Sentencia Civil 171/2026 Tribunal de Instancia. Sección Civil plaza nº 2 de Donostia / San Sebastián, Rec. 954/2025 de 07 de mayo del 2026

PRIMERO.- La parte actora ejercita una acción de resolución del contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1-1-2023 (documento 3 de la demanda), suscrito entre Don Dionisio -como arrendador- y Don Jose Ignacio -como arrendatario- respecto de la vivienda unifamiliar sita en Oiartzun, DIRECCION000, inscrita en el Registro de la Propiedad n° 3 de los de Donostia- San Sebastián como finca número NUM000, y en el que se pactó un alquiler mensual de 2.000 euros, a satisfacer en los primeros 5 días de cada mes (Cláusula 4ª del contrato de arrendamiento.

Exponía en su demanda que el inquilino había dejado de abonarle 363'74 euros correspondientes al mes de octubre, y que tampoco le había abonado las mensualidades de noviembre y diciembre de 2024, y enero, febrero y marzo de 2025. Reclama al respecto 10.363'74 euros. Indicaba además que tampoco le había abonado 183'03 euros por agua y basuras (documento 4 de la demanda.) Señalaba que los intentos de cobro habían resultado infructuosos (documento 5 de la demanda).

En la vista, la parte actora remarcó que durante el transcurso del procedimiento tampoco le había abonado las rentas de abril de 2025 a abril de 2026, ambas incluidas, que ascendían en total a 26.000 euros. Y que tampoco había abonado los recibos por consumo de agua y tasa de basuras devengados en este periodo de tiempo, que ascendían a 232'45 euros, aportando los documentos 6 a 9 de la demanda.

Solicitaba el desahucio del demandado y reclamaba por las rentas pendientes de pago y cantidades asimiladas a renta, interesando además que la parte demandada abonara también las que se fueran devengando durante la tramitación del procedimiento hasta el desalojo de la vivienda por la demandada.

SEGUNDO.- La parte demandada reconocía haber suscrito el contrato y haber ocupado la citada vivienda como arrendataria. Señaló no obstante que había sido empleado de la mercantil TOTEM GARDEN S.L., de la cual era propietario y administrador único D. Dionisio, y que entre las partes existía un acuerdo por el cual -textualmente- "el arrendatario, además de ser empleado de TOTEM GARDEN S.L., realizaba ciertas actividades mercantiles por cuenta del arrendador en la vivienda objeto del contrato, por lo que el importe de la renta acordado realmente era sensiblemente inferior al que figuraba en el documento contractual de arrendamiento."

Mostraba su oposición, alegando además que no era cierto que hubiera dejado de abonar las rentas y suministros. Aportaba al respecto el bloque documento 2 de la contestación, que incluía 157 páginas. Expone -textualmente-:

"A fecha de presentación de la demanda de este procedimiento, el arrendatario ahora demandado se encontraba al día del pago de la renta. A tal efecto, se aporta listado de pagos efectuados por el Sr. Jose Ignacio donde se puede comprobar que a fecha de Abril 2.025 había abonado 71.020,00 € cuando el importe de las rentas hasta esa fecha ascendían a 56.000 € (28 meses x 2.000 €), es decir, que había un exceso de pago en esa fecha de 15.020,00 €, de tal forma que el arrendatario no sólo se encontraba al día de pago en la fecha de la demanda sino que se encuentra al día de pagos a fecha de este escrito de contestación (Documento nº2).

Tal y como se puede comprobar en el listado adjunto, el Sr. Jose Ignacio antes del comienzo del arrendamiento fue haciendo pagos a cuenta del mismo por cuanto que el Sr. Dionisio así se lo exigió ya que, en palabras del propio arrendador, tenía necesidad de tesorería por necesitarlo para el pago del préstamo hipotecario que grava la vivienda. Fuese la causa que fuese de necesidad del arrendador, lo cierto es que tal y como se acredita en el listado y en el documento nº2, los pagos documentados ponen de manifiesto que, a fecha de presentación de la demanda, nada se debía al arrendador, careciendo, en consecuencia, de acción frente al arrendatario."

Indica que en el año 2022 abonó 16.000 euros; en 2023, pagó 12.000 euros; en 2024, 41.500 euros; y en 2.025, 1.520 euros. Estimaba por ello que había pagado en concepto de rentas un total de 71.020 euros, y que a fecha de la presentación de la demanda estaba al corriente del pago de la renta y cantidades asimiladas.

Incidía además en que era una persona vulnerable económicamente.

Y solicitaba en definitiva la desestimación de la demanda con expresa imposición de costas a la actora.

TERCERO.- Con carácter previo, la parte demandada refiere la existencia de una supuesta relación laboral con la empresa vinculada al actor, Totem Garden S.L., de la que derivarían -según sostiene- determinados pagos y un pretendido acuerdo por el que la renta arrendaticia habría quedado fijada en cuantía inferior a la pactada en el contrato.

No obstante, tal alegación carece por completo de soporte probatorio. No se ha aportado documento alguno que acredite ni la modificación de la renta pactada, ni la existencia de ese vínculo laboral, correspondiéndole la carga de la prueba al respecto, conforme a lo establecido en el artículo 217.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

"Incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior."

Es más, la parte actora aportó al procedimiento la sentencia nº 42/2026, de 4 de febrero, de la Plaza Nº 4 de la Sección de lo Social del Tribunal de Instancia de San Sebastián (documento 21 de la demanda), que devino firme por Decreto de 26-3-2026 (documento 22 de la demanda), la cual estimó la excepción de incompetencia de jurisdicción, constatando que el vínculo que había unido a Don Jose Ignacio y a la empresa de Don Dionisio era mercantil, dadas sus relaciones comerciales, con lo que no había existido una relación laboral con Totem Garden S.L. Dicha resolución despliega eficacia de cosa juzgada en los términos del artículo 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en lo concerniente a la alegada relación laboral del Sr. Jose Ignacio con la citada empresa.

La modificación de un elemento esencial del contrato concertado entre las partes (documento 3 de la demanda), como es la cuantía de la renta -fijada en la Estipulación 4ª del contrato de 1-1-2023 en 2.000 euros mensuales-, y que ni siquiera aparece descrita o configurada en el escrito de contestación, exigiría una prueba fehaciente al respecto, que en este caso no se ha aportado. Por lo que se debe estar a lo contractualmente fijado por las partes (documento 3 de la demanda) y reconocer que la renta quedó determinada en 2.000 euros mensuales, a satisfacer por el arrendatario en los 5 primeros días de cada mes.

CUARTO.- En segundo lugar, la parte demandada mantenía que le había pagado al actor, en concepto de rentas, un total de 71.020 euros. En concreto, en el año 2022 habría abonado 16.000 euros; en el 2023, habría pagado 12.000 euros; en 2024, 41.500 euros; y en 2.025, 1.520 euros. Aportaba al respecto -como bloque documental 2 de la contestación- un total de 157 documentos de transferencias entre 2022 y 2025.

Ciertamente, las 22 primeras páginas de la documental aportada consisten en justificantes de transferencias redactados en lenguas extranjeras, aportados sin traducción y no subsanados en el acto de la vista.

Dispone el artículo 144 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:

"1. A todo documento redactado en idioma que no sea el castellano o, en su caso, la lengua oficial propia de la Comunidad Autónoma de que se trate, se acompañará la traducción del mismo.

2. Dicha traducción podrá ser hecha privadamente y, en tal caso, si alguna de las partes la impugnare dentro de los cinco días siguientes desde el traslado, manifestando que no la tiene por fiel y exacta y expresando las razones de la discrepancia, el Letrado de la Administración de Justicia ordenará, respecto de la parte que exista discrepancia, la traducción oficial del documento, a costa de quien lo hubiese presentado.

No obstante, si la traducción oficial realizada a instancia de parte resultara ser sustancialmente idéntica a la privada, los gastos derivados de aquélla correrán a cargo de quien la solicitó."

Esta exigencia no responde a un formalismo vacío. Constituye una condición imprescindible para que el órgano judicial pueda conocer el contenido de la documental y ejercer su función valorativa conforme a las reglas de la sana crítica, como exige el artículo art. 348 LEC.

De no hacerlo así, la consecuencia es clara: La admisión del documento no equivale a su eficacia en cuanto a su valor probatorio. La falta de traducción de esas primeras 22 páginas impide su comprensibilidad, por lo que quedan privadas de la aptitud para probar lo que la parte que lo presentó pretendía.

Respecto del sumatorio que efectúa la parte demandada en su escrito de contestación no cabe sino constatar que el objeto del proceso se circunscribe al impago de determinadas rentas correspondientes a un período concreto: De octubre de 2024 hasta la actualidad. No se discute aquí la relación económica global entre las partes, sino el cumplimiento de una concreta obligación de pago en este período definido.

Los pagos correspondientes a anualidades y mensualidades no discutidas carecen, por ello, de eficacia para enervar la acción planteada. No basta con acreditar que se ha pagado la renta en algún momento: Es preciso acreditar que se han satisfecho precisamente las rentas cuyos impagos son objeto de reclamación conforme a lo definido en el contrato: Los 5 primeros días de cada mes.

Y en este caso, la parte demandada aporta en primer lugar prueba documental de transferencias referentes al año 2022, en que ni siquiera había nacido el vínculo contractual, y en las que no consta siquiera el concepto.

El resto de mensualidades, correspondientes al año 2023 y hasta septiembre de 2024, incluido, tampoco se reclaman. La práctica totalidad del bloque documental aportado (documental 2 de la contestación) se refiere a unos periodos de tiempo que no forman parte de las concretas rentas reclamadas por la actora.

A mayor abundamiento, en numerosas transferencias no consta siquiera concepto alguno, o este se limita a fórmulas indefinidas -como "deuda", "devolución"-. Esta ambigüedad no es neutra. En el ámbito de las obligaciones, corresponde al deudor no solo justificar el pago, sino precisar su imputación. Quien no identifica la deuda que satisface no puede, después, exigir que se tenga por extinguida una obligación determinada. En este caso además el propio Sr. Jose Ignacio reconoció en la vista que en el año 2023 vendió semillas a la empresa del Sr. Dionisio, Totem Garden S.L. Y los documentos 23 a 60 de la demanda (conversaciones de mensajería telefónica), cuya autenticidad tampoco fue impugnada, por lo que surten plenos efectos probatorios, conforme al artículo 326.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, evidencian los negocios de compraventa de semillas que mantuvieron ambos entre 2023 y 2024.

Por otra parte, las transferencias que parecen ir referidas al periodo de tiempo reclamado (de octubre de 2024 hasta la actualidad) se encuentran sin traducir, y tampoco parece que se abonen al Sr. Dionisio. Sirva como ejemplo la transferencia de 4.000 euros (página 5 del documento 2, "transaction date": 22-12-2024) que se efectúa por Jose Ignacio a una tal " Hortensia." Ni consta en todo caso su concepto.

Habría bastado que el arrendatario hubiera hecho constar el concepto "alquiler", como en algunas transferencias anteriores al concreto periodo reclamado efectúa. En la vista, el Sr. Jose Ignacio refirió que el Sr. Dionisio le habría pedido que no hiciera constar el concepto del pago del alquiler en determinados momentos, sin especificar tampoco cuáles. Preguntado por qué en algunas transferencias aportadas sí que lo hacía constar y en otras no, manifestó que desconocía la razón, y que el Sr. Dionisio tampoco le había referido explicación alguna.

Tales inconsistencias en su declaración, que no ofrecen una explicación razonable del por qué, si se había pactado un alquiler, no indicaba su concepto en gran parte de las transferencias aportadas, conllevan a apreciar que las explicaciones del Sr. Jose Ignacio no resulten mínimamente fiables, ni contrastables, dado que además era socio comercial del Sr. Dionisio, como acreditan los mensajes telefónicos aportados (documentos 23 a 60 de la demanda).

Tal indeterminación y, en definitiva, la ausencia de una explicación razonable, no puede sino perjudicar a quien con su actuación las provoca. A la parte demandada le correspondía en todo caso probar que los pagos realizados eran imputables a las concretas rentas y cantidades asimiladas reclamadas (octubre de 2024 en adelante), conforme a las reglas de la carga de la prueba establecidas en el artículo 217 LEC y conforme a lo dispuesto en el 444.1 LEC.

Y sin embargo, no solo no ha aportado la precisa prueba al respecto, sino que el propio Sr. Jose Ignacio reconoció en la vista que desde el año 2025 no había pagado renta alguna. Tampoco su representación legal aportó en la vista más prueba documental al respecto.

La falta de pago de las rentas conlleva a la resolución del contrato, conforme al artículo 27.A) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su relación con el artículo 35 de la citada Ley: "El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario."

Recordemos además lo dispuesto por la S.T.S. nº 180/2014, de 27 de marzo, Rec. 141/2011, cuando establece:

"El retraso en el pago de la renta, aunque se trate de una sola mensualidad de la misma, puede dar lugar a la resolución del contrato por falta de pago. Esta doctrina se funda en los siguientes argumentos, tal y como ha declarado, entre muchas otras, la sentencia de esta Sala de 10 de noviembre de 2010:

«A) La primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a esta se asimilan.

»B) Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.»

De este modo se ha declarado, como doctrina jurisprudencial, que el pago de la renta del arrendamiento de vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la resolución del contrato, y esto aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas."

Y en este caso, a la parte demandada le correspondía probar el efectivo pago de la renta en los concretos periodos de tiempo estipulados en el contrato (Cláusula 4ª) y, sin embargo, no lo ha efectuado.

La eventual vulnerabilidad económica del demandado tampoco ha quedado debidamente probada, pues el informe de los Servicios Sociales del Ayuntamiento de Oiartzun aportado en fecha 4-3-2026 (Punto 41 de Avantius) no la objetiva, y en cualquier caso tampoco sería impeditiva de las reclamaciones planteadas.

En consecuencia, de conformidad con el artículo 1.124 Código Civil se debe:

1.- Declarar la resolución del contrato de arrendamiento concertado entre las partes respecto de la vivienda unifamiliar sita en Oiartzun, DIRECCION000, inscrita en el Registro de la Propiedad n° 3 de los de Donostia- San Sebastián como finca número NUM000.

2.- Declarar la procedencia del desahucio y lanzamiento del demandado del citado inmueble si antes de la fecha de lanzamiento no lo pone a disposición de la parte actora.

3.- Condenar a Don Jose Ignacio a que abone a Don Dionisio la cantidad de 36.779'22 euros (correspondientes a 10.546'77 euros reclamados a fecha de interposición de la demanda, más 26.000 euros correspondientes a las mensualidades de rentas de abril de 2025 a abril de 2026, ambas incluidas, más 232'45 euros por agua y basuras devengados desde la interposición hasta la vista -documentos 6 a 9 de la demanda-); así como las cantidades que por mensualidades se vayan devengando desde el momento de la presente resolución hasta la fecha de recuperación del inmueble por el actor (a razón de 2.000 euros mensuales), más cantidades asimiladas a renta que se devenguen, más los intereses legales.

QUINTO.- Respecto de las costas, de conformidad con el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede imponerlas a la parte demandada.