Sentencia Civil Nº S/S, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6, Rec 2126/2002 de 06 de Marzo de 2003

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA

SECCION SEXTA (Sede en Vigo)

Rollo Civil n° 2126/02

Procedimiento Origen Menor Cuantía Núm. 51/01

Organo Procedencia Juzgado de 1ª Instancia 9 de Vigo

LA SECCION SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA CON SEDE EN

VIGO, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados DON JAIME CARRERA IBARZABAL, DON

JUAN MANUEL ALFAYA OCAMPO y DOÑA MAGDALENA FERNANDEZ SOTO, han

pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

La siguiente

SENTENCIA

En Vigo, a seis de Marzo de dos mil tres.

VISTO en grado de apelación ante la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Pontevedra, los autos de Juicio Menor Cuantía núm. 51/01, procedente del Juzgado de Primera Instancia Número Nueve de Vigo, al que correspondido el Rollo 2126/02, en el que aparece como parte Demandante-Apelado Dña. María Rosa , representada por la Procuradora Dña. María Victoria Soñora Alvarez y asistida por la letrada Dña. Susana Retorta Pousa y como Demandados-Apelantes D. Marcos representado por la Procuradora Dña. Purificación Rodríguez González y asistido por el letrado D. Francisco Amoso Fernández y COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 NÚM. NUM000 DE VIGO, representados por el procurador D. José Vicente Gil Tranchez y asistido por el letrado D. Manuel Cid y siendo el Magistrado ponente a la Iltma. Sra. Dª MAGDALENA FERNANDEZ SOTO quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia Número Nueve de Vigo, con fecha dieciocho de Marzo de dos mil dos, se dictó Sentencia cuyo fallo textualmente dice:

" Que estimando parcialmente las pretensiones de la parte actora, debo condenar y condeno a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE CALLE000 N° NUM000 y a Marcos para pagar a María Rosa la cantidad de 7641,33 euros (1.271.411 pesetas ) más el interés legal del dinero desde la presentación de la demanda, sin especial pronunciamiento en cuanto a costas".

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia, por los demandados D. Marcos , se interpuso recurso de apelación y LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000 , N° NUM000 DE VIGO, interpusieron escrito de apelación y oposición y por la demandante Dña. María Rosa , escrito de oposición, que fueron admitidos, por lo que se elevaron las actuaciones a esta Sala.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO: La sentencia de instancia, tras constatar la existencia de unos daños ocasionados en el local arrendado, resuelve que procede la indemnización por lucro cesante derivado del cierre del negocio de cafetería en periodo comprendido entre el 17 de mayo y el 5 de diciembre de 2000, imputando la responsabilidad de los mismos al arrendador y comunidad de propietarios, aquí demandados, por considerar que su causa está en la falta de ejecución de las obras necesarias, al pesar sobre aquel la obligación de conservar el local arrendado en disposición de poder servir al uso convenido y, recaer, sobre la comunidad la obligación de acometer la reparación de los elementos comunes.

SEGUNDO: Adelantar que está demostrada la existencia de los daños y que su origen se encuentra, a tenor de la pericial que se acompaña con la demanda y que no es cuestionada por los demandados, en la rotura de la bajante general comunitaria que produjo perdida de aguas residuales en la zona lateral izquierda del local, tras la barra del mismo, produciendo inundaciones en la cocina y perdidas que fluyen hacia el interior del local, al provocarse una descarga hacia la bajante desde algún punto de una planta superior del edificio, perdidas que hacen que el local se encuentre en un grave estado de insalubridad debido a los malos olores y a la abundancia de aguas residuales.

TERCERO: Partiendo de tal presupuesto la Comunidad demandada, para impugnar la sentencia de instancia, expone en esta alzada los siguientes alegatos: que no tuvo conocimiento de la rotura de la bajante hasta el mes de noviembre del año 2000 en que la actora le remitió un telegrama, que se trataba de una reparación sencilla y poco costosa que pudo acometer directamente la arrendataria, es más el arrendador había reparado dos meses antes, asimismo alegan la falta de prueba del lucro cesante, argumentando que la accionante no probo la cuantía de los beneficios reales, que el negocio ya estaba dado de baja y la propia actora no cotizaba.

Tales motivos deben perecer al estimarse correcta la valoración que efectúa el Magistrado a quo. En efecto, los elementos probatorios a que se hace referencia en el epígrafe dos del fundamento segundo son suficientes para acreditar que la arrendataria puso en conocimiento de la comunidad la rotura de la bajante general, así los testigos Sr. Plácido y Franco , coinciden en afirmar que el día que se rompió la bajante la actora lo puso en conocimiento del presidente de la comunidad, con quien contactó a través de su esposa, siendo irrelevante el contenido del documento extendido por el administrador que presenta la comunidad en fase probatoria, fechado el 15 de noviembre de 2000 y en el que la persona mencionada se dirige al comunero arrendador explicándole que no tenia noticias de la rotura. Pues bien, ocurre que esa persona también declara como testigo a instancias del codemando, Sr. Marcos y al responder a la cuarta pregunta afirma que no se entero de la rotura de la bajante hasta la carta del día 15 de noviembre, lo cual resulta absolutamente ilógico a la vista del contenido y la fecha del telegrama que la perjudicada accionante le remite a la comunidad demandada, ya que en él, tras quejarse de que todavía no le han arreglado la tubería y que por ello tuvo que cerrar la cafetería anuncia futuras acciones judiciales, además ocurre que está datado el día cuatro y curiosamente la comunidad en lugar de proceder al arreglo trata de exculparse dirigiéndose al arrendador para plantearle una serie de cuestiones que necesariamente le eran conocidas con anterioridad, pues incluso éste ultimo en prueba de confesión reconoce que la arrendataria le comunico la rotura de la bajante y él a su vez lo puso en conocimiento de la comunidad.

Es más, la poca diligencia y desidia de la comunidad en afrontar su obligación de realizar las obras necesarias para la conservación y reparación de los elementos comunes del inmueble se patentiza en el dato de que a finales de enero de 2001, el Sr. Marcos previsiblemente procedió por su propia iniciativa a sustituir las tuberías generales, pues a ello parece hacer referencia la factura que obra al folio 57, en tanto la comunidad continuaba demandado información de algo que le era y es de sobra conocido (f. 55). Pues bien, el tema de fondo está claramente apoyado en el art. 10 de la LPH y concordantes de forma que en los edificios en régimen de propiedad horizontal es obligación de la comunidad de propietarios proceder a realizar las obras necesarias para la conservación y reparación de los elementos comunes del inmueble al objeto de obtener la finalidad fundamental de mantenerlos en condiciones adecuadas, y, como quiera que en el caso de que se trata la Comunidad, a pesar del largo tiempo transcurrido, no acometió la reparación de las tuberías de fecales, infringiendo con ello las previsiones contenidas en la LPH respecto a la reparación de los elementos comunes, debe confirmarse en este aspecto la sentencia recurrida, sin que puedan tenerse en cuenta alegatos como que la reparación era sencilla y no costosa y que se había reparado dos meses antes, pues de ser ciertas ambas hipótesis todavía evidencian más el comportamiento omisivo de la Comunidad para afrontar sus obligaciones.

CUARTO: Resta por precisar el alcance de la indemnización que ha de corresponder a la actora por los perjuicios durante el período en que el negocio tuvo que permanecer cerrado y hasta que se procedió a la resolución del contrato, constado también que durante ese lapso de tiempo no se procedió al arreglo de la tubería y que las condiciones de insalubridad que generaban los daños no permitían otra alternativa. Pues bien, la Sala, atendidas la dificultad de prueba exacta y lo indiscutible de que la situación creada supuso un indudable perjuicio para la actora, y sobre todo considerando que la cantidad reclamada es congruente y mínima, a tenor de lo informado por el perito nombrado en el pleito que analizo el aspecto contable del negocio, considera ajustada a derecho la indemnización que se concede en la sentencia.

QUINTO: El recurso interpuesto por la representación de Don Marcos , hace hincapié en el hecho de que los perjuicios no le son imputables, justificándose en que la Comunidad tuvo conocimiento inmediato del hecho y que, como arrendador que es, no pudo hacer nada, para terminar cuestionando la solidaridad que se establece en la sentencia.

Los alegatos expuesto no pueden prosperar pues en nada empecen la obligación que pesa sobre el arrendador de efectuar las reparaciones necesarias que le imponen los arts. 1554.2 CC y 107 LAU, que comprenderán en casos como el de autos aquellas actuaciones encaminadas a promover dentro de la comunidad de propietarios la ejecución de las reparaciones necesarias, en la media en que tal ejecución dependa y/o corresponda a la comunidad, constituyendo la omisión de dichas actuaciones incumplimiento de su obligación como arrendador En efecto, por los daños que se venían produciendo en el local la arrendataria puede exigir al arrendador que realizara las obras necesarias (si proceden del local arrendado) o las actuaciones necesaria ante la comunidad (si proceden de elementos comunes del inmueble) para asegurarle el uso del local arrendado. En el caso de que se trata, producida la rotura de la bajante el 17 de mayo, la arrendataria cumplió con su obligación de ponerlo en conocimiento del arrendador, como se constata con el telegrama que le remitió el día 19 siguiente ante las llamadas sin respuestas que obtuvo del, ahora, apelante, constatándose también que el arrendador devino indiferente y se mostró poco diligente a cumplir sus obligaciones, es más percibió las rentas y se resolvió el contrato de arrendamiento, y después de todo ello, es decir, rota la relación arrendaticia, es cuando intentó afrontar el problema, se supone que para poder arrendador de nuevo el local, en fin que en tanto estuvo vigente el contrato no proporciono a la arrendataria el uso y goce del local en condiciones mínimas para ser explotado, al no acometer por sí ni instar de la comunidad las obras y reparaciones a que ambos venían obligados por diferentes títulos, de ahí la responsabilidad que a cargo de los demandados se declara correctamente en la sentencia y que en esta alzada se asume en su integridad. Pues es lo cierto que, aunque es a la Comunidad de Propietarios a quien compete llevar a cabo las obras de reparación y conservación en elementos comunes, es el arrendador quien responde ante el inquilino del mantenimiento en buen estado de la finca para servir al fin pactado además del facultado para instar la actuación de la Comunidad a estos efectos, siendo libre la actora de traer el proceso a quienes entienda que niegan, desconocen, contrarían sus derechos o incumplen sus deberes, sin perjuicio de las acciones que puedan mediar entre los responsables que, desde luego, le son ajenas a la accionante perjudicada.

SEXTO: En cuanto a las costas de esta alzada de conformidad con lo establecido en el art. 398 en relación con el art. 394 procede su imposición a los apelantes al desestimarse sus recursos.

En atención a lo expuesto y en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos confiere la Constitución Española.

Fallo

Que desestimamos los recursos de apelación interpuestos por el Procurador Don José V. Gil Tranchez, en representación de la Comunidad de Propietarios CALLE000 , NUM000 de Vigo y por la procuradora Dª Purificación Rodríguez González, en nombre y representación de Don Marcos , frente la sentencia dictada en fecha 18 de marzo 2002 por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1.ª Instancia núm. 9 de Vigo, manteniendo íntegros su pronunciamientos e imponiendo a los apelantes las costas de estos recursos.

Notifíquese a las partes.

Contra esta resolución podrá interponerse recurso extraordinario de infracción procesal y/o recurso de casación, en su caso, debiendo prepararse, en los plazos y en la forma prevenida en los artículos 470 y 479 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Así por esta Sentencia, lo acuerdan, mandan y firman los Ilmos. Sres. Magistrados que lo encabezan. Doy fe.