Sentencia CIVIL Nº 98/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 1047/2015 de 02 de Marzo de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 1047/2015 2ª

JUICIO VERBAL NÚM. 273/2015

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 6 VILANOVA I LA GELTRÚ

S E N T E N C I A N ú m. 98

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ

En la ciudad de Barcelona, a dos de marzo de dos mil diecisiete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal, número 273/2015 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 6 Vilanova i la Geltrú, a instancia de Juan Antonio contra Victoriano , Coral y Jesús Ángel , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 13 de febrero de 2015 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada, es del tenor literal siguiente:

'FALLO:ESTIMAR PARCIALMENTE LA DEMANDA PRESENTADA POR LA REPRESENTACIÓN PROCESAL DE D. Juan Antonio . EN SU VIRTUD, DECLARANDO RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SUSCRITO EL 1-5-12, CONDENO A DÑA. Coral , D. Jesús Ángel Y DÑA. Victoriano AL ABONO DE 168,88 EUROS.

NO SE HACE PRONUNCIAMIENTO ALGUNO SOBRE LAS COSTAS PROCESALES DEVENGADAS DURANTE LA TRAMITACIÓN DE ESTE PROCEDIMIENTO.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 22 de febrero de 2017.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO.-Apela el arrendador demandante Sr. Juan Antonio el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia desestimatorio de su pretensión de condena de los arrendatarios demandados Sr. Victoriano , Sra. Coral , y Sr. Jesús Ángel al pago de la indemnización solicitada en la demanda, por el desistimiento unilateral y anticipado, por los arrendatarios demandados, del contrato de arrendamiento, de 1 de mayo de 2012, de la vivienda unifamiliar en C/ DIRECCION000 nº NUM000 , URBANIZACIÓN000 , de Sitges, solicitando el apelante la condena de los demandados al pago de la indemnización reclamada por este concepto en la demanda.

Centrado así el único motivo de la apelación, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, que el contrato de arrendamiento (doc 1 de la demanda), se concertó por el plazo de cinco años, a partir del 1 de mayo de 2012, de modo que la expiración de la duración pactada debía producirse el 1 de mayo de 2017; que los demandados, por medio del burofax de 18 de noviembre de 2014 (doc 2 de la demanda), comunicaron al demandante su intención de cesar en el arrendamiento el 18 de enero de 2005; y que los demandados devolvieron la posesión al arrendador, en enero de 2015, habiendo sido condenados en la primera instancia al pago de las rentas devengadas hasta enero de 2015, en pronunciamiento que no ha sido impugnado por ninguna de las partes.

Por lo que, producida la resolución unilateral y anticipada del contrato de arrendamiento, es lo cierto que, pudiendo fundarse la resolución del contrato únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990 ), y sin que sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992 ), es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990 , 16 de abril de 1991 ,y 25 de noviembre de 1992 ), que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte ( Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990 ), hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.

Por el contrario, es doctrina comúnmente admitida que el desistimiento unilateral, anticipado, e injustificado de los contratos, como es la facultad de desistimiento ad nutum, o por su sola voluntad, del comitente, previsto en el artículo 1594 del Código Civil para el arrendamiento de obra, constituye una derogación excepcional de la regla de inmutabilidad unilateral de los contratos que, con carácter general, se establece en el artículo 1256 del Código Civil ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 2001;RJA 3449/2001 ), y únicamente para los contratos intuitu personae, siendo doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de enero de 1996 , 14 de febrero de 1997 , y 17 de mayo de 1999 ; RJA 319/1996 , 1418/1997 , y 4046/1999 ), la que permite la denuncia unilateral, siempre que no implique abuso de derecho, no dándose éste cuando no se traspasan los límites de la equidad y la buena fe, aunque la revocabilidad de los contratos por la sola voluntad de uno de los contratantes, debe entenderse sin perjuicio de las consecuencias de todo orden, singularmente indemnizatorias, que pueden acompañar a la actuación de la parte que decidiera la resolución del vínculo, habiéndose reconocido las consecuencias indemnizatorias en los supuestos en que se pacta la necesidad de un preaviso y se prescinde del mismo, o si la resolución unilateral se ha hecho sin justa causa o con abuso de derecho.

En este caso, no ha sido alegado ningún incumplimiento imputable a la parte arrendadora que autorice a la parte arrendataria para el ejercicio de la facultad de resolución unilateral, anticipada, e injustificada del contrato de arrendamiento, no habiendo tampoco norma alguna, o pacto contractual, que autorice a la arrendataria al desistimiento del contrato.

En relación con los arrendamientos urbanos, el artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , establecía la obligación del arrendatario, sea de vivienda o de local de negocio, de pagar la renta durante el plazo estipulado en el contrato, de modo que, si antes de su terminación lo desalojara, debía indemnizar igualmente al arrendador con una cantidad equivalente a la renta que correspondiera al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.

Aunque los rigurosos términos del indicado precepto habían sido objeto de una interpretación correctora por parte de la doctrina ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de junio de 1993 , 25 de enero de 1996 , 23 de mayo de 2001 , y 15 de julio de 2002 ; RJA 4835/1993 , 318/1996 , 6472/2001 , 6048/2002 ), en el sentido de que la indemnización en cuestión había de entenderse limitada al tiempo en que el inmueble, tras su desalojo por el arrendatario hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría un enriquecimiento injusto para el arrendador de haber procedido al arrendamiento a un tercero.

En la actualidad, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción anterior a la reforma introducida por la Ley 4/2013, no contiene un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1964, y únicamente en el artículo 11 admite la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato en los arrendamientos de duración pactada superior a los cinco años, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años, mediante el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses, pudiendo las partes pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, dando lugar a la parte proporcional de la indemnización los períodos de tiempo inferiores al año.

Por el contrario, no existe norma alguna que admita el desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos de duración pactada no superior a los cinco años, no siendo aplicable analógicamente la norma del artículo 11, referida a los contratos de duración pactada superior a los cinco años, a los contratos de duración inferior, limitándose en este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004(RJA 2710/2004 ), a admitir la aplicación analógica del artículo 11, dentro del Título II de la Ley 29/1994 , De los arrendamientos de vivienda, a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, regulados en el Título III, siempre partiendo de una duración pactada superior a los cinco años.

Por lo que, en los contratos de duración pactada hasta cinco años, en caso de desistimiento unilateral y anticipado del arrendatario, el arrendador ( Sentencia nº 341/2013, de 5 de junio, Sección Decimotercera Audiencia Provincial de Barcelona ) puede optar: a) por exigir el cumplimiento (por ej. no aceptar las llaves; aunque la mera aceptación de las llaves por el arrendador no implica aceptar la resolución unilateral y la renuncia a la indemnización de daños y perjuicios, así la STS. 1019/2007 de 10 de octubre ), exigiendo el pago mensual de la renta hasta la finalización del plazo pactado; o b) por la resolución del contrato; en ambos casos con indemnización de los perjuicios real y efectivamente causados, correspondiendo al arrendador la carga de alegar y probar la existencia, alcance y valoración de los perjuicios cuya indemnización solicita, salvo que haya sido pactada una cláusula penal, cuya finalidad, según el artículo 1152 del Código Civil , es la de sustituir la indemnización de daños en caso de falta de cumplimiento, facilitando su liquidación, mediante la fijación, en el propio contrato de la cantidad pactada para el resarcimiento de los daños que se calcula que puede causar al arrendador la resolución anticipada del contrato por el arrendatario.

En este caso, se ha producido un desistimiento unilateral de la parte arrendataria, y el desistimiento se encuentra sometido al régimen de la indemnización, cuando procede, al arrendador, según resulta del tenor literal de las normas que regulan expresamente el desistimiento, que son la del antiguo artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ('...indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta' 'que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.'); y la del actual artículo 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos ('...deberá el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.'.

En el presente caso, en el que no consta en el contrato ningún pacto o cláusula penal para el supuesto de resolución unilateral y anticipada del arrendamiento, es lo cierto que, producido el desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento por la voluntad de la parte arrendataria, y producida la desocupación del inmueble, siendo devuelta la posesión del objeto del arrendamiento al arrendador, lo procedente es la indemnización de los daños causados al arrendador por el desistimiento unilateral del contrato por la parte arrendataria.

En cuanto a la cuantía de la indemnización, es cierto que en el suplico de la demanda no se reclama un cantidad determinada, siendo así que, en relación al requisito de la cuantificación de la demanda en la que se reclama el pago de una indemnización de daños y perjuicios, el artículo 219 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , exige que, cuando se solicita la condena al pago de una cantidad de dinero en la demanda, debe cuantificarse exactamente su importe, sin que pueda solicitarse su determinación en ejecución de sentencia, o deben fijarse claramente las bases con arreglo a las cuales se deba efectuar la liquidación, de forma que ésta consista en una pura operación aritmética.

Aunque, en la Sentencia del Tribunal Supremo, del Pleno, de 16 de enero de 2012 (RJ 2012 , 1785) , RIC núm. 460/2008 , que reiteran las de 28 de junio (RJ 2012 , 8602) , 11 de julio y 24 de octubre de 2012 ; 9 de enero (RJ 2013, 1635 ) y 28 de noviembre 2013 (RJ 2013, 7876), se ha declarado -en interpretación de los artículos 209.4.º LEC y 219 LEC -, que el contenido de estos preceptos debe ser matizado en aquellos casos en los que un excesivo rigor en su aplicación puede afectar gravemente al derecho a la tutela judicial efectiva de las partes, provocando indefensión.

En este caso, es posible integrar el suplico de la demanda con el hecho quinto de la misma en el que se concreta la reclamación en una indemnización equivalente a las rentas devengadas hasta el cumplimiento de la anualidad en curso, por importe de 1.628'88 €, más una renta por anualidad que reste por cumplir, por valor de otros 1.628'88 €, en total 3.257'76 €, habiéndose admitido la integración del suplico la sentencia de primera instancia, en pronunciamiento que no ha sido impugnado expresamente por la parte demandada.

En cuanto a los daños materiales, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 1994 , 6 de abril de 1995 , 22 de octubre de 1996 , 13 de mayo de 1997 , y 29 de diciembre de 2004 ; RJA 6988/1994 , 3416/1995 , 7236/1996 , 3842/1997 , y 988/2004 ) que la indemnización por el incumplimiento total o parcial de las obligaciones derivadas del contrato requiere la constancia de la existencia de daños y perjuicios y la prueba de los mismos, correspondiendo, en principio, al demandante la carga de la prueba de los daños y perjuicios, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , como hecho positivo y constitutivo de su pretensión de resarcimiento.

Aunque se admite dispensa o relajación de la exigencia y del rigor de la prueba de la existencia de los daños en muy específicos supuestos, como son los casos en los que la existencia de los daños se deduce fatal y necesariamente del incumplimiento, o en que son consecuencia forzosa, natural, o inevitable, o se trata de daños incontrovertibles, evidentes, o patentes ( Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 2001 , y 23 de marzo de 2007 ; RJA 3189/2001 , y 2317/2007 ).

Además la indemnización correspondiente, cuando procede, puede ser susceptible de moderación, de acuerdo con lo previsto en la norma general sobre responsabilidad contractual del artículo 1103 del Código Civil , pudiendo fijarse la indemnización desde un máximo equivalente a las rentas que correspondan al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir, cuando el desistimiento es caprichoso; hasta un mínimo que sea suficiente para cubrir los daños soportados por el arrendador, cuando el desistimiento puede obedecer a una justa causa.

La moderación, según lo expuesto, ha venido siendo admitida por la doctrina en determinados supuestos, y en concreto para el supuesto de que el inmueble sea arrendado a un tercero con la finalidad de evitar un enriquecimiento injusto del arrendador, supuesto al cual es posible añadir el de la mera posibilidad de arrendamiento a un tercero, aunque no se haya materializado, por la sola voluntad de la arrendadora en mantener la vigencia de un contrato de arrendamiento, con la consiguiente obligación del arrendatario de seguir pagando la renta por un inmueble que se encuentra cerrado y desocupado.

Así lo ha entendido la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004 (RJA 2710/2004 ) que, independientemente de la actitud adoptada por la arrendadora, fija la indemnización a su favor en función del plazo de tiempo necesario para obtener una nueva ocupación del local.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 2006 y 30 de octubre de 2007 ; RJA 823/2006 y 8262/2007 ) la que se ha inclinado por admitir que la fijación de la indemnización por desistimiento del arrendatario debe fijarse en atención a las circunstancias de cada caso, siendo la determinación de la existencia o realidad de las circunstancias del caso cuya ponderación ulterior por el tribunal permite la moderación indemnizatoria quaestio facti, por lo que, para la aplicación del criterio de moderación es preciso tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual. Y en tal línea de pensamiento procede valorar, entre otras varias posibles situaciones, la de que por el arrendador se haya podido explotar el inmueble o concertar un nuevo arrendamiento en condiciones económicas satisfactorias, lo que convertiría la pretensión indemnizatoria cuantificada en todas las rentas frustradas del primer contrato, es decir, las correspondientes al período entre el desalojo voluntario y la terminación del contrato, en notoriamente desproporcionada, y por consiguiente abusiva ( arts. 9º, párrafo segundo, del Texto Refundido de 1964 , 7.2 del Código Civil ) y no conforme a las exigencias de la buena fe con que han de ejercitarse los derechos ( arts. 9º, párrafo primero, del Texto Refundido de 1964 , 7.1 del Código Civil , 11 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, y actualmente también 247 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

En el mismo sentido, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 2001;RJA 2588/2001 ) que la exigencia de ajustar el ejercicio de los derechos a las pautas de la buena fe, según lo previsto artículo 7.1 del Código Civil , constituye un principio informador de todo el ordenamiento jurídico que exige rechazar aquellas actitudes que no se ajustan al comportamiento considerado como honrado y justo.

Igualmente, es doctrina constante y reiterada ( Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de julio de 2002;RJA 6047/2002 ,y las que en ella se citan), que la buena fe a que se refiere el artículo 1258 del Código Civil es un concepto objetivo, de comportamiento honrado, justo, y leal, que supone una exigencia de actuación coherente y de protección de la confianza ajena, y que aplicada al contrato integra el contenido del negocio en el sentido de que las partes quedan obligadas no sólo a lo que se expresa de modo literal, sino también a sus derivaciones naturales, de tal modo que impone comportamientos adecuados para dar al contrato cumplida efectividad en orden a la obtención de los fines propuestos.

En el presente caso, resulta de lo actuado que la demandada devolvió la posesión de la vivienda unifamiliar al arrendador en enero de 2015, cuando quedaban dos años y tres meses para la terminación pactada del contrato de arrendamiento en mayo de 2017, de modo que, a partir del mes de febrero de 2015, el arrendador pudo de nuevo arrendar el inmueble; pero que el arrendador no consta que haya arrendado la vivienda a un tercero en los meses posteriores, no habiéndose propuesto por la parte demandada ninguna prueba en este sentido, no habiendo constancia de otros datos que permitan ampliar los criterios de moderación de la indemnización, más allá de los propuestos por la propia parte actora en su demanda, por el lucro cesante del arrendador a consecuencia de la terminación anticipada del contrato, y la pérdida de las expectativas económicas generadas por el arrendamiento por un plazo continuado de cinco años.

En consecuencia, procede fijar la indemnización a cargo de la parte arrendataria, por la resolución anticipada del contrato de arrendamiento, en una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada uno de los dos años enteros del contrato que restaban por cumplir (1 de mayo de 2015 a 1 de mayo de 2017), más la parte proporcional por los períodos de tiempo inferiores al año (febrero a abril de 2015), ascendiendo la indemnización a la cantidad de 1.832'49 € (814'44 x 2 + 203'61), que deben sumarse a la condena de la sentencia de primera instancia por importe de 168'88 €, quedando, en conjunto, la cantidad adeudada, conjunta y solidariamente, por los demandados en 2.001'37 €, inferior a la reclamada en la demanda, procediendo, en definitiva, la estimación parcial del motivo de la apelación de la demandante.

SEGUNDO.-La cantidad adeudada, por importe de 2.001'37 € devengará intereses, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , desde la sentencia de primera instancia, de fecha 13 de octubre de 2015 , y hasta el completo pago, de acuerdo con la doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de marzo de 2003 y 31 de marzo de 2005 ; RJA 2792/2003 , y 2740/2005 ), en el sentido de que los intereses legales por mora no pueden imponerse a partir de la interpelación judicial cuando la reclamación hubiera sido rebajada en la sentencia, siendo la fecha de ésta la que determina el momento inicial del abono, en el caso de que la determinación de la suma haya dependido de las alegaciones o la prueba practicada en el pleito, o en el caso de que la diferencia entre la cantidad reclamada y la concedida sea sustancial.

TERCERO.-De acuerdo con el artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución parcialmente estimatoria de la demanda, no procede hacer expresa imposición de las costas de la primera instancia.

CUARTO.-De acuerdo con el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas de la segunda instancia.

Fallo

Que ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación formulado por el demandante D. Juan Antonio , se REVOCA PARCIALMENTE la Sentencia de 13 de octubre de 2015 dictada en los autos nº 273/15 del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Vilanova i la Geltrú , acordando la condena de los demandados D. Victoriano , Dña. Coral , y D. Jesús Ángel , conjunta y solidariamente, al pago al actor de la cantidad de 2.001'37 €, más intereses del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , desde el 13 de octubre de 2015, y hasta el completo pago, sin expresa imposición de las costas de ninguna de ambas instancias.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, por interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de veinte días desde su notificación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.