Sentencia Civil 67/2026 Tribunal de Instancia. Sección Civil plaza nº 1 de Ourense, Rec. 79/2025 de 16 de marzo del 2026

Primero.-El presente procedimiento se inició por demanda interpuesta por D. Heraclio contra CASA A MORTEIRA, S.L. y Dña. Nuria en que se solicitó lo siguiente :

A.-Declare la responsabilidad directa de la demandada doña Nuria, en exclusiva con carácter principal y/o en concurrencia con la mercantil CASA MORTEIRA, S.L., por su falta de acción en el mantenimiento en el goce pacífico y en condiciones de habitabilidad en cumplimiento del objeto y destino del inmueble, respecto de los daños, perjuicios y lucro cesante ocasionados en la explotación del negocio de hostelería y alojamiento del que era titular la actora, sito en Tibias, A Morteira, 80, Pereiro de Aguiar,en la proporción de responsabilidad que resulte de la prueba, y en los importes que se consignan en los dictámenes periciales (doc., 16 y 17).

1.- A abonar a mi representado la suma de 132.585 euros, por el lucro cesante que se desglosan de acuerdo con el informe pericial económico contable:

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-Lucro cesante actividad de restauración 83.980 euros.

-Lucro cesante actividad de alojamiento 48.605 euros.

2.- Así como, abonar a mi representado las cantidades siguientes:

- Daños materiales por importe de 32.803,49 euros, según se desprende del informe pericial sobre filtraciones de agua confeccionado por Borja .

- Daños morales por la merma del prestigio en la actividad profesional de hostelería por parte del actor por la pérdida de la Estrella Michelin establecido en 20.000 euros, consecuencia de resolver el contrato y abandonar la actividad de hostelería donde la venía ejerciendo .

B.-Condene a los demandados al abono de una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados según constan acreditados conforme con el contenido de los informes periciales suscritos por el arquitecto Borja, (doc. 16) y el de los economistas Francisco, y Plácido, este último en concepto de lucro cesante, aportado como documento nº 17, en los porcentajes de responsabilidad que resulten del período probatorio y en los importes que a continuación se desglosan en apartados de este suplico letra A, C y D.

C.-Alternativamente, se declare la responsabilidad civil de Nuria, de carácter extracontractual, en exclusiva y/o en concurrencia con la mercantil Casa Morteira, S.L., con carácter contractual por la obligación de mantener el local arrendado en condiciones de habitabilidad, y de ser el caso respecto de cada uno de ellos, de forma solidaria, por los daños y perjuicios sufridos por mi representado (los daños y perjuicios sufridos por mi representado, incluyendo lucro cesante, y los daños morales), en la explotación del negocio de hostelería y casa de turismo rural o alojamiento del que era titular la actora, sito en Tibias, A Morteira, 80, Pereiro de Aguiar;como consecuencia de las filtraciones y humedades producidas, provenientes del mal estado de la edificación colindante, junto a las obras existentes y concurrentes durante la ejecución de estas en el inmueble colindante, DIRECCION000, Tibias, Pereiro de Aguiar,así como, la obligación de dichos codemandados de reparar los daños y perjuicios sufridos por mi mandante, condenando solidariamente a las codemandadas en la forma interesada, conforme con los informes periciales suscritos por el arquitecto Borja, (doc. 16) y el de los economistas Francisco, y Plácido, este último en concepto de lucro cesante, aportado como documento nº 17; a indemnizar en las siguientes cantidades y conceptos:

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1.- A abonar a mi representado la suma de 132.585 euros, por el lucro cesante que se desglosan de acuerdo con el informe pericial económico contable:

- Lucro cesante actividad de restauración 83.980 euros.

- Lucro cesante actividad de alojamiento 48.605 euros.

2.- Así como, abonar a mi representado las cantidades siguientes:

- Daños materiales por importe de 32.803,49 euros, según se desprende del informe pericial sobre filtraciones de agua confeccionado por Borja .

- Daños morales por la merma del prestigio en la actividad profesional de hostelería por parte del actor por la pérdida de la Estrella Michelin establecido en 20.000 euros, consecuencia de resolver el contrato y abandonar la actividad de hostelería donde la venía ejerciendo.

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D.-Subsidiariamente, condene a los demandados solidariamente al abono de una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por los daños y perjuicios que constan acreditados conforme los informes periciales suscritos por el arquitecto Borja, (doc. 16) y el de los economistas Francisco, y Plácido, este último en concepto de lucro cesante, aportado como documento nº 17, conforme con lo cual corresponderían:

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1.- A abonar a mi representado la suma de 132.585 euros, por el lucro cesante que se desglosan de acuerdo con el informe pericial económico contable:

- Lucro cesante actividad de restauración 83.980 euros.

- Lucro cesante actividad de alojamiento 48.605 euros

?

2.- Así como, abonar a mi representado las cantidades siguientes:

?

- Daños materiales por importe de 32.803,49 euros, según se desprende del informe pericial sobre filtraciones de agua confeccionado por Borja .

- Daños morales por la merma del prestigio en la actividad profesional de hostelería por parte del actor por la pérdida de la Estrella Michelin establecido en 20.000 euros, consecuencia de resolver el contrato y abandonar la hostelería donde la venía ejerciendo.

E.-Subsidiariamente, de no considerar la responsabilidad interesada anteriormente en los pedimentos letras A, B, C y D, anteriores respecto a la responsabilidad civil de la mercantil Casa Morteira, S.L., declare su responsabilidad en relación a la procedencia de la moderación de las rentas provenientes de los alquileres en función de la privación del 42 % de la operativa de la actividad según la privación parcial de la instalación arrendada y de ser el caso, condene a dicha mercantil al pago en concepto de reintegro a la actora del 42% de las rentas devengadas por el alquiler de local de negocio conforme a los contratos de arrendamiento suscritos y aportados como documentos nº 2 y 3; desde el surgimiento de los filtraciones, y que según los datos incluidos en el informe pericial económico contable se establecen en el período de agosto de 2020 a diciembre de 2023, determinados como un coste fijo no compensado de 40.047 euros, condenando a Casa Morteira, S.L., a su abono al actor.

F.-Y/o, en correlación a la petición anterior letra E, declare dicha responsabilidad en relación a la siguiente anualidad, 2024 (enero a octubre), condenando a Casa Morteira, sl., al reintegro del importe de 12.852 euros por la privación del 42% de las instalaciones según se reconoce en el informe pericial, por las rentas provenientes del alquiler desde enero de 2024, que se corresponde con las manifestaciones contenidas en el hecho duodécimo y documento nº 18, con ocasión de la merma en la superficie arrendada que se ha visto privada en relación a la superficie disponible.

G.-Al pago de los intereses legales y de mora procesal.

Todo ello con expresa imposición de las costas causadas a la parte adversa.

La actora refirió que firmó un contrato de arrendamiento con CASA A MORTEIRA, S.L. destinado a hospedaje, restauración y hostelería, en cuanto hotel y restaurante, suscrito en fecha 24 de octubre de 2018, en el inmueble ubicado en Lugar de A Morteira, 80, parroquia de Tibias, Pereiro de Aguiar por un plazo de 6 años . La actora refiere que se destinó desde el inicio del contrato de arrendamiento una parte del inmueble a la actividad propia de restauración y otra al de alojamiento y hospedaje de turismo rural, Prácticamente desde el inicio del contrato existieron discrepancias en relación al estado del inmueble, dado que por parte de la arrendataria se exigió al arrendador el cumplimiento del contrato en lo que se refiere a la realización de las obras de conservación y mantenimiento pertinentes para exigir el cumplimiento de lo pactado en el contrato en relación a determinados incumplimientos y defectos detectados que venían causando malestar e insatisfacción en el arrendatario desde septiembre de 2020 , lo que provocaron el cierre al completo de la actividad de hospedaje, con el cierre de la casa de turismo rural, dado que la infrautilización del inmueble alcanzó a la inoperatividad del 42% de la superficie . La actora refiere que se produjeron filtraciones de agua en la finca como consecuencia en la edificación colindante con la que es medianera por el norte, y que se encontraba en obras, concretamente la finca DIRECCION000, Tibias, , propiedad de Dña. Nuria edificación cuyas obras y proceso de construcción estuvieron paralizadas durante meses, de forma reiterada, tiempo durante el que no se adoptaron las medidas de contención precisas para evitar ocasionar daños y perjuicios al edificio colindante, puesto que al ejecutar las obras la demandada levantó y desmontó parcialmente el tejado sobre el muro medianero, dejando este sin protección frente a la lluvia y a la intemperie frente a las inclemencias del tiempo, permitiendo en consecuencia la entrada y filtración de las aguas por los elementos desprotegidos de la cubierta, que se iban filtrando al falso techo de madera que hay debajo del material de cobertura , colocándose entre las juntas de madera, produciéndose filtraciones en la práctica totalidad de la superficie del tejado, generando esta situación un panorama insostenible para la parte actora, asemejándose la situación en el interior a como si verdaderamente lloviese en su interior Ante la imposibilidad de explotar el local la actora y la arrendadora pusieron fin al contrato de arrendamiento el 31 de octubre de 2024 .

Como consecuencia de esos hechos la actora reclama las indemnizaciones mencionadas por los perjuicios causados ejercitando una acción de responsabilidad contractual contra CASA A MORTEIRA, S.L. en base al incumplimiento de los términos del contrato firmado y de responsabilidad extracontractual contra Dña. Nuria , por el perjuicio causado como consecuencia de las obras ejecutadas en su finca y que repercutieron en la finca que ocupaba el demandante .

Dña. Nuria se opuso alegando la prescripción de la acción emprendida por la actora y además alegó que la actora no acredita que éste habilitado para llevar a cabo la actividad de hospedaje . También refiere que ya desde julio de 2020 la actora refería que sufría filtraciones , lo que impide que los daños que se reclaman sean como consecuencia de las obras que ejecutó ella misma en su finca , que son de fecha posterior , por lo que la responsabilidad le corresponde a CASA A MORTEIRA, S.L igual en relación al cierre del local a finales de 2020 . Refiere que tuvo conocimiento de las presuntas filtraciones en mayo de 2022 , por lo que examinó su finca , sin que se apreciaran signos de humedad , realizándose una prueba de estanqueidad en 2024 donde se constató que no existía ninguna filtración entre las casas y que los perjuicios provendrían de la finca de la actora . También discute los distintos conceptos reclamados en la demanda .

CASA A MORTEIRA, S.L. se opuso alegando que la actora no demuestra que desarrollara una actividad hotelera en la finca . Refiere que no recibió ninguna queja de la actora en cuanto al estado de la finca hasta octubre de 2020 , realizando las reparaciones pertinentes sin recibir ninguna reclamación por parte de la actora en los siguientes años . Refiere que los daños que reclama la actora tienen como origen las obras realizadas en la finca colindante , en 2023 , por lo que ella misma reclamó a la Sra. Nuria la finalización de las obras y el abono de los perjuicios que causaba en la finca alquilada por la actora , sin lograr su objetivo , pero siendo responsabilidad de la Sra. Nuria las filtraciones ocasionados en la finca ocupada por la actora , por lo que ella no podía realizar ninguna obra en la finca de la Sra. Nuria ni ejecutar obras de reparación en su propia finca , hasta que la otra demandada pusiera fin a las filtraciones , extremos de los que se informó a la actora . Refiere que entablo una acción judicial contra la Sra. Nuria por los daños producidos en su vivienda , por la que obtuvo una sentencia estimatoria , que no fue recurrida . También discute los distintos conceptos reclamados en la demanda .

MAPFRE ESPAÑA S.A. se opuso a la demanda alegando que no podía dictarse una sentencia condenatoria en su contra , ya que no fue demandada en este proceso , sólo se interesó la intervención provocada , alegando que es cierto que tenía concertado un seguro con CASA A MORTEIRA, S.L. , pero que el siniestro que ahora se reclama en este pleito no era objeto de cobertura , refiriendo que la única responsable de los perjuicios sufridos en la finca que explotaba la actora era la Sra. Nuria , por las filtraciones que procedían de su finca , alegando la falta de legitimación de la actora .

CAJA DE SEGUROS REUNIDOS COMPAÑIA DE SEGUROS Y REASEGUROS, S.A. ( en adelante CASER) se opuso a la demanda alegando que tenía suscrita una póliza con la Sra. Nuria sobre la finca de su titularidad que fue anulada en fecha 25 de marzo de 2021, por lo que el siniestro no tiene cobertura. Refiere que cuando la Sra. Nuria decidió hacer obras en su vivienda contrató con una empresa las mismas y al mismo tiempo contrata con CASER la póliza de todo riesgo de la construcción . Refiere que cuando CASA A MORTEIRA, S.L les demandó , se puso de manifiesto que los daños provenían de la realización de obras en la propiedad de la Sra. Nuria y que había problemas entre ésta y el contratista de esas obras. De hecho, a raíz de la conciliación, por parte de la ahora codemandada se precisó que la reclamación y ahora intervención de CASER, se sustentaba no en la póliza de hogar previa (que fue anulada) sino en la póliza todo riesgo de la construcción suscrita por la Sra. Nuria posteriormente (con efecto 30/04/2021), es decir, tras la anulación de la póliza de hogar y una vez que la Sra. Nuria contrató los trabajos/obras para subsanar los defectos que generaban daños en el inmueble colindante. Sin embargo, tampoco cabe reclamar a CASER sobre la base de esta póliza todo riesgo de la construcción, puesto que, como queda dicho, en la misma se excluye expresamente la cobertura de responsabilidad civil (de daños a terceros). En relación con este aspecto, cabe reseñar que una póliza de este tipo está orientada a cubrir daños accidentales y/o previsibles que se puedan producir durante la ejecución de la obra y que afecten tanto a la propia construcción como a los equipos y máquinas empleados. Esta póliza tiene una duración temporal que coincide con el plazo de ejecución de la obra. Con todo, la responsabilidad civil está expresamente excluida de las coberturas de la póliza , consiguientemente, no correspondería traer al presente procedimiento a CASER, sino, en su caso, a la empresa que realizó las obras y/o a su compañía aseguradora. También se alega la prescripción de la acción frente a CASER . Refiere que ya abonó la cantidad de 2.420 euros a CASA MORTEIRA y que no puede prosperar la acción de la actora en su contra , alegando también pluspetición

Segundo .-En relación al caso concreto cada parte aporta documental y se oyó a las siguientes personas :

- D. Patricio , testigo , que refirió que trabajó para la actora en el restaurante que éste tenía desde mayo de 2020 a mayo de 2021 como responsable de sala y cocina . Refiere que él vivía en el restaurante y que tenían muchos problemas de filtraciones en las habitaciones alrededor del comedor principal y que en el sótano caían cascadas de agua como consecuencia de las filtraciones cuando llovía . Refiere que como consecuencia de ello se dejaba de trabajar algunos días y que cerraron zonas de la finca , por lo que el Sr. Heraclio le reclamo a la propiedad , incluso él en diversas ocasiones , pero que no se les daba ninguna solución . Declara que las filtraciones se producían en la parte central del salón por el mal estado de la claraboya , por donde caía agua , realizándose obras en la misma . Refiere que el cierre del hotel se produjo en diciembre de 2020 y que el actor le dijo que las filtraciones ya existían antes que él se pusiera a trabajar en la finca . Declara que el comedor se utilizaba para la actividad de restaurante

- Dña. Benito , testigo , refirió que trabajaba como limpiadora en el complejo desde 2017 , primero para Dña. Serafina y después en favor de la actora . Declara que inicialmente no había filtraciones importantes , solo algo puntual , pero cuando empezó a trabajar para el actor , aparecían filtraciones los días de lluvias intensas , entrando el agua en la zona de habitaciones alrededor del comedor , lo que provocó el cierre de las mismas . Declara que como consecuencia de las obras en la casa colindante y la retirada del tejado se produjeron las filtraciones y que se informó a la propiedad de los sucedido y que D. Heraclio vivía en las habitaciones . Refiere que la actividad hotelera se abandona en 2020 y que vinieron unos trabajadores a arreglar las goteras del techo . Declara que las habitaciones donde se producían las filtraciones estaban en la misma planta ,al lado del comedor , salvo la que estaba cerca de la piscina, que estaba más abajo . Refiere que en 2020 las filtraciones procedían de la claraboya y ésta se cambió .

- D. Celestino , testigo , refiere que el demandante es su primo y que realizó diversas obras de reparación en la finca , desde abril de 2019 hasta primeros de 2024 . Declara que en 2019 acudió a revisar la claraboya que goteaba en el salón , por su mal mantenimiento y que en mayo de 2019 se limpió y actuó sobre la misma , actuándose nuevamente en octubre de 2019 , siendo en su opinión un problema que debía resolverse por la propiedad. Refiere que compareció nuevamente a finales del año 2020 o 2021 comprobando que existían filtraciones en las habitaciones y en el comedor , siendo el origen de las filtraciones las obras ejecutadas en el predio vecino , al dejar la obra sin poner el tejado durante mucho tiempo . Refiere que es cierto que el actor ocupó partes de la casa para su propia vivienda , instalándole él un office . Refiere que las filtraciones de 2020 no tenían nada que ver con el comedor donde estaba la claraboya , que se encontraba en otro salón

- D. Marino ., testigo , refiere que es directo de oficina de CAIXABANK y que el actor es su cliente desde 2022 . Refiere que le ofrecían productos relacionados con su negocio y que con ocasión de la pandemia se le abrieron distintas línea de crédito , al bajar su facturación . Refiere que el actor le comentó que tenía problemas en el local por filtraciones y que sufrió una bajada de facturación en los años 2022-3 , estudiándose otros proyectos , como la instalación de un nuevo local , que finalmente no fructificaron .

-D. Fernando , testigo , refirió que fue contable del actor desde 2019 a 2022 y que se encargó de temas laborales hasta 2024 . Refiere que en 2019 la facturación era correcta hasta que llegó la pandemia en 2020 que cayó , para posteriormente duplicar la facturación hasta el último trimestre de 2021 donde volvió prácticamente a la facturación de 2019 , por problemas con unas humedades . Declara que en 2021 se hicieron varios gastos en tema de reparaciones , que años antes no existían y que el actor tuvo que cerrar el negocio de las habitaciones

. Dña. Maribel , testigo , refirió que hizo un informe pericial para un pleito que enfrentó a CASA MORTEIRA y Dña. Nuria que se resolvió en el Juzgado nº 7 de Ourense . Declara que analizó los daños que sufrió la vivienda de DIRECCION001 como consecuencia de las filtraciones que se produjeron a raíz de las obras ejecutadas en la finca de la Sra. Nuria , al estar en descubierto el tejado , ya que se puso una lona , que salió volando y ello provocó que filtrara a la finca colindante y se produjeran daños , no por un tema de humedades . Refiere que hasta que no se reparara el tejado de la casa de la Sra. Nuria se seguirían produciendo daños en la finca de la actora , por lo que aunque CASA MORTERIA hubiera reparado los daños producidos inicialmente , éstos se reproducirían . Refiere que los daños se produjeron por un momento puntual y que no es normal dejar el tejado en esas condiciones durante casi 2 años . Declara que en 2019 hizo un informe en favor de la actora para continuar con la actividad de hospedaje .

. Dña. Brigida , testigo , refirió que hizo un informe pericial para un pleito que enfrentó a CASA MORTEIRA y Dña. Nuria que se resolvió en el Juzgado nº 7 de Ourense . Declara que analizó los daños que sufrió la vivienda de DIRECCION001 como consecuencia de las filtraciones que se produjeron a raíz de las obras ejecutadas en la finca de la Sra. Nuria , al estar en descubierto el tejado realizando varias visitas , en 2021 y mayo y diciembre de 2022 . Refiere que la cubierta estaba levantada , sin tejas que colocar y que el agua filtró a la vivienda contigua, por la degradación de los materiales causando daños en los pasillos y en la vivienda contigua , que eran utilizados como vivienda por el Sr. Nuria . Declara que en el comedor del restaurante sólo había humedad , no filtraciones , sin que hubiera moho u olor a humedad . Declara que hasta que no se reparara el tejado de la casa de la Sra. Nuria se seguirían produciendo daños en la finca de la actora , por lo que aunque CASA MORTERIA hubiera reparado los daños producidos inicialmente , éstos se reproducirían . Refiere que la prueba de estanqueidad no era una prueba idónea para este caso y que se producían filtraciones desde noviembre de 2020. Declara que en 2020 se cambio el cristal del lucernario .

. D. Alberto , testigo , refirió que realizó reparaciones en la casa de la Sra. Nuria a principios de 2023 sobre unas obras ya empezadas a finales de 2021 . Declara que cuando empezó su intervención la cubierta ya tenía una capa de aislamiento y construcción , existiendo tejas sueltas en el otro predio . Refiere que el actor le dijo que sufría humedades , pero que él no las observó en la finca donde trabajaba . Declara que en noviembre de 2023 terminó la impermeabilización de la cubierta y que por tanto no podía filtrar a partir de esa fecha . Refiere que como consecuencia de las quejas de contrario se hizo la prueba de estanqueidad y que no se apreciaron humedades ni filtraciones . Refiere que él conocía a Lina y Abel , que eran los profesionales que intervinieron en las obras de la Sra. Nuria .

- D. Juan María , testigo , refirió que había acudido como perito en el anterior juicio que se celebró y que el encargo les llegó en mayo de 2021 y que fue a ver la casa en junio de 2021 , existiendo daños desde el 11-12-2020 . Refiere que hizo un informe de daños para MAPFRE y que cuando él acudió a ver la vivienda de DIRECCION001 ,estaba todo reparado . Declara que acudió en virtud del seguro del hogar que existía sobre la vivienda , pero que comprobó que lo necesario era contratar un seguro por daños derivados de actividad constructiva . Refiere que la casa de la Sra. Nuria estaba en obras. Refiere que en el anterior pleito , se llegó a un acuerdo y que las obras de reparación que se hicieron en la finca de la Sra. Nuria fueron provisionales y que la zona afectada era la medianera .

- D. Borja , perito de la actora , refirió que el origen de las filtraciones se encontraba en las obras ejecutadas en la vivienda de la Sra. Nuria , acudiendo al lugar de los hechos en julio de 2023 y comprobando que la medianera y el tejado de la Sra. Nuria estaban sin protección , con una simple lona . Refiere que en un trabajo que afecte al tejado , se puede tapar con una lona 3 o 4 días , pero si pasan meses sin acabar la obra del tejado , es posible que el agua filtre , como sucedió en este caso . Refiere que comprobó la existencia de filtraciones en julio de 2024, entrando el agua por el tejado . Declara que el agua entró por la medianera y afectó al 42 % de la vivienda , provocando un ambiente insalubre . Declara que las principales filtraciones se debían a la obra ejecutada por la Sra. Nuria , pero que también habían otras goteras que afectaban a la claraboya , la chimenea y una ventana , cuyo origen se debía al incorrecto mantenimiento , achacable a CASA MORTEIRA , pero que no sabía decir en que porcentaje afectaba a ese 42 % de la casa que estaba inutilizada . Refiere que las zonas afectadas se encontraban en la zona este y en el sur oeste . Declara que cuando en julio de 2024 volvió a la obra , observó que habían realizado un tejado a 3 aguas que vertía en la medianera y que no vio ningún canalón oculto. Refiere que las filtraciones se producían desde hacía tiempo y que la valoración de los enseres dañados no la hizo él y que hizo constar lo que le indicó el cliente , no cotejando la lista con los bienes efectivamente dañados .

- D. Abel , perito de la demandada , refiere que fue director de la ejecución de la obra de la Sra. Nuria desde el 2-8-2022 iniciándose las obras el 8-6-2021. Refiere que la cubierta tenía protecciones de plástico para conseguir una impermeabilización y que desde agosto de 2022 , recibieron quejas de la actora por la filtraciones de agua . Refiere que el foco de las filtraciones estaba alejado de la obra y que la vivienda de la actora sufría entradas de agua desde mayo de 2020 y que intentó ayudar a la actora , renovando todo el sistema de protecciones que afectaba la vivienda de la Sra. Nuria . Declara que en agosto de 2022 se paró la obra para obtener un informe favorable de patrimonio , que no dio su autorización hasta el 24-1-2023. Refiere que a finales de 2022 . el actor les prohibió entrar en su propiedad y cesaron los contactos . Refiere que la fecha en que se culminó la impermeabilización fue el 25-11-2023 , pero que después de esa fecha siguieron recibiendo quejas , por lo que propuso la realización de la prueba de estanqueidad que se realizó en noviembre de 2024 , comprobándose que el defecto estaba en las instalaciones de la actora , ya que el agua filtraba por el forjado. Refiere que el estuvo en contacto con Serafina la propietaria para intentar dar con una solución y que ya existían quejas por filtraciones cuando él empezó a trabajar . Declara que existía un canal oculto entre las 2 cubiertas y que el agua vertía en la finca de la Sra. Nuria . Refiere que la obra estaba paralizadas desde el 8-6-2021 , que se hicieron algunos trabajos en octubre de 2021 y que no se reemprendió la misma hasta el 10-3-2023 . Refiere que cuando él empezó a trabajar ya había algo construido , existiendo lonas en la cubierta , sin que hubiera lona en la zona que afectaba a la Sra. Nuria .

- D. Raúl , perito de la demandada , refirió que acudió a ver las 2 viviendas en el año 2024-5 y que D. Abel le mostró el informe de la prueba de estanqueidad , Refiere que ya en 2020 se constató la aparición de daños en la vivienda de la actora , pero provienen de la misma vivienda , no de la colindante . Refiere que en este caso las humedades no proceden de la medianera y que las filtraciones proceden de las canalizaciones pertenecientes a CASA MORTEIRA .

- Dña . Lina , perito de la demandada , refirió que fue la arquitecto de la obra la Sra. Nuria desde enero de 2023 y que desde el principio detectó que las filtraciones que afectaban a la actora procedían de un punto de su finca . Refiere que las obras de la casa de la Sra. Nuria empezaron en junio de 2021 y que vio foto de la cubierta sin rematar en 2022 y estaba en correctas condiciones , con el debido aislamiento . Refiere que les mostraron videos con filtraciones de agua en la casa de la actora desde 2020 , entrando el agua por las mismas zonas , siendo por tanto la misma causa y que la cubierta de la finca la Sra. Nuria se impermeabilizó en 2023 y que las filtraciones procedían del forjado de hormigón de CASA MORTEIRA , que estaba agujereado , como se constató con la prueba de estanqueidad . Declara que se colocó un canelón oculto en la casa de la Sra. Nuria que evita que caiga aguas en el predio ajeno . Refiere que en 2023 se renovaron todas las protecciones del tejado .

- D. Francisco , perito de la actora , refirió que la concesión de la estrella michelín a la actora debería conllevar un aumento de ingresos , pero al existir el problema de las filtraciones , el actor no obtuvo el rendimiento esperado y que las habitaciones nunca pudieran abrir . Respecto a los primeros meses de 2020 , no los tuvo en cuenta a la hora de hacer el cómputo por el tema del COVID. Declara que realizó su informe en base a documentos oficiales , como declaraciones de renta . Refiere que la explotación de la actora no resultó económica a la larga al solo poder utilizar el 58% de las instalaciones . La no explotación de la estrella michelín concedida supuso un impacto del 30% , aunque mantuvo la estrella todo el tiempo que estuvo abierto el local . Declara que el perjuicio empezó en agosto de 2020 , tal y como le indicó la actora . Refiere que el propietario le dijo que el 42 % del local afectado estaba dedicado a restauración , produciéndose daños en las habitaciones donde residía la actora . Refiere que el actor dejó de prestar el servicio de hospedaje en 2020 . Declara que para realizar su informe , tuvo en cuente el valor de afección del 42 % que constaba en el informe del Sr. Borja , sin que él acudiera a ver la finca . Refiere que no sabe si eran 3 o 4 las habitaciones afectadas . Declara que tuvo en cuenta el resultado de la explotación los años 2018-9 porqué aún no se le había concedido la estrella michelín a la actora , por lo que era un negocio distinto después de la concesión .

- Dña. Angustia , perito de la demandada , refirió que para calcular el lucro cesante era necesario establecer una comparación con los 5 años anteriores o posteriores , lo que no se realiza por la actora , por lo que se pone en duda las conclusiones de la pericial de la actora . Tampoco el informe tuvo en cuenta las circunstancias socio económicas que afectaban al negocio , por lo que el análisis es erróneo . Refiere que era necesario analizar con detalle que parte de las instalaciones estaban afectas a la actividad de restauración y que parte a la actividad de hospedaje , para ver que zonas estaban afectadas por las filtraciones , lo que no se hace , aplicando una regla de 3 al 42 % afectado , con las mismas pérdidas , lo que no es correcto . Refiere que deberían haberse analizado los años 2018-9 para ver como funcionaba el local, lo que no se hizo , constando que se hace una media standarizada de los ingresos , lo que no es correcto .

- D. Edemiro , perito de la demandada , refirió que en el informe del actor consta una superficie útil afectada de 396 metros cuadrados , pero que él comprobando la memoria constructiva de la finca calculó en 721 metros cuadrados , ya que por ejemplo debe incluirse en el cómputo , la terraza y las piscina que se utilizaban para la restauración y el hospedaje . Declara que el informe del actor utiliza para hacer sus cálculos el 42 % de afección total , pero no distingue lo que es zona dedicada a la restauración y que parte a la actividad de hospedaje , constando que tomando como base el informe del Sr. Borja , la zona afecta a restauración sería de 43 metros cuadrados , lo que supone sólo un 6'81 % del total , declarando que esa actividad no se interrumpió y siguió llevándose a cabo . Refiere que existe pérdida en lo que se refiere a la actividad de hospedaje porqué esta ya no se llevaba a cabo . Declara que desconoce que tiempo estuvo afecta la actividad de restauración . Refiere que su estudio empieza en enero de 2022 , fecha en que empezaron las obras en la casa de la Sra. Nuria .

- D. Germán , perito de la demandada , refirió que no le consta la aportación de facturas donde consten los bienes dañados y que sólo habían descripciones vagas de los otros peritos . Refiere que tampoco había una actividad de hospedaje en el local , ya que por las fotografías mostradas parece que el actor residía en esa parte de la finca . Refiere que el análisis de la actora se realiza de forma lineal , de pérdidas de lugares parecidos , pero sin ajustarse a documental o al caso concreto . Refiere que en cuanto a las zonas afectadas, eran de 43 metros cuadrados lo dedicado a restauración y 90 metros cuadrados lo dedicado a hotel ., siendo la extensión de la finca de casi 700 metros cuadrados , ya que deben incluirse las terrazas y otras habitaciones , por lo que la zona afectada que se dedicaba a restauración era de 6'81 metros cuadrados a lo sumo .

- D. Fabio , perito de la demandada , refirió que no existe lucro cesante ya que la actora no establece con claridad en la demanda los periodos de afección y además no aporta datos de años anteriores para comprobar la pérdida o ganancia ., por lo que era fundamental aportar la valoración de los años 2018 y 2019 , lo que no se hizo . Declara que la actividad de hospedaje dejó de practicarse , por lo que la pérdida es 0 . Refiere que tampoco existe claridad cual es la zona de la finca afectada por las filtraciones .

Tercero .-Con relación al caso en concreto , la actora reclama contra CASA A MORTEIRA en virtud de lo previsto en el contrato firmado entre las partes y por tanto en el marco de la responsabilidad contractual prevista en los art. 1101, 1124, 1554, 1556 del CC. , en cambio frente a la Sra. Heraclio reclama en virtud del art. 1902 del CC. que regula la responsabilidad extracontractual y que hace responsable al que por culpa o negligencia cause daños a otra persona, debiendo existir 3 elementos para exigir la responsabilidad extracontractual y que consisten en la acción culposa del causante del daño , la producción de un daño efectivo y la existencia de una relación de causalidad entre la acción culposa y la causación del daño .

Atendiendo a ello debemos analizar si puede prosperar cada una de las acciones emprendidas , empezando por el análisis de la acción de responsabilidad contractual emprendida contra CASA A MORTEIRA .

Si vamos a la demanda, vemos como la actora refiere que firmó un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda con CASA A MORTEIRA el 24 de octubre de 2018 por un periodo de 6 años , que debía prolongarse hasta el 1 de noviembre de 2024 , constando en el mismo contrato ,la existencia de una cláusula donde ya se apreciaban algunas deficiencias en la finca ,que no impidieron que la actora firmara el contrato , constando que el 5 de octubre de 2020 la actora remitiera a CASA A MORTEIRA un burofax en lo que se requería lo siguiente :

Posteriorment e , se constata que el 16 de diciembre de 2020 se firmó un anexo del contrato donde se pactó lo siguiente en la cláusula 9ª:

Ello implica que CASA A MORTEIRA se obligaba a realizar obras de reparación en la finca al detectarse deficiencias que afectaban a la claraboya , filtraciones de aire por puertas y ventanas y filtraciones de agua a través de los baños , extremos ratificados por los testigos , como son el Sr. Patricio y la Sra. Heraclio .

CASA A MORTEIRA alega que procedió a reparar todos los defectos que contenía la adenda de diciembre de 2020 , aportando documental de ello en la contestación de la demanda , como documento nº 4 la sustitución de la claraboya , la sustitución de maderas como documento nº 5 , refiriendo que no hay constancia del resto de defectos , explicando que no es hasta el 16 de octubre de 2023 que no vuelve a recibir ningún tipo de reclamación al respecto , recibiendo el siguiente burofax por parte de la actora con el siguiente tenor :

"Como ya conoce, en los últimos meses el edificio viene sufriendo filtraciones de agua de consideración, que repercuten directamente en la actividad a la que se destina el inmueble, impidiendo el normal funcionamiento de la actividad, privándole del uso de prácticamente la mitad de las instalaciones arrendadas, dado que actualmente tiene cerrado el 42 % de la superficie dedicada al negocio, así como emana un fuerte olor a humedad en todo el inmueble, lo cual incide directamente en los ingresos de l explotación del negocio, que se ha visto considerablemente mermada a merced de dichas filtraciones, disminución de la clientela, y la consecuente percepción negativa de salubridad e higiene que se desprende en semejante tesitura.

Las filtraciones y humedades, proceden directamente de la construcción colindante por el norte, DIRECCION000, Tibias, provista de R.C., NUM000; edificación que se encuentra paralizada en construcción que al hacer las obras ha levantado parcialmente el

tejado sobre el muro medianero permitiendo la entrada de aguas por los elementos desprotegidos de la cubierta, que se van filtrando al falso techo de madera que hay bajo el material de cobertura (teja y fibrocemento), colándose entre las juntas de madera, produciéndose filtraciones en la práctica totalidad de la superficie del tejado, siendo la situación insostenible, como si lloviese en el interior.

Así las cosas, de conformidad con lo previsto el art., 21.3 Ley de Arrendamientos Urbanos, en relación con los arts., 1554.2º y 1559 del Código Civil:

"El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al

rrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador".

Estas patologías han sido detectados recientemente por un técnico habilitado al efecto, determinando que los mismos tienen su origen en la edificación colindante, siendo el coste de su reparación y reposición, así como los daños y perjuicios ocasionados de un coste elevado, y cuya sola reparación asciende al importe de 71.944,95 €; sin contabilizar lucro cesante, daños y perjuicios sufridos en el negocio, y obligación del propietario de asunción de las reparaciones necesarias para que el inmueble arrendado se encuentre en condiciones adecuadas para el destino pactado, y cuyas obras no incidirán en

el aumento de precio del arriendo , y que si se aviene a alcanzar una solución de mutuo acuerdo, el pertinente informe pericial se le facilitará su lectura al objeto de alcanzar un arreglo o solución que nos evite la contienda judicial, dado que a virtud de lo dispuesto por el art., 1.554.3º Código Civil, por cuanto es p or los motivos expuestos, procede una reducción de la renta en consonancia con las limitaciones expuestas que involuntariamente se ha visto obligado a tolerar en la cosa arrendada, con la consiguiente

disminución de los ingresos, cuyo importe del demérito en la renta se calcula en 1.176,00 euros, correspondientes con la pérdida del 42 % de la superficie de las instalaciones que se ha visto privado en el uso y aprovechamiento, en consecuencia, el nuevo importe de la renta asciende en consideración a los

metros de la edificación arrendada asciende a 1.624,00 € más IVA., cuyo pago procederá a partir de la notificación de la presente como nuevo importe de la renta, mientras no se subsanen por su parte los defectos y patologías de que adolece el inmueble arrendado para destinarlo a una actividad de negocio de

hostelería y restauración según consta en el contrato suscrito que sin embargo no se puede explotar en su integridad. "

Si vemos el burofax remitido por la actora a CASA A MORTEIRA vemos como en el mismo consta explícitamente que la situación de las filtraciones procede de los últimos meses y achaca de la responsabilidad de las mismas a propiedad de la Sra. Nuria , no a los defectos que motivaron la adenda de diciembre de 2020 entre la actora y CASA MORTEIRA , que fueron reparadas por CASA MORTEIRA, como consta documentalmente de los escritos incorporados en su contestación a la demandada .

Si vamos al informe pericial presentado por la actora , D. Borja , refiere en su informe lo siguiente :

" CONCLUSIÓN :

Como conclusión de todo lo expuesto anteriormente, este perito entiende que el origen de las filtraciones está en los trabajos realizados en la obra colindante, que han dejado parte de la cubierta del edificio y de una medianera parcialmente al descubierto, propiciando con ello una vía libre de entrada de agua de lluvia.

Actualmente la edificación no cumple las condiciones de habitabilidad mínima para que la edificación cumpla su función, no siendo posible desarrollar en ella la actividad de forma segura para la salud de los usuarios.

Se estima que el 42% de la superficie útil del inmueble está afectada directamente por humedades y filtraciones, aunque el ambiente interior es insalubre en todo el edificio.

Será necesario realizar las reparaciones de todos los elementos interiores que estén dañados en el inmueble.

El coste de las obras de reparación que se estiman necesarias asciende a la cantidad de 71.944,95 € (SETENTA Y UN MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CUATRO EUROS CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS).

El coste de los daños interiores manifestados por D. Heraclio asciende a la cantidad de 32.803,49 € (TREINTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS TRES EUROS CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS). "

En la vista, el perito informó que la afección del 42% procedía principalmente de las filtraciones que se recibían a través de la casa de la Sra. Nuria , como consecuencia de los trabajos realizados en la obra colindante , pero que también habían otras goteras que afectaban a la claraboya , la chimenea y una ventana , cuyo origen se debía al incorrecto mantenimiento , achacable a CASA MORTEIRA , pero que no sabía decir en que porcentaje afectaba a ese 42 %, de la finca de la actora que sufría el problema de las filtraciones extremos que no constan en su informe .

Atendiendo a los datos referidos , este Juzgador considera que no cabe atribuirle una responsabilidad contractual a CASA MORTEIRA , ya que si atendemos a los hechos que se describen en la demanda presentada y que no pueden ser alterados en fase de conclusiones , ya que con ello se afectaría al derecho de defensa , en el apartado 5º de la demanda se habla que el origen de las filtraciones se basa únicamente en los trabajos efectuados en la finca de la Sra. Nuria y no un incorrecto mantenimiento de CASA MORTEIRA aunque después quiera modificarlo a la hora de formular conclusiones y achacar una responsabilidad contractual primigenia a CASA MORTERIRA por defectos de mantenimiento , constando en la demanda lo siguiente :

" Quinto.-Estas filtraciones se producen cada vez que llueve, y cuando no lo hace hacen acto de presencia las humedades que derivan de las goteras y agua en la edificación, que tienen su origen en la edificación colindante con la que es medianera por el norte, y que se encuentra imperecederamente en obras, concretamente se trata del DIRECCION000, Tibias, inmueble provisto de Referencia Catastral núm., NUM000; edificación cuyas obras y proceso de construcción han estado paralizadas durante meses, de forma reiterada, tiempo durante el que no se han adoptado las medidas de contención precisas para evitar ocasionar daños y perjuicios al edificio colindante, puesto que al ejecutar las obras la demandada ha levantado y desmontado parcialmente el tejado sobre el muro medianero, dejando este sin protección frente a la lluvia y a la intemperie frente a las inclemencias del tiempo, permitiendo en consecuencia la entrada y filtración de las aguas por los elementos desprotegidos de la cubierta, que se van filtrando al falso techo de madera que hay debajo del material de cobertura (teja y fibrocemento), colocándose entre las juntas de madera, produciéndose filtraciones en la práctica totalidad de la superficie del tejado, generando esta situación un panorama insostenible para la parte actora, asemejándose la situación en el interior a como si verdaderamente lloviese en su interior, tal y como se puede verificar en los videos e imágenes que acompañan a este escrito. "

Atendiendo a ello este Juzgador considera que no puede prosperar la petición de condena de CASA A MORTEIRA en virtud del contrato firmado y la adenda de diciembre de 2020 , ya que si bien es cierto que existían deficiencias constructivas que fueron puestas de manifiesto por la actora a la demandada en octubre de 2020, existe constancia de las reparaciones efectuadas a posteriori por CASA A MORTEIRA en la finca que disfrutaba la actora , reparaciones que constan documentalmente en el escrito de contestación de la demanda formulada por la misma , constando que la siguiente notificación de la actora a la demandada es de octubre de 2023 donde se achacan los daños exclusivamente a la Sra. Nuria , por lo que en todo caso podría prosperar una responsabilidad extracontractual contra la Sra. Nuria, pero no contractual, ya que CASA A MORTEIRA actuó conforme a lo pactado , constando por la declaración del Sr. Abel que la representante de CASA A MORTEIRA , Dña. Serafina , estuvo en contacto con él para intentar llegar a una solución en relación al tema de las filtraciones , sin llegar a un acuerdo , por lo que hubo un interés por parte de CASA A MORTEIRA de resolver los perjuicios que sufría su arrendatario , sin que sea lógica la postura de la actora de que se le pudiera pedir a CASA A MORTEIRA que reparara los perjuicios causados en la finca procedentes de las filtraciones de la casa colindante , mientras esas filtraciones seguían produciéndose , ya como indicaron la Sra. Maribel y la Sra. Brigida , hasta que no fuera reparada la causa de origen de las filtraciones , que presuntamente se encontraba en la finca de la Sra. Nuria , no tenia ningún sentido reparar la finca donde se desarrollaba la actividad de la actora , porque los daños volverían a producirse , por lo que no cabe exigirle ningún tipo de responsabilidad contractual a CASA MORTEIRA .

Con ello se desestima las pretensiones de la actora en los apartados A , B Y C, D de la demanda que reproducen prácticamente la misma petición de indemnización frente a CASA A MORTEIRA de una manera muy poco clara .

Cuarto .-En cuanto a las peticiones que constan en las letras E y F de la demanda , se reclama lo siguiente :

" E.-Subsidiariamente, de no considerar la responsabilidad interesada anteriormente en los pedimentos letras A, B, C y D, anteriores respecto a la responsabilidad civil de la mercantil Casa Morteira, S.L., declare su responsabilidad en relación a la procedencia de la moderación de las rentas provenientes de los alquileres en función de la privación del 42 % de la operativa de la actividad según la privación parcial de la instalación arrendada y de ser el caso, condene a dicha mercantil al pago en concepto de reintegro a la actora del 42% de las rentas devengadas por el alquiler de local de negocio conforme a los contratos de arrendamiento suscritos y aportados como documentos nº 2 y 3; desde el surgimiento de los filtraciones, y que según los datos incluidos en el informe pericial económico contable se establecen en el período de agosto de 2020 a diciembre de 2023, determinados como un coste fijo no compensado de 40.047 euros, condenando a Casa Morteira, S.L., a su abono al actor. "

F.-Y/o, en correlación a la petición anterior letra E, declare dicha responsabilidad en relación a la siguiente anualidad, 2024 (enero a octubre), condenando a Casa Morteira, sl., al reintegro del importe de 12.852 euros por la privación del 42% de las instalaciones según se reconoce en el informe pericial, por las rentas provenientes del alquiler desde enero de 2024, que se corresponde con las manifestaciones contenidas en el hecho duodécimo y documento nº 18, con ocasión de la merma en la superficie arrendada que se ha visto privada en relación a la superficie disponible. "

Si vemos la petición de la actora , se fundamenta en el informe del Sr. Borja que calculaba que se produjo una afección del 42 % de la finca por causa de las filtraciones lo que debería conllevar una reducción de la renta a pagar por parte de la actora , con la correspondiente restitución de cantidades , a lo que se opone la demandada .

A la vista de la petición de la actora debemos desestimar la misma porque tal y como advierte la demandada no existe ningún fundamento legal para la rebaja que interesa la actora , constando que desde que se firmó la adenda en diciembre de 2020 hasta octubre de 2023 no constan más reclamaciones a la propiedad por parte del demandante , por lo que se plantean dudas de la gravedad de las filtraciones como se afirmaba de contrario , lo que debería haber conllevado una petición inmediata de reducción de la renta por parte de la actora o la resolución del mismo contrato , extremos que no se solicitaron .

También debemos destacar que las filtraciones según la propia versión de la actora procedían de las obras de la finca colindante , por lo que como ya hemos expuesto anteriormente el fundamento de la responsabilidad recae en el otro codemandado , por lo que CASA MORTERIA no era responsable de las filtraciones ni de tampoco ejecutar las obras de reforma pertinentes hasta que se resolviera el problema de las filtraciones procedentes de la casa de la Sra. Nuria , por lo que tampoco debe pechar con una reducción de rentas si no fue culpable de la situación , por lo que también se desestiman las peticiones contenidas en las letras E y F de la demanda .

Quinto .-Ahora entraremos a analizar la responsabilidad extracontractual de Dña. Nuria .

La primera cuestión a analizar es la posible prescripción de la acción ejercitada de contrario , que es negado por la actora

Si acudimos al CC. en lo que se refiere al plazo de prescripción , en el art. 1968.2 º se establece lo siguiente :

"prescriben por el transcurso de un año:

2.º La acción para exigir la responsabilidad civil por injuria o calumnia y por las obligaciones derivadas de la culpa o negligencia de que se trata en el artículo 1.902, desde que lo supo el agraviado" .

Para resolver la cuestión de si la acción ha prescrito, debemos remitirnos a la jurisprudencia del Tribunal Supremo destacando la sentencia de 20 de febrero de 2019 que establece lo siguiente :

" - En primer lugar, como se sostiene en el único motivo de casación, la consideración de los daños como permanentes ('que se mantienen en el tiempo') o continuados ('que no sólo se mantienen, sino que se van agravando en cuanto su causa productora no cesa'), no es una mera cuestión fáctica -como sostiene la parte recurrida- sino que alcanza efectos jurídicos en tanto que influye en la determinación del dies a quo para el comienzo del plazo de prescripción, siendo por otra parte incontestable que los daños que se producen por filtraciones desde un elemento superior continúan produciéndose y agravándose con el transcurso del tiempo hasta la subsanación de los defectos que dan lugar a los mismos; por lo que se podrán considerar como permanentes, como sostiene la Audiencia, pero también son continuados pues se agravan por las sucesivas filtraciones que se producen en cada momento en que cae agua sobre la terraza superior.

La aplicación de lo dispuesto por el artículo 1969 CC da lugar a que la fijación del dies a quo, en el caso de daños continuados, haya de coincidir con la fecha en que los mismos cesan y, en consecuencia, cuando cabe cuantificar su alcance definitivo, pues es entonces -no antes- cuando la acción puede ejercitarse.

Esta es la doctrina mantenida por la sala en las sentencias que se citan en el recurso y en otras muchas, la cual no ha sido aplicada por la Audiencia en su sentencia al considerar que los daños no eran continuados sino permanentes. Así, no solo se ha de tener en cuenta la doctrina de las sentencias de 13 de octubre de 2015, 20 de octubre de 2015 y 22 de octubre de 2012 , que cita el recurrente, sino también la contenida en las más recientes núm. 454/2016 de 4 julio y núm. 45/2017 de 25 enero, entre otras, que coinciden al señalar que en los casos de daños continuados o de producción sucesiva no se inicia el cómputo del plazo de prescripción hasta la consolidación del definitivo resultado.

En el caso, se desprende de las actuaciones que fue en 2011 cuando se realizaron las reparaciones necesarias para evitar la reiteración del daño, por lo que el dies a quo ha de establecerse en ese momento y la acción no puede considerarse prescrita cuando se interpuso la demanda en el año 2014.

No obstante, aunque no fuera así, existe otra razón para considerar la inexistencia de la prescripción en el presente caso que, aunque no expuesta en el recurso como fundamento del interés casacional alegado, determinaría igualmente que no se considerara extinguida la acción. El artículo 1969 CC establece que el comienzo del plazo de la prescripción coincide con el momento en que la acción 'pudo ejercitarse', para lo que no basta el conocimiento del daño sino que es necesario, además, que se conozca la identidad del responsable del mismo a efectos de poder ejercer adecuadamente la acción, siendo así que en el caso presente el demandante se dirigió en un primer momento la acción reclamatoria contra los propietarios de los pisos superiores los que, a su vez, demandaron a la comunidad; de modo que la responsabilidad de esta última sólo fue judicialmente determinada cuando se dictó sentencia en el anterior proceso, constando que la presente demanda se interpuso cuando aún no había transcurrido el plazo de prescripción desde ese momento".

Atendiendo al criterio que marca la jurisprudencia, consideramos que no existe prescripción de acciones , ya que si vemos el burofax aportado con la demanda con fecha de 16 de octubre de 2023 donde la actora se dirige a CASA A MORTEIRA, se indica que las filtraciones proceden de la finca colindante perteneciente a la Sra. Nuria , por lo que es en esa fecha que la actora conoce al responsable del daño en base a la pericial efectuada por el Sr. Borja , por lo que conforme al art. 1969 del CC. es esa fecha la que podemos considerar como del dies a quo , constando de la documental aportada en la contestación de la Sra. Nuria mails cruzados con los abogados en septiembre de 2024 donde ya se reclama a la misma por las filtraciones , por lo hay un efecto interruptivo de la prescripción por reclamación extrajudicial conforme al art. 1973 del CC. constando a su vez la interposición de demanda por la actora en enero del 2025 , por lo que no se produce la prescripción alegada de contrario al ejercitarse la acción judicial antes que hubiera transcurrido 1 año desde la anterior reclamación .

Sexto .-Conviene ahora analizar la responsabilidad de la Sra. Nuria en la producción de daños que reclama la actora .

La actora reclama por los perjuicios causados en forma de filtraciones que afectaron a su local , por las obras realizadas en la finca colindante , en cambio la Sra. Nuria refiere que las filtraciones se debían a defectos en la finca de CASA A MORTEIRA , no por filtraciones de su propiedad , que en todo caso estuvo correctamente aislada el tiempo que duraron las obras que afectaban a su vivienda .

Hemos de advertir que aparte de las pruebas practicadas en la vista y de la documental obrante en autos , ya existe una resolución judicial donde se pronuncia sobre estos hechos , aunque la parte actora fuera CASA A MORTEIRA y la demandada la Sra. Nuria , donde se ejercitó una acción del art. 1902 del CC. en base a esas mismas filtraciones que afectaron la finca en que desarrollaba su actividad D. Heraclio .

La sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Ourense de 11 de febrero de 2025 establece lo siguiente :

" Interpone la parte actora demanda, en ejercicio de la acción de responsabilidad extracontractual, a consecuencia de los daños sufridos en el inmueble de su titularidad que tienen su origen en vivienda contigua, en situación de obra inconclusa.

Reclama la reparación de la causa del daño y los desperfectos producidos, que ascienden a un total de 19.075,65 euros.

La parte demandada se opone y discute el origen de las filtraciones.

TERCERO. -Del conjunto de la prueba practicada se puede concluir que la responsabilidad en la producción del siniestro es imputable a la parte demandada.

Así resulta tanto de la pericial, como de la testifical-pericial practicadas a instancia de la parte demandante.

En el informe emitido por esta última, Doña Maribel, se determina que visitada al propiedad demandante se observan deficiencias consistentes en goterones apreciados en las vigas de todas las estancias hasta el suelo, paramentos verticales que son medianera con la edificación de la DIRECCION002 está húmedos y obras en la vivienda colindante sin rematar y concluye que la cubierta y las obras de la edificación están si acabar y que no se han adoptado las medidas necesarias para prevenir la entrada de agua en el edificio, filtrándose por la medianera y provocando graves daños en la edificación.

En el mismo sentido se pronuncia la perito de la parte demandante en su informe.

Para tratar de rebatir la causa de los daños la parte demandada se sirve de testifical pericial en la persona de Don Abel, director de ejecución material de las obras acometidas en la vivienda de la parte demandada y que confeccionó un informe con el fin de tratar de mediar entre ambas partes para lograr la conclusión de un acuerdo en el ámbito del presente procedimiento.

Este último en su informe deja entrever que la causa del daño pudiera situarse en el interior de la propiedad demandante, en concreto en la cubierta, zona a la que no se permitió el acceso. Es precisamente en la citada posibilidad en la que se basa la parte demandada para tratar de introducir un hecho nuevo, no admitido en el plenario a la vista de que la imposibilidad de acceder por profesional a inspeccionar todas las estancias de la vivienda por negación de quien en ese momento ostenta el uso del inmueble podía haber sido fácilmente evitada mediante el auxilio judicial, lo que no aconteció.

Máxime cuando el acta de visita guiada se encuentra fechada el 23 de agosto de 2022, esto es, antes de que la adversa interpusiera el escrito de demanda, con lo que la demandada dispuso de tiempo suficiente, no solo para ello, sino para además confeccionar un informe pericial o, en su defecto, poder haber anunciado su aportación en su escrito de contestación, tal y como autoriza el artículo 337 de la LEC.

Y procede dar mayor virtualidad a las aseveraciones vertidas por las personas que en el plenario declararon a instancias de la actora, que a la testifical pericial propuesta por la adversa, de un lado porque los daños reclamados se situaban todos del lado de la pared medianera con la vivienda en la que se ubica el inmueble demandado, de otro porque se ha constatado a través de las fotografías que ilustran el informe pericial obrante en autos, el estado en el que se encontraba la cubierta de la edificación de la demandada, lo que, además ha sido corroborado en la declaración por la perito y por la autora del informe técnico obrante en autos, de este modo ambas coincidieron en señalar que la cubierta del edificio se encontraba tan solo conformada en ese instante por un tablero de madera estructural cubierta, añadió la perito, con un geo textil que no era impermeable.

Y a ello no empece la existencia de otros daños en el inmueble de la demandante, dado que no son los que se están reclamando, ni que los mismos tengan o pudieran tener su origen en una causa diversa, al no constituir objeto del presente procedimiento y quedar, por ende, extra muros del mismo.

Las conclusiones alcanzadas determinan el rechazo de la corrección de la indemnización al no haber resultado adverada la existencia de una responsabilidad compartida de la demandante en la producción de los daños "

La sentencia reseñada establece con claridad la existencia de unas daños en la finca propiedad de CASA A MORTEIRA por culpa de las filtraciones provenientes de la finca de la Sra. Nuria con ocasión de las obras ejecutadas por la misma y por la no adopción de las medidas de seguridad pertinentes , sentencia que devino firme , ya que nadie interpuso recurso de apelación contra la misma , por lo que en ella se expone es cosa juzgada .

En el plenario compareció uno de los peritos , el Sr. Borja , que defendió la misma teoría , respaldada por la declaración de las Sra. Maribel y Brigida, que intervinieron en el pleito tramitado en el Juzgado nº 7 , que volvieron a declarar lo mismo que declararon en el proceso entablado anteriormente , frente a la opinión manifestada por el Sr. Abel y la Sra. Angustia que defendieron que en el curso de la obra en la finca de la Sra. Nuria se adoptaron todas las medidas de seguridad pertinentes y que en todo caso las filtraciones que sufrió el actor podían traer causa de fallos de estanqueidad situados en la finca de CASA A MORTEIRA , en base a la prueba de estanqueidad realizada en noviembre de 2024 .

Atendiendo a todos los datos obrantes en la causa este Juzgador considera que debe prevalecer la versión de la actora que ya quedó probada en el proceso anterior que se siguió contra la misma demandada ,deviniendo firme la sentencia o los razonamientos que en ella se exponen que a su vez fueron asumidos por la Sra. Nuria , que no recurrió la sentencia , todo y que fuera perjudicial para sus intereses , por lo que ahora es poco verosímil atribuir la responsabilidad únicamente a defectos en la finca propiedad de CASA A MORTEIRA cuando ello no se alegó en el proceso que se tramitó en el Juzgado nº 7 y además no se recurrió la sentencia en que se la condenaba por los mismos hechos que se juzgan en este pleito , pero con un demandante distinto .

La explicación ofrecida por los diferentes peritos que intervinieron en favor de la actora es la explicación más razonable a lo ocurrido , de que con ocasión a las obras que realizó la Sra. Nuria en su finca , sin adoptar las necesarias medidas de seguridad , es lo que provocó que se produjeran las filtraciones en la finca de la actora y casa con la versión de los testigos , en especial la de la Sra. Benito que trabajó en la finca desde 2017 y que declaró que inicialmente no había filtraciones importantes , solo algo puntual , pero cuando empezaron las obras en la casa colindante y la retirada del tejado se produjeron las filtraciones importantes , por lo que es razonable considerar acreditado la teoría de la actora , antes que la teoría de la demandada , ya que si las filtraciones se debían a defectos de la finca sita en CASA A MORTEIRA ya tendrían que haber aparecido desde un primer momento , lo que no ocurrió, como declaró la testigo , por lo que ante estos datos este Juzgador considera acreditada la responsabilidad de la Sra. Nuria en la producción de los daños que se le reclaman .

Séptimo .-Una vez definida la responsabilidad de la demandada , debemos comprobar si se han producido los perjuicios que reclama la actora .

La actora en las letras A, B, C y D de la demanda establece las mismas peticiones en lo que se refiere al quantum indemnizatorio , que son las siguientes :

" .- A abonar a mi representado la suma de 132.585 euros, por el lucro cesante que se desglosan de acuerdo con el informe pericial económico contable:

-Lucro cesante actividad de restauración 83.980 euros.

- Lucro cesante actividad de alojamiento 48.605 euros.

.- Así como, abonar a mi representado las cantidades siguientes:

- Daños materiales por importe de 32.803,49 euros, según se desprende del informe pericial sobre filtraciones de agua confeccionado por Borja .

-Daños morales por la merma del prestigio en la actividad profesional de hostelería por parte del actor por la pérdida de la Estrella Michelin establecido en 20.000 euros, consecuencia de resolver el contrato y abandonar la actividad de hostelería donde la venía ejerciendo . "

;

El actor reclama en virtud del lucro cesante sufrido con ocasión de los perjuicios causados a su negocio en su actividad de restauración y hotelera , lo que es negado de contrario .

Respecto al lucro cesante la jurisprudencia establecida por el Tribunal Supremo considera la carga de la acreditación del lucro cesante, entendido conforme al art. 1106 CC , como ganancia que se ha dejado de obtener, le corresponde al que lo reclama, al tratarse de un hecho constitutivo de su pretensión ( art. 217.2 LEC) y nuestra jurisprudencia se orienta en un prudente criterio restrictivo de la estimación de él, declarando con reiteración que ha de probarse rigurosamente que se dejaron de obtener las ganancias, sin que éstas sean dudosas o contingentes y sólo fundadas en esperanzas, pues no pueden derivarse de supuestos meramente posibles pero de resultados inseguros y desprovistos de certidumbre, por lo que estas pretendidas ganancias han de ser acreditadas y probadas mediante la justificación de la realidad de tal lucro cesante.

En la STS de 15 de julio de 1998 se habla de gananacias frustradas o lucro cesante que, con cierta probabilidad, fuera de esperar en el desarrollo normal de las circunstancias del caso". Jurisprudencia más reciente considera que el principio básico en la determinación del mismo se funda en un juicio de probabilidad ( SSTS 26 de septiembre de 2002 y de 14 de julio de 2003 -). En la STS de 29 de diciembre de 2001 se precisa que debe tratarse de una "cierta probabilidad objetiva", que resulte del decurso normal de las cosas y de las circunstancias especiales del caso concreto .

La primera reclamación versa sobre su actividad de restauración por la que reclama la cantidad de 83.980 euros. en base a la pericial presentada realizada por los peritos Francisco y Plácido . El día de la vista el Sr. Francisco informó que tomo como base para realizar su análisis el informe del Sr. Borja , a la hora de calcular el lucro cesante , alegando que cifró los pérdidas en base al 42 % de la finca afectada , por lo que hizo una regla de 3 y consideró afectó el rendimiento del restaurante en un 42 % a partir de agosto de 2020 , fecha que le dijo la actora empezaron los perjuicios , sin tener en cuenta los años 2018-2019 , ya que aún no se había concedido una estrella Michelin al local y por tanto la valoración respecto a esos años no era la misma en relación a cuando le fue concedida .

Frente a esas explicaciones los peritos de los demandados alegaron que el informe era poco riguroso , ya que no incluía los años 2018-2019 para realizar el análisis y partía de un dato erróneo como era considerar afecto el 42 % de la finca para calcular el lucro cesante, sin distinguir la parte que afectaba a restauración o hospedaje , declarando los Sres. Heraclio y Germán que las zonas afectadas eran de 43 metros cuadrados lo dedicado a restauración y 90 metros cuadrados lo dedicado a hotel ., siendo la extensión de la finca de casi 700 metros cuadrados , ya que deben incluirse las terrazas y otras habitaciones de la finca que se dedicaba también a esa actividad de restauración u alojamiento , por lo que la zona afectada que se dedicaba a restauración era de 6'81 metros cuadrados a lo sumo .

Atendiendo a las pruebas practicadas este Juzgador considera que debe prevalecer la versión ofrecida por los peritos presentados por la demandada especialmente los informes presentados por los Sres. Heraclio y Germán , ya que el informe presentado por la actora parte de un error como es considerar que el 42 % de la finca se dedicaba a restauración, lo que no es cierto , como se constató de las pruebas practicadas .

También debemos destacar que el Sr. Borja el día de la vista indicó que no todas las filtraciones que constaban en su informe tenían como origen las obras ejecutadas en la vivienda de la Sra . Nuria , ya que alguna gotera sitas que afectaban a la claraboya , la chimenea y una ventana , tenían como origen el incorrecto mantenimiento , achacable a CASA MORTEIRA , pero que no sabía decir en que porcentaje afectaba a ese 42 % , lo que no consta en su informe pericial , por lo que la base del informe económico elaborado por la actora es erróneo .

Atendiendo a que las conclusiones del informe económico de la actora no son fiables , porque parte de datos erróneos , este Juzgador considera más ajustado ala realidad el informe realizado por el Sr. Heraclio que establece lo siguiente :

" HORIZONTE TEMPORAL A CONSIDERAR PARA EL CÁLCULO DEL LUCRO CESANTE.

En base a la documentación analizada e intentando acotar la responsabilidad de Dña. Nuria en los daños y perjuicios producidos, podemos determinar que el inicio temporal 5 del impacto económico para el cálculo es a finales de 2021, fecha que se reconoce en el hecho segundo de la demanda, que empiezan las obras de restauración (Documentos 3 y 8 de la demanda). Así bien, al desconocer la fecha exacta de ese reconocimiento utilizaremos como base enero del año 2022.

Hasta ese momento, el origen de las filtraciones de agua se situaba en la claraboya o procedente de la utilización de los propios baños de la propiedad en la que se desenvolvían las actividades.

Asimismo, dado que el estudio parte de la utilización de los datos económicos de la explotación conocidos, el último cierre de ejercicio económico corresponde a la fecha 31 de diciembre de 2023.

Por tanto, el lucro cesante a estimar cuantitativamente será el comprendido entre el 1 de enero de 2022 hasta el 31 de diciembre de 2023.

4.3. CÁLCULO DEL LUCRO DESANTE PARA LA ACTIVIDAD DE HOSTELERÍA. Epígrafe I.A.E: 671.5

En el cuadro de la página 12 del informe económico-contable contrario, se establece que "La parte del posible lucro cesante de la actividad de hospedaje se analizará fuera de los datos aportados en la Renta bajo el Epígrafe 681". Ya que, como explican, no existen rendimientos positivos declarados para proceder al cálculo.

Esto, contradice el método posteriormente utilizado para el cálculo del RENDIMIENTO NETO MERMADO de la actividad de Restaurante (Epígrafe 671.5). Esto es así, debido a que se aplica para el cálculo el 42% de la superficie del local, estando incluido en este el porcentaje los m2 correspondientes a la actividad de hospedaje (Epígrafe 681).

En este sentido, consideramos que la merma en la actividad de hostelería debe calcularse tomando en consideración únicamente los metros cuadrados destinados a la misma. Ya que, de otra forma, se estaría aumentado los rendimientos de una actividad en base a los m2 de la otra.

Así, la superficie afectada de la actividad de Restaurante es de 43 m2, lo que supone un 6,81% de los 631 m2,que sería la superficie total de esta actividad.

Por tanto, podemos considerar que el rendimiento obtenido durante este periodo ha sido el 81,05% del posible rendimiento neto total que se pudo alcanzar, así:

Atendiendo a los datos obrantes en autos , este Juzgador considera justa la valoración efectuada por el Sr. Heraclio ya que se circunscribe a la fecha que empezaron las obras en la finca de la Sra. Heraclio y se terminó con la impermeabilización de la finca , tal y como informaron los Sres. Abel y Angustia , por lo que concederemos la indemnización de 2.910'80 euros por el concepto de lucro cesante por la actividad de restauración no ejecutada en correctas condiciones .

Octavo .-En lo que se refiere al lucro cesante derivado de la actividad de hospedaje que la actora cifra en 48.605 euros, debemos de advertir que algunos demandados pusieron en duda que se llevara a cabo dicha actividad en la finca de la actora , pero de la prueba practicada se constata que esa actividad se realizó hasta diciembre de 2020 , constando respuesta de la Guardia Civil al oficio que se les remitió donde se indica lo siguiente :

" En relación con la información recibido por esta parte, relativo a la remisión de libros-registro y partes de entrada de viajeros correspondientes al establecimiento de hostelería denominado "Casa Morteirá", sito en A Morteira nº 80,parroquia de Tibias, Municipio de Pereiro de Aguiar (Ourense), del que fui titular durantel os años 2020,2021,2022,2023 y 2024, y conforme a lo previsto en los artículos segundo y tercero de la Orden ¡INT/1922/2003, de 3 de julio, tengo a bien manifestar al ."respecto las siguientes:

PRIMERO -Que durante el periodo indicado, se cumplió con la obligación dé remitir los correspondientes partes de entrada de viajeros a la autoridad cpmpetente, ya fuera por vía telemática o mediante entrega en el puesto de la Guardia Civd de Esgos.

SEGÚNDO.-Que, no; obstante, no dispongo actualmente de copia ni acceso a los libros físicos correspondientes, debido a que los archivos que contenían han sufrido un deterioro irreversible como consecuencia del registro ni a los partes de dicha documentación por humedades y filtraciones de agua producidas en el inmueble en el que se encontraba ubicado el negocio sifo en, A Morteira, ns 80- Parroquia de Tibias Pereíro de Aguiar(Ourense), lo que hg¡ afectado gravemente a los soportes físicos donde se conservaban dichos registros. '

TERCERO-Que, por tanto, no me es posible aportar la documentación solicitada, sin perjuicio de que, en su caso, pueda ser consultada directamente por esa Comandancia si fue debidamente recibida en su momento por los canales oficiales, por los que fue efectivamente presentada cumplimentando la obligación legal contenida en la precitada Orden.

En relación a su escrito, oficio de fecha 05 de noviembre del 2025, cuya referencia se indica en la parte superior izquierda del presente; participo a Su Señoría, lo siguiente:

La persona a la que se hace referencia ( Heraclio), remitió a la Guardia Civil, a través de correo @, un escrito (se adjunta al presente), explicando lo que el consideraba. Con respecto a lo demás peticionado, se participa que esta Unidad, consultó la base de datos de hospederías, se llega a la conclusión de que el mentado, transmitió los ficheros a través de intemet y que desde el pasado día 14 de diciembre del año 2020 estaba de baja temporal. "

Atendiendo a la información suministrada , queda constancia la actividad de alojamiento se desarrollo y terminó en diciembre de 2020 como consta de la documental obrante en autos y los testimonios de los trabajadores de la actora, que certifican que se llevaba a cabo dicha actividad por la actora y que terminó a finales de 2020 .

En lo que se refiere al lucro cesante , nuevamente la pericial económica de la actora lo circunscribe a agosto de 2020 a diciembre de 2023 , constando de la pericial y el testimonio del Sr. Abel que las obras se iniciaron el 8 de junio de 2021 , por lo que no existe una afección de las mismas en el cierre del local dedicado al alojamiento , ya que de la documental presentada se constata que el cierre de las instalaciones de hospedaje se produjo en diciembre de 2020 y las obras en la casa de la demandada empezaron en junio de 2021 , por tanto no existe relación temporal entre el cierre del local para la actividad de hospedaje y las obras realizadas en la finca de la Sra. Nuria , además este Juzgador vuelve a incidir en los errores de la pericial de la actora que nuevamente se basan en el informe del Sr. Borja y por tanto en considerar que el 42 % de la finca se dedicaba a restauración y hotel , lo que no es cierto , como se constató de las pruebas practicadas .

También debemos destacar que el Sr. Borja el día de la vista indicó que no todas las filtraciones que constaban en su informe tenían como origen las obras ejecutadas en la vivienda de la Sra . Nuria , ya que alguna gotera sitas que afectaban a la claraboya , la chimenea y una ventana tenían su origen en el incorrecto mantenimiento , achacable a CASA MORTEIRA , pero no sabía decir en que porcentaje afectaba a ese 42 % , lo que no consta en su informe , por lo que la base del informe económico elaborado por la actora es errónea , por tanto debemos rechazar la reclamación de la actora en relación a ese punto .

Noveno .-Analizaremos la siguiente de las reclamaciones que hace referencia a daños materiales por importe de 32.803,49 euros en base al informe del Sr. Borja , lo que es rebatido de contrario .

En el dictamen del Sr. Borja consta lo siguiente :

" También se adjunta a este informe una relación , facilitada por D. Heraclio, de elementos dañados en el interior del inmueble por causa de las filtraciones de agua, y que asciende a un total de 32.803,49 €. "

En el informe consta un listado de bienes presuntamente dañados por las filtraciones de agua , pero el día de la vista, el Sr. Borja informó que él no hizo la valoración de esos bienes y que simplemente expuso en su informe lo que le dijo el cliente , pero sin cotejar si esos bienes estaban o no dañados , informando el resto de peritos que no se les suministró ningún dato para poder realizar su análisis , informando el Sr. Germán que no le consta la aportación de facturas donde consten los bienes dañados y que sólo habían descripciones vagas de los otros peritos , por lo que este Juzgador considera que no ha quedado debidamente acreditado el perjuicio reclamado , ya que la pericial que la sustenta , que es la del Sr. Borja, no aporta datos suficientes para considerar probados que esos daños se causaron , ya que únicamente se aporta un listado de los objetos presuntamente dañados , sin que el perito de la actora haya comprobado que se corresponde con la realidad y sin que se hayan constatado esos daños , prestando nula colaboración con el resto de peritos , por lo que no se considera acreditados esos daños y se desestima la petición al respecto .

Finalmente la actora reclama la cantidad de 20.000 euros en concepto de daño moral por la merma de prestigio asociada a la perdida de la estrella michelín , reclamando en conclusiones se extienda a los perjuicios que le causó en lo personal la existencia de filtraciones , lo que es negado de contrario .

Respecto al daño moral refiere, destacaremos la sentencia de la Sección 1ª del Tribunal Supremo de 9 de septiembre de 2021 que establece lo siguiente :

" De igual modo, entendemos tanto la existencia de un daño moral , pues el daño moral indemnizable, conforme a reiterada jurisprudencia, consiste en un sufrimiento o padecimiento psíquico, que considera concurre en diversas situaciones como el impacto o sufrimiento psíquico o espiritual, impotencia, zozobra (como sensación anímica de inquietud, pesadumbre, temor o presagio de incertidumbre), ansiedad, angustia, incertidumbre, impacto, quebranto y otras situaciones similares "

Atendiendo a los datos obrantes en autos este Juzgador considera que en este caso podemos considerar acreditado que se produjo el cierre del establecimiento por parte del actor el 31 de octubre de 2024 y la pérdida de la correspondientes estrella michelín como consta documentalmente en la demanda , por lo que todo y que las únicas pruebas al respecto son de naturaleza documental este Juzgador considera razonable que en este caso la situación de las filtraciones hizo mella en el negocio del demandante y conllevó el cierre del negocio en la finca donde se estaba desarrollando la actividad y la pérdida de la estrella Michelin por lo que es natural que se produjera una zozobra en la parte actora que también debe ser valorada por este Juzgador , únicamente respecto la pérdida de la estrella , que es lo único que se reclama en la demanda , no frente a otros perjuicios que no se reclamaron en su debido tiempo y que tampoco resultan acreditados , por lo que consideramos razonable su apreciación y lo valoramos en unos 6.000 euros , no en los 20.000 euros que reclamaba la actora , cantidad que parece excesiva y que no obedece a ningún baremo ni ninguna justificación ofrecida por la actora .

Atendiendo todo ello cabe dictar una sentencia parcialmente estimatoria y condena a Dña. Nuria a la cantidad de 2.910'80 euros por el lucro cesante causado ligado la actividad de restauración y los 6.000 euros en concepto de daño moral , lo que hacen un total de 8.910'80 euros , más los intereses legales, absolviendo a CASA MORTEIRA de todas las peticiones formuladas contra ella , sin que quepa pronunciamiento alguno respecto a la responsabilidad de las aseguradoras , que no fueron demandadas , sólo se interesó su intervención provocada , por lo que tampoco entraremos a valorar su posible grado de responsabilidad en los hechos ya que no se les demandó por la actora .

Décimo .-Cada parte afrontara el pago de sus costas y las comunes por mitad al dictarse una sentencia parcialmente estimatoria tal como prevé el art. 394.2 de la LEC.

Primero.-El presente procedimiento se inició por demanda interpuesta por D. Heraclio contra CASA A MORTEIRA, S.L. y Dña. Nuria en que se solicitó lo siguiente :

A.-Declare la responsabilidad directa de la demandada doña Nuria, en exclusiva con carácter principal y/o en concurrencia con la mercantil CASA MORTEIRA, S.L., por su falta de acción en el mantenimiento en el goce pacífico y en condiciones de habitabilidad en cumplimiento del objeto y destino del inmueble, respecto de los daños, perjuicios y lucro cesante ocasionados en la explotación del negocio de hostelería y alojamiento del que era titular la actora, sito en Tibias, A Morteira, 80, Pereiro de Aguiar,en la proporción de responsabilidad que resulte de la prueba, y en los importes que se consignan en los dictámenes periciales (doc., 16 y 17).

1.- A abonar a mi representado la suma de 132.585 euros, por el lucro cesante que se desglosan de acuerdo con el informe pericial económico contable:

?

-Lucro cesante actividad de restauración 83.980 euros.

-Lucro cesante actividad de alojamiento 48.605 euros.

2.- Así como, abonar a mi representado las cantidades siguientes:

- Daños materiales por importe de 32.803,49 euros, según se desprende del informe pericial sobre filtraciones de agua confeccionado por Borja .

- Daños morales por la merma del prestigio en la actividad profesional de hostelería por parte del actor por la pérdida de la Estrella Michelin establecido en 20.000 euros, consecuencia de resolver el contrato y abandonar la actividad de hostelería donde la venía ejerciendo .

B.-Condene a los demandados al abono de una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados según constan acreditados conforme con el contenido de los informes periciales suscritos por el arquitecto Borja, (doc. 16) y el de los economistas Francisco, y Plácido, este último en concepto de lucro cesante, aportado como documento nº 17, en los porcentajes de responsabilidad que resulten del período probatorio y en los importes que a continuación se desglosan en apartados de este suplico letra A, C y D.

C.-Alternativamente, se declare la responsabilidad civil de Nuria, de carácter extracontractual, en exclusiva y/o en concurrencia con la mercantil Casa Morteira, S.L., con carácter contractual por la obligación de mantener el local arrendado en condiciones de habitabilidad, y de ser el caso respecto de cada uno de ellos, de forma solidaria, por los daños y perjuicios sufridos por mi representado (los daños y perjuicios sufridos por mi representado, incluyendo lucro cesante, y los daños morales), en la explotación del negocio de hostelería y casa de turismo rural o alojamiento del que era titular la actora, sito en Tibias, A Morteira, 80, Pereiro de Aguiar;como consecuencia de las filtraciones y humedades producidas, provenientes del mal estado de la edificación colindante, junto a las obras existentes y concurrentes durante la ejecución de estas en el inmueble colindante, DIRECCION000, Tibias, Pereiro de Aguiar,así como, la obligación de dichos codemandados de reparar los daños y perjuicios sufridos por mi mandante, condenando solidariamente a las codemandadas en la forma interesada, conforme con los informes periciales suscritos por el arquitecto Borja, (doc. 16) y el de los economistas Francisco, y Plácido, este último en concepto de lucro cesante, aportado como documento nº 17; a indemnizar en las siguientes cantidades y conceptos:

?

1.- A abonar a mi representado la suma de 132.585 euros, por el lucro cesante que se desglosan de acuerdo con el informe pericial económico contable:

- Lucro cesante actividad de restauración 83.980 euros.

- Lucro cesante actividad de alojamiento 48.605 euros.

2.- Así como, abonar a mi representado las cantidades siguientes:

- Daños materiales por importe de 32.803,49 euros, según se desprende del informe pericial sobre filtraciones de agua confeccionado por Borja .

- Daños morales por la merma del prestigio en la actividad profesional de hostelería por parte del actor por la pérdida de la Estrella Michelin establecido en 20.000 euros, consecuencia de resolver el contrato y abandonar la actividad de hostelería donde la venía ejerciendo.

?

D.-Subsidiariamente, condene a los demandados solidariamente al abono de una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por los daños y perjuicios que constan acreditados conforme los informes periciales suscritos por el arquitecto Borja, (doc. 16) y el de los economistas Francisco, y Plácido, este último en concepto de lucro cesante, aportado como documento nº 17, conforme con lo cual corresponderían:

?

1.- A abonar a mi representado la suma de 132.585 euros, por el lucro cesante que se desglosan de acuerdo con el informe pericial económico contable:

- Lucro cesante actividad de restauración 83.980 euros.

- Lucro cesante actividad de alojamiento 48.605 euros

?

2.- Así como, abonar a mi representado las cantidades siguientes:

?

- Daños materiales por importe de 32.803,49 euros, según se desprende del informe pericial sobre filtraciones de agua confeccionado por Borja .

- Daños morales por la merma del prestigio en la actividad profesional de hostelería por parte del actor por la pérdida de la Estrella Michelin establecido en 20.000 euros, consecuencia de resolver el contrato y abandonar la hostelería donde la venía ejerciendo.

E.-Subsidiariamente, de no considerar la responsabilidad interesada anteriormente en los pedimentos letras A, B, C y D, anteriores respecto a la responsabilidad civil de la mercantil Casa Morteira, S.L., declare su responsabilidad en relación a la procedencia de la moderación de las rentas provenientes de los alquileres en función de la privación del 42 % de la operativa de la actividad según la privación parcial de la instalación arrendada y de ser el caso, condene a dicha mercantil al pago en concepto de reintegro a la actora del 42% de las rentas devengadas por el alquiler de local de negocio conforme a los contratos de arrendamiento suscritos y aportados como documentos nº 2 y 3; desde el surgimiento de los filtraciones, y que según los datos incluidos en el informe pericial económico contable se establecen en el período de agosto de 2020 a diciembre de 2023, determinados como un coste fijo no compensado de 40.047 euros, condenando a Casa Morteira, S.L., a su abono al actor.

F.-Y/o, en correlación a la petición anterior letra E, declare dicha responsabilidad en relación a la siguiente anualidad, 2024 (enero a octubre), condenando a Casa Morteira, sl., al reintegro del importe de 12.852 euros por la privación del 42% de las instalaciones según se reconoce en el informe pericial, por las rentas provenientes del alquiler desde enero de 2024, que se corresponde con las manifestaciones contenidas en el hecho duodécimo y documento nº 18, con ocasión de la merma en la superficie arrendada que se ha visto privada en relación a la superficie disponible.

G.-Al pago de los intereses legales y de mora procesal.

Todo ello con expresa imposición de las costas causadas a la parte adversa.

La actora refirió que firmó un contrato de arrendamiento con CASA A MORTEIRA, S.L. destinado a hospedaje, restauración y hostelería, en cuanto hotel y restaurante, suscrito en fecha 24 de octubre de 2018, en el inmueble ubicado en Lugar de A Morteira, 80, parroquia de Tibias, Pereiro de Aguiar por un plazo de 6 años . La actora refiere que se destinó desde el inicio del contrato de arrendamiento una parte del inmueble a la actividad propia de restauración y otra al de alojamiento y hospedaje de turismo rural, Prácticamente desde el inicio del contrato existieron discrepancias en relación al estado del inmueble, dado que por parte de la arrendataria se exigió al arrendador el cumplimiento del contrato en lo que se refiere a la realización de las obras de conservación y mantenimiento pertinentes para exigir el cumplimiento de lo pactado en el contrato en relación a determinados incumplimientos y defectos detectados que venían causando malestar e insatisfacción en el arrendatario desde septiembre de 2020 , lo que provocaron el cierre al completo de la actividad de hospedaje, con el cierre de la casa de turismo rural, dado que la infrautilización del inmueble alcanzó a la inoperatividad del 42% de la superficie . La actora refiere que se produjeron filtraciones de agua en la finca como consecuencia en la edificación colindante con la que es medianera por el norte, y que se encontraba en obras, concretamente la finca DIRECCION000, Tibias, , propiedad de Dña. Nuria edificación cuyas obras y proceso de construcción estuvieron paralizadas durante meses, de forma reiterada, tiempo durante el que no se adoptaron las medidas de contención precisas para evitar ocasionar daños y perjuicios al edificio colindante, puesto que al ejecutar las obras la demandada levantó y desmontó parcialmente el tejado sobre el muro medianero, dejando este sin protección frente a la lluvia y a la intemperie frente a las inclemencias del tiempo, permitiendo en consecuencia la entrada y filtración de las aguas por los elementos desprotegidos de la cubierta, que se iban filtrando al falso techo de madera que hay debajo del material de cobertura , colocándose entre las juntas de madera, produciéndose filtraciones en la práctica totalidad de la superficie del tejado, generando esta situación un panorama insostenible para la parte actora, asemejándose la situación en el interior a como si verdaderamente lloviese en su interior Ante la imposibilidad de explotar el local la actora y la arrendadora pusieron fin al contrato de arrendamiento el 31 de octubre de 2024 .

Como consecuencia de esos hechos la actora reclama las indemnizaciones mencionadas por los perjuicios causados ejercitando una acción de responsabilidad contractual contra CASA A MORTEIRA, S.L. en base al incumplimiento de los términos del contrato firmado y de responsabilidad extracontractual contra Dña. Nuria , por el perjuicio causado como consecuencia de las obras ejecutadas en su finca y que repercutieron en la finca que ocupaba el demandante .

Dña. Nuria se opuso alegando la prescripción de la acción emprendida por la actora y además alegó que la actora no acredita que éste habilitado para llevar a cabo la actividad de hospedaje . También refiere que ya desde julio de 2020 la actora refería que sufría filtraciones , lo que impide que los daños que se reclaman sean como consecuencia de las obras que ejecutó ella misma en su finca , que son de fecha posterior , por lo que la responsabilidad le corresponde a CASA A MORTEIRA, S.L igual en relación al cierre del local a finales de 2020 . Refiere que tuvo conocimiento de las presuntas filtraciones en mayo de 2022 , por lo que examinó su finca , sin que se apreciaran signos de humedad , realizándose una prueba de estanqueidad en 2024 donde se constató que no existía ninguna filtración entre las casas y que los perjuicios provendrían de la finca de la actora . También discute los distintos conceptos reclamados en la demanda .

CASA A MORTEIRA, S.L. se opuso alegando que la actora no demuestra que desarrollara una actividad hotelera en la finca . Refiere que no recibió ninguna queja de la actora en cuanto al estado de la finca hasta octubre de 2020 , realizando las reparaciones pertinentes sin recibir ninguna reclamación por parte de la actora en los siguientes años . Refiere que los daños que reclama la actora tienen como origen las obras realizadas en la finca colindante , en 2023 , por lo que ella misma reclamó a la Sra. Nuria la finalización de las obras y el abono de los perjuicios que causaba en la finca alquilada por la actora , sin lograr su objetivo , pero siendo responsabilidad de la Sra. Nuria las filtraciones ocasionados en la finca ocupada por la actora , por lo que ella no podía realizar ninguna obra en la finca de la Sra. Nuria ni ejecutar obras de reparación en su propia finca , hasta que la otra demandada pusiera fin a las filtraciones , extremos de los que se informó a la actora . Refiere que entablo una acción judicial contra la Sra. Nuria por los daños producidos en su vivienda , por la que obtuvo una sentencia estimatoria , que no fue recurrida . También discute los distintos conceptos reclamados en la demanda .

MAPFRE ESPAÑA S.A. se opuso a la demanda alegando que no podía dictarse una sentencia condenatoria en su contra , ya que no fue demandada en este proceso , sólo se interesó la intervención provocada , alegando que es cierto que tenía concertado un seguro con CASA A MORTEIRA, S.L. , pero que el siniestro que ahora se reclama en este pleito no era objeto de cobertura , refiriendo que la única responsable de los perjuicios sufridos en la finca que explotaba la actora era la Sra. Nuria , por las filtraciones que procedían de su finca , alegando la falta de legitimación de la actora .

CAJA DE SEGUROS REUNIDOS COMPAÑIA DE SEGUROS Y REASEGUROS, S.A. ( en adelante CASER) se opuso a la demanda alegando que tenía suscrita una póliza con la Sra. Nuria sobre la finca de su titularidad que fue anulada en fecha 25 de marzo de 2021, por lo que el siniestro no tiene cobertura. Refiere que cuando la Sra. Nuria decidió hacer obras en su vivienda contrató con una empresa las mismas y al mismo tiempo contrata con CASER la póliza de todo riesgo de la construcción . Refiere que cuando CASA A MORTEIRA, S.L les demandó , se puso de manifiesto que los daños provenían de la realización de obras en la propiedad de la Sra. Nuria y que había problemas entre ésta y el contratista de esas obras. De hecho, a raíz de la conciliación, por parte de la ahora codemandada se precisó que la reclamación y ahora intervención de CASER, se sustentaba no en la póliza de hogar previa (que fue anulada) sino en la póliza todo riesgo de la construcción suscrita por la Sra. Nuria posteriormente (con efecto 30/04/2021), es decir, tras la anulación de la póliza de hogar y una vez que la Sra. Nuria contrató los trabajos/obras para subsanar los defectos que generaban daños en el inmueble colindante. Sin embargo, tampoco cabe reclamar a CASER sobre la base de esta póliza todo riesgo de la construcción, puesto que, como queda dicho, en la misma se excluye expresamente la cobertura de responsabilidad civil (de daños a terceros). En relación con este aspecto, cabe reseñar que una póliza de este tipo está orientada a cubrir daños accidentales y/o previsibles que se puedan producir durante la ejecución de la obra y que afecten tanto a la propia construcción como a los equipos y máquinas empleados. Esta póliza tiene una duración temporal que coincide con el plazo de ejecución de la obra. Con todo, la responsabilidad civil está expresamente excluida de las coberturas de la póliza , consiguientemente, no correspondería traer al presente procedimiento a CASER, sino, en su caso, a la empresa que realizó las obras y/o a su compañía aseguradora. También se alega la prescripción de la acción frente a CASER . Refiere que ya abonó la cantidad de 2.420 euros a CASA MORTEIRA y que no puede prosperar la acción de la actora en su contra , alegando también pluspetición

Segundo .-En relación al caso concreto cada parte aporta documental y se oyó a las siguientes personas :

- D. Patricio , testigo , que refirió que trabajó para la actora en el restaurante que éste tenía desde mayo de 2020 a mayo de 2021 como responsable de sala y cocina . Refiere que él vivía en el restaurante y que tenían muchos problemas de filtraciones en las habitaciones alrededor del comedor principal y que en el sótano caían cascadas de agua como consecuencia de las filtraciones cuando llovía . Refiere que como consecuencia de ello se dejaba de trabajar algunos días y que cerraron zonas de la finca , por lo que el Sr. Heraclio le reclamo a la propiedad , incluso él en diversas ocasiones , pero que no se les daba ninguna solución . Declara que las filtraciones se producían en la parte central del salón por el mal estado de la claraboya , por donde caía agua , realizándose obras en la misma . Refiere que el cierre del hotel se produjo en diciembre de 2020 y que el actor le dijo que las filtraciones ya existían antes que él se pusiera a trabajar en la finca . Declara que el comedor se utilizaba para la actividad de restaurante

- Dña. Benito , testigo , refirió que trabajaba como limpiadora en el complejo desde 2017 , primero para Dña. Serafina y después en favor de la actora . Declara que inicialmente no había filtraciones importantes , solo algo puntual , pero cuando empezó a trabajar para el actor , aparecían filtraciones los días de lluvias intensas , entrando el agua en la zona de habitaciones alrededor del comedor , lo que provocó el cierre de las mismas . Declara que como consecuencia de las obras en la casa colindante y la retirada del tejado se produjeron las filtraciones y que se informó a la propiedad de los sucedido y que D. Heraclio vivía en las habitaciones . Refiere que la actividad hotelera se abandona en 2020 y que vinieron unos trabajadores a arreglar las goteras del techo . Declara que las habitaciones donde se producían las filtraciones estaban en la misma planta ,al lado del comedor , salvo la que estaba cerca de la piscina, que estaba más abajo . Refiere que en 2020 las filtraciones procedían de la claraboya y ésta se cambió .

- D. Celestino , testigo , refiere que el demandante es su primo y que realizó diversas obras de reparación en la finca , desde abril de 2019 hasta primeros de 2024 . Declara que en 2019 acudió a revisar la claraboya que goteaba en el salón , por su mal mantenimiento y que en mayo de 2019 se limpió y actuó sobre la misma , actuándose nuevamente en octubre de 2019 , siendo en su opinión un problema que debía resolverse por la propiedad. Refiere que compareció nuevamente a finales del año 2020 o 2021 comprobando que existían filtraciones en las habitaciones y en el comedor , siendo el origen de las filtraciones las obras ejecutadas en el predio vecino , al dejar la obra sin poner el tejado durante mucho tiempo . Refiere que es cierto que el actor ocupó partes de la casa para su propia vivienda , instalándole él un office . Refiere que las filtraciones de 2020 no tenían nada que ver con el comedor donde estaba la claraboya , que se encontraba en otro salón

- D. Marino ., testigo , refiere que es directo de oficina de CAIXABANK y que el actor es su cliente desde 2022 . Refiere que le ofrecían productos relacionados con su negocio y que con ocasión de la pandemia se le abrieron distintas línea de crédito , al bajar su facturación . Refiere que el actor le comentó que tenía problemas en el local por filtraciones y que sufrió una bajada de facturación en los años 2022-3 , estudiándose otros proyectos , como la instalación de un nuevo local , que finalmente no fructificaron .

-D. Fernando , testigo , refirió que fue contable del actor desde 2019 a 2022 y que se encargó de temas laborales hasta 2024 . Refiere que en 2019 la facturación era correcta hasta que llegó la pandemia en 2020 que cayó , para posteriormente duplicar la facturación hasta el último trimestre de 2021 donde volvió prácticamente a la facturación de 2019 , por problemas con unas humedades . Declara que en 2021 se hicieron varios gastos en tema de reparaciones , que años antes no existían y que el actor tuvo que cerrar el negocio de las habitaciones

. Dña. Maribel , testigo , refirió que hizo un informe pericial para un pleito que enfrentó a CASA MORTEIRA y Dña. Nuria que se resolvió en el Juzgado nº 7 de Ourense . Declara que analizó los daños que sufrió la vivienda de DIRECCION001 como consecuencia de las filtraciones que se produjeron a raíz de las obras ejecutadas en la finca de la Sra. Nuria , al estar en descubierto el tejado , ya que se puso una lona , que salió volando y ello provocó que filtrara a la finca colindante y se produjeran daños , no por un tema de humedades . Refiere que hasta que no se reparara el tejado de la casa de la Sra. Nuria se seguirían produciendo daños en la finca de la actora , por lo que aunque CASA MORTERIA hubiera reparado los daños producidos inicialmente , éstos se reproducirían . Refiere que los daños se produjeron por un momento puntual y que no es normal dejar el tejado en esas condiciones durante casi 2 años . Declara que en 2019 hizo un informe en favor de la actora para continuar con la actividad de hospedaje .

. Dña. Brigida , testigo , refirió que hizo un informe pericial para un pleito que enfrentó a CASA MORTEIRA y Dña. Nuria que se resolvió en el Juzgado nº 7 de Ourense . Declara que analizó los daños que sufrió la vivienda de DIRECCION001 como consecuencia de las filtraciones que se produjeron a raíz de las obras ejecutadas en la finca de la Sra. Nuria , al estar en descubierto el tejado realizando varias visitas , en 2021 y mayo y diciembre de 2022 . Refiere que la cubierta estaba levantada , sin tejas que colocar y que el agua filtró a la vivienda contigua, por la degradación de los materiales causando daños en los pasillos y en la vivienda contigua , que eran utilizados como vivienda por el Sr. Nuria . Declara que en el comedor del restaurante sólo había humedad , no filtraciones , sin que hubiera moho u olor a humedad . Declara que hasta que no se reparara el tejado de la casa de la Sra. Nuria se seguirían produciendo daños en la finca de la actora , por lo que aunque CASA MORTERIA hubiera reparado los daños producidos inicialmente , éstos se reproducirían . Refiere que la prueba de estanqueidad no era una prueba idónea para este caso y que se producían filtraciones desde noviembre de 2020. Declara que en 2020 se cambio el cristal del lucernario .

. D. Alberto , testigo , refirió que realizó reparaciones en la casa de la Sra. Nuria a principios de 2023 sobre unas obras ya empezadas a finales de 2021 . Declara que cuando empezó su intervención la cubierta ya tenía una capa de aislamiento y construcción , existiendo tejas sueltas en el otro predio . Refiere que el actor le dijo que sufría humedades , pero que él no las observó en la finca donde trabajaba . Declara que en noviembre de 2023 terminó la impermeabilización de la cubierta y que por tanto no podía filtrar a partir de esa fecha . Refiere que como consecuencia de las quejas de contrario se hizo la prueba de estanqueidad y que no se apreciaron humedades ni filtraciones . Refiere que él conocía a Lina y Abel , que eran los profesionales que intervinieron en las obras de la Sra. Nuria .

- D. Juan María , testigo , refirió que había acudido como perito en el anterior juicio que se celebró y que el encargo les llegó en mayo de 2021 y que fue a ver la casa en junio de 2021 , existiendo daños desde el 11-12-2020 . Refiere que hizo un informe de daños para MAPFRE y que cuando él acudió a ver la vivienda de DIRECCION001 ,estaba todo reparado . Declara que acudió en virtud del seguro del hogar que existía sobre la vivienda , pero que comprobó que lo necesario era contratar un seguro por daños derivados de actividad constructiva . Refiere que la casa de la Sra. Nuria estaba en obras. Refiere que en el anterior pleito , se llegó a un acuerdo y que las obras de reparación que se hicieron en la finca de la Sra. Nuria fueron provisionales y que la zona afectada era la medianera .

- D. Borja , perito de la actora , refirió que el origen de las filtraciones se encontraba en las obras ejecutadas en la vivienda de la Sra. Nuria , acudiendo al lugar de los hechos en julio de 2023 y comprobando que la medianera y el tejado de la Sra. Nuria estaban sin protección , con una simple lona . Refiere que en un trabajo que afecte al tejado , se puede tapar con una lona 3 o 4 días , pero si pasan meses sin acabar la obra del tejado , es posible que el agua filtre , como sucedió en este caso . Refiere que comprobó la existencia de filtraciones en julio de 2024, entrando el agua por el tejado . Declara que el agua entró por la medianera y afectó al 42 % de la vivienda , provocando un ambiente insalubre . Declara que las principales filtraciones se debían a la obra ejecutada por la Sra. Nuria , pero que también habían otras goteras que afectaban a la claraboya , la chimenea y una ventana , cuyo origen se debía al incorrecto mantenimiento , achacable a CASA MORTEIRA , pero que no sabía decir en que porcentaje afectaba a ese 42 % de la casa que estaba inutilizada . Refiere que las zonas afectadas se encontraban en la zona este y en el sur oeste . Declara que cuando en julio de 2024 volvió a la obra , observó que habían realizado un tejado a 3 aguas que vertía en la medianera y que no vio ningún canalón oculto. Refiere que las filtraciones se producían desde hacía tiempo y que la valoración de los enseres dañados no la hizo él y que hizo constar lo que le indicó el cliente , no cotejando la lista con los bienes efectivamente dañados .

- D. Abel , perito de la demandada , refiere que fue director de la ejecución de la obra de la Sra. Nuria desde el 2-8-2022 iniciándose las obras el 8-6-2021. Refiere que la cubierta tenía protecciones de plástico para conseguir una impermeabilización y que desde agosto de 2022 , recibieron quejas de la actora por la filtraciones de agua . Refiere que el foco de las filtraciones estaba alejado de la obra y que la vivienda de la actora sufría entradas de agua desde mayo de 2020 y que intentó ayudar a la actora , renovando todo el sistema de protecciones que afectaba la vivienda de la Sra. Nuria . Declara que en agosto de 2022 se paró la obra para obtener un informe favorable de patrimonio , que no dio su autorización hasta el 24-1-2023. Refiere que a finales de 2022 . el actor les prohibió entrar en su propiedad y cesaron los contactos . Refiere que la fecha en que se culminó la impermeabilización fue el 25-11-2023 , pero que después de esa fecha siguieron recibiendo quejas , por lo que propuso la realización de la prueba de estanqueidad que se realizó en noviembre de 2024 , comprobándose que el defecto estaba en las instalaciones de la actora , ya que el agua filtraba por el forjado. Refiere que el estuvo en contacto con Serafina la propietaria para intentar dar con una solución y que ya existían quejas por filtraciones cuando él empezó a trabajar . Declara que existía un canal oculto entre las 2 cubiertas y que el agua vertía en la finca de la Sra. Nuria . Refiere que la obra estaba paralizadas desde el 8-6-2021 , que se hicieron algunos trabajos en octubre de 2021 y que no se reemprendió la misma hasta el 10-3-2023 . Refiere que cuando él empezó a trabajar ya había algo construido , existiendo lonas en la cubierta , sin que hubiera lona en la zona que afectaba a la Sra. Nuria .

- D. Raúl , perito de la demandada , refirió que acudió a ver las 2 viviendas en el año 2024-5 y que D. Abel le mostró el informe de la prueba de estanqueidad , Refiere que ya en 2020 se constató la aparición de daños en la vivienda de la actora , pero provienen de la misma vivienda , no de la colindante . Refiere que en este caso las humedades no proceden de la medianera y que las filtraciones proceden de las canalizaciones pertenecientes a CASA MORTEIRA .

- Dña . Lina , perito de la demandada , refirió que fue la arquitecto de la obra la Sra. Nuria desde enero de 2023 y que desde el principio detectó que las filtraciones que afectaban a la actora procedían de un punto de su finca . Refiere que las obras de la casa de la Sra. Nuria empezaron en junio de 2021 y que vio foto de la cubierta sin rematar en 2022 y estaba en correctas condiciones , con el debido aislamiento . Refiere que les mostraron videos con filtraciones de agua en la casa de la actora desde 2020 , entrando el agua por las mismas zonas , siendo por tanto la misma causa y que la cubierta de la finca la Sra. Nuria se impermeabilizó en 2023 y que las filtraciones procedían del forjado de hormigón de CASA MORTEIRA , que estaba agujereado , como se constató con la prueba de estanqueidad . Declara que se colocó un canelón oculto en la casa de la Sra. Nuria que evita que caiga aguas en el predio ajeno . Refiere que en 2023 se renovaron todas las protecciones del tejado .

- D. Francisco , perito de la actora , refirió que la concesión de la estrella michelín a la actora debería conllevar un aumento de ingresos , pero al existir el problema de las filtraciones , el actor no obtuvo el rendimiento esperado y que las habitaciones nunca pudieran abrir . Respecto a los primeros meses de 2020 , no los tuvo en cuenta a la hora de hacer el cómputo por el tema del COVID. Declara que realizó su informe en base a documentos oficiales , como declaraciones de renta . Refiere que la explotación de la actora no resultó económica a la larga al solo poder utilizar el 58% de las instalaciones . La no explotación de la estrella michelín concedida supuso un impacto del 30% , aunque mantuvo la estrella todo el tiempo que estuvo abierto el local . Declara que el perjuicio empezó en agosto de 2020 , tal y como le indicó la actora . Refiere que el propietario le dijo que el 42 % del local afectado estaba dedicado a restauración , produciéndose daños en las habitaciones donde residía la actora . Refiere que el actor dejó de prestar el servicio de hospedaje en 2020 . Declara que para realizar su informe , tuvo en cuente el valor de afección del 42 % que constaba en el informe del Sr. Borja , sin que él acudiera a ver la finca . Refiere que no sabe si eran 3 o 4 las habitaciones afectadas . Declara que tuvo en cuenta el resultado de la explotación los años 2018-9 porqué aún no se le había concedido la estrella michelín a la actora , por lo que era un negocio distinto después de la concesión .

- Dña. Angustia , perito de la demandada , refirió que para calcular el lucro cesante era necesario establecer una comparación con los 5 años anteriores o posteriores , lo que no se realiza por la actora , por lo que se pone en duda las conclusiones de la pericial de la actora . Tampoco el informe tuvo en cuenta las circunstancias socio económicas que afectaban al negocio , por lo que el análisis es erróneo . Refiere que era necesario analizar con detalle que parte de las instalaciones estaban afectas a la actividad de restauración y que parte a la actividad de hospedaje , para ver que zonas estaban afectadas por las filtraciones , lo que no se hace , aplicando una regla de 3 al 42 % afectado , con las mismas pérdidas , lo que no es correcto . Refiere que deberían haberse analizado los años 2018-9 para ver como funcionaba el local, lo que no se hizo , constando que se hace una media standarizada de los ingresos , lo que no es correcto .

- D. Edemiro , perito de la demandada , refirió que en el informe del actor consta una superficie útil afectada de 396 metros cuadrados , pero que él comprobando la memoria constructiva de la finca calculó en 721 metros cuadrados , ya que por ejemplo debe incluirse en el cómputo , la terraza y las piscina que se utilizaban para la restauración y el hospedaje . Declara que el informe del actor utiliza para hacer sus cálculos el 42 % de afección total , pero no distingue lo que es zona dedicada a la restauración y que parte a la actividad de hospedaje , constando que tomando como base el informe del Sr. Borja , la zona afecta a restauración sería de 43 metros cuadrados , lo que supone sólo un 6'81 % del total , declarando que esa actividad no se interrumpió y siguió llevándose a cabo . Refiere que existe pérdida en lo que se refiere a la actividad de hospedaje porqué esta ya no se llevaba a cabo . Declara que desconoce que tiempo estuvo afecta la actividad de restauración . Refiere que su estudio empieza en enero de 2022 , fecha en que empezaron las obras en la casa de la Sra. Nuria .

- D. Germán , perito de la demandada , refirió que no le consta la aportación de facturas donde consten los bienes dañados y que sólo habían descripciones vagas de los otros peritos . Refiere que tampoco había una actividad de hospedaje en el local , ya que por las fotografías mostradas parece que el actor residía en esa parte de la finca . Refiere que el análisis de la actora se realiza de forma lineal , de pérdidas de lugares parecidos , pero sin ajustarse a documental o al caso concreto . Refiere que en cuanto a las zonas afectadas, eran de 43 metros cuadrados lo dedicado a restauración y 90 metros cuadrados lo dedicado a hotel ., siendo la extensión de la finca de casi 700 metros cuadrados , ya que deben incluirse las terrazas y otras habitaciones , por lo que la zona afectada que se dedicaba a restauración era de 6'81 metros cuadrados a lo sumo .

- D. Fabio , perito de la demandada , refirió que no existe lucro cesante ya que la actora no establece con claridad en la demanda los periodos de afección y además no aporta datos de años anteriores para comprobar la pérdida o ganancia ., por lo que era fundamental aportar la valoración de los años 2018 y 2019 , lo que no se hizo . Declara que la actividad de hospedaje dejó de practicarse , por lo que la pérdida es 0 . Refiere que tampoco existe claridad cual es la zona de la finca afectada por las filtraciones .

Tercero .-Con relación al caso en concreto , la actora reclama contra CASA A MORTEIRA en virtud de lo previsto en el contrato firmado entre las partes y por tanto en el marco de la responsabilidad contractual prevista en los art. 1101, 1124, 1554, 1556 del CC. , en cambio frente a la Sra. Heraclio reclama en virtud del art. 1902 del CC. que regula la responsabilidad extracontractual y que hace responsable al que por culpa o negligencia cause daños a otra persona, debiendo existir 3 elementos para exigir la responsabilidad extracontractual y que consisten en la acción culposa del causante del daño , la producción de un daño efectivo y la existencia de una relación de causalidad entre la acción culposa y la causación del daño .

Atendiendo a ello debemos analizar si puede prosperar cada una de las acciones emprendidas , empezando por el análisis de la acción de responsabilidad contractual emprendida contra CASA A MORTEIRA .

Si vamos a la demanda, vemos como la actora refiere que firmó un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda con CASA A MORTEIRA el 24 de octubre de 2018 por un periodo de 6 años , que debía prolongarse hasta el 1 de noviembre de 2024 , constando en el mismo contrato ,la existencia de una cláusula donde ya se apreciaban algunas deficiencias en la finca ,que no impidieron que la actora firmara el contrato , constando que el 5 de octubre de 2020 la actora remitiera a CASA A MORTEIRA un burofax en lo que se requería lo siguiente :

Posteriorment e , se constata que el 16 de diciembre de 2020 se firmó un anexo del contrato donde se pactó lo siguiente en la cláusula 9ª:

Ello implica que CASA A MORTEIRA se obligaba a realizar obras de reparación en la finca al detectarse deficiencias que afectaban a la claraboya , filtraciones de aire por puertas y ventanas y filtraciones de agua a través de los baños , extremos ratificados por los testigos , como son el Sr. Patricio y la Sra. Heraclio .

CASA A MORTEIRA alega que procedió a reparar todos los defectos que contenía la adenda de diciembre de 2020 , aportando documental de ello en la contestación de la demanda , como documento nº 4 la sustitución de la claraboya , la sustitución de maderas como documento nº 5 , refiriendo que no hay constancia del resto de defectos , explicando que no es hasta el 16 de octubre de 2023 que no vuelve a recibir ningún tipo de reclamación al respecto , recibiendo el siguiente burofax por parte de la actora con el siguiente tenor :

"Como ya conoce, en los últimos meses el edificio viene sufriendo filtraciones de agua de consideración, que repercuten directamente en la actividad a la que se destina el inmueble, impidiendo el normal funcionamiento de la actividad, privándole del uso de prácticamente la mitad de las instalaciones arrendadas, dado que actualmente tiene cerrado el 42 % de la superficie dedicada al negocio, así como emana un fuerte olor a humedad en todo el inmueble, lo cual incide directamente en los ingresos de l explotación del negocio, que se ha visto considerablemente mermada a merced de dichas filtraciones, disminución de la clientela, y la consecuente percepción negativa de salubridad e higiene que se desprende en semejante tesitura.

Las filtraciones y humedades, proceden directamente de la construcción colindante por el norte, DIRECCION000, Tibias, provista de R.C., NUM000; edificación que se encuentra paralizada en construcción que al hacer las obras ha levantado parcialmente el

tejado sobre el muro medianero permitiendo la entrada de aguas por los elementos desprotegidos de la cubierta, que se van filtrando al falso techo de madera que hay bajo el material de cobertura (teja y fibrocemento), colándose entre las juntas de madera, produciéndose filtraciones en la práctica totalidad de la superficie del tejado, siendo la situación insostenible, como si lloviese en el interior.

Así las cosas, de conformidad con lo previsto el art., 21.3 Ley de Arrendamientos Urbanos, en relación con los arts., 1554.2º y 1559 del Código Civil:

"El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al

rrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador".

Estas patologías han sido detectados recientemente por un técnico habilitado al efecto, determinando que los mismos tienen su origen en la edificación colindante, siendo el coste de su reparación y reposición, así como los daños y perjuicios ocasionados de un coste elevado, y cuya sola reparación asciende al importe de 71.944,95 €; sin contabilizar lucro cesante, daños y perjuicios sufridos en el negocio, y obligación del propietario de asunción de las reparaciones necesarias para que el inmueble arrendado se encuentre en condiciones adecuadas para el destino pactado, y cuyas obras no incidirán en

el aumento de precio del arriendo , y que si se aviene a alcanzar una solución de mutuo acuerdo, el pertinente informe pericial se le facilitará su lectura al objeto de alcanzar un arreglo o solución que nos evite la contienda judicial, dado que a virtud de lo dispuesto por el art., 1.554.3º Código Civil, por cuanto es p or los motivos expuestos, procede una reducción de la renta en consonancia con las limitaciones expuestas que involuntariamente se ha visto obligado a tolerar en la cosa arrendada, con la consiguiente

disminución de los ingresos, cuyo importe del demérito en la renta se calcula en 1.176,00 euros, correspondientes con la pérdida del 42 % de la superficie de las instalaciones que se ha visto privado en el uso y aprovechamiento, en consecuencia, el nuevo importe de la renta asciende en consideración a los

metros de la edificación arrendada asciende a 1.624,00 € más IVA., cuyo pago procederá a partir de la notificación de la presente como nuevo importe de la renta, mientras no se subsanen por su parte los defectos y patologías de que adolece el inmueble arrendado para destinarlo a una actividad de negocio de

hostelería y restauración según consta en el contrato suscrito que sin embargo no se puede explotar en su integridad. "

Si vemos el burofax remitido por la actora a CASA A MORTEIRA vemos como en el mismo consta explícitamente que la situación de las filtraciones procede de los últimos meses y achaca de la responsabilidad de las mismas a propiedad de la Sra. Nuria , no a los defectos que motivaron la adenda de diciembre de 2020 entre la actora y CASA MORTEIRA , que fueron reparadas por CASA MORTEIRA, como consta documentalmente de los escritos incorporados en su contestación a la demandada .

Si vamos al informe pericial presentado por la actora , D. Borja , refiere en su informe lo siguiente :

" CONCLUSIÓN :

Como conclusión de todo lo expuesto anteriormente, este perito entiende que el origen de las filtraciones está en los trabajos realizados en la obra colindante, que han dejado parte de la cubierta del edificio y de una medianera parcialmente al descubierto, propiciando con ello una vía libre de entrada de agua de lluvia.

Actualmente la edificación no cumple las condiciones de habitabilidad mínima para que la edificación cumpla su función, no siendo posible desarrollar en ella la actividad de forma segura para la salud de los usuarios.

Se estima que el 42% de la superficie útil del inmueble está afectada directamente por humedades y filtraciones, aunque el ambiente interior es insalubre en todo el edificio.

Será necesario realizar las reparaciones de todos los elementos interiores que estén dañados en el inmueble.

El coste de las obras de reparación que se estiman necesarias asciende a la cantidad de 71.944,95 € (SETENTA Y UN MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CUATRO EUROS CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS).

El coste de los daños interiores manifestados por D. Heraclio asciende a la cantidad de 32.803,49 € (TREINTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS TRES EUROS CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS). "

En la vista, el perito informó que la afección del 42% procedía principalmente de las filtraciones que se recibían a través de la casa de la Sra. Nuria , como consecuencia de los trabajos realizados en la obra colindante , pero que también habían otras goteras que afectaban a la claraboya , la chimenea y una ventana , cuyo origen se debía al incorrecto mantenimiento , achacable a CASA MORTEIRA , pero que no sabía decir en que porcentaje afectaba a ese 42 %, de la finca de la actora que sufría el problema de las filtraciones extremos que no constan en su informe .

Atendiendo a los datos referidos , este Juzgador considera que no cabe atribuirle una responsabilidad contractual a CASA MORTEIRA , ya que si atendemos a los hechos que se describen en la demanda presentada y que no pueden ser alterados en fase de conclusiones , ya que con ello se afectaría al derecho de defensa , en el apartado 5º de la demanda se habla que el origen de las filtraciones se basa únicamente en los trabajos efectuados en la finca de la Sra. Nuria y no un incorrecto mantenimiento de CASA MORTEIRA aunque después quiera modificarlo a la hora de formular conclusiones y achacar una responsabilidad contractual primigenia a CASA MORTERIRA por defectos de mantenimiento , constando en la demanda lo siguiente :

" Quinto.-Estas filtraciones se producen cada vez que llueve, y cuando no lo hace hacen acto de presencia las humedades que derivan de las goteras y agua en la edificación, que tienen su origen en la edificación colindante con la que es medianera por el norte, y que se encuentra imperecederamente en obras, concretamente se trata del DIRECCION000, Tibias, inmueble provisto de Referencia Catastral núm., NUM000; edificación cuyas obras y proceso de construcción han estado paralizadas durante meses, de forma reiterada, tiempo durante el que no se han adoptado las medidas de contención precisas para evitar ocasionar daños y perjuicios al edificio colindante, puesto que al ejecutar las obras la demandada ha levantado y desmontado parcialmente el tejado sobre el muro medianero, dejando este sin protección frente a la lluvia y a la intemperie frente a las inclemencias del tiempo, permitiendo en consecuencia la entrada y filtración de las aguas por los elementos desprotegidos de la cubierta, que se van filtrando al falso techo de madera que hay debajo del material de cobertura (teja y fibrocemento), colocándose entre las juntas de madera, produciéndose filtraciones en la práctica totalidad de la superficie del tejado, generando esta situación un panorama insostenible para la parte actora, asemejándose la situación en el interior a como si verdaderamente lloviese en su interior, tal y como se puede verificar en los videos e imágenes que acompañan a este escrito. "

Atendiendo a ello este Juzgador considera que no puede prosperar la petición de condena de CASA A MORTEIRA en virtud del contrato firmado y la adenda de diciembre de 2020 , ya que si bien es cierto que existían deficiencias constructivas que fueron puestas de manifiesto por la actora a la demandada en octubre de 2020, existe constancia de las reparaciones efectuadas a posteriori por CASA A MORTEIRA en la finca que disfrutaba la actora , reparaciones que constan documentalmente en el escrito de contestación de la demanda formulada por la misma , constando que la siguiente notificación de la actora a la demandada es de octubre de 2023 donde se achacan los daños exclusivamente a la Sra. Nuria , por lo que en todo caso podría prosperar una responsabilidad extracontractual contra la Sra. Nuria, pero no contractual, ya que CASA A MORTEIRA actuó conforme a lo pactado , constando por la declaración del Sr. Abel que la representante de CASA A MORTEIRA , Dña. Serafina , estuvo en contacto con él para intentar llegar a una solución en relación al tema de las filtraciones , sin llegar a un acuerdo , por lo que hubo un interés por parte de CASA A MORTEIRA de resolver los perjuicios que sufría su arrendatario , sin que sea lógica la postura de la actora de que se le pudiera pedir a CASA A MORTEIRA que reparara los perjuicios causados en la finca procedentes de las filtraciones de la casa colindante , mientras esas filtraciones seguían produciéndose , ya como indicaron la Sra. Maribel y la Sra. Brigida , hasta que no fuera reparada la causa de origen de las filtraciones , que presuntamente se encontraba en la finca de la Sra. Nuria , no tenia ningún sentido reparar la finca donde se desarrollaba la actividad de la actora , porque los daños volverían a producirse , por lo que no cabe exigirle ningún tipo de responsabilidad contractual a CASA MORTEIRA .

Con ello se desestima las pretensiones de la actora en los apartados A , B Y C, D de la demanda que reproducen prácticamente la misma petición de indemnización frente a CASA A MORTEIRA de una manera muy poco clara .

Cuarto .-En cuanto a las peticiones que constan en las letras E y F de la demanda , se reclama lo siguiente :

" E.-Subsidiariamente, de no considerar la responsabilidad interesada anteriormente en los pedimentos letras A, B, C y D, anteriores respecto a la responsabilidad civil de la mercantil Casa Morteira, S.L., declare su responsabilidad en relación a la procedencia de la moderación de las rentas provenientes de los alquileres en función de la privación del 42 % de la operativa de la actividad según la privación parcial de la instalación arrendada y de ser el caso, condene a dicha mercantil al pago en concepto de reintegro a la actora del 42% de las rentas devengadas por el alquiler de local de negocio conforme a los contratos de arrendamiento suscritos y aportados como documentos nº 2 y 3; desde el surgimiento de los filtraciones, y que según los datos incluidos en el informe pericial económico contable se establecen en el período de agosto de 2020 a diciembre de 2023, determinados como un coste fijo no compensado de 40.047 euros, condenando a Casa Morteira, S.L., a su abono al actor. "

F.-Y/o, en correlación a la petición anterior letra E, declare dicha responsabilidad en relación a la siguiente anualidad, 2024 (enero a octubre), condenando a Casa Morteira, sl., al reintegro del importe de 12.852 euros por la privación del 42% de las instalaciones según se reconoce en el informe pericial, por las rentas provenientes del alquiler desde enero de 2024, que se corresponde con las manifestaciones contenidas en el hecho duodécimo y documento nº 18, con ocasión de la merma en la superficie arrendada que se ha visto privada en relación a la superficie disponible. "

Si vemos la petición de la actora , se fundamenta en el informe del Sr. Borja que calculaba que se produjo una afección del 42 % de la finca por causa de las filtraciones lo que debería conllevar una reducción de la renta a pagar por parte de la actora , con la correspondiente restitución de cantidades , a lo que se opone la demandada .

A la vista de la petición de la actora debemos desestimar la misma porque tal y como advierte la demandada no existe ningún fundamento legal para la rebaja que interesa la actora , constando que desde que se firmó la adenda en diciembre de 2020 hasta octubre de 2023 no constan más reclamaciones a la propiedad por parte del demandante , por lo que se plantean dudas de la gravedad de las filtraciones como se afirmaba de contrario , lo que debería haber conllevado una petición inmediata de reducción de la renta por parte de la actora o la resolución del mismo contrato , extremos que no se solicitaron .

También debemos destacar que las filtraciones según la propia versión de la actora procedían de las obras de la finca colindante , por lo que como ya hemos expuesto anteriormente el fundamento de la responsabilidad recae en el otro codemandado , por lo que CASA MORTERIA no era responsable de las filtraciones ni de tampoco ejecutar las obras de reforma pertinentes hasta que se resolviera el problema de las filtraciones procedentes de la casa de la Sra. Nuria , por lo que tampoco debe pechar con una reducción de rentas si no fue culpable de la situación , por lo que también se desestiman las peticiones contenidas en las letras E y F de la demanda .

Quinto .-Ahora entraremos a analizar la responsabilidad extracontractual de Dña. Nuria .

La primera cuestión a analizar es la posible prescripción de la acción ejercitada de contrario , que es negado por la actora

Si acudimos al CC. en lo que se refiere al plazo de prescripción , en el art. 1968.2 º se establece lo siguiente :

"prescriben por el transcurso de un año:

2.º La acción para exigir la responsabilidad civil por injuria o calumnia y por las obligaciones derivadas de la culpa o negligencia de que se trata en el artículo 1.902, desde que lo supo el agraviado" .

Para resolver la cuestión de si la acción ha prescrito, debemos remitirnos a la jurisprudencia del Tribunal Supremo destacando la sentencia de 20 de febrero de 2019 que establece lo siguiente :

" - En primer lugar, como se sostiene en el único motivo de casación, la consideración de los daños como permanentes ('que se mantienen en el tiempo') o continuados ('que no sólo se mantienen, sino que se van agravando en cuanto su causa productora no cesa'), no es una mera cuestión fáctica -como sostiene la parte recurrida- sino que alcanza efectos jurídicos en tanto que influye en la determinación del dies a quo para el comienzo del plazo de prescripción, siendo por otra parte incontestable que los daños que se producen por filtraciones desde un elemento superior continúan produciéndose y agravándose con el transcurso del tiempo hasta la subsanación de los defectos que dan lugar a los mismos; por lo que se podrán considerar como permanentes, como sostiene la Audiencia, pero también son continuados pues se agravan por las sucesivas filtraciones que se producen en cada momento en que cae agua sobre la terraza superior.

La aplicación de lo dispuesto por el artículo 1969 CC da lugar a que la fijación del dies a quo, en el caso de daños continuados, haya de coincidir con la fecha en que los mismos cesan y, en consecuencia, cuando cabe cuantificar su alcance definitivo, pues es entonces -no antes- cuando la acción puede ejercitarse.

Esta es la doctrina mantenida por la sala en las sentencias que se citan en el recurso y en otras muchas, la cual no ha sido aplicada por la Audiencia en su sentencia al considerar que los daños no eran continuados sino permanentes. Así, no solo se ha de tener en cuenta la doctrina de las sentencias de 13 de octubre de 2015, 20 de octubre de 2015 y 22 de octubre de 2012 , que cita el recurrente, sino también la contenida en las más recientes núm. 454/2016 de 4 julio y núm. 45/2017 de 25 enero, entre otras, que coinciden al señalar que en los casos de daños continuados o de producción sucesiva no se inicia el cómputo del plazo de prescripción hasta la consolidación del definitivo resultado.

En el caso, se desprende de las actuaciones que fue en 2011 cuando se realizaron las reparaciones necesarias para evitar la reiteración del daño, por lo que el dies a quo ha de establecerse en ese momento y la acción no puede considerarse prescrita cuando se interpuso la demanda en el año 2014.

No obstante, aunque no fuera así, existe otra razón para considerar la inexistencia de la prescripción en el presente caso que, aunque no expuesta en el recurso como fundamento del interés casacional alegado, determinaría igualmente que no se considerara extinguida la acción. El artículo 1969 CC establece que el comienzo del plazo de la prescripción coincide con el momento en que la acción 'pudo ejercitarse', para lo que no basta el conocimiento del daño sino que es necesario, además, que se conozca la identidad del responsable del mismo a efectos de poder ejercer adecuadamente la acción, siendo así que en el caso presente el demandante se dirigió en un primer momento la acción reclamatoria contra los propietarios de los pisos superiores los que, a su vez, demandaron a la comunidad; de modo que la responsabilidad de esta última sólo fue judicialmente determinada cuando se dictó sentencia en el anterior proceso, constando que la presente demanda se interpuso cuando aún no había transcurrido el plazo de prescripción desde ese momento".

Atendiendo al criterio que marca la jurisprudencia, consideramos que no existe prescripción de acciones , ya que si vemos el burofax aportado con la demanda con fecha de 16 de octubre de 2023 donde la actora se dirige a CASA A MORTEIRA, se indica que las filtraciones proceden de la finca colindante perteneciente a la Sra. Nuria , por lo que es en esa fecha que la actora conoce al responsable del daño en base a la pericial efectuada por el Sr. Borja , por lo que conforme al art. 1969 del CC. es esa fecha la que podemos considerar como del dies a quo , constando de la documental aportada en la contestación de la Sra. Nuria mails cruzados con los abogados en septiembre de 2024 donde ya se reclama a la misma por las filtraciones , por lo hay un efecto interruptivo de la prescripción por reclamación extrajudicial conforme al art. 1973 del CC. constando a su vez la interposición de demanda por la actora en enero del 2025 , por lo que no se produce la prescripción alegada de contrario al ejercitarse la acción judicial antes que hubiera transcurrido 1 año desde la anterior reclamación .

Sexto .-Conviene ahora analizar la responsabilidad de la Sra. Nuria en la producción de daños que reclama la actora .

La actora reclama por los perjuicios causados en forma de filtraciones que afectaron a su local , por las obras realizadas en la finca colindante , en cambio la Sra. Nuria refiere que las filtraciones se debían a defectos en la finca de CASA A MORTEIRA , no por filtraciones de su propiedad , que en todo caso estuvo correctamente aislada el tiempo que duraron las obras que afectaban a su vivienda .

Hemos de advertir que aparte de las pruebas practicadas en la vista y de la documental obrante en autos , ya existe una resolución judicial donde se pronuncia sobre estos hechos , aunque la parte actora fuera CASA A MORTEIRA y la demandada la Sra. Nuria , donde se ejercitó una acción del art. 1902 del CC. en base a esas mismas filtraciones que afectaron la finca en que desarrollaba su actividad D. Heraclio .

La sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Ourense de 11 de febrero de 2025 establece lo siguiente :

" Interpone la parte actora demanda, en ejercicio de la acción de responsabilidad extracontractual, a consecuencia de los daños sufridos en el inmueble de su titularidad que tienen su origen en vivienda contigua, en situación de obra inconclusa.

Reclama la reparación de la causa del daño y los desperfectos producidos, que ascienden a un total de 19.075,65 euros.

La parte demandada se opone y discute el origen de las filtraciones.

TERCERO. -Del conjunto de la prueba practicada se puede concluir que la responsabilidad en la producción del siniestro es imputable a la parte demandada.

Así resulta tanto de la pericial, como de la testifical-pericial practicadas a instancia de la parte demandante.

En el informe emitido por esta última, Doña Maribel, se determina que visitada al propiedad demandante se observan deficiencias consistentes en goterones apreciados en las vigas de todas las estancias hasta el suelo, paramentos verticales que son medianera con la edificación de la DIRECCION002 está húmedos y obras en la vivienda colindante sin rematar y concluye que la cubierta y las obras de la edificación están si acabar y que no se han adoptado las medidas necesarias para prevenir la entrada de agua en el edificio, filtrándose por la medianera y provocando graves daños en la edificación.

En el mismo sentido se pronuncia la perito de la parte demandante en su informe.

Para tratar de rebatir la causa de los daños la parte demandada se sirve de testifical pericial en la persona de Don Abel, director de ejecución material de las obras acometidas en la vivienda de la parte demandada y que confeccionó un informe con el fin de tratar de mediar entre ambas partes para lograr la conclusión de un acuerdo en el ámbito del presente procedimiento.

Este último en su informe deja entrever que la causa del daño pudiera situarse en el interior de la propiedad demandante, en concreto en la cubierta, zona a la que no se permitió el acceso. Es precisamente en la citada posibilidad en la que se basa la parte demandada para tratar de introducir un hecho nuevo, no admitido en el plenario a la vista de que la imposibilidad de acceder por profesional a inspeccionar todas las estancias de la vivienda por negación de quien en ese momento ostenta el uso del inmueble podía haber sido fácilmente evitada mediante el auxilio judicial, lo que no aconteció.

Máxime cuando el acta de visita guiada se encuentra fechada el 23 de agosto de 2022, esto es, antes de que la adversa interpusiera el escrito de demanda, con lo que la demandada dispuso de tiempo suficiente, no solo para ello, sino para además confeccionar un informe pericial o, en su defecto, poder haber anunciado su aportación en su escrito de contestación, tal y como autoriza el artículo 337 de la LEC.

Y procede dar mayor virtualidad a las aseveraciones vertidas por las personas que en el plenario declararon a instancias de la actora, que a la testifical pericial propuesta por la adversa, de un lado porque los daños reclamados se situaban todos del lado de la pared medianera con la vivienda en la que se ubica el inmueble demandado, de otro porque se ha constatado a través de las fotografías que ilustran el informe pericial obrante en autos, el estado en el que se encontraba la cubierta de la edificación de la demandada, lo que, además ha sido corroborado en la declaración por la perito y por la autora del informe técnico obrante en autos, de este modo ambas coincidieron en señalar que la cubierta del edificio se encontraba tan solo conformada en ese instante por un tablero de madera estructural cubierta, añadió la perito, con un geo textil que no era impermeable.

Y a ello no empece la existencia de otros daños en el inmueble de la demandante, dado que no son los que se están reclamando, ni que los mismos tengan o pudieran tener su origen en una causa diversa, al no constituir objeto del presente procedimiento y quedar, por ende, extra muros del mismo.

Las conclusiones alcanzadas determinan el rechazo de la corrección de la indemnización al no haber resultado adverada la existencia de una responsabilidad compartida de la demandante en la producción de los daños "

La sentencia reseñada establece con claridad la existencia de unas daños en la finca propiedad de CASA A MORTEIRA por culpa de las filtraciones provenientes de la finca de la Sra. Nuria con ocasión de las obras ejecutadas por la misma y por la no adopción de las medidas de seguridad pertinentes , sentencia que devino firme , ya que nadie interpuso recurso de apelación contra la misma , por lo que en ella se expone es cosa juzgada .

En el plenario compareció uno de los peritos , el Sr. Borja , que defendió la misma teoría , respaldada por la declaración de las Sra. Maribel y Brigida, que intervinieron en el pleito tramitado en el Juzgado nº 7 , que volvieron a declarar lo mismo que declararon en el proceso entablado anteriormente , frente a la opinión manifestada por el Sr. Abel y la Sra. Angustia que defendieron que en el curso de la obra en la finca de la Sra. Nuria se adoptaron todas las medidas de seguridad pertinentes y que en todo caso las filtraciones que sufrió el actor podían traer causa de fallos de estanqueidad situados en la finca de CASA A MORTEIRA , en base a la prueba de estanqueidad realizada en noviembre de 2024 .

Atendiendo a todos los datos obrantes en la causa este Juzgador considera que debe prevalecer la versión de la actora que ya quedó probada en el proceso anterior que se siguió contra la misma demandada ,deviniendo firme la sentencia o los razonamientos que en ella se exponen que a su vez fueron asumidos por la Sra. Nuria , que no recurrió la sentencia , todo y que fuera perjudicial para sus intereses , por lo que ahora es poco verosímil atribuir la responsabilidad únicamente a defectos en la finca propiedad de CASA A MORTEIRA cuando ello no se alegó en el proceso que se tramitó en el Juzgado nº 7 y además no se recurrió la sentencia en que se la condenaba por los mismos hechos que se juzgan en este pleito , pero con un demandante distinto .

La explicación ofrecida por los diferentes peritos que intervinieron en favor de la actora es la explicación más razonable a lo ocurrido , de que con ocasión a las obras que realizó la Sra. Nuria en su finca , sin adoptar las necesarias medidas de seguridad , es lo que provocó que se produjeran las filtraciones en la finca de la actora y casa con la versión de los testigos , en especial la de la Sra. Benito que trabajó en la finca desde 2017 y que declaró que inicialmente no había filtraciones importantes , solo algo puntual , pero cuando empezaron las obras en la casa colindante y la retirada del tejado se produjeron las filtraciones importantes , por lo que es razonable considerar acreditado la teoría de la actora , antes que la teoría de la demandada , ya que si las filtraciones se debían a defectos de la finca sita en CASA A MORTEIRA ya tendrían que haber aparecido desde un primer momento , lo que no ocurrió, como declaró la testigo , por lo que ante estos datos este Juzgador considera acreditada la responsabilidad de la Sra. Nuria en la producción de los daños que se le reclaman .

Séptimo .-Una vez definida la responsabilidad de la demandada , debemos comprobar si se han producido los perjuicios que reclama la actora .

La actora en las letras A, B, C y D de la demanda establece las mismas peticiones en lo que se refiere al quantum indemnizatorio , que son las siguientes :

" .- A abonar a mi representado la suma de 132.585 euros, por el lucro cesante que se desglosan de acuerdo con el informe pericial económico contable:

-Lucro cesante actividad de restauración 83.980 euros.

- Lucro cesante actividad de alojamiento 48.605 euros.

.- Así como, abonar a mi representado las cantidades siguientes:

- Daños materiales por importe de 32.803,49 euros, según se desprende del informe pericial sobre filtraciones de agua confeccionado por Borja .

-Daños morales por la merma del prestigio en la actividad profesional de hostelería por parte del actor por la pérdida de la Estrella Michelin establecido en 20.000 euros, consecuencia de resolver el contrato y abandonar la actividad de hostelería donde la venía ejerciendo . "

;

El actor reclama en virtud del lucro cesante sufrido con ocasión de los perjuicios causados a su negocio en su actividad de restauración y hotelera , lo que es negado de contrario .

Respecto al lucro cesante la jurisprudencia establecida por el Tribunal Supremo considera la carga de la acreditación del lucro cesante, entendido conforme al art. 1106 CC , como ganancia que se ha dejado de obtener, le corresponde al que lo reclama, al tratarse de un hecho constitutivo de su pretensión ( art. 217.2 LEC) y nuestra jurisprudencia se orienta en un prudente criterio restrictivo de la estimación de él, declarando con reiteración que ha de probarse rigurosamente que se dejaron de obtener las ganancias, sin que éstas sean dudosas o contingentes y sólo fundadas en esperanzas, pues no pueden derivarse de supuestos meramente posibles pero de resultados inseguros y desprovistos de certidumbre, por lo que estas pretendidas ganancias han de ser acreditadas y probadas mediante la justificación de la realidad de tal lucro cesante.

En la STS de 15 de julio de 1998 se habla de gananacias frustradas o lucro cesante que, con cierta probabilidad, fuera de esperar en el desarrollo normal de las circunstancias del caso". Jurisprudencia más reciente considera que el principio básico en la determinación del mismo se funda en un juicio de probabilidad ( SSTS 26 de septiembre de 2002 y de 14 de julio de 2003 -). En la STS de 29 de diciembre de 2001 se precisa que debe tratarse de una "cierta probabilidad objetiva", que resulte del decurso normal de las cosas y de las circunstancias especiales del caso concreto .

La primera reclamación versa sobre su actividad de restauración por la que reclama la cantidad de 83.980 euros. en base a la pericial presentada realizada por los peritos Francisco y Plácido . El día de la vista el Sr. Francisco informó que tomo como base para realizar su análisis el informe del Sr. Borja , a la hora de calcular el lucro cesante , alegando que cifró los pérdidas en base al 42 % de la finca afectada , por lo que hizo una regla de 3 y consideró afectó el rendimiento del restaurante en un 42 % a partir de agosto de 2020 , fecha que le dijo la actora empezaron los perjuicios , sin tener en cuenta los años 2018-2019 , ya que aún no se había concedido una estrella Michelin al local y por tanto la valoración respecto a esos años no era la misma en relación a cuando le fue concedida .

Frente a esas explicaciones los peritos de los demandados alegaron que el informe era poco riguroso , ya que no incluía los años 2018-2019 para realizar el análisis y partía de un dato erróneo como era considerar afecto el 42 % de la finca para calcular el lucro cesante, sin distinguir la parte que afectaba a restauración o hospedaje , declarando los Sres. Heraclio y Germán que las zonas afectadas eran de 43 metros cuadrados lo dedicado a restauración y 90 metros cuadrados lo dedicado a hotel ., siendo la extensión de la finca de casi 700 metros cuadrados , ya que deben incluirse las terrazas y otras habitaciones de la finca que se dedicaba también a esa actividad de restauración u alojamiento , por lo que la zona afectada que se dedicaba a restauración era de 6'81 metros cuadrados a lo sumo .

Atendiendo a las pruebas practicadas este Juzgador considera que debe prevalecer la versión ofrecida por los peritos presentados por la demandada especialmente los informes presentados por los Sres. Heraclio y Germán , ya que el informe presentado por la actora parte de un error como es considerar que el 42 % de la finca se dedicaba a restauración, lo que no es cierto , como se constató de las pruebas practicadas .

También debemos destacar que el Sr. Borja el día de la vista indicó que no todas las filtraciones que constaban en su informe tenían como origen las obras ejecutadas en la vivienda de la Sra . Nuria , ya que alguna gotera sitas que afectaban a la claraboya , la chimenea y una ventana , tenían como origen el incorrecto mantenimiento , achacable a CASA MORTEIRA , pero que no sabía decir en que porcentaje afectaba a ese 42 % , lo que no consta en su informe pericial , por lo que la base del informe económico elaborado por la actora es erróneo .

Atendiendo a que las conclusiones del informe económico de la actora no son fiables , porque parte de datos erróneos , este Juzgador considera más ajustado ala realidad el informe realizado por el Sr. Heraclio que establece lo siguiente :

" HORIZONTE TEMPORAL A CONSIDERAR PARA EL CÁLCULO DEL LUCRO CESANTE.

En base a la documentación analizada e intentando acotar la responsabilidad de Dña. Nuria en los daños y perjuicios producidos, podemos determinar que el inicio temporal 5 del impacto económico para el cálculo es a finales de 2021, fecha que se reconoce en el hecho segundo de la demanda, que empiezan las obras de restauración (Documentos 3 y 8 de la demanda). Así bien, al desconocer la fecha exacta de ese reconocimiento utilizaremos como base enero del año 2022.

Hasta ese momento, el origen de las filtraciones de agua se situaba en la claraboya o procedente de la utilización de los propios baños de la propiedad en la que se desenvolvían las actividades.

Asimismo, dado que el estudio parte de la utilización de los datos económicos de la explotación conocidos, el último cierre de ejercicio económico corresponde a la fecha 31 de diciembre de 2023.

Por tanto, el lucro cesante a estimar cuantitativamente será el comprendido entre el 1 de enero de 2022 hasta el 31 de diciembre de 2023.

4.3. CÁLCULO DEL LUCRO DESANTE PARA LA ACTIVIDAD DE HOSTELERÍA. Epígrafe I.A.E: 671.5

En el cuadro de la página 12 del informe económico-contable contrario, se establece que "La parte del posible lucro cesante de la actividad de hospedaje se analizará fuera de los datos aportados en la Renta bajo el Epígrafe 681". Ya que, como explican, no existen rendimientos positivos declarados para proceder al cálculo.

Esto, contradice el método posteriormente utilizado para el cálculo del RENDIMIENTO NETO MERMADO de la actividad de Restaurante (Epígrafe 671.5). Esto es así, debido a que se aplica para el cálculo el 42% de la superficie del local, estando incluido en este el porcentaje los m2 correspondientes a la actividad de hospedaje (Epígrafe 681).

En este sentido, consideramos que la merma en la actividad de hostelería debe calcularse tomando en consideración únicamente los metros cuadrados destinados a la misma. Ya que, de otra forma, se estaría aumentado los rendimientos de una actividad en base a los m2 de la otra.

Así, la superficie afectada de la actividad de Restaurante es de 43 m2, lo que supone un 6,81% de los 631 m2,que sería la superficie total de esta actividad.

Por tanto, podemos considerar que el rendimiento obtenido durante este periodo ha sido el 81,05% del posible rendimiento neto total que se pudo alcanzar, así:

Atendiendo a los datos obrantes en autos , este Juzgador considera justa la valoración efectuada por el Sr. Heraclio ya que se circunscribe a la fecha que empezaron las obras en la finca de la Sra. Heraclio y se terminó con la impermeabilización de la finca , tal y como informaron los Sres. Abel y Angustia , por lo que concederemos la indemnización de 2.910'80 euros por el concepto de lucro cesante por la actividad de restauración no ejecutada en correctas condiciones .

Octavo .-En lo que se refiere al lucro cesante derivado de la actividad de hospedaje que la actora cifra en 48.605 euros, debemos de advertir que algunos demandados pusieron en duda que se llevara a cabo dicha actividad en la finca de la actora , pero de la prueba practicada se constata que esa actividad se realizó hasta diciembre de 2020 , constando respuesta de la Guardia Civil al oficio que se les remitió donde se indica lo siguiente :

" En relación con la información recibido por esta parte, relativo a la remisión de libros-registro y partes de entrada de viajeros correspondientes al establecimiento de hostelería denominado "Casa Morteirá", sito en A Morteira nº 80,parroquia de Tibias, Municipio de Pereiro de Aguiar (Ourense), del que fui titular durantel os años 2020,2021,2022,2023 y 2024, y conforme a lo previsto en los artículos segundo y tercero de la Orden ¡INT/1922/2003, de 3 de julio, tengo a bien manifestar al ."respecto las siguientes:

PRIMERO -Que durante el periodo indicado, se cumplió con la obligación dé remitir los correspondientes partes de entrada de viajeros a la autoridad cpmpetente, ya fuera por vía telemática o mediante entrega en el puesto de la Guardia Civd de Esgos.

SEGÚNDO.-Que, no; obstante, no dispongo actualmente de copia ni acceso a los libros físicos correspondientes, debido a que los archivos que contenían han sufrido un deterioro irreversible como consecuencia del registro ni a los partes de dicha documentación por humedades y filtraciones de agua producidas en el inmueble en el que se encontraba ubicado el negocio sifo en, A Morteira, ns 80- Parroquia de Tibias Pereíro de Aguiar(Ourense), lo que hg¡ afectado gravemente a los soportes físicos donde se conservaban dichos registros. '

TERCERO-Que, por tanto, no me es posible aportar la documentación solicitada, sin perjuicio de que, en su caso, pueda ser consultada directamente por esa Comandancia si fue debidamente recibida en su momento por los canales oficiales, por los que fue efectivamente presentada cumplimentando la obligación legal contenida en la precitada Orden.

En relación a su escrito, oficio de fecha 05 de noviembre del 2025, cuya referencia se indica en la parte superior izquierda del presente; participo a Su Señoría, lo siguiente:

La persona a la que se hace referencia ( Heraclio), remitió a la Guardia Civil, a través de correo @, un escrito (se adjunta al presente), explicando lo que el consideraba. Con respecto a lo demás peticionado, se participa que esta Unidad, consultó la base de datos de hospederías, se llega a la conclusión de que el mentado, transmitió los ficheros a través de intemet y que desde el pasado día 14 de diciembre del año 2020 estaba de baja temporal. "

Atendiendo a la información suministrada , queda constancia la actividad de alojamiento se desarrollo y terminó en diciembre de 2020 como consta de la documental obrante en autos y los testimonios de los trabajadores de la actora, que certifican que se llevaba a cabo dicha actividad por la actora y que terminó a finales de 2020 .

En lo que se refiere al lucro cesante , nuevamente la pericial económica de la actora lo circunscribe a agosto de 2020 a diciembre de 2023 , constando de la pericial y el testimonio del Sr. Abel que las obras se iniciaron el 8 de junio de 2021 , por lo que no existe una afección de las mismas en el cierre del local dedicado al alojamiento , ya que de la documental presentada se constata que el cierre de las instalaciones de hospedaje se produjo en diciembre de 2020 y las obras en la casa de la demandada empezaron en junio de 2021 , por tanto no existe relación temporal entre el cierre del local para la actividad de hospedaje y las obras realizadas en la finca de la Sra. Nuria , además este Juzgador vuelve a incidir en los errores de la pericial de la actora que nuevamente se basan en el informe del Sr. Borja y por tanto en considerar que el 42 % de la finca se dedicaba a restauración y hotel , lo que no es cierto , como se constató de las pruebas practicadas .

También debemos destacar que el Sr. Borja el día de la vista indicó que no todas las filtraciones que constaban en su informe tenían como origen las obras ejecutadas en la vivienda de la Sra . Nuria , ya que alguna gotera sitas que afectaban a la claraboya , la chimenea y una ventana tenían su origen en el incorrecto mantenimiento , achacable a CASA MORTEIRA , pero no sabía decir en que porcentaje afectaba a ese 42 % , lo que no consta en su informe , por lo que la base del informe económico elaborado por la actora es errónea , por tanto debemos rechazar la reclamación de la actora en relación a ese punto .

Noveno .-Analizaremos la siguiente de las reclamaciones que hace referencia a daños materiales por importe de 32.803,49 euros en base al informe del Sr. Borja , lo que es rebatido de contrario .

En el dictamen del Sr. Borja consta lo siguiente :

" También se adjunta a este informe una relación , facilitada por D. Heraclio, de elementos dañados en el interior del inmueble por causa de las filtraciones de agua, y que asciende a un total de 32.803,49 €. "

En el informe consta un listado de bienes presuntamente dañados por las filtraciones de agua , pero el día de la vista, el Sr. Borja informó que él no hizo la valoración de esos bienes y que simplemente expuso en su informe lo que le dijo el cliente , pero sin cotejar si esos bienes estaban o no dañados , informando el resto de peritos que no se les suministró ningún dato para poder realizar su análisis , informando el Sr. Germán que no le consta la aportación de facturas donde consten los bienes dañados y que sólo habían descripciones vagas de los otros peritos , por lo que este Juzgador considera que no ha quedado debidamente acreditado el perjuicio reclamado , ya que la pericial que la sustenta , que es la del Sr. Borja, no aporta datos suficientes para considerar probados que esos daños se causaron , ya que únicamente se aporta un listado de los objetos presuntamente dañados , sin que el perito de la actora haya comprobado que se corresponde con la realidad y sin que se hayan constatado esos daños , prestando nula colaboración con el resto de peritos , por lo que no se considera acreditados esos daños y se desestima la petición al respecto .

Finalmente la actora reclama la cantidad de 20.000 euros en concepto de daño moral por la merma de prestigio asociada a la perdida de la estrella michelín , reclamando en conclusiones se extienda a los perjuicios que le causó en lo personal la existencia de filtraciones , lo que es negado de contrario .

Respecto al daño moral refiere, destacaremos la sentencia de la Sección 1ª del Tribunal Supremo de 9 de septiembre de 2021 que establece lo siguiente :

" De igual modo, entendemos tanto la existencia de un daño moral , pues el daño moral indemnizable, conforme a reiterada jurisprudencia, consiste en un sufrimiento o padecimiento psíquico, que considera concurre en diversas situaciones como el impacto o sufrimiento psíquico o espiritual, impotencia, zozobra (como sensación anímica de inquietud, pesadumbre, temor o presagio de incertidumbre), ansiedad, angustia, incertidumbre, impacto, quebranto y otras situaciones similares "

Atendiendo a los datos obrantes en autos este Juzgador considera que en este caso podemos considerar acreditado que se produjo el cierre del establecimiento por parte del actor el 31 de octubre de 2024 y la pérdida de la correspondientes estrella michelín como consta documentalmente en la demanda , por lo que todo y que las únicas pruebas al respecto son de naturaleza documental este Juzgador considera razonable que en este caso la situación de las filtraciones hizo mella en el negocio del demandante y conllevó el cierre del negocio en la finca donde se estaba desarrollando la actividad y la pérdida de la estrella Michelin por lo que es natural que se produjera una zozobra en la parte actora que también debe ser valorada por este Juzgador , únicamente respecto la pérdida de la estrella , que es lo único que se reclama en la demanda , no frente a otros perjuicios que no se reclamaron en su debido tiempo y que tampoco resultan acreditados , por lo que consideramos razonable su apreciación y lo valoramos en unos 6.000 euros , no en los 20.000 euros que reclamaba la actora , cantidad que parece excesiva y que no obedece a ningún baremo ni ninguna justificación ofrecida por la actora .

Atendiendo todo ello cabe dictar una sentencia parcialmente estimatoria y condena a Dña. Nuria a la cantidad de 2.910'80 euros por el lucro cesante causado ligado la actividad de restauración y los 6.000 euros en concepto de daño moral , lo que hacen un total de 8.910'80 euros , más los intereses legales, absolviendo a CASA MORTEIRA de todas las peticiones formuladas contra ella , sin que quepa pronunciamiento alguno respecto a la responsabilidad de las aseguradoras , que no fueron demandadas , sólo se interesó su intervención provocada , por lo que tampoco entraremos a valorar su posible grado de responsabilidad en los hechos ya que no se les demandó por la actora .

Décimo .-Cada parte afrontara el pago de sus costas y las comunes por mitad al dictarse una sentencia parcialmente estimatoria tal como prevé el art. 394.2 de la LEC.

Primero.-El presente procedimiento se inició por demanda interpuesta por D. Heraclio contra CASA A MORTEIRA, S.L. y Dña. Nuria en que se solicitó lo siguiente :

A.-Declare la responsabilidad directa de la demandada doña Nuria, en exclusiva con carácter principal y/o en concurrencia con la mercantil CASA MORTEIRA, S.L., por su falta de acción en el mantenimiento en el goce pacífico y en condiciones de habitabilidad en cumplimiento del objeto y destino del inmueble, respecto de los daños, perjuicios y lucro cesante ocasionados en la explotación del negocio de hostelería y alojamiento del que era titular la actora, sito en Tibias, A Morteira, 80, Pereiro de Aguiar,en la proporción de responsabilidad que resulte de la prueba, y en los importes que se consignan en los dictámenes periciales (doc., 16 y 17).

1.- A abonar a mi representado la suma de 132.585 euros, por el lucro cesante que se desglosan de acuerdo con el informe pericial económico contable:

?

-Lucro cesante actividad de restauración 83.980 euros.

-Lucro cesante actividad de alojamiento 48.605 euros.

2.- Así como, abonar a mi representado las cantidades siguientes:

- Daños materiales por importe de 32.803,49 euros, según se desprende del informe pericial sobre filtraciones de agua confeccionado por Borja .

- Daños morales por la merma del prestigio en la actividad profesional de hostelería por parte del actor por la pérdida de la Estrella Michelin establecido en 20.000 euros, consecuencia de resolver el contrato y abandonar la actividad de hostelería donde la venía ejerciendo .

B.-Condene a los demandados al abono de una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados según constan acreditados conforme con el contenido de los informes periciales suscritos por el arquitecto Borja, (doc. 16) y el de los economistas Francisco, y Plácido, este último en concepto de lucro cesante, aportado como documento nº 17, en los porcentajes de responsabilidad que resulten del período probatorio y en los importes que a continuación se desglosan en apartados de este suplico letra A, C y D.

C.-Alternativamente, se declare la responsabilidad civil de Nuria, de carácter extracontractual, en exclusiva y/o en concurrencia con la mercantil Casa Morteira, S.L., con carácter contractual por la obligación de mantener el local arrendado en condiciones de habitabilidad, y de ser el caso respecto de cada uno de ellos, de forma solidaria, por los daños y perjuicios sufridos por mi representado (los daños y perjuicios sufridos por mi representado, incluyendo lucro cesante, y los daños morales), en la explotación del negocio de hostelería y casa de turismo rural o alojamiento del que era titular la actora, sito en Tibias, A Morteira, 80, Pereiro de Aguiar;como consecuencia de las filtraciones y humedades producidas, provenientes del mal estado de la edificación colindante, junto a las obras existentes y concurrentes durante la ejecución de estas en el inmueble colindante, DIRECCION000, Tibias, Pereiro de Aguiar,así como, la obligación de dichos codemandados de reparar los daños y perjuicios sufridos por mi mandante, condenando solidariamente a las codemandadas en la forma interesada, conforme con los informes periciales suscritos por el arquitecto Borja, (doc. 16) y el de los economistas Francisco, y Plácido, este último en concepto de lucro cesante, aportado como documento nº 17; a indemnizar en las siguientes cantidades y conceptos:

?

1.- A abonar a mi representado la suma de 132.585 euros, por el lucro cesante que se desglosan de acuerdo con el informe pericial económico contable:

- Lucro cesante actividad de restauración 83.980 euros.

- Lucro cesante actividad de alojamiento 48.605 euros.

2.- Así como, abonar a mi representado las cantidades siguientes:

- Daños materiales por importe de 32.803,49 euros, según se desprende del informe pericial sobre filtraciones de agua confeccionado por Borja .

- Daños morales por la merma del prestigio en la actividad profesional de hostelería por parte del actor por la pérdida de la Estrella Michelin establecido en 20.000 euros, consecuencia de resolver el contrato y abandonar la actividad de hostelería donde la venía ejerciendo.

?

D.-Subsidiariamente, condene a los demandados solidariamente al abono de una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por los daños y perjuicios que constan acreditados conforme los informes periciales suscritos por el arquitecto Borja, (doc. 16) y el de los economistas Francisco, y Plácido, este último en concepto de lucro cesante, aportado como documento nº 17, conforme con lo cual corresponderían:

?

1.- A abonar a mi representado la suma de 132.585 euros, por el lucro cesante que se desglosan de acuerdo con el informe pericial económico contable:

- Lucro cesante actividad de restauración 83.980 euros.

- Lucro cesante actividad de alojamiento 48.605 euros

?

2.- Así como, abonar a mi representado las cantidades siguientes:

?

- Daños materiales por importe de 32.803,49 euros, según se desprende del informe pericial sobre filtraciones de agua confeccionado por Borja .

- Daños morales por la merma del prestigio en la actividad profesional de hostelería por parte del actor por la pérdida de la Estrella Michelin establecido en 20.000 euros, consecuencia de resolver el contrato y abandonar la hostelería donde la venía ejerciendo.

E.-Subsidiariamente, de no considerar la responsabilidad interesada anteriormente en los pedimentos letras A, B, C y D, anteriores respecto a la responsabilidad civil de la mercantil Casa Morteira, S.L., declare su responsabilidad en relación a la procedencia de la moderación de las rentas provenientes de los alquileres en función de la privación del 42 % de la operativa de la actividad según la privación parcial de la instalación arrendada y de ser el caso, condene a dicha mercantil al pago en concepto de reintegro a la actora del 42% de las rentas devengadas por el alquiler de local de negocio conforme a los contratos de arrendamiento suscritos y aportados como documentos nº 2 y 3; desde el surgimiento de los filtraciones, y que según los datos incluidos en el informe pericial económico contable se establecen en el período de agosto de 2020 a diciembre de 2023, determinados como un coste fijo no compensado de 40.047 euros, condenando a Casa Morteira, S.L., a su abono al actor.

F.-Y/o, en correlación a la petición anterior letra E, declare dicha responsabilidad en relación a la siguiente anualidad, 2024 (enero a octubre), condenando a Casa Morteira, sl., al reintegro del importe de 12.852 euros por la privación del 42% de las instalaciones según se reconoce en el informe pericial, por las rentas provenientes del alquiler desde enero de 2024, que se corresponde con las manifestaciones contenidas en el hecho duodécimo y documento nº 18, con ocasión de la merma en la superficie arrendada que se ha visto privada en relación a la superficie disponible.

G.-Al pago de los intereses legales y de mora procesal.

Todo ello con expresa imposición de las costas causadas a la parte adversa.

La actora refirió que firmó un contrato de arrendamiento con CASA A MORTEIRA, S.L. destinado a hospedaje, restauración y hostelería, en cuanto hotel y restaurante, suscrito en fecha 24 de octubre de 2018, en el inmueble ubicado en Lugar de A Morteira, 80, parroquia de Tibias, Pereiro de Aguiar por un plazo de 6 años . La actora refiere que se destinó desde el inicio del contrato de arrendamiento una parte del inmueble a la actividad propia de restauración y otra al de alojamiento y hospedaje de turismo rural, Prácticamente desde el inicio del contrato existieron discrepancias en relación al estado del inmueble, dado que por parte de la arrendataria se exigió al arrendador el cumplimiento del contrato en lo que se refiere a la realización de las obras de conservación y mantenimiento pertinentes para exigir el cumplimiento de lo pactado en el contrato en relación a determinados incumplimientos y defectos detectados que venían causando malestar e insatisfacción en el arrendatario desde septiembre de 2020 , lo que provocaron el cierre al completo de la actividad de hospedaje, con el cierre de la casa de turismo rural, dado que la infrautilización del inmueble alcanzó a la inoperatividad del 42% de la superficie . La actora refiere que se produjeron filtraciones de agua en la finca como consecuencia en la edificación colindante con la que es medianera por el norte, y que se encontraba en obras, concretamente la finca DIRECCION000, Tibias, , propiedad de Dña. Nuria edificación cuyas obras y proceso de construcción estuvieron paralizadas durante meses, de forma reiterada, tiempo durante el que no se adoptaron las medidas de contención precisas para evitar ocasionar daños y perjuicios al edificio colindante, puesto que al ejecutar las obras la demandada levantó y desmontó parcialmente el tejado sobre el muro medianero, dejando este sin protección frente a la lluvia y a la intemperie frente a las inclemencias del tiempo, permitiendo en consecuencia la entrada y filtración de las aguas por los elementos desprotegidos de la cubierta, que se iban filtrando al falso techo de madera que hay debajo del material de cobertura , colocándose entre las juntas de madera, produciéndose filtraciones en la práctica totalidad de la superficie del tejado, generando esta situación un panorama insostenible para la parte actora, asemejándose la situación en el interior a como si verdaderamente lloviese en su interior Ante la imposibilidad de explotar el local la actora y la arrendadora pusieron fin al contrato de arrendamiento el 31 de octubre de 2024 .

Como consecuencia de esos hechos la actora reclama las indemnizaciones mencionadas por los perjuicios causados ejercitando una acción de responsabilidad contractual contra CASA A MORTEIRA, S.L. en base al incumplimiento de los términos del contrato firmado y de responsabilidad extracontractual contra Dña. Nuria , por el perjuicio causado como consecuencia de las obras ejecutadas en su finca y que repercutieron en la finca que ocupaba el demandante .

Dña. Nuria se opuso alegando la prescripción de la acción emprendida por la actora y además alegó que la actora no acredita que éste habilitado para llevar a cabo la actividad de hospedaje . También refiere que ya desde julio de 2020 la actora refería que sufría filtraciones , lo que impide que los daños que se reclaman sean como consecuencia de las obras que ejecutó ella misma en su finca , que son de fecha posterior , por lo que la responsabilidad le corresponde a CASA A MORTEIRA, S.L igual en relación al cierre del local a finales de 2020 . Refiere que tuvo conocimiento de las presuntas filtraciones en mayo de 2022 , por lo que examinó su finca , sin que se apreciaran signos de humedad , realizándose una prueba de estanqueidad en 2024 donde se constató que no existía ninguna filtración entre las casas y que los perjuicios provendrían de la finca de la actora . También discute los distintos conceptos reclamados en la demanda .

CASA A MORTEIRA, S.L. se opuso alegando que la actora no demuestra que desarrollara una actividad hotelera en la finca . Refiere que no recibió ninguna queja de la actora en cuanto al estado de la finca hasta octubre de 2020 , realizando las reparaciones pertinentes sin recibir ninguna reclamación por parte de la actora en los siguientes años . Refiere que los daños que reclama la actora tienen como origen las obras realizadas en la finca colindante , en 2023 , por lo que ella misma reclamó a la Sra. Nuria la finalización de las obras y el abono de los perjuicios que causaba en la finca alquilada por la actora , sin lograr su objetivo , pero siendo responsabilidad de la Sra. Nuria las filtraciones ocasionados en la finca ocupada por la actora , por lo que ella no podía realizar ninguna obra en la finca de la Sra. Nuria ni ejecutar obras de reparación en su propia finca , hasta que la otra demandada pusiera fin a las filtraciones , extremos de los que se informó a la actora . Refiere que entablo una acción judicial contra la Sra. Nuria por los daños producidos en su vivienda , por la que obtuvo una sentencia estimatoria , que no fue recurrida . También discute los distintos conceptos reclamados en la demanda .

MAPFRE ESPAÑA S.A. se opuso a la demanda alegando que no podía dictarse una sentencia condenatoria en su contra , ya que no fue demandada en este proceso , sólo se interesó la intervención provocada , alegando que es cierto que tenía concertado un seguro con CASA A MORTEIRA, S.L. , pero que el siniestro que ahora se reclama en este pleito no era objeto de cobertura , refiriendo que la única responsable de los perjuicios sufridos en la finca que explotaba la actora era la Sra. Nuria , por las filtraciones que procedían de su finca , alegando la falta de legitimación de la actora .

CAJA DE SEGUROS REUNIDOS COMPAÑIA DE SEGUROS Y REASEGUROS, S.A. ( en adelante CASER) se opuso a la demanda alegando que tenía suscrita una póliza con la Sra. Nuria sobre la finca de su titularidad que fue anulada en fecha 25 de marzo de 2021, por lo que el siniestro no tiene cobertura. Refiere que cuando la Sra. Nuria decidió hacer obras en su vivienda contrató con una empresa las mismas y al mismo tiempo contrata con CASER la póliza de todo riesgo de la construcción . Refiere que cuando CASA A MORTEIRA, S.L les demandó , se puso de manifiesto que los daños provenían de la realización de obras en la propiedad de la Sra. Nuria y que había problemas entre ésta y el contratista de esas obras. De hecho, a raíz de la conciliación, por parte de la ahora codemandada se precisó que la reclamación y ahora intervención de CASER, se sustentaba no en la póliza de hogar previa (que fue anulada) sino en la póliza todo riesgo de la construcción suscrita por la Sra. Nuria posteriormente (con efecto 30/04/2021), es decir, tras la anulación de la póliza de hogar y una vez que la Sra. Nuria contrató los trabajos/obras para subsanar los defectos que generaban daños en el inmueble colindante. Sin embargo, tampoco cabe reclamar a CASER sobre la base de esta póliza todo riesgo de la construcción, puesto que, como queda dicho, en la misma se excluye expresamente la cobertura de responsabilidad civil (de daños a terceros). En relación con este aspecto, cabe reseñar que una póliza de este tipo está orientada a cubrir daños accidentales y/o previsibles que se puedan producir durante la ejecución de la obra y que afecten tanto a la propia construcción como a los equipos y máquinas empleados. Esta póliza tiene una duración temporal que coincide con el plazo de ejecución de la obra. Con todo, la responsabilidad civil está expresamente excluida de las coberturas de la póliza , consiguientemente, no correspondería traer al presente procedimiento a CASER, sino, en su caso, a la empresa que realizó las obras y/o a su compañía aseguradora. También se alega la prescripción de la acción frente a CASER . Refiere que ya abonó la cantidad de 2.420 euros a CASA MORTEIRA y que no puede prosperar la acción de la actora en su contra , alegando también pluspetición

Segundo .-En relación al caso concreto cada parte aporta documental y se oyó a las siguientes personas :

- D. Patricio , testigo , que refirió que trabajó para la actora en el restaurante que éste tenía desde mayo de 2020 a mayo de 2021 como responsable de sala y cocina . Refiere que él vivía en el restaurante y que tenían muchos problemas de filtraciones en las habitaciones alrededor del comedor principal y que en el sótano caían cascadas de agua como consecuencia de las filtraciones cuando llovía . Refiere que como consecuencia de ello se dejaba de trabajar algunos días y que cerraron zonas de la finca , por lo que el Sr. Heraclio le reclamo a la propiedad , incluso él en diversas ocasiones , pero que no se les daba ninguna solución . Declara que las filtraciones se producían en la parte central del salón por el mal estado de la claraboya , por donde caía agua , realizándose obras en la misma . Refiere que el cierre del hotel se produjo en diciembre de 2020 y que el actor le dijo que las filtraciones ya existían antes que él se pusiera a trabajar en la finca . Declara que el comedor se utilizaba para la actividad de restaurante

- Dña. Benito , testigo , refirió que trabajaba como limpiadora en el complejo desde 2017 , primero para Dña. Serafina y después en favor de la actora . Declara que inicialmente no había filtraciones importantes , solo algo puntual , pero cuando empezó a trabajar para el actor , aparecían filtraciones los días de lluvias intensas , entrando el agua en la zona de habitaciones alrededor del comedor , lo que provocó el cierre de las mismas . Declara que como consecuencia de las obras en la casa colindante y la retirada del tejado se produjeron las filtraciones y que se informó a la propiedad de los sucedido y que D. Heraclio vivía en las habitaciones . Refiere que la actividad hotelera se abandona en 2020 y que vinieron unos trabajadores a arreglar las goteras del techo . Declara que las habitaciones donde se producían las filtraciones estaban en la misma planta ,al lado del comedor , salvo la que estaba cerca de la piscina, que estaba más abajo . Refiere que en 2020 las filtraciones procedían de la claraboya y ésta se cambió .

- D. Celestino , testigo , refiere que el demandante es su primo y que realizó diversas obras de reparación en la finca , desde abril de 2019 hasta primeros de 2024 . Declara que en 2019 acudió a revisar la claraboya que goteaba en el salón , por su mal mantenimiento y que en mayo de 2019 se limpió y actuó sobre la misma , actuándose nuevamente en octubre de 2019 , siendo en su opinión un problema que debía resolverse por la propiedad. Refiere que compareció nuevamente a finales del año 2020 o 2021 comprobando que existían filtraciones en las habitaciones y en el comedor , siendo el origen de las filtraciones las obras ejecutadas en el predio vecino , al dejar la obra sin poner el tejado durante mucho tiempo . Refiere que es cierto que el actor ocupó partes de la casa para su propia vivienda , instalándole él un office . Refiere que las filtraciones de 2020 no tenían nada que ver con el comedor donde estaba la claraboya , que se encontraba en otro salón

- D. Marino ., testigo , refiere que es directo de oficina de CAIXABANK y que el actor es su cliente desde 2022 . Refiere que le ofrecían productos relacionados con su negocio y que con ocasión de la pandemia se le abrieron distintas línea de crédito , al bajar su facturación . Refiere que el actor le comentó que tenía problemas en el local por filtraciones y que sufrió una bajada de facturación en los años 2022-3 , estudiándose otros proyectos , como la instalación de un nuevo local , que finalmente no fructificaron .

-D. Fernando , testigo , refirió que fue contable del actor desde 2019 a 2022 y que se encargó de temas laborales hasta 2024 . Refiere que en 2019 la facturación era correcta hasta que llegó la pandemia en 2020 que cayó , para posteriormente duplicar la facturación hasta el último trimestre de 2021 donde volvió prácticamente a la facturación de 2019 , por problemas con unas humedades . Declara que en 2021 se hicieron varios gastos en tema de reparaciones , que años antes no existían y que el actor tuvo que cerrar el negocio de las habitaciones

. Dña. Maribel , testigo , refirió que hizo un informe pericial para un pleito que enfrentó a CASA MORTEIRA y Dña. Nuria que se resolvió en el Juzgado nº 7 de Ourense . Declara que analizó los daños que sufrió la vivienda de DIRECCION001 como consecuencia de las filtraciones que se produjeron a raíz de las obras ejecutadas en la finca de la Sra. Nuria , al estar en descubierto el tejado , ya que se puso una lona , que salió volando y ello provocó que filtrara a la finca colindante y se produjeran daños , no por un tema de humedades . Refiere que hasta que no se reparara el tejado de la casa de la Sra. Nuria se seguirían produciendo daños en la finca de la actora , por lo que aunque CASA MORTERIA hubiera reparado los daños producidos inicialmente , éstos se reproducirían . Refiere que los daños se produjeron por un momento puntual y que no es normal dejar el tejado en esas condiciones durante casi 2 años . Declara que en 2019 hizo un informe en favor de la actora para continuar con la actividad de hospedaje .

. Dña. Brigida , testigo , refirió que hizo un informe pericial para un pleito que enfrentó a CASA MORTEIRA y Dña. Nuria que se resolvió en el Juzgado nº 7 de Ourense . Declara que analizó los daños que sufrió la vivienda de DIRECCION001 como consecuencia de las filtraciones que se produjeron a raíz de las obras ejecutadas en la finca de la Sra. Nuria , al estar en descubierto el tejado realizando varias visitas , en 2021 y mayo y diciembre de 2022 . Refiere que la cubierta estaba levantada , sin tejas que colocar y que el agua filtró a la vivienda contigua, por la degradación de los materiales causando daños en los pasillos y en la vivienda contigua , que eran utilizados como vivienda por el Sr. Nuria . Declara que en el comedor del restaurante sólo había humedad , no filtraciones , sin que hubiera moho u olor a humedad . Declara que hasta que no se reparara el tejado de la casa de la Sra. Nuria se seguirían produciendo daños en la finca de la actora , por lo que aunque CASA MORTERIA hubiera reparado los daños producidos inicialmente , éstos se reproducirían . Refiere que la prueba de estanqueidad no era una prueba idónea para este caso y que se producían filtraciones desde noviembre de 2020. Declara que en 2020 se cambio el cristal del lucernario .

. D. Alberto , testigo , refirió que realizó reparaciones en la casa de la Sra. Nuria a principios de 2023 sobre unas obras ya empezadas a finales de 2021 . Declara que cuando empezó su intervención la cubierta ya tenía una capa de aislamiento y construcción , existiendo tejas sueltas en el otro predio . Refiere que el actor le dijo que sufría humedades , pero que él no las observó en la finca donde trabajaba . Declara que en noviembre de 2023 terminó la impermeabilización de la cubierta y que por tanto no podía filtrar a partir de esa fecha . Refiere que como consecuencia de las quejas de contrario se hizo la prueba de estanqueidad y que no se apreciaron humedades ni filtraciones . Refiere que él conocía a Lina y Abel , que eran los profesionales que intervinieron en las obras de la Sra. Nuria .

- D. Juan María , testigo , refirió que había acudido como perito en el anterior juicio que se celebró y que el encargo les llegó en mayo de 2021 y que fue a ver la casa en junio de 2021 , existiendo daños desde el 11-12-2020 . Refiere que hizo un informe de daños para MAPFRE y que cuando él acudió a ver la vivienda de DIRECCION001 ,estaba todo reparado . Declara que acudió en virtud del seguro del hogar que existía sobre la vivienda , pero que comprobó que lo necesario era contratar un seguro por daños derivados de actividad constructiva . Refiere que la casa de la Sra. Nuria estaba en obras. Refiere que en el anterior pleito , se llegó a un acuerdo y que las obras de reparación que se hicieron en la finca de la Sra. Nuria fueron provisionales y que la zona afectada era la medianera .

- D. Borja , perito de la actora , refirió que el origen de las filtraciones se encontraba en las obras ejecutadas en la vivienda de la Sra. Nuria , acudiendo al lugar de los hechos en julio de 2023 y comprobando que la medianera y el tejado de la Sra. Nuria estaban sin protección , con una simple lona . Refiere que en un trabajo que afecte al tejado , se puede tapar con una lona 3 o 4 días , pero si pasan meses sin acabar la obra del tejado , es posible que el agua filtre , como sucedió en este caso . Refiere que comprobó la existencia de filtraciones en julio de 2024, entrando el agua por el tejado . Declara que el agua entró por la medianera y afectó al 42 % de la vivienda , provocando un ambiente insalubre . Declara que las principales filtraciones se debían a la obra ejecutada por la Sra. Nuria , pero que también habían otras goteras que afectaban a la claraboya , la chimenea y una ventana , cuyo origen se debía al incorrecto mantenimiento , achacable a CASA MORTEIRA , pero que no sabía decir en que porcentaje afectaba a ese 42 % de la casa que estaba inutilizada . Refiere que las zonas afectadas se encontraban en la zona este y en el sur oeste . Declara que cuando en julio de 2024 volvió a la obra , observó que habían realizado un tejado a 3 aguas que vertía en la medianera y que no vio ningún canalón oculto. Refiere que las filtraciones se producían desde hacía tiempo y que la valoración de los enseres dañados no la hizo él y que hizo constar lo que le indicó el cliente , no cotejando la lista con los bienes efectivamente dañados .

- D. Abel , perito de la demandada , refiere que fue director de la ejecución de la obra de la Sra. Nuria desde el 2-8-2022 iniciándose las obras el 8-6-2021. Refiere que la cubierta tenía protecciones de plástico para conseguir una impermeabilización y que desde agosto de 2022 , recibieron quejas de la actora por la filtraciones de agua . Refiere que el foco de las filtraciones estaba alejado de la obra y que la vivienda de la actora sufría entradas de agua desde mayo de 2020 y que intentó ayudar a la actora , renovando todo el sistema de protecciones que afectaba la vivienda de la Sra. Nuria . Declara que en agosto de 2022 se paró la obra para obtener un informe favorable de patrimonio , que no dio su autorización hasta el 24-1-2023. Refiere que a finales de 2022 . el actor les prohibió entrar en su propiedad y cesaron los contactos . Refiere que la fecha en que se culminó la impermeabilización fue el 25-11-2023 , pero que después de esa fecha siguieron recibiendo quejas , por lo que propuso la realización de la prueba de estanqueidad que se realizó en noviembre de 2024 , comprobándose que el defecto estaba en las instalaciones de la actora , ya que el agua filtraba por el forjado. Refiere que el estuvo en contacto con Serafina la propietaria para intentar dar con una solución y que ya existían quejas por filtraciones cuando él empezó a trabajar . Declara que existía un canal oculto entre las 2 cubiertas y que el agua vertía en la finca de la Sra. Nuria . Refiere que la obra estaba paralizadas desde el 8-6-2021 , que se hicieron algunos trabajos en octubre de 2021 y que no se reemprendió la misma hasta el 10-3-2023 . Refiere que cuando él empezó a trabajar ya había algo construido , existiendo lonas en la cubierta , sin que hubiera lona en la zona que afectaba a la Sra. Nuria .

- D. Raúl , perito de la demandada , refirió que acudió a ver las 2 viviendas en el año 2024-5 y que D. Abel le mostró el informe de la prueba de estanqueidad , Refiere que ya en 2020 se constató la aparición de daños en la vivienda de la actora , pero provienen de la misma vivienda , no de la colindante . Refiere que en este caso las humedades no proceden de la medianera y que las filtraciones proceden de las canalizaciones pertenecientes a CASA MORTEIRA .

- Dña . Lina , perito de la demandada , refirió que fue la arquitecto de la obra la Sra. Nuria desde enero de 2023 y que desde el principio detectó que las filtraciones que afectaban a la actora procedían de un punto de su finca . Refiere que las obras de la casa de la Sra. Nuria empezaron en junio de 2021 y que vio foto de la cubierta sin rematar en 2022 y estaba en correctas condiciones , con el debido aislamiento . Refiere que les mostraron videos con filtraciones de agua en la casa de la actora desde 2020 , entrando el agua por las mismas zonas , siendo por tanto la misma causa y que la cubierta de la finca la Sra. Nuria se impermeabilizó en 2023 y que las filtraciones procedían del forjado de hormigón de CASA MORTEIRA , que estaba agujereado , como se constató con la prueba de estanqueidad . Declara que se colocó un canelón oculto en la casa de la Sra. Nuria que evita que caiga aguas en el predio ajeno . Refiere que en 2023 se renovaron todas las protecciones del tejado .

- D. Francisco , perito de la actora , refirió que la concesión de la estrella michelín a la actora debería conllevar un aumento de ingresos , pero al existir el problema de las filtraciones , el actor no obtuvo el rendimiento esperado y que las habitaciones nunca pudieran abrir . Respecto a los primeros meses de 2020 , no los tuvo en cuenta a la hora de hacer el cómputo por el tema del COVID. Declara que realizó su informe en base a documentos oficiales , como declaraciones de renta . Refiere que la explotación de la actora no resultó económica a la larga al solo poder utilizar el 58% de las instalaciones . La no explotación de la estrella michelín concedida supuso un impacto del 30% , aunque mantuvo la estrella todo el tiempo que estuvo abierto el local . Declara que el perjuicio empezó en agosto de 2020 , tal y como le indicó la actora . Refiere que el propietario le dijo que el 42 % del local afectado estaba dedicado a restauración , produciéndose daños en las habitaciones donde residía la actora . Refiere que el actor dejó de prestar el servicio de hospedaje en 2020 . Declara que para realizar su informe , tuvo en cuente el valor de afección del 42 % que constaba en el informe del Sr. Borja , sin que él acudiera a ver la finca . Refiere que no sabe si eran 3 o 4 las habitaciones afectadas . Declara que tuvo en cuenta el resultado de la explotación los años 2018-9 porqué aún no se le había concedido la estrella michelín a la actora , por lo que era un negocio distinto después de la concesión .

- Dña. Angustia , perito de la demandada , refirió que para calcular el lucro cesante era necesario establecer una comparación con los 5 años anteriores o posteriores , lo que no se realiza por la actora , por lo que se pone en duda las conclusiones de la pericial de la actora . Tampoco el informe tuvo en cuenta las circunstancias socio económicas que afectaban al negocio , por lo que el análisis es erróneo . Refiere que era necesario analizar con detalle que parte de las instalaciones estaban afectas a la actividad de restauración y que parte a la actividad de hospedaje , para ver que zonas estaban afectadas por las filtraciones , lo que no se hace , aplicando una regla de 3 al 42 % afectado , con las mismas pérdidas , lo que no es correcto . Refiere que deberían haberse analizado los años 2018-9 para ver como funcionaba el local, lo que no se hizo , constando que se hace una media standarizada de los ingresos , lo que no es correcto .

- D. Edemiro , perito de la demandada , refirió que en el informe del actor consta una superficie útil afectada de 396 metros cuadrados , pero que él comprobando la memoria constructiva de la finca calculó en 721 metros cuadrados , ya que por ejemplo debe incluirse en el cómputo , la terraza y las piscina que se utilizaban para la restauración y el hospedaje . Declara que el informe del actor utiliza para hacer sus cálculos el 42 % de afección total , pero no distingue lo que es zona dedicada a la restauración y que parte a la actividad de hospedaje , constando que tomando como base el informe del Sr. Borja , la zona afecta a restauración sería de 43 metros cuadrados , lo que supone sólo un 6'81 % del total , declarando que esa actividad no se interrumpió y siguió llevándose a cabo . Refiere que existe pérdida en lo que se refiere a la actividad de hospedaje porqué esta ya no se llevaba a cabo . Declara que desconoce que tiempo estuvo afecta la actividad de restauración . Refiere que su estudio empieza en enero de 2022 , fecha en que empezaron las obras en la casa de la Sra. Nuria .

- D. Germán , perito de la demandada , refirió que no le consta la aportación de facturas donde consten los bienes dañados y que sólo habían descripciones vagas de los otros peritos . Refiere que tampoco había una actividad de hospedaje en el local , ya que por las fotografías mostradas parece que el actor residía en esa parte de la finca . Refiere que el análisis de la actora se realiza de forma lineal , de pérdidas de lugares parecidos , pero sin ajustarse a documental o al caso concreto . Refiere que en cuanto a las zonas afectadas, eran de 43 metros cuadrados lo dedicado a restauración y 90 metros cuadrados lo dedicado a hotel ., siendo la extensión de la finca de casi 700 metros cuadrados , ya que deben incluirse las terrazas y otras habitaciones , por lo que la zona afectada que se dedicaba a restauración era de 6'81 metros cuadrados a lo sumo .

- D. Fabio , perito de la demandada , refirió que no existe lucro cesante ya que la actora no establece con claridad en la demanda los periodos de afección y además no aporta datos de años anteriores para comprobar la pérdida o ganancia ., por lo que era fundamental aportar la valoración de los años 2018 y 2019 , lo que no se hizo . Declara que la actividad de hospedaje dejó de practicarse , por lo que la pérdida es 0 . Refiere que tampoco existe claridad cual es la zona de la finca afectada por las filtraciones .

Tercero .-Con relación al caso en concreto , la actora reclama contra CASA A MORTEIRA en virtud de lo previsto en el contrato firmado entre las partes y por tanto en el marco de la responsabilidad contractual prevista en los art. 1101, 1124, 1554, 1556 del CC. , en cambio frente a la Sra. Heraclio reclama en virtud del art. 1902 del CC. que regula la responsabilidad extracontractual y que hace responsable al que por culpa o negligencia cause daños a otra persona, debiendo existir 3 elementos para exigir la responsabilidad extracontractual y que consisten en la acción culposa del causante del daño , la producción de un daño efectivo y la existencia de una relación de causalidad entre la acción culposa y la causación del daño .

Atendiendo a ello debemos analizar si puede prosperar cada una de las acciones emprendidas , empezando por el análisis de la acción de responsabilidad contractual emprendida contra CASA A MORTEIRA .

Si vamos a la demanda, vemos como la actora refiere que firmó un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda con CASA A MORTEIRA el 24 de octubre de 2018 por un periodo de 6 años , que debía prolongarse hasta el 1 de noviembre de 2024 , constando en el mismo contrato ,la existencia de una cláusula donde ya se apreciaban algunas deficiencias en la finca ,que no impidieron que la actora firmara el contrato , constando que el 5 de octubre de 2020 la actora remitiera a CASA A MORTEIRA un burofax en lo que se requería lo siguiente :

Posteriorment e , se constata que el 16 de diciembre de 2020 se firmó un anexo del contrato donde se pactó lo siguiente en la cláusula 9ª:

Ello implica que CASA A MORTEIRA se obligaba a realizar obras de reparación en la finca al detectarse deficiencias que afectaban a la claraboya , filtraciones de aire por puertas y ventanas y filtraciones de agua a través de los baños , extremos ratificados por los testigos , como son el Sr. Patricio y la Sra. Heraclio .

CASA A MORTEIRA alega que procedió a reparar todos los defectos que contenía la adenda de diciembre de 2020 , aportando documental de ello en la contestación de la demanda , como documento nº 4 la sustitución de la claraboya , la sustitución de maderas como documento nº 5 , refiriendo que no hay constancia del resto de defectos , explicando que no es hasta el 16 de octubre de 2023 que no vuelve a recibir ningún tipo de reclamación al respecto , recibiendo el siguiente burofax por parte de la actora con el siguiente tenor :

"Como ya conoce, en los últimos meses el edificio viene sufriendo filtraciones de agua de consideración, que repercuten directamente en la actividad a la que se destina el inmueble, impidiendo el normal funcionamiento de la actividad, privándole del uso de prácticamente la mitad de las instalaciones arrendadas, dado que actualmente tiene cerrado el 42 % de la superficie dedicada al negocio, así como emana un fuerte olor a humedad en todo el inmueble, lo cual incide directamente en los ingresos de l explotación del negocio, que se ha visto considerablemente mermada a merced de dichas filtraciones, disminución de la clientela, y la consecuente percepción negativa de salubridad e higiene que se desprende en semejante tesitura.

Las filtraciones y humedades, proceden directamente de la construcción colindante por el norte, DIRECCION000, Tibias, provista de R.C., NUM000; edificación que se encuentra paralizada en construcción que al hacer las obras ha levantado parcialmente el

tejado sobre el muro medianero permitiendo la entrada de aguas por los elementos desprotegidos de la cubierta, que se van filtrando al falso techo de madera que hay bajo el material de cobertura (teja y fibrocemento), colándose entre las juntas de madera, produciéndose filtraciones en la práctica totalidad de la superficie del tejado, siendo la situación insostenible, como si lloviese en el interior.

Así las cosas, de conformidad con lo previsto el art., 21.3 Ley de Arrendamientos Urbanos, en relación con los arts., 1554.2º y 1559 del Código Civil:

"El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al

rrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador".

Estas patologías han sido detectados recientemente por un técnico habilitado al efecto, determinando que los mismos tienen su origen en la edificación colindante, siendo el coste de su reparación y reposición, así como los daños y perjuicios ocasionados de un coste elevado, y cuya sola reparación asciende al importe de 71.944,95 €; sin contabilizar lucro cesante, daños y perjuicios sufridos en el negocio, y obligación del propietario de asunción de las reparaciones necesarias para que el inmueble arrendado se encuentre en condiciones adecuadas para el destino pactado, y cuyas obras no incidirán en

el aumento de precio del arriendo , y que si se aviene a alcanzar una solución de mutuo acuerdo, el pertinente informe pericial se le facilitará su lectura al objeto de alcanzar un arreglo o solución que nos evite la contienda judicial, dado que a virtud de lo dispuesto por el art., 1.554.3º Código Civil, por cuanto es p or los motivos expuestos, procede una reducción de la renta en consonancia con las limitaciones expuestas que involuntariamente se ha visto obligado a tolerar en la cosa arrendada, con la consiguiente

disminución de los ingresos, cuyo importe del demérito en la renta se calcula en 1.176,00 euros, correspondientes con la pérdida del 42 % de la superficie de las instalaciones que se ha visto privado en el uso y aprovechamiento, en consecuencia, el nuevo importe de la renta asciende en consideración a los

metros de la edificación arrendada asciende a 1.624,00 € más IVA., cuyo pago procederá a partir de la notificación de la presente como nuevo importe de la renta, mientras no se subsanen por su parte los defectos y patologías de que adolece el inmueble arrendado para destinarlo a una actividad de negocio de

hostelería y restauración según consta en el contrato suscrito que sin embargo no se puede explotar en su integridad. "

Si vemos el burofax remitido por la actora a CASA A MORTEIRA vemos como en el mismo consta explícitamente que la situación de las filtraciones procede de los últimos meses y achaca de la responsabilidad de las mismas a propiedad de la Sra. Nuria , no a los defectos que motivaron la adenda de diciembre de 2020 entre la actora y CASA MORTEIRA , que fueron reparadas por CASA MORTEIRA, como consta documentalmente de los escritos incorporados en su contestación a la demandada .

Si vamos al informe pericial presentado por la actora , D. Borja , refiere en su informe lo siguiente :

" CONCLUSIÓN :

Como conclusión de todo lo expuesto anteriormente, este perito entiende que el origen de las filtraciones está en los trabajos realizados en la obra colindante, que han dejado parte de la cubierta del edificio y de una medianera parcialmente al descubierto, propiciando con ello una vía libre de entrada de agua de lluvia.

Actualmente la edificación no cumple las condiciones de habitabilidad mínima para que la edificación cumpla su función, no siendo posible desarrollar en ella la actividad de forma segura para la salud de los usuarios.

Se estima que el 42% de la superficie útil del inmueble está afectada directamente por humedades y filtraciones, aunque el ambiente interior es insalubre en todo el edificio.

Será necesario realizar las reparaciones de todos los elementos interiores que estén dañados en el inmueble.

El coste de las obras de reparación que se estiman necesarias asciende a la cantidad de 71.944,95 € (SETENTA Y UN MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CUATRO EUROS CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS).

El coste de los daños interiores manifestados por D. Heraclio asciende a la cantidad de 32.803,49 € (TREINTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS TRES EUROS CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS). "

En la vista, el perito informó que la afección del 42% procedía principalmente de las filtraciones que se recibían a través de la casa de la Sra. Nuria , como consecuencia de los trabajos realizados en la obra colindante , pero que también habían otras goteras que afectaban a la claraboya , la chimenea y una ventana , cuyo origen se debía al incorrecto mantenimiento , achacable a CASA MORTEIRA , pero que no sabía decir en que porcentaje afectaba a ese 42 %, de la finca de la actora que sufría el problema de las filtraciones extremos que no constan en su informe .

Atendiendo a los datos referidos , este Juzgador considera que no cabe atribuirle una responsabilidad contractual a CASA MORTEIRA , ya que si atendemos a los hechos que se describen en la demanda presentada y que no pueden ser alterados en fase de conclusiones , ya que con ello se afectaría al derecho de defensa , en el apartado 5º de la demanda se habla que el origen de las filtraciones se basa únicamente en los trabajos efectuados en la finca de la Sra. Nuria y no un incorrecto mantenimiento de CASA MORTEIRA aunque después quiera modificarlo a la hora de formular conclusiones y achacar una responsabilidad contractual primigenia a CASA MORTERIRA por defectos de mantenimiento , constando en la demanda lo siguiente :

" Quinto.-Estas filtraciones se producen cada vez que llueve, y cuando no lo hace hacen acto de presencia las humedades que derivan de las goteras y agua en la edificación, que tienen su origen en la edificación colindante con la que es medianera por el norte, y que se encuentra imperecederamente en obras, concretamente se trata del DIRECCION000, Tibias, inmueble provisto de Referencia Catastral núm., NUM000; edificación cuyas obras y proceso de construcción han estado paralizadas durante meses, de forma reiterada, tiempo durante el que no se han adoptado las medidas de contención precisas para evitar ocasionar daños y perjuicios al edificio colindante, puesto que al ejecutar las obras la demandada ha levantado y desmontado parcialmente el tejado sobre el muro medianero, dejando este sin protección frente a la lluvia y a la intemperie frente a las inclemencias del tiempo, permitiendo en consecuencia la entrada y filtración de las aguas por los elementos desprotegidos de la cubierta, que se van filtrando al falso techo de madera que hay debajo del material de cobertura (teja y fibrocemento), colocándose entre las juntas de madera, produciéndose filtraciones en la práctica totalidad de la superficie del tejado, generando esta situación un panorama insostenible para la parte actora, asemejándose la situación en el interior a como si verdaderamente lloviese en su interior, tal y como se puede verificar en los videos e imágenes que acompañan a este escrito. "

Atendiendo a ello este Juzgador considera que no puede prosperar la petición de condena de CASA A MORTEIRA en virtud del contrato firmado y la adenda de diciembre de 2020 , ya que si bien es cierto que existían deficiencias constructivas que fueron puestas de manifiesto por la actora a la demandada en octubre de 2020, existe constancia de las reparaciones efectuadas a posteriori por CASA A MORTEIRA en la finca que disfrutaba la actora , reparaciones que constan documentalmente en el escrito de contestación de la demanda formulada por la misma , constando que la siguiente notificación de la actora a la demandada es de octubre de 2023 donde se achacan los daños exclusivamente a la Sra. Nuria , por lo que en todo caso podría prosperar una responsabilidad extracontractual contra la Sra. Nuria, pero no contractual, ya que CASA A MORTEIRA actuó conforme a lo pactado , constando por la declaración del Sr. Abel que la representante de CASA A MORTEIRA , Dña. Serafina , estuvo en contacto con él para intentar llegar a una solución en relación al tema de las filtraciones , sin llegar a un acuerdo , por lo que hubo un interés por parte de CASA A MORTEIRA de resolver los perjuicios que sufría su arrendatario , sin que sea lógica la postura de la actora de que se le pudiera pedir a CASA A MORTEIRA que reparara los perjuicios causados en la finca procedentes de las filtraciones de la casa colindante , mientras esas filtraciones seguían produciéndose , ya como indicaron la Sra. Maribel y la Sra. Brigida , hasta que no fuera reparada la causa de origen de las filtraciones , que presuntamente se encontraba en la finca de la Sra. Nuria , no tenia ningún sentido reparar la finca donde se desarrollaba la actividad de la actora , porque los daños volverían a producirse , por lo que no cabe exigirle ningún tipo de responsabilidad contractual a CASA MORTEIRA .

Con ello se desestima las pretensiones de la actora en los apartados A , B Y C, D de la demanda que reproducen prácticamente la misma petición de indemnización frente a CASA A MORTEIRA de una manera muy poco clara .

Cuarto .-En cuanto a las peticiones que constan en las letras E y F de la demanda , se reclama lo siguiente :

" E.-Subsidiariamente, de no considerar la responsabilidad interesada anteriormente en los pedimentos letras A, B, C y D, anteriores respecto a la responsabilidad civil de la mercantil Casa Morteira, S.L., declare su responsabilidad en relación a la procedencia de la moderación de las rentas provenientes de los alquileres en función de la privación del 42 % de la operativa de la actividad según la privación parcial de la instalación arrendada y de ser el caso, condene a dicha mercantil al pago en concepto de reintegro a la actora del 42% de las rentas devengadas por el alquiler de local de negocio conforme a los contratos de arrendamiento suscritos y aportados como documentos nº 2 y 3; desde el surgimiento de los filtraciones, y que según los datos incluidos en el informe pericial económico contable se establecen en el período de agosto de 2020 a diciembre de 2023, determinados como un coste fijo no compensado de 40.047 euros, condenando a Casa Morteira, S.L., a su abono al actor. "

F.-Y/o, en correlación a la petición anterior letra E, declare dicha responsabilidad en relación a la siguiente anualidad, 2024 (enero a octubre), condenando a Casa Morteira, sl., al reintegro del importe de 12.852 euros por la privación del 42% de las instalaciones según se reconoce en el informe pericial, por las rentas provenientes del alquiler desde enero de 2024, que se corresponde con las manifestaciones contenidas en el hecho duodécimo y documento nº 18, con ocasión de la merma en la superficie arrendada que se ha visto privada en relación a la superficie disponible. "

Si vemos la petición de la actora , se fundamenta en el informe del Sr. Borja que calculaba que se produjo una afección del 42 % de la finca por causa de las filtraciones lo que debería conllevar una reducción de la renta a pagar por parte de la actora , con la correspondiente restitución de cantidades , a lo que se opone la demandada .

A la vista de la petición de la actora debemos desestimar la misma porque tal y como advierte la demandada no existe ningún fundamento legal para la rebaja que interesa la actora , constando que desde que se firmó la adenda en diciembre de 2020 hasta octubre de 2023 no constan más reclamaciones a la propiedad por parte del demandante , por lo que se plantean dudas de la gravedad de las filtraciones como se afirmaba de contrario , lo que debería haber conllevado una petición inmediata de reducción de la renta por parte de la actora o la resolución del mismo contrato , extremos que no se solicitaron .

También debemos destacar que las filtraciones según la propia versión de la actora procedían de las obras de la finca colindante , por lo que como ya hemos expuesto anteriormente el fundamento de la responsabilidad recae en el otro codemandado , por lo que CASA MORTERIA no era responsable de las filtraciones ni de tampoco ejecutar las obras de reforma pertinentes hasta que se resolviera el problema de las filtraciones procedentes de la casa de la Sra. Nuria , por lo que tampoco debe pechar con una reducción de rentas si no fue culpable de la situación , por lo que también se desestiman las peticiones contenidas en las letras E y F de la demanda .

Quinto .-Ahora entraremos a analizar la responsabilidad extracontractual de Dña. Nuria .

La primera cuestión a analizar es la posible prescripción de la acción ejercitada de contrario , que es negado por la actora

Si acudimos al CC. en lo que se refiere al plazo de prescripción , en el art. 1968.2 º se establece lo siguiente :

"prescriben por el transcurso de un año:

2.º La acción para exigir la responsabilidad civil por injuria o calumnia y por las obligaciones derivadas de la culpa o negligencia de que se trata en el artículo 1.902, desde que lo supo el agraviado" .

Para resolver la cuestión de si la acción ha prescrito, debemos remitirnos a la jurisprudencia del Tribunal Supremo destacando la sentencia de 20 de febrero de 2019 que establece lo siguiente :

" - En primer lugar, como se sostiene en el único motivo de casación, la consideración de los daños como permanentes ('que se mantienen en el tiempo') o continuados ('que no sólo se mantienen, sino que se van agravando en cuanto su causa productora no cesa'), no es una mera cuestión fáctica -como sostiene la parte recurrida- sino que alcanza efectos jurídicos en tanto que influye en la determinación del dies a quo para el comienzo del plazo de prescripción, siendo por otra parte incontestable que los daños que se producen por filtraciones desde un elemento superior continúan produciéndose y agravándose con el transcurso del tiempo hasta la subsanación de los defectos que dan lugar a los mismos; por lo que se podrán considerar como permanentes, como sostiene la Audiencia, pero también son continuados pues se agravan por las sucesivas filtraciones que se producen en cada momento en que cae agua sobre la terraza superior.

La aplicación de lo dispuesto por el artículo 1969 CC da lugar a que la fijación del dies a quo, en el caso de daños continuados, haya de coincidir con la fecha en que los mismos cesan y, en consecuencia, cuando cabe cuantificar su alcance definitivo, pues es entonces -no antes- cuando la acción puede ejercitarse.

Esta es la doctrina mantenida por la sala en las sentencias que se citan en el recurso y en otras muchas, la cual no ha sido aplicada por la Audiencia en su sentencia al considerar que los daños no eran continuados sino permanentes. Así, no solo se ha de tener en cuenta la doctrina de las sentencias de 13 de octubre de 2015, 20 de octubre de 2015 y 22 de octubre de 2012 , que cita el recurrente, sino también la contenida en las más recientes núm. 454/2016 de 4 julio y núm. 45/2017 de 25 enero, entre otras, que coinciden al señalar que en los casos de daños continuados o de producción sucesiva no se inicia el cómputo del plazo de prescripción hasta la consolidación del definitivo resultado.

En el caso, se desprende de las actuaciones que fue en 2011 cuando se realizaron las reparaciones necesarias para evitar la reiteración del daño, por lo que el dies a quo ha de establecerse en ese momento y la acción no puede considerarse prescrita cuando se interpuso la demanda en el año 2014.

No obstante, aunque no fuera así, existe otra razón para considerar la inexistencia de la prescripción en el presente caso que, aunque no expuesta en el recurso como fundamento del interés casacional alegado, determinaría igualmente que no se considerara extinguida la acción. El artículo 1969 CC establece que el comienzo del plazo de la prescripción coincide con el momento en que la acción 'pudo ejercitarse', para lo que no basta el conocimiento del daño sino que es necesario, además, que se conozca la identidad del responsable del mismo a efectos de poder ejercer adecuadamente la acción, siendo así que en el caso presente el demandante se dirigió en un primer momento la acción reclamatoria contra los propietarios de los pisos superiores los que, a su vez, demandaron a la comunidad; de modo que la responsabilidad de esta última sólo fue judicialmente determinada cuando se dictó sentencia en el anterior proceso, constando que la presente demanda se interpuso cuando aún no había transcurrido el plazo de prescripción desde ese momento".

Atendiendo al criterio que marca la jurisprudencia, consideramos que no existe prescripción de acciones , ya que si vemos el burofax aportado con la demanda con fecha de 16 de octubre de 2023 donde la actora se dirige a CASA A MORTEIRA, se indica que las filtraciones proceden de la finca colindante perteneciente a la Sra. Nuria , por lo que es en esa fecha que la actora conoce al responsable del daño en base a la pericial efectuada por el Sr. Borja , por lo que conforme al art. 1969 del CC. es esa fecha la que podemos considerar como del dies a quo , constando de la documental aportada en la contestación de la Sra. Nuria mails cruzados con los abogados en septiembre de 2024 donde ya se reclama a la misma por las filtraciones , por lo hay un efecto interruptivo de la prescripción por reclamación extrajudicial conforme al art. 1973 del CC. constando a su vez la interposición de demanda por la actora en enero del 2025 , por lo que no se produce la prescripción alegada de contrario al ejercitarse la acción judicial antes que hubiera transcurrido 1 año desde la anterior reclamación .

Sexto .-Conviene ahora analizar la responsabilidad de la Sra. Nuria en la producción de daños que reclama la actora .

La actora reclama por los perjuicios causados en forma de filtraciones que afectaron a su local , por las obras realizadas en la finca colindante , en cambio la Sra. Nuria refiere que las filtraciones se debían a defectos en la finca de CASA A MORTEIRA , no por filtraciones de su propiedad , que en todo caso estuvo correctamente aislada el tiempo que duraron las obras que afectaban a su vivienda .

Hemos de advertir que aparte de las pruebas practicadas en la vista y de la documental obrante en autos , ya existe una resolución judicial donde se pronuncia sobre estos hechos , aunque la parte actora fuera CASA A MORTEIRA y la demandada la Sra. Nuria , donde se ejercitó una acción del art. 1902 del CC. en base a esas mismas filtraciones que afectaron la finca en que desarrollaba su actividad D. Heraclio .

La sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Ourense de 11 de febrero de 2025 establece lo siguiente :

" Interpone la parte actora demanda, en ejercicio de la acción de responsabilidad extracontractual, a consecuencia de los daños sufridos en el inmueble de su titularidad que tienen su origen en vivienda contigua, en situación de obra inconclusa.

Reclama la reparación de la causa del daño y los desperfectos producidos, que ascienden a un total de 19.075,65 euros.

La parte demandada se opone y discute el origen de las filtraciones.

TERCERO. -Del conjunto de la prueba practicada se puede concluir que la responsabilidad en la producción del siniestro es imputable a la parte demandada.

Así resulta tanto de la pericial, como de la testifical-pericial practicadas a instancia de la parte demandante.

En el informe emitido por esta última, Doña Maribel, se determina que visitada al propiedad demandante se observan deficiencias consistentes en goterones apreciados en las vigas de todas las estancias hasta el suelo, paramentos verticales que son medianera con la edificación de la DIRECCION002 está húmedos y obras en la vivienda colindante sin rematar y concluye que la cubierta y las obras de la edificación están si acabar y que no se han adoptado las medidas necesarias para prevenir la entrada de agua en el edificio, filtrándose por la medianera y provocando graves daños en la edificación.

En el mismo sentido se pronuncia la perito de la parte demandante en su informe.

Para tratar de rebatir la causa de los daños la parte demandada se sirve de testifical pericial en la persona de Don Abel, director de ejecución material de las obras acometidas en la vivienda de la parte demandada y que confeccionó un informe con el fin de tratar de mediar entre ambas partes para lograr la conclusión de un acuerdo en el ámbito del presente procedimiento.

Este último en su informe deja entrever que la causa del daño pudiera situarse en el interior de la propiedad demandante, en concreto en la cubierta, zona a la que no se permitió el acceso. Es precisamente en la citada posibilidad en la que se basa la parte demandada para tratar de introducir un hecho nuevo, no admitido en el plenario a la vista de que la imposibilidad de acceder por profesional a inspeccionar todas las estancias de la vivienda por negación de quien en ese momento ostenta el uso del inmueble podía haber sido fácilmente evitada mediante el auxilio judicial, lo que no aconteció.

Máxime cuando el acta de visita guiada se encuentra fechada el 23 de agosto de 2022, esto es, antes de que la adversa interpusiera el escrito de demanda, con lo que la demandada dispuso de tiempo suficiente, no solo para ello, sino para además confeccionar un informe pericial o, en su defecto, poder haber anunciado su aportación en su escrito de contestación, tal y como autoriza el artículo 337 de la LEC.

Y procede dar mayor virtualidad a las aseveraciones vertidas por las personas que en el plenario declararon a instancias de la actora, que a la testifical pericial propuesta por la adversa, de un lado porque los daños reclamados se situaban todos del lado de la pared medianera con la vivienda en la que se ubica el inmueble demandado, de otro porque se ha constatado a través de las fotografías que ilustran el informe pericial obrante en autos, el estado en el que se encontraba la cubierta de la edificación de la demandada, lo que, además ha sido corroborado en la declaración por la perito y por la autora del informe técnico obrante en autos, de este modo ambas coincidieron en señalar que la cubierta del edificio se encontraba tan solo conformada en ese instante por un tablero de madera estructural cubierta, añadió la perito, con un geo textil que no era impermeable.

Y a ello no empece la existencia de otros daños en el inmueble de la demandante, dado que no son los que se están reclamando, ni que los mismos tengan o pudieran tener su origen en una causa diversa, al no constituir objeto del presente procedimiento y quedar, por ende, extra muros del mismo.

Las conclusiones alcanzadas determinan el rechazo de la corrección de la indemnización al no haber resultado adverada la existencia de una responsabilidad compartida de la demandante en la producción de los daños "

La sentencia reseñada establece con claridad la existencia de unas daños en la finca propiedad de CASA A MORTEIRA por culpa de las filtraciones provenientes de la finca de la Sra. Nuria con ocasión de las obras ejecutadas por la misma y por la no adopción de las medidas de seguridad pertinentes , sentencia que devino firme , ya que nadie interpuso recurso de apelación contra la misma , por lo que en ella se expone es cosa juzgada .

En el plenario compareció uno de los peritos , el Sr. Borja , que defendió la misma teoría , respaldada por la declaración de las Sra. Maribel y Brigida, que intervinieron en el pleito tramitado en el Juzgado nº 7 , que volvieron a declarar lo mismo que declararon en el proceso entablado anteriormente , frente a la opinión manifestada por el Sr. Abel y la Sra. Angustia que defendieron que en el curso de la obra en la finca de la Sra. Nuria se adoptaron todas las medidas de seguridad pertinentes y que en todo caso las filtraciones que sufrió el actor podían traer causa de fallos de estanqueidad situados en la finca de CASA A MORTEIRA , en base a la prueba de estanqueidad realizada en noviembre de 2024 .

Atendiendo a todos los datos obrantes en la causa este Juzgador considera que debe prevalecer la versión de la actora que ya quedó probada en el proceso anterior que se siguió contra la misma demandada ,deviniendo firme la sentencia o los razonamientos que en ella se exponen que a su vez fueron asumidos por la Sra. Nuria , que no recurrió la sentencia , todo y que fuera perjudicial para sus intereses , por lo que ahora es poco verosímil atribuir la responsabilidad únicamente a defectos en la finca propiedad de CASA A MORTEIRA cuando ello no se alegó en el proceso que se tramitó en el Juzgado nº 7 y además no se recurrió la sentencia en que se la condenaba por los mismos hechos que se juzgan en este pleito , pero con un demandante distinto .

La explicación ofrecida por los diferentes peritos que intervinieron en favor de la actora es la explicación más razonable a lo ocurrido , de que con ocasión a las obras que realizó la Sra. Nuria en su finca , sin adoptar las necesarias medidas de seguridad , es lo que provocó que se produjeran las filtraciones en la finca de la actora y casa con la versión de los testigos , en especial la de la Sra. Benito que trabajó en la finca desde 2017 y que declaró que inicialmente no había filtraciones importantes , solo algo puntual , pero cuando empezaron las obras en la casa colindante y la retirada del tejado se produjeron las filtraciones importantes , por lo que es razonable considerar acreditado la teoría de la actora , antes que la teoría de la demandada , ya que si las filtraciones se debían a defectos de la finca sita en CASA A MORTEIRA ya tendrían que haber aparecido desde un primer momento , lo que no ocurrió, como declaró la testigo , por lo que ante estos datos este Juzgador considera acreditada la responsabilidad de la Sra. Nuria en la producción de los daños que se le reclaman .

Séptimo .-Una vez definida la responsabilidad de la demandada , debemos comprobar si se han producido los perjuicios que reclama la actora .

La actora en las letras A, B, C y D de la demanda establece las mismas peticiones en lo que se refiere al quantum indemnizatorio , que son las siguientes :

" .- A abonar a mi representado la suma de 132.585 euros, por el lucro cesante que se desglosan de acuerdo con el informe pericial económico contable:

-Lucro cesante actividad de restauración 83.980 euros.

- Lucro cesante actividad de alojamiento 48.605 euros.

.- Así como, abonar a mi representado las cantidades siguientes:

- Daños materiales por importe de 32.803,49 euros, según se desprende del informe pericial sobre filtraciones de agua confeccionado por Borja .

-Daños morales por la merma del prestigio en la actividad profesional de hostelería por parte del actor por la pérdida de la Estrella Michelin establecido en 20.000 euros, consecuencia de resolver el contrato y abandonar la actividad de hostelería donde la venía ejerciendo . "

;

El actor reclama en virtud del lucro cesante sufrido con ocasión de los perjuicios causados a su negocio en su actividad de restauración y hotelera , lo que es negado de contrario .

Respecto al lucro cesante la jurisprudencia establecida por el Tribunal Supremo considera la carga de la acreditación del lucro cesante, entendido conforme al art. 1106 CC , como ganancia que se ha dejado de obtener, le corresponde al que lo reclama, al tratarse de un hecho constitutivo de su pretensión ( art. 217.2 LEC) y nuestra jurisprudencia se orienta en un prudente criterio restrictivo de la estimación de él, declarando con reiteración que ha de probarse rigurosamente que se dejaron de obtener las ganancias, sin que éstas sean dudosas o contingentes y sólo fundadas en esperanzas, pues no pueden derivarse de supuestos meramente posibles pero de resultados inseguros y desprovistos de certidumbre, por lo que estas pretendidas ganancias han de ser acreditadas y probadas mediante la justificación de la realidad de tal lucro cesante.

En la STS de 15 de julio de 1998 se habla de gananacias frustradas o lucro cesante que, con cierta probabilidad, fuera de esperar en el desarrollo normal de las circunstancias del caso". Jurisprudencia más reciente considera que el principio básico en la determinación del mismo se funda en un juicio de probabilidad ( SSTS 26 de septiembre de 2002 y de 14 de julio de 2003 -). En la STS de 29 de diciembre de 2001 se precisa que debe tratarse de una "cierta probabilidad objetiva", que resulte del decurso normal de las cosas y de las circunstancias especiales del caso concreto .

La primera reclamación versa sobre su actividad de restauración por la que reclama la cantidad de 83.980 euros. en base a la pericial presentada realizada por los peritos Francisco y Plácido . El día de la vista el Sr. Francisco informó que tomo como base para realizar su análisis el informe del Sr. Borja , a la hora de calcular el lucro cesante , alegando que cifró los pérdidas en base al 42 % de la finca afectada , por lo que hizo una regla de 3 y consideró afectó el rendimiento del restaurante en un 42 % a partir de agosto de 2020 , fecha que le dijo la actora empezaron los perjuicios , sin tener en cuenta los años 2018-2019 , ya que aún no se había concedido una estrella Michelin al local y por tanto la valoración respecto a esos años no era la misma en relación a cuando le fue concedida .

Frente a esas explicaciones los peritos de los demandados alegaron que el informe era poco riguroso , ya que no incluía los años 2018-2019 para realizar el análisis y partía de un dato erróneo como era considerar afecto el 42 % de la finca para calcular el lucro cesante, sin distinguir la parte que afectaba a restauración o hospedaje , declarando los Sres. Heraclio y Germán que las zonas afectadas eran de 43 metros cuadrados lo dedicado a restauración y 90 metros cuadrados lo dedicado a hotel ., siendo la extensión de la finca de casi 700 metros cuadrados , ya que deben incluirse las terrazas y otras habitaciones de la finca que se dedicaba también a esa actividad de restauración u alojamiento , por lo que la zona afectada que se dedicaba a restauración era de 6'81 metros cuadrados a lo sumo .

Atendiendo a las pruebas practicadas este Juzgador considera que debe prevalecer la versión ofrecida por los peritos presentados por la demandada especialmente los informes presentados por los Sres. Heraclio y Germán , ya que el informe presentado por la actora parte de un error como es considerar que el 42 % de la finca se dedicaba a restauración, lo que no es cierto , como se constató de las pruebas practicadas .

También debemos destacar que el Sr. Borja el día de la vista indicó que no todas las filtraciones que constaban en su informe tenían como origen las obras ejecutadas en la vivienda de la Sra . Nuria , ya que alguna gotera sitas que afectaban a la claraboya , la chimenea y una ventana , tenían como origen el incorrecto mantenimiento , achacable a CASA MORTEIRA , pero que no sabía decir en que porcentaje afectaba a ese 42 % , lo que no consta en su informe pericial , por lo que la base del informe económico elaborado por la actora es erróneo .

Atendiendo a que las conclusiones del informe económico de la actora no son fiables , porque parte de datos erróneos , este Juzgador considera más ajustado ala realidad el informe realizado por el Sr. Heraclio que establece lo siguiente :

" HORIZONTE TEMPORAL A CONSIDERAR PARA EL CÁLCULO DEL LUCRO CESANTE.

En base a la documentación analizada e intentando acotar la responsabilidad de Dña. Nuria en los daños y perjuicios producidos, podemos determinar que el inicio temporal 5 del impacto económico para el cálculo es a finales de 2021, fecha que se reconoce en el hecho segundo de la demanda, que empiezan las obras de restauración (Documentos 3 y 8 de la demanda). Así bien, al desconocer la fecha exacta de ese reconocimiento utilizaremos como base enero del año 2022.

Hasta ese momento, el origen de las filtraciones de agua se situaba en la claraboya o procedente de la utilización de los propios baños de la propiedad en la que se desenvolvían las actividades.

Asimismo, dado que el estudio parte de la utilización de los datos económicos de la explotación conocidos, el último cierre de ejercicio económico corresponde a la fecha 31 de diciembre de 2023.

Por tanto, el lucro cesante a estimar cuantitativamente será el comprendido entre el 1 de enero de 2022 hasta el 31 de diciembre de 2023.

4.3. CÁLCULO DEL LUCRO DESANTE PARA LA ACTIVIDAD DE HOSTELERÍA. Epígrafe I.A.E: 671.5

En el cuadro de la página 12 del informe económico-contable contrario, se establece que "La parte del posible lucro cesante de la actividad de hospedaje se analizará fuera de los datos aportados en la Renta bajo el Epígrafe 681". Ya que, como explican, no existen rendimientos positivos declarados para proceder al cálculo.

Esto, contradice el método posteriormente utilizado para el cálculo del RENDIMIENTO NETO MERMADO de la actividad de Restaurante (Epígrafe 671.5). Esto es así, debido a que se aplica para el cálculo el 42% de la superficie del local, estando incluido en este el porcentaje los m2 correspondientes a la actividad de hospedaje (Epígrafe 681).

En este sentido, consideramos que la merma en la actividad de hostelería debe calcularse tomando en consideración únicamente los metros cuadrados destinados a la misma. Ya que, de otra forma, se estaría aumentado los rendimientos de una actividad en base a los m2 de la otra.

Así, la superficie afectada de la actividad de Restaurante es de 43 m2, lo que supone un 6,81% de los 631 m2,que sería la superficie total de esta actividad.

Por tanto, podemos considerar que el rendimiento obtenido durante este periodo ha sido el 81,05% del posible rendimiento neto total que se pudo alcanzar, así:

Atendiendo a los datos obrantes en autos , este Juzgador considera justa la valoración efectuada por el Sr. Heraclio ya que se circunscribe a la fecha que empezaron las obras en la finca de la Sra. Heraclio y se terminó con la impermeabilización de la finca , tal y como informaron los Sres. Abel y Angustia , por lo que concederemos la indemnización de 2.910'80 euros por el concepto de lucro cesante por la actividad de restauración no ejecutada en correctas condiciones .

Octavo .-En lo que se refiere al lucro cesante derivado de la actividad de hospedaje que la actora cifra en 48.605 euros, debemos de advertir que algunos demandados pusieron en duda que se llevara a cabo dicha actividad en la finca de la actora , pero de la prueba practicada se constata que esa actividad se realizó hasta diciembre de 2020 , constando respuesta de la Guardia Civil al oficio que se les remitió donde se indica lo siguiente :

" En relación con la información recibido por esta parte, relativo a la remisión de libros-registro y partes de entrada de viajeros correspondientes al establecimiento de hostelería denominado "Casa Morteirá", sito en A Morteira nº 80,parroquia de Tibias, Municipio de Pereiro de Aguiar (Ourense), del que fui titular durantel os años 2020,2021,2022,2023 y 2024, y conforme a lo previsto en los artículos segundo y tercero de la Orden ¡INT/1922/2003, de 3 de julio, tengo a bien manifestar al ."respecto las siguientes:

PRIMERO -Que durante el periodo indicado, se cumplió con la obligación dé remitir los correspondientes partes de entrada de viajeros a la autoridad cpmpetente, ya fuera por vía telemática o mediante entrega en el puesto de la Guardia Civd de Esgos.

SEGÚNDO.-Que, no; obstante, no dispongo actualmente de copia ni acceso a los libros físicos correspondientes, debido a que los archivos que contenían han sufrido un deterioro irreversible como consecuencia del registro ni a los partes de dicha documentación por humedades y filtraciones de agua producidas en el inmueble en el que se encontraba ubicado el negocio sifo en, A Morteira, ns 80- Parroquia de Tibias Pereíro de Aguiar(Ourense), lo que hg¡ afectado gravemente a los soportes físicos donde se conservaban dichos registros. '

TERCERO-Que, por tanto, no me es posible aportar la documentación solicitada, sin perjuicio de que, en su caso, pueda ser consultada directamente por esa Comandancia si fue debidamente recibida en su momento por los canales oficiales, por los que fue efectivamente presentada cumplimentando la obligación legal contenida en la precitada Orden.

En relación a su escrito, oficio de fecha 05 de noviembre del 2025, cuya referencia se indica en la parte superior izquierda del presente; participo a Su Señoría, lo siguiente:

La persona a la que se hace referencia ( Heraclio), remitió a la Guardia Civil, a través de correo @, un escrito (se adjunta al presente), explicando lo que el consideraba. Con respecto a lo demás peticionado, se participa que esta Unidad, consultó la base de datos de hospederías, se llega a la conclusión de que el mentado, transmitió los ficheros a través de intemet y que desde el pasado día 14 de diciembre del año 2020 estaba de baja temporal. "

Atendiendo a la información suministrada , queda constancia la actividad de alojamiento se desarrollo y terminó en diciembre de 2020 como consta de la documental obrante en autos y los testimonios de los trabajadores de la actora, que certifican que se llevaba a cabo dicha actividad por la actora y que terminó a finales de 2020 .

En lo que se refiere al lucro cesante , nuevamente la pericial económica de la actora lo circunscribe a agosto de 2020 a diciembre de 2023 , constando de la pericial y el testimonio del Sr. Abel que las obras se iniciaron el 8 de junio de 2021 , por lo que no existe una afección de las mismas en el cierre del local dedicado al alojamiento , ya que de la documental presentada se constata que el cierre de las instalaciones de hospedaje se produjo en diciembre de 2020 y las obras en la casa de la demandada empezaron en junio de 2021 , por tanto no existe relación temporal entre el cierre del local para la actividad de hospedaje y las obras realizadas en la finca de la Sra. Nuria , además este Juzgador vuelve a incidir en los errores de la pericial de la actora que nuevamente se basan en el informe del Sr. Borja y por tanto en considerar que el 42 % de la finca se dedicaba a restauración y hotel , lo que no es cierto , como se constató de las pruebas practicadas .

También debemos destacar que el Sr. Borja el día de la vista indicó que no todas las filtraciones que constaban en su informe tenían como origen las obras ejecutadas en la vivienda de la Sra . Nuria , ya que alguna gotera sitas que afectaban a la claraboya , la chimenea y una ventana tenían su origen en el incorrecto mantenimiento , achacable a CASA MORTEIRA , pero no sabía decir en que porcentaje afectaba a ese 42 % , lo que no consta en su informe , por lo que la base del informe económico elaborado por la actora es errónea , por tanto debemos rechazar la reclamación de la actora en relación a ese punto .

Noveno .-Analizaremos la siguiente de las reclamaciones que hace referencia a daños materiales por importe de 32.803,49 euros en base al informe del Sr. Borja , lo que es rebatido de contrario .

En el dictamen del Sr. Borja consta lo siguiente :

" También se adjunta a este informe una relación , facilitada por D. Heraclio, de elementos dañados en el interior del inmueble por causa de las filtraciones de agua, y que asciende a un total de 32.803,49 €. "

En el informe consta un listado de bienes presuntamente dañados por las filtraciones de agua , pero el día de la vista, el Sr. Borja informó que él no hizo la valoración de esos bienes y que simplemente expuso en su informe lo que le dijo el cliente , pero sin cotejar si esos bienes estaban o no dañados , informando el resto de peritos que no se les suministró ningún dato para poder realizar su análisis , informando el Sr. Germán que no le consta la aportación de facturas donde consten los bienes dañados y que sólo habían descripciones vagas de los otros peritos , por lo que este Juzgador considera que no ha quedado debidamente acreditado el perjuicio reclamado , ya que la pericial que la sustenta , que es la del Sr. Borja, no aporta datos suficientes para considerar probados que esos daños se causaron , ya que únicamente se aporta un listado de los objetos presuntamente dañados , sin que el perito de la actora haya comprobado que se corresponde con la realidad y sin que se hayan constatado esos daños , prestando nula colaboración con el resto de peritos , por lo que no se considera acreditados esos daños y se desestima la petición al respecto .

Finalmente la actora reclama la cantidad de 20.000 euros en concepto de daño moral por la merma de prestigio asociada a la perdida de la estrella michelín , reclamando en conclusiones se extienda a los perjuicios que le causó en lo personal la existencia de filtraciones , lo que es negado de contrario .

Respecto al daño moral refiere, destacaremos la sentencia de la Sección 1ª del Tribunal Supremo de 9 de septiembre de 2021 que establece lo siguiente :

" De igual modo, entendemos tanto la existencia de un daño moral , pues el daño moral indemnizable, conforme a reiterada jurisprudencia, consiste en un sufrimiento o padecimiento psíquico, que considera concurre en diversas situaciones como el impacto o sufrimiento psíquico o espiritual, impotencia, zozobra (como sensación anímica de inquietud, pesadumbre, temor o presagio de incertidumbre), ansiedad, angustia, incertidumbre, impacto, quebranto y otras situaciones similares "

Atendiendo a los datos obrantes en autos este Juzgador considera que en este caso podemos considerar acreditado que se produjo el cierre del establecimiento por parte del actor el 31 de octubre de 2024 y la pérdida de la correspondientes estrella michelín como consta documentalmente en la demanda , por lo que todo y que las únicas pruebas al respecto son de naturaleza documental este Juzgador considera razonable que en este caso la situación de las filtraciones hizo mella en el negocio del demandante y conllevó el cierre del negocio en la finca donde se estaba desarrollando la actividad y la pérdida de la estrella Michelin por lo que es natural que se produjera una zozobra en la parte actora que también debe ser valorada por este Juzgador , únicamente respecto la pérdida de la estrella , que es lo único que se reclama en la demanda , no frente a otros perjuicios que no se reclamaron en su debido tiempo y que tampoco resultan acreditados , por lo que consideramos razonable su apreciación y lo valoramos en unos 6.000 euros , no en los 20.000 euros que reclamaba la actora , cantidad que parece excesiva y que no obedece a ningún baremo ni ninguna justificación ofrecida por la actora .

Atendiendo todo ello cabe dictar una sentencia parcialmente estimatoria y condena a Dña. Nuria a la cantidad de 2.910'80 euros por el lucro cesante causado ligado la actividad de restauración y los 6.000 euros en concepto de daño moral , lo que hacen un total de 8.910'80 euros , más los intereses legales, absolviendo a CASA MORTEIRA de todas las peticiones formuladas contra ella , sin que quepa pronunciamiento alguno respecto a la responsabilidad de las aseguradoras , que no fueron demandadas , sólo se interesó su intervención provocada , por lo que tampoco entraremos a valorar su posible grado de responsabilidad en los hechos ya que no se les demandó por la actora .

Décimo .-Cada parte afrontara el pago de sus costas y las comunes por mitad al dictarse una sentencia parcialmente estimatoria tal como prevé el art. 394.2 de la LEC.