Sentencia Civil Nº 99/2006, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 5, Rec 391/2006 de 23 de Febrero de 2006

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN QUINTA

SENTENCIA

ILTMOS. SRES.

DON JUAN MARQUEZ ROMERO

DON JOSE HERRERA TAGUA

DON CONRADO GALLARDO CORREA

REFERENCIA

JUZGADO DE PROCEDENCIA 1ª. Instancia 18

ROLLO DE APELACIÓN 391/06-S

AUTOS Nº 830/04

En Sevilla, a 23 de febrero de dos mil seis.

VISTOS por la Sección Quinta de esta Iltma Audiencia Provincial los autos de Juicio Ordinario nº 830/04, procedentes del Juzgado de Primera Instancia 18 de Sevilla , promovidos por Construcciones Borsegur S.L., representada por el Procurador D. José Luis Arredondo Prieto, contra Dª. Constanza , representados por la Procuradora Dª. Rosario Periañez Muñoz; autos venidos a conocimiento de este Tribunal en virtud de recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. José Luis Arredondo Prieto, en nombre y representación de Construcciones Borsegur S.L., contra la Sentencia en los mismos dictada con fecha 29 de julio de 2005 .

Antecedentes

Se aceptan sustancialmente los de la resolución apelada, cuyo fallo literalmente dice: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador D. José Luis Arredondo Prieto, en la representación que ostenta, contra Dª. Constanza , debo absolver y absuelvo a ésta de la misma, con imposición a la actora de las costas procesales y estimando parcialmente la reconvención formulada por la Procuradora Dª. Rosario Periáñez Muñoz, en nombre y representación de Dª. Constanza , contra Construcciones Borsegur, S.L., debo condenar y condeno a ésta a pagarle la cantidad de ocho con diecisiete (8,17) euros, sin realizar pronunciamiento respecto de las costas de la reconvención."

PRIMERO.- Notificada a las partes dicha resolución y apelada por la parte actora, y admitido que le fue dicho recurso en ambos efectos, se elevaron las actuaciones originales a esta Audiencia con los debidos escritos de interposición de la apelación y de oposición a la misma, dándose a la alzada la sustanciación que la Ley previene para los de su clase.

SEGUNDO.- Por resolución de 30 de enero de 2006, se señaló la deliberación y votación de este recurso para el día 22 de febrero de 2006, quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución.

TERCERO.- En la sustanciación de la alzada se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo ponente el Iltmo. Sr. Magistrado Don JOSE HERRERA TAGUA.

Fundamentos

PRIMERO.- Por el Procurador Don José Luis Arredondo Prieto, en nombre y representación de la entidad Construcciones Borsegur, S.L., se presentó demanda contra Doña Constanza solicitando que se declarase resuelto el contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en CALLE000 núm. NUM000 , planta NUM001 , de esta ciudad, formalizado el día 1 de agosto de 1.945, como consecuencia de la destrucción de la vivienda. La demandada se opuso, y formuló reconvención interesando que se realizaran las obras de conservación, que se le condenase a la entidad Construcciones Borsegur, S.L., al pago de la suma de 8,17 euros por los días que tuvo que abandonar la vivienda mientras se realizaron obras de seguridad, y por daños morales en la cuantía que se concrete en el curso de los autos, y, subsidiariamente la indemnización correspondiente por la resolución contractual, a lo que se opuso la entidad actora. La Sentencia dictada en primera instancia desestimó la demanda, y estimó parcialmente la reconvención, formulándose recurso de apelación por la entidad Construcciones Borsegur, S.L., que reiteró sus alegaciones.

SEGUNDO.- Básicamente la entidad actora fundamenta su petición en la imposibilidad de cumplir la obligación asumida en el contrato de arrendamiento, es decir, que no puede facilitar el goce y uso pacifico, en los términos pactados, a la Sra. Constanza , dado el estado del inmueble.

Con carácter general, se puede señalar que toda obligación supone un derecho subjetivo del acreedor frente al deudor, al que puede exigir una determinada, especifica, singular y concreta prestación que puede ser de dar, de hacer o de no hacer. Estamos ante un sometimiento del deudor al cumplimiento de la prestación que constituye su objeto, es decir, la actividad que ha de desplegar el deudor y que tiene derecho a exigirle el acreedor. Cuando estamos ante una obligación contractual, cuando se puede exigir y cual es su contenido, vendrá determinado por el acuerdo de voluntad de las partes, y en sus estrictos términos ha de cumplirse. Una vez perfeccionado el contrato, las obligaciones que surgen del mismo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.091 del Código Civil , han de cumplirse al tenor de los mismo, se trata de la necesidad de respetar, obedecer y cumplir los pactos, se pretende el cumplimiento de esa voluntad contractual de las partes que constituye lo que denomina la jurisprudencia, lex privata de los contratantes, de ahí que la jurisprudencia señale que de conformidad con lo dispuesto en la citada norma y en los artículos 1.255 y 1.258 del Código Civil , han de respetarse los compromisos alcanzados, que se simboliza en el aforismo pacta sunt servanda, es decir, que son inalterables los contratos una vez perfeccionados.

Consecuencia de ello, es que sólo las partes contratantes por mutuo acuerdo, y siempre que no perjudiquen a terceros, pueden revocar el contrato, aunque este principio, obviamente tiene excepciones como las contempladas en los artículos 644, 648, 1.124, 1.291, 1.293 del Código Civil , y en determinados contratos como el mandato. Por tanto, si en el ejercicio de la libertad contractual las partes han asumido determinadas obligaciones, han de cumplirlas estrictamente, incluso cuando se produzcan determinadas circunstancias que en el curso del devenir contractual puedan surgir, haciéndolo más oneroso para una de las partes. Si se podría admitir esa alteración mediante la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, que exige una modificación del vinculo obligacional, por defecto o alteración de la base negocial que provoca una ruptura trascendental del equilibrio de prestaciones. Aunque no tiene una acogida legal explicita, sin embargo, es admitida en nuestro Derecho sobre la base de lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil , y tiene su fundamento en la idea de que si sobreviene un cambio importante en el estado de hecho existente o contemplado por las partes al contratar, podrá el obligado resolver el contrato que se le había hecho demasiado oneroso o su modificación.

El fundamento de la petición de la entidad actora se justifica en una imposibilidad sobrevenida de hacer frente a la prestación convenida, es decir, de facilitar el goce y uso pacífico de la cosa, como consecuencia de la perdida del objeto. Esta pretensión tiene su amparo en lo dispuesto en el artículo 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 , norma que se puede entender de naturaleza específica respecto de la causa genera de extinción de las obligaciones contempladas en los artículos 1.182 y siguientes, en concreto, la imposibilidad del cumplimiento sobrevenido como consecuencia de la perdida de la cosa.

TERCERO.- El artículo 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece como causa de resolución del contrato, la perdida o destrucción de la vivienda o local arrendado, equiparando a la destrucción el siniestro que para la reconstrucción de la vivienda o local de negocio haga preciso la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50 por cien del valor real al tiempo de ocurrir aquél, sin que para esta valoración se tenga en cuenta la del suelo. Este segundo supuesto, se refiere a la denominada ruina técnica del inmueble que se asimila a la desaparición del objeto, que obviamente ha de conllevar aparejada la resolución contractual. Ambos supuestos se justifican en la imposibilidad real de mantener una relación contractual a la que le falta el objeto.

En cuanto al término siniestro la jurisprudencia ha señalado que no debe reducirse a un acontecimiento catastrófico de producción instantáneo que provoca avería grave o destrucción fortuito, sino que lo hace extensivo a otros no momentáneos, como pueden ser la acción del tiempo, la calidad de los materiales o, incluso la negligencia, o cualquier otra causa, siempre y cuando impida la normal utilización, conforme al destino pactado SSTS 30-3-62, 8-5-67, 17-6-72 . Por tanto, esta causa resolutoria procederá no sólo en los supuestos de caso fortuito, sino cuando ha concurrido culpa, e incluso dolo por parte del arrendador. Aunque, en estos últimos supuestos, el arrendatario tendrá derecho a que se le indemnice por los daños y perjuicios irrogados, SSTS 1-3-65, 20-2-75 y 11-3-02 , entre otras. Así esta última declara que: "estos hechos y criterios jurídicos no excluyen que se pueda valorar como indemnizable el incumplimiento contractual, causado por la entidad propietaria y arrendadora por no haber procedido, en su momento, a efectuar las reparaciones necesarias a que estaba obligada, facilitando de ese modo, por un proceder, al menos negligente, la producción del estado de ruina de la finca, en perjuicio de los inquilinos y en beneficio de la arrendadora como consecuencia de las plusvalías obtenidas por la venta del solar del antiguo inmueble. De lo contrario sería muy fácil, como explica la sentencia del Tribunal Supremo de 11 de marzo de 2002 , la burla de las obligaciones que el artículo 1.554-2º y 3º del Código civil impone al arrendador: "bastaría su pasividad para dejar que el edificio llegue al estado de ruina y como su desaparición requeriría la reconstrucción, el arrendador no tendría ninguna obligación. Tampoco les exime a los demandados su vetustez, pues si lo adquirieron con arrendatarios que siguieron manteniendo, debieron ser conscientes de las responsabilidades que asumían, sin que el incumplimiento de sus obligaciones por arrendadores anteriores les pueda servir de pretexto para proseguir en la inactividad y dejar que el edificio se siga deteriorando para extinguir por la vía de la declaración de ruina los arrendamientos. La obligación de conservar no admite divisiones parciales por su propia naturaleza, de modo que cada arrendador de la cadena de los que se van sucediendo tenga que conservar a partir del momento en que es titular del inmueble".

Es indiscutible la obligación que impone el artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos al propietario de realizar las obras de reparación necesarias a fin de conservar la vivienda o local arrendado en estado de servir para el uso convenido, pero esta obligación no puede abarcar a la realización de obras que claramente se encuadre en el ámbito de la reconstrucción, es decir, de edificar o erigir de nuevo el inmueble arrendado. En este sentido declara la Sentencia de 20 de febrero de 1.975 que: "como sostuvo ya la sentencia de 22 de diciembre de 1932 , la obligación establecida en el número segundo del artículo 1554 del Código Civil , de reparar el arrendador la cosa arrendada a fin de conservarla en el estado de servir al uso a que ha sido destinada, no puede tener otro alcance que el expresado en el propio precepto legal, esto es, el de realizar las operaciones necesarias durante el arrendamiento, más no el de, reconstruir o reedificar, porque estas obras son de mayor empeño e importancia y no se pueden confundir con los simples reparos, criterio ratificado en la sentencia de 26 de diciembre de 1942 , al decir que no existe razón para agravar la disposición del número segundo del artículo 1554 del Código Civil en término que impongan una verdadera reconstrucción no exigible al propietario o arrendador, criterio coincidente con el que se desprende de la Ley de Arrendamientos Urbanos al establecer en el párrafo segundo del artículo 118 a que alude la sentencia recurrida, la equiparación a la destrucción de la cosa arrendada, cuando para la reconstrucción se haga precisa la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50 por 100 del valor real de la cosa arrendada". En idéntico sentido se pronuncia la Sentencia de 11 de marzo de 2.002 .

Para determinar si supera o no el citado límite, se tendrán que descartar o excluir todas aquellas partidas que exceden de dicho concepto, que son más propias del embellecimiento y cualquier otra que puedan calificarse como de mejora, STS 21-12-90 .

La valoración de los costes de reparación, de conformidad con una consolidada jurisprudencia, necesariamente han de referirse a la vivienda o local arrendado, excluyendo otras zonas del inmuebles que no son objeto de este arrendamiento específico que se pretende resolver, así lo declaran las Sentencias de 21 de diciembre de 1.990 y de 7 de septiembre de 1.994 , entre otras. Esta última declara que: "La modificación legal no puede interpretarse de otra forma, y aunque es cierto que existen algunas sentencias de esta Sala, que, siguiendo el tenor de la antigua reglamentación, no hayan interpretado la actual regulación en el sentido literal de la misma, no lo es menos, que la más moderna jurisprudencia ha cambiado de sentido, siendo ejemplo de tal cambio, entre otras, la sentencia de fecha 13 mayo 1974 , en la que de una forma clara refiere tanto el importe de las obras, como el valor de lo edificado, a las concretas dependencias cuya resolución arrendaticia se discute".

CUARTO.- Cada parte presenta un informe pericial a efecto de justificar sus pretensiones, a estos efectos carece de trascendencia y no puede estimarse el motivo alegado por la recurrente de que no se tenga en cuenta el informe presentado por la demandada, ya que no se aportó con la contestación de la demanda, porque efectivamente la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil impone que los informes periciales se aporten junto con la demanda y la contestación, artículo 336, pero es evidente que ese requisito no puede aplicarse con igual rigor a ambas partes, si tenemos en cuenta que la entidad actora no ha tenido un plazo tan perentorio como el que tiene la demandada para formular sus alegaciones y aporta, en su caso, el informe pericial, y ya en el escrito de contestación anunciaba su intención de presentarlo, folio 105, de conformidad con lo establecido en el artículo 337.

En el informe emitido por el Arquitecto Técnico Don Ángel Jesús , a instancia de la entidad actora, se señala que el valor de la edificación es de 74.000 euros, el valor del solar 27.750 euros, por tanto el valor del inmueble arrendado a efecto de lo dispuesto en el artículo 118 de la L.A.U ., es de 46.250 euros, y el valor de la reparación es de 30.819,14 euros. En el informe emitido por el Arquitecto Técnico Don Isidro se señala que el valor del inmueble es de 73.488 euros, el valor del suelo de 27.558 euros, por tanto, el valor real es de 45.930 euros y el importe de las reparaciones asciende a 10.379,84 euros. Sí comparamos ambos informes, se observa que no disienten excesivamente sobre el valor del inmueble y en el del suelo, la discordancia reside en la valoración de las obras necesarias, en concreto, el perito de la entidad actora lo valora en el triple respecto a este segundo informe.

De conformidad con la jurisprudencia mencionada, se torna necesario e indispensable analizar cada una de las partidas que se incluyen en el informe aportado por la entidad actora, de modo que sólo deben tenerse en cuenta aquellas que son encuadrables en el concepto de obras de reconstrucción. Sobre esta base, es evidente que han de excluirse las partidas referidas a saneamiento y alcantarillado (5.507,60 euros), porque es cierto que pueden ser obsoletos y antiguos, pero no se afirma ni se acredita por la entidad actora que las instalaciones actuales no cumplan su finalidad, en consecuencia, su ejecución constituiría una obra de mejora y no de reconstrucción, sobre todo en base a los informes emitidos por los técnicos de la Gerencia Municipal de Urbanismo, que en ningún momento refieren que éste, dado su deplorable estado, sea uno de los elementos que afectan a la seguridad estructural del edificio.

En idéntico sentido hemos de pronunciarnos sobre las partidas de instalación eléctrica (2.725,89 euros), y fontanería (1.502,53 euros), dado que no se acredita que puedan encuadrarse dentro del concepto de reconstrucción. Tampoco puede aceptarse la referida a revestimiento (2.557,60 euros), porque no puede considerase que estemos ante una obra de reconstrucción, cuando se trata de resanar, picar y posteriormente enfoscar y enlucir las paredes y techos interiores de la vivienda, ya que más bien se tratan de obras necesarias de conservación o de mejoras. Por idénticas razones a las anteriores ha de excluirse la partida referente a pintura (1.852,27 euros).

En cuanto a las partidas de cimentación (5.305,75 euros) y estructuras (9.512,65 euros) no se concretan su necesidad y la memoria explicativa se describen en los mismos términos, por tanto, parece más bien una mera reiteración o redundancia, en cualquier caso, no acreditándose su necesidad, los informes de la Gerencia Municipal de Urbanismo no refieren nada sobre el posible mal estado de la cimentación, han de excluirse.

Con todo ello, los gastos de reparación quedarían reducidos a 4.906,58 euros, más beneficio industrial e IVA, con lo cual habría de aceptarse la valoración que realiza el perito propuesto por la demandada, al ser superior la cuantificación, pero que, en cualquier caso, y aun aplicando el 50% del valor total de la reparación del inmueble a la vivienda arrendada por la demandada, aunque por los datos que obran en autos parece más bien que no representa la mitad del inmueble, no se superaría el límite del artículo 118 de la L.A.U ., en consecuencia, no concurriría la causa de resolución alegada, por lo que no procedería estimar la demanda.

QUINTO.- Con respecto a la indemnización de daños y perjuicios que se estiman en la Sentencia recurrida, referido a los días que tuvo que abandonar la vivienda la Sra. Constanza para la realización de las obras de emergencias ordenadas por la Gerencia Municipal de Urbanismo, es innecesario realizar un análisis exhaustivo y minucioso para afirmar que la causa de que tuviese que abandonar el inmueble, por razones de seguridad, se debió exclusivamente a las obras de demolición que estaba realizando la entidad actora, para la cual había obtenido la oportuna licencia municipal, a sabiendas de la existencia de un contrato de arrendamiento sobre parte del inmueble, y, por tanto, de la ocupación de la parte arrendada por la Sra. Constanza . Además, sin olvidar las reiteradas denuncias, por parte de la demandada ante el citado organismo, sobre el deficiente estado del inmueble como consecuencia de la no realización de las oportunas obras de conservación. Todo ello denota una patente, deliberada, consciente y notoria conducta incumplidora, como mínimo negligente, por parte del titular dominical. De modo que la única causa de tener que marcharse la demandada, mientras se realizaban las obras de emergencia, fue la conducta voluntaria de la parte actora. Lo cual, supone que estemos ante el incumplimiento de una obligación contractual que, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.101 del Código Civil , lleva aparejada la indemnización de los daños y perjuicios causados.

SEXTO.- Las precedentes consideraciones han de conducir, con desestimación del recurso de apelación, a la confirmación de la Sentencia recurrida, con expresa imposición a la entidad apelante de las costas de esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. José Luis Arredondo Prieto, en nombre y representación de Construcciónes Borsegur S.L., contra la Sentencia de fecha 29 de julio de 2005, dictada por el Juzgado de 1ª. Instancia 18 de Sevilla, en los autos de Juicio Ordinario nº. 830/04 , la debemos confirmar y confirmamos en todos sus términos, con imposición de las costas de esta alzada a la entidad apelante.

Y en su día, devuélvanse las actuaciones originales con certificación literal de esta Sentencia y despacho para su ejecución y cumplimiento, al Juzgado de procedencia.

Así por esta nuestra sentencia, de la que quedará testimonio en el Rollo de la Sección lo pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado de la Sección quinta de esta Audiencia Provincial, DON JOSE HERRERA TAGUA, Ponente que la redactó, estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha, ante mi el Secretario de lo que certifico.

DILIGENCIA.- En el mismo día se contrajo certificación de la anterior sentencia y publicación de su rollo; doy fe.-