Sentencia Civil 186/2026 Tribunal de Instancia. Sección Civil plaza nº 7 de Bilbao, Rec. 1686/2024 de 08 de mayo del 2026

PRIMERO. Objeto del juicio.Está constituido por la pretensión de la actora de resolver un contrato de arrendamiento, concertado con fecha de 16 de octubre de 2019, con base en la expiración del plazo contractual. Esta acción resolutoria está regida por la Ley de Arrendamientos Urbanos ( en adelante , LAU), de 24 de noviembre de 1.994, que en su artículo 4 apartado 3 dispone que: "Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes,en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil."

La estipulación cuarta del contra suscrito establece que la duración del arrendamiento sería de 1 año, a contar desde la fecha de vigencia del mismo, esto es, el 16 de octubre de 2019, siendo que, una vez llegado el día de vencimiento, se prorrogaría de forma obligatoria por plazos anuales hasta que el arrendamiento cumpliera un periodo mínimo de CINCO (5) años, es decir, hasta el 15 de octubre de 2024, excepto que por la parte arrendadora se manifestara con cuatro meses de antelación a la fecha de finalización del contrato o de cualquiera de sus prórrogas anuales su voluntad de no renovarlo.

El artículo 1.565 del Código Civil establece que: "Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento".

En suma, el éxito de la pretensión de la parte actora requerirá la acreditación de los hechos constitutivos de esta pretensión ( artículo 217.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), lo que ha concurrido en el presente proceso, como se expondrá en el siguiente fundamento de derecho.

SEGUNDO. Fundamento de hechos probados.La parte actora ha acreditado la titularidad mediante el documento nº 1 de los adjuntados con la demanda (nota simple del Registro de la Propiedad). Ha probado la existencia del contrato suscrito entre las partes, así como el plazo estipulado (que evidentemente ha expirado, incluida la prórroga anual pactada entre las partes), dado que se ha aportado el documento contractual (documento nº 2). Y además un requerimiento enviado mediante burofax (documento nº 4) el día 13 de junio de 2024. Es cierto que consta la imposibilidad de entrega del burofax por no haber sido retirado del servicio de correos.

Establece la sentencia del Tribunal supremo de 22 de junio de 2022 que: "No ofrece duda que el requerimiento de pago de la renta debe llevarse a efecto de manera fehaciente a través de un medio que permita dejar constancia de su realización. Dicho de otra forma, que dé crédito a la realidad de su práctica. En este caso, el procedimiento empleado por la parte arrendadora reúne dicho requisito, en tanto en cuanto el burofax remitido es un instrumento idóneo a los pretendidos efectos, en tanto en cuanto acredita el contenido literal de la comunicación enviada, así como la identidad del remitente, del destinatario, del lugar o domicilio al que se dirige, así como el resultado de la entrega.

Ahora bien, la cuestión debatida es otra. Es decir, si la forma en que se practicó el requerimiento es bastante para que el arrendatario tenga acceso a su contenido y, por lo tanto, desencadene su eficacia para impedir la enervación de la acción, cuando consta como no entregado y "dejado aviso".

En el presente caso, el burofax no se remitió a domicilio erróneo, o en el que el demandado fuese desconocido, o del que se hallase temporalmente ausente por razones justificadas, o cuyo concreto contenido no constase.La sentencia recurrida da por acreditado que el servicio de correos dejó el oportuno aviso del requerimiento al alcance del demandado, y éste no justificó que fuera privado del acceso al mismo por un acto de un tercero.

Por otra parte, no puede avalarse una conducta obstativa, contraria a los postulados de la buena fe, consistente en evitar las consecuencias legales de un acto jurídico. La sentencia de esta Sala 89/2020, de 6 de febrero , otorgó eficacia a una notificación de la fecha de la subasta de un inmueble al ejecutado, "con el resultado que en este caso fue de no hallarse su destinatario, al que el funcionario de Correos dejó el oportuno aviso", y de cuyo procedimiento de ejecución tenía constancia.

En el supuesto que enjuiciamos, el recurrente tenía perfecto conocimiento, como es obvio, de que se hallaba en una situación de morosidad al adeudar las doce mensualidades de renta objeto de reclamación en el proceso y, por lo tanto, sometido a la eventualidad de ser judicialmente demandado. Sabía, igualmente, que le había sido remitida una notificación por medio de un burofax a través de los servicios de correos; y, pese a tenerla a su disposición optó por no recogerla, evitando, de esta forma, por acto dependiente de su voluntad, acceder a su contenido.

Los actos de comunicación producen efectos cuando su frustración se debe, únicamente, a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y, en este caso, no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad e interés.

Como ha dicho el Tribunal Constitucional no se produce indefensión cuando la omisión o frustración de los actos de comunicación procesal tienen su causa en la falta de diligencia del afectado en la defensa de sus derechos e intereses, bien porque se ha colocado al margen del proceso mediante una actitud pasiva, bien cuando resulte probado que poseía un conocimiento extraprocesal de la existencia del litigio en el que no fue personalmente emplazado ( sentencias del Tribunal Constitucional núm. 149/2002, de 15 de julio , 6/2003, de 20 de enero , 55/2003, de 24 de marzo , 90/2003, de 19 de mayo , 191/2003, de 27 de octubre , 43/2006, de 13 febrero , 161/2006, de 22 de mayo , y 93/2009, de 20 de abril ).

La naturaleza recepticia, que corresponde a toda notificación o requerimiento, legalmente practicado, exige la colaboración del destinatario, en el sentido de que admita y no obstaculice intencionada o negligentemente su recepción, de manera tal que la frustración de su práctica no responda a causas que le sean directamente imputables y no al requirente. No es posible que la eficacia de un acto jurídico penda de la voluntad del requerido"

En el presente caso, el burofax fue remitido al domicilio correcto, sin que haya sido alegado que la arrendataria se hallase temporalmente ausente por razones justificadas ni que fuera privada del acceso al domicilio o al acto de comunicación por un acto de un tercero.Los actos de comunicación producen efectos cuando su frustración se debe, únicamente, a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y, en este caso, no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la parte arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad e interés.

Se reclaman las rentas debidas desde la presentación de la demanda hasta el efectivo desalojo. No se va a acceder a esta pretensión por entender que no se dan los requisitos exigidos para ello.

El artículo 220.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que: " En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia, el auto o el decreto incluirán la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca,tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda"

La Lec exige para poder incluir la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, que a la acción de desahucio (por expiración del plazo o por falta de pago) se acumule la de reclamación de rentas periódicas, lo que no ocurre en el presente caso dado que se ejercita únicamente acción de desahucio.

TERCERO. Costas.El artículo 394 de la L.E.C. dispone que las costas se impondrán a la parte cuyas pretensiones hayan sido totalmente rechazadas, por lo que habrá de atenderlas la demandada.

Fallo