Sentencia Civil Nº S/S, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 189/2004 de 17 de Junio de 2004

Encabezamiento

Rollo Nº189/04

Sección 7ª

SENTENCIA Nº

SECCIÓN SÉPTIMA

Ilustrísimos Señores Magistrados:

Presidente

D. José Antº Lahoz Rodrigo

Magistrados:

Dª. Pilar Cerdán Villalba

Dª. María Ibáñez Solaz

En la ciudad de Valencia a 17 de junio del 2004.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Valencia, en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario 18/03, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Valencia, entre partes; de una, como demandante-apelada COMUNIDAD GENERAL DE REGANTES DE ALMENARA; y de otra, como demandados-apelantes DON Íñigo Y DOÑA Milagros, representado por LA Procuradora Dª. Rosario Arroyo Cabria.

Es Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Pilar Cerdán Villalba.

Antecedentes

PRIMERO.- En los expresados autos y con fecha 26-11-03 se dictó la Sentencia, cuya parte dispositiva es como sigue: "Fallo: Que estimando como estimo la demanda interpuesta por el Procurador D. Jose Joaquin Pastor Abad en nombre y representación de la COMUNIDAD GENERAL DE REGANTES DE ALMENARA contra D. Íñigo y Dª Milagros, representados en autos por la Procuradora Dª Rosario Arroyo Cabria, debo declarar y declaro:

1.- Que por la Comunidad General de Regantes de Almenara se ejercitó en tiempo y forma su derecho de opción de compra sobre los terrenos de los demandados y que se describen en el documento privado suscrito el día 30 de julio de 1996; Finca rústica, sita en la Partida de Montaña del cid, polígono 11, parcela 112 del Catastro parcelario de superficie 7.256 m2.

2.- Que el contrato de compra venta se perfeccionó entre las partes litigantes sobre el terreno que fue objeto del contrato de opción de compra de 30 de julio de 1996.

3.- Que los demandados deben entregar a la Comunidad de Regantes el terreno que fue objeto del contrato.

4.- Que los demandados deben prestar su colaboración y consentimiento a fin de otorgar escritura pública de venta del terreno vendido.

Que debo CONDENAR Y CONDENO a dichos demandados a estar y pasar por las anteriores declaraciones.

Condeno a los demandados al pago de las costas procesales causadas y dimanantes del proceso seguido por la demanda principal.

B) Que estimando como estimo, en parte, la demanda reconvencional declaro como de propiedad de los reconvinientes las fincas, parcelas 112, 117 y 121, sitas en el término de Almenara, Partida Montaña Blanca, paraje Montaña del Cid, si bien con la obligación de entregar a la parte reconviniente la parcela 112, la de superficie 7.256 m2.

Que desestimo, en lo demas, la demanda reconvencional.

No hago especial declaración de condena en costas de las dimanantes de esta reconvención." Y con fecha 11-12-04 se dictó Auto Aclaratorio que en su parte dispositiva dice: "Aclarar la sentencia dictada en el sentido de mantener el pronunciamiento en cuanto al ago de las costas procesales causadas, tanto las dimanantes de la pretensión principal como de la reconvencional. Asimismo se mantiene que la parte demandada debe entregar a la actora la finca de 7.256 m2 y que la propia parte demandada identificó como parcela 112 en el contrato de opción de compra (vide artículo 1.469 del Código Civil)."

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia, por la representación de los demandados, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, y previo emplazamiento de las partes, se remitieron los autos a este Tribunal, en donde comparecieron los apelantes, se ha tramitado el recurso, acordándose el día 8 de junio de 2004 para la celebración de la Votación y Fallo, fecha en que ha tenido lugar.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La parte demandada formula el presente recurso de apelación contra:1)el auto que rechazó la cuestión de competencia por declinatoria que planteó, y lo funda en que , en contra de lo que dispone, siendo la acción ejercitada en la demanda, basada en un contrato de opción de compra, de naturaleza real, es competente territorialmente el juzgado del lugar en que radica la finca, según el Art.52 de la LEC y no el del domicilio del demandado previsto para las de naturaleza personal sin que, de modo subsidiario a no entenderlo así, ante las dudas concurrentes , quepa imponerle las costas;2)la sentencia que estimó la demanda y sólo en parte su reconvención y lo basa en que la misma incurre en una errónea valoración de las pruebas ya que , de ellas se infiere, que la actora no ejercitó en plazo la opción de compra en base a la que solicita la propiedad de los terrenos objeto de ella, al no implicar tal ejercicio la simple consignación de su precio que se le ofreció dentro de él, y que , además la misma ha tomado posesión de mayor superficie de la que comprendía ese contrato, afectante a otras parcelas de su propiedad, como se constata en el único informe pericial aportado por su parte y ratificado.

Por el contrario la parte actora solicitó la confirmación de dicha resolución por sus propios fundamentos, en cuya virtud se opuso a los del recurso.

SEGUNDO.-Esta Sala, da por reproducidos íntegramente los fundamentos del de auto de 17-4-03 y de la sentencia de 26-1-03 , en lo que no se opongan a lo que se expondrá, a continuación, analizando primeramente el recurso formulado contra el primero.

Así , la acción esgrimida en la demanda tiene como objeto que se declare ejercitada la opción de compra recogida en el contrato de 30-7-96 que une a las partes , perfeccionada por ello la compraventa , la posesión de los terrenos sobre los que recáe y que se condene al otorgamiento de escritura de ésta a favor de la actora .Ello implica que, como se dijo en la instancia , la acción principal es la de cumplimiento de un contrato de opción de compra, es decir de naturaleza personal, y según el TS(sentencia de 15-12-99), la misma se debe calificar atendiendo a los criterios que el mismo fija como orientativos como , la de no dar prioridad a las consecuencias accesorias o secundarias respecto del efecto principal y tener en cuenta que tales acciones personales constituyen la inmensa mayoría (regla general, dice la S. 20 junio 1928), por lo que en caso de duda debe estarse a su fuero.En concreto, esta resolución prevé que en el caso que examina se ejercita una acción de nulidad por simulación de un contrato de opción y sucesiva compraventa, y como consecuencia de ello se pide la cancelación de las inscripciones a que haya dado lugar, y se alegan los artículos 1261, 1275 y 1276 del Código Civily , que por ello, resulta incuestionable que estamos ante una acción personal.Esta misma naturaleza tiene la de autos pues, al margen de la que intrínsicamente tenga la opción de compra , no se pide más que el cumplimiento de este contrato y, sólo de modo accesorio y como derivado de ello , consecuencias inherentes al derecho real de propiedad que se pretende adquirir, lo que determina, según el Art.50 de la LEC, que la competencia territorial para su conocimiento será del juzgado del domicilio del demandado y no de aquel donde radique la cosa, lo que lleva la rechazo del recurso, en este motivo y en su subsidiario, ya que tampoco se aprecian serias dudas de hecho o de derecho al respectos, como prevé el Art.394 de la misma LEC para no imponer las costas no obstante el rechazo de la declinatoria.

TERCERO.-Examinando a continuación el recurso contra la sentencia en relación con las pretensiones de la demanda inicial, es indiscutido que el citado contrato de 30-7-96 que une a las partes(folio 63) es de opción de compra, y se ha probado:1)que el mismo recae sobre la parcela catastral nº 122 de 7256 m2 titularidad del demandado , que su precio fue el de 653.040 ptas( 90ptas/m2), que se haría efectivo al comienzo de la obra de construcción de embalse para riego y en todo caso tres meses después de la aprobación del proyecto de la obra en el DOGV y que su plazo de ejercicio era haata el 31 de diciembre de 1997;2)que el 19-11-97(folio 68 y 263)se celebró Junta General extraordinaria de las Comunidades de regantes de Almenara que integra la actora, en la que se acordó ejecutar tales opciones autorizando a su Presidentes que dieran orden a la Caja Rural para que los comunicaran a los optantes y les ofrecieran su precio;3)que la Caja Rural hizo tal ofrecimiento del precio de la opción al demandado haciéndole saber que pasara a recoger el precio , por carta certificada con acuse de recibo el 21-11-97 que recibió él mismo el día 26 siguiente (folios70 a 72)en su domicilio en Valencia , sin éste se personara al efecto ni manifestara nada hasta que el 10-3-99 (folio 83 )remitió telegrama a la actora diciendo que había ejercitado la opción fuera de plazo y que no realizara acto alguno sobre la finca , requiriéndole ésta por via notarial el día 15 sucesivo(folio 73)para que verificara aquella recepción y le otorgara escritura de venta, lo que no hizo interponiendo interdicto de obra nueva que fue estimado por sentencia recaída en apelación el 13-9-00(folio 107)a raíz de la cual se paralizaron las obras sobre los terrenos objeto de la repetida opción;4)que las citadas obras, obtuvieron licencia el 2-9-98(folio 218)se iniciaron los trabajos topográficos en octubre siguiente, el movimiento de tierras en enero de 1999 y se adjudicaron a principios de marzo de 1999 , y antes , según interrogatorio de la representación de la actora, sólo habían comenzado las mediciones .

CUARTO.-Dicha resultancia probatoria se ha de valorar a la luz de la doctrina existente sobre la opción de compra figura sobre la que nuestra jurisprudencia ha venido estableciendo(S él del Tribunal Supremo de 21 de Julio de 1993 y 18 de octubre de 1993)que es un contrato atípico "por virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante".Igualmente señala dicha doctrina que el llamado contrato de opción de compra (aunque como todo contrato requiera un concurso previo de voluntades entre el concedente de la opción y el concesionario de la misma u optante), desde el punto de vista de las obligaciones que nacen del mismo (salvo el supuesto que se haya estipulado el pago, por el optante de una prima por la concesión de la opción) es un negocio unilateral por cuanto sólo crea obligaciones para el optatario o concedente de la opción, el cual queda obligado a no disponer del bien ofrecido y a mantener la oferta, que es vinculante para dicho promitente concedente quién no puede retirarla o desnococerla durante el plazo de la opción, dentro del cual el optante, si conviene a su derecho (aunque sin obligación contraída al respecto) puede hacer uso de la misma, en cuyo caso (consumada la acción) queda perfeccionado, sin más, el contrato de compraventa respectivo(TS SS. de 6 de abril de 1987, 23 de diciembre de 1991, 22 de diciembre de 1992, y 11 de marzo y 21 de julio de 1993)- pero si, por el contrario, el optante no paga ni consigna el precio pactado en el plazo convenido debe entenderse caducada la acción y, en su virtud, extinguido el derecho de opción, sin que sea admisible dejar al arbitrio exclusivo del optante el cumplimiento del contrato de compraventa en forma diferente a la pactada, ya que ello conculcaría abiertamente lo preceptuado en el artículo 1256 del Código Civil.

El ejercicio del derecho de opción se muestra así como una declaración de voluntad, que unida a la que en su día emitió el concedente, integra el consentimiento del contrato definitivo. De ahí que, precisando más, este ejercicio consiste en una declaración unilateral (T.S. 28-03-57, 22-06-66, 22-05-81 EDJ 1981/1432, 10-12-82 EDJ 1982/7683, 24-10-90 EDJ 1990/9673) y de carácter recepticio. Unilateral porque procede solo del optante, y recepticia, porque ha de llegar a conocimiento del concedente para fijar de este modo las obligaciones exigibles a consecuencia del nacimiento del contrato definitivo. (T.S. 28-05-76 EDJ 1976/201. "La declaración de voluntad del optante de dar efectividad al contrato tiene carácter recepticio, es decir, que ha de ser notificada al concedente durante la vigencia del plazo de opción." Ratificado por el T.S. el 16-04-79 EDJ 1979/673).

En el caso de autos , es obvio que tal notificación del optante dentro de plazo tuvo lugar por la referida carta que el demandado admitió recibir personalmente y en la que , en nombre de la actora y con mención de que lo era por la opción debatida se le ofrecía el precio de la misma, pago que , salvo pacto expreso , aquí no existente si no que por el contrario se preveía al inicio de las obras o a los tres meses de la aprobación de su proyecto, , no es inherente a tal ejercicio que no comporta la necesidad de él(STS 1ª, S 06-07-2001).Con ese ofrecimiento por la Caja Rural , como reza dicha carta , antes de concluir el plazo para ese ejercicio y siendo que el mismo pago estaba previsto para un momento ulterior, se ha de concluir con que , conocido aquel por el concedente y aún no recibido éste por su voluntad , en coincidencia con el juez de instancia y sin que vincule la sentencia dictada en el proceso interdictal en que que, en esencia, se basa el presente, por no producir cosa juzgada, el mismo , tuviera o no conocimiento del comienzo de las obras, quedó obligado y debió cumplir con lo que se comprometió prestando su cooperación para la celebración formal del contrato de compraventa, que surge desde dicho momento, pues basta la expresión de voluntad del optante para que dicha compraventa quede perfeccionada y en estado de ejecución, sin precisar de nuevos convenios posteriores y de tal manera que las discrepancias o incidencias que puedan surgir después entre los contratantes hay que residenciarlas , como dice la Sentencia de 22 noviembre 1993 EDJ 1993/10550, , en el ámbito del cumplimiento del contrato de compraventa perfeccionado y único, ya realizado y vinculante para las partes, pues existe concurrencia de consentimientos del vendedor y comprador, objeto y precio (Sentencias, más recientes, entre otras numerosas, de 23 diciembre 1991 EDJ 1991/12230, 22 diciembre 1992 EDJ 1992/12725, 29 marzo y 17 mayo 1993).A partir de aquí , conforme a las normas generales de la compraventa, nace la obligación del vendedor, recibido el precio, de entregar el bien, al exigirse la traditio del mismo para adquirir su propiedad(Arts.1445 y 609 del CC) , lo que es cierto que el de autos , no fijado modo ni plazo concreto al efecto en el contrato de opción, no pudo hacer antes de que en marzo de 1999 , cuando empezaron las obras en sí, pudo conocer y conoció, remitiendo telegrama a la actora para que se abstuviera de realizarlas y, en definitiva, para realizar actos posesorios, su inicio y la existencia de éstos.Sin embargo , desde este momento y , además, requerida notarialmente para tal entrega , la misma parte aquí apelante incumplió con esta obligación, por lo que, cabe confirmar la sentencia que le condenó a su cumplimiento , por medio de otorgamiento de escritura pública previa declaración del válido ejercicio de la opción de compra.

QUINTO.-A continuación cabe ahondar en los motivos del recurso relativos a la reconvención , partiendo de que la repetida sentencia no declaró probada la invasión por parte de su demandada de mayor superficie de la parcela 112 que era la objeto de la opción y recayente sobre las 117 y 121 también propiedad de su actoray de que, el pronunciamiento contrario de la dictada en el interdicto tampoco vincula por esa inexistencia de cosa juzgad.En este sentido es cierto que, como afirma la apelante, frente al informe de ingeniero agrónomo certificado por la Consellería de Agricultura obrante al folio 264 que niega este extremo , sin ulterior ratificación a presencia judicial, sólo obra en autos el informe pericial unido a los folios 227 y siguientes practicado por otro ingeniero agrónomo, D.Juan Barbería Camaña , que dice hacerlo acompañado por un topógrafo y dos peones, que sí fue objeto de tal ratificación, y que concluye con que en lugar de los 7256 m2 objeto de la opción se han ocupado 13.291m2 en otras parcelas de su mismo propiedad.Esta ausencia de ratificación testifical por parte del informe de la aquí demandada, no es suficiente para dar como probado por el aportado de contrario que la repetida invasión se ha producido, lo que sería , además , rechazable de plano por el problema procesal que subyace en la acción reconvencional derivado de su indebida acumulación, según los arts.74 y siguientes de la LEC, por su naturaleza real, a la de índole personal esgrimida en la demanda inicial, afectante incluso a la competencia territorial.Sin embargo , obviando este problema no denunciado por las partes y llegados a esta instancia, en aras de la economía procesal, cabe llegar a la primera conclusión de falta de acreditamiento en los términos planteados en esta litis.En efecto, ambos informes aportan planos contradictorios y si bien el Sr, Barbería dice que el de contrario no es a escala, que el mismo recoge la actual configuración catastral de las citadas parcelas , frente al suyo que se basa en la antigua porque éste sí coincide con los lindes registrales, admite que no conoce cual fue objeto del contrato de opción, al no haberlo examinado.Sigue diciendo que , según ello y por la mera operación matemática de su medición, se ha ocupado más superficie de la que en el actual catastro es la nº112, que no ha podido obtener documento que advera la exacta correlación de fincas de ambos catastro y que en su medición ha incluído el entrador .Este entrador, conforme a las declaraciones testificales, existía antes de acomoter las obras controvertidas por devenir de la ejecución de la autopista A7 y el mismo perito desconoce, si bien el movimiento de tierra es reciente, si era así o no.Si a esta indeterminación de que la invasión denunciada del entrador sea imputable a la aquí demandada, con independencia de que su propiedad sea del actor unimos que, según los arts.37 y 38 de la LH, el Registro no da fe de la realidad física sin que conste la correspondencia con ella de los lindes que figuran en aquel ni que ésta exista respecto a las parcelas que figuran en ambos catastros ni entre las que éstos recogen, y que las obras están pendientes de ejecución de modo que, como se suplica en la reconvención, la exacta ocupación extrajurídica que denuncia y las consecuentes obligaciones de hacer o subsidiaria de indemnización que también contiene, no estará fijada hasta que , reanudadas en virtud de la presente en ejecución de la compraventa que se ha estimado perfecta, finalicen las del embalse y, en su caso, del rebosadero proyectado, se ha de llegar a la última conclusión de definitivo rechazo del recurso.Ello es, sin perjuicio de que, como también concluye de modo adecuado el juez " a quo"y en coherencia con esa no conclusión actual de lo que es objeto de su petitum que subayace en el suplico de la demanda ahora analizada, en un proceso posterior se plantee el mismo.

SEXTO.-De conformidad con los arts. 394 y 398 de la L.E.C.1/2000, no obstante al desestimación del recurso, al presentarse a este Tribunal, serias dudas de hecho sobre este último motivo del recurso, como también se resolvió para las de la instancia , no ha lugar a hacer expresa imposición de las costas de esta alzada.

En su virtud,

Vistos los preceptos legales y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que con desestimación del recurso de apelación, interpuesto por la representación de D.Íñigo y Dª.Milagros, contra la sentencia de fecha 26 de noviembre del 2003 , dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 10 de Valencia, en autos de juicio ordinario nº 18/03, debemos confirmarla y la confirmamos en todos sus pronunciamientos, sin hacer expresa imposición de las costas causadas en esta instancia .

Y, a su tiempo, devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia, para su ejecución y debido cumplimiento.

Así por ésta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Doy fe. La anterior resolución ha sido leída y publicada por el Sr. Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial. En Valencia a diecisiete de junio del dos mil cuatro.