Sentencia Civil Nº S/S, Audiencia Provincial de Ourense, Sección 2, Rec 333/2003 de 15 de Octubre de 2004

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE OURENSE

Sección 2ª

Rollo: RECURSO DE APELACION 333/03

(APELACION CIVIL)

La Audiencia Provincial de OURENSE, constituida por los Iltmos. Sres. D. ABEL CARVAJALES SANTA EUFEMIA, Presidente, Dª. ANA MARÍA DEL CARMEN BLANCO ARCE y

D. FERNANDO ALAÑON OLMEDO, Magistrados, ha pronunciado la siguiente.

S E N T E N C I A.-

En OURENSE, a QUINCE de OCTUBRE de DOS MIL CUATRO.

VISTOS, en grado de apelación, por esta Sección Segunda de la Audiencia Provincial, actuando como Tribunal Civil, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE NÚM. DOS DE LOS DE CARBALLIÑO-OURENSE, seguidos con el nº 207/02, Rollo de apelación nº 333/03, en los que aparece, como parte APELANTE, D./Dª. Trinidad , representado/a por el/la Procurador/a D./Dª ROSARIO NOGUEIRA DIÉGUEZ y asistido/a por el/la Letrado/a D./Dª PERFECTO-LUIS RÚA RODRÍGUEZ y como, APELADO, D./Dª. Sara , representado/a por el/la procurador/a D/Dª JOSÉ PRADA MARTÍNEZ , y asistido/a por el/la Letrado/a D./Dª. VALENTÍN BLANCO LÓPEZ ; sobre REALIZACIÓN DE OBRAS EN VIVIENDA ARRENDADA. Es MAGISTRADA-PONENTE la Ilma. Sra. Dª. ANA MARÍA DEL CARMEN BLANCO ARCE.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de primera instancia de NÚM. DOS DE LOS DE CARBALLIÑO-OURENSE se dictó sentencia en los referidos autos con fecha 13 JUNIO 2003 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Desestimar la demanda interpuesta por la procuradora Sra. Nogueira Diéguez en nombre y representación de Dña. Trinidad frente a DÑA. Sara , absolviéndola de todos los pedimentos efectuados en la demanda.

Estimar la demanda reconvencional formulada por el procurador Sr. Prada Álvarez en nombre y representación de DÑA. Sara frente a DÑA. Trinidad , declarando resuelto el contrato mixto de arrendamiento de fecha 19/02/49, sito en el término municipal de Arcos núm. 8 al concurrir la causa de jubilación de la arrendataria, condenando a DÑA. Trinidad a dejar libre el local de negocio, junto con la vivienda a disposición del actor, con apercibimiento de que de no hacerlo así se procederá a su costa.

Se imponen las costas a la parte actora-reconvenida, DÑA. Trinidad ".

SEGUNDO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso por la representación procesal de D./Dª. Trinidad recurso de apelación y, seguido por sus trámites legales se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales a excepción del término para dictar sentencia debido al número de asuntos que obran ante esta AUDIENCIA.

Fundamentos

PRIMERO.-En los presentes autos y frente a la pretensión inicial de la arrendataria tendente a que la arrendadora acometiera las obras precisas para el adecuado disfrute del inmueble arrendado, obras de reparación del tejado, instalación de agua caliente y cuarto de baño y modificaciones de la instalación eléctrica a fin de adaptación de la existente con voltaje de 125 W al actual de 220 W , se dedujo por demandada y arrendadora del inmueble en cuestión, demanda reconvencional peticionando la resolución del contrato de arrendamiento concertado al concurrir causa de denegación de la prórroga forzosa por cierre del local durante más de seis meses en el curso de un año o con fundamento en la disposición tercera de la vigente LAU, por jubilación de la arrendataria, interesando con carácter subsidiario de no prosperar las pretensiones antes mencionadas , la asimismo resolución contractual con base en el art. 118,2 LAU, es decir la denominada ruina económica del edificio, por exceder el coste de su reconstrucción del 50 por 100 del valor del inmueble excluido el del terreno; la sentencia de instancia acoge la pretensión articulada principalmente de resolución contractual en base a la jubilación de la arrendataria , hecho este no cuestionado por la actora-reconvenida, estimación que provoca el presente recurso de apelación, en el que el apelante impugna la admisión de la demanda reconvencional que considera improcedente, la calificación del contrato, la que entiende errónea al tratarse según se sostiene de un arrendamiento de vivienda, la nulidad de la prueba pericial efectuada de adverso, negando finalmente el concepto de ruina económica, al considerar que las reparaciones interesadas no superan el valor del 50% del inmueble, cuestiones, estas últimas en las que la sentencia apelada no entra al haber asumido la pretensión principal, dado el carácter subsidiario de aquéllas.

SEGUNDO.-Como ya se ha indicado el primero de los alegatos en los que se basa el recurrente es la infracción del artículo 406.1 de la LEC, en cuanto que existe ausencia de conexidad entre la pretensión de la demanda principal y la exteriorizada a través de la demanda reconvencional formulada, lo que ha de merecer una respuesta negativa, por cuanto en aquella se ejercitaba acción de cumplimiento contractual y en esta con base al mismo contrato se ejercita acción de resolución contractual, lo que constituye una típica respuesta o defensa a la pretensión principal , cual es negar la obligación de hacer en base a la propia inexistencia del contrato del que nace tal obligación.

TERCERO.-En segundo lugar partiendo del carácter mixto que las partes han atribuido al contrato de arrendamiento concertado, sostiene el apelante la errónea valoración de la Juez de instancia en cuanto atribuye fin preponderante al de local de negocio frente al de vivienda.

El principal problema que se plantea en estos contratos en los que se produce un uso ambivalente como vivienda y como negocio es la determinación de cual de los dos usos resulta prevalerte , así el Tribunal Supremo consideró que se trata de arrendamientos mixtos los que contempla dicha ley de arrendamientos urbanos en sus artículos 4.1 y 5.1, sentando la conclusión general de que tales contratos han de ser sometidos a la legislación que disciplina el objeto destinado a la finalidad primordial del arriendo.

Y en trance de determinar cual de los dos objetos adquiere mayor preponderancia, se comparte el razonado y acertado criterio de la Juzgadora de instancia, de la configuración del contrato como de local de negocio con vivienda aneja y la aplicación, por tanto, del art. 5.1 de la citada Ley de Arrendamientos Urbanos, pues este precepto contempla el singular supuesto del arrendamiento de local de negocio que disponga de vivienda anexa para el uso de las personas que el mismo menciona, vivienda cuyo uso es accesorio, auxiliar o complementario de lo que constituye el uso principal, que es el dimanante de la posesión del local de negocio, y ya no sólo porque jurisprudencialmente así se suele considerar por claras razones socioeconómicas, sino porque en el presente caso y desde un punto de vista subjetivo acudiendo a la posible intención de los contratantes al tiempo de la concertación del arriendo parece deducirse del clausulado del mismo en cuando limita el tipo de negocio a desarrollar en el local arrendado, circunscribiéndolo al ya existente de comercio de ultramarinos, abacería, taberna y similares y a su gestión personal por la arrendataria o por familiares que con ella convivan con exclusión de apoderados, de lo que se deduce que en la contratación adquirió mayor peso específico y constituyó el móvil esencial la explotación negocial frente a la vivienda o habitación que llevaba consigo; y la misma conclusión se obtiene si se consideran hechos posteriores a la contratación que se erigen en fundamentales, en cuanto se somete el contrato locativo a la regulación propia de los locales de negocio, al realizarse en el año 1996 la actualización de la renta con arreglo a la disposición transitoria tercera de la vigente ley, actualización aceptada por la actora que no formulo oposición alguna alegando precisamente estarse en presencia de un inquilinato, así como la correspondiente repercusión del IBI y pago del IVA, no pudiendo aceptarse como pretende el apelante que tales actos de aceptación de la arrendataria sean producto de su ignorancia al haber mediado el asesoramiento de un especialista en derecho tal y como resulta del documento nº 4 aportado con la demanda reconvencional en el que las partes convienen con la intermediación de aquel en lo expuesto y en hallarse tras la liquidación efectuada por lo tanto al corriente de sus obligaciones.

Y sin que finalmente obste a la expuesta conclusión el hecho de la mayor importancia espacial de la vivienda frente al negocio desarrollado en el inmueble arrendado pues tal dato meramente cuantitativo en nada afecta al fin preponderante que la contratación buscó.

CUARTO.- Siendo ello así, que se esta en presencia de un contrato de arrendamiento de local de negocio, la conclusión no puede ser otra que declarar la resolución del mismo por el hecho de jubilación de la arrendataria con arreglo a lo dispuesto en la disposición transitoria 3ª. 3 de la vigente LAU, no habiendo sido tal hecho cuestionado por la actora que lo admite, suponiendo el rechazo de la impugnación deducida que comporta la confirmación de la sentencia de instancia y por lo tanto la estimación de la pretensión principal deducida vía reconvencional que no se entre ya en el análisis de los restantes motivos de impugnación en cuanto referidos a pretensiones subsidiarias.

QUINTO.- Por imperativo del artículo 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el rechazo del recurso entablado lleva consigo la imposición de las costas de la alzada al apelante que ve desestimadas sus pretensiones.

Por lo expuesto, la Audiencia ha dictado el siguiente:

Fallo

Se DESESTIMA el recurso de apelación interpuesto por el/la Procurador/a de los Tribunales D ROSARIO NOGUEIRA DIÉGUEZ, en nombre y representación de D./Dª. Trinidad , contra la sentencia dictada por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚM. DOS DE LOS DE CARBALLIÑO-OURENSE, en autos de Juicio PROCEDIMIENTO ORDINARIO 207/02, Rollo de apelación nº 333/03, de fecha 13 JUNIO 2003, QUE SE CONFIRMA , con imposición de costas de la alzada al APELANTE.

Al notificar esta resolución a las partes, háganse las indicaciones a que se refiere el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que en unión de los autos originales se remitirá certificación al Juzgado de procedencia para su ejecución y demás efectos juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior sentencia por los Istmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Iltmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo, el Secretario, certifico.