Sentencia CIVIL Nº 99/2020, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 253/2019 de 21 de Febrero de 2020

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigesimoquinta
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 8 - 28035
Tfno.: 914933866
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2017/0025005
Recurso de Apelación 253/2019
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 26 de Madrid
Autos de Juicio Verbal (250.2) 178/2017
APELANTE - DEMANDANTE: KELBE SL
PROCURADOR D. IGNACIO GOMEZ GALLEGOS
APELADA - DEMANDADA: Dña. Rosana
PROCURADORA Dña. ASCENSION DE GRACIA LOPEZ ORCERA
SENTENCIA Nº 99/2020
TRIBUNAL QUE LO DICTA:
ILMOS SRES. MAGISTRADOS:
D. JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ
D. ANGEL LUIS SOBRINO BLANCO
D. CARLOS LÓPEZ-MUÑIZ CRIADO
En Madrid, a veintiuno de febrero de dos mil veinte.
La Sección Vigesimoquinta de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que
al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Juicio Verbal (250.2)
178/2017 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 26 de Madrid a instancia de KELBE SL apelante -
demandante, representado por el Procurador D. IGNACIO GOMEZ GALLEGOS contra Dña. Rosana apelada
- demandada, representado por la Procuradora Dña. ASCENSION DE GRACIA LOPEZ ORCERA; todo ello en
virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha
09/03/2018.
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada
en cuanto se relacionan con la misma.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia nº 26 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 09/03/2018, cuyo fallo es el tenor siguiente: Que, ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda formulada por KELBE SL, representada por el Procurador de los Tribunales don Ignacio Gómez Gallegos contra DOÑA Rosana , representado por la Procuradora de los Tribunales, doña Ascensión de Gracia López Orcera CONDENO al expresado demandado a satisfacer al actor la cantidad de 488,30 euros (CUATROCIENTOS OCHENTA Y OCHO ERUOS Y TREINTA CENTIMOS) incrementados con el interés del 1% mensual desde la fecha del dictado de la presente resolución DESESTIMANDO el resto de pretensiones deducidas en la demanda.

No procede efectuar expreso pronunciamiento sobre las costas procesales causadas en la presente instancia.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, y dándose traslado a la parte contraria presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso interpuesto y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales y señalándose para deliberación, votación y fallo el día 10 de julio de 2019.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso no se ha observado el plazo para dictar sentencia por la acumulación de asuntos cuyo volumen y complejidad requiere un dilatado período de tiempo para su examen.

Fundamentos

PRIMERO.- El procurador D. Ignacio Gómez Gallegos, en representación de KELBE, S.L., expone en sus alegaciones Previa y primera un error de transcripción en la fecha del contrato que se firmó el 30 de Enero de 2015, no el 30 de Febrero; su duración y posibilidad de desistir; el devengo de interés por retraso en el pago pero completando la cláusula sexta y la confusión en la sentencia de la indemnización por incumplimiento del plazo y la indemnización por falta de preaviso, añadiendo la omisión de los intereses por mora.

Refiere la moderación del incumplimiento reduciendo la penalización a un mes y medio de renta, en lugar de tres, sin tener en cuenta el perjuicio causado a la arrendadora y seguidamente plantea el error en la apreciación de la prueba sobre el contenido de las fotografías aportadas en el doc. 3 de la contestación: número, tiempo y autor de la colocación de 'colillas' en el espacio decorativo no transitable que cubrió la inquilina incumpliendo la cláusula Decimoprimera siendo improcedente la moderación de la pena e insuficiente la causa de resolución unilateral del contrato de arrendamiento por la inquilina.

En relación al preaviso, no se comunicó fecha de abandono de la vivienda ni se entregó la posesión por dejarse las llaves en el buzón.

Respecto a la mora (Cláusula Sexta), las cantidades por rentas de Diciembre 2015 y Enero 2016 eran líquidas y exigibles y no son compensables sino hasta la presentación de la demanda, generándose el 1% de intereses.



SEGUNDO.- En cuanto a la indemnización, han de aplicarse los intereses del 1%.

Por último se denuncia la infracción de normas o garantías procesales con vulneración del art. 217.3 LEC y de normas sustantivas ( art. 1152 C.C. en relación con el 11 LAU) por imponerse una rebaja estimándose en la sentencia recurrida que el desistimiento de la arrendataria fue justificado. Por el contrario se pactó la indemnización como cláusula penal por resolución de la arrendataria que incumplió el contrato, debiendo aplicarse en su literalidad.

Expuesta la precedente síntesis la cuestión controvertida objeto del presente recurso consiste en determinar el quantum indemnizatorio resultante de la liquidación del contrato de arrendamiento de 30 de Enero de 2015 celebrado entre los hoy litigantes sobre la vivienda de la CALLE000 NUM000 , NUM001 , NUM002 y NUM003 (doc. 2 de la demanda).

La sentencia de primer grado tras exponer las respectivas posiciones procesales de actora y demandada, destaca como particulares de interés las estipulaciones Tercera y Sexta del contrato sobre su duración y desistimiento, la primera, y retraso en el pago, la segunda.

La cuestión litigiosa planteada y que en realidad vuelve a debatirse ahora, se centra en la indemnización por resolución anticipada del contrato con especial incidencia de la cláusula penal: Su proporcionalidad según las circunstancias del caso concreto.

Considera la sentencia recurrida que el desistimiento no fue caprichoso y se encuentra justificado ante los actos incívicos padecidos por la arrendataria. Continúa la resolución apelada refiriendo el desalojo de la vivienda el 31 de Enero incumpliendo en 15 días el preaviso lo que da derecho a percibir la renta de ese período y modera la indemnización en una mensualidad y media. Compensan deudas mutuas y la fianza, la operación final alcanza 488,30 € y desestima el devengo de intereses porque la deuda por rentas se compensó y la indemnización por la pena convencional se liquida en ese momento.



TERCERO.- Hemos de partir como premisa inicial de la acción ejercitada: es una acción de reclamación de cantidad por incumplimiento contractual de las cláusula TERCERA: desistimiento e indemnización a razón de una mensualidad por cada año que reste por cumplir y aplicación de la SEXTA en lo referente al retraso en el pago, mora del arrendatario y devengo de intereses.

De todo el relato fáctico, es decir, de la exposición de hechos con transcendencia jurídica que integran la causa de pedir y en definitiva, el ámbito de la pretensión que se fija en el SUPLICO, la consecuencia que se infiere es la de aquella acción y su naturaleza. En ningún caso se solicita una declaración de resolución contractual indebida; únicamente los efectos de ese desistimiento. Esta premisa, por razones de congruencia impide cualquier pronunciamiento sobre si el desistimiento es procedente o no; tan solo valorar sus consecuencias atendidas las circunstancias del caso y aun así excluyendo toda declaración taxativa más o menos implícita, exclusión que incluye criterios de automatismo en la aplicación de una cláusula penal, siempre de naturaleza restrictiva.



CUARTO.- Esta aplicación plantea el de la minoración en interpretación de los arts. 11 LAU y 1154 C.c. punto al que se refería, por ejemplo la SAP de Madrid, Sección 14ª, de 27 de julio de 2016 en los siguientes términos: Sin embargo, sí resulta posible minorar la indemnización reclamada, mediante la aplicación analógica del art.

11 LAU, a través de lo dispuesto en el art. 1154 Cc.

La aplicación directa del art. 11 LAU, en su redacción entonces vigente, no sería posible porque, en interpretación prácticamente unánime de las Audiencias Provinciales, sólo alude a los desistimientos anticipados producidos después de la quinta anualidad de vigencia del contrato, lo que no sucede en el presente caso. Ahora bien, sí puede tomarse como parámetro para cuantificar, mediante su moderación, la indemnización resultante.

Tradicionalmente la doctrina jurisprudencial, tanto bajo la vigencia de la LAU de 1964 ( art. 56), como de la actual LAU ( art. 11), o para arrendamientos de fincas sujetos al ámbito de aplicación de los arts. 1156 ss.

C.c., aplica la solución de moderar la indemnización resultante del desistimiento anticipado del arrendatario que restituye la posesión y desatiende el abono de rentas antes del cumplimiento del plazo pactado. Se toma como referencia, por todas, la Sentencia del T.S. 29.May.2014, alusiva a la moderación a través de los arts.

1103 y 1154 C.c.: 'No aparece sentencia alguna de esta Salaque en los casos de desistimiento, extinción de la relación arrendaticia anticipadas, sea de vivienda o de local de negocio, sea de la Ley de 1964 o de 1994, haya aplicado de forma entera y automática la cláusula penal expresada en el contrato'.

(...) 'No hay duda y no se discute que la cláusula 2.3 del contrato que ha sido transcrita sobre penalización por desistimiento del arrendatario es una cláusula penal, naturaleza contractual que coincide con la previsión legal del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y en la de 1994 sólo se contempla en el arrendamiento de vivienda, como pacto (artículo 11).' (...) 'Las razones que justifican la moderación de la cláusula penal en los casos de desistimiento de la relación contractual arrendataria son, en primer lugar, que ésta pretende una indemnización global por incumplimiento total del contrato, a partir del desistimiento, siendo así que la cláusula penal tiene como función, además de la coercitiva, la liquidadora de daños y perjuicios ( artículo 1152 del Código civil y sentencias de 26 marzo de 2009 , 10 noviembre 2010 , 21 febrero 2012 ) y no cabe aplicarla automática y enteramente, cuando consta que es superior a los que se han producido realmente.

En segundo lugar, si el arrendador percibiese la totalidad de la cláusula penal y, además, rentas de un nuevo arrendatario (extinguido el anterior por el desistimiento) se daría un claro enriquecimiento injusto, como ha mantenido la sentencia de 30 octubre 200, en aplicación del artículo 56 de la Ley de 1964 que recoge la doctrina anterior expuesta en la sentencia de 3 febrero 2006 que cita jurisprudencia muy reiterada.

En tercer lugar, el principio de pacta sunt servanda no siempre puede aplicarse literalmente. Así, la sentencia de 20 de marzo 2012 alteró (realmente, prescindió) de un pacto del contrato de sociedad, por la razón de la injusticia misma y la desproporción del resultado. Y lo mismo se ha reiterado en los casos del desistimiento de arrendamiento urbano.

Aplicando la precedente doctrina al supuesto actual y volviendo al relato fáctico de la demanda, desde el

TERCERO se expone las comunicaciones cruzadas con ocasión del desistimiento y su causa; la denominada 'Lluvia de colillas'. Con independencia de si se mantenía o no a la arrendataria en la pacífica posesión de la vivienda lo cierto es que se admite la intervención de la propiedad fijando carteles y aconsejando denunciar al autor de comportamiento 'tan incívico'. Los docs. 7 y el nominado 8 (folios 21 y 22) contienen comentarios desde Marzo de 2015 sobre estos comportamientos a propósito de las colillas arrojadas; también en julio para que se tomen medidas contra unos actos que KELBE admite como 'vandálicos' y que deben denunciarse.



QUINTO.- Así las cosas, en una aproximación a las posibles causas de desistimiento no es aventurado ponderar que tales factores contribuyeran a decidirlo, de manera que esta decisión no suponía el automatismo en la aplicación de la cláusula penal en su integridad por su incumplimiento total del contrato. De aquí su moderación. Si de una indemnización de tres meses, por 2850 € se minora a la de mes y medio, es decir, 1425 € no parece que se infrinjan criterios de proporcionalidad. La tabla de deuda reclamada (doc.9) desglosa conceptos, importes, intereses y saldos en una cuenta con Total pendiente de 2543,81 €. Restando de la cantidad de 3338,30 los 2850 € de fianza y depósito se considera que los 488,30 € finalmente estimados se ajusta a los conceptos y bases doctrinales antes expuestas.

En cuanto a la mora, la aplicación de la Cláusula SEXTA: '... devengará un interés a favor de la parte arrendadora el atipo del 1% mensual desde la fecha en que aquellas deuda se devengaran...' considera el apelante que las rentas de Diciembre 2015 y Enero de 2016 eran líquidas y exigibles, admitidas de contrario como debidas.

Pero es que estamos ante una liquidación completa del contrato y en esta liquidación se incluyen unos conceptos en una operación final liquidatoria; no fragmentada porque se trata de fijar un resultado definitivo, siendo doctrina común admitida que los intereses por mora no pueden imponerse a partir de la interpelación judicial cuando la reclamación hubiera sido rebajada en sentencia, siendo la fecha de ésta la que determina el momento inicial del abono en el caso de que la determinación de la suma haya dependido de las alegaciones o prueba practicada o en el caso de que la diferencia entre la cantidad reclamada y la concedida sea sustancial, como sucede en el supuesto actual, procediendo la desestimación del recurso.



SEXTO.- Conforme al art. 398 LEC las costas de esta alzada deben imponerse al apelante.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M.

el Rey.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por KELBE, S.L., contra la sentencia de 9 de Marzo de 2018 del JPI nº 26 de Madrid dictada en procedimiento 178/2017 confirmamos dicha resolución con imposición de las costas de esta alzada al apelante.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en BANCO DE SANTANDER, con el número de cuenta 3390-0000-00-0253-19, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe