Sentencia CIVIL Nº 98/2021, Juzgado de Primera Instancia e Instrucción - Vendrell (El), Sección 8, Rec 458/2020 de 21 de Mayo de 2021

Encabezamiento

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 8 DE EL VENDRELL (TARRAGONA)

JUICIO VERBAL POR DESAHUCIO MÁS RENTAS 458/2020.

Demandante: Isaac representado por la procuradora Anna Adoración Calles Durán, y asistida por el letrado Evelio García Osa.

Demandados: Juliana asistida por el letrado Andrés Martínez Reche y representada por la procuradora Maria Assumpció Polo Aibar y Leoncio representado por el procurador José Román Gómez, y asistido por la letrada Sandra López Peiris

SENTENCIA NÚM 98/2021

El Vendrell, a 21 de mayo de 2021.

Vistos por mí, Dª Patricia Sandra del Barrio López, Juez del Juzgado que dicta la presente sentencia, los autos del procedimiento verbal indicado, entre la demandante y el demandado cuyos datos han sido previamente referidos; procedo al dictado de la presente sentencia;

Antecedentes

PRIMERO.-El presente procedimiento se inició por demanda presentada en los Juzgados del Vendrell en fecha 23 de septiembre de 2020, siendo admitida por decreto. Emplazada la parte demandada, Juliana presentó escrito de contestación el 5 de enero de 2021 y Leoncio el 28 de abril de 2021.

SEGUNDO.-La vista se celebró el 3 de mayo de 2021 con la asistencia de ambas partes a través de letrado y representación procesal. Tras ratificarse ambos letrados en sus respectivos escritos y ampliar el letrado de la parte demandante la reclamación por rentas y suministros, se propuso como única prueba la documental.

A continuación quedaron las actuaciones vistas para dictar sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.-En lo que respecta a la reclamación entablada, la acción deriva de un incumplimiento de contrato por lo que estamos ante una acción en el marco de la responsabilidad contractual (1.100, 1.101, 1.124, 1.254 CC). En el presente supuesto se ejercita la acción de desahucio y reclamación de rentas y cantidades análogas derivada del incumplimiento contractual de la parte demandada respecto al pago de la renta a que venía obligada en virtud del contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes. Estamos por tanto ante el ejercicio de la acción encuadrada en el marco de la responsabilidad contractual, artículos 1.100 y siguientes del Código Civil, así como 1.124 CC.

La parte actora es la propietaria del inmueble cuyo desahucio pretende sito en CALLE000, NUM000 de El Vendrell, según se acredita con el DOC. nº 2 de la demanda. La demandada Juliana es la arrendataria del inmueble desde fecha 28 de mayo de 2018 y el demandado Leoncio figura como avalista en el contrato de arrendamiento aportado como DOC. nº 1 de la demanda. La parte demandante aporta el contrato de arrendamiento del inmueble celebrado con la demandada e indica que la renta inicial pactada era de 450 € mensuales actualizable anualmente en función del IPC.

En la demanda se indica que la parte arrendataria ha dejado de satisfacer el importe de las rentas debidas de febrero y septiembre de 2020. El importe reclamado por rentas se cuantificaba en 900 €. Asimismo, en concepto de suministro de luz y de basuras se reclamaba el importe de 780,27 €.

Posteriormente, en juicio, el letrado de la actora indicó que también se adeudaban las mensualidades comprendidas entre octubre de 2020 y abril de 2021, cuantificándose el importe de la ampliación por rentas reclamadas en 3.150 €. Por tanto, la cuantía total de las rentas devengadas hasta la fecha del juicio asciende a 4.050 €. Asimismo el letrado indicó que se adeudaban también los importes por suministro de luz de octubre de 2020 y de diciembre de 2020 a abril de 2021 por importe total de 397,56 € así como los suministros de agua por valor de 151,45 €.

En la demanda se reclamaba el importe de las rentas y cantidades asimiladas que se generaran con posterioridad a su interposición hasta la efectiva entrega de la posesión del inmueble.

En cuanto a las rentas devengadas con posterioridad a la demanda, establece el artículo 220 de la Lec respecto a las 'Condenas de futuro' lo siguiente:

"1. Cuando se reclame el pago de intereses o de prestaciones periódicas, la sentencia podrá incluir la condena a satisfacer los intereses o prestaciones que se devenguen con posterioridad al momento en que se dicte.

2. En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia, el auto o el decreto incluirán la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda."

La demandada Juliana, al contestar a la demanda manifiesta que adeuda las rentas reclamadas (febrero y septiembre de 2020) y en acto de juicio también reconoció el adeudo de las demás rentas reclamadas (esto es, de octubre de 2020 a abril de 2021). Respecto los suministros alega que sí ha hecho frente al pago de los mismos si bien sufriendo algún retraso en el pago y para ello aporta como DOC. nº 5 de la contestación a la demanda extracto de la cuenta bancaria de la misma. Por último solicita la compensación de créditos al haber sufragado gastos por importe de 80,39 € correspondientes al calentador eléctrico de la vivienda e imputables al arrendador y al haber abonado 150 € a cuenta de lo que iba debiendo.

Por su parte el demandado Leoncio al contestar a la demanda alega falta de legitimación pasiva por cuanto en el contrato de arrendamiento el demandado figura en concepto de avalista sin expresar su condición de aval solidario. Asimismo esgrime que la actora no hizo requerimiento de pago previo a la demanda siendo que el burofax con el requerimiento de pago y la demanda están fechados en el mismo día.

SEGUNDO.-En primer lugar debo entrar a examinar la falta de legitimación pasiva alegada por el demandado Leoncio. En este sentido, dispone el artículo 437.4. 3º de la LEC que 'No se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes:La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame.Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho'.En este sentido se debe apreciar la falta de legitimación pasiva del demandado Leoncio por cuanto en primer lugar éste no figura como avalista solidario en el contrato de arrendamiento (DOC. nº 1 de la demanda) y en segundo lugar porque según el artículo acabado de transcribir, se exige la condición del previo requerimiento de pago al avalista infructuoso y en el caso que nos ocupa el burofax que acredita dicho requerimiento (DOC. nº 3 de la demanda) fue emitido el 21 de septiembre de 2020 siendo éste el mismo día en que se redactó la demanda, por lo que no cabe esperar que el demandado Leoncio pudiera satisfacer el pago del requerimiento para evitar la reclamación judicial.

TERCERO.-Conforme a lo dispuesto en el artículo 217.2LEC 'C orresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención'.Asimismo, conforme al apartado 3º del mismo artículo corresponde a la parte demandada probar aquellos hechos que impiden, enerven o extingan la eficacia jurídica de las pretensiones de la actora. El citado precepto también establece que, debemos estar ante la facilidad y disponibilidad de cada una de las partes en aras a determinar a quién debe perjudicar la falta de prueba.

En cuanto a la carga de la prueba, me remito a lo dispuesto en la Sentencia dictada el 4 de marzo de 2016 por la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Tarragona: "S'ha de recordar, com ja dèiem a la nostra Sentència de 25-2-2008 , entre moltes, que en els contractes de lloguer, correspon a l'arrendador provar l'existència del contracte i la seva vigència, i correspon a l'arrendatari provar haver pagat les rendes i les demés despeses assimilades quan oposi tal pagament. Com diu l' AP Madrid, sec. 10ª, S 26-2-2007, nº 110/2007 , 'en este proceso la demandante tiene la carga de acreditar la existencia del contrato de arrendamiento y la vigencia del mismo en el período a que ciñe su reclamación, en tanto que a la demandada le incumbe, en su caso y su derecho conviene, alegar y probar el pago de las rentas devengadas en dicho período, sin que el hecho extintivo del pago pueda ser introducido en el pleito de oficio y sin que quepa imponer al arrendador la carga de acreditar la falta de pago de rentas -máxime cuando esa prueba de un hecho negativo resultaría cuasi diabólica-, sino que recae sobre el inquilino demandado probar el pago, en el supuesto de que lo haya aducido al contestar'."

En este sentido y en cuanto a las rentas reclamadas (febrero de 2020 y de septiembre de 2020 a abril de 2021), cabe poner de manifiesto que la parte actora acredita el contrato de arrendamiento y la vigencia del mismo (DOC. nº 1 de la demanda). El pago es un hecho extintivo de la obligación, por lo que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 217LEC, la arrendataria demandada Juliana debería haber probado el abono de las cantidades reclamadas en concepto de rentas por la actora. No habiendo probado la arrendataria demandada el pago de las concretas rentas reclamadas y habiendo reconocido la misma en su propio escrito de contestación el adeudo de las mismas, procede la condena de la demandada al pago de las rentas reclamadas (4.050 €).

Por lo que respecta a los suministros reclamados, la actora reclamaba en la demanda el importe de 780,27 € en concepto de suministro de luz y de basuras. Posteriormente, en juicio, el letrado de la actora indicó que se adeudaban también los importes por suministro de luz de octubre de 2020 y de diciembre de 2020 a abril de 2021 por importe total de 397,56 € así como los suministros de agua por valor de 151,45 €. De todas las cantidades reclamadas por la actora en concepto de suministros únicamente ha aportado documentación relativa a la factura de luz del mes de septiembre de 2020 (65,50 €) y del mes de julio de 2020 (91,16 €), no habiendo presentado documentación alguna en relación a las demás facturas de luz, agua y recogida de basuras reclamadas. En referencia a los recibos de luz del mes de septiembre y julio de 2020 (únicos acreditados por la actora), la demandada arrendataria no ha probado el pago de los mismos teniendo la facilidad y disponibilidad probatoria para ello. Por tanto, procede la condena de la demandada al abono de la cantidad de 156,66 € en concepto de suministros.

La demandada Juliana solicita la compensación de créditos al haber sufragado gastos por importe de 80,39 € correspondientes al calentador eléctrico de la vivienda e imputables al arrendador y al haber abonado 150 € a cuenta de lo que iba debiendo. En primer lugar y por lo que se refiere al calentador eléctrico (factura presentada en el DOC. nº 7 B de la contestación a la demanda) debemos dilucidar si debe descontarse del importe debido en concepto de rentas reclamadas impagadas los 80,39 euros de la compra del calentador eléctrico -vía compensación- por la arrendataria. A este respecto, conviene recordar que; es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de junio de 1983 , 11 de junio de 1987 , y 16 de noviembre de 1993 ), la que ha venido admitiendo que la compensación pudiera operar como excepción sin necesidad de reconvenir, siempre que el crédito cuya compensación se invoca sea igual o inferior al del crédito del actor, de modo que la posición procesal de la parte demandada tiende única y exclusivamente a que el crédito del actor se declare extinguido total o parcialmente con la consiguiente absolución en todo o en parte, sin pretender un pronunciamiento independiente, como ocurre cuando el crédito opuesto por el demandado es superior al reclamado por el actor, en cuyo caso el exceso sólo puede hacerse valer por vía reconvencional. En la actualidad, esta doctrina sigue siendo aplicable, después de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que en su artículo 408 se limita a conceder al actor la posibilidad de oponerse a la alegación de la existencia del crédito compensable en la forma prevenida para la contestación a la reconvención, pero sin exigir la forma de la reconvención para la alegación del demandado; y que, en su artículo 438.3 , en la redacción introducida por la Ley 42/2015, de 5 de octubre , permite oponer en la contestación a la demanda un crédito compensable si la cuantía de dicho crédito no es superior a la que determina que se siga el juicio verbal. En este caso, en el que no se formula reconvención por la parte demandada, manifestando su conformidad a la compensación de créditos concurrentes, por lo que, se entiende opuesta por la parte demandada, con fundamento en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil , la compensación del crédito que pretende ostentar contra la parte actora, por razón de los gastos de reparación de la caldera de la finca arrendada, en una cantidad inferior a la reclamada, por limitarse a la petición de desestimación de la demanda a consecuencia del crédito oponible a la actora con finalidad liberatoria, prevista en el artículo 1156 del Código Civil , para que proceda la compensación, deben concurrir los presupuestos subjetivos y objetivos del artículo 1196 del Código Civil , y entre los segundos, que las dos deudas estén vencidas, exigibles, y líquidas, para que la compensación pueda operar ipso iure, con los efectos del artículo 1202 del Código Civil. Debe dilucidarse si la sustitución del calentador eléctrico y su coste es imputable a la parte arrendadora o a la arrendataria para lo que debe estarse a la cláusula contractual concreta, cual es la décima. La cláusula décima del contrato de arrendamiento de vivienda otorgado por los hoy litigantes establecía bajo el título Conservación y obras que 'Esta materia se regirá por los artículos 21 , 22 , 23 , 24 y 26 de la LAU. El arrendatario no podrá realizar obras sin autorización expresa y escrita de la propiedad, quedando las que realice, incluso si son mejoras en beneficio del inmueble, sin derecho al pago de cantidad alguna y pudiendo ser obligada por la propiedad, a retornar al inmueble al estado anterior al término del contrato. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, serán a cargo del arrendatario, que deberá mantener la vivienda en estado de habitabilidad. serán consideradas pequeñas reparaciones todas aquellas que no excedan una mensualidad (...)'.Por su parte, el artículo 21 de la LAU dispone que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil y, en el apartado 4º, señala que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. El hecho del arrendamiento comporta el uso de la cosa arrendada, y ese uso comporta un deterioro inevitable, que va implícito en su propia naturaleza. La obligación de devolver la cosa arrendada en el estado en que se recibió, se concreta en el artículo 1.561 del Código Civil, cuando dice que 'El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable'.Expresamente, se contempla en el precepto que el menoscabo propio del transcurso del tiempo, el desgaste ordinario, no es de cargo del arrendatario. Por el contrario, sí son a cargo de los arrendatarios aquellos desperfectos que proceden de un uso inadecuado de la vivienda. En el primer caso, sería imputable a la propiedad, en el segundo, al arrendatario. Ahora bien, también dispone el artículo 21 de la LAU en su apartado 3º que 'El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador'. Y en el presente caso, no ha acreditado (ni tan siquiera ha alegado) la arrendataria demandada que con carácter previo a la sustitución por su cuenta del calentador de la vivienda arrendada, pusiera este hecho y la necesidad de su reparación en conocimiento de la parte arrendadora y le requiriera efectivamente para su reparación o sustitución, por lo que no cabe aplicar la compensación, al no haber existido ninguna comunicación al arrendador a fin de comprobar la necesidad de reparación o sustitución que ahora se reclama - vía compensación- en la contestación, e incluso llevar la iniciativa concertando él a las personas que más le convinieran para llevarlas a cabo.

En segundo lugar, referente a la compensación alegada por la demandada de 150€ tampoco cabe aplicar la compensación y ello porque presenta la demanda como DOC. nº 7 B de la contestación a la demanda justificante de transferencia de 150 € con concepto de ' Juliana' en el cual consta como cuenta de destino IBAN NUM001 el cual no coincide con el número de cuenta que establece el contrato de arrendamiento en su cláusula 5ª que es NUM002. Por tanto, no habiendo alegado y menos probado que la arrendadora le hubiera dado otra cuenta en la que ingresar dichos importes no cabe aplicar la compensación tampoco en este caso.

CUARTO.-En conclusión, procede desestimar las pretensiones de la actora frente al demandado Leoncio por estimar la falta de legitimación pasiva alegado por el mismo. Asimismo, procede estimar parcialmente las pretensiones de la actora frente a Juliana y condenar a ésta al pago a la actora de las rentas devengadas hasta la fecha la fecha del juicio (febrero 2020 y de septiembre de 2020 a abril de 2021) que ascienden a 4.050 €, así como al pago de los suministros de luz acreditados (julio y septiembre de 2020) que ascienden a la cantidad de 156,66 €.

QUINTO.-En cuanto a las rentas devengadas con posterioridad a la demanda, establece el artículo 220 de la Lec respecto a las 'Condenas de futuro' lo siguiente:

"1. Cuando se reclame el pago de intereses o de prestaciones periódicas, la sentencia podrá incluir la condena a satisfacer los intereses o prestaciones que se devenguen con posterioridad al momento en que se dicte.

2. En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia, el auto o el decreto incluirán la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda."

En el presente caso, se reclaman las rentas y suministros que se devenguen hasta la entrega efectiva de la posesión del inmueble a la parte arrendadora, por lo que, partiendo del precepto referido, procede acceder a lo en los términos que se expondrá en el fallo de la sentencia.

SEXTO.-En relación con los intereses, deben aplicarse los generales contemplados en el artículo 576 LEC, que se generarán en los términos previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil, desde la fecha de la presente sentencia así como los intereses legales de los artículos 1.100, 1108 y siguientes del Código Civil desde la interposición de la demanda.

SÉPTIMO.-Las costas causadas en este procedimiento respecto al demandado Leoncio deberán ser impuestas a la parte actora al haber sido desestimadas las pretensiones de la misma respecto a este demandado.

Las costas causadas en este procedimiento respecto a la demandada Juliana estimada parcialmente la demanda y de conformidad con el artículo 394.2LEC, no procede expresa imposición de costas a ninguna de las partes, debiendo cada una de ellas soportar las generadas a su instancia y las comunes por mitad.

Por todo cuanto antecede;

Fallo

1ºQue, ESTIMANDO PARCIALMENTEla pretensión objeto de la demanda presentada por Isaac frente a Juliana:

* DECLARO RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes sobre el inmueble sito en CALLE000, NUM000 de El Vendrell suscrito en fecha 28 de mayo de 2018 por impago de rentas.

* CONDENO a Juliana a abonar a Isaac el importe de 4.050 €en concepto de rentas así como al pago de 156,66 €por los suministros de luz derivados del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.

* CONDENO a Juliana a abonar a Isaac el importe de las rentas y suministros que se devenguen hasta la entrega efectiva de la posesión del inmueble a la parte arrendadora.

* CONDENO a Juliana al desalojo del local, debiendo procederse al lanzamiento en la fecha y hora que se determinen tras el dictado de la sentencia, en el caso de que el local no hubiera sido desalojado con anterioridad.

Condeno a la parte demandada Juliana al abono de los intereses del artículo 576LEC, que se generarán desde la fecha de la presente sentencia, así como al pago de los intereses legales desde la interposición de la demanda.

No procede expresa imposición de costas a ninguna de las partes, debiendo cada una de ellas soportar las generadas a su instancia y las comunes por mitad.

2ºQue DESTIMANDO la pretensiónobjeto de la demanda presentada por Isaac frente a Leoncio debo ABSOLVER Y ABSUELVO a Leoncio de todos los pedimentos efectuados en su contra, con imposición de las costas del procedimiento a la parte actora.

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber que frente a la misma cabe RECURSO DE APELACIÓN que deberá presentarse en el plazo de VEINTE DÍAS en el Juzgado para su conocimiento por la Audiencia Provincial con advertencia de que para poder interponerlo la parte condenada tiene que acreditar tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas.

Así por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada fue la anterior sentencia por la Sra. Juez que suscribe estando celebrando audiencia pública en el día de la fecha de que certifico. Doy fe.