Sentencia Civil 176/2026 Tribunal de Instancia. Sección Civil plaza nº 10 de Santander, Rec. 120/2026 de 11 de mayo del 2026

PRIMERO.-La parte demandante interpone demanda alegando que es propietario y arrendador de la vivienda sita en la DIRECCION000 Santander. Referido inmueble fue objeto de contrato de arrendamiento, concertado en fecha 24 de septiembre de 2025, por un periodo de 9 meses y 7 días con Dña. Carina, con las siguiente condiciones: En la cláusula segunda se fija un periodo de duración de 9 meses y7 días, pasado el mismo, el citado contrato quedará automáticamente resuelto sin necesidad de aviso ni requerimiento previo. En la cláusula Cuarta se fija una renta mensual de 750 €, que se abonará dentro de los primeros 5 días de cada mes en la cuenta bancaria de la que es titular el propietario. Establece además que la falta de pago de un periodo de renta será causa suficiente para que el propietario pueda dar por resuelto el contrato y ejerza la acción de desahucio.Si bien no se ha realizado pago alguno de las rentas a excepción de la primera mensualidad, cuya cuantía fue de 175 euros, habida cuenta de su entrada a finales de mes. La arrendataria sigue en posesión del inmueble. En la cláusula quinta se fija como fianza la cantidad de 750 Euros en garantía del cumplimiento de las obligaciones que asume en virtud del citado contrato. En la cláusula decimoprimera se fijan las causas de terminación del contrato. Siendo una de ellas la falta de pago de la renta.

La demandada remitió un burofax en el mes de octubre , queriendo de forma unilateral resolver el contrato, lo que no es admisible sobre todo cuando no existe motivo que lo justifique. Por ello se le contestó, pues no estaba abonando la renta, dando respuesta e invitando a una negociación privada para solucionar las discrepancias, a la que no ha dado respuesta en el plazo legalmente establecido.

Sostiene que hasta la fecha, no ha cumplido con sus obligaciones, pese a haber sido requerida de forma extrajudicial . Reclama por ello en su demanda las rentas devengadas de octubre , noviembre y diciembre de 2025 a razón de 750 euros mensuales. En el acto de la vista, la parte demandante indicó que adeuda 4.500 euros hasta que ha entregado la posesión en marzo de 2026.

SEGUNDO.-La parte demandada se mostró conforme con la resolución del contrato, pero negó que la posesión hubiera sido entregada el día 18 de marzo de 2026 sino que tuvo a su disposición la vivienda desde el ocho de octubre de 2025 , conforme a las siguientes actuaciones:

1) En reunión celebrada en fecha 1 de octubre de 2025 EL ARRENDADOR EXPRESAMENTE ACEPTÓ NO RECIBIR LA MENSUALIDAD DE OCTUBRE.

2) En fecha 8 de octubre de 2025 la Sra. Carina se reunió en la oficina de este con una compañera de trabajo llamada Dª Estefanía, el demandante y el agente de la inmobiliaria poniendo las llaves de la vivienda (que ya no habitaba) a disposición de la propiedad y, subsidiariamente, del agente de la inmobiliaria, D. Gabino, resultado que AMBOS SE NEGARON A RECIBIR LAS LLAVES DEL INMUEBLE.

3) La Sra. Carina envió un burofax al propietario al día siguiente, 9 de octubre de 2025, manifestando nuevamente su intención de resolver el contrato y ENTREGAR LAS LLAVES.

4) El día 27 de enero de 2026 mi mandante presentó escrito en el Juicio Verbal nº 1027/25 quese sigue por la Sección Civil del Tribunal de Instancia de Santander. Plaza nº3, en el que reiteró "su plena voluntad de proceder a la entrega de las llaves de la vivienda objeto de procedimiento". Mediante Diligencia de Ordenación de fecha 18 de febrero de 2026 la letrada de la Administración de Justicia resolvió no haber lugar a admitir la entrega de llaves en este procedimiento, debiendo acudir a un procedimiento de consignación judicial o hacer entrega de las mismas mediante acuerdo con el demandado extrajudicialmente.

5) En el presente procedimiento Dª. Carina compareció ante la Letrada de la Administración de Justicia en fecha 26 de febrero de 2026 y manifestó que intentó devolver al propietario las llaves presencialmente el día 8 de octubre de 2025.

6) Mediante diligencia de ordenación de 26 de febrero de 2026 dictada por el Juzgado al que tengo el honor de dirigirme se dio traslado a la parte demandante de la anterior comparecencia de la demandada, lo que ha dado lugar a que, finalmente, se conviniera la entrega de llaves de manera extrajudicial.

En consecuencia, entiende que no procede la condena al pago de las mensualidades reclamadas

TERCERO.-Fijado lo anterior, a la vista de que la posesión del inmueble arrendado ha sido entregada, la cuestión objeto de debate se centra en determinar si procede la condena al pago de las mensualidades de renta reclamadas, pues mientras el actor sostiene que la entrega de la posesión ha tenido lugar el 18 de marzo de 2026, la demandada sostiene que dadas las condiciones de insalubridad de la vivienda se puso la vivienda a su disposición el ocho de octubre de 2025, mediante el burofax que aporta como documento cinco, entregado el catorce de octubre de 2025 ( documento seis ) en el que consta que señala que :" tampoco el 8 de octubre de 2025 me ha querido coger las llaves de la vivienda que le quería entregar personalmente por no querer firmar sus condiciones de no entregarme la fianza, es decir, ha habido una negativa injustificada a la restitución de las llaves. Dejo constancia de que desde esta fecha pongo a disposición del propietario las llaves de la vivienda y que, por tanto, no procede el devengo de más mensualidades de renta ni gastos asociados, al haber cesado mi posesión efectiva del inmueble conforme al artículo 1561 del Código Civil y al 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. "

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Pues bien, mientras la parte arrendataria se mantiene en el uso y disfrute del bien está obligada, en base a la reciprocidad de las obligaciones de todo contrato, al pago de la renta, siendo para ello absolutamente indiferente que haga uso efectivo o no del inmueble , siendo, en todo caso, a ella imputable la comunicación del abandonó de la misma y la entrega de las llaves, lo que en este caso consta acreditado que lo hizo con fecha catorce de octubre de 2025, mediante la entrega del correspondiente burofax.

CUARTO.-En este caso, del tenor literal del conjunto del contrato de arrendamiento, de fecha, 24 de septiembre de 2025 aparece claramente que la intención de las partes fue la de concertar un arrendamiento de temporada, por cuanto el arrendamiento se concertó para que la demandada, como profesora, pudiera ocupar la vivienda durante el curso 2025/2026; y se somete expresamente al régimen del Código Civil.

Por lo tanto, el contrato de arrendamiento no puede sino calificarse como de temporada, al que, por la fecha de su celebración, resulta aplicable el artículo 3.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, según el cual, los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada se someten al régimen de los arrendamientos para uso distinto de vivienda, por lo que, de acuerdo con el artículo 4.3, se rigen por lo pactado, por el Título III de la Ley 29/1994 , y supletoriamente por lo establecido en el Código Civil.

Resulta además que aún cuando nada se contempla en el mismo para el caso de ser rescindido antes de la terminación de la duración pactada, con carácter general puede fundarse la resolución del contrato únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990),y sin que sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992), es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990 , 16 de abril de 1991 ,y 25 de noviembre de 1992 ,entre las más recientes),que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte ( Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990),hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.

Aunque, la doctrina expuesta se ha ido matizando posteriormente, de modo que, en la actualidad, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de mayo y 15 de julio de 2003 , 18 de octubre de 2004 , 3 de marzo de 2005 , 20 de septiembre de 2006 , y de 5 de febrero y 31 de mayo de 2007; RJA 3886 y 4636/2003 , 6571/2004 , 4731/2005 , 8401/2006 , y 730 y 4336/2007), que no se exige para la apreciación de una situación de incumplimiento resolutorio una patente voluntad rebelde, y tampoco una voluntad de incumplir, sino sólo el hecho objetivo del incumplimiento, injustificado o producido por causa no imputable al que pide la resolución, habiendo abandonado la jurisprudencia, hace tiempo, las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato.

En concreto, en relación con los arrendamientos urbanos, el artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , establecía la obligación del arrendatario, sea de vivienda o de local de negocio, de pagar la renta durante el plazo estipulado en el contrato, de modo que, si antes de su terminación lo desalojara, debía indemnizar igualmente al arrendador con una cantidad equivalente a la renta que correspondiera al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.

Aunque los rigurosos términos del indicado precepto habían venido siendo objeto de una interpretación correctora por parte de la doctrina ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de junio de 1993 , 25 de enero de 1996 , 23 de mayo de 2001 , y 15 de julio de 2002; RJA 4835/1993 , 318/1996 , 6472/2001 , 6048/2002), en el sentido de que la indemnización en cuestión había de entenderse limitada al tiempo en que la vivienda, tras su desalojo por el arrendatario hubiese permanecido desocupada y libre, ya que en otro caso se produciría un enriquecimiento injusto para el arrendador de haber procedido al arrendamiento a un tercero.

En la actualidad, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, no contiene un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1964, y únicamente en el artículo 11 admite la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato en los arrendamientos de duración pactada superior a los cinco años, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años, mediante el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses, pudiendo las partes pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, dando lugar a la parte proporcional de la indemnización los períodos de tiempo inferiores al año.

Por el contrario, no existe norma alguna que admita el desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos de duración pactada no superior a los cinco años, no siendo aplicable analógicamente la norma del artículo 11, referida a los contratos de duración pactada superior a los cinco años, a los contratos de duración inferior, limitándose en este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004;RJA 2710/2004 , a admitir la aplicación analógica del artículo 11, dentro del Título II de la Ley 29/1994 , De los arrendamientos de vivienda, a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, regulados en el Título III, siempre partiendo de una duración pactada superior a los cinco años.

QUINTO.-Expuesto lo anterior, resulta que en este caso, de la prueba practicada ha resultado que la arrendataria comunicó fehacientemente el abandono la vivienda el día el catorce de octubre de 2025 , si bien en modo alguno puede calificarse la crisis del contrato y desalojo del inmueble por la misma , de una cancelación unilateral o caprichosa que pudiera activar la obligación económica reclamada, pues por un lado nada se prevé en el contrato y en todo caso , la decisión de dar por concluido el arrendamiento no puede en modo alguno desvincularse de la existencia de una plaga en la vivienda que necesariamente hubo de incidir en su habitabilidad. Así resulta del albarán de control de plagas aportado con la contestación ( número 29 del índice electrónico ) que acredita que el uno de octubre de 2025 acudió a la vivienda la empresa de control al domicilio y colocó trampas y cebaderos en la cocina , haciendo constar que era necesario sellar agujeros de cocina y baño, lo que dota de total credibilidad la versión de la demandada de existencia de una plaga de roedores en la vivienda , que la testigo de referencia Estefanía ha corroborado, en este sentido.

Por ello , en el presente caso, la resolución por la arrendataria del contrato de arrendamiento encuentra causa justificada según lo expuesto y por ello, comunicada fehacientemente al arrendador la voluntad de abandono de la vivienda por parte de la arrendataria con fecha 14 de octubre de 2025 procede la condena únicamente de la mensualidad de octubre , estimándose pues parcialmente la demanda en este punto.

SEXTO.- Intereses.En virtud del artículo 1.108 Código Civil y el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, deberán abonarse en concepto de intereses el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda, y un interés anual igual al del interés legal del dinero incrementado en dos puntos desde la fecha de la sentencia dictada en primera instancia.

SÉPTIMO.- Costas.Conforme a lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no se realiza especial imposición de costas