Sentencia Civil 120/2026 Tribunal de Instancia. Sección Civil plaza nº 39 de Barcelona, Rec. 1251/2025 de 23 de mayo del 2026

PRIMERO.La parte actora solicita en su escrito de demanda que, en su caso, se (...) dicte Sentencia por la que: - Se declare haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento de la vivienda situada en DIRECCION000 condenando a la parte demandada a que deje libre, vacua y expedita a disposición de la parte actora el citado inmueble, sin derecho a indemnización de tipo alguna, con apercibimiento de lanzamiento si no se efectúa dentro del plazo legal. - Acumulativamente, se condene a los dos demandados al pago de las rentas y suministros adeudados que a día de hoy ascienden a un total de 5219,93€ cantidad que deberá incrementarse, si persisten los impagos, con la cantidad de 842,94€, hasta el total pago de la deuda o bien hasta que se entregue la posesión del bien inmueble más los gastos de suministros si los hubiera. - Al avalista se solicita que se le condene el pago de la deuda existente y la que se genere hasta que se entregue la posesión. a) A todos ellos, se solicita que se les condene a las costas procesales.

La parte actora formula demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago en el incumplimiento de pago de las rentas de un contrato de arrendamiento de una vivienda, donde se detalla que los arrendatarios han dejado de abonar las rentas desde abril de 2025 hasta septiembre de 2025 y gastos asimilados, acumulando una deuda de 5.219,93 euros.

En el acto del juicio se manifestó como hecho nuevo que los impagos había continuado, de manera que la deuda había ascendido el día del juicio a 9.434,63 euros.

Indica cómo intentos de resolución del conflicto mediante burofaxes y correos electrónicos, sin éxito, ya que los arrendatarios no han cumplido con sus compromisos de pago.

SEGUNDO.El codemandado personado, señor Ezequiel, no solicita en el suplico de su escrito de contestación que se desestime la demanda. Solicita tener por impugnada la cuantía, acordar la suspensión del procedimiento y del lanzamiento, requerir a la parte actora para que haga ofrecimiento de alquiler social, determinar la cuantía adeudada y se conceda un plazo para la enervación del desahucio, tener por ofrecido un plan de pagos, que no se le impongan las costas y la extensión de los efectos de la sentencia y de la oposición a los codemandados no comparecidos.

Esta parte demandada opone en su contestación su situación de vulnerabilidad social y riesgo de exclusión residencial. Señala como la parte actora tiene consideración de gran tenedor y ha incumplido su obligación legal de ofrecer un alquiler social antes de iniciar el desahucio. También denuncia que se le han impuesto condiciones abusivas para la suspensión del procedimiento. También señala haber manifestado su voluntad de pago mediante una contrapropuesta que fue rechazada de contrario, lo que evidencia su buena fe. También se menciona la presentación de una denuncia administrativa ante la Agència de l'Habitatge de Catalunya por diversas infracciones.

TERCERO.La demandante ejercita la acción de desahucio por falta de pago de la renta pactada en el contrato de arrendamiento, pretendiendo su resolución, con acumulación de acción de reclamación de rentas impagadas.

La acción de desahucio ejercitada está prevista en el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en cuya virtud se decidirán en juicio verbal las demandas que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.La acumulación de la acción de reclamación de rentas está prevista y permitida en el artículo 437.4.3ª del mismo texto legal.

CUARTO.Dada la naturaleza sumaria de este procedimiento en lo relativo a la acción de desahucio y la limitación en las alegaciones dirigidas a enervarla (pago o consignación de las cantidades reclamadas) y centrando el análisis en la pretensión principal, cabe afirmar que en el presente caso concurren todos los requisitos necesarios para acordar el desahucio de la parte demandada en base a los razonamientos siguientes:

Primero, existe un contrato de arrendamiento entre las partes.

Este particular no es un hecho controvertido y se encuentra suficientemente acreditado por el documento número trece del escrito de demanda consistente en el contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre la demandante, señora Purificacion, como arrendadora, y los codemandados: los señores Ezequiel y Segundo como arrendatarios y el señor David como avalista, de fecha 2 de mayo de 2024 en orden a arrendar la vivienda la DIRECCION000 de la localidad de Barcelona.

Sobre la legitimación activa de la señora Purificacion puede acudirse a la Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo 3357/2006, 5 de mayo de 2006, donde con cita de otras declara: (...) El pleito sobre resolución del contrato de arrendamiento no es un juicio de propiedad, ya que el derecho que se ejercita no es un derecho real, sino personal como derivado del contrato que le dio vida, derecho de resolución que tiene el arrendador, sea o no propietario de lo arrendado (...).

Segundo, existe una falta de pago de la renta pactada en el contrato.

Este particular tampoco es un hecho controvertido y de las actuaciones obrantes en autos se desprende la existencia de falta de pago de una serie de rentas derivadas del contrato de arrendamiento controvertido. En este caso concreto, no se habrían satisfecho las rentas devengadas desde abril de 2025 hasta septiembre de 2025 (fecha de interposición de la demanda) y las devengadas con posterioridad hasta el día de la celebración del juicio, por un importe de 9.434,63 euros. Esta falta de pago que además se acreditan los impagos con la previsión contractual donde se fija la renta, los recibos emitidos y ningún tipo de prueba del abono.

Las alegaciones de la parte demandada comparecida sobre las propuestas de acuerdo efectuadas o rechazadas por la parte actora carecen de trascendencia procesal. El juicio de desahucio por falta de pago está previsto para supuestos de incumplimiento de la obligación esencial del arrendatario de abonar las rentas pactadas. Y los únicos motivos de oposición son el pago o la enervación. Que las partes hayan podido rechazar un acuerdo de pago antes del inicio de las actuaciones judiciales no enerva la eficacia de la acción de desahucio.

Y tercero, no se ha enervado la acción de desahucio por la parte demandada. La enervación exige el pago de la totalidad de las rentas debidas para poder prosperar y en el presente caso, como se ha indicado, no solo no consta el pago de las rentas reclamadas en el escrito demanda, sino que ninguno de los codemandados ha pagado las rentas que se han ido devengando con posterioridad.

QUINTO.De otra parte, el art. 27.2ª) de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 determina que podrá resolverse el contrato de arrendamiento a instancia del arrendador, por falta de pago de la renta o de las cantidades que el arrendatario haya asumido en virtud del contrato. Acreditada la existencia de contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, en los términos antes expuestos, así como la falta de pago de los arrendatarios y avalista y ahora demandados de las rentas desde el mes de abril de 2025 hasta la presentación de la demanda y posteriores hasta la celebración del acto del juicio, adeudando de 9.434,63 euros, procede declarar resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 2 de mayo de 2024 de la vivienda de la DIRECCION000 de la localidad de Barcelona.

SEXTO.A la cantidad debida y solicitada en el escrito de demanda por las rentas vencidas, deberán añadirse los intereses procesales del art. 576 LEC, desde la fecha de la presente resolución, es decir el interés legal incrementado en dos puntos porcentuales.

Igualmente, el art. 220. 2 LEC dispone que En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia incluirá la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.

Así pues y en su virtud, también procede condenar a la parte demandada al abono de las rentas que se hayan devengado y no satisfecho con posterioridad a la interposición de la demanda hasta la fecha de la entrega efectiva de la posesión en los términos solicitados por la demandante a razón de 842,94 euros por cada mensualidad.

SÉPTIMO.Como se ha adelantado en el fundamento tercero en relación con el supuesto rechazo del plan de pagos presentado por el codemandado, ninguna de las alegaciones vertidas por el codemandado comparecido, señor Ezequiel, en su escrito de contestación tiene eficacia para enervar la acción de desahucio por falta de pago ejercitada.

Nos encontramos ante un procedimiento sumario donde la actividad procesal se limita a determinar, en esencia, si se ha pagado la renta o si se ha enervado la acción de desahucio. En el presente caso, no se ha abonado ninguna de las rentas reclamadas en la demanda ni las que se han devengado con posterioridad y tampoco se ha enervado la acción ejercitada.

Analizando las diferentes alegaciones señalar:

Uno, el ofrecimiento de alquiler social previsto en la Ley 24/2015 y posteriores iteraciones es una cuestión ajena al procedimiento de desahucio cuya exigencia como presupuesto de procedibilidad fue declarada inconstitucional en la Sentencia del Tribunal Constitucional número 120/2024, de 8 de octubre.

Dos, la posible suspensión del procedimiento por vulnerabilidad del arrendatario no es una cuestión a resolver en Sentencia existiendo un cauce específico para ello a través del incidente del artículo 441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Tres, la interposición de una reclamación administrativa no es una de las causas de suspensión cuando el resultado de ese procedimiento no despliega ninguna eficacia en este procedimiento de desahucio por falta de pago.

Cuatro, las cantidades reclamadas por la actora se engloban dentro del concepto de reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no devengadas previstas en el artículo 437 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Cinco, las supuestas propuestas aportadas como documentos número cinco y seis de la contestación no despliegan ningún tipo de efecto en las presentes actuaciones. Su validez no es objeto de este procedimiento sumario y son documentos ineficaces en la medida en la que no resulta acreditado que exista un consentimiento de las partes sobre su contenido.

Y seis, el plazo para enervar la acción de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas no es una cuestión sujeta a controversia o que pueda ser modificada judicialmente pues es la Ley de Enjuiciamiento Civil la que en sus artículos 22.4 y 438.5 establece que la enervación deberá verificarse en el plazo de diez días desde el requerimiento dirigido al demandado para que desaloje, pague o se oponga.

OCTAVO.El primer apartado del artículo 394 de la ley de ritos establece: En los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.

Para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares.

De acuerdo con la estimación de la demanda presentada procede imponer las costas derivadas de este procedimiento a la parte demandada.

Vistos los preceptos legales y demás de general y pertinente aplicación,

PRIMERO.La parte actora solicita en su escrito de demanda que, en su caso, se (...) dicte Sentencia por la que: - Se declare haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento de la vivienda situada en DIRECCION000 condenando a la parte demandada a que deje libre, vacua y expedita a disposición de la parte actora el citado inmueble, sin derecho a indemnización de tipo alguna, con apercibimiento de lanzamiento si no se efectúa dentro del plazo legal. - Acumulativamente, se condene a los dos demandados al pago de las rentas y suministros adeudados que a día de hoy ascienden a un total de 5219,93€ cantidad que deberá incrementarse, si persisten los impagos, con la cantidad de 842,94€, hasta el total pago de la deuda o bien hasta que se entregue la posesión del bien inmueble más los gastos de suministros si los hubiera. - Al avalista se solicita que se le condene el pago de la deuda existente y la que se genere hasta que se entregue la posesión. a) A todos ellos, se solicita que se les condene a las costas procesales.

La parte actora formula demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago en el incumplimiento de pago de las rentas de un contrato de arrendamiento de una vivienda, donde se detalla que los arrendatarios han dejado de abonar las rentas desde abril de 2025 hasta septiembre de 2025 y gastos asimilados, acumulando una deuda de 5.219,93 euros.

En el acto del juicio se manifestó como hecho nuevo que los impagos había continuado, de manera que la deuda había ascendido el día del juicio a 9.434,63 euros.

Indica cómo intentos de resolución del conflicto mediante burofaxes y correos electrónicos, sin éxito, ya que los arrendatarios no han cumplido con sus compromisos de pago.

SEGUNDO.El codemandado personado, señor Ezequiel, no solicita en el suplico de su escrito de contestación que se desestime la demanda. Solicita tener por impugnada la cuantía, acordar la suspensión del procedimiento y del lanzamiento, requerir a la parte actora para que haga ofrecimiento de alquiler social, determinar la cuantía adeudada y se conceda un plazo para la enervación del desahucio, tener por ofrecido un plan de pagos, que no se le impongan las costas y la extensión de los efectos de la sentencia y de la oposición a los codemandados no comparecidos.

Esta parte demandada opone en su contestación su situación de vulnerabilidad social y riesgo de exclusión residencial. Señala como la parte actora tiene consideración de gran tenedor y ha incumplido su obligación legal de ofrecer un alquiler social antes de iniciar el desahucio. También denuncia que se le han impuesto condiciones abusivas para la suspensión del procedimiento. También señala haber manifestado su voluntad de pago mediante una contrapropuesta que fue rechazada de contrario, lo que evidencia su buena fe. También se menciona la presentación de una denuncia administrativa ante la Agència de l'Habitatge de Catalunya por diversas infracciones.

TERCERO.La demandante ejercita la acción de desahucio por falta de pago de la renta pactada en el contrato de arrendamiento, pretendiendo su resolución, con acumulación de acción de reclamación de rentas impagadas.

La acción de desahucio ejercitada está prevista en el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en cuya virtud se decidirán en juicio verbal las demandas que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.La acumulación de la acción de reclamación de rentas está prevista y permitida en el artículo 437.4.3ª del mismo texto legal.

CUARTO.Dada la naturaleza sumaria de este procedimiento en lo relativo a la acción de desahucio y la limitación en las alegaciones dirigidas a enervarla (pago o consignación de las cantidades reclamadas) y centrando el análisis en la pretensión principal, cabe afirmar que en el presente caso concurren todos los requisitos necesarios para acordar el desahucio de la parte demandada en base a los razonamientos siguientes:

Primero, existe un contrato de arrendamiento entre las partes.

Este particular no es un hecho controvertido y se encuentra suficientemente acreditado por el documento número trece del escrito de demanda consistente en el contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre la demandante, señora Purificacion, como arrendadora, y los codemandados: los señores Ezequiel y Segundo como arrendatarios y el señor David como avalista, de fecha 2 de mayo de 2024 en orden a arrendar la vivienda la DIRECCION000 de la localidad de Barcelona.

Sobre la legitimación activa de la señora Purificacion puede acudirse a la Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo 3357/2006, 5 de mayo de 2006, donde con cita de otras declara: (...) El pleito sobre resolución del contrato de arrendamiento no es un juicio de propiedad, ya que el derecho que se ejercita no es un derecho real, sino personal como derivado del contrato que le dio vida, derecho de resolución que tiene el arrendador, sea o no propietario de lo arrendado (...).

Segundo, existe una falta de pago de la renta pactada en el contrato.

Este particular tampoco es un hecho controvertido y de las actuaciones obrantes en autos se desprende la existencia de falta de pago de una serie de rentas derivadas del contrato de arrendamiento controvertido. En este caso concreto, no se habrían satisfecho las rentas devengadas desde abril de 2025 hasta septiembre de 2025 (fecha de interposición de la demanda) y las devengadas con posterioridad hasta el día de la celebración del juicio, por un importe de 9.434,63 euros. Esta falta de pago que además se acreditan los impagos con la previsión contractual donde se fija la renta, los recibos emitidos y ningún tipo de prueba del abono.

Las alegaciones de la parte demandada comparecida sobre las propuestas de acuerdo efectuadas o rechazadas por la parte actora carecen de trascendencia procesal. El juicio de desahucio por falta de pago está previsto para supuestos de incumplimiento de la obligación esencial del arrendatario de abonar las rentas pactadas. Y los únicos motivos de oposición son el pago o la enervación. Que las partes hayan podido rechazar un acuerdo de pago antes del inicio de las actuaciones judiciales no enerva la eficacia de la acción de desahucio.

Y tercero, no se ha enervado la acción de desahucio por la parte demandada. La enervación exige el pago de la totalidad de las rentas debidas para poder prosperar y en el presente caso, como se ha indicado, no solo no consta el pago de las rentas reclamadas en el escrito demanda, sino que ninguno de los codemandados ha pagado las rentas que se han ido devengando con posterioridad.

QUINTO.De otra parte, el art. 27.2ª) de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 determina que podrá resolverse el contrato de arrendamiento a instancia del arrendador, por falta de pago de la renta o de las cantidades que el arrendatario haya asumido en virtud del contrato. Acreditada la existencia de contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, en los términos antes expuestos, así como la falta de pago de los arrendatarios y avalista y ahora demandados de las rentas desde el mes de abril de 2025 hasta la presentación de la demanda y posteriores hasta la celebración del acto del juicio, adeudando de 9.434,63 euros, procede declarar resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 2 de mayo de 2024 de la vivienda de la DIRECCION000 de la localidad de Barcelona.

SEXTO.A la cantidad debida y solicitada en el escrito de demanda por las rentas vencidas, deberán añadirse los intereses procesales del art. 576 LEC, desde la fecha de la presente resolución, es decir el interés legal incrementado en dos puntos porcentuales.

Igualmente, el art. 220. 2 LEC dispone que En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia incluirá la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.

Así pues y en su virtud, también procede condenar a la parte demandada al abono de las rentas que se hayan devengado y no satisfecho con posterioridad a la interposición de la demanda hasta la fecha de la entrega efectiva de la posesión en los términos solicitados por la demandante a razón de 842,94 euros por cada mensualidad.

SÉPTIMO.Como se ha adelantado en el fundamento tercero en relación con el supuesto rechazo del plan de pagos presentado por el codemandado, ninguna de las alegaciones vertidas por el codemandado comparecido, señor Ezequiel, en su escrito de contestación tiene eficacia para enervar la acción de desahucio por falta de pago ejercitada.

Nos encontramos ante un procedimiento sumario donde la actividad procesal se limita a determinar, en esencia, si se ha pagado la renta o si se ha enervado la acción de desahucio. En el presente caso, no se ha abonado ninguna de las rentas reclamadas en la demanda ni las que se han devengado con posterioridad y tampoco se ha enervado la acción ejercitada.

Analizando las diferentes alegaciones señalar:

Uno, el ofrecimiento de alquiler social previsto en la Ley 24/2015 y posteriores iteraciones es una cuestión ajena al procedimiento de desahucio cuya exigencia como presupuesto de procedibilidad fue declarada inconstitucional en la Sentencia del Tribunal Constitucional número 120/2024, de 8 de octubre.

Dos, la posible suspensión del procedimiento por vulnerabilidad del arrendatario no es una cuestión a resolver en Sentencia existiendo un cauce específico para ello a través del incidente del artículo 441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Tres, la interposición de una reclamación administrativa no es una de las causas de suspensión cuando el resultado de ese procedimiento no despliega ninguna eficacia en este procedimiento de desahucio por falta de pago.

Cuatro, las cantidades reclamadas por la actora se engloban dentro del concepto de reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no devengadas previstas en el artículo 437 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Cinco, las supuestas propuestas aportadas como documentos número cinco y seis de la contestación no despliegan ningún tipo de efecto en las presentes actuaciones. Su validez no es objeto de este procedimiento sumario y son documentos ineficaces en la medida en la que no resulta acreditado que exista un consentimiento de las partes sobre su contenido.

Y seis, el plazo para enervar la acción de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas no es una cuestión sujeta a controversia o que pueda ser modificada judicialmente pues es la Ley de Enjuiciamiento Civil la que en sus artículos 22.4 y 438.5 establece que la enervación deberá verificarse en el plazo de diez días desde el requerimiento dirigido al demandado para que desaloje, pague o se oponga.

OCTAVO.El primer apartado del artículo 394 de la ley de ritos establece: En los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.

Para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares.

De acuerdo con la estimación de la demanda presentada procede imponer las costas derivadas de este procedimiento a la parte demandada.

Vistos los preceptos legales y demás de general y pertinente aplicación,

PRIMERO.La parte actora solicita en su escrito de demanda que, en su caso, se (...) dicte Sentencia por la que: - Se declare haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento de la vivienda situada en DIRECCION000 condenando a la parte demandada a que deje libre, vacua y expedita a disposición de la parte actora el citado inmueble, sin derecho a indemnización de tipo alguna, con apercibimiento de lanzamiento si no se efectúa dentro del plazo legal. - Acumulativamente, se condene a los dos demandados al pago de las rentas y suministros adeudados que a día de hoy ascienden a un total de 5219,93€ cantidad que deberá incrementarse, si persisten los impagos, con la cantidad de 842,94€, hasta el total pago de la deuda o bien hasta que se entregue la posesión del bien inmueble más los gastos de suministros si los hubiera. - Al avalista se solicita que se le condene el pago de la deuda existente y la que se genere hasta que se entregue la posesión. a) A todos ellos, se solicita que se les condene a las costas procesales.

La parte actora formula demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago en el incumplimiento de pago de las rentas de un contrato de arrendamiento de una vivienda, donde se detalla que los arrendatarios han dejado de abonar las rentas desde abril de 2025 hasta septiembre de 2025 y gastos asimilados, acumulando una deuda de 5.219,93 euros.

En el acto del juicio se manifestó como hecho nuevo que los impagos había continuado, de manera que la deuda había ascendido el día del juicio a 9.434,63 euros.

Indica cómo intentos de resolución del conflicto mediante burofaxes y correos electrónicos, sin éxito, ya que los arrendatarios no han cumplido con sus compromisos de pago.

SEGUNDO.El codemandado personado, señor Ezequiel, no solicita en el suplico de su escrito de contestación que se desestime la demanda. Solicita tener por impugnada la cuantía, acordar la suspensión del procedimiento y del lanzamiento, requerir a la parte actora para que haga ofrecimiento de alquiler social, determinar la cuantía adeudada y se conceda un plazo para la enervación del desahucio, tener por ofrecido un plan de pagos, que no se le impongan las costas y la extensión de los efectos de la sentencia y de la oposición a los codemandados no comparecidos.

Esta parte demandada opone en su contestación su situación de vulnerabilidad social y riesgo de exclusión residencial. Señala como la parte actora tiene consideración de gran tenedor y ha incumplido su obligación legal de ofrecer un alquiler social antes de iniciar el desahucio. También denuncia que se le han impuesto condiciones abusivas para la suspensión del procedimiento. También señala haber manifestado su voluntad de pago mediante una contrapropuesta que fue rechazada de contrario, lo que evidencia su buena fe. También se menciona la presentación de una denuncia administrativa ante la Agència de l'Habitatge de Catalunya por diversas infracciones.

TERCERO.La demandante ejercita la acción de desahucio por falta de pago de la renta pactada en el contrato de arrendamiento, pretendiendo su resolución, con acumulación de acción de reclamación de rentas impagadas.

La acción de desahucio ejercitada está prevista en el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en cuya virtud se decidirán en juicio verbal las demandas que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.La acumulación de la acción de reclamación de rentas está prevista y permitida en el artículo 437.4.3ª del mismo texto legal.

CUARTO.Dada la naturaleza sumaria de este procedimiento en lo relativo a la acción de desahucio y la limitación en las alegaciones dirigidas a enervarla (pago o consignación de las cantidades reclamadas) y centrando el análisis en la pretensión principal, cabe afirmar que en el presente caso concurren todos los requisitos necesarios para acordar el desahucio de la parte demandada en base a los razonamientos siguientes:

Primero, existe un contrato de arrendamiento entre las partes.

Este particular no es un hecho controvertido y se encuentra suficientemente acreditado por el documento número trece del escrito de demanda consistente en el contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre la demandante, señora Purificacion, como arrendadora, y los codemandados: los señores Ezequiel y Segundo como arrendatarios y el señor David como avalista, de fecha 2 de mayo de 2024 en orden a arrendar la vivienda la DIRECCION000 de la localidad de Barcelona.

Sobre la legitimación activa de la señora Purificacion puede acudirse a la Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo 3357/2006, 5 de mayo de 2006, donde con cita de otras declara: (...) El pleito sobre resolución del contrato de arrendamiento no es un juicio de propiedad, ya que el derecho que se ejercita no es un derecho real, sino personal como derivado del contrato que le dio vida, derecho de resolución que tiene el arrendador, sea o no propietario de lo arrendado (...).

Segundo, existe una falta de pago de la renta pactada en el contrato.

Este particular tampoco es un hecho controvertido y de las actuaciones obrantes en autos se desprende la existencia de falta de pago de una serie de rentas derivadas del contrato de arrendamiento controvertido. En este caso concreto, no se habrían satisfecho las rentas devengadas desde abril de 2025 hasta septiembre de 2025 (fecha de interposición de la demanda) y las devengadas con posterioridad hasta el día de la celebración del juicio, por un importe de 9.434,63 euros. Esta falta de pago que además se acreditan los impagos con la previsión contractual donde se fija la renta, los recibos emitidos y ningún tipo de prueba del abono.

Las alegaciones de la parte demandada comparecida sobre las propuestas de acuerdo efectuadas o rechazadas por la parte actora carecen de trascendencia procesal. El juicio de desahucio por falta de pago está previsto para supuestos de incumplimiento de la obligación esencial del arrendatario de abonar las rentas pactadas. Y los únicos motivos de oposición son el pago o la enervación. Que las partes hayan podido rechazar un acuerdo de pago antes del inicio de las actuaciones judiciales no enerva la eficacia de la acción de desahucio.

Y tercero, no se ha enervado la acción de desahucio por la parte demandada. La enervación exige el pago de la totalidad de las rentas debidas para poder prosperar y en el presente caso, como se ha indicado, no solo no consta el pago de las rentas reclamadas en el escrito demanda, sino que ninguno de los codemandados ha pagado las rentas que se han ido devengando con posterioridad.

QUINTO.De otra parte, el art. 27.2ª) de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 determina que podrá resolverse el contrato de arrendamiento a instancia del arrendador, por falta de pago de la renta o de las cantidades que el arrendatario haya asumido en virtud del contrato. Acreditada la existencia de contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, en los términos antes expuestos, así como la falta de pago de los arrendatarios y avalista y ahora demandados de las rentas desde el mes de abril de 2025 hasta la presentación de la demanda y posteriores hasta la celebración del acto del juicio, adeudando de 9.434,63 euros, procede declarar resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 2 de mayo de 2024 de la vivienda de la DIRECCION000 de la localidad de Barcelona.

SEXTO.A la cantidad debida y solicitada en el escrito de demanda por las rentas vencidas, deberán añadirse los intereses procesales del art. 576 LEC, desde la fecha de la presente resolución, es decir el interés legal incrementado en dos puntos porcentuales.

Igualmente, el art. 220. 2 LEC dispone que En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia incluirá la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.

Así pues y en su virtud, también procede condenar a la parte demandada al abono de las rentas que se hayan devengado y no satisfecho con posterioridad a la interposición de la demanda hasta la fecha de la entrega efectiva de la posesión en los términos solicitados por la demandante a razón de 842,94 euros por cada mensualidad.

SÉPTIMO.Como se ha adelantado en el fundamento tercero en relación con el supuesto rechazo del plan de pagos presentado por el codemandado, ninguna de las alegaciones vertidas por el codemandado comparecido, señor Ezequiel, en su escrito de contestación tiene eficacia para enervar la acción de desahucio por falta de pago ejercitada.

Nos encontramos ante un procedimiento sumario donde la actividad procesal se limita a determinar, en esencia, si se ha pagado la renta o si se ha enervado la acción de desahucio. En el presente caso, no se ha abonado ninguna de las rentas reclamadas en la demanda ni las que se han devengado con posterioridad y tampoco se ha enervado la acción ejercitada.

Analizando las diferentes alegaciones señalar:

Uno, el ofrecimiento de alquiler social previsto en la Ley 24/2015 y posteriores iteraciones es una cuestión ajena al procedimiento de desahucio cuya exigencia como presupuesto de procedibilidad fue declarada inconstitucional en la Sentencia del Tribunal Constitucional número 120/2024, de 8 de octubre.

Dos, la posible suspensión del procedimiento por vulnerabilidad del arrendatario no es una cuestión a resolver en Sentencia existiendo un cauce específico para ello a través del incidente del artículo 441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Tres, la interposición de una reclamación administrativa no es una de las causas de suspensión cuando el resultado de ese procedimiento no despliega ninguna eficacia en este procedimiento de desahucio por falta de pago.

Cuatro, las cantidades reclamadas por la actora se engloban dentro del concepto de reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no devengadas previstas en el artículo 437 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Cinco, las supuestas propuestas aportadas como documentos número cinco y seis de la contestación no despliegan ningún tipo de efecto en las presentes actuaciones. Su validez no es objeto de este procedimiento sumario y son documentos ineficaces en la medida en la que no resulta acreditado que exista un consentimiento de las partes sobre su contenido.

Y seis, el plazo para enervar la acción de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas no es una cuestión sujeta a controversia o que pueda ser modificada judicialmente pues es la Ley de Enjuiciamiento Civil la que en sus artículos 22.4 y 438.5 establece que la enervación deberá verificarse en el plazo de diez días desde el requerimiento dirigido al demandado para que desaloje, pague o se oponga.

OCTAVO.El primer apartado del artículo 394 de la ley de ritos establece: En los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.

Para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares.

De acuerdo con la estimación de la demanda presentada procede imponer las costas derivadas de este procedimiento a la parte demandada.

Vistos los preceptos legales y demás de general y pertinente aplicación,