Sentencia Civil 213/2026 Tribunal de Instancia. Sección Civil plaza nº 4 de León, Rec. 1302/2024 de 10 de abril del 2026

PRIMERO: Delimitación de las cuestiones objeto de controversia:

La parte actora suplica se dicte sentencia por la que se declare la nulidad del acuerdo adoptado en Junta de 23 de mayo de 2.024, en cuanto al uso y limitaciones del spa al piso turístico, así como la obligatoriedad de contratar un seguro. Todo ello con expresa imposición de las costas procesales causadas a la parte demandada.

La parte demandada se opone a la demanda solicitando su desestimación íntegra, al no concurrir los presupuestos legales para la prosperabilidad de la acción ejercitada. Todo ello con expresa imposición de las costas procesales causadas a la parte actora.

SEGUNDO: Procede hacer referencia a la nulidad pretendida por la parte actora:

Se establece la presunción de legitimidad de los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios al ser meramente anulables, quedando convalidados si no se impugnan en el plazo de tres meses de conformidad a lo dispuesto en el art. 18 L.P.H, tras la reforma Ley 8/99, que en el anterior art. 16 era un plazo de 30 días.

Se impone distinguir entre aquellos acuerdos tachados de ilegales pero que son susceptibles de convalidación por el transcurso del plazo de caducidad del actual art. 18 L.P.H. de aquellos otros que por su peculiar naturaleza carecerían de posibilidad de tal convalidación por el transcurso del tiempo, debiéndose incluir entre los primeros los contrarios a la Ley especial antes mencionada y a los estatutos comunitarios, impugnables y provisionalmente ejecutivos, refiriéndose los segundos a aquellos que por violar alguna otra ley imperativa o prohibitiva o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de Ley, merezcan la consideración de nulos de pleno derecho conforme al art. 6.3 C.C.

En esta dirección, de que los acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal y los Estatutos son meramente anulables y no nulos de pleno derecho es reiterada la jurisprudencia con referencia a la regla 4 del art. 16 L.P.H -que debe entenderse aplicable al actual art. 18-, ( SSTS 7/6/77, 26/6/82, 4/4/84, 2/4/90, 10/12/90, 23/1/91, 25/3/91, 28/11/91, 10/3/97, 22/5/92). Jurisprudencia reiterada que viene poniendo de manifiesto que sólo causas de nulidad, fundadas en normas que no sean reglas, aún imperativas y prohibitivas de la misma LPH pueden propiciar aquella distinción. Así la STS 25-11-88 se refiere, de un lado, a los acuerdos contrarios a la ley en el sentido del art. 6-3 del Código Civil ( lo que aparejaría la nulidad de pleno derecho) y de otro a los acuerdos contrarios a las normas de la ley de propiedad horizontal o contrario a los estatutos privativos que admiten, de ordinario, la convalidación consiguiente a la caducidad de la acción. Consecuentemente, siempre que se trate de impugnaciones basadas en infracciones normativas del régimen de la propiedad horizontal, como es el caso, la jurisprudencia sostiene que para enervar acuerdos se requiere haberlos impugnados dentro de los 30 días siguientes al que se adoptó o a la notificación conforme previene el art. 16 LPH (actualmente 3 meses, art. 18)y aún así el acuerdo tiene carácter provisionalmente ejecutivo, salvo que judicialmente se ordene la suspensión ( SSTS 17-4-90, en análogo sentido sobre la caducidad, 5-2-91, 3-2-94, 19-7-94, 13-11-96, 7-4-97....).

La jurisprudencia de la Sala ha venido manteniendo posturas contradictorias, aparentemente al menos, y así, una de ellas, favorable a la tesis que se inclina, con base en la imperatividad que ofrecen los arts. 12 a 17 LPH, a considerar que los acuerdos que contravengan tales normas se pueden impugnar sin la limitación del plazo de caducidad de 30 días previstas en el art. 16 (tres meses actual art. 18); en cambio, la otra postura es la derivada de las SSTS 6-2-89, 22-5-92, 4-4-84, 18-12-84, 14-2-86, 16-12-87, 25-11-88, 17-4-90 y 5-2-91...., que vinieron a declarar: hay que distinguir entre un orden de acuerdos cuya ilegalidad es susceptible de sanación por efecto de la caducidad de la acción de impugnación, y otro cuya ilegalidad conllevaría la nulidad radical o absoluta sin posibilidad alguna de convalidación por el transcurso del plazo de caducidad, pareciendo que deben ser incardinados en el primer grupo aquellos acuerdos cuya legalidad venga determinada por cualquiera infracción de alguno de los preceptos de la LPH o de los Estatutos de la comunidad, pues so pena de incurrir en el riesgo de crear un amplio y recusable margen de inseguridad jurídica, no puede ser otra la interpretación que corresponde al párrafo primero de la regla 4ª del art. 16 de dicha ley (actual art. 18), cuando como acuerdos impugnables y provisionalmente ejecutivos señala expresamente los que sean, contrarios a la ley o a los estatutos", para cuya impugnación al párrafo segundo de la propia regla, en íntima conexión con el primero, establece el plazo fatal de caducidad en 30 días (tres meses en la nueva ley), mientras que en el segundo de los aludidos sectores u órdenes de acuerdos habrían de situarse aquellos otros que, por infringir cualquier otra ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido con efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden publico o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados como son los nulos de pleno derecho conforme al párrafo 3º del art. 6 del Código Civil, y, por tanto, insubsanables por el transcurso del tiempo" y, jurisprudencia reiterada de esta Sala, viene poniendo de manifiesto que sólo causas de nulidad, fundadas en normas que no sean reglas, aún imperativas y prohibitivas de la misma Ley de Propiedad Horizontal, pueden propiciar aquella distinción". Resulta indudable que la postura que sostienen las sentencias de 6-2-89 y 22-5-92 es la más correcta y ajustada a cuanto preceptúan los arts. 6.3 del Código Civil y 16-4ª de la Ley sobre Propiedad Horizontal, pues lo contrario supondría dejar vacía de contenido la acción impugnatoria que preconiza el párrafo segundo de la indicada regla 4ª, acción que se acomoda, por otra lado, a la salvedad que ofrece el mismo núm. 3 del referido art. 6 para los supuestos en que las normas imperativas y prohibitivas establezcan un efecto distinto para el caso de contravención" ( SS Audiencia Provincial Vizcaya 5-3-79; Madrid 22-7-92, 27-3-95, 4-12-96, 30-3- 2001; Asturias 7-12-94; Valencia 4-3-95; Granada 23-1-95; Málaga 1-3-95; Valladolid 22-11-96; Ávila 13-12-95; Guadalajara 29-1-96; Soria 19-2-96; Asturias 27-2-97; Almería 7-4-2001, Ciudad Real 10-6-02).

Por lo tanto, siempre que se trate de impugnaciones basadas en infracciones normativas del régimen de propiedad horizontal (como sería el caso en el supuesto de estimar que los acuerdos adoptados por mayoría debían haberlo sido por unanimidad, lo cual no es así) la jurisprudencia sostiene que para enervar acuerdos se requiere haberlos impugnado dentro de los 30 días siguientes al que se adoptó el acuerdo o a la notificación conforme previene dicho art. 16 LPH (en la actualidad tres meses, art. 18). Plazo que por su propia naturaleza y por jurisprudencia reiterada ( SSTS 5-4-78, 7-5-81, 8-11-85, 18-12-84 y 18-6-86) es considerado como de caducidad, lo que produce los siguientes efectos:

a) Transcurrido el término fijado para el ejercicio del derecho sin ejecutarlo, decae la posibilidad de hacerlo después y deviene inviable la acción concedida.

b) Una vez iniciado el cómputo de plazo no es susceptible de suspensión ni interrupción si bien alguna sentencia del TS., como la de 16-12-93, admitió la interrupción de la caducidad mediante acto de conciliación, pero con el efecto de que ese plazo continuaba de nuevo en la fecha de la conciliación.

c) En éste no se excluyen los días inhábiles ( STS. 18-6-86).

d) A diferencia de la prescripción que sólo puede estimarse cuando la invoca como excepción el demandado, el plazo de caducidad ha de tomarse en cuenta por el Juez o Tribunal aunque sólo se desprenda su transcurso de la propia exposición de la demanda u oposición a la misma.

Es, por ello, que en el caso enjuiciado los acuerdos se adoptaron en junta de 23 de mayo de 2.024, habiéndose impugnado en la propia junta y votando en contra, presentándose la correspondiente demanda el 17 de julio de 2.024.

TERCERO: La siguiente cuestión a tratar es la relativa a los acuerdos adoptados en junta de 23 de mayo de 2.024:

En primer lugar, ha de afirmarse que en el régimen de propiedad horizontal los derechos y obligaciones inherentes a los distintos pisos y locales se recogen en las normas estatutarias, de preferente aplicación siempre que no contengan pactos contrarios a las leyes prohibitivas o imperativas ( STS 13 octubre 1981).

El art.17.12 LPH en la redacción vigente al tiempo de la adopción de los acuerdos ahora impugnados, disponía: "El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos".

Por otra parte, la Sentencia del Pleno de la Sala Civil del Tribunal Supremo 1233/2024, de 3 de octubre (Roj STS 4791/2024), fija un criterio interpretativo uniforme respecto del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, introducido por el RDL 7/2019 (que es la redacción vigente a fecha del acuerdo impugnado). En esta resolución, el Tribunal Supremo delimita el marco normativo del art. 17.12 LPH, que se remite a la actividad descrita en el art. 5.e ) LAU ( cesión temporal de vivienda, comercializada por canales turísticos, con finalidad lucrativa y sometida a normativa sectorial), y concluye que el acuerdo comunitario que "limite o condicione" esa actividad puede llegar a prohibirla, al ser la prohibición el máximo grado de limitación. Esta interpretación se apoya en criterios literal, sistemático y teleológico, destacando además que el art.17.12 LPH configura una excepción al régimen de la unanimidad, posibilitando que, mediante la mayoría cualificada prevista, la comunidad adopte acuerdos eficaces de veto o restricción de dicha actividad.

Asimismo, la misma Sentencia del Pleno recuerda que, antes de pronunciarse sobre el alcance del art.17.12 LPH, la jurisprudencia de la Sala Primera ya había venido resolviendo múltiples controversias sobre viviendas turísticas desde el plano de la interpretación del título y de los estatutos, valorando en cada caso si el contenido estatutario resultaba compatible o incompatible con la explotación turística, y cita expresamente, entre otras, las SSTS 1643/2023, 1671/2023, 90/2024, 95/2024 y 105/2024, en las que se apreció prohibición estatutaria del destino turístico por colisión de dicha actividad económica con el régimen estatutario aplicable.

A partir de esa base, la doctrina del Tribunal Supremo puede resumirse, a efectos del caso, en dos ideas:

a) En el plano de los acuerdos, el art. 17.12 LPH permite acuerdos prohibitorios con la mayoría cualificada de tres quintos; y

b) En el plano estatutario, es legítimo que los estatutos delimiten destinos permitidos y excluyan destinos incompatibles, siendo decisiva la interpretación del tenor estatutario, sin exigir necesariamente que la actividad turística aparezca nominada (por ser, en muchos estatutos antiguos, una realidad sobrevenida), cuando la incompatibilidad resulta clara por la naturaleza de la actividad y el diseño estatutario del destino del inmueble.

Desde esta perspectiva, la prohibición de efectos retroactivos prevista en el artículo 17.12 LPH resulta aplicable, únicamente a aquellos acuerdos que introducen por primera vez una limitación o prohibición del uso turístico, de modo que no puedan afectar a situaciones consolidadas con anterioridad a su adopción. Sin embargo, cuando el acuerdo comunitario tiene carácter meramente definidor o interpretativo de una prohibición estatutaria previa, no puede afirmarse que despliegue efectos retroactivos, puesto que la limitación al destino de las viviendas ya existía con anterioridad, derivando directamente del contenido estatutario.

Por otro lado, debe partirse de que el derecho de uso de los elementos comunes corresponde a los propietarios en función del destino lícito de sus elementos privativos y dentro del marco estatutario y legal que rige la comunidad. No se trata de un derecho absoluto ni incondicionado, sino vinculado al uso conforme a derecho de la vivienda y al respeto de las normas comunitarias. Cuando el destino de un elemento privativo resulta incompatible con los Estatutos, los efectos de dicha incompatibilidad no se proyectan únicamente sobre el uso del piso, sino también sobre el acceso a determinados servicios y elementos comunes directamente vinculados a dicho uso.

El acuerdo impugnado no priva a los propietarios demandantes de su condición de comuneros ni de los derechos inherentes a la propiedad, sino que limita el acceso de los usuarios derivados de una actividad no conforme a los Estatutos a determinados servicios comunes de carácter recreativo, cuya utilización intensiva y rotatoria, aparece directamente conectada con la explotación turística de las viviendas. No se trata, por tanto, de una sanción encubierta ni de una privación arbitraria del uso de elementos comunes, sino de una medida coherente con la prohibición del destino turístico y orientada a preservar el uso ordinario de tales instalaciones por los propietarios conforme al régimen comunitario.

Debe añadirse que la Ley de Propiedad Horizontal no impone un uso indiscriminado e idéntico de todos los elementos comunes con independencia del destino de los elementos privativos, y que la Comunidad puede, mediante acuerdo adoptado conforme a derecho, regular el acceso y utilización de determinados servicios comunes cuando ello resulte necesario para garantizar la convivencia y el uso conforme a su finalidad. En este sentido, el acuerdo controvertido se incardina en las facultades de ordenación del uso de los elementos comunes que corresponden a la Junta de Propietarios.

Por lo demás, la parte actora no ha acreditado que la exclusión acordada afecte al uso ordinario de los elementos comunes por los restantes propietarios, ni que suponga una restricción desproporcionada o carente de justificación objetiva. Antes al contrario, del conjunto de las actuaciones resulta que la medida se adopta como consecuencia directa de la explotación turística de las viviendas y de su incidencia específica en el uso de las instalaciones comunes, sin que se haya probado la existencia de un trato discriminatorio injustificado respecto de propietarios que destinen sus viviendas a usos estatutariamente permitidos.

De hecho,se pone de manifiesto a lo largo del juicio, cómo algunos de los usuarios del piso turístico llenaron de barro el edificio, se bañan desnudos en el spa llegando a presenciarlo por sorpresa menores, dejaban suciedad, desperdicios, beben en la zona de spa, dejan abierta la puerta de emergencia, saltan por la ventana... todo lo cual genera un incremento de gastos a la comunidad.

Así pues, conforme a la doctrina fijada por el Tribunal Supremo, debe concluirse que el acuerdo impugnado en orden a la exigencia de un seguro que cubra los daños causados en los elementos comunes por los huéspedes de su piso de alquiler turístico, así como la limitación del uso es conforme a los Estatutos y a la Ley, no vulnera el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal. Debe reputarse válido y conforme a derecho, al constituir una medida accesoria y coherente con la prohibición del uso turístico de las viviendas, sin que se estime vulnere la Ley de Propiedad Horizontal ni los Estatutos de la Comunidad, donde expresamente se indica que "El Spa solo puede utilizarse para su finalidad y sólo pueden acceder los propietarios, inquilinos o personas sobre las que convivan", sin que los usuarios de pisos turísticos tengan la consideración de inquilinos.

En sentencia nº 840/2021, de 4 de junio de la AP Guipuzcoa: "Como hemos señalado en la sentencia nº 311/2019, de 12 de abril , " la naturaleza del alquiler de viviendas para uso turístico se infiere de la Ley 13/16 de Turismo de la CAPV, en cuyo articulo 2.2 apartado b ) se define la actividad turística como la destinada a proporcionar a las personas usuarias de actividades y servicios turísticos los servicios de alojamiento, restauración, mediación, información, asistencia u otras actividades y la prestación de cualquier otro servicio relacionado con el turismo, y se dice que "la actividad turística constituye la llamada industria turística", y en el apartado e) se define como "servicios turísticos" la actividad que tiene por objeto atender la demanda de las personas usuarias turísticas, incluidos las instalaciones y los bienes inmuebles que hacen posible la prestación, considerando dentro de los servicios turísticos "El alojamiento, cuando se facilite hospedaje o estancia a las personas usuarias de servicios turísticos, con o sin manutención (..)". En el articulo 36 de la misma Ley 13/16 se clasifican las "empresas turísticas de alojamiento", según "su objeto de explotación, en "a) Establecimientos de alojamiento. b) Viviendas para uso turístico. c) Habitaciones en viviendas particulares para uso turístico" y el articulo 53.1 define las viviendas para uso turístico como aquellas viviendas que, cualquiera que sea su tipología, "se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, siendo cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o indirectamente, a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica en condiciones de inmediata disponibilidad. (...) Se incluyen de manera no exhaustiva ni limitativa los siguientes tipos de inmuebles: las viviendas independientes que se encuentran en edificios plurifamiliares o adosados, sometidos al régimen de propiedad horizontal (...)", dejando fuera del ámbito de aplicación de dicha Ley las viviendas que se arrienden según lo establecido en la Ley 29/94 de 29 de noviembre de Arrendamientos Urbanos o normativa que la sustituya. [...] La residencia es el lugar en el que se reside y residir, de acuerdo con el diccionario de la RAE, es "estar establecido en un lugar", lo que denota estabilidad y permanencia. [...] Entendemos que la actividad turística desarrollada en el piso de autos es una actividad mercantil que altera el principio de residencia familiar y, por tanto, no permitida en los estatutos de la comunidad de propietarios demandante. No cabe asimilar la actividad de piso turístico, que se asemeja más a una relación de hospedaje propia de un hotel o una pensión, que no condiciona en modo alguno el hospedaje a que los usuarios integren un grupo familiar pudiendo limitarse el uso de la vivienda a un solo día, a una relación de inquilinato sujeta a la Ley de Arrendamientos Urbanos en la que existe una residencia con cierta vocación de continuidad y permanencia. De hecho, las viviendas que se arriendan para uso turístico quedan fuera del ámbito de la Ley de Arrendamientos Urbanos".

Finalmente, procede examinar las alegaciones relativas a la falta de mayorías necesarias para la válida adopción de los acuerdos impugnados.

El artículo 17.12 LPH exige, tal y como ya se ha expuesto, para los acuerdos que limiten o prohíban el ejercicio de la actividad de vivienda de uso turístico, el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos. A su vez, el artículo 17.8 LPH establece que los votos de los propietarios ausentes, debidamente citados, se computarán como favorables si, una vez notificados del acuerdo, no manifiestan su discrepancia en el plazo de treinta días naturales por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción. En consecuencia, no procede declarar su nulidad por las razones invocadas por la parte actora.

La documentación permite verificar el número total de propietarios, el porcentaje de cuotas representadas y el resultado de la votación tanto presencial como por representación.

Asimismo, no consta acreditado que los propietarios ausentes, más allá de los demandantes, debidamente citados y notificados del acuerdo, hayan manifestado su discrepancia dentro del plazo legal de treinta días naturales previsto en el artículo 17.8 LPH, por lo que sus votos deben computarse como favorables a los acuerdos adoptados. En consecuencia, efectuado el cómputo conforme a las reglas legales, resulta que los acuerdos impugnados alcanzaron la mayoría cualificada exigida por el artículo 17.12 LPH, tanto en número de propietarios como en cuotas de participación.

Por todo ello,debe concluirse que los acuerdos adoptados en la Junta General Ordinaria de 23 de mayo de 2.024 cumplieron las exigencias legales en materia de mayorías y cómputo de votos, sin que pueda apreciarse infracción determinante de su nulidad por los motivos alegados por la parte actora.

Por lo tanto, consecuencia de todo ello es la desestimación de la demanda.

CUARTO: Por lo que se refiere a las costas, las mismas habrán de ser satisfechas por la parte actora, cuyas pretensiones han sido desestimadas íntegramente, de conformidad con el art. 394 LEC.