Sentencia CIVIL Nº 98/2018, Audiencia Provincial de Palencia, Sección 1, Rec 265/2017 de 12 de Marzo de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
PALENCIA
SENTENCIA: 00098/2018
Modelo: N10250
AVENIDA ANTIGUA FLORIDA 2
Tfno.: 979.167.701 Fax: 979.746.456
Equipo/usuario: CIV
N.I.G. 34120 41 1 2017 0000160
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000265 /2017
Juzgado de procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 2 de PALENCIA
Procedimiento de origen: JVD JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000034 /2017
Recurrente: Tamara
Procurador: JOSE CARLOS HIDALGO FREYRE
Abogado:
Recurrido: Emiliano , Clemencia
Procurador: MARIA BEGOÑA GONZALEZ SOUSA, MARIA BEGOÑA GONZALEZ SOUSA
Abogado: JOSE LUIS LEON MACARRON, JOSE LUIS LEON MACARRON
Este Tribunal compuesto por los Sres. Magistrados que se indican al margen, ha pronunciado
EN NOMBRE DEL REY
La siguiente:
SENTENCIA Nº 98/2018
SEÑORES DEL TRIBUNAL:
Ilmo. Sr. Presidente
Don Ignacio Javier Ráfols Pérez
Ilmos. Sres. Magistrados
Don Mauricio Bugidos San José
Don Juan Miguel Carreras Maraña
En la ciudad de Palencia, a 12 de Marzo de dos mil dieciocho.

Vistos, en grado de Apelación ante esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Verbal sobre
desahucio, provenientes del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Palencia, en virtud del Recurso de apelación
interpuesto contra la sentencia recaída en el mismo de fecha 1 de junio de 2017 , entre partes, de un lado,
como apelante, Doña Tamara , representada por el Procurador Don José Carlos Hidalgo Freyre y defendida
por el Letrado Don Ignacio Fraile Ibáñez; y, de otra , como apelados, Don Emiliano y Doña Clemencia ,
representados por la Procuradora Doña Begoña González Sousa y defendidos por el Letrado Don José Luis
León Macarrón; siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don Ignacio Javier Ráfols Pérez.
SE ACEPTAN los antecedentes fácticos de la Sentencia impugnada en cuanto no se opongan a lo que
se dirá.

Antecedentes

PRIMERO .- Que el Fallo de dicha Sentencia, literalmente dice: 'Estimar la demanda promovida por la Procuradora Sra. González Sousa en nombre y representación de D. Emiliano y Dª Clemencia frente a Dª Tamara y acordar la resolución del contrato de arrendamiento de la vivienda litigiosa por extinción del término contractual, con apercibimiento de lanzamiento a la parte demandada. Con imposición a la parte demandada de las costas causadas en este proceso' .



SEGUNDO .- Contra dicha Sentencia presentó la parte demandada, Doña Tamara , escrito de interposición del presente recurso de apelación, del que, una vez admitido, se dio traslado a la parte contraria para que en el plazo de diez días presentaran escrito de oposición al recurso, o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resultare desfavorable.



TERCERO .- La parte apelada, Don Emiliano y Doña Clemencia , presentó dentro de plazo escrito de oposición al recurso de apelación formulado por la contraria, remitiéndose seguidamente los autos a esta Audiencia Provincial para resolver el recurso de apelación.

No se aceptan los Fundamentos de Derecho de la resolución recurrida, que se sustituyen por los que seguidamente se expondrán.

Fundamentos

PRIMERO .- Contra la sentencia de fecha 1 de junio de 2017, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Palencia , en la que se estimó la demanda interpuesta por los demandantes en resolución de contrato de arrendamiento por expiración del plazo contractual, se interpone ahora por la demandada el presente recurso de apelación, en el que se insiste de nuevo en las mismas pretensiones de la oposición a la demanda, consistentes en que se desestime la pretensión en ella contenida toda vez que al haberse ejercido de forma correcta y en tiempo la opción de compra que contenía el inicial contrato de arriendo ya no se puede hablar propiamente de contrato de arrendamiento, siendo, por tanto, improcedente el proceso planteado. En el recurso, como motivación de la impugnación, se sostiene básicamente que ha habido error en la valoración de la prueba por parte del Juzgador de Primera Instancia.

A estas pretensiones se opone, obviamente, la parte actora, ahora apelada, quien interesa la confirmación de la sentencia dictada.

En la sentencia apelada se consideró que no puede entenderse completo el ejercicio de opción de compra porque el mismo no podía ser condicionado a la fecha de concesión del préstamo hipotecario, como pretendía la demandada. Tampoco se ha pagado o consignado el tiempo pese al tiempo trascurrido. Estos hechos permiten afirmar al Juez de instancia que la opción de compra no se perfeccionó en debida forma, razón por la cual perviviría el arrendamiento, el cual habría considerarse resuelto al haber expirado el plazo que contractualmente se pactó.

Por tanto, la cuestión que se plantea es si el contrato de arrendamiento estaba vigente (como sostienen los actores y la sentencia apelada) o, por el contrario, si ejercitada la opción de compra dicho contrato desapareció al hacerse efectiva la compraventa (como sostiene la demandada, hoy apelante), y ello con independencia de sus concretas circunstancias de ejecución.



SEGUNDO .- En fecha 21 de octubre de 2008, las partes suscribieron un 'contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra' (doc. 2 de los aportados con la demanda), en el que los hoy actores arrendaban la vivienda de su propiedad a la demandada. Al mismo tiempo, en la cláusula decimocuarta del contrato se pactaba de forma expresa una opción de compra en los siguientes términos: 'las partes acuerdan que en el trascurso del plazo de duración del presente contrato, de dos años, la arrendataria podrá adquirir la propiedad del inmueble objeto de este arrendamiento, debiendo comunicarlo a los titulares del mismo, de modo fehaciente antes del 15 de julio de 2010. Se establece como precio de venta de la vivienda para el supuesto de ejercicio de dicha facultad por los arrendatarios (incluyendo en él las rentas derivadas del arrendamiento, así como la fianza y cualquier otra cantidad entregada a cuenta), el de ciento quince mil euros (=115.000=)€.

En caso de verificarse la venta del inmueble, esta se llevará a cabo en escritura pública, libre de cargas y procediéndose al pago del resto a la totalidad del precio convenido en el momento de su otorgamiento. Los gastos e impuestos que se deriven de la compraventa serán exigirán con arreglo a lo establecido en el Código Civil al respecto. A instancia de cualquiera de las partes podrá procederse a la inscripción del presente contrato de arrendamiento con opción de compra en el registro de la propiedad, corriendo los gastos de la misma a cargo de quien la inste' .

La arrendataria ejercitó la opción de compra el 14 de julio de 2010, por tanto, dentro del plazo pactado, haciéndolo de forma fehaciente, tal y como admite la propia parte actora (doc. 4 aportado con la demanda).

En dicha comunicación, después de manifestar el ejercicio de su derecho de opción, se exponía: 'y estando tramitando al objeto que nos ocupa, un préstamo hipotecario bancario, como es de su conocimiento, la fecha para la formalización de la compraventa vendrá determinada por la concesión del mismo' .

Pese al tiempo trascurrido ni se ha otorgado la escritura de venta ni se ha abonado el precio pendiente, aunque la arrendataria ha seguido pagando la renta pactada y los gastos derivados de la posesión de la vivienda.

El motivo por el que se ha producido tal situación difiere según la versión de cada parte. Así, los actores afirman que ellos cancelaron la hipoteca que gravaba el piso, para dar cumplimiento al pacto de venta, depositando en la Notaría, a disposición de la arrendataria, las escrituras necesarias para el otorgamiento de la oportuna escritura pública de compraventa, sin que ésta hiciese nada en tal sentido pues, según ellos, carecía de voluntad seria de pagar el precio pendiente. Por su parte, la hoy demandada y entonces optante a la compra, afirma que, pese a sus reiteradas comunicaciones verbales, los actores nada le indicaron sobre el depósito de las escrituras, dándole largas porque, en realidad, carecían de voluntad real de transmisión de la vivienda.



TERCERO.- Con independencia de cuáles fueron las circunstancias que han determinado que a fecha de hoy todavía no se haya materializado el otorgamiento de la escritura y, por tanto se haya consumado la compraventa, lo cierto es que lo relevante para el objeto del proceso es si el contrato de arrendamiento sigue vigente, de tal forma que sería procedente la acción resolutoria del mismo que ahora se ejercita, o si, por el contrario, dicho arriendo se extinguió al hacerse efectiva, en tiempo y forma, la opción de compra, perfeccionando la compraventa, aunque ésta no se haya consumado en todos sus aspectos al no haberse otorgado todavía la escritura y el pago de aquella parte del precio que todavía estaría pendiente.

Decía esta Audiencia Provincial de Palencia en su sentencia de 12 de septiembre de 2000 que la opción de compra 'es un contrato atípico, aunque si lo prevé el art. 14 del Reglamento Hipotecario , por lo que la principal fuente de su regulación habrá que ir a buscarla en la voluntad de las partes, conforme a lo prevenido en el art. 1.255 del Código Civil por el que los contratantes pueden establecer los pactos cláusulas y condiciones que tengan por convenientes siempre que no sean contrarios a las leyes a la moral ni al orden público, así como al art. 1.090 del mismo cuerpo legal y, subsidiariamente, acudir a la creación jurisprudencia que reconoce su naturaleza' .

En este sentido el Tribunal Supremo en su sentencia de 23 de abril de 2010 sostiene que 'el precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 ('implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa', dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto, el efecto de produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso' .

Esta jurisprudencia ha establecido las premisas de la opción de compra, que integran una consolidada y uniforme doctrina jurisprudencial ( SS. TS. 23 de marzo de 1945 , 17 de noviembre de 1966 , 21 de octubre de 1974 , 26 de mayo de 1976 , 12 de julio de 1979 , 15 de febrero de 1980 , 10 de diciembre de 1982 , 9 de octubre de 1987 , 8 de marzo de 1991 , 7 de marzo de 1996 , 28 octubre de 2003 ), y que son las siguientes: 1) La opción de compra es una figura sui generis , con sustantividad propia, mediante la cual el optante logra, de modo exclusivo, la facultad de prestar su consentimiento en el plazo señalado a la oferta de venta que, por el primordial efecto de la opción, es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla en el plazo aludido.

2) Una vez ejercitada la opción por el optante, dentro del plazo señalado y comunicada al concedente, se extingue o queda consumada la opción y nace y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, al producirse con relación a éste el concurso del consentimiento exigido por la Ley, sin que el optatario o concedente de la opción pueda hacer nada para frustrar su efectividad.

En definitiva, 'en el contrato de opción de compra, la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente el que se perfeccione o no' ( S. TS. 1 de diciembre de 1992 ), de manera que, el ejercicio de la opción por el optante, determina una compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de otros actos más que los que llevan a la consumación final del contrato, en este caso, el otorgamiento de la escritura pública y correlativamente el pago de la parte de precio pendiente. Quedando claro que con la aceptación quedan definitivamente fijadas las recíprocas obligaciones que han de exigirse después, tras el nacimiento y perfección de la compraventa, por obra del doble consentimiento que en el optante es simplemente retardado o pospuesto al término previsto ( SS. TS.

9 de febrero de 1985 y 17 de noviembre de 1986 ), pues la consumación del contrato depende de modo exclusivo de la decisión del optante, que realizada dentro del plazo establecido, constriñe al titular del derecho al cumplimiento, bastando que se opere esa manifestación de voluntad, y que le sea notificada al optatario, para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción ( SS. TS. 6 de abril de 1987 , 23 de diciembre de 1991 , 7 de marzo de 1996 , 28 de octubre de 2003 y 12 de abril de 2013 ).

En este sentido, la jurisprudencia ha señalado con reiteración que 'una vez que el optante ejercita la opción de compra , dentro del plazo estipulado, y la comunica al optatario o concedente, la opción queda plenamente extinguida o consumada y, desde ese mismo momento y por ese único hecho, nace y se perfecciona automáticamente el correspondiente contrato de compraventa ' ( SS. TS. 6 de abril de 1987 , 23 de diciembre de 1991 , 22 de diciembre de 1992 , 11 marzo y 21 de julio de 1993 , 22 de noviembre de 1993 , 7 de marzo de 1996 ).

A lo anterior debemos agregar que 'puesto que el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, exigido por el optante, hay que referirlo después y no al plazo de la opción (T.S. 22 julio 1966), el hecho de que en ese plazo el titular del derecho de opción que notifica su ejercicio dentro del mismo, no ofrezca el pago de la integridad del precio, no le priva de su derecho al cumplimiento del contrato de compraventa ' ( S. TS. 10 de diciembre de 1982 ).

A partir de esta jurisprudencia debemos concluir que, en el caso presente, la acción resolutoria que se ejercita en la demanda no puede prosperar y ello porque, ejercitada en tiempo y forma la opción de compra contenida en el mismo contrato de arriendo, éste se extinguió, consumándose la compraventa y desapareciendo la facultad resolutoria consustancial al contrato arrendaticio. Una vez que la opción se extinguió y se perfeccionó la compraventa al haber ejercitado en tiempo y forma la opción la optante, ya no cabe resolver lo que ya no existe, el contrato de arrendamiento, siendo la única facultad resolutoria posible la referida a la compraventa misma para el caso de incumplimiento de sus condiciones, el otorgamiento de escritura y el correlativo pago del precio.

En definitiva, la resolución arrendaticia instada por los actores, una vez extinguida la opción de compra por haberse perfeccionado la compraventa, es extemporánea y plenamente ineficaz, por lo que la admisión que de su efectividad realiza el Juez de instancia es errónea, de lo que se deriva que se impone la total desestimación de la demanda al atribuirse plena eficacia a la opción oportunamente ejercitada por la demandada que llevó aparejada la consolidación de la prevista compraventa. No puede, por ello pedirse la resolución de un contrato de arrendamiento, extinguido mediante el ejercicio de la opción.

Ciertamente, el Juez de instancia pone también el acento en la falta de pago o consignación del precio aplazado, pero tal dato no puede suponer la ineficacia de la opción de compra ejercitada y ello porque, en el contrato, no se vinculaba al pago la eficacia de la opción pues aquél se defiere al momento del otorgamiento de la escritura, lo que determina que la opción cobraba plena virtualidad con su mero ejercicio pues cumplía desde ese momento con los requisitos de todo contrato de compraventa: consentimiento, objeto y precio ( art.

1445 CC , S. AP. Palencia 12 de septiembre de 2000 ). Por otra parte, no podemos olvidar que la cosa ya se encontraba bajo la posesión de la optante, por tanto, entregada, y parte del precio, el constituido por rentas y fianza, abonado. Por tanto, la compraventa estaba perfeccionada aunque todavía pendiese de dos elementos para su plena consumación, el otorgamiento de la escritura pública y el pago de la parte de precio aplazada; cuestiones sobre las que esta Sala no puede pronunciarse dados los términos en que está planteado el litigio y el necesario respeto al principio dispositivo.



CUARTO.- Procede, por todo lo expuesto, la estimación del recurso de apelación interpuesto y la consiguiente revocación de la sentencia recurrida, en el sentido indicado, sin hacer imposición de las costas causadas en esta instancia de conformidad con lo dispuesto en el art. 398.2 LEC .

La estimación del recurso supone la desestimación de la demanda inicialmente planteada, si bien, esta Sala considera que dadas las circunstancias de hecho que rodeaban el cumplimiento del contrato, en concreto en lo relativo a la opción de compra y sus circunstancias, existían suficientes dudas de hecho que justifican que no proceda imponer las costas de primera instancia a ninguna de las partes litigantes, conforme al párrafo segundo del art. 394.1 LEC .

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Doña Tamara , contra la sentencia dictada el día 1 de junio de 2017, por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Palencia , en los autos de que este Rollo de Sala dimana, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha resolución, y, dejándola sin efecto, acordamos desestimar íntegramente la demanda inicialmente planteada, absolviendo a la parte demandada de todos sus pedimentos, sin hacer imposición de las costas de la presente alzada, como tampoco procede imponer a ninguna de las partes las costas originadas en primera instancia.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.