Sentencia Civil 1405/2026 Tribunal de Instancia. Sección Civil plaza nº 4 de Valladolid, Rec. 5498/2024 de 27 de abril del 2026

PRIMERO.Interesa la actora "sentencia por la que: Se declare la nulidad de pleno derecho y subsidiariamente la anulabilidad de la cláusula de derivación de gastos (estipulación Quinta) de conformidad con lo dispuesto en la fundamentación de esta demanda, y subsidiariamente por vicio. ausencia- Error en el consentimiento. Se condene a la entidad demanda a restituir a mi representado las cantidades cobradas en exceso y que salvo error u omisión de esta parte asciende a un total de ochocientos cuarenta y seis Euros con veinte dos céntimos de Euros 846.22de conformidad con los criterios expuestos en la fundamentación de derecho y de acuerdo con los documentos acreditativos aportados y conforma al criterio de la Audiencia Provincial de Valladolid) el 50% de los gastos de notaria por importe de 260 Euros, los gastos de Registro por importe de 220.60 Euros, los gastos de gestión por importe de 127.60 Euros, así como los gastos de tasación por importe de 238.02 Euros Dichas cantidades habrá de verse incrementadas en el interés legal del dinero desde la fecha de abono de dichas cantidades y los intereses moratorios procésales del arte 576 de la L.E.C. Todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada, que ha sido requerida previamente tal y como se acredita documentalmente habiéndose desestimado la reclamación previa por la entidad financiera tal como se acredita documentalmente".

La demandada se opuso interesando "Sentencia desestimando íntegramente la misma con expresa imposición de las costas a la parte actora".

Opuso la demandada actos propios y retraso desleal, excepciones que no pueden estimarse. La acción de nulidad ejercitada se funda en la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación y en el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de Noviembre. Nos encontraríamos ante un supuesto de nulidad de pleno derecho del artículo 8 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación. Los actos posteriores del prestatario, como el pago de los gastos y el tiempo transcurrido cumpliendo sin reclamar, no obstan el ejercicio de la acción que se intenta hacer valer, en cuanto se refiere a una cláusula viciada de nulidad desde el inicio que ha desplegado unos efectos perjudiciales que el consumidor no tiene por qué soportar. El transcurso del tiempo no convalida los actos nulos en origen. La cláusula se recogió en el contrato y fue aplicada, abonando los gastos el consumidor, por lo que no puede apreciarse actuación desleal del actor por instar su nulidad y reclamar el abono de las cantidades pagadas en exceso por aplicación de la cláusula. No se puede aplicar, por los hechos posteriores, la doctrina de los actos propios. La sentencia del TS núm. 788/2010, de 7 diciembre (Rec. 258/2007 ), afirma que «la doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( SSTS de 28 de noviembre de 2000 y 25 de octubre de 2000 SSTC 73/1988 y 198/1988 y ATC de 1 de marzo de 1993 , todas ellas mencionadas por la STS de 9 de diciembre de 2010 (RC n.º 1433/2006 ). Sin embargo ( SSTS de 5 de octubre de 1984, 5 de octubre de 1987 , 10 de junio de 1994 , 14 de octubre de 2005 , 28 de octubre de 2005 , 29 de noviembre de 2005, RC n.º 671/1999 ), el principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla. Constituye un presupuesto necesario para la aplicación de esta doctrina que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda una determinada situación jurídica que afecte a su autor, y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad según el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a aquella. Por tanto, la desestimación de la pretensión contradictoria precisa de la preexistencia de un acto o conducta jurídicamente eficaz». Tal doctrina ha sido reiterada por numerosas sentencias posteriores como la núm. 529/2011 de 1 julio (Rec. 509/2007) y la núm. 578/2014 de 20 octubre (Rec. 2845/2012). En modo alguno puede sostenerse que, con hechos posteriores -el pago de los gastos, el cumplimiento a lo largo de los años- el consumidor hoy demandante tuviera la intención de fijar de forma inequívoca la aceptación y validez de la cláusula de gastos.

SEGUNDO.-Para que pueda operar el control de abusividad pretendido en la demanda, es necesario, como paso previo, que nos encontremos ante una condición general de la contratación, tal como, ocurre en el caso que nos ocupa, al reunir, la cuestionada, todos los requisitos exigidos legal y jurisprudencialmente para ello. Para considerar la cláusula condición general de la contratación han de concurrir, según el art. 1 de la LCGC, los siguientes requisitos: a) contractualidad; b) predisposición; e) imposición; d) generalidad.

La parte demandada no aporta prueba alguna para acreditar que el consumidor pudo influir en la inclusión de la cláusula objeto del presente procedimiento, que no fuera predispuesta por la entidad, que tuvo más opción que adherirse si quería contratar. Por tanto a falta de prueba resulta de las actuaciones que reúne la cláusula de gastos todos los presupuestos del artículo 1 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación.

Los principios de libertad de pacto y libre autonomía de la voluntad contractual, consagrados en el artículo 1.255 del Código Civil, en absoluto, pueden esgrimirse como motivos de oposición para enervar el tipo de control que se pretende en la demanda, en cuanto, si la cláusula litigiosa fuese considerada abusiva, ésta sería, ex lege, nula de pleno derecho, con independencia de que fuera o no aceptada por el consumidor prestatario.

TERCERO.-Interesa la parte actora la nulidad de la cláusula quinta "gastos a cargo de los prestatarios" del préstamo hipotecario de 5 de noviembre de 2004.

Debe tenerse en cuenta que la cláusula que imputa el pago de gastos no define el objeto principal del contrato ni la adecuación entre el precio y la prestación, sino que regula un aspecto accesorio, referente a la constitución y desarrollo del préstamo garantizado por hipoteca, razón por la que no estaría incluido en el supuesto apreciado por el artículo 4.2 de la Directiva 1993/13/CEE. Por ello, la cláusula objeto de controversia en el presente procedimiento, es susceptible de control de abusividad, no solo en cuanto a su trasparencia, sino también respecto a si, en contra de las exigencias de la buena fe y en perjuicio del consumidor y usuario, causa un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato, aspecto este último que se tratará a continuación.

Así las cosas procede, en primer lugar, el estudio y resolución de la primera de las cuestiones planteadas, la nulidad por abusividad de las cláusulas de gastos, acudiendo para ello, necesariamente, a los dispuesto por el Tribunal Supremo en su sentencia de 23 de diciembre de 2.015, en el que se pronuncia sobre una cláusula similar a la que ahora es objeto de controversia, en cuanto, se refiere a la atribución de los gastos derivados de tramitación, constitución, modificación y cancelación de un préstamo hipotecario.

En concreto la cláusula anulada, sobre la que el Tribunal Supremo se pronunciaba, manteniendo la nulidad declarada en instancia anteriores, tenía el siguiente tenor literal: ""Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisionesy gastos ocasionadospor la preparación, formalización, subsanación,tramitación de escrituras,modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivadosdel mismo, así como por la constitución, conservacióny cancelación de su garantía,siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente en las condiciones expresadas en la cláusula 11ª.La parte prestataria faculta al banco para suplir los gastos necesarios para asegurar la correcta inscripción de la hipoteca que en este acto se constituyey de los títulos previos a esta escritura, así como los gastos derivados de la cancelación de cargas y anotaciones preferentes a dicha hipoteca.Los gastos suplidos podrán ser cargados en cuenta a la parte prestataria en la forma y condiciones que se indican al final de esta cláusula. Los mencionados servicios complementarios que, a solicitud de la parte prestataria, el Banco decida libremente realizar, serán facturados por éste con arreglo a las tarifas de comisiones y gastos que tenga vigentes el Banco en el momento de dicha solicitud. En todo caso, se considerará que constituyen un servicio objeto de facturación los trabajos de preparación de antecedentes que deba realizar el Banco para el otorgamiento de la escritura de cancelación de hipoteca. La parte prestataria queda obligada a satisfacer y resarcir al Banco cuantos daños, perjuicios, costas y gastos procesales o de otra naturaleza, se generen u originen al Banco por incumplimiento del contrato o para el cobro del crédito, incluyendo los gastos y costes directos o indirectos, causados por las actuaciones del Banco que tengan por objeto la reclamación de la deuda (tales como, en especial, los requerimientos de pago por correo, teléfono, telegrama, notariales), así como los derivados de los procedimientos judiciales o extrajudiciales motivados por todo ello, incluidos los honorarios de Abogado y Procurador aún cuando su intervención en las actuaciones y procedimientos judiciales o extrajudiciales no fuere preceptiva. El Banco queda facultado para cargar en cuenta o reclamar en cualquier momento a la parte prestataria cuantas cantidades se le adeuden por los conceptos antes indicados. Las cantidades así adeudadas al BANCO devengarán, desde la fecha en que éste las hubiera satisfecho y sin necesidad de reclamación, intereses de demora con arreglo a la cláusula 6ª, y quedarán garantizadas con arreglo a la cifra prevista para gatos y costas en la cláusula 9ª".

En dicha sentencia, el Tribunal Supremo, tras destacar la extensión de la cláusula, en cuanto, según indica "pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato, supliendo y en ocasiones [como veremos] contraviniendo, normas legales con previsiones diferentes al respecto ", fija las bases de su decisión, citando el artículo 89.3 de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios que califica como cláusulas abusivas, en todo caso, tanto "La transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables" (numero 2º), como "La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario" (numero 3º). Añade que "El propio artículo, atribuye la consideración de abusivas, cuando se trate de compraventa de viviendas (y la financiación es una faceta o fase de dicha adquisición, por lo que la utilización por la Audiencia de este precepto es acertada), a la estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (art. 89.3.3º letra a) y la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario (art. 89.3.3º letra c). Asimismo, se consideran siempre abusivas las cláusulas que tienen por objeto imponer al consumidor y usuario bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados (art. 89.3.4º) y, correlativamente, los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación (art. 89.3.5º)".

En cuanto a los gastos derivados de la necesaria existencia de escrituras públicas, de las vicisitudes que experimente y su reflejo en el registro de la propiedad,(gastos relativos al otorgamiento, cancelación, modificación, ejecución de la escritura pública, preparación, formalización, subsanación, constitución, conservación, cancelación de la garantía...) , dada la necesidad de estos trámites, en atención a la naturaleza y finalidad del contrato ante el que nos encontramos y el derecho real de garantía que constituye, el Tribunal Supremo, entiende que la cláusula de referencia, en todo su conjunto es nula, argumentando tal decisión en los siguientes argumentos:"Baste recordar, en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real), que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo ( artículo 517 LEC ), constituye la garantía real ( arts. 1875 CC y 2.2 LH ) y adquiere la posibilidad de ejecución especial ( art. 685 LEC) . En consecuencia, la cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU)".

Por lo que respecta a los gastos referentes a la tasación del inmueble y de comprobación registral de la finca se pronunció ya en 2018 la Audiencia Provincial de Valladolid sección tercera indicando (sentencia de 13 de marzo de 2.018):" Distribuye la sentencia apelada el gasto de tasación del inmueble a partes iguales y tampoco hay razón para revisar esta decisión judicial. Aunque se trate de un acto previo a la escrituración de la hipoteca, la obligación de su pago/cobro fue expresamente establecida en la escritura y clausula litigiosa y como bien dice la sentencia apelada, -es una actuación que no consta fuera contratada por los prestatarios e interesaba a ambas partes- por cuanto era necesaria para la constitución del crédito hipotecario. Aprovecha sin duda, la tasación del inmueble tanto a la entidad prestamista como al prestatario, pues sirve, no solo para configurar el valor de la garantía real, sino también como base objetiva de la negociación del capital objeto de préstamo, así como, en caso de ejecución forzosa, para determinar el precio de realización conforme a las normas establecidas en la ley procesal civil (artículos 647 y ss). No contraviene este reparto judicial del coste de la tasación, lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley 2/1981 de 25 de marzo de Regulación del mercado hipotecario, ya que dicho precepto se limita señalar que las entidades de crédito que dispongan de servicios propios de tasación, deben aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente siempre que esta se halle, homologada y no caducada. Y como hemos dicho, no consta que en este caso los demandantes hubieran aportado o encargado por su cuenta la tasación del inmueble".

En definitiva, la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2.015, confirmada por sentencias posteriores, declaró abusivo que se imputaran indiscriminadamente a los consumidores todos los gastos e impuestos de la operación, razón por lo que deberá declararse abusiva la cláusula ahora controvertida en cuanto realizar tal imputación.

Conforme a todo lo anterior procede declarar la nulidad de la cláusula de gastos objeto del presente procedimiento, cláusula quinta del préstamo hipotecario 5 de noviembre de 2004, eliminando la misma.

Interesa la actora 846,22€ por la mitad de los gastos notariales y la totalidad de registro, tasación y gestoría, más intereses legales.

De conformidad con las sentencias del Tribunal supremo sobre la materia, en especial de 23/01/2019, la 555/2020 sobre gestoría o la 35/2021 respecto de tasación, procede condenar a Unicaja Banco S.A. a abonar al demandante los conceptos reclamados.

A la vista de lo interesado y no siendo controvertido el importe abonado por el consumidor procede condenar a Unicaja Banco S.A. a abonar 846,22€ por la mitad de los gastos notariales y la totalidad de los gastos de registro, gestoría y tasación más intereses legales desde los pagos.

CUARTO.Costas. Estimada la demanda procede, de conformidad con el criterio del vencimiento objetivo del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la imposición a la demandada de las costas procesales.

Vistos los artículos citados y los demás de general y pertinente aplicación: