Sentencia CIVIL Nº 981/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 222/2019 de 30 de Septiembre de 2019

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 222/2019 -M
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Rubí
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 352/2017
Parte recurrente/Solicitante: INMOBILIARIA MAGROSA S.L
Procurador/a: Jose Mª Verneda Casasayas
Abogado/a: Alfred Rodriguez Pita
Parte recurrida: TERMI RUBISAN S.L
Procurador/a: IGNACIO LOPEZ CHOCARRO
Abogado/a: Antonio Carreño Leon
SENTENCIA núm. 981/2019
Ilustrísimos Señores Magistrados:
VICENTE CONCA PÉREZ
JORDI LLUÍS FORGAS i FOLCH
MIREIA RIOS ENRICH
En la ciudad de Barcelona, a treinta de septiembre de dos mil diecinueve.
VISTOS en grado de apelación por la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial los presentes autos
de Procedimiento Ordinario, tramitados con el número arriba expresado por el Juzgado de Primera Instancia
número Tres de Rubí a demanda de INMOBILIARIA MAGROSA SL contra TERMI RUBISAN SL pendientes
en esta instancia al haber apelado la parte demandante la sentencia que dictó el dicho Juzgado el día seis
de marzo de dos mil dieciocho.
Han comparecido en esta alzada la parte apelante INMOBILIARIA MAGROSA SL contra representada
por el procurador de los tribunales Sr. Jaume Galí Castín y defendido por el letrado Sr. Alfredo Rodríguez Pita
así como la parte demandada en calidad de parte apelada representada por el procurador de los tribunales
Sr. Ignacio López Chocarro asistida del letrado Sr. Antonio Carreño León.

Antecedentes

PRIMERO. La parte dispositiva de la sentencia apelada es del tenor siguiente: "Desestimo la demanda interpuesta por el procurador de los tribunales Jaume Galí Castín en nombre y representación de INMOBILIARIA MAGROSA SL contra TERMI RUBISAN SL; absuelvo a la parte demandada de todos los pedimentos formulados en su contra y todo ello con expresa imposición a la parte actora de las costas procesales. "

SEGUNDO. Contra la anterior sentencia interpuso recurso de apelación la referida parte demandante.

Admitido en ambos efectos se dio traslado a la contraparte, que presentó escrito impugnándolo y solicitando la confirmación de la sentencia recurrida, tras lo cual se elevaron las actuaciones a esta Sección de la Audiencia Provincial, que señaló votación y fallo para el día de veintiséis de septiembre pasado.

Actúa como ponente el Ilmo. Magistrado Sr. JORDI LLUÍS FORGAS i FOLCH.

Fundamentos

1.- En la demanda que INMOBILIARIA MAGROSA SL formuló contra TERMI RUBISAN SL pretendió la nulidad radical de la cláusula 2.2. y 2.3 del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda otorgado el 1 de noviembre de 2003 entre las parte litigantes, la primera en su calidad de arrendadora, y la segunda en su condición de arrendataria, sobre la finca sita en Rubí, polígono industrial Can Rosés, Carretera de Sabadell.

2.- La sentencia de la primera instancia, que ahora es objeto de recurso de apelación por parte de INMOBILIARIA MAGROSA SL, desestimó en su integridad esas pretensiones. En su recurso alega (i) infracción por aplicación indebida los arts. 1281 a 1289 del Código Civil (CC ) e (ii) infracción, por aplicación indebida, de los arts. 1256 del CC en relación con los arts. 1543 y 6.3 del mismo cuerpo legal .

3.- Debe recodarse que en el escrito de demanda señaló que la cláusula 2 del referido contrato, en sus apartados 1, 2 y 3, señalaba, respectivamente, que 1.- El presente contrato de arrendamiento se pacta por tiempo de tres años, con efecto al día de hoy. 2.- Al término del expresado plazo, la parte arrendataria podrá hacer uso de la tácita reconducción, año por año. 3.- la prórroga se mantendrá en tanto la parte arrendataria no notifique a la arrendadora su decisión de dar por concluido el arrendamiento, preaviso que deberá llevar a efecto con seis meses de antelación, cuando menos, a la fecha que pretenda la conclusión del presente contrato .

4.- Para ello, en su escrito de demanda, alegó, en primer lugar, que la duración del contrato quedaba al amparo de la voluntad de una sola de las partes contratantes; en segundo lugar, se estaba frente a un arrendamiento sin plazo, indefinido, lo que resulta prohibido, a tenor del art. 1543 del CC , ya que una de las notas que configuran la esencialidad del arrendamiento es su temporalidad y, por último, que ello, en virtud del art. 6.3 del TPCC, llevaba a la nulidad de dichas cláusulas contractuales.

5.- La parte demandada alegó que no se producía contravención alguna de tales preceptos, invocando a su favor las normas de interpretación de las cláusulas contractuales contenidas en el Código Civil, añadiendo que con la integración de la cláusula 10.3 del dicho contrato [en la que, aún enmarcada en la regulación del subarriendo y traspaso de la nave, se estipuló que " Subarriendo: la arrendataria podrá subarrendar el local objeto de este contrato a una persona diferente cada 5 años, mientras dura el mismo, con la obligación inexcusable de notificárselo fehacientemente al arrendador cada vez que utilice la expresada facultad. Es decir, que en los 20 años que puede durar el contrato, si la arrendataria hace uso de la facultad del aparatado 2.2 de este convenio, podrá subarrendar hasta cuatro veces el local, pero habrá de ser una cada vez cada cinco años, y a persona diferente de la vez anterior "] se colegía que, en realidad, el contrato sí tenía una duración determinada, la de 20 años.

6.- Debe recordarse que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), vigente en el momento de estipularse el referido contrato, señalaba en su art. 4.3 que los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda se regian por la voluntad de las partes, teniendo en cuenta lo dispuesto en el título tercero de la esa norma y declarando el carácter supletorio del Código Civil (CC).

7.1.- Asimismo, el art. 6.3 del TPCC señala que los actos contrarios a las normas prohibitivas e imperativas son nulos de pleno de derecho salvo que en ellos se establezca lo contrario. Para ello se precisa que la norma sea prohibitiva, aunque lo sea implícitamente y que los actos infractores estén dirigidos a producir efectos jurídicos, que son los que, en realidad, resultan afectos a la nulidad. El efecto de la nulidad se produce como una consecuencia subsidiaria, es decir, solo entrará en juego cuando la norma infringida no establezca una sanción diferente a la de la nulidad, lo que puede establecerse expresamente o deducirse de forma clara de aquélla.

7.2.- El art. 1543 del CC , por su parte, establece que " En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto", norma que entendemos definitoria de la relación jurídica que se entabla y por lo tanto con un alcance imperativo limitado pero que, en el caso, no resulta contravenida en las presentes actuaciones ya que, como veremos, cabe colegir que en el meritado contrato sí estableció un plazo de duración.

8.- En las presentes actuaciones, se plantea por los litigantes la cuestión de la averiguación de la voluntad de las partes respecto a la determinación o no de la duración del contrato, por lo que, una vez determinada, se puede dar lugar a la integración de determinadas cláusulas. La máxima jurídica de in claris non fit interpretatio ( art 1281.1 CC ) presupone haber comprobado que el sentido literal está claro y que la intención de las partes se encuentra reflejada en esa literalidad. Como sea que en las presentes actuaciones no resulta del contrato una literalidad clara respecto a la cuestión planteada, a la luz del propio art. 1281.2 CC debe acudirse a averiguar la voluntad conjunta de las partes contratantes sobre la cuestión debatida. Y, al respecto, debe recordarse que el parámetro recogido en el art. 1282 CC y señalar que, en las presentes actuaciones, el contrato se firmó en el año 2003 y la demanda rectora de las presenta actuaciones se formuló en 2017, sin que durante este tiempo conste que existiera alguna controversia sobre la cuestión debatida, lo que revela, cuando menos, que la voluntad común de las partes contratantes no era la de someter la relación arrendaticia a un breve periodo de tiempo.

9.- En este sentido, recodar que las cláusulas dudosas deben ser interpretadas en el conjunto del resto de las cláusulas ( art. 1285 CC ) y, en el especial, puestas en relación respecto de aquéllas que se hallen vinculadas a la cuestión debatida, que, en las presentes actuaciones, es la duración del contrato. De ahí que la integración a medio de la cláusula 10.3 resulte del todo acorde y se cohoneste con la voluntad de los litigantes, pues, aunque se halle dentro de la regulación del subarriendo ello no impide que pueda extender sus efectos y contenido a la relación principal que aquélla se halla necesariamente subordinada a la principal y no la puede exceder. En definitiva, el contrato de arrendamiento concertado entre las partes lo fue con una duración de tres años, prorrogable anualmente hasta un pazo máximo de veinte años que no ha concluido.

10.- Procede la imposición de las costas devengadas en esta alzada a la recurrente al haberse desestimado la apelación ( art. 398 LEC ).

Vistos los preceptos legales y demás de aplicación

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por INMOBILIARIA MAGROSA SL, contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número Tres de Rubí dictada en las actuaciones de las que procede este rollo, que se confirma y todo ello con imposición de las costas devengadas en esta alzada.

Contra la presente sentencia las partes legitimadas podrán interponer recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal, ante este tribunal, en el plazo de los veinte días siguientes al de su notificación, conforme a los criterios legales y jurisprudenciales de aplicación.

Remítanse los autos originales al juzgado de procedencia con testimonio de esta sentencia, una vez firme, a los efectos pertinentes.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos los Magistrados integrantes del Tribunal.