Sentencia CIVIL Nº 99/2020, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 6, Rec 7485/2018 de 19 de Marzo de 2020

Encabezamiento

Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla

JUZGADO DE ORIGEN: JUZGADO PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN nº 2 DE CARMONA

ROLLO DE APELACIÓN nº 7485/2018

JUICIO VERBAL nº 496/2017

S E N T E N C I A nº 99/20

PRESIDENTE ILMO SR:

D. MARCOS ANTONIO BLANCO LEIRA

MAGISTRADAS ILMAS SRAS:

Dª ROSARIO MARCOS MARTÍN

Dª FRANCISCA TORRECILLAS MARTÍNEZ

En la Ciudad de Sevilla, a diecinueve de marzo de dos mil veinte.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla, ha visto y examinado el recurso de apelación interpuesto contra Sentencia de fecha 18 de abril de 2018 recaída en los autos Juicio Verbal número 496/2017 seguidos en el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN nº 2 DE CARMONA promovidos por BUILDINGCENTER SA.U,representada por el Procurador D. MAURICIO GORDILLO ALCALÁ, contra DÑA. Sagrario y D. Ambrosio representados por el Procurador D. DIEGO LÓPEZ DÍAZ, pendientes en esta Sala en virtud de recurso de apelación interpuesto por la representación de la parte demandada, siendo Ponente del recurso la Magistrada Iltma . Sra. Dña. ROSARIO MARCOS MARTÍN.

Antecedentes

PRIMERO.-Que seguido el juicio por sus trámites se dictó sentencia por el Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN nº 2 DE CARMONAcuyo fallo es como sigue: 'Tribunales Sr. Gordillo Alcalá en nombre y representación de BUILDINGCENTER S.AU. y, en consecuencia, DECLARO resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 25 de junio de 2.014, que lo vincula con los demandados y CONDENO a DON Ambrosio y DOÑA Sagrario a que paguen conjunta y solidariamente a la demandante la cantidad de TRES MIL CIENTO VEINTISIETE EUROS CON OCHO CÉNTIMOS (3.127, 08 euros), en concepto de rentas y cantidades asimiladas no satisfechas y derivadas de dicho arrendamiento hasta la celebración del juicio, con los intereses legales que procedan, desde la fecha de la sentencia, para el caso de mora procesal. CONDENOen costas a la demandada en este procedimiento.'.

SEGUNDO.-Que contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de DÑA. Sagrario y D. Ambrosio que fue admitido en ambos efectos, oponiéndose al mismo la parte contraria, remitiéndose los autos a este Tribunal y dándose al recurso la sustanciación que la Ley previene para los de su clase, quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución, tras la deliberación y votación de este recurso.

TERCERO.-Que en la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Trae causa el presente recurso de un contrato de arrendamiento suscrito el 25 de junio de 2.014 entre Buildingcenter S.A.U. como arrendadora y Dª Sagrario y D. Ambrosio, como arrendatarios, que tenía por objeto la vivienda sita en CALLE000 nº NUM000 de Mairena del Alcor.

Por lo que interesa a la cuestión que se somete a nuestro conocimiento la estipulación segunda del contrato establecía:

'SEGUNDO. PLAZO DE VIGENCIA CONTRACTUAL.

1. INICIO DE LA VIGENCIA.- A todos los efectos, la vigencia de este contrato comenzará a partir del día 25.06.2014.

2. DURACIÓN.- El plazo de duración de este contrato queda fijado en UN (1) AÑO a contar a partir de la fecha de vigencia del mismo, es decir del día 25.06.2014. Una vez llegado el día del vencimiento se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento cumpla una duración total de TRES (3) AÑOS, esto es hasta el día 25-06.2017 excepto que la ARRENDATARIA manifieste con un mínimo de treinta días de antelación a la fecha de finalización del contrato o de cualquiera de sus prórrogas anuales, su voluntad de no renovarlo, fecha límite en la que la ARRENDATARIA hará entrega de las llave de la vivienda a la ARRENDADORA.

Si la ARRENDATARIA decidiese renunciar al presente contrato de arrendamiento en cualquier otro momento, antes de que se cumpla la duración del mismo, o de cualquiera de sus prórrogas, deberá indemnizar a la ARRENDADORA con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta.

Transcurridos los tres (3) años de arrendamiento pactado, este contrato quedará resuelto y extinguido a todos los efectos, quedando expresamente excluida desde este momento la prórroga voluntaria prevista en el artículo 10 de la Ley 04/2013 de Arrendamientos Urbanos .

3.- DEVOLUCIÓN DE LA POSESIÓN.-A la finalización del arrendamiento sea cual sea la causa que produzca la misma, la ARRENDATARIA deberá dejar la VIVIENDA libre, vacua y expédita, a disposición de la ARRENDADORA, así como libres de cargas, obligaciones y deudas de cualquier tipo, sin necesidad de previo aviso ni de requerimiento, dentro de las veinticuatro horas siguientes a la citada finalización, entregando dentro de dicho plazo la vivienda a la ARRENDADORA en la forma que resulte de lo establecido en la cláusula quinta de este documento.

Tanto en el supuesto de que dentro del referido plazo de 24 horas la ARRENDADORA no hubiera recibido la vivienda en los términos y condiciones expuestas anteriormente, como para cualquier otro caso en que la ARRENDADORA deba recuperar la posesión efectiva de la vivienda con causa a la Ley o en el presente Contrato, aquella tendrá derecho a percibir de la ARRENDATARIA una indemnización equivalente al triple de la teórica renta vigente diaria en aquel momento, por cada día de retraso o demora en la entrega de la vivienda, hasta la fecha en que la ARRENDADORA recupere la posesión efectiva de la vivienda, en las condiciones pactadas en este Contrato. La ARRENDADORA se reserva asimismo el derecho a iniciar las acciones necesarias con la finalidad de resarcirse de los perjuicios causados por la ocupación no consentida.

4.- RECONDUCCION TÁCITA .-Las partes acuerdan que a la finalización de este Contrato no será de aplicación al arrendamiento la 'tácita reconducción' prevenida en el artículo 1.566 del Código Civil , o 3en la Ley de Arrendamientos Urbanos 4/2013.'

Por su parte la estipulación tercera preveía:

'TERCERO. RENTA.-

RENTA INICIAL.-La renta mensual -inicial- del arrendamiento de la vivienda queda fijada en la suma de QUINIENTOS SESETA Y OCHO EUROS CON CINCUENTA Y OCHO CENTIMOS DE EURO (568, 58€) cada mes. Dicha renta y, con carácter general, la que se halle vigente en cada momento de vigencia del arredamiento, se revisará anualmente mediante la aplicación de lo dispuesto en la Cláusula 2 del presente Pacto.

Cada mensualidad será satisfecha por anticipado dentro de los (5) primeros días de cada mes. Con carácter excepcional, la ARRENDADORA concede a la ARRENDATARIA una carencia en el pago de la renta de SESENTA Y OCHO DÍAS (68) días, es decir, hasta el 1º de Septiembre del 2014. Por lo tanto las partes convienen que la renta comience a satisfacerse el día 1º de septiembre de dos mil catorce.

Por aplicación del Programa Descentralizado de Alquiler Solidario de Obra Social 'la Caixa', que facilita la vivienda, a determinados titulares de préstamos o créditos con garantía hipotecaria de su vivienda habitual, la renta anual durante los dos primeros años de vigencia del presente arrendamiento queda fijada en la cuantía de SEIS MIL OCHOCIENTOS VEITNIDÓS EUROS CON NOVENTA Y SEIS CÉNTIMOS DE EUROS (6.822, 96€). Dicha renta -asimismo- ha quedado subvencionada por la Obra Social 'la Caixa' al haber quedado acreditado por la ARRENDATARIA y validados por la ARRENDADORA los requisitos económicos exigidos por dicho Programa para la obtención de esta subvención. Dicha subvención asciende a un total de DOSCIENTOS OCHENTA Y CUATRO ERUROS CON TREINTA CENTIMOS DE EURO (284, 30€) cada mes.Por lo que la renta a pagar por la parte ARRENDATARIA es de DOSCIENTOS OCHENTA Y CUATRO EUROS CON VEINTIOCHO CÉNTIMOS DE EURO (284, 28€) cada mes.

A partir del tercer año de vigencia del presente arrendamiento la renta mensual quedará fijada en QUINIENTOS SESENTA Y OCHO EUROS CON CINCUENTA Y OCHO CÉNTIMOS DE EURO (568, 58€) cada mes. En virtud del citado Programa Decentralizado de Alquiler Solidario de Obra Social 'la Caixa' la renta anual aplicable durante el tercer año de vigencia del arrendamiento será la resultante de aplicar el 4% sobre el valor de la tasación actual de la vivienda objeto de arrendamiento. Dicha renta y, con carácter general, la que se halle vigente en cada momento hasta la finalización del arrendamiento, se revisará anualmente mediante la aplicación de lo dispuesto en la Cláusula 2 del presente Pacto.

2.- ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA.- La renta mensual que en cada mometno rija en elm arrendamiento será revisada anualmente, esto es, por periodos de doce meses cumplidos (sin perjuicio de la fecha que más adelante se establecerá para la primera revisión), para acomodarla a las variaciones que, en más o en menos, sufra el Índice de Precios al Consumo (IPC) que fije el Instituto Nacional de Estadística (u Organismo que en su caso le sustituya) para el conjunto Nacional Total. Para determinar la nueva renta se le aplicará a la Renta que deba actualisarse (la Renta inicial o las sucesivas rentas vigentes), el aumento o la disminución porcentual que hubiere experimentado el indicado índice entre la fecha de inicio del periodo de revisión y la del final del mismo. De esta forma, la nueva renta, tras la revisión será igual a la suma de la renta objeto de revisión más la cantidad que resulte de aplicar a la misma el citado porcentaje.

3.- FORMA DE PAGO. El pago del alquiler, o de cualquier otra cantidad que pudiera traer causa en el presente Contrato se efectuará en las oficinas de la ARRENDADORA, dentro de los cinco primero días de cada mes, sin necesidad de previo requerimiento de pago y sin que la referida domiciliación pueda quedar desvirtuada por cualquier domiciliación bancaria que las partes hayan acordado.

Sin perjuicio ni detrimento de lo expuesto anteriormente, las partes acuerdan que la ARRENDATARIA satisfará aquella cantidades mediante la Cuenta Corriente número ES 71 2100 2590 31 0110318979 abierta en nombre de la misma, previa la presentación contra aquella cuenta de los oportunos recibos de alquiler emitidos por la ARRENDADORA, autorizando a tal efecto la ARRENDATARIA que se efectúen los correspondiente cargos en la citada cuenta, tendentes al pago de los referidos alquileres.

4.- INTERESES DE DEMORA.Las obligaciones económicas de la ARRENDATARIA dimanante de este contrato, vencidas y no satisfechas, reportarán a partir del primer vencimiento el tipo del interés de demora vigente en cada momento fijado por la Ley de Presupuestos vigentes, sin necesidad de previo requerimiento de pago de sin perjuicio de las acci9on es y derechos que correspondan a la ARRENDADORA de acuerdo con la Ley y con este Contrato.'.

En la demanda inicial Buildingcenter sostenía que los arrendatarios habían dejado de abonar las rentas reflejadas en el certificado que aportaba como documento nº 3, por lo que ejercitaba la acción de desahucio y de reclamación de rentas solicitando se dictara sentencia por la que se declarara resuelto el contrato de arrendamiento condenando a los demandados al desalojo de la finca y a abonarle la cantidad de 3.127, 08 euros con los intereses procesales desde la interposición de la demanda, más las demás rentas y cantidades equivalentes que se hubieran generado y las futuras hasta la entrega de la efectiva posesión de la vivienda.

Los demandados se opusieron a la demanda esgrimiendo la excepción de falta de legitimación pasiva, sobre la base de afirmar que habían resuelto el contrato mediante comunicación escrita dirigida el 26 de octubre de 2.016 a Caixabank, entidad que es titularidad de Buildigcenter, ante la imposibilidad de contactar con ésta, dado su descontento por la tardanza en la resolución de su solicitud de prórroga de alquiler social efectuada en abril de ese año, con la gestión de la actora y Servihabitat, al haber encontrado además otra vivienda cuyo alquiler tenía mejores condiciones económicas.

Añadían que no adeudaban cantidad alguna, puesto que en el contrato se preveía la facultad a su favor de renunciar al contrato en cualquier momento, preavisando al menos con treinta días, con la sola penalización de una mensualidad de renta, por lo que las rentas de noviembre de 2.016 y siguientes no se podían considerar debidas al no existir ya relación contractual.

En cuanto a las correspondientes a agosto y septiembre de 2.015 y septiembre y octubre de 2.016 sostenido que debían entenderse abonadas puesto que a las fechas de sus respectivos devengos y en fechas posteriores tenían fondos para el pago en su cuenta de Caixabank, siendo así que la actora decidió por su cuenta y riesgo imputar tales fondos al pago de otros conceptos, en lugar de hacerlo al pago de la renta que tiene carácter absolutamente preferente.

Seguido el juicio por sus trámites, la Juez de Primera Instancia dictó sentencia íntegramente estimatoria de la demanda, declarando resuelto el contrato, sin acordar el lanzamiento por encontrarse desalojada la vivienda y condenando a los demandados a abonar a la actora la cantidad de 3.127, 08 euros adeudados a la fecha de celebración del juicio, con 'los intereses legales que procedan, desde la fecha de la sentencia para el caso de mora procesal' y al pago de las costas del procedimiento.

Contra dicha sentencia se alza la representación de D. Ambrosio y Dª Sagrario, interponiendo recurso de apelación en el que solicitan su estimación, 'en los términos que resultan de su escrito'.

Al recurso se opone Buildingcenter que interesa su desestimación y confirmación de la sentencia objeto del mismo.

SEGUNDO.-En el primer motivo del recurso denuncian los apelantes infracción de las garantías procesales con vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva en su vertiente del derecho a utilizar los medios de prueba pertinentes, por inadmisión de la testifical de D. Herminio, empelado de Caixabank y de determinada prueba documental consistente en que se requiriera a Caixabank para que aportara los e-mails que, a través de ella fueron remitidos por los apelantes a Buildingcenter entre los meses de abril y octubre de 2.016.

Pues bien, tal motivo de apelación no va a ser estimado, ya que la inadmisión indebida de prueba en primera instancia no conlleva ni la nulidad de la sentencia, que no se pide en el suplico del escrito, ni su revocación, sino la posibilidad de la parte de reproducir la proposición de la prueba inadmitida en la segunda instancia, previa reposición y, en su caso protesta, proposición que la apelante ha verificado, aunque sin éxito, ya que tampoco en esta alzada se le ha admitido la prueba pretendida por los motivos expuestos en el auto de 4 de octubre de 2.018, ya firme y consentido a cuya fundamentación jurídica nos remitimos para evitar reiteraciones innecesarias.

TERCERO.-En la alegación segunda del recurso, insisten los apelantes en los argumentos en que fundaron su contestación a la demanda relativos a la resolución del contrato por su parte el 26 de octubre de 2.016 con base a lo establecido y permitido en el mismo, comunicada a Buildingcenter a través de Caixabank (que serían la misma entidad), con la que siempre se habían entendido las gestiones relativas al contrato y con el consiguiente abandono de la vivienda conocido por la parte actora, que se deduce además del hecho de haber concertado contrato de arrendamiento de otra vivienda.

Pues bien, no resulta del poder aportado por la actora, que Caixabank sea Administrador Única de Buildingcenter, como sostienen los demandados.

Según tal documento la Administradora única de la actora es Caixa Corp.

No resulta acreditado que la comunicación de renuncia al contrato llegara a Buildingcenter y no se ha acreditado la entrega de las llaves a la misma antes del juicio, ni intento alguno de hacerlo, seguido en su caso de la consignación de las mismas, entrega esencial para dar por extinguido el contrato antes de su finalización no ya solo en base a lo establecido en la estipulación segunda del contrato, sino por razones de pura lógica y de la propia operativa de la resolución del contrato de arrendamiento que comporta necesariamente la devolución de la posesión del inmueble al arrendador para que pueda hacer uso del mismo.

El motivo ha de ser pues desestimado.

CUARTO.-También en la tercera alegación del recurso reproducen los apelantes los argumentos de su contestación relativos a la inexistencia de renta adeudada, argumentos que tampoco pueden tener favorable acogida, pues como ya se ha razonado en el fundamento anterior no se considera extinguido el contrato de arrendamiento en la fecha que sostienen los mismos y en cuanto a las rentas de agosto y septiembre de 2.015 y septiembre y octubre de 2.016, se constata en el extracto aportado que a las fechas de los dos primeros devengos el saldo de la cuenta era negativo y en el de los dos segundos, insuficientes, desconociéndose cuales eran los términos del contrato de cuenta corriente suscrito con Caixabank y no teniendo además ésta la prerrogativa de determinar qué cargos tienen carácter preferente, siendo, por el contrario, obligación del cuentacorrentista mantener fondos suficientes en la cuenta para que los acreedores que tengan sus recibos domiciliados puedan cobrar los mismos puntualmente.

QUINTO.-Por último impugnan los apelantes el pronunciamiento de imposición de costas, argumentando que la estimación de la demanda ha de considerarse parcial, dado que la sentencia no accede a la petición de lanzamiento al considerar acreditado que la vivienda se había desalojado con anterioridaD.

Tampoco este motivo va a ser estimado, pues evidentemente la parte actora tenía que pedir el lanzamiento al interponer la demandada, dado que no se le había hecho entrega de la posesión, petición que además es accesoria de la de resolución contractual que fue estimada, razón por la cual se aplicó de forma correcta el criterio del vencimiento en la imposición de costas.

SEXTO.-Las costas derivadas de esta alzada deben ser impuestas a la parte apelante al resultar desestimadas todas las pretensiones de su recurso, tal como se prevé en el núm. 1 del artículo 398 en relación al 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los preceptos citados y demás concordantes de general y pertinente aplicación al caso.

Fallo

En atención a lo expuesto, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla, acuerda:

1.- Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación de DÑA. Sagrario Y D. Ambrosio contra la sentencia dictada el 18 de abril de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Carmona, en el Juicio Verbal núm. 496/17 del que este rollo dimana.

2.- Confirmar íntegramente la resolución recurrida.

3.- Imponer a la apelante las costas derivadas de su recurso.

Dada la desestimación del recurso, la parte recurrente pierde el depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino previsto en la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Esta sentencia no es firme. Contra la misma cabe interponer recurso de casación por interés casacional y, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal, en el término de veinte días contados a partir del siguiente al de su notificación, y al que deberá acompañar resguardo de ingreso, por la suma de 50 € por cada uno de los recursos en la Cuenta de Depósito y Consignaciones de esta Sección nº 4050 0000 06 7485 18.

Y a su tiempo, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con copia auténtica de la presente resolución remitida vía telemática y oficio para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos los Iltrms. Sres. integrantes de este Tribunal.

PUBLICACIÓN.- La anterior sentencia ha sido publicada en el día de su fecha. Doy fé.