Sentencia Civil 148/2026 Tribunal de Instancia. Sección Civil plaza nº 10 de Granollers, Rec. 1473/2025 de 25 de mayo del 2026

PRIMERO.- Se ejercita por la parte actora en el presente procedimiento, acción de reclamación de cantidad consecuencia de la finalización del contrato de arriendo entre las partes, siendo la actora arrendadora y la demandada arrendataria Dª Rosaura, D. Aurelio y avalista Dª María Dolores. Así las partes suscribieron un contrato de arrendamiento en fecha 1/2/2024 de la finca sita en La Garriga DIRECCION000, respecto del que se produjo el lanzamiento en fecha 3/2/2025 previo procedimiento de desahucio por falta de pago.

La actora, reclama la cantidad de 2.204,25€ eurospor los daños ocasionados en la vivienda, se expone que una vez entregada la posesión del inmueble, se apreciaron múltiples daños en la vivienda y que ascendían a la cantidad de 2.934,25.- eurossegún informe pericial emitido por el perito D. Bernardo, respectos de los que se ha restado el importe entregado en concepto de fianza.

Los demandados no han comparecido.

SEGUNDO.- EFECTOS DE LA SITUACIÓN DE REBELDÍA. - En este punto debe partirse del artículo 217 de la LEC ,que confiere a las partes la iniciativa y carga probatoria, imponiendo al demandante la carga de probar los hechos en que funda su pretensión. Incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior El triunfo de la demanda, está supeditado, por tanto, a que el actor alegue y pruebe los hechos constitutivos que fundan su derecho a la tutela que solicita. Y esta distribución de la carga de la prueba no se ve alterada por la situación de rebeldía procesal del demandado, ya que la rebeldía no implica ni allanamiento ni reconocimiento de hechos salvo que la Ley disponga expresamente lo contrario, que no es el caso ( artículo 496.2 de la LEC ).

TERCERO.- Respecto de los daños, alegados por la actora en la vivienda arrendada, este sentido, el artículo 1561 del Código Civil impone al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil, entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163, párrafo segundo, del Código Civil.

En primer término, es preciso partir, de la doctrina jurisprudencial desarrollada en la interpretación de los arts. 1561, 1563 y 1.564 del CC en relación con el art. 1555.2º del mismo texto legal, y de la redacción del art.21 LAU 29/94, de manera que en la aplicación de las reglas de la carga de la prueba establecidas en el art. 217 LEC (corresponde al actor la prueba de los hechos constitutivos de la demanda y al demandado la de los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes), deben introducirse en el presente caso, como correctivo, las presunciones contenidas en los arts.1562 y 1563 del CC, a tenor de las cuales se presume, salvo prueba en contrario que el arrendatario recibió la cosa en buen estado al tiempo de arrendarla y que el mismo es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, debiendo puntualizarse al respecto que, en consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa. Así, la STS 12.2.2001 resume:

"Estima, en efecto, el legislador que, al estar la cosa en poder del arrendatario, su pérdida o deterioro es imputable, en principio, al mismo, si bien podrá eximirse de responsabilidad probando que la pérdida o deterioro no es debido a culpa suya. Para apreciar si hay pérdida o deterioro de la cosa hay que partir del estado en que se hallaba al momento de la entrega al arrendatario, teniendo en cuenta lo dispuesto al efecto en el artículo 1.562 al que nos remitimos. El principio de responsabilidad del arrendatario en aplicación de los principios generales en materia de contratación, concretamente del artículo 1.183 al disponer que siempre que la cosa se hubiese perdido en poder del deudor, se presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 1.096. Cuando el hecho determinante del daño se produce en un inmueble arrendado (concretamente por un incendio, como es el caso aquí enjuiciado), el art.1563 del CC , en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción "iuris tantum" de culpabilidad contra el arrendatario que impone a éste la obligación de probar que actuó con la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso ( STS 10.3.71 , 24.9.83 y 7.6.88 )".

Ahora bien, si bien se parte de la presunción (iuris tantum, con inversión de la carga de la prueba) de culpa del arrendatario, de acuerdo con los preceptos citados, al arrendador le corresponde igualmente, como se ha apuntado, la carga de la prueba de los hechos constitutivos de la demanda, esto es, la realidad de los desperfectos y su valoración.

Así pues, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543, 1545, 1554.1º y 1555.2º CC) , es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió",salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts.1561, completado con los arts. 1562, 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS 20.2.64, 10.3.71, 25.6.85, 7.6.88, 9.11.83, 29.1.96, 13.6.98, 20.11.99....). Debe devolverlos, pues, "tal como lo recibió"en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de "tal y como debe entregarla"( SSTS 2.3.63, 30.9.75 ,...)-, atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art.1105 CC, STS 24.9.83, entre otros).

Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese "estado",de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en "buen estado"no significa recibir "nueva"sino en condiciones de habitabilidad, art.1562 CC) . (b) Asimismo, se presume iuris tantum( art. 1563 CC) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS 10.10.71, 24.9.83 , ...y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS 13.4.77, 24.9.83, 18.5.84, 12.12.88, 6.4.80,...). Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato, en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en "mejor estado";tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico.

El art.1561 CC sigue diciendo "al concluir el arriendo"como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que -en determinadas condiciones- puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( art.1462 en relación con el 438 CC) , pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable.

Y aunque en el momento de la entrega de la posesión nada opusiere el arrendador en cuanto a los daños alegados, tal circunstancia no es óbice ni condiciona la acción ejercitada por el actor quien tras comprobar el estado de la vivienda comprobó los desperfectos existentes. Así pues, es al arrendador actor a quien corresponde la carga de acreditar la existencia de desperfectos, su alcance y valoración.

En el presente supuesto, de las pruebas documentales obrante en las actuaciones, así como de la comparecencia del perito D. Secundino, quien en el acto de la vista expone, que se ratifica en su dictamen, expone, que acudió personalmente a la finca de autos, las fotografías que se acompañan al informe fueron realizadas por el perito, desglosa los daños en dos tipos: vandalismo y mal uso, verificó los daños descritos, en la cláusula 17 del contrato se pacta la forma de devolución de la vivienda, donde se pactaba los importes determinados para la pintura, los valores expuestos se basan en parámetros de mercado, por lo expuesto de las pruebas practicadas se desprende, que las cantidades reclamadas hacen referencia a los daños acreditados en la vivienda arrendada mediante prueba pericial, por lo que en atención a la prueba practicada, documental, procede la estimación integra de la demanda formulada, habiendo quedado acreditada la realidad de la deuda así como la cuantía reclamada, sin que conforme a las normas que regulan la carga de la prueba, los demandados hayan acreditado los hechos impeditivos o extintivos, según lo dispuesto en el artículo 217 L.E.C., al no comparecer en el procedimiento, por lo que procede la íntegra estimación de la pretensión actora. Por tanto procede estimar la demanda en 2.204,25€ euros.

CUARTO.- A tenor de lo dispuesto en el artículo 1100 y 1108 del Código Civil y 576 de la L.E.C., deberá el demandado abonar al actor, el interés legal desde la interposición de la demanda incrementado en dos puntos desde la fecha de la presente resolución, respecto de la cantidad a la que resulta condenado a pagar.

QUINTO.- De conformidad con lo establecido en el articulo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede hacer expresa imposición de costas del presente procedimiento a la parte demandada ante una estimación de la pretensión de la demandada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación.

PRIMERO.- Se ejercita por la parte actora en el presente procedimiento, acción de reclamación de cantidad consecuencia de la finalización del contrato de arriendo entre las partes, siendo la actora arrendadora y la demandada arrendataria Dª Rosaura, D. Aurelio y avalista Dª María Dolores. Así las partes suscribieron un contrato de arrendamiento en fecha 1/2/2024 de la finca sita en La Garriga DIRECCION000, respecto del que se produjo el lanzamiento en fecha 3/2/2025 previo procedimiento de desahucio por falta de pago.

La actora, reclama la cantidad de 2.204,25€ eurospor los daños ocasionados en la vivienda, se expone que una vez entregada la posesión del inmueble, se apreciaron múltiples daños en la vivienda y que ascendían a la cantidad de 2.934,25.- eurossegún informe pericial emitido por el perito D. Bernardo, respectos de los que se ha restado el importe entregado en concepto de fianza.

Los demandados no han comparecido.

SEGUNDO.- EFECTOS DE LA SITUACIÓN DE REBELDÍA. - En este punto debe partirse del artículo 217 de la LEC ,que confiere a las partes la iniciativa y carga probatoria, imponiendo al demandante la carga de probar los hechos en que funda su pretensión. Incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior El triunfo de la demanda, está supeditado, por tanto, a que el actor alegue y pruebe los hechos constitutivos que fundan su derecho a la tutela que solicita. Y esta distribución de la carga de la prueba no se ve alterada por la situación de rebeldía procesal del demandado, ya que la rebeldía no implica ni allanamiento ni reconocimiento de hechos salvo que la Ley disponga expresamente lo contrario, que no es el caso ( artículo 496.2 de la LEC ).

TERCERO.- Respecto de los daños, alegados por la actora en la vivienda arrendada, este sentido, el artículo 1561 del Código Civil impone al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil, entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163, párrafo segundo, del Código Civil.

En primer término, es preciso partir, de la doctrina jurisprudencial desarrollada en la interpretación de los arts. 1561, 1563 y 1.564 del CC en relación con el art. 1555.2º del mismo texto legal, y de la redacción del art.21 LAU 29/94, de manera que en la aplicación de las reglas de la carga de la prueba establecidas en el art. 217 LEC (corresponde al actor la prueba de los hechos constitutivos de la demanda y al demandado la de los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes), deben introducirse en el presente caso, como correctivo, las presunciones contenidas en los arts.1562 y 1563 del CC, a tenor de las cuales se presume, salvo prueba en contrario que el arrendatario recibió la cosa en buen estado al tiempo de arrendarla y que el mismo es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, debiendo puntualizarse al respecto que, en consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa. Así, la STS 12.2.2001 resume:

"Estima, en efecto, el legislador que, al estar la cosa en poder del arrendatario, su pérdida o deterioro es imputable, en principio, al mismo, si bien podrá eximirse de responsabilidad probando que la pérdida o deterioro no es debido a culpa suya. Para apreciar si hay pérdida o deterioro de la cosa hay que partir del estado en que se hallaba al momento de la entrega al arrendatario, teniendo en cuenta lo dispuesto al efecto en el artículo 1.562 al que nos remitimos. El principio de responsabilidad del arrendatario en aplicación de los principios generales en materia de contratación, concretamente del artículo 1.183 al disponer que siempre que la cosa se hubiese perdido en poder del deudor, se presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 1.096. Cuando el hecho determinante del daño se produce en un inmueble arrendado (concretamente por un incendio, como es el caso aquí enjuiciado), el art.1563 del CC , en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción "iuris tantum" de culpabilidad contra el arrendatario que impone a éste la obligación de probar que actuó con la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso ( STS 10.3.71 , 24.9.83 y 7.6.88 )".

Ahora bien, si bien se parte de la presunción (iuris tantum, con inversión de la carga de la prueba) de culpa del arrendatario, de acuerdo con los preceptos citados, al arrendador le corresponde igualmente, como se ha apuntado, la carga de la prueba de los hechos constitutivos de la demanda, esto es, la realidad de los desperfectos y su valoración.

Así pues, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543, 1545, 1554.1º y 1555.2º CC) , es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió",salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts.1561, completado con los arts. 1562, 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS 20.2.64, 10.3.71, 25.6.85, 7.6.88, 9.11.83, 29.1.96, 13.6.98, 20.11.99....). Debe devolverlos, pues, "tal como lo recibió"en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de "tal y como debe entregarla"( SSTS 2.3.63, 30.9.75 ,...)-, atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art.1105 CC, STS 24.9.83, entre otros).

Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese "estado",de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en "buen estado"no significa recibir "nueva"sino en condiciones de habitabilidad, art.1562 CC) . (b) Asimismo, se presume iuris tantum( art. 1563 CC) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS 10.10.71, 24.9.83 , ...y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS 13.4.77, 24.9.83, 18.5.84, 12.12.88, 6.4.80,...). Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato, en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en "mejor estado";tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico.

El art.1561 CC sigue diciendo "al concluir el arriendo"como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que -en determinadas condiciones- puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( art.1462 en relación con el 438 CC) , pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable.

Y aunque en el momento de la entrega de la posesión nada opusiere el arrendador en cuanto a los daños alegados, tal circunstancia no es óbice ni condiciona la acción ejercitada por el actor quien tras comprobar el estado de la vivienda comprobó los desperfectos existentes. Así pues, es al arrendador actor a quien corresponde la carga de acreditar la existencia de desperfectos, su alcance y valoración.

En el presente supuesto, de las pruebas documentales obrante en las actuaciones, así como de la comparecencia del perito D. Secundino, quien en el acto de la vista expone, que se ratifica en su dictamen, expone, que acudió personalmente a la finca de autos, las fotografías que se acompañan al informe fueron realizadas por el perito, desglosa los daños en dos tipos: vandalismo y mal uso, verificó los daños descritos, en la cláusula 17 del contrato se pacta la forma de devolución de la vivienda, donde se pactaba los importes determinados para la pintura, los valores expuestos se basan en parámetros de mercado, por lo expuesto de las pruebas practicadas se desprende, que las cantidades reclamadas hacen referencia a los daños acreditados en la vivienda arrendada mediante prueba pericial, por lo que en atención a la prueba practicada, documental, procede la estimación integra de la demanda formulada, habiendo quedado acreditada la realidad de la deuda así como la cuantía reclamada, sin que conforme a las normas que regulan la carga de la prueba, los demandados hayan acreditado los hechos impeditivos o extintivos, según lo dispuesto en el artículo 217 L.E.C., al no comparecer en el procedimiento, por lo que procede la íntegra estimación de la pretensión actora. Por tanto procede estimar la demanda en 2.204,25€ euros.

CUARTO.- A tenor de lo dispuesto en el artículo 1100 y 1108 del Código Civil y 576 de la L.E.C., deberá el demandado abonar al actor, el interés legal desde la interposición de la demanda incrementado en dos puntos desde la fecha de la presente resolución, respecto de la cantidad a la que resulta condenado a pagar.

QUINTO.- De conformidad con lo establecido en el articulo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede hacer expresa imposición de costas del presente procedimiento a la parte demandada ante una estimación de la pretensión de la demandada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación.

PRIMERO.- Se ejercita por la parte actora en el presente procedimiento, acción de reclamación de cantidad consecuencia de la finalización del contrato de arriendo entre las partes, siendo la actora arrendadora y la demandada arrendataria Dª Rosaura, D. Aurelio y avalista Dª María Dolores. Así las partes suscribieron un contrato de arrendamiento en fecha 1/2/2024 de la finca sita en La Garriga DIRECCION000, respecto del que se produjo el lanzamiento en fecha 3/2/2025 previo procedimiento de desahucio por falta de pago.

La actora, reclama la cantidad de 2.204,25€ eurospor los daños ocasionados en la vivienda, se expone que una vez entregada la posesión del inmueble, se apreciaron múltiples daños en la vivienda y que ascendían a la cantidad de 2.934,25.- eurossegún informe pericial emitido por el perito D. Bernardo, respectos de los que se ha restado el importe entregado en concepto de fianza.

Los demandados no han comparecido.

SEGUNDO.- EFECTOS DE LA SITUACIÓN DE REBELDÍA. - En este punto debe partirse del artículo 217 de la LEC ,que confiere a las partes la iniciativa y carga probatoria, imponiendo al demandante la carga de probar los hechos en que funda su pretensión. Incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior El triunfo de la demanda, está supeditado, por tanto, a que el actor alegue y pruebe los hechos constitutivos que fundan su derecho a la tutela que solicita. Y esta distribución de la carga de la prueba no se ve alterada por la situación de rebeldía procesal del demandado, ya que la rebeldía no implica ni allanamiento ni reconocimiento de hechos salvo que la Ley disponga expresamente lo contrario, que no es el caso ( artículo 496.2 de la LEC ).

TERCERO.- Respecto de los daños, alegados por la actora en la vivienda arrendada, este sentido, el artículo 1561 del Código Civil impone al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil, entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163, párrafo segundo, del Código Civil.

En primer término, es preciso partir, de la doctrina jurisprudencial desarrollada en la interpretación de los arts. 1561, 1563 y 1.564 del CC en relación con el art. 1555.2º del mismo texto legal, y de la redacción del art.21 LAU 29/94, de manera que en la aplicación de las reglas de la carga de la prueba establecidas en el art. 217 LEC (corresponde al actor la prueba de los hechos constitutivos de la demanda y al demandado la de los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes), deben introducirse en el presente caso, como correctivo, las presunciones contenidas en los arts.1562 y 1563 del CC, a tenor de las cuales se presume, salvo prueba en contrario que el arrendatario recibió la cosa en buen estado al tiempo de arrendarla y que el mismo es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, debiendo puntualizarse al respecto que, en consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa. Así, la STS 12.2.2001 resume:

"Estima, en efecto, el legislador que, al estar la cosa en poder del arrendatario, su pérdida o deterioro es imputable, en principio, al mismo, si bien podrá eximirse de responsabilidad probando que la pérdida o deterioro no es debido a culpa suya. Para apreciar si hay pérdida o deterioro de la cosa hay que partir del estado en que se hallaba al momento de la entrega al arrendatario, teniendo en cuenta lo dispuesto al efecto en el artículo 1.562 al que nos remitimos. El principio de responsabilidad del arrendatario en aplicación de los principios generales en materia de contratación, concretamente del artículo 1.183 al disponer que siempre que la cosa se hubiese perdido en poder del deudor, se presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 1.096. Cuando el hecho determinante del daño se produce en un inmueble arrendado (concretamente por un incendio, como es el caso aquí enjuiciado), el art.1563 del CC , en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción "iuris tantum" de culpabilidad contra el arrendatario que impone a éste la obligación de probar que actuó con la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso ( STS 10.3.71 , 24.9.83 y 7.6.88 )".

Ahora bien, si bien se parte de la presunción (iuris tantum, con inversión de la carga de la prueba) de culpa del arrendatario, de acuerdo con los preceptos citados, al arrendador le corresponde igualmente, como se ha apuntado, la carga de la prueba de los hechos constitutivos de la demanda, esto es, la realidad de los desperfectos y su valoración.

Así pues, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543, 1545, 1554.1º y 1555.2º CC) , es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió",salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts.1561, completado con los arts. 1562, 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS 20.2.64, 10.3.71, 25.6.85, 7.6.88, 9.11.83, 29.1.96, 13.6.98, 20.11.99....). Debe devolverlos, pues, "tal como lo recibió"en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de "tal y como debe entregarla"( SSTS 2.3.63, 30.9.75 ,...)-, atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art.1105 CC, STS 24.9.83, entre otros).

Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese "estado",de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en "buen estado"no significa recibir "nueva"sino en condiciones de habitabilidad, art.1562 CC) . (b) Asimismo, se presume iuris tantum( art. 1563 CC) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS 10.10.71, 24.9.83 , ...y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS 13.4.77, 24.9.83, 18.5.84, 12.12.88, 6.4.80,...). Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato, en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en "mejor estado";tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico.

El art.1561 CC sigue diciendo "al concluir el arriendo"como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que -en determinadas condiciones- puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( art.1462 en relación con el 438 CC) , pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable.

Y aunque en el momento de la entrega de la posesión nada opusiere el arrendador en cuanto a los daños alegados, tal circunstancia no es óbice ni condiciona la acción ejercitada por el actor quien tras comprobar el estado de la vivienda comprobó los desperfectos existentes. Así pues, es al arrendador actor a quien corresponde la carga de acreditar la existencia de desperfectos, su alcance y valoración.

En el presente supuesto, de las pruebas documentales obrante en las actuaciones, así como de la comparecencia del perito D. Secundino, quien en el acto de la vista expone, que se ratifica en su dictamen, expone, que acudió personalmente a la finca de autos, las fotografías que se acompañan al informe fueron realizadas por el perito, desglosa los daños en dos tipos: vandalismo y mal uso, verificó los daños descritos, en la cláusula 17 del contrato se pacta la forma de devolución de la vivienda, donde se pactaba los importes determinados para la pintura, los valores expuestos se basan en parámetros de mercado, por lo expuesto de las pruebas practicadas se desprende, que las cantidades reclamadas hacen referencia a los daños acreditados en la vivienda arrendada mediante prueba pericial, por lo que en atención a la prueba practicada, documental, procede la estimación integra de la demanda formulada, habiendo quedado acreditada la realidad de la deuda así como la cuantía reclamada, sin que conforme a las normas que regulan la carga de la prueba, los demandados hayan acreditado los hechos impeditivos o extintivos, según lo dispuesto en el artículo 217 L.E.C., al no comparecer en el procedimiento, por lo que procede la íntegra estimación de la pretensión actora. Por tanto procede estimar la demanda en 2.204,25€ euros.

CUARTO.- A tenor de lo dispuesto en el artículo 1100 y 1108 del Código Civil y 576 de la L.E.C., deberá el demandado abonar al actor, el interés legal desde la interposición de la demanda incrementado en dos puntos desde la fecha de la presente resolución, respecto de la cantidad a la que resulta condenado a pagar.

QUINTO.- De conformidad con lo establecido en el articulo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede hacer expresa imposición de costas del presente procedimiento a la parte demandada ante una estimación de la pretensión de la demandada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación.