Sentencia CIVIL Nº 98/2020, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 329/2019 de 10 de Marzo de 2020

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigesimoprimera

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 8 - 28035

Tfno.: 914933872/73,3872

37007740

N.I.G.:28.148.00.2-2017/0005592

Recurso de Apelación 329/2019

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Torrejón de Ardoz

Autos de Procedimiento Ordinario 749/2017

APELANTE:D./Dña. Alicia

PROCURADOR D./Dña. SUSANA HERNANDEZ DEL MURO

D./Dña. Alicia

APELADO:FIDERE VIVIENDA 3, SLU (YUNCAI INVESTMENTS S.L.U.)

PROCURADOR D./Dña. MARIA DEL CARMEN OTERO GARCIA

JL

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos. Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL

Dª ROSA MARIA CARRASCO LOPEZ

D. RAMON BELO GONZALEZ

En Madrid, a diez de marzo de dos mil veinte. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 749/2017 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Torrejón de Ardoz, seguidos entre partes, de una, como Apelante-demandante: Dª Alicia, y de otra, como Apelado-Impugnante-demandado : FIDERE VIVIENDA 3 SLU

VISTO,siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª ROSA MARIA CARRASCO LOPEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia número 3 de Torrejón de Ardoz, en fecha 16 de enero de 2019, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Se estima parcialmente la demanda interpuesta por la procuradora doña Susana Hernández del Muro en nombre y representación de doña Alicia frente a FIDERE VIVIENDA 3 SLU, y, en consecuencia, siendo la legislación aplicable al contrato objeto de autos el Decreto 12/2005,1)Se declara el ejercicio de opción de compra previsto en el contrato efectuado en tiempo y forma por la parte demandante, debiendo la entidad demandada otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa por precio equivalente al establecido en la calificación definitiva, multiplicado por el coeficiente de 2, menos el 50% de las cantidades entregadas en concepto de renta, es decir, por precio de 143.345,23 euros. 2) Se declara el derecho de la parte demandante al uso del inmueble en su condición de propietaria desde el día 18 de octubre de 2016, 3)Se declara la nulidad de la estipulación cuarta, apartado d) párrafo cuarto, párrafo séptimo y párrafo octavo, y la condición séptima en el penúltimo párrafo que prevé la repercusión del IBI al arrendatario, así como de la estipulación décimo segunda. Sin condena en costas.'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada, quién impugnó y se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.-Por providencia de esta Sección, de 9 de enero de 2020, se señaló para deliberación, votación y fallo el día 9 de marzo de 2020.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-El proceso del que trae causa esta apelación se inició mediante demanda presentada por Dª. Alicia contra FIDERE VIVIENDA 3 SLU -antes YUCAI INVESTMENTS S.L.U- para dar solución a la discrepancia surgida en relación al ejercicio de la opción de compra inserta en el arrendamiento suscrito el 4 de mayo de 2010 con HECECAM VIVIENDA TORREJON S.L.

La discrepancia entre las partes en relación a haber sido o no ejercitado en debida forma el derecho de opción de lo que se derivaría seguir siendo arrendataria con el efecto subsiguiente de deber pagar la renta, y sino lo hiciera poder en su caso accionar resolviendo el contrato se centró en la normativa aplicable por razón del efecto que ello habría de tener respecto del precio a pagar, y ante esa discrepancia lo que debía resolverse era qué norma era la que iba a determinar el precio de compra y si la actora había ejercitado en tiempo y forma la opción.

Pero además se planteó, vinculado con lo anterior, si la compraventa se había o no perfeccionado, y si eran o no nulas algunas de las cláusulas del contrato, unas referidas al arrendamiento y otras al ejercicio de la opción.

SEGUNDO.-Ante esas discrepancias la actora presentó demanda en la que suplicó que se declarara según 'las estipulaciones del contrato firmado entre la demandante y la mercantil HERCECAM VIVIENDA TORREJON S.L, el sometimiento de las obligaciones esenciales del contrato a las normas imperativas vigentes aplicables a las viviendas sujeta a régimen de protección pública con opción a compra', declarando 'el error en la consignación de la ley aplicable referida en el contrato y por ende en las estipulaciones establecidas por remisión a dicha norma', y '(...) el derecho de la demandante, al ejercicio de la opción de compra de las viviendas por el precio y en las condiciones reguladas e el artículo 24 del RD 74/2009, por ser ésta la norma vigente aplicable a las viviendas que fueron objeto de arrendamiento y sobre las que se ejercitó opción de compra'.

Y que se condenara a la demandada 'al otorgamiento de las escrituras de compraventa del inmueble vivienda M-3 PROTEGIDO BLOQUE NUM000; y anejos (...) sita en CALLE000 nº NUM001 de Torrejón de Ardoz, (...) por precio equivalente al precio establecido en la calificación definitiva del inmueble multiplicado por el coeficiente de 1,4 menos el 50% de las cantidades entregadas en concepto de renta y a la recepción de dicho precio, por importe de 94.798,07 euros salvo error aritmético', y se declare el derecho de la demandada 'al uso del inmueble en condición de propietaria desde el 18 de octubre de 2016 fecha en que se produjo la comunicación del ejercicio de la opción de compra y consecuentemente el perfeccionamiento del contrato de compraventa'.

Subsidiariamente lo que solicitó fue que se declarara que 'el derecho de la demandante al ejercicio de la opción de compra de las viviendas por el precio reglado en el decreto 12/2005 declarándose injustificada la negativa al otorgamiento y entrega del precio exigido por razón de la reserva de acciones', y en base a lo anterior se condenara a la demandada al otorgamiento de la escritura de compraventa del inmueble por precio equivalente al precio establecido en la calificación definitiva (Documentos nº 44 y 45 de la demanda) del inmueble multiplicado por el coeficiente de 2, menos el 50% de las cantidades entregadas en concepto de renta y a la recepción de dicho precio' y el derecho de la actora 'Al uso del inmueble en condición de propietaria desde el 18 de octubre de 2016 fecha en que se produjo la comunicación del ejercicio de la opción de compra y consecuente perfeccionamiento del contrato de compraventa'.

Las peticiones siguientes lo fueron referidas a las cláusulas 'de los contratos de arrendamiento aportados como documentos 1 al 41 de la demanda (....) por abusivas y nulas de pleno derecho conforme al RDL 1/2007 por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias y Ley 7/1998 de 13 de abril sobre Condiciones Generales de Contratación y concretamente:

*Nula la estipulación PRIMERA párrafo segundo.

*Nula la estipulación CUARTA párrafo primero

*Nula la estipulación CUARTA c)

*Nula la estipulación CUARTA d) párrafo primero

*Nula estipulación CUARTA d) párrafo cuarto

*Nula estipulación CUARTA d) párrafo séptimo

*Nula estipulación SEPTIMA párrafos primero y cuarto.

*Nula la estipulación CUARTA d) párrafo octavo.

*Nula la estipulación DECIMO SEGUNDA.

La demandada en su contestación solicitó se desestimara la demanda tanto en su pretensión primera como la subsidiaria en relación al ejercicio de la opción de compra y normativa aplicable, e igualmente negó que hubiera cláusulas nulas en el contrato suscrito por la actora.

Ante lo alegado en primer lugar respecto a qué normativa era la aplicable, sostuvo que no era el RDL de 2009 sino el del 2005, y negó que se hubiera ejercitado el derecho de opción de forma, y menos en tiempo, que expiraba el 26 de noviembre de 2016, porque cuando lo hizo, es decir, cuando según esta parte lo intentó el 18 de octubre de 2016 no lo hizo en debida forma porque pretendió modificar 'unilateralmente una condición esencial de la opción, como es el precio de compra' porque sí manifestó que ejercitaba su derecho de opción pero señalando que lo hacía reduciendo el coeficiente aplicable a la fórmula de cálculo del precio, pretendía no aplicar un coeficiente '2' sino '1,4' consecuencia de la normativa que consideraba aplicable, lo que suponía reducir en un 35% el precio de compra, por tanto CONSIDERÓ que no se ejercitó la opción en debida forma en el plazo previsto, primero, por lo expresado y segundo porque al indicarle cuál era el precio, admitió que sí lo abonaría pero siendo ese coeficiente aplicable, 'cautelarmente', porque se reservaría 'la posibilidad de reclamar judicialmente la diferencia resultante' entre uno y otro coeficiente.

Las conclusiones a las que llegó la demandada fueron que el contrato de arrendamiento estaba sometido a los Decretos 11 y 12 de 2005, que la actora no tenía derecho a ejercitar la opción de compra por un precio calculado aplicando el coeficiente '1,4' del Decreto 74/2009, que no ejercitó el derecho de opción de compra y que ella no había incurrido ni en mora ni había actuado incorrectamente al rechazar formalizar la compraventa al faltar un elemento esencial de la misma, 'el consentimiento sobre el precio'.

Añadiendo FIDERE en la fundamentación jurídica, página 43 de la contestación, que no era la demandante propietaria de la vivienda desde el 18 de octubre de 2016, fecha en la que no ejercitó correctamente su derecho de opción de compra, y porque no había habido 'traditio' y al folio 52 y siguientes expresó su discrepancia con las peticiones de nulidad de varias de las cláusulas del contrato de arrendamiento, negando que fueran abusivas.

TERCERO.-El tribunal de instancia llegó a la conclusión no obstante ser la normativa conforme a la que había de ser fijado el precio de conformidad con lo dispuesto en el Decreto 12/2005, que la actora sí había ejercitado de forma correcta el derecho de opción que se le había concedido en el arrendamiento, habiendo sido la demandada FIDERE quien incumplió lo pactado, al margen de la discrepancia sobre qué norma era la aplicable en tanto la actora admitió en plazo consignar el precio que se le indicara pero con reserva de acciones; esto último no lo admitió la demandada que no requirió a la actora, indicándole la Notaria para firmar la escritura, y precio, lo que califica de incumplimiento al margen en esa discrepancia sobre 'la reserva de acciones'.

Una vez concretada qué norma era la aplicable y haber ejercitado la opción en tiempo y forma, dispuso cuál era el precio, condenando a la demandada, FIDERE al otorgamiento de la escritura por el precio indicado y como efecto de ello haber quedado perfeccionada la compraventa al ejercitar el derecho de opción, y por último se pronunció sobre la abusividad de las cláusulas del arrendamiento, en concreto la cuarta apartado d) párrafo cuarto, párrafo séptimo y párrafo octavo y la condición séptima en el penúltimo párrafo que prevé la repercusión del IBI así como la estipulación décimo segunda.

No consideró que debiera pronunciarse sobre la estipulación cuarta d) párrafo cuarto en relación al ejercicio de la opción al haber sido ya resuelta esa cuestión.

Por último no hizo pronunciamiento condenatorio respecto a las costas por considerar ser la cuestión sometida a su decisión 'compleja'.

Contra lo resuelto apeló la actora e impugnó la demandada, quienes han venido a reproducir lo alegado en la instancia, aunque eso sí la demandante ha pretendido introducir vía iura novit curia un hecho nuevo referido a qué norma sería la que en su caso debería ser la aplicable a los efectos de fijar el precio de la compra.

Los motivos alegados por la apelante han sido:

1.- El primer motivo ha sido 'infracción del artículo 9.3 de la Constitución Española ; 2 del Civil y Disposición Derogatoria del Decreto 74/2009 por el que se aprueba el Reglamento de viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid (infracción del artículo 24.1 de la C.E y del Derecho a la tutela judicial efectiva por aplicación de norma derogada)'.

Motivo a través del que reiteró las razones dadas en la demanda como fundamento de su petición primera no admitida; es decir, ser la normativa a aplicar no la fijada en la sentencia sino la del año 2009, con el efecto subsiguiente sobre el precio de la compra.

2.-'DE LA NORMA APLICABLE. (Distintas posibilidades)'.

A través de este motivo lo que vino a afirmar, partiendo de la existencia de un vacío normativo, fue que debería aplicarse la misma como norma supletoria

el RDL 31/1978 Sobre Política de Viviendas de Protección Oficial y el RD 3.148/1978 que desarrollaba al Decreto legislativo, siendo en ese caso el precio de la vivienda distinto, mas beneficioso para ella porque sería inferior, o, en su caso la alegada por su parte en primer lugar el Decreto 74/2009 al estar el 11/2005 derogado, siendo la conclusión por esta vía la alegada en primer lugar.

3.- 'DE LA DETERMINACION DEL PRECIO'.

Bajo este epígrafe reitera lo anterior, porque él mismo habrá de depender de la norma aplicable, afirmando que el precio debería ser el indicado por su parte al ser superior al precio que podría resultar si se aplicara la tesis de ser en su caso aplicable la normativa nacional, al ser superior. Y por tanto debería estimándose el recurso condenar a la demandada a otorgar escritura de venta 'por un precio no superior al que resulte de multiplicar el precio máximo de venta establecido en la calificación definitiva por 1.4'.

4.- 'INFRACCIÓN del artículo 82.4 f ) y 86 del RDL 1/2007 en relación con el artículo 8 de la Ley 7/1998 de 13 de abril sobe condiciones generales de la contrataciónal excluir derechos del consumidor regulados en normas imperativas y sujetarle indebidamente a una norma no aplicable'.

Este motivo lo refiere la parte a la estipulación primera párrafo segundo, estipulación cuarta párrafo primero por remisión a una norma no aplicable mas perjudicial al consumidor en beneficio del empresario y la estipulación cuarta c) al aplicar el cálculo del precio final de la compraventa un coeficiente superior al regulado en la norma imperativa en perjuicio del consumidor.

Concluyó suplicando:

1.- 'Declarar infringido el Artículo 24.1 y 9.3 de la C.E y el artículo 2 del Código Civil, en relación con el artículo 3 y 4 del C.c así como la disposición Derogatoria del decreto 74/2009 al haber procedido a aplicar el Decreto 11/2005, a una vivienda calificada definitivamente el 26 de octubre de 2009, y cuya admisión a trámite se produjo el 27 de agosto de 2009, habiendo sido derogada expresamente dicho decreto por la Disposición Derogatoria del decreto 74/2009, vigente desde el 11 de agosto de 2009'.

2.- Declare consecuentemente conforme a los motivos segundo y tercero del recurso de apelación, 'el derecho el demandante al otorgamiento de la escritura de compraventa de la vivienda por el precio equivalente al que resulte de multiplicar el precio máximo de la vivienda establecido en la calificación definitiva del inmueble por 1.4 al ser el precio que regula el decreto 74/2009 superior al que regula la normativa nacional de aplicación a las viviendas de protección oficial'.

3.- Conforme al motivo cuarto de apelación, en el supuesto de ser estimado el primero 'de los del recurso de apelación declaren nulas las estipulación PRIMERA párrafo segundo, y la estipulación CUARTA PÁRRAFO PRIMERO por remisión del contrato a una norma no aplicable mas perjudicial al consumidor en beneficio del empresario la estipulación CUARTA en su apartado c) por cuanto que pretende aplicar para el cálculo del precio final de la compraventa un coeficiente superior al regulado en la norma imperativa, en perjuicio del consumidor'.

La demandada se opuso e impugnó:

a).- Rechazó los motivos referidos a cuál debería ser la normativa aplicable, reproduciendo lo alegado al contestar, manifestando su conformidad con lo resuelto, y en relación a la pretensión de ser la normativa supletoria ante un pretendido vacío legal en este caso concreto, rechazó la procedencia de que fuera aplicable la norma estatal de 1978 y que en base a esa tesis la conclusión fuera por otra vía de nuevo el Decreto de 2009.

Solicitó que este motivo fuera rechazado por ser lo resuelto conforme a la prueba practicada y a Derecho.

b).- Negó que el contrato de arrendamiento no cumpliera la normativa protectora de consumidores al permitir la repercusión al arrendatario del I.B.I y de la tasa de basura.

Afirma la procedencia de la repercusión de la tasa de basura sin que ello incumpliera el artículo 89.3 del TRLGDCCUU y ajustada a la Ley de Arrendamientos urbanos. Afirmando que rechaza la parte la repercusión de la tasa de basura que considera debe ser rechazado por ser conforme a no solo a lo pactado sino a las normas legales.

Impugnó además la sentencia alegando como motivo:

a).- Error en la valoración de la prueba e infracción de los artículos 1261, 1445, 1447 y 1450 CC al declarar bien ejercitada la opción de compra porque según esta parte no habría habido acuerdo respecto del precio 'ni siquiera en forma determinable'

b).- E infracción de los artículos 609 y 1462CC por considerar que adquirió la propiedad de la Vivienda desde el 18 de octubre de 2016, sin que nunca se produjera la elevación a público del pretendido título -el contrato de compraventa perfeccionado tras el supuesto ejercicio en tiempo y forma de la Opción de Compra- o cualquier otra forma de tradición.

c).- Infracción del artículo 14 del Decreto 11/2005 de 27 de enero y jurisprudencia en relación al a repercusión del I.B.I al arrendatario.

Motivos a los que se opuso la actora Sra. Alicia que solicitó fuera rechaza la impugnación porque ejercitó el derecho de opción en tiempo y forma, afirmando ser inexistente el error en la valoración de la prueba, habiendo sido ajustada a derecho habiendo concluido que las comunicaciones entre las partes y acorde con lo establecido en la sentencia de la Sección 14ª de esta Audiencia de fecha 29 de diciembre de 2017, ni infringido los artículos del código Civil que regulan el consentimiento y compraventa, en concreto artículos 1261, 1445, 1447 y 1450 del Código Civil, y porque en ningún caso se ha infringido los artículos 609 y 1462 del Código Civil en relación con el momento en el que adquirió la propiedad, rechazando la tesis de FIDERE VIVIENDA 3 SLU de que ejercitada la opción de compra en tiempo y forma no pueda ser considerado propietario por 'no haber recibido la posesión del inmueble en tal condición', no pudiendo entenderse efectuada la traditio por lo que no puede afirmarse la propiedad del actora, no siendo aplicable la doctrina a la que había hecho referencia del Tribunal Supremo en relación a dichos preceptos en tanto fue la demandada quien negó el otorgamiento de la escritura incurriendo 'en mora del acreedor', y habiéndosele ofrecido el pago habiendo sido injustificada la negativa de la impugnante de otorgar la escritura y recibir el precio 'por razón exclusiva de la reserva de acciones' habiéndose perfeccionado la compraventa, y por último porque FIDERE tiene obligación de otorgar la escritura de compraventa a fin 'no solo cumplir el contrato sino de permitir la entrega del precio', siendo de aplicación los artículos 1100 y siguientes del Código Civil en relación con el artículo 7 del mismo texto legal.

Discrepa por último con el motivo referido a la repercusión del IBI por ser lo resuelto conforme a la normativa protectora de los consumidores, rechazando que procediera imponerle el pago del IBI al ser el contrato de adhesión, siendo inexistente acuerdo entre las partes por el que asumiera este pago, considerando que la solución dada por la Juzgadora era correcta, y por ello a la página 43 de la oposición afirmó que entendía que la sentencia es ajustada a derecho y el motivo debe ser desestimado'.

Concluyó esta parte, demandante, solicitando que fuera desestimada la impugnación realizada por FIDERE VIVIENDA 3 S.L.U.

CUARTO.-Las partes litigantes mediante el recurso e impugnación, tal y como sucintamente se ha reseñado en los anteriores fundamentos, lo que plantean es en esencia las mismas cuestiones que fueron litigiosas en la instancia. Y que son:

1.- Qué normativa es la que ha de ser aplicada al contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito por la actora. Y vinculado con ello la nulidad o no de las cláusulas convenidas en el contrato en relación con dicha normativa.

2.- Si la actora ejercitó la opción correctamente, y vinculado con ello si la compraventa se perfeccionó estando usando la vivienda 'a título de dueña'.

3.- Si es o no nula la cláusula por la que se convino que la arrendataria hubiera de abonar el IBI.

Y debe precisarse en relación a la oposición al recurso de la actora, que ésta no recurrió el pronunciamiento referido a ser de su cargo la tasa de basuras, así se ha de entender de la lectura de recurso e incluso de la oposición al que sí ha sido motivo de impugnación en relación a la repercusión del IBI, porque al dar respuesta a este motivo formulado por FIDERE sostuvo reiteradamente estar conforme con lo resuelto en la sentencia, aunque es cierto que al hacer referencia a cuestiones generales se podría llegar a cierta confusión al hacer referencia 'a la tasa de basuras', pero ser ésta de su cargo como ha declarado la sentencia no ha sido recurrido por su parte, siendo cuestión a resolver en esta alzada únicamente la impugnación referida al IBI como se ha indicado.

A su vez se ha de indicar que de la resolución del motivo referido a qué normativa es la aplicable ha de depender la decisión de otros también alegados motivos, porque a través de éste primero lo que se cuestiona en esencia es la normativa aplicable por el efecto que ello ha de tener sobre el precio de la de la compra que ha sido en todo momento la discrepancia entre las partes; y la nulidad de varias de las cláusulas del contrato están en conexión con este primer motivo en tanto en cuento en ellas se concretaba qué norma era la aplicable y por tanto cómo se debería calcular el precio de la opción, por tanto resuelto este primer motivo, tal y como lo hizo la Juez, el resto de motivos referidos a la nulidad, quedarían en su caso vacíos de contenido.

Y se ha de indicar o precisar que el objeto de esta alzadacomo lo fue de la instancia, no obstante haber incluido referencias a otros contratos y hacer peticiones genéricas en el suplico, es únicamente la acción ejercitada por la actora Sra. Alicia, única parte actora.

QUINTO.-No ha sido cuestión litigiosa en ningún de las instancias:

I.- Que la actora únicamente firmó el contrato de arrendamientocon opción de compraaportado como documento número 3, folio 189, el 4 de mayo de 2010 con HERCECAM VIVIENDA TORREJON S.Lsiendo objeto del mismo la vivienda de la que era ésta última propietaria sita en Torrejón de Ardoz; era un arrendamiento con opción de compra -estipulación cuarta-.

En dicho contrato se indicó en primer lugar cuál era la normativa por la que se debería regir la relación entre las partes; que era la Ley 29/1994, de 24 de noviembre y la legislación autonómica aplicable 'por ser objeto del contrato (...) una vivienda con Protección Pública de la Comunidad de Madrid en régimen de arrendamiento con opción de compra para jóvenes', siendo la misma el Reglamento de Viviendas con Protección Pública aprobado por Decreto 11/2005 de 27 de enero y el Decreto 12/2005 de 27 de enero por el que se regulan las ayudas económicas a la vivienda en la Comunidad de Madrid (Plan de Vivienda 2005-2008), reseñándose las cláusulas contenidas en el artículo 15 del Reglamento de viviendas.

Como consecuencia de lo anterior en la cláusula cuarta al disponer que el arrendamiento lo era con opción de compra se recogieron cuáles eran los principales efectos legales de esta calificación; y los mismos eran:

a).- Que la renta inicial anual era de 5.663,88 euros no siendo superior al 7% del precio máximo de venta de la vivienda que figura en la calificación definitiva y se actualizará de conformidad con lo pactado.

b).-Que el Arrendatario podría ejercer la opción de compra una vez la vivienda hubiera estado destinada al régimen de arrendamiento durante siete años a contar desde su calificación definitiva.

c).- Que el precio de venta de la vivienda y anejos vinculados, objeto de contrato de arrendamiento, en el momento de ejercitarse la opción de compra, sería el resultado de multiplicar la superficie útil de la vivienda y anejos por el precio máximo de venta por metro cuadrado útil que figura en la calificación definitiva, por un coeficiente de actualización que será igual a 2 minorando de la cantidad resultante el 50 por ciento de las cantidades desembolsadas durante el arrendamiento en concepto de renta por el inquilino que ejerza la opción. Esta minoración solo será aplicable si el arrendatario ejercita la opción de compra y perfecciona efectivamente la compraventa en las condiciones establecidas en el presente contrato no generando, en caso contrario, la devolución de ninguna cantidad a favor del arrendatario.

d).- Como consecuencia de lo anterior se pactó expresamente lo siguiente:

Vencido el plazo de siete años desde la calificación definitiva de la vivienda el titular del contrato de arrendamiento dispondrá de un plazo de treinta días naturaleza para notificar de forma fehaciente al arrendador su decisión de ejercer el derecho de opción de compra, transcurrido el cual sin haberse efectuado la indicada notificación caducará el derecho.

Efectuada la notificación por la que el arrendatario manifiesta su intención de ejercer la opción de compra deberá, máximo de sesenta días naturales, a contar desde el día siguiente a la indicada notificación para lo cual será requisito necesario que el arrendatario se encuentre al corriente del pago de las cantidades que según el presente contrato le corresponde abonar.

En el momento de otorgar la escritura pública de compraventa y entrega de llaves de la vivienda el arrendatario abonará al arrendador la totalidad del precio de la vivienda y anejos de conformidad con el anterior apartado c) mediante cheque bancario conforme o transferencia bancaria, previa verificación de la recepción de la misma, siendo conveniente su realización al menos con cuarenta y ocho horas de antelación.

El ejercicio de la opción de compra conlleva necesariamente el otorgamiento de la escritura de compraventa y pago del total del precio de la compraventa, de manera que no se entenderá ejercita la opción de compra por el arrendatario sin el cumplimiento de ambas condiciones, siendo irrelevante a estos efectos las posibles comunicaciones que pudieran efectuar el arrendatario manifestando su interés de ejercitar dicha opción de compra.

La correspondiente escritura de compraventa ante el notario que el arrendador determine, salvo que el arrendatario designe otro de su elección.

Una vez otorgada dicha escritura pública debería remitirse copia simple de la misma a la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación en el plazo de quince días desde su otorgamiento.

Todos los gastos e impuestos derivados del otorgamiento de la escritura pública de compraventa y de su inscripción el Registro de la Propiedad serán por cuenta del arrendatario, excepción el Impuesto Municipal sobre Incremento de Valor de los Terrenos (Plusvalía).

Se entenderá que el arrendatario no está interesado en la adquisición de la vivienda y por ello caducará su derecho cuando notifique al arrendador su renuncia al ejercicio del derecho de opción de compra o en el supuesto de no manifestar su voluntad dentro del plazo de treinta días establecido para ello. En este caso el arrendador podrá disponer libremente del inmueble arrendado, obligándose l arrendatario al desalojo de la vivienda y puesta a disposición del arrendador en el plazo máximo de los treinta día establecidos para el ejercicio de la opción de compra. La continuidad en la vivienda en ningún caso deberá ser entendida como una prórroga tácita del contrato de arrendamiento, generando diariamente desde ese momento a favor del arrendador una indemnización por ocupación de la vivienda por importe equivalente al doble de la renta diario que se h devengado en base al presente contrato.

e).- Que la resolución del contrato de arrendamiento, por cualquier causa imputable al arrendatario, con anterioridad al plazo establecido para el ejercicio dl derecho de opción de compra, determinará la extinción de este derecho y la obligación del arrendador de devolver al arrendatario cantidad alguna.

f) La opción de compra se concede con carácter gratuito y por tanto sin pactarse prima alguna.

g) La opción de compra es personalísima e intransmisible a terceras personas.

h).- Doña Alicia, perderá el derecho de opción de compra concedida en el supuesto de que deje ser arrendatario de la vivienda sobre la que se concede dicho derecho.

Se dispuso a su vez, cláusula quinta, que la duración del contrato era siete años desde la calificación definitiva, y en la séptima en relación a servicios y suministros se dispuso que los servicios que no fueran individualizables serían por cuenta de la arrendataria al ser quien disfrutaría de los mismos y sin que su no utilización la eximiera del pago; añadiendo que serían de su cuenta los gastos generales 'para el adecuado sostenimiento del inmueble, incluyendo todos los gastos de comunidad (mientras la misma se constituye el arrendatario abonará los gastos que les correspondan legalmente como si la Comunidad ya estuviera constituida) sus servicios, tributas, tasadas, cargas y cualquier responsabilidad que no sea susceptible de individualización. El arrendatario, por tanto deberá abonar al arrendador, además de la renta inicial o actualizada que proceda, el coste real de estos servicios y/o suministros con que cuenta o pueda contar la finca arrendada como particulares o privativos de la misma, tales como (...); y finalmente (párrafo penúltimo de esta clausula séptima) se añadió que sería 'a cargo del arrendatario el Impuesto de Bienes Inmuebles y aquellas tasas que graven la vivienda, las cuales serán repercutidas por el arrendador conjuntamente con la mensualidad de renta siguiente a su devengo por el Ayuntamiento u organismo'.

II.- Que recibió la actora comunicación de la demandada, FIDERE, alos efectos de que ejercitara la opción de compra, surgiendo en ese momento discrepanciarespecto a cuál debería ser la normativapor el efectoque ello tendría en el precioa abonar por la misma.

Discrepancia que concluyó admitiendo la actora consignar el precio calculado en la forma indicada en el contratoe indicado por la arrendadora, FIDERE, pero eso sí indicandoque se reservaría el derecho a reclamar por considerar que no era el Decreto de 2005 el aplicable.

III.- Consta que en ningún casodespués de las comunicaciones que mediaron entre las partes en relación con cuál debería ser la normativa, con el efecto subsiguiente sobre el precio, la demandada procediera a requerir a laparte arrendataria con indicación de Notaria, día y hora para proceder al otorgamiento de la escritura y pago.

IV.- La calificación provisional de las viviendasde la forma parte la arrendada a la actora se hizo conforme a la legislación de 2005, y la definitivaestando en vigor el nuevo Decreto 74/2009.

SEXTO.-Es en relación con este punto cuarto último del anterior fundamento que se plantea la discrepancia entre las partes respecto a qué normativa es la aplicable a este contrato si la vigente cuando se hizo la calificación provisional, y a lo dispuesto en el contrato.

En el contrato se dispuso qué normas eran las que regularían las relaciones entre las partes, y el ejercicio del derecho de opción, así se indicó en la estipulación primera (REGIMEN APLICABLE) y cláusula cuarta.

Es un hecho no discutido, objetivo, que a la fecha del contrato la normativa vigente era la contenida en los Decretos 11 y 12/2005, y sin embargo cuando la calificación definitiva estaba ya en vigor el Decreto 74/2009.Ante esto la actora consideraba, y reitera al recurrir, que la aplicable deber ser por ser la norma vigente cuando pudo ejercitar la opción, que se iniciaba desde la calificación definitiva, el Decreto último en lo que discrepó en todo momento FIDERE, y es lo declarado por la Juez.

De entrada se ha de indicar que este tribunal considera que lo resuelto es conforme a Derecho, para lo que ha de examinarse no solo una disposición como parece considerar la recurrente-demandante sino la totalidad de las normas transitorias, derogatoria y final, al margen de qué fue lo convenido. Y es conforme a dichas normas que la conclusión no podía ser otra que resolver rechazando la tesis de la actora.

No se discute en ningún caso que las leyes no tienen efecto retroactivo, salvo que así se disponga por la norma; y que no es lo mismo la calificación definitiva que la provisional, pero estas afirmaciones no desvirtúan lo razonado en la sentencia que se ajusta correctamente a la interpretación de lo regulado, no solo de la expresión 'al amparo' y ''bajo la vigencia', que son expresiones no sinónimas.

La tesis de la actora es deberse resolver conforme al Decreto 74/2009 por ser la norma que considera aplicable atendiendo por un lado a la fecha en la que llevó a cabo la calificación definitiva y la Disposición Derogatoria de aquélla, que dice:

'A excepción de lo dispuesto en la disposición transitoria primera del Decreto 11/2005, de 27 de enero , queda derogado el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid, aprobado por dicho Decreto, sin perjuicio de su aplicación a aquellas viviendas calificadas definitivamente a su amparo'.

Según alegó en la instancia y reproduce en esta alzada la normativa que estaba en vigor cuando se contrató, por ser conforme a la que se llevó a cabo la calificación provisional, habría quedado derogada, y debía ser aplicable la nueva normativa por ser bajo 'su amparo' que se calificó definitivamente; considerando que la disquisición entre 'a su amparo' y bajo su vigencia debía ser resuelta en los términos dispuesto en la Disposición Derogatoria, porque primero se había dejado sin efecto el Decreto 11/2015, así resultaba de su literalidad, y porque 'a su amparo' se había llevado a efecto la calificación definitiva.

Esta tesis rechazada en la sentencia, no se comparte por este tribunal porque es cierto lo que dispone dicha Disposición Derogatoria, y no lo es su tesis teniendo en cuenta el resto de preceptos de dicho decreto, y del Decreto de 11/2005 al que se remite la Transitoria Primera, porque no existe vacío alguno como pretende la parte a los efectos de pretender primero que sea aplicable dicha norma bien directamente bien de forma supletoria (alegación novedosa formulada en esta alzada, que no procede al margen de ser una alegación nueva que no pudo ser rebatida en la instancia porque no existe dicho vacío debiéndose interpretar las normas de forma conjunta, no de manera aislada como pretende la parte recurrente-actora).

Como ya se ha indicado está probado que en este caso la calificación provisional y la definitiva se realizaron a efecto en fechas en las que estaban vigentes normas distintas, y esto lleva a tener que determinar cuál es la que se ha de aplicar por el efecto, que es la discrepancia entre las partes, referida al precio, y ello dejando al margen las cláusulas convenidas en las que se dispuso qué norma era la que debería ser aplicada para dar respuesta al arrendamiento con opción de compra.

Que el Decreto 74/2009 derogara la normativa anterior no significa que no pudiera ser aplicado el Decreto 11/2005 vigente cuando tuvo lugar la calificación definitiva, no infringiéndose ninguna de las normas que refiere la parte al enunciar el primer motivo de su apelación porque al hacerlo como al desarrollar el segundo respecto a los régimen a aplicar 'supletorios' omite el resto de normas, como es la Disposición transitoria primer del Decreto 11/2004 al que se remite la Derogatoria de 2009.

Dicha Disposición Transitoria Primera disponía

'Primera.Regímenes anteriores

Las Viviendas con Protección Pública,calificadas definitivamente al amparo del Decreto 43/1997, de 13 de marzo; Decreto 228/1998, de 30 de diciembre, y Decreto 11/2001, de 25 de enero, y las Viviendas de Protección Oficial calificadas definitivamente al amparo del Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, o a las que éste les sea de aplicación y, al amparo del correspondiente Real Decreto regulador de la financiación cualificada estatal en materia de vivienda y suelo, quedarán sometidas al régimen de protección pública establecido en el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid aprobado por este Decreto;sin otras excepciones que el plazo de duración de dichos regímenes, así como el porcentaje a aplicar para la determinación de las rentas máximas iniciales anuales de las viviendas destinadas a arrendamiento, que serán los establecidos en las respectivas calificaciones de acuerdo con lo dispuesto en la normativa indicada. Todo ello a salvo de lo dispuesto en la Disposición transitoria tercera'.

Y no solo ha de tenerse en cuenta dicha Disposición Transitoria Primera sino la Transitoria Primera del Decreto 74/2009 y la Segunda:

a).- DISPOSICION TRANSITORIA PRIMERA.

Regímenes anteriores

A las Viviendas con Protección Pública, calificadas definitivamenteal amparo del Decreto 43/1997, de 13 de marzo; Decreto 228/1998, de 30 de diciembre, y Decreto 11/2001, de 25 de enero, o a las Viviendas de Protección Oficial, calificadas definitivamente al amparo del Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, oa las que este sea de aplicación y, al amparo del correspondiente Real Decreto regulador de la financiación cualificada estatal en materia de vivienda y suelo, les será de aplicación lo dispuesto en la disposición transitoria primera del Decreto 11/2005, de 27 de enero , por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de laComunidad de Madrid.

B).- DISPOSICION TRANSITORIA SEGUNDA.

Promociones de Viviendas con Protección Pública, calificadas provisionalmente a partir del 1 de enero de 2009.

Los promotores de Viviendas con Protección Pública, calificadas provisionalmente entre el 1 de enero de 2009 y la fecha de entrada en vigor del presente Decreto, previa renuncia a la calificación otorgada, podrán solicitar para la misma promoción nueva calificación provisional al amparo del Reglamento aprobado por el presente Decreto.

D).- y LA DISPOSICION final del Decreto 74/2009

Disponía que entraría 'en vigor el día siguiente al de su publicado en el BOLETIN OFICIAL DEL A COMUNIDAD DE MADRID, siendo de aplicación a las Viviendas con Protección Pública que se califiquen provisionalmente a partir de dicha fecha'.

De la lectura de las disposiciones transcritas la conclusión recogida en la sentencia la considera correcta este tribunal porque lo que se pone en evidencia es la relevancia de la calificación provisional, de ahí el contenido de la disposición final del Decreto de 74/2009, que se remite precisamente a dicha calificación provisional como elemento determinante de su aplicación; y en este caso no se llevó a efecto la 'provisional' estando en vigor dicho Decreto de 2009 sino el de 2005; esto está en clara sintonía con el resto de normas, que evidencian la inexistencia de vacío normativo, porque lo relevante para aplicar el Decreto 74/2009 era haberse ejecutado las viviendas 'bajo su amparo' que no bajo su vigencia; lo relevante bajo su vigencia era la calificación provisional, de ahí que se utilice esta expresión menos técnica de 'a su amparo' que significa bajo su cobertura, lo que es consecuencia entiende este tribunal conforme a la Disposicion Transitoria del Decreto 11/2005 al que se remite la financiación; este extremo es relevante y fundamental de ahí lo dispuesto en dichas disposiciones.

Que no es aplicable el Decreto 74/2009 también se infiere atendiendo a lo que disponía la Transitoria Segunda, permitiendo someterse a esta normativa siempre que aun no estuviera en vigor y calificada provisionalmente según la anterior regulación, pero siempre que se solicitara y se sometiera a una nueva 'calificación provisional'.

Resulta evidente que lo relevante era la calificación provisional; y atendiendo a este extremo la conclusión es estar sometido el contrato suscrito en su día por la actora al Decreto 11/2005.

En este mismo sentido se han pronunciado varias sentencias dictadas por esta Audiencia Provincial, Secciones 14, 18, 19 y 25 respecto a contratos suscritos entre la misma arrendadora y los diversos arrendatarios de las viviendas que conformaban la promoción de viviendas en Torrejón de ARdoz. En dichas sentencias se concluyó que esas viviendas '(...) calificadas provisionalmente antes de la entrada en vigor del Decreto 74/2009 o antes del 1 de enero de del año 2009 que habían sido calificadas definitivamente al amparo del Decreto 11/2005, pero con posterioridad a la entrada en vigor del Decreto 74/2009 le sería de aplicación lo dispuesto en el Decreto 11/2005', siendo el argumento haberse iniciado un procedimiento de calificación conforme a una normativa concreto, por lo que lo lógico es que sea esa normativa la que rija las distintas etapas de calificación 'salvo el caso que disposiciones posteriores dispongan expresamente lo contrario, lo que no es el caso', y esto es lo que ocurre en este caso tal y como se ha reseñado anteriormente pero es más la propia comunidad de Madrid, la calificación realizada por la misma lo fue conforme a dicho Decreto 11/2005, sin que nadie interpusiera recurso administrativo alguno en los plazos que la propia resolución contiene.

En consecuencia la opción de compra debería ejercitarse conforme al Decreto 11/2005 de 25 de enero, que es lo establecido en la sentencia, debiéndose por tanto desestimar no solo el primer motivo del recurso sino el primero y segundo, y los referidos a la nulidad de las cláusulas referidas a cómo se debería fijar el precio, porque éste en ningún caso, determinable lo haría de ser conforme a lo alegado por la recurrente, sino aplicando al precio de la vivienda mas el coeficiente de 2 menos el 50% de las rentas pagadas a la fecha de ejercitar la opción de compra.

SEPTIMO.-El siguiente motivoque ha de ser resuelto promovido por la impugnante FIDERE es sicomo afirma la sentencia se ejercitó correctamente el derecho de opción, y en definitiva si cumplió las exigencias la parte actora o no, y si en última instancia si quien incumplió lo pactado fue FIDERE.

La opción de compra como tiene declarado el Tribunal Supremo, sin que exista discusión entre las partes, es una figura 'sui generis' con sustantividad propia, mediante la cual el optante logra, de modo exclusivo, la facultad de prestar su consentimiento en el plazo señalado a la oferta de venta que, por el primordial efecto de la opción, es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla en el plazo aludido', siendo una manifestación de voluntad recepticia, es decir, debe llegar a su destinatario ( sentencia del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 1992, 8 de marzo de 1991, 10 de diciembre de 1982, entre otras); requisito este último recogido en la sentencia de 17 de diciembre de 2010 en la que se expuso cuál era la posición del Tribunal Supremo en relación a cuando la declaración recepticia producía efectos.

Para que la opción de compra tenga efectos, se consume, y perfeccione la compra lo que se exige es que se ejercite en tiempo y forma; que es lo que niega la arrendadora, impugnante FIDERE, que no desvirtúa con sus razonamientos lo argumentado en la sentencia partiendo de la nulidad de la cláusula en la que se exigía para ejercitar la opción la escritura y el pago, pronunciamiento que no ha sido apelado, además de considerar este tribunal ser conforme a Derecho lo resuelto.

El interrogante a resolver era sin lugar a dudas si se ejercitó la opción en tiempo y forma; en plazo se hizo, y también en forma, porque ninguna se especificó de común acuerdo entre las partes, por tanto había de estarse a la doctrina jurisprudencial, conforme a la cual basta con manifestar esa voluntad, y habiendo ofertado el precio que entendía la parte era el que procedía.

Está probado, que la demandada FIDERE, como arrendadora procedió estando por vencer el plazo de siete años desde la calificación definitiva a comunicar a la arrendataria-demandante si ejercitaba la opción de compra; siendo la respuesta positiva, sin que se pueda entender que la misma fue solo y únicamente una manifestación de intenciones irrelevante a los efectos de considerar que ejercitó el derecho de opción.

No solo ha quedado probado y admitido por FIDERE que la actora sí manifestó su voluntad de ejercitar la opción, lo que negó y reitera en esta alzada al impugnar la sentencia es no haber ejercitado dicho derecho en debida forma, porque como afirma nunca consintió abonar el precio que correspondía que era el derivado de la aplicación del Decreto 11/2005.

Tiene razón la impugnante cuando alega, está admitido de contrario, que extrajudicialmente fue la actora discrepante en cuanto a cuál debería ser el precio, pero no porque negara cuál tendría que pagar, sino qué norma era la aplicable con el efecto subsiguiente en dicha exigencia.

La tesis de la actora era que el Decreto a aplicar era el 74/2009 lo que suponía un índice a aplicar inferior, 1,4, y no 2 como disponía el Decreto de 2005; pero no obstante esa discrepancia inicial, admitió que consignaría la cantidad que se le indicaba pero eso sí informando que se reservaría el derecho a accionar a los efectos de poder resolver el litigio jurídico respecto a qué norma debería ser la que se tuviera en cuenta; ante esto la parte demandada no cumplió, como correctamente se razona en la sentencia, lo que disponía la norma y era convocar a la parte para el otorgamiento de escritura y pago del precio, lo que se ha de considerar un incumplimiento por su parte, porque su reacción fue accionar vía desahucio, resolviendo los contratos.

Considera este tribunal en contra de lo alegado por FIDERE al impugnar que la actora ejercitó la opción de compra conforme a las normas y jurisprudencia sin que sea de recibo la tesis de la demanda y menos aun exigirle por ser contrario a las normas protectoras de los consumidores y doctrina jurisprudencia que previamente al ejercicio de la opción hubiera de pagar el precio y otorgar la escritura.

No es objeto de recurso en esta alzada lo resuelto respecto a las condiciones fijadas en el contrato para el ejercicio de la opción de compra, que han sido declaradas nulas, sin que haya sido objeto de recurso por tanto la corrección o no del ejercicio de la opción habrá de resolver de conformidad con la jurisprudencia del Tribunal Supremo, recogida en la sentencia apelada, y respecto de cuya aplicación nada razona la parte recurrente, FIDERE, quien se limita a entender que no hubo consentimiento por razón de la discrepancia previa sobre cuál era el precio siendo éste extremo relevante, pero omitiendo y no desvirtuando lo razonado en la sentencia al declarar el incumplimiento por su parte al no haber en el plazo fijado en el contrato requerido a la parte para otorgar la escritura pública y proceder a consignar y/o pagar el precio, no considerando a su vez como motivo de no haber procedido a esa actuación lo alegado de consignar el precio según lo solicitado por su parte previamente por hacer reserva a discutir si ese precio era o no correcto.

Este tribunal considera que la negativa de FIDERE a otorgar escritura pública por la pretensión de la actora de reservarse acciones en relación al precio que le era exigido, y que estaba dispuesta a consignar aunque no estaba conforme con ello por no aceptar que la normativa a aplicar fuera el Decreto 11/2005, sin que la opción se concretara; pero esa opción sí estaba ejercitada en debida forma porque como se recoge en la sentencia del Tribunal Supremo 722/2014 'dada la naturaleza del contrato de opción de compra su resultado depende exclusivamente del optante, por cuanto la venta quedará prefecta en virtud del ejercicio por el optante de su derecho de opción', por tanto la negativa del concedente de la opción no puede dejar sin efecto la opción ya ejercitada, habiendo quedado perfeccionado el contrato.

El contrato quedó perfeccionado desde el momento que se ejercitó la opción, al margen de esa reserva de acciones que hizo, por ser ello accesorio; la actora manifestó su derecho y a consignar el precio que se le calculaba conforme al Decreto, y fue la parte demandada, la arrendadora, quien no cumplió con lo que exigía el contrato, haber designado Notaria a los efectos de otorgar la escritura, no pudiéndose negar la existencia de consentimiento sobre el precio por la reserva que refería haría porque de entrada admitía pagar el precio que se le exigía al margen de que pudiera resultar otro mas beneficioso, pero ello no tenía carácter esencial, pudiendo la parte haber si no se hubiera entregado todo el precio al otorgamiento accionar al margen de que fuera lo que se hubiera opuesto de contrario.

Lo resuelto por la Juez es conforme no solo a la prueba practicada sino jurisprudencia del Tribunal Supremo, por tanto debe rechazarse la impugnación formulada por FIDERE.

OCTAVO.-Relacionado con lo anterior es el motivo de impugnación referido a la petición que en su día formuló la parte actora, estimada en la demanda, consistente en haberse perfeccionado la compraventa al ejercitarse la opción y ser desde ese momento, poseida la vivienda a título de dueño.

Discrepa la demandada, FIDERE, con dicho pronunciamiento considerando que dicho pronunciamiento infringía la doctrina del título y el modo, artículo 609 y 1445CC, porque para ser dueño sería preciso que tuviera título y modo, la tradición, que en este caso no habrían concurrido.

Una vez ejercitada la opción mediante la declaración unilateral de voluntad que fue conocida por el concedente dentro del plazo pactado queda consumada 'la opción de compra y nace y se perfecciona el contrato de compraventa, al producirse, con relación a éste, el concurso de los consentimientos exigidos por la Ley, sin que el optatario o concedente de la opción pueda hacer nada para frustrar su efectividad ( Sentencias de la Sala de lo Civil del TS núm. 155/1996 de 7 marzo 1996 -EDJ 1996/1340-; 16 abril 1979 -EDJ 1979/673-). Y, esa simultaneidad de consecuencias, extintiva de la opción y perfeccionadora de la compraventa', aparece recogida en varias Sentencias de la Sala de lo Civil del TS (así en la núm. 752/2006, de 5 julio 2006 ; 813/2006, de 18 julio 2006 ; 394/2006, de 3 abril 2006).

Al hacer uso de su derecho de opción, en debida forma como ya se ha razonado anteriormente, el título por el que ostenta la posesión de la cosa no puede ser en concepto de arrendatario, porque no cabe la doble cualidad de comprador y arrendatario; teniendo a partir de ese momento título como es la compraventa perfeccionada, y también tiene la posesión, 'brevi manu', prevista también en nuestro ordenamiento, porque la actora como arrendataria poseía la cosa produciéndose una inversión de la posesión, pasando a disfrutar la misma a título de dueño.

La traditio 'brevi manu' se produce entre otros supuestos por tener la posesión ya la parte, artículo 1463C.C. Y es por haberse perfeccionado la compraventa, y ser no arrendataria sino compradora la actora que una y otra parte podrán accionar ante el no otorgamiento de la escritura o no pago del precio accionar conforme a lo dispuesto en el articulo 1124Cc, siendo el pago del precio exigencia para que se consume la venta.

Que la posesión a partir de la opción lo es a título de dueño resulta de lo pactado en el contrato en relación con el precio; éste será el resultado de aplicar al precio de venta fijado cuando la calificación provisional mas un coeficiente de '2' , menos el 50% de la renta pagada a la fecha de ejercitar la opción; por tanto desde este momento no tendría la cualidad de arrendataria y desde luego no sería compatible que se exigiera una renta por la ocupación cuando ya se había fijado el precio atendiendo a ese momento convenido.

En consecuencia, este motivo debe ser rechazado y confirmada la sentencia en este pronunciamiento.

NOVENO.-El siguiente motivo a resolver es el referido a la impugnación por el que FIDERE solicitó que se dejara sin efecto lo resuelto respecto de la estipulación séptima párrafo cuarto respecto a ser de cargo de la arrendataria el pago del IBI.

La Juez de instancia consideró que sí era de cargo la tasa de basuras, lo que no ha sido apelado por la actora, pero que no procedía de cargo de ésta última el IBI como así se había convenido, pronunciamiento con él que discrepa FIDERE. Motivo que entiende este tribunal debe ser estimado.

En la estipulación séptima párrafo cuarto, se dispuso que serían de cargo del arrendataria como ya se ha indicado 'la tasa de basuras' -pronunciamiento firme- y también el IBI. Esta repercusión no la consideró conforme la Juez por aplicación de la legislación protectora de los consumidores, artículos 82 y 89.3 c) LGDCYU y leyes complementarias porque no se habrían negociado individualmente en contra de las exigencias de la buena fe.

Es importante para resolver que dicha cláusula está referida no a la compra sino al arrendamiento, Y en dicho contrato sí era posible pactar la repercusión del importe de los tributos que corresponda a la vivienda arrendada aparece expresamente recogida en el artículo 20.1 LAU de 24 de noviembre de 1994, norma aplicable a este contrato lo que así se dispuso en la disposición primera del contrato.

Y a su vez el artículo 10.2 de la Disposición Transitoria Segunda de la vigente Ley de Arrendamientos urbanos que facultó a los arrendadores a exigir de los arrendatarios el importe total de la cuota del Impuestos sobre Bienes Inmuebles correspondiente al inmueble arrendado. Y en él mismo sentido se pronuncia el artículo 14.4 del Decreto 11/2005 de 27 de enero or el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid, dispone que 'El arrendador podrá percibir, además de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador, así como las demás repercusiones autorizadas por la legislación aplicable'.

Lo pactado tanto respecto a la tasa de basuras como el IBI es ajustado a la normativa legal aplicable, no siendo abusiva, y por tanto debía ser de cargo de la arrendataria el pago no solo de la tasa el IBI, por lo que debe revocarse la sentencia en este punto, tal y como lo solicitó la demandada-impugnante FIDERE.

DECIMO.-Procede desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación de la actora debiéndosele imponer las costas derivadas del mismo conforme a lo dispuesto en el artículo 398 y 394 ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Y se estima en parte la impugnación de la demandada FIDEREE VIVIENDA 3 SLU en el pronunciamiento referido a la repercusión del IBI, no habiendo lugar a hacer pronunciamiento respecto de las costas que traigan causa de su impugnación.

Vistoslos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

En virtud de lo expuesto, el Tribunal HA DECIDIDO DESESTIMAR el recurso de apelacióninterpuesto por la representación procesal de la actora Dª. Alicia y ESTIMAR en parte la impugnación promovida por la demandada FIDERE VIVIENDA 3 S.LU ambos contra la sentencia dictada el 16 de enero de 2019 en el juicio ordinario número 749/2017 tramitado ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Torrejón de Ardoz, para en su lugar revocar la sentencia únicamente en el pronunciamiento referido a la repercusión a cargo de la actora, arrendataria, el pago de IBI, confirmando en lo restante la sentencia de instancia.

Se imponen las costas de esta alzada derivadas del recurso de apelación a la apelante, actora Sra. Alicia, y no se formula pronunciamiento en costas derivadas de la impugnación al haber sido estimada parcialmente.

No ha lugar a reintegrar el deposito a la recurrente y si a la sociedad impugnante.

Contra la presente resolución cabe el Recurso de Casación por interés casacional y/o extraordinario por infracción procesal, en los términos previstos en el art 469 de la LECv, en relación con la Disposición Final Decimosexta de la misma, a interponer en el plazo de veinte días ante este Tribunal y del que conocerá la Sala Primera del Tribunal Supremo.

Asípor esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.