Sentencia Civil 208/2026 Tribunal de Instancia. Sección Civil plaza nº 1 de Badalona, Rec. 1467/2025 de 09 de junio del 2026

PRELIMINAR. - Objeto de la controversia.

La parte demandante ejercita una acción de denegación de prórroga del contrato de arrendamiento de la vivienda sita en DIRECCION000 de Badalona, suscrito entre las partes el 21 de mayo de 2019, por causa de necesidad del arrendador prevista en el Art. 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ( en adelante LAU).

En apoyo de su pretensión expuso que, en fecha 21 de mayo de 2019 suscribió, junto con D. Felipe -en calidad de arrendadores-, un contrato de arrendamiento de la vivienda sita en DIRECCION000 de Badalona, siendo arrendatarios los ahora demandados Dña. Valentina y D. Samuel.

Alegó, que, tras el fallecimiento de D. Felipe fue desahuciada de la vivienda que constituía su residencia habitual y que, por ello, precisa ocupar el inmueble objeto del presente procedimiento para que constituya su vivienda permanente.

La parte demandada se opuso a la demanda y alegó que el contrato de arrendamiento que invoca la parte demandante ha perdido vigencia, puesto que en fecha 30 de agosto de 2024 firmaron nuevo contrato con la titular del 50% de la finca tras el fallecimiento de D. Felipe, y es a ella a quien vienen abonando las rentas desde entonces.

Alegó, además, que el contrato de 21 de mayo de 2019 ya no se hallaba vigente en la fecha de interposición de la demanda, puesto que se había firmado un nuevo contrato el 30 de agosto de 2024 y que, en consecuencia, la acción no puede prosperar.

No es controvertida que la parte demandante es titular del 50 % de la vivienda sita en DIRECCION000 de Badalona, ni que la misma junto con el Sr. Felipe suscribieron con los demandados un contrato de alquiler en fecha 21 de mayo de 2019, que, según reconoció expresamente el abogado de la parte demandante en el acto de la audiencia previa, ya no se hallaba vigente.

La controversia se circunscribe a determinar si resulta oponible a los demandados la causa de resolución del contrato invocada por la parte demandante.

PRIMERO. - Marco normativo.

Conforme al Art.9 LAU, en su versión aplicable por la fecha del contrato:

"1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

4. Tratándose de finca no inscrita, también durarán tres años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil . Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil , además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados".

SEGUNDO. - Desestimación de la demanda.

La parte demandante solicita que se declare resuelto el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 21 de mayo de 2019, por causa de necesidad, de conformidad con lo dispuesto en el Art. 9.3 LAU.

El mencionado precepto permite que el arrendador, una vez transcurrido el primer año de vigencia del contrato, comunique al arrendatario su necesidad de ocupar la vivienda arrendada, impidiendo así que opere la siguiente prórroga anual.

Dicha previsión constituye una excepción al régimen de prórroga obligatoria del contrato de arrendamiento y atribuye al arrendador la facultad de recuperar la vivienda arrendada, cuando concurren los requisitos legalmente establecidos y siempre dentro de una relación arrendaticia vigente.

En el supuesto que nos ocupa, la parte demandante funda su pretensión en el contrato de arrendamiento suscrito el 21 de mayo de 2019. Sin embargo, la parte demandada aportó, junto con su contestación a la demanda (Documento 2) el contrato suscrito entre Dña. Marí Juana -titular del 50% de la finca objeto del presente procedimiento, según documento 1 de la contestación a la demanda- y los demandados. Dicho contrato fue suscrito en fecha 30 de agosto de 2024, y en punto II literalmente indica "la parte arrendataria está interesada en el arriendo de la vivienda descrita anteriormente, a fin de destinarla a su vivienda habitual, dado que otorgó en su día contrato de arrendamiento, de fecha 21 de mayo de 2019, actualmente resuelto".

En consecuencia, en el momento en que se interpuso la presente demanda -1 de mayo de 2025- hacía ya más de ocho meses que el contrato de 21 de mayo de 2019 constaba extinguido.

En su declaración en el acto del juicio la parte demandada indicó que concertó un nuevo contrato en el año 2024 con la titular del 50% de la finca - la viuda del Sr. Jacinto -.

Por su parte la demandante manifestó que supo del contrato de arrendamiento de 2024 en el mes de agosto y del fallecimiento del Sr. Felipe en el año 2022 o 2023. Sin embargo, indicó desconocer que el 50% de la finca titularidad del Sr. Felipe pasaba a su esposa.

La testigo Dña. Marí Juana manifestó que es titular del 50% de la finca por herencia de su marido y que, tras su fallecimiento fue a ver la vivienda y conoció a la arrendataria. Que ésta la indicó que ya había finalizado la vigencia de su contrato de alquiler y firmaron un nuevo contrato en el año 2024. Que dicho contrato es el vigente en la actualidad y la demandada paga la renta cada mes. Que, además, presentó una demanda de división de cosa común sobre este inmueble, porque su intención es la de adjudicarse el otro 50% previo pago de la cantidad correspondiente y seguir percibiendo los ingresos del alquiler que tiene concertado con la parte demandada.

La propia parte actora, en el acto de audiencia previa, reconoció como hecho no controvertido que el contrato de arrendamiento de 21 de mayo de 2019 ya no se encontraba vigente. A la vista de ello la controversia quedó fijada en si la situación de necesidad alegada por la parte actora le resultaba oponible a la parte demandada a la vista de las circunstancias concurrentes.

Sin embargo, excede del ámbito del presente procedimiento tal y como lo delimitó la parte demandante en su escrito de demanda, el examen de la oponibilidad de la casusa de extinción por necesidad, al contrato de 2024 que es el título arrendaticio vigente.

La parte demandante ejercitó la acción de resolución por denegación de prórroga del Art. 9.3, en relación al contrato de arrendamiento de 21 de mayo de 2019 en el que había intervenido junto con el Sr. Felipe como arrendadora. En el acto de audiencia previa pretendió dirigir su acción de resolución frente al contrato de 30 de agosto de 2024, que ya se hallaba vigente en el momento de interponer la demanda y en el que no había intervenido como arrendadora.

El hecho de reconvertir la acción ejercitada respecto al contrato de 21 de mayo de 2019 y dirigirla frente al contrato de 30 de agosto de 2024, supone una modificación del objeto del proceso que se opone al principio de congruencia y al derecho de defensa de la parte demandada, como así manifestó en el acto de audiencia previa.

El contrato de 30 de agosto de 2024 ya se hallaba vigente en el momento de interposición de la demanda. En dicho contrato la parte demandante no ostenta la condición de arrendadora y además en el apartado II del mismo se indica expresamente que el contrato de 21 de mayo de 2019 se hallaba resuelto en la fecha de suscripción del nuevo contrato.

Por consiguiente, no puede acogerse la pretensión formulada al amparo del Art. 9.3 de la LAU respecto de una relación arrendaticia que no constituía el título de ocupación vigente de la demandada al tiempo de ejercitarse la acción.

Lo anterior hace innecesario el examen de la situación de necesidad invocada por la parte demandante, puesto que, aun cuando pudiera considerarse acreditada la misma, dicha circunstancia no resulta por sí sola suficiente para fundamentar la pretensión de la parte demandante.

La facultad prevista en el Art. 9.3 de la LAU no se atribuye al propietario de la vivienda en cuanto tal, sino al arrendador dentro de una concreta relación arrendaticia. De ahí que la acreditación de la situación de necesidad no puede prescindir de la concurrencia de los presupuestos legales que condicionan el ejercicio de dicha facultad.

En definitiva, no procede entrar a valorar si se ha acreditado la causa de necesidad alegada, puesto que no procede su ejercicio respecto de la relación contractual invocada, que, como ya se ha indicado, no se hallaba vigente.

Por lo anterior, y tras la valoración conjunta de la prueba procede desestimar íntegramente la demanda formulada, al hallarse extinguida la relación contractual respecto de la que la parte demandante ejercita el derecho del Art. 9.3 de la LAU.

TERCERO. - Costas procesales.

De conformidad con lo dispuesto en el Art. 394 LEC, siendo totalmente desestimada la demanda procede la imposición de costas a la parte demandante.

PRELIMINAR. - Objeto de la controversia.

La parte demandante ejercita una acción de denegación de prórroga del contrato de arrendamiento de la vivienda sita en DIRECCION000 de Badalona, suscrito entre las partes el 21 de mayo de 2019, por causa de necesidad del arrendador prevista en el Art. 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ( en adelante LAU).

En apoyo de su pretensión expuso que, en fecha 21 de mayo de 2019 suscribió, junto con D. Felipe -en calidad de arrendadores-, un contrato de arrendamiento de la vivienda sita en DIRECCION000 de Badalona, siendo arrendatarios los ahora demandados Dña. Valentina y D. Samuel.

Alegó, que, tras el fallecimiento de D. Felipe fue desahuciada de la vivienda que constituía su residencia habitual y que, por ello, precisa ocupar el inmueble objeto del presente procedimiento para que constituya su vivienda permanente.

La parte demandada se opuso a la demanda y alegó que el contrato de arrendamiento que invoca la parte demandante ha perdido vigencia, puesto que en fecha 30 de agosto de 2024 firmaron nuevo contrato con la titular del 50% de la finca tras el fallecimiento de D. Felipe, y es a ella a quien vienen abonando las rentas desde entonces.

Alegó, además, que el contrato de 21 de mayo de 2019 ya no se hallaba vigente en la fecha de interposición de la demanda, puesto que se había firmado un nuevo contrato el 30 de agosto de 2024 y que, en consecuencia, la acción no puede prosperar.

No es controvertida que la parte demandante es titular del 50 % de la vivienda sita en DIRECCION000 de Badalona, ni que la misma junto con el Sr. Felipe suscribieron con los demandados un contrato de alquiler en fecha 21 de mayo de 2019, que, según reconoció expresamente el abogado de la parte demandante en el acto de la audiencia previa, ya no se hallaba vigente.

La controversia se circunscribe a determinar si resulta oponible a los demandados la causa de resolución del contrato invocada por la parte demandante.

PRIMERO. - Marco normativo.

Conforme al Art.9 LAU, en su versión aplicable por la fecha del contrato:

"1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

4. Tratándose de finca no inscrita, también durarán tres años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil . Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil , además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados".

SEGUNDO. - Desestimación de la demanda.

La parte demandante solicita que se declare resuelto el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 21 de mayo de 2019, por causa de necesidad, de conformidad con lo dispuesto en el Art. 9.3 LAU.

El mencionado precepto permite que el arrendador, una vez transcurrido el primer año de vigencia del contrato, comunique al arrendatario su necesidad de ocupar la vivienda arrendada, impidiendo así que opere la siguiente prórroga anual.

Dicha previsión constituye una excepción al régimen de prórroga obligatoria del contrato de arrendamiento y atribuye al arrendador la facultad de recuperar la vivienda arrendada, cuando concurren los requisitos legalmente establecidos y siempre dentro de una relación arrendaticia vigente.

En el supuesto que nos ocupa, la parte demandante funda su pretensión en el contrato de arrendamiento suscrito el 21 de mayo de 2019. Sin embargo, la parte demandada aportó, junto con su contestación a la demanda (Documento 2) el contrato suscrito entre Dña. Marí Juana -titular del 50% de la finca objeto del presente procedimiento, según documento 1 de la contestación a la demanda- y los demandados. Dicho contrato fue suscrito en fecha 30 de agosto de 2024, y en punto II literalmente indica "la parte arrendataria está interesada en el arriendo de la vivienda descrita anteriormente, a fin de destinarla a su vivienda habitual, dado que otorgó en su día contrato de arrendamiento, de fecha 21 de mayo de 2019, actualmente resuelto".

En consecuencia, en el momento en que se interpuso la presente demanda -1 de mayo de 2025- hacía ya más de ocho meses que el contrato de 21 de mayo de 2019 constaba extinguido.

En su declaración en el acto del juicio la parte demandada indicó que concertó un nuevo contrato en el año 2024 con la titular del 50% de la finca - la viuda del Sr. Jacinto -.

Por su parte la demandante manifestó que supo del contrato de arrendamiento de 2024 en el mes de agosto y del fallecimiento del Sr. Felipe en el año 2022 o 2023. Sin embargo, indicó desconocer que el 50% de la finca titularidad del Sr. Felipe pasaba a su esposa.

La testigo Dña. Marí Juana manifestó que es titular del 50% de la finca por herencia de su marido y que, tras su fallecimiento fue a ver la vivienda y conoció a la arrendataria. Que ésta la indicó que ya había finalizado la vigencia de su contrato de alquiler y firmaron un nuevo contrato en el año 2024. Que dicho contrato es el vigente en la actualidad y la demandada paga la renta cada mes. Que, además, presentó una demanda de división de cosa común sobre este inmueble, porque su intención es la de adjudicarse el otro 50% previo pago de la cantidad correspondiente y seguir percibiendo los ingresos del alquiler que tiene concertado con la parte demandada.

La propia parte actora, en el acto de audiencia previa, reconoció como hecho no controvertido que el contrato de arrendamiento de 21 de mayo de 2019 ya no se encontraba vigente. A la vista de ello la controversia quedó fijada en si la situación de necesidad alegada por la parte actora le resultaba oponible a la parte demandada a la vista de las circunstancias concurrentes.

Sin embargo, excede del ámbito del presente procedimiento tal y como lo delimitó la parte demandante en su escrito de demanda, el examen de la oponibilidad de la casusa de extinción por necesidad, al contrato de 2024 que es el título arrendaticio vigente.

La parte demandante ejercitó la acción de resolución por denegación de prórroga del Art. 9.3, en relación al contrato de arrendamiento de 21 de mayo de 2019 en el que había intervenido junto con el Sr. Felipe como arrendadora. En el acto de audiencia previa pretendió dirigir su acción de resolución frente al contrato de 30 de agosto de 2024, que ya se hallaba vigente en el momento de interponer la demanda y en el que no había intervenido como arrendadora.

El hecho de reconvertir la acción ejercitada respecto al contrato de 21 de mayo de 2019 y dirigirla frente al contrato de 30 de agosto de 2024, supone una modificación del objeto del proceso que se opone al principio de congruencia y al derecho de defensa de la parte demandada, como así manifestó en el acto de audiencia previa.

El contrato de 30 de agosto de 2024 ya se hallaba vigente en el momento de interposición de la demanda. En dicho contrato la parte demandante no ostenta la condición de arrendadora y además en el apartado II del mismo se indica expresamente que el contrato de 21 de mayo de 2019 se hallaba resuelto en la fecha de suscripción del nuevo contrato.

Por consiguiente, no puede acogerse la pretensión formulada al amparo del Art. 9.3 de la LAU respecto de una relación arrendaticia que no constituía el título de ocupación vigente de la demandada al tiempo de ejercitarse la acción.

Lo anterior hace innecesario el examen de la situación de necesidad invocada por la parte demandante, puesto que, aun cuando pudiera considerarse acreditada la misma, dicha circunstancia no resulta por sí sola suficiente para fundamentar la pretensión de la parte demandante.

La facultad prevista en el Art. 9.3 de la LAU no se atribuye al propietario de la vivienda en cuanto tal, sino al arrendador dentro de una concreta relación arrendaticia. De ahí que la acreditación de la situación de necesidad no puede prescindir de la concurrencia de los presupuestos legales que condicionan el ejercicio de dicha facultad.

En definitiva, no procede entrar a valorar si se ha acreditado la causa de necesidad alegada, puesto que no procede su ejercicio respecto de la relación contractual invocada, que, como ya se ha indicado, no se hallaba vigente.

Por lo anterior, y tras la valoración conjunta de la prueba procede desestimar íntegramente la demanda formulada, al hallarse extinguida la relación contractual respecto de la que la parte demandante ejercita el derecho del Art. 9.3 de la LAU.

TERCERO. - Costas procesales.

De conformidad con lo dispuesto en el Art. 394 LEC, siendo totalmente desestimada la demanda procede la imposición de costas a la parte demandante.

PRELIMINAR. - Objeto de la controversia.

La parte demandante ejercita una acción de denegación de prórroga del contrato de arrendamiento de la vivienda sita en DIRECCION000 de Badalona, suscrito entre las partes el 21 de mayo de 2019, por causa de necesidad del arrendador prevista en el Art. 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ( en adelante LAU).

En apoyo de su pretensión expuso que, en fecha 21 de mayo de 2019 suscribió, junto con D. Felipe -en calidad de arrendadores-, un contrato de arrendamiento de la vivienda sita en DIRECCION000 de Badalona, siendo arrendatarios los ahora demandados Dña. Valentina y D. Samuel.

Alegó, que, tras el fallecimiento de D. Felipe fue desahuciada de la vivienda que constituía su residencia habitual y que, por ello, precisa ocupar el inmueble objeto del presente procedimiento para que constituya su vivienda permanente.

La parte demandada se opuso a la demanda y alegó que el contrato de arrendamiento que invoca la parte demandante ha perdido vigencia, puesto que en fecha 30 de agosto de 2024 firmaron nuevo contrato con la titular del 50% de la finca tras el fallecimiento de D. Felipe, y es a ella a quien vienen abonando las rentas desde entonces.

Alegó, además, que el contrato de 21 de mayo de 2019 ya no se hallaba vigente en la fecha de interposición de la demanda, puesto que se había firmado un nuevo contrato el 30 de agosto de 2024 y que, en consecuencia, la acción no puede prosperar.

No es controvertida que la parte demandante es titular del 50 % de la vivienda sita en DIRECCION000 de Badalona, ni que la misma junto con el Sr. Felipe suscribieron con los demandados un contrato de alquiler en fecha 21 de mayo de 2019, que, según reconoció expresamente el abogado de la parte demandante en el acto de la audiencia previa, ya no se hallaba vigente.

La controversia se circunscribe a determinar si resulta oponible a los demandados la causa de resolución del contrato invocada por la parte demandante.

PRIMERO. - Marco normativo.

Conforme al Art.9 LAU, en su versión aplicable por la fecha del contrato:

"1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

4. Tratándose de finca no inscrita, también durarán tres años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil . Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil , además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados".

SEGUNDO. - Desestimación de la demanda.

La parte demandante solicita que se declare resuelto el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 21 de mayo de 2019, por causa de necesidad, de conformidad con lo dispuesto en el Art. 9.3 LAU.

El mencionado precepto permite que el arrendador, una vez transcurrido el primer año de vigencia del contrato, comunique al arrendatario su necesidad de ocupar la vivienda arrendada, impidiendo así que opere la siguiente prórroga anual.

Dicha previsión constituye una excepción al régimen de prórroga obligatoria del contrato de arrendamiento y atribuye al arrendador la facultad de recuperar la vivienda arrendada, cuando concurren los requisitos legalmente establecidos y siempre dentro de una relación arrendaticia vigente.

En el supuesto que nos ocupa, la parte demandante funda su pretensión en el contrato de arrendamiento suscrito el 21 de mayo de 2019. Sin embargo, la parte demandada aportó, junto con su contestación a la demanda (Documento 2) el contrato suscrito entre Dña. Marí Juana -titular del 50% de la finca objeto del presente procedimiento, según documento 1 de la contestación a la demanda- y los demandados. Dicho contrato fue suscrito en fecha 30 de agosto de 2024, y en punto II literalmente indica "la parte arrendataria está interesada en el arriendo de la vivienda descrita anteriormente, a fin de destinarla a su vivienda habitual, dado que otorgó en su día contrato de arrendamiento, de fecha 21 de mayo de 2019, actualmente resuelto".

En consecuencia, en el momento en que se interpuso la presente demanda -1 de mayo de 2025- hacía ya más de ocho meses que el contrato de 21 de mayo de 2019 constaba extinguido.

En su declaración en el acto del juicio la parte demandada indicó que concertó un nuevo contrato en el año 2024 con la titular del 50% de la finca - la viuda del Sr. Jacinto -.

Por su parte la demandante manifestó que supo del contrato de arrendamiento de 2024 en el mes de agosto y del fallecimiento del Sr. Felipe en el año 2022 o 2023. Sin embargo, indicó desconocer que el 50% de la finca titularidad del Sr. Felipe pasaba a su esposa.

La testigo Dña. Marí Juana manifestó que es titular del 50% de la finca por herencia de su marido y que, tras su fallecimiento fue a ver la vivienda y conoció a la arrendataria. Que ésta la indicó que ya había finalizado la vigencia de su contrato de alquiler y firmaron un nuevo contrato en el año 2024. Que dicho contrato es el vigente en la actualidad y la demandada paga la renta cada mes. Que, además, presentó una demanda de división de cosa común sobre este inmueble, porque su intención es la de adjudicarse el otro 50% previo pago de la cantidad correspondiente y seguir percibiendo los ingresos del alquiler que tiene concertado con la parte demandada.

La propia parte actora, en el acto de audiencia previa, reconoció como hecho no controvertido que el contrato de arrendamiento de 21 de mayo de 2019 ya no se encontraba vigente. A la vista de ello la controversia quedó fijada en si la situación de necesidad alegada por la parte actora le resultaba oponible a la parte demandada a la vista de las circunstancias concurrentes.

Sin embargo, excede del ámbito del presente procedimiento tal y como lo delimitó la parte demandante en su escrito de demanda, el examen de la oponibilidad de la casusa de extinción por necesidad, al contrato de 2024 que es el título arrendaticio vigente.

La parte demandante ejercitó la acción de resolución por denegación de prórroga del Art. 9.3, en relación al contrato de arrendamiento de 21 de mayo de 2019 en el que había intervenido junto con el Sr. Felipe como arrendadora. En el acto de audiencia previa pretendió dirigir su acción de resolución frente al contrato de 30 de agosto de 2024, que ya se hallaba vigente en el momento de interponer la demanda y en el que no había intervenido como arrendadora.

El hecho de reconvertir la acción ejercitada respecto al contrato de 21 de mayo de 2019 y dirigirla frente al contrato de 30 de agosto de 2024, supone una modificación del objeto del proceso que se opone al principio de congruencia y al derecho de defensa de la parte demandada, como así manifestó en el acto de audiencia previa.

El contrato de 30 de agosto de 2024 ya se hallaba vigente en el momento de interposición de la demanda. En dicho contrato la parte demandante no ostenta la condición de arrendadora y además en el apartado II del mismo se indica expresamente que el contrato de 21 de mayo de 2019 se hallaba resuelto en la fecha de suscripción del nuevo contrato.

Por consiguiente, no puede acogerse la pretensión formulada al amparo del Art. 9.3 de la LAU respecto de una relación arrendaticia que no constituía el título de ocupación vigente de la demandada al tiempo de ejercitarse la acción.

Lo anterior hace innecesario el examen de la situación de necesidad invocada por la parte demandante, puesto que, aun cuando pudiera considerarse acreditada la misma, dicha circunstancia no resulta por sí sola suficiente para fundamentar la pretensión de la parte demandante.

La facultad prevista en el Art. 9.3 de la LAU no se atribuye al propietario de la vivienda en cuanto tal, sino al arrendador dentro de una concreta relación arrendaticia. De ahí que la acreditación de la situación de necesidad no puede prescindir de la concurrencia de los presupuestos legales que condicionan el ejercicio de dicha facultad.

En definitiva, no procede entrar a valorar si se ha acreditado la causa de necesidad alegada, puesto que no procede su ejercicio respecto de la relación contractual invocada, que, como ya se ha indicado, no se hallaba vigente.

Por lo anterior, y tras la valoración conjunta de la prueba procede desestimar íntegramente la demanda formulada, al hallarse extinguida la relación contractual respecto de la que la parte demandante ejercita el derecho del Art. 9.3 de la LAU.

TERCERO. - Costas procesales.

De conformidad con lo dispuesto en el Art. 394 LEC, siendo totalmente desestimada la demanda procede la imposición de costas a la parte demandante.