alegado en la demanda: como se dijo, ambas partes aceptaron que esa comunicación de la arrendataria era un desistimiento unilateral, luego no se entiende que ahora la arrendadora pretenda sostener lo contrario. Lo que sí es cierto es que ese desistimiento -como ya se ha dicho- no producía efectos inmediatos, la extinción del contrato el 30 de septiembre de 2012, sino que era el inicio del preaviso de tres meses, extinguiéndose el contrato el 31 de diciembre de 2012.

Consecuencia de lo anterior, es de aplicación la cláusula contractual 2.2 del contrato, viniendo obligada la arrendataria a pagar la renta hasta el 31 de diciembre de 2012. Y no es de aplicación la cláusula 2.4 con la penalización e indemnización que prevé, ya que no estamos en el supuesto que regula la misma de vencimiento del plazo contractual ni de resolución anticipada a instancia del arrendador a que se refiere el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . De ahí que la fecha en que efectivamente devolviese el local la arrendataria a la arrendadora no puede tener las consecuencias que esta pretende, pues aun de haber existido retraso el mismo no podría tener las consecuencias que prevé una cláusula que regula supuestos distintos al del desistimiento unilateral. Al margen de ello, y con el carácter de a mayor abundamiento, se confirma en este concreto aspecto la valoración probatoria de la sentencia de instancia, que descarta que sea relevante que la efectiva entrega de llaves del local se produjera el 20 de febrero de 2013 cuando consta que ya desde el 30 de septiembre de 2012 la arrendataria desalojó el local arrendado; que así lo supo la arrendadora, quien dirigió el burofax de 8 de octubre de 2012 al nuevo local que ocupaba Dª Isidora ; y que en estos meses ya hizo la sra. Santiaga gestiones para volver a arrendar el local a otra persona, incluso sirviéndose de la ayuda de la sra. Isidora , lo que indica bien a las claras que esta última no retuvo indebidamente la posesión del local en perjuicio de la arrendadora.

Quinto .- Conforme a lo expuesto, ha de estimarse parcialmente el recurso de la arrendataria demandada Dª Isidora y desestimarse el de la arrendadora demandante Dª Santiaga . La primera vendrá obligada a pagar, no solo las rentas de julio a septiembre de 2012 que indica la sentencia de instancia (3.645,36 euros), sino también las de octubre, noviembre y diciembre de 2012 (4.366,08 euros). Ambas partidas suman 8.011,44 euros. De esta cantidad se descuentan los 3.600 euros entregados como fianza arrendaticia, ascendiendo así la condena de la demandada a 4.411,44 euros, cantidad que devengará el interés legal desde la fecha de presentación de la demanda, incrementado en dos puntos desde la fecha de la sentencia de primera instancia, dado que esta incluso concedía cantidad superior ( artículo 576.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Sexto .- No procede hacer imposición de las costas causadas por el recurso de Dª Isidora , al estimarse el mismo en parte ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Procede imponer a Dª Santiaga las costas causadas por su recurso ( artículos 398.1 y 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Estimamos en parte el recurso de apelación presentado por Dª Isidora contra la sentencia dictada con fecha cuatro de abril de dos mil trece por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Majadahonda , revocando la misma y acordando en su lugar:

1º. Estimar parcialmente la demanda presentada por Dª Santiaga contra Dª Isidora , condenando a esta a que pague a la actora la cantidad de CUATRO MIL CUATROCIENTOS ONCE EUROS CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (4.411,44 €), más el interés legal desde la fecha de presentación de la demanda, que se incrementará en dos puntos desde la fecha de la sentencia de primera instancia. Confirmando el pronunciamiento sobre costas.

2º. No hacer imposición de las costas causadas por este recurso, con devolución al recurrente del depósito constituido de conformidad con el punto 8º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por Dª Santiaga , con imposición a la apelante de las costas causadas por el mismo.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación conforme al artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , a interponer ante este Tribunal dentro del plazo de veinte días.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación literal al rollo de Sala del que dimana, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.